親族間、親子間、元夫婦間、兄弟姉妹間などの不動産売買は、仲介手数料を売買金額×0.7%~1%のコーラルへ【全国対応可】

親族間売買時の仲介業務において、多くの不動産会社は仲介手数料を売買金額×3%で売主様買主様双方に請求していますが、コーラルでは、約76%引きの0.7%~1%内でご対応しております。
また、多くの不動産会社が親子間売買時の金融機関融資取付(住宅ローンなど)の対応が不得手なのですが、コーラルは金融機関融資取付(住宅ローンなど)を得意とし、既に多くの実績がございます!
更に、司法書士や行政書士、不動産鑑定士などであっても宅地建物取引士(宅地建物取引業者)でない者(宅地建物取引士の資格は取得していても所定の登録を終えていない者)は、不動産売買契約書を仲介業務として作成することは法律違反になります。

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『費用額』『内容』を!




コーラルの親族間売買は3つのプランがございます。ご相談は無料です!

★【親族間売買ゴールドプラン】(基本的プラン・金融機関融資取組型)は、仲介手数料が売買価格×0.7%~1%内で相談

このプランは、親子間、兄弟姉妹間、夫婦間など親族間の不動産売買における重要事項説明書や売買契約書作成から金融機関融資(住宅ローンなど)取付、売買契約立会い、及び売買決済までの全売買工程を親族間売買のプロ宅地建物取引士が全サポートします。
案件によっては100%融資も可能となりますので、ぜひご相談ください。

★【親族間売買シルバープラン】(書類作成型・金融機関の融資無型)は、30,000円~ご相談

このプランは、親子間、兄弟姉妹間、夫婦間など親族間の不動産売買時において金融機関融資取付が無いプランで、売買契約書作成、売買契約立会、及び売買決済までを宅地建物取引士が全サポートしますので銀行融資が無い現金売買をされる方に最も適したプランです。
このプランには重要事項説明書の作成と説明はございませんが、但し、重要事項説明書を同時に作成し説明する場合には、150,000円(消費税別)となります。


両プランの共通事項
『親族間売買ゴールドプラン』と、『親族間売買シルバープラン』については売主様、買主様双方に報酬(費用)がそれぞれ発生しますのでご注意ください。
また、登記費用やその他実費(書類取得費用や交通費など)については別途かかる場合があります。
尚、相談は完全無料ですが、物件所在地や業務難易度によって業務取組開始時着手金30,000円~が業務委託契約締結時に掛かることがあります。この着手金は売買契約が成立した場合には報酬額の一部に充当されます。
報酬は売買契約時に半金、売買決済時に残金をお支払い頂いておりますが、諸条件により分割払いも可能です。
まずは、どんなことでもご相談いただければ幸いです。
両プランとも報酬に消費税が別途加算されます。
両プランとも、共有持分のみ親族間売買をする場合もご対応可能です。
詳細は 親族間売買時の費用について をご参照ください。

★【任意売却を親族間売買で行うプラン】は、仲介手数料の手出無!

※「任意売却」とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産物件を金融機関の合意を得て行う売却方法です。
コーラルの【任意売却を親族間売買で行うプラン】は、売却後も売主が売却物件にそのまま住まい続けていただくことを念頭にしています。
コーラルでは、任意売却を親族間売買で進める場合、売主様の仲介手数料は手持ちの現金でご用意いただかなくても進めることが出来ます! また、この場合の買主様の仲介手数料は無料とさせていただいております。
任意売却では、売買時の売主様仲介手数料を金融機関が必要経費として認めてくれますので、別途現金で用意する必要はありません。
ただ、金融機関によっては、任意売却時の親族間売買自体を認めていない場合もあります。
詳細は ☛ 任意売却を親族間売買で進める場合の費用について をご参照ください。 
任意売却については こちら ☛ 任意売却(ニンバイ)とは⁉ をご参照ください。
このプランでは、任意売却に必須となる債権者への連絡調整と、重要事項説明書や売買契約書作成、買主の金融機関融資取付、売買契約立会い、及び売買決済までの全売買工程を親族間売買のプロ宅地建物取引士が全サポートします。


親族間売買のセカンドオピニオンサービス

親子間・親族間売買のセカンドオピニオンサービスを親族間売買で悩んである方へもサービスを開始しました。
コーラルは、不動産売買時のセカンドオピニオンサービスを約8年前より開始し、このサービスが多くの売買で悩んである方々の反響を呼び、また解決へも導いてきました。
このサービスは多くの不動産系雑誌にも取り上げられ、先駆者(オピニオンリーダー)として積極的に他業者で売買取組中の案件の解決をしてきたという自負がございます。
そこで今回、今現在、他業社で親子間・親族間売買をされている方、進めれれている方のためのご相談サービス(セカンドオピニオンサービス)を受け付けすることとなりました。
ご希望のある方、悩んである方は、悩まずまずはお問合せ下さい。
ご相談は完全無料です。


☛ 親族間の不動産売買は司法書士、行政書士、宅地建物取引士などのうち、誰に相談し、書類作成してもらうのがベストでしょう⁉

親族間売買の取引実績紹介

親族間や親子間の不動産売買とは⁉

親族間の不動産売買とは、その名の通り、売主も買主も親族であり、その間で不動産(主にマンションや一戸建てなどの自宅)を売買することです。
親族間売買とは総称で、例えば親子間で売買する場合は「親子間売買」、夫婦間で行う場合は「夫婦間売買」、子供、夫婦以外の親族など身内で売買する場合は「身内間売買」と呼ぶこともあります。
この売買の特徴は、売主と買主が上記のようにもっとも身近な存在で利益が相通じる者同士な場合や、目的が家族の利益を守るための売買であることが大半ということです。
但し、これらの特徴のために、他人同士で不動産を売買するより、親族間での売買には大きなハードルがあることにもなります。
ここでは、これら親族間売買について、売買時のハードルを明確にして、そのうえでメリットやデメリット、売買時のローン、売買時にかかる税金、物件価格、更には売買時の諸々の費用を解説したうえで、不動産会社をわざわざ仲介者とする理由についてまでを、【売買金額×0.7%~1%】の手数料や、もっと魅力的な手数料額で仲介業務を行っているコーラルが徹底解説します。

親子間など親族間の不動産売買


★目 次★【親族間、親子間、夫婦間、兄弟姉妹間など身内間の不動産売買の方法とコーラルの仲介サービスを解説!】


不動産を親族間で売買するときのハードル

ここでは、まず、不動産を親族間で売買するときに生じるハードル(壁)について見てみましょう。
実は、不動産を親族間で売買する方法は2通り有ります。
通常、不動産(マンション、一戸建て、土地)の売買は、不動産会社に仲介を依頼して行うケースが一般的でしょう。
ただ、なかには親子間や兄弟姉妹間、親戚間などの親族間や、お隣りの住人など個々人の間のみで売買するケースもあります。いわゆる不動産会社を介さないで売買するというものです。
さて、不動産会社を仲介者としない親族間のみで不動産は売買できるのか⁉
はい、大丈夫です!

親子間、兄弟姉妹間、親族間の個人間売買

親族間売買を不動産会社を入れないで行うときのハードル

親子間や兄弟姉妹間などの親族間の不動産売買は、不動産会社を仲介者としない個人間のみの売買でも、実際は何ら問題なく可能です。
但し、この売買を実際に行うときには5つハードルが有ります。

①不動産売買契約書を作成し締結する
②住宅ローン利用ができる金融機関がほぼ無い
③住宅ローン利用には、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)が必要になる
④適正価格(時価)で売買しなければ、贈与税や所得税がかかる場合がある
⑤トラブル時に解決が難航し泥沼化しやすい

これら5つのハードル(壁)が考えられ、この事項が親族間売買の大きな障害にもなるでしょう。
親族間などの個人間のみの売買は、大きな障害をクリアしなければならないなのです。
このため、実際に実際に親族間で売買するときには、やはり不動産関連の専門家を介在させた方がいいでしょう。
では、この専門家は誰を選択すべきかを見てみましょう。

親族間で不動産売買するとき、誰に頼むのがベスト⁉

不動産を商材として名前が挙がる者として弁護士、司法書士、行政書士、税理士、測量士、土地家屋調査士、不動産鑑定士などの各士が思いつくと思いますが、ただ不動産売買を専門とする者としては宅地建物取引士しかありません。宅地建物取引士でも【行政庁に登録している士(宅地建物取引業者)】しか売買仲介は出来ない事となっているのです。
詳細は 親子間、親族間売買の依頼先のベストな選択法は⁉ を参照ください。
さて、グーグルやYahoo!で『親族間の不動産売買』で検索すると、上位検索にヒットするコンテンツ(記事)には司法書士や行政書士が売買契約書を作成し、登記も請け負います的なサイトを見つけることが有りますが、これら司法書士や行政書士は売買仲介ができる宅地建物取引士ではなく、ただ単に売買契約書を作成し、売主様と買主様とが直接契約を交わし、仲介者としては署名押印しない書類作成しかしないのです。
この売買契約書は売買と登記には有効ですが、但し、金融機関から住宅ローンを借入するときには要件を満たしておらず、この場合には不完全な書類となります。
司法書士は不動産登記のプロであり、行政書士は各種行政庁に提出する書類作成のプロではありますが、くれぐれも不動産売買の専門家(プロ)ではない事に注意すべきなのです。
では、なぜ司法書士や行政書士が売買契約書作成をアピールしているかですが、これには以下の負担軽減ができるというメリットからに他なりません。但しこのしかないのです。

①宅地建物取引業者(不動産屋さん)さんに頼まない個人間売買のメリットは…仲介手数料の節約だけ

では、デメリットはどういうものが有るでしょう。

①住宅ローン利用には宅地建物取引業者(不動産屋さん)のみが作成できる重要事項説明書、売買契約書が必要なので、司法書士や行政書士作成の売買契約書では対応できない。
②売買の現場で養った知識に裏付けられた売買契約書では無いので、机上の空論の約定で売買契約しがちになる。
③トラブルの解決等、いざというとき本当に役立つかどうかが不明。
④適正価格や物件詳細を知らず売買契約書のみ作成するので中途半端な契約書となりがちである。

以上のようにデメリットは少なくありません。
因みに、弁護士など他の士業者でも住宅ローン利用における書類にはなりません。

結果、親族間で不動産売買するとき、誰に頼むのがベストか言うと、これらデメリットもカバーできる不動産売買の専門家である宅地建物取引士【行政庁に登録している士(宅地建物取引業者)】しかありません。

∞親族間売買の盲点∞【後悔後に立たず。まず、これだけは注意しよう!】

親族(親子、夫婦、兄弟姉妹)間の不動産売買の注意点

親子間、兄弟姉妹間など親族間の不動産売買時の資金に住宅ローンを利用しようと考え、何も考えずにとりあえず相談しようと銀行や信用金庫など金融機関の支店窓口に行かれる方もありますが、まず99%の確率で門前払いされるでしょう。

実は、銀行など金融機関は、親子間や兄弟姉妹間など親族間の不動産売買時に住宅ローンを利用することを極端に嫌っています。
ただ、ほとんどの金融機関がそんなこと何処にも説明書きしていないので、わたしたちはその時初めて融資が厳しい故を知ることになるのですが、親族間不動産売買時ほど住宅ローン利用が難しいものは無いのです。

また、今ではインターネットを利用し、各金融機関が住宅ローンの事前審査をホームページ内で行えるようにしていますが、この事前審査も簡単に考えていると大変な痛手になることも皆さんはご存知ないでしょう。

実は、インターネット経由の銀行ホームページで事前審査を申し込んで一度でも断られると、断られた履歴が個人情報として直近6カ月間残ってしまうので、後に別の金融機関の窓口で事前審査を申込んでも、その履歴によって審査が否決されてしまうことは多々あるのです。
一度審査して落とされた後、コーラルのような専門家の窓口を再度利用し住宅ローンを利用しようとしても、この履歴で通せる融資も通らなくなる可能性も有ります。

尚、近隣や大手不動産業者に相談してもまず親族間売買は専門外の業者が多いため、親族間売買は出来ないので一般的に売却しましょうと勧められ、一歩間違えると大きな痛手となり、出来たはずの売買も出来なくなってしまう恐れがあります。
もし、親子間や兄弟姉妹間など親族間の不動産売買をお考えの方は、自分で直接、金融機関に相談したり、融資の申込をする事は絶対に止めて、コーラルのような不動産会社にまずはご相談されることをお勧めします。

コーラルへのご相談は完全無料、秘密厳守なので安心してご利用頂けます。


親族間や親子間で不動産を売買することのメリット・デメリット

親族間売買を、上記5つの注意すべき事項をクリアしてでも執り行いたい人とは、どんな人でしょう。
それは、この売買を通して、ある特別な事情を解決できる人、この売買にメリットがあると考えている人に他ならないでしょう。
その人とは、大きく分けて2通りの人として分けることができるでしょう。
任意売却で現状を打開したい人たち(売主買主)と、任意売却では無いけれど現状を打開させたい人たち(売主買主)と言えるでしょう。

≫任意売却とは⁉
住宅ローン等の借入金が返済されなくなった際、この借入金を貸し出した金融機関(これを債権者と言う)は裁判所を通して担保物件を競売にかけ貸出金回収を図ります(これを強制回収ともいう)。ただ、このとき競売になるのをただ待つのではなく、借入者(これを債務者という)が自らの意思で担保物件を売りに出し、借入金を債権者に返済(弁済)することを、「任意売却」と言います(これを任意回収とも言います)。

詳細は ⇒ 任意売却や住宅ローン返済遅滞などでお困りの方の売却とは


親族間や親子間で不動産売買することのメリット

まずは、親族間で不動産を売買するときのメリットについて考えてみましょう。

任意売却を親族間不動産売買で行うメリット

任意売却で、親族間による不動産売買をするメリットは次のようなものが有ります。

〇売る自宅に売却後も住み続けることができる
〇親族間での売買であれば、他人に家計が窮している状況を知られる恐れがない
〇金利の高低さを利用することで、毎月の返済負担が少なくなるケースが多い
〇返済負担が少なくなることで、家計を立て直すことができる

これらは、親族間売買においての5つのハードルが有っても、そのハードルをもしクリアする方法があるとしたら何としてでもクリアして売買したい理由になでしょう。

単純な親族間不動産売買のメリット

色々なメリットが考えられます。
コーラルに多い相談事項としては、下記のような理由(メリット)が有ります。

〇両親が離婚し父が出ていったマンションを、父の住宅ローンの残債を肩代わりし、父名義の自宅を自分の名義に変更し母と共に住み続けたい。
〇亡き祖父から母やその兄弟が相続して所有しているマンションを、その母らから実の娘の私たち夫婦が買取り自宅として住みたい。
〇諸事情から当初妻と娘名義で住宅ローンを組んだ自宅を、実際にローンを返済してきた夫の名義に変更し住宅ローンを借り換えたい。
〇結婚して嫁ぐことになったため、実家(一戸建て)の所有権持分を姉に譲り住宅ローンも姉名義で借り換えたい

などなどです。
ご相談内容(メリット)は多岐に渡りますが、これらも親族間売買においての5つのハードルをクリアしてでも売買したいものでしょう。

親族間売買のデメリット

親族間で不動産を売買することで生じるデメリットは、正直無いのかもしれません。
ただ、もしデメリットが有るとしたら、それは親族間売買をすることで生じるかもしれない贈与税の存在になるでしょう。
贈与税はとても税率の高い税金です。
財産所有者(被相続人)が亡くなると、当然にその財産は相続人(伴侶や子供)に相続放棄されない限り相続されることになります。この時の相続税の税率は贈与税より格段に低い税率で、しかも多くの特例があり生前に贈与するより税金的にメリットが大きいものなのです。
しかし、それを解っていても生前に親族間売買を行うという事が、デメリットよりメリットが大きいと判断したからなのでしょう。
また、親族間売買の当事者以外の受益予定者(相続人予定者)には、相続するはずの財産が売買対象物分減少するというデメリットが有るでしょう。このことにより親族間売買を反対する者がいるかもしれません。

売買時のローン、税金、売買価格について

不動産を親族間で売買することは、おそらくその売買当事者にしかわからないメリットがあるからなのですが、しかし、実際にこの売買を行おうとしたとき、大きな5つのハードルを越えないといけない事は先に解説しました。

もう一度このハードルを確認すれば、

①不動産売買契約書を作成し締結する
②住宅ローン利用ができる金融機関がほぼ無い
③住宅ローン利用には、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)が必要になる
④適正価格(時価)で売買しなければ、贈与税や所得税がかかる場合がある
⑤トラブル時に解決が難航し泥沼化しやすい

というようなものですが、実際にはどれもかなり高いハードルと言え、超えるには少々難度が高いかもしれません。
5つのハードルの中でも特に難易度が高い事項は、【②住宅ローン利用ができる金融機関がほぼ無い】、【③住宅ローン利用には、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)が必要になる】、【④適正価格(時価)で売買しなければ、贈与税や所得税がかかる場合がある】になります。
しかし、どうしても親族間で不動産を安全に売買するには、このハードルを越えなければならないのです。
ただご安心ください。
このハードルを越える方法は有るので、以下ではその超え方を解説していきましょう。

親族間不動産売買時の最も高い2つのハードルとそのクリア法

親族間不動産売買時の5つのハードルを簡単にクリアする方法は、やはり不動産会社を仲介者として入れることです。

但し、どんな不動産会社でも仲介者にしていいかと言うとそうではありません。
不動産会社のほぼすべてが親族間売買に不慣れで、もしそんな会社に相談すると、この5つのハードルのうち、最も危険な2つがクリアされないまま売買されるかもしれないということを知っておきましょう。
その2つとは、

②住宅ローン利用ができる金融機関がほぼ無い(住宅ローン利用可能な金融機関を知らない)
④適正価格で売買しなければ、贈与税や所得税がかかる場合がある(適正価格の出し方がわからない)

このハードル2つのクリアまで考えて売買仲介している不動産会社はとても少ないと言う現状なのです。
(その証拠として、コーラルには他不動産会社からの親族間の不動産売買の紹介が多数あります。)

親族間売買などで、不動産会社を入れないで売買する場合にはメリットとデメリットがありますから、それを十分理解してそのまま売買するのか、それともやはり親族間売買に成れた不動産会社を仲介として入れるのかを考えましょう。

親族間の不動産売買に不動産会社を入れたくない理由

さて、親族間の不動産売買には、5つのハードルをクリアしてでもそれを収取選択され実際に売買される理由が多々あることは解りました。
でも、この5つのハードルをクリアするために、どうしても決断しなければならないものがあります。それが不動産会社を仲介者として売買に介在させるということです。
なぜなら、不動産会社の仲介無しに、この5つのハードルはクリアされないからです。
特に『②住宅ローン利用には、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)が必要になる』というハードルのクリアは実際とても難しく100%の確率でできないのです。
その理由は、金融機関の住宅ローン利用時に必ず求められるある書類の存在になります。

親族間の不動産売買こそ、なぜ、不動産会社の仲介が必要になるのか?

売主と買主のあいだで、既に物件売買の合意ができているのに、不動産業者に3%+6万円(宅地建物取引業法の上限手数料)を支払うのは、「なんか損した気分で、ちょっと納得いかない…」と思うものです。

既に物件売買の合意ができているのにね!

ただ、買主は不動産を購入する場合、通常は住宅ローンを利用しますね。
当然なことで、こんなに住宅ローン金利が低いし、また住宅ローン減税も利用できるのですから、利用しないなんて不合理です。
※住宅ローン減税は、親子間売買や兄弟姉妹間などの親族間売買でも条件をクリアすれば利用できます。

しかし、このとき、どうしても住宅ローンの窓口である金融機関は、売買契約書と重要事項説明書、販売図面等の融資に必要な書類提出を求めてきます。
この各種書類って、不動産会社以外の者が作成したり、用意したりするのはとても難しいことなのですが、住宅ローン利用にはとても必要なものなのです。
どうしても住宅ローンを利用したい場合、これら書類を用意しなければ利用できないので、不動産会社の仲介を受けずに売買をすることは出来なくなります。

親族間の不動産売買時の住宅ローン利用に必要な書類入手方法

では、どうしたら売買契約書や重要事項説明書や販売図面を簡単に取得できるのでしょう。

通常、この売買契約書や重要事項説明書や販売図面などの作成は、不動産会社の専売特許みたいなもので、特に売買契約書や重要事項説明書は宅地建物取引士の署名押印が必要となります。

他にも必要なことは有りますが、なかなか一個人がこれら書類を用意できるなどハードルが高いものです。

一番費用と時間が掛かる販売活動が無いのに3%+6万円の仲介手数料は納得できない!

そこで、知り合いの不動産会社や大手の不動産会社へ、書類作成の依頼をしても、仲介業務全般の仕事と言うことで、【(売買価格×3%+6万円)×消費税】(宅地建物取引業法の上限手数料)の仲介手数料を、売主買主双方に請求されてしまいます。
一番手間と時間がかかる「売却活動」をしなくて済むはずなので、「もっと安くしてよ」って交渉しても、安くもなりません。

わたしも、仲介手数料が安くならないなんて理不尽だと思います。
わたしが、自分で買主を探したのに、ただ住宅ローンに必要だからってなんか納得がいかないのもわかります。
でも、嘆いても不動産会社はなかなか思うようには動いてくれないですし、仲介手数料も割り引いてくれることも無いでしょう。

しかし、時には不動産会社に勤めている友人などが、書類の作成だけでいいならと受託してくれても、その書類には不動産会社の記名押印も必要となり、不動産会社に勤めている友人と言う立場では(経営者でない限り)なかなか思うようにならないものです。

住宅ローンも、さて、どの金融機関の利用が有利でお得かも、個人ではわからないもので迷うものです。
では、どうしたら良いのか?

コーラルの親族間不動産売買時仲介業務は手数料0.7%~1%内【※1最低仲介手数料設定有】か、3万円~ご相談に!

このような時に、コーラルのこの「売主買主間売買合意済みの個人間売買仲介サービス」が便利となります。

コーラルは、

 売主買主間売買合意済みの個人間売買仲介サービス


すでに売買合意済みの個人間における不動産売買は、

仲介手数料0.7%から1%内で

お手伝い致しております。

更に、銀行融資利用が無い方には

30,000円~相談プランもご用意しております。

●コーラルでは、売主と買主が、お互い友人や知人、親子間、親戚間、身内間などで、マンションや一戸建てなど不動産を売却・購入(売買)するとき、不動産会社を仲介に入れたくないケースなどの個人間売買においても、なぜ不動産会社を介して売買したほうが良いかを説明しております。
ただ、もしその結果、不動産会社が仲介として売買に加わった方が良いとご判断いただいたときには、仲介手数料を魅力的にして仲介業務と住宅ローンなどの事務手続きのお手伝いをしております。
なお、売主様買主様間の売買価格調整は当社のサポートには含まれておりません。適正価格の報告はお知らせいたしますが、売買価格の決定はご本人同士で行う必要がございますので予めご了承ください。

●本業務は全国対応しておりますので、詳細は、ぜひお問合せ下さい。

●※1売買金額×0.7%プラン『親族間売買ゴールドプラン』では、売主様買主様それぞれの仲介手数料が15万円以下の場合、売買受任についてはそれぞれ15万円を下限とさせて頂きます。従いまして売買時仲介手数料額が15万円以下の場合は、売主様買主様の仲介手数料はそれぞれ15万円+消費税を請求させて頂きます。

コーラルの各売却プランでは、仲介手数料は宅地建物取引業法で規定されている仲介手数料上限額(媒介報酬限度額)を超える請求はいたしません。


コーラルの「売主買主間売買合意済みの個人間売買仲介サービス」は、通常、住宅ローンに必要な書類は全て作成用意し、内容もご説明します。
また住宅ローンに関しても、知識と経験を持った住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーがお手伝いします。

しかも、その手数料(費用)は 売買価格×0.7%のみ です。

例えば、4,000万円の不動産売買契約だと、他の不動産会社では252万円+消費税が仲介手数料になります。しかし、コーラルだと56万円+消費税なのです。その差約196万円にもなるのです。消費税を入れると200万円を超える差額にもなるんですね。

親族間の不動産売買を画像説明

コーラルの親族間不動産売買時仲介手数料の魅力を画像説明

ご利用いただける例(既に不動産業者が入っているケース以外はほぼ利用して頂けます)

親子間など親族間の不動産売買でよくあるご相談事例を挙げてみました。
以下のご相談には、すべてご対応させて頂いております。
以下以外の内容についても、まずは現状をお教えいただき、ご対応できることも多々ございますのでお気軽にご相談いただければと存じます。

①マンションに両親と同居で一緒に住んでいるんですが、その両親が離婚し母だけがマンションに残り、住宅ローンを組んでいる父がマンションから引越しました。
これからの安定した住まいのため、マンションを息子の私が買取りこのまま生活することは可能ですか?

②母親が祖父から相続で譲り受けた土地の上に一戸建てを私と母名義で建て、住宅ローンも母と私で組みました。私は結婚したので父が私名義の建物持ち分を買い取りたいのですが、その建物を住宅ローンを利用して購入することは可能ですか?

③母が相続で所有したマンションに結婚して賃借して住んでいますが、そのマンションを買いたいと考えています。このマンション購入時に住宅ローンを利用することは可能ですか?

④兄が所有しているマンションを賃借して住んでいるのですが、兄が海外から帰国することがないことが解り今回弟の私がそのマンションを買い取りそのまま住みたいと考えています。この売買に住宅ローンは利用できますか?

⑤お隣りに住む友人が、今回海外転勤になることをきっかけにその一戸建てを買い取りたいと考えていますが、トラブルの無いように仲介してください。

などなど、親族間での売る、買うの合意が済んでいる不動産売買や、友人や知人などの間で、売る買うの合意が済んでいる不動産売買、お隣の方などへの売買などで、売る買うの合意が済んでいる不動産売買などの相談がとても多いという現状です。

コーラルがお手伝いする業務(通常の売買仲介の広告と販売活動を抜いた全ての業務をサポート)

コーラルでは、親族間の売買において、通常の売買仲介の広告と販売活動を抜いた全ての業務をサポートさせて頂きます。
下記をご参照くださいませ。

・売買物件の適正価格(売買代金)の算出
・売主様、買主様への売買調整・段取り
・売買契約書の作成(売主様・買主様に説明)
・重要事項説明書の作成と宅建士による説明(買主様へ)
・資金調達のお手伝い・各種ローン(住宅ローン、リフォームローンなど)の申し込みのお手伝い(買主様)
・住宅ローンが完済していない場合の返済&完済済証明書発行などの金融機関との調整(売主様)
・売買決済の立ち合い((売主様・買主様)
・登記手続きを行う司法書士の紹介(売主様・買主様)
・弁護士や税理士など各専門家の紹介(売主様・買主様)
※銀行や信用金庫など金融機関の求める「売買契約書」や「重要事項説明書」は、不動産業者と宅地建物取引士の署名押印が必要になります。
※売買価格の決め方(適正価格の出し方)がわからないなどもご対応させて頂きます。但し、売買当事者間での売買決定(当社による売買当事者間の価格の交渉、調整は出来ません)がなされていない場合には対応できませんのでご了承ください。

親族間の不動産売買時の諸費用

不動産を親族間で売買するときの諸々の費用についてみてみましょう。
不動産会社を仲介者とするとき、ほぼ間違いなくかかる費用が仲介手数料です。仲介手数料以外の費用は不動産会社を利用しなくてもかかるものばかりなのです。

親族間売買時の仲介手数料(単純売買の場合)※1

多くの不動産会社は、親族間の不動産売買時でも、その仲介手数料を宅地建物取引業法で決められている上限額【(物件価格×3%+6万円)×消費税】を売主様、買主様双方に請求しています。
その理由は、親族間の売買でも不動産がその売買対象物である以上、宅地建物取引業法を順守しなければならないからなのです。

ただコーラルでは、親族間の不動産売買時の仲介業務を宅地建物取引業法における仲介業務の一環としてお受けしますので、売買金額×0.7%プラン『親族間売買ゴールドプラン』では売買価格の0.7%~の仲介手数料とその消費税を売主様・買主様双方より頂戴するのみで対応しています。

手数料は成功報酬となります。またお支払いの時期は、原則として売買契約締結時半金、売買決済時残金となります。(お支払方法はご相談ください。)

※1売買金額×0.7%プラン『親族間売買ゴールドプラン』では、売主様買主様それぞれの仲介手数料が15万円以下の場合、売買受任についてはそれぞれ15万円を下限とさせて頂きます。従いまして売買時仲介手数料額が15万円以下の場合は、売主様買主様の仲介手数料はそれぞれ15万円+消費税を請求させて頂きます。

コーラルの各売却プランでは、仲介手数料は宅地建物取引業法で規定されている仲介手数料上限額(媒介報酬限度額)を超える請求はいたしません。

不動産会社社員や従業員は0.7%~は適用対象外となりますが、ただ仲介手数料はお安くなりますのでご相談ください。

実際は、金融機関への融資申し込みにおいて、売買契約締結前に事前審査を申し込んで頂き、この審査に通過(パス)した方のみ売買契約を締結して頂きます。(ご安心ください。すべてコーラルが寄り添いアドバイスさせて頂きながら融資申し込みも進めることができます。)

親族間売買時の仲介手数料(任意売却の場合)

任意売却①

任意売却を親族間売買で成立した場合、債権者(金融機関等)は、売却代金から売買に係る諸費用(仲介手数料・管理費等滞納金、司法書士費用、弁護士費用等々)を負担することを認めていただけますので、ご所有者(売主様)が別途費用をわざわざ用意する必要がありません。
親族間売買を任意売却で進める場合には、購入者が住宅ローン審査を受ける為のアドバイスや書類作成などの費用も一切いただきません。
また、この場合も完全成功報酬としておりますので、住宅ローンの利用が出来ずやむなく親子間・親族間売買を諦めなければならなくなった場合も費用は一切頂いておりませんのでご安心ください。

任意売却時の費用負担について

※金融機関によって任意売却時の仲介手数料を費用として認めない場合もあり、この場合は売主様買主様に現金で仲介手数料をご用意していただく場合があります。詳細はコーラルの担当者にご確認ください。

仲介手数料について、不明な点などございましたら何なりとご相談ください。

仲介手数料以外に掛かる諸費用について・注意事項

上記仲介手数料以外に係る費用、例えば住宅ローンを申し込む金融機関に対して支払う費用(保証料や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代、銀行事務手数料など)や、不動産の移転登記費用、完済する住宅ローンの抵当権等抹消登記にかかる費用などの各費用は司法書士にへの依頼となるため別途かかります。
但し、弊社には住宅ローン借入時の住宅ローン事務手数料はかかりません。(多くの不動産会社が住宅ローン借入時の住宅ローン事務手数料を請求しているようですが、コーラルでは請求しておりません。)

親族間で不動産を売買するときも、上記のようにその他の不動産売買時にかかる諸々の費用が掛かります。詳細はページで解説していますのでご参照ください。

●買主様にかかる費用
☛ マンション購入・一戸建て購入時の諸費用について

●売主様にかかる費用
☛ 売却時諸費用について


コーラルでは、基本ご本人様が取得できる書類はご本人様に取得して頂きます。例えば市役所や区役所、法務局などで取得できる書類です。
(ご安心ください。事前にどんな書類をどんな方法で取得するのか分かりやすくお教えいたしております。)
弊社から遠方(江東区亀戸の本店、横浜市中区関内の横浜店から電車で60分以上)の売買の場合、別途交通費をご請求する場合もあります。''

さて、②住宅ローン利用ができる金融機関がほぼ無い(住宅ローン利用可能な金融機関を知らない)と、③住宅ローン利用には、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)が必要になることは不動産会社を仲介者として利用することで解決することが解りました。特にコーラルを仲介者として利用するメリットもご理解いただけたと存じます。

では、次に④適正価格で売買しなければ、贈与税や所得税がかかる場合がある(適正価格の出し方がわからない)をクリアしなければ安心なる売買は出来ないので、このクリア方法を解説しましょう。

∞ここに注意∞【親子間・親族間売買の適正価格とみなし贈与の関係】

通常の不動産売買では、その売買価格において、売主の少しでも高い価格での売却希望と、買主の少しでも安い価格での購入希望を調整して売買が行われるため、価格が安すぎるとか、反対に高すぎるとか、どちらか一方に偏り売買がされることは考えづらくなります。
この売買の価格を、一般的に時価と言い、適正価格とも言って税金課税における基準として税務署は判断しています。
しかし、親子間や兄弟姉妹間など親族間で不動産を売買するときは、上記のような通常の不動産売買と違い、買主となる子供や妻、兄弟などの負担を軽減するために売買価格を時価より低く設定してしまうケースがあります。
親子間や兄弟姉妹間など親族間売買での売買価格はどうしても市場の原理が働きづらく、その結果、時価が基準となる不動産売買の原則から大きく外れる傾向があるのです。
時価より著しく低い価格だと「みなし贈与」の対象として買主となった子供や妻、兄弟などに「贈与税」が課税されてしまうことがあります。
また、不動産を安く売却した売主にも「みなし譲渡所得税」という税金が課税されることがあります。
更に、売主の住宅ローンの残債を全額返済しなければ、買主は新しく住宅ローンを組んで不動産を買うことは出来ません。そのためこの売買適正価格である時価を大きく上回る売買価格を設定して売買した場合、今度は売主に売却益が生じる結果となり「譲渡所得税」が課税されてしまいます。

親子間や兄弟姉妹間など親族間の売買では、このようなみなし贈与にも譲渡所得税を納める事もない適正価格である時価の設定が一番重要となるのです。

参考:みなし贈与とは
国税庁のHPでは、みなし贈与について次のように規定しています。
著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があつた時における当該財産の時価(当該財産の評価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額)との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与(当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈)により取得したものとみなす。
引用:【国税庁HP・No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき】より一部抜粋

解りやすく言うと、時価よりも著しく低い価格で売買した場合では、通常取引が有ったと仮定される価格【時価】と低い価格との差額が贈与が有ったものとみなされ贈与税が課税されるということです。
親子間や兄弟姉妹間など親族間売買では、代金授受のある売買なので、一見すると贈与には該当せずに問題ないように思えます。
しかし、時価よりも著しく低い価格で売買してしまうと、時価で売買したときに本来は受領すべき価格との差額を税務署は買主である子供や妻、兄弟等が贈与を受けたこととみなします。これを「みなし贈与」とされ課税対象になるという事です。

参考:時価の定義と適正価格の決定方法について
親子間・親族間売買で基準となる時価とは、実際に市場で売買が行われている取引価格とされています。
ただ税金課税をする国税庁では「著しく低い価額」であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定としており、これに関して明確な基準が設けられているわけではありません。
国税庁HP「著しく低い価格で財産を譲り受けたとき」より一部分を抜粋

時価に関するひとつの目安として、東京地方裁判所の判例(平成19年8月23日付)で時価のおよそ80%の親族間売買価格は著しく低い価格での売買(低額譲渡)ではないと判断され、みなし贈与税は発生しないという裁断を裁判所が下しており、この判例を基に親族間の不動産売買は適正価格である時価を決めることとなります。

◎裁判判例:東京地判平成19年8月23日(行ウ)第562号
「著しく低い価額」とは経済合理性のないことが明らかな価額であり、取引の実情を勘案し、社会通念に従い判断すべきものである
相続税評価額が時価の80%程度の水準であり、譲渡価額が相続税評価額同程度かそれ以上であれば、「著しく低い価額」での譲渡とは言えない
「著しく低い価額」での譲渡でなければ、時価との差額について贈与税課税はされない
「著しく低い価額」に当たるかどうかの判定において、実質的に贈与を受けたか否かという基準が妥当なものとは解されない



土地や建物の取引価格は、土地の形状や前面道路の幅員、接道間口や方位、隣地環境や建物仕様、築年数によって変わるため、適正価格の決定は下記のような公的価格や計算式を参考にして算出することになります。
なお、実際の税申告時には『譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)】を用いています。


●取引価格
所在地から近隣の過去取引事例、公示価格や基準地価、相続税評価額(相続税路線価)、固定資産税評価額(固定資産税路線価)の5つを指標として物件調査をおこない、物件の特性である方角や道路幅員、土地の形状や周辺環境などの客観的データと、建物の管理状況や室内の利用状況を調査して比較算出します。


●路線固定資産税評価額
固定資産税額の基準となる評価額の事で、土地は不動産鑑定士が正常価格と評価した価格に70%を乗じてから画地補正を施して求めるものとされ、建物は全く同じものを新築した場合の建築費から、築年数の減価をして求めるものとされています。


前述しました国税庁の時価の定義として「実際に市場で売買されている取引価格」となっているので、不動産会社2社以上から価格査定書を取得しておくと万全でしょう。


※売買時価格についてはこちらもご参照ください。

☛ 親子間、兄弟姉妹間など親族間の土地売買と路線価、公示価格の関係


重要・親子間や親戚間の売買については、税金面での特例の適用においてデメリットになる部分

この、親子間や親戚間の売買についての、税金面での特例の適用においてデメリットになる部分は別項で説明していますので、ぜひ売買前にご参照ください。
要点を掻い摘んで言えば、親子間や親戚間でのマイホーム売買における税金控除はほぼ利用できないと思って良いでしょう。

☛ 親子間、親戚間でのマイホーム売買における税金控除について

その他の注意事項

※当社が、弁護士業務、税理士業務を請け負うことはございません。
親族間との交渉業務、書類作成業務など弁護士資格を持った者しか行えない行為がございます。また税務相談や税務申告など税理士しか行えない行為もございます。
当社は弁護士や司法書士、税理士などの業務を行うようなことはせず、弁護士業務の範疇と考えられるときは、弁護士に、また税務申告と考えられるときは税理士に、更に登記などの時は司法書士にそれぞれその業務は確認し依頼しておりますのでご安心ください。
なお、これらの各資格者(士業の方々)へその専門分野を業務依頼するときは、個別に費用が発生し、その費用はそれぞれ相談者ご本人にご負担いただくことになります。

親子間や親族間などの売主買主間売買合意済みの個人間売買・まとめ

親子間など親族間の不動産売買はとても特殊な売買ケースです。
この売買のポイントは、みなし贈与とされた場合、買い手は贈与税がかかり、売り手には取得税がかかります。そのため、みなし贈与にならない売買になるようにすることに注意することでしょう。
みなし贈与とならない売買のためには、売買する不動産を時価(適正価格)にすることが必要となります。
また、親族間の不動産売買時は、一部を除いて大多数の金融機関で住宅ローンが利用できないと考えた方がいいでしょう。
もし、どうしても親族間で不動産の売買をしたいとき、みなし贈与とならない適正価格での取引のために、また同時に金融機関の住宅ローンを使用したいと考えたときには、住宅ローンの利用目的達成のために不動産会社を仲介者として取引を進めた方がいいでしょう。

地方在住者の方の売買手続き・事例

先月、熊本県在住のお客様(買い手)H様より、当社へ親子間売買相談のご連絡をいただきました。
早々、メールにてご相談内容へ売買方法、売買の進め方、問題点とその解決方法などをまとめ、ご報告させていただきましたところ、3日後メールで回答がございました。
さて、H様にご相談いただいた内容は下記の通りです。

●ご相談に店頭にお伺いすることができないのですけれど、大丈夫ですか?
●熊本県に在る一戸建てですが、対応は出来ますか?
●現在は兄夫婦が住宅ローンを組んで実父と住んでいますが、兄夫婦が転勤のため大阪に引越しました。その後次男の私が一緒に住むようになったのですが、この家を私の名義(所有権)に変え、しかもその費用に住宅ローンの借入を考えていますが対応できますか?
●例えば各々の連絡が必要な場合はどのようにしたらいいのでしょう?
など。

地方の方も対応します。

地方にお住まいの場合には、なかなか親族間の不動産売買に対応する不動産業者が無いため事が進まないことや、対応できる不動産会社が有ったとしても手数料が高いなどとても不便なことが多いのが実情です。
この不便をコーラルは解決します。お任せください! 
親族間の不動産売買は、住宅ローンが借りられないことや、みなし贈与になってとても多くの贈与税を支払うことになるなど、慣れていないととんでもない事態になることがあります。
連絡もスムーズにいかないなどでイライラも多くなる場合もあります。
しかし、コーラルではとてもスムーズにイライラもなく、連絡も簡単に進んでいきます。
地方に住まわれているご事情の方にこそ、当社のオールインワン売買システムはとても有効です。
コーラルは日本国内以上に手間がかかり、またやり取りの面倒な海外在住の方の日本国内に在る不動産売買のスペシャリストとしての経験を、この分野(親族間の売買)に生かしています。

上記の件は、全ての手順を、まずはコーラルの担当者が現地(熊本県)に行かずして、無料のスカイプやライン電話でのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、コーラルの作業は東京でできるものを全て済ませ、買主様(H様)には、コーラルから指定した熊本県の地元金融機関へ赴いて頂き、事前審査を済ませ、その後売買契約を締結して本審査の申込を完了し、それから2カ月後にもう一度現地に赴きご決済することで全て完了することが出来ました。
お兄様の既に借り入れられている住宅ローンの完済とその手続きも無事に終えています。

お客様ご自身での手続きも必要ございますが、どのように行うかを詳細説明させていただき、これもまた簡単スムーズに手続きしていただくことができます。

何かと煩わしい親族間の不動産売買。

その進め方は、通常は無料のスカイプやライン電話、フェイスタイムでのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、弊社が東京で代理出来る作業は全て現地に赴かず手続きさせていただきます。(コーラルの担当者が、実際に現地に行き作業をすることは2回ほどです。)
コーラルはこの分野のエキスパートとして、毎月約10件ほどのご相談を受け、懇切丁寧にその手続き方法をご説明しており、地方にお住いの皆様の親子間の売買に必ずお役に立つことが出来ます。
ちなみに、H様、びっくりするくらいスムーズに事が進んだことに大喜びしておられました。

ぜひ、まずは、無料お問合せからご相談いただければと存じます。

私は推薦します。

yamada_パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
コーラルへ何でもご相談してみてください。

Screenshot_2018-12-02山田寛英公認会計士


パイロツト会計事務所 代表(公認会計士、税理士) 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 (中公新書ラクレ)


親族間売買こそ専門家へ・ご提案

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個人間での売買はリスクも多いことがご理解いただけたと思います。
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最後になりますが「知識は力なり」と言います。
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