不動産の売却は購入と違い100倍難しい!!って知っていますか?

初めての不動産売却

不動産の売却は、買う時より100倍以上も難しいと言われています。
それは日本のある独特な不動産市場の特性にあるとも言っていいでしょう。
日本の独特な不動産の特性は、新築神話ともいわれるくらい、日本人は新築が大好きで、『マイホーム買うなら新得!』と言われるくらい他の国とは違う不動産市場形成があることです。
また売る以上、新築物件とも競合し、他の中古物件とも競合することとなります。
買うときはいくつもの広告されている物件の中から自分に合う物件を選択すればいい事だけなのですが、売るとなると、慣れないセールスをしなければいけないからともいえるからでもあります。
不動産の売却は、相手も真剣なため簡単ではないのです。
絶対に失敗したくない、そのリスクを最も小さくするためには新築が一番と思っている買い手の気持ちを乗り越えクリアしなければ売買成立しないからなのです。
ただ、今、日本は不動産売買において新築物件から中古物件の流通に重点を移し始めています。
そう、今、過去に比べ最も売却環境が整いつつあるのです。
従って、この機会を十分に利用し、100倍も難しいと言われる売却を簡単なものとする為、ここではその方法を解説していきます。

不動産売却のすべてを完全解説

警告!ここを読む前に不動産売却はしてはいけません。

あなたは、不動産売却で成功するために「2つの条件」があることを知っていますか?

1つ目は、不動産売却で利益を生み出す「仕掛け」が最適であること。

買い手が喜ぶと分かっている売却術、つまり仕掛けが出来ることで、成約価格が何百万円も違うことは珍しいことではありません。

2つ目は、仕掛けを動かすための「人」が最適であることです。

不動産売却で成功するために、この「仕掛け」と「人」という「2つの条件」が揃って初めて最高の成果があなたのものとなります。

仕掛けが50%、人が50%の割合で、不動産売却で成功する為にはどちらもとても大切なものなのです。

仕掛けは勉強すれば知識として習得は簡単です。

しかし、仕掛けが良いものだとしても、それを動かすのは「人」です。

自分に合う人材と手を組まなければ、不動産売却で大成功することは出来ません。

仕掛けは知っていたけど、それを使う術を知らなかったばかりに思った通りの不動産売却が出来ずに後悔した人はたくさんいます。
言い換えれば、組む人を間違えたばかりに大失敗に終わる人も後を絶たないのです。

さて、人の問題も仕掛けも同時に解決できる方法があるとしたら、あなたは知りたいと思いますか?

実はこの2つを解決できる方法はあります。

という事で、ここでは、不動産売却で成功するための「仕掛け」と「人」という「2つの条件」について事例を踏まえ解説しています。


★目 次★


不動産売却成功への仕掛け編【事例有】

不動産売却は市況を知ることが絶対条件

不動産価格査定をされる方は、一部の方を除いて自分の所有する不動産がとても価値があり、高く売却できるであろうと思われ査定依頼されます。
確かに、2020年の東京オリンピックの開催も目前となり、東京の不動産市場は極地バブルの傾向が出てきているようにも思える市場の動きが有ります。

マスコミで度々伝えられているように、ここ数年オリンピック会場になる湾岸エリア(豊洲・東雲・晴海・有明など)のマンションには、たくさんの人が押しかけ市況は活況を呈していました。

では果たして東京の地価はこれから上昇していくのでしょうか?

不動産市場の未来を考える場合、目先(ここ2年から3年)の短期的要因と、長い目で見た長期的要因(10年後20年後)に分けて、冷静に考えることが大切となります。

目先(ここ2年から3年)の短期的要因を考え住宅価格を見た場合、目先の影響は消費税増税に伴う駆け込み需要と、2年後のオリンピック東京開催を見越した特需が今も続いています。

どちらも一時的な需要の増加をもたらしますが、消費税については2019年10月に10%へ引き上げられれば、その後反動による需要減が起こるはずです。

オリンピックもインフラの整備によって恩恵を受ける場所であれば、不動産価値の上昇による価格上昇が見込めるでしょう。

事実、江東区豊洲、東雲辺りはこの恩恵を受けている地域と言えるでしょう。
しかし開催期間中に競技会場になるといった程度では、イベントが終われば価値は無くなります。

逆に、選手村が一般分譲されるという予定もあるようですが、供給が増えれば、その分価格に下落圧力がかかり、それにつられるように近隣地域も確実に下落傾向になります。
こちらもまた江東区豊洲、東雲辺りがこの地域として考えられ、この影響を受ける地域と言えるでしょう。

一方で、長期的な影響は深刻です。

日本全体の賃貸物件の空室率は平成25年秋発表で20%近く、東京でも10%を超えています。既に日本の人口減は始まっていますが、2020年を過ぎると東京都内の人口も減少に転じると予想されます。

供給が増えている住宅新築、それと反比例して高くなり続ける空室率。そして人口減少。この長期的なトレンドを変えるものは今のところ考えられません。

これらの要素を踏まえると2020年の東京オリンピックを前後して、東京の地価は下落していく可能性が高いということです。

既に多摩地区、国道16号沿線の各外環都市(春日部市や横須賀市、柏市)のような郊外では不動産価格が崩壊傾向に有り、また23区であってもこれからは全体でみれば需給のバランスは悪化していくことになります。

選別された一部の住宅地は価格を維持できるかもしれませんが、それがどこになるのかを予測するのは簡単ではありません。

今日、中古マンションも中古戸建も約10年前の在庫の約3倍の数が有り、その数は増え続けることは有っても減ることはないことを私たちは理解する時が来ているのです。

アベノミクスで少々値上がりしている不動産価格。
しかしそれは山手線内側や人気のあるエリアだけのことであり、それ以外の地域は今も価格下落が止まらないか、売却しようにも買い手がいない地域が有ることがい多いことが今の現実なのです。

マンションや一戸建てが新築されればその後は確実に中古マンション、中古一戸建てとしての在庫となります。
この数は増えることは有っても減ることな無いことは誰が考えてもすぐにわかる事でしょう。

もうすでに始まっているんです。中古不動産の在庫飽和状態。

将来自分で住まわない住宅、また利用することのない不動産はここ2年のうちに売却されることを考えた方がいいかもしれません。

Point1

あなただけの これから先のマンション売却とタイミング を見極めよう!


不動産売却の流れ

マンションや戸建て、土地等の不動産を売却する。
多くの方にとっての不動産売却は人生に1度か2度大きな出来事ではないでしょうか。
しかも不動産は売ったり買ったりする物の中では最も金額が大きいものでしょう。
にも拘らず、マンションを売却したけど失敗した、または戸建てを売却依頼したけど何か何だかわからないまま進み満足できなかった、アパートを不動産業者に売却依頼したけど上手くいかなかったなど失敗の話は後を絶ちません。

不動産の売却は人生に大きな影響を受けます。

しかし、不動産売却を入念な準備をもって対応し、満足することが出来た方はどれ位おられるのでしょうか。
ここでは、不動産売却する前に、是非、知っていただきたい売却の「仕掛け」のことを紹介していきます。
またここが大事と言うことには キーワードで纏めて有りますので、再度十分に確認してみて頂ければと思います。
不動産売却は人生の大きな大きな1ページ。
決断することが多くありますが、入念な準備をすることでそのほとんどが迷わず決めることが出来るようなります。

キーワード1
売却で失敗しない為に、流れを把握し各段階に沿った入念な準備をしよう。


不動産売却時の注意点!ここさえ押さえれば完璧な10個の注意点

賃貸中(マンション・一戸建て)売却について

不動産売却の中で最も簡単なマンションの売却

不動産売却の流れ(基本中の基本編)①

不動産売却成功の鍵は“情報”の差別化と、収集力・発信力

不動産売却(マンション売却・戸建住宅売却)時の落とし穴とは?

不動産売買時の結果の出るマーケティングとセールスとは?

税金滞納と不動産売却、マンション売却、一戸建て売却


事例1:東京圏郊外の一戸建てを売った人の事例。
どの不動産業者と組むか、その基準を明確化したことで、満足なる成約を達成。


不動産売却 買取と仲介

ポイント① どういった不動産屋業者を選ぶかが非常に重要!
 
ひとくくりに不動産屋と言っても管理が得意、賃貸が得意、あるいは、不動産の購入をお手伝いするのが得意、売却と購入どちらも得意などさまざまです。
不動産業者は全国に12万社以上もあり、その得意分野がそれぞれです。
ここは見極めていただきたいと思います。
この部分については、どのような不動産屋を選ぶべきなのかということを別のページを設け解説していますので、ぜひそちらを確認していただきたいと思います。

ポイント② 担当者の対応を見定める!

不動産売却に強い不動産業者という事で、早々売却相談のためアポイントを取りました
しかし、これで安心してはいけません。
まず最初に対応してくれる担当者(営業マン)もとても大切なのです。
担当者次第で成否は大きく変わってきます。
そこで担当者の対応をきちんと見定めていただくというのは非常に重要になってきます。
あきらかに頼りない担当者や、ちょっと信用おけないなと思われる担当者も中にはいます。
不動産売却で成功するための「2つの条件」のひとつ、それは売却を任せる担当者次第と言っても過言ではないのですから。

ポイント③ 違和感があれば査定依頼しない!

担当者に違和感があった場合には、売却相談時点で、査定依頼をすることなく、帰宅された方が良いと思います。

その場合、連絡先なども教えないでください。

と言うのも、担当者と売り主様との間には、信頼関係が何よりも大切だからです。

信頼関係がなければ、不動産の売却を最後までやっていくというのは、かなり難しい問題になってきます。

最終的に、後味の悪い取り引きになってしまうこともありますので、最初の時点で信頼がおけないと感じる担当者には、絶対に頼まないことです。

不動産売却が得意な不動産会社、分かりますか?

不動産売買現場におけるネットとリアルの融合について

不動産売却物件の『囲い込み』が売れない理由!

不動産売却成約のコツ「成約の取れる営業マン選びが絶対条件!」

不動産売却時のセールスの真実とは

不動産売却時の成約には広告における量とアクセス数ともうひとつ

不動産屋は、会社の大小で選ぶのではなく、人で選びましょう!

売却における媒介契約の選び方について

売却における成功するためのマーケティング手法の一部をご紹介

売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。

買取について

売却を任せる不動産業者の選び方&コツ

売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方

良い不動産屋、悪い不動産屋の見分け方。ありえない不動産業者の現状


事例2:江東区東雲のマンションを売った人の事例
3年のうちに3回の買い替えを実行。仕掛けを着実にできる不動産業者と組むことで利益1億を達成!


不動産売却 仲介手数料と費用

売却時諸費用について

不動産売買時の仲介手数料最大無料の落とし穴とは?

不動産売却・不動産購入&査定は仲介手数料無料の東京の不動産屋コーラルへ


事例4:相続した港区内ヴィンテージマンションを売却した人の事例。
客観的な採用指標を手に入れたことで売却価格に安心感が生まれ、更に期限内に納得した成約を達成。
仕掛けを総動員すること、また仕掛けを確実に実行できる人と組むことで不安が満足に変わった。


不動産売却 査定(相場)

不動産売却時査定に利用する査定サイトを進める広告サイトの存在


事例4:松戸市のアパートを売却した人の事例
不動産鑑定士として売れる仕掛けは持っている。しかしその知識を実行できる人が地元に誰もいない。
採用基準を見直したことで、売れる仕掛けが補完でき満足なる成約を達成できた。
その採用基準とは


不動産売却 各事例と注意点

これから先のマンション売却とタイミング

マンション売却・マンションを売るとき高く賢く早く売るコツとは

一戸建て(一軒家)が売れていない理由とその対策・解決法

不動産売却についてのいろんなご質問集

売買成約するためにとても重要な6つとは

相続による不動産売却は必ず相続登記が必要です。

相続不動産の売却

総務省の統計データでは、 2013年で820万戸の空き家が全国であります。
賃貸・売却用や別荘等を除く「放置された空き家」は318万戸。

この問題の解決の為、空き家解消に、撤去や修繕の命令も可能になる「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家法)が成立しました。

この特別措置法は、 市町村の権限強化が柱となります。
そのまま放置すれば倒壊の恐れの ある空き家や衛生上著しく有害となる恐れのある空き家などを「特定空家等」と位置付け、 市町村はそれらの所有者に対して、 撤去や修繕を命令できるようになりました。
これに引き続き、空き家の税優遇廃止を検討していると言う記事が出ました。
また、相続等で取得した空き家となっている両親が住んでいた実家。住宅が立っていれば土地の固定資産税が減額される(取り壊すと、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるため)、放置されることが多かったようです。
空き家放置の要因になってきました。

そこで政府は、倒壊の恐れなどが顕著な場合、 税制優遇措置の対象から除外する方針を固めました。

国土交通省は、 特定空き家には地方税法上の優遇措置をやめることで、 修理や賃貸住宅としての活用、 土地の転売などを促し危険な空き家を減らしたい考えです。

相続予定の不動産。住む予定がないなら、早めに売却を検討するのが良いのかも知りません。

賢い売主になるために

不動産売却 売買契約と売買決済&必要書類

不動産売買残代金決済&物件引き渡し

不動産売却 税金

不動産売却 確定申告

不動産売却益にかかる税金

不動産売却 所得税


信頼できる不動産会社・担当者選び

不動産売却で成功するための「仕掛け」は理解できました。次はその仕掛けを実際行うこととなりますが、あなたは不動産業者ではないのでなかなか実行に移すことは出来ないでしょう。
最近では、売主が直接不動産系ポータルサイトに売却情報を掲載することも可能とはなりましたが、実際は慣れていないとなかなか大変のようです。
そこで、現状で売主のあなたにできることは仕掛けを実行する仲間(不動産仲介業者・営業担当者)を得ることになります。

実は、この仲間が不動産売却の成否を決定づける最も大切な要素になるのですが、『不動産売却が成功するか失敗するかはの9割は不動産仲介業者・営業担当者にある』と言われるほど重要なことなのです。

元々、私たち売主には不動産売却で成功する仕掛けを知ったとしても、それを自分では実行できないのですから、それを実行する不動産仲介業者とその担当者を選択解除する権利があり、行動を管理する事のみが与えられているにすぎないのです。

そのため、まずは不動産仲介業者・営業担当者をきちんと選ぶことがとても大切になります。

物件の査定とは物件の価格だけではなく、売却を任せる不動産仲介業者と営業担当者を選ぶという大きな2つの事を確認すると言うことでもあるのです。

ここでは、売主のために本気で売却してくれる不動産仲介業者とその営業担当者の選択方法をまとめてみました。
信頼できる不動産会社・担当者を選ぶのに、以下のポイントを確認することをオススメしています。。

(1)TV広告などで知名度の高い会社だからと安易に選ばず、複数の会社に相談すべし
(2)査定価格も千差万別です。故に価格根拠をきちんと示せるかチェックをすべし
(3)満足成約には戦略と戦術が基本です。成約に向けたPDCAを語れるかチェックすべし
(4)悪の根源『囲い込み』。広く情報発信してくれるかチェックすべし
(5)最新広告手法(ネット広告、物件の価値創造提)を積極的に活用しているかチェックすべし
(6)言葉遣いや時間の管理は最低限のマナー。社会人としての基本はしっかりしているかチェックすべし
(7)宅地建物取引士は当然として、売却の専門知識やノウハウは豊富かチェックすべし

納得のいく不動産売却のため、一括査定を利用するのも一考です。

あなた自身にできることは不動産仲介業者とその担当者を選択し管理し、もしだめなら解除する事のみなのです。

解除しようにも約束を破らなかった場合にはなかなか解除出来ないこととなり、通常媒介契約は3カ月間あるので、その満了日までイライラすることになるかもしれません。
従って査定の段階で信頼のできる不動産業者、担当者を見つけることは絶対条件であると言えます。

中古不動産の安心なる売却のための各種施策

日本の中古住宅(既存住宅)の取引総数は年間17万戸程度であり、欧米のそれとくらべるとはるかに少ないという現状があります。
その理由は、日本には新築神話とも呼ぶべき住宅市場が形成されてきた背景がありますが、しかし既存住宅の住宅の質に対する不安も大きな要素となってきた事実は否めません。
今、日本は既存住宅の売買をもっと活性化すべく各施策をどんどん出してきています。
ここでは、その施策のうち税制以外のもの2つ、既存の土地建物の取引における情報提供とホームステージングを中心に解説しています。

既存の土地建物の取引における情報提供

ホームインスペクション(住宅診断)

一戸建てと住宅診断(ホームインスペクション)

現状有姿売買に安心を付保し高額売却成約が可能に!

既存住宅売買瑕疵(かし)保険

安心な土地取引の為の保証サービス

なぜ中古マンションが安心なのか?


お部屋を見せる術、お部屋の演出

ホームステージング。それは売買で家を魅力的に輝かせる術。売却は演出が絶対条件です。

ホームステージングは売却で家を魅力的に演出し輝かせる術。


それを解決する売却がコーラルの初めての方向け不動産売却手法です。

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コーラルでは、はじめて不動産を売却するご所有者様が約70%近くおられます。
ご自宅の売却、相続での売却、買換えでの売却、転勤での売却、否応なくの売却等々様々です。
色々なご事情ではじめての不動産売却を迎えられる方に、『わかりやすく』、『スマート』に進めて頂ければと考え、色々なサービスでお迎えしております。
近隣の方々や諸事情が有って売却をしていることを知られたくない方には『未公開物件』としてネットや広告には掲載しない売却もご提案しております。
以下では、まずは色々な不動産売却の形についてご説明致します。

                          

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不動産売却の3つの形とは

家族2

不動産を売却するときは、「仲介」、「任意売却」、「買取」のいずれかの方法から選択していただくことになります。
時間をかけても高く売りたいのか?、否応なく売却しなけれなならない事情があるのか?、それとも早急に売りたいのか? ご所有者様が、今、置かれた状況によって最適な売却方法が異なります。
ここではご所有者様がどの方法を選ばれたらいいのか、それぞれの特徴をご紹介いたします。

仲介(媒介)

時間をかけても高く売りたい方におススメです。
不動産業者に仲介役となってもらい、購入者へ物件を売却する方法です。
仲介手数料がかかり、また買主が見つかるまで時間がかかる場合が有ります。

          [check]おおよその売却期間15日~90日程度

                

仲介手数料各プラン

コーラルでは5つの不動産売却仲介プランをご用意しております。ご所有者様はこの中からお選び頂けます。

☛ 売却仲介手数料無料(0円・タダ)プラン

         
☛ 売却仲介手数料1%プラン


☛ 売却仲介手数料1.5%プラン


☛ 未公開(非公開)売却プラン


☛ マル秘プラン

任意売却

否応なく売却しなけれなならない事情がある方はこちらになります。
住宅ローンを払えなくなった際に、不動産会社を通じて自分の意思で物件を売却する方法です。

1男性画像

売却で手に入れたお金を住宅ローンの返済にあてることができます。 住宅ローンの滞納を放っておくと、その物件は債権者から強制的に競売にかけられてしまうことになります。競売にかけられると、落札価格は市場の相場の5~7割程度と損をしてしまいますが、競売前に任意売却を行うことで、市場の相場に近い金額で物件を売却することができます。

     [check]おおよその売却期間  90日~180日程度


               ※任意売却についてはここから

買取

早急に売却したい方に最適です。
物件を直接不動産会社に買い取ってもらう方法です。

ご案内-1

売却価格は現地査定価格おおよそ80%位となりますが、購入者を見つけるための期間を待たずに現金化できます。

         [check]おおよその売却期間  7~30日程度

        ※買取についてはここから



売却方法をご紹介いたしましたが、ご所有者様にとってはどの方法がご自分に一番合っているのかわからないかもしれません。
それは当たり前のことです。
コーラルでは、まずは無料査定からお勧めさせて頂いております。
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