不動産売却についてのいろんなご質問集

ここでは、セカンドオピニオンや査定時、実際の売却活動時にご質問される事項についてご紹介いたします。
ぜひ参考にしてただければ幸いです。

広告について

Q不動産の売却時の広告について教えてください

今、住んでいるマンションの売却を考えています。
現在はいくつかの不動産業者に机上査定をお願いしていて、その中から3社程いいなと思う業者へ自宅まで来て頂こうと思っています。
ところで、相場を知ろうとして近隣の販売物件をネットで検索していて気になったことが有るので教えてください。。

それは、検索をしていて思ったのですが、同じ物件がいくつも、多い時には7件も8件も掲載されていますよね?
掲載している不動産屋さんが違うだけで、掲載内容に少々の違いはあっても価格も同じで全て同じ物件だと思いました。
これって、どういう仕組みなんですか?
私がコーラルさんに売却をお願いしたらこんな風になるんですか?

私としては、自宅にお呼びする中から1社に絞り売却をお願いするものと思っていたのですが、そうではないのでしょうか?
それとも一度にいくつもの会社に依頼をすることができるのでしょうか。
また、その際は、仲介手数料以外の何か手数料など掛かるのですか?

という質問ですが、実はこの質問意外と多いんです。

Aご回答

不動産って、ご自分で売ることって難しいですよね。
どうやって売却活動していいかわからないし、購入者と交渉することも難しい事ですから。
そのため、通常、不動産業者に売却依頼することとなります。
この依頼方法は4種類あって、不動産業者1社と専属で契約するタイプや複数の会社と契約するタイプがあります。

どのタイプを選択されても不動産業者は売主様と売却依頼の契約(これを媒介契約と言っています。)を結ぶか代理の契約を締結します。
ここでは、一般の人99%が選択する媒介契約についてご説明しますね。

この媒介契約を結ばれた後は、不動産業者は加盟する不動産情報ポータルサイトに情報を掲載します。
例えば、不動産業者が一番加盟しているネットワークがアットホームという不動産情報サイトですが、他にもSUUMOやホームズなどもあります。
最近では賃貸物件だけ掲載している楽街というサイトもありますが、このうちのどのサイトに掲載するかは売却依頼した不動産業者がどの不動産情報ポータルサイトに加盟しているかで違ってきます。
複数の会社と媒介契約をする場合は、その数社が全て個別に不動産情報サイトに掲載するでしょうから、多くの不動産情報ポータルサイトに同じ物件が掲載UPされると思っていていいでしょう。
もし、多くの不動産情報ポータルサイトに同じ物件が掲載UPされている場合は、このように不動産業者数社に一般媒介契約で売却依頼しているケースがあります。

それと、ほぼ全て(99.9%)の不動産業者が加盟しているネットワークがあります。これをレインズと言っています。
一般媒介契約以外は、このレインズには絶対登録しなければならないというルールが有って、不動産業者がもし一般媒介契約以外の契約で売却受託した場合に登録しなければ罰則を受けるということもあるので、不動産業者はレインズには絶対登録します。

ただし、このレインズは不動産業者以外の方は見ることはできません。

不動産業者はいつもこのレインズをチェックしていて、物件売却情報をレインズにUPしたらドドッっと反響連絡が来ます。
そのうちの殆どが、「自社でこの物件を自社のホームページでに掲載させていただきたい。ぜひその他アットホームやSUUMO、ホームズなどにも掲載したい広告宣伝させてほしいので許可してほしい」と専属(専任)で媒介契約した不動産業者に連絡をしてきます。

1社の不動産会社と専属で契約したとしても、専属で契約した会社がその申し出に了承すると、アットホームなどの不動産情報サイトだったり、ホームズなどのあちこちのサイトにUPされます。
例えば複数の不動産業者に了承すると、それだけ同じ物件が不動産検索サイトにUPされますので、同じ物件が何件も検索に引っかかってくる事になります。

ただし、そうゆう風に何件も同じ物件が検索に引っかかるのを嫌がる不動産会社もあります(コーラルはちゃんとした理由が有って何件もの会社には掲載許可していません)。
ので、その場合には「御社のHPだけならOKです」として不動産検索サイトには載らないけど、各不動産会社のHPにはUPされている物件もあります。

その辺りの状況は売却依頼した不動産会社の方針や戦略によって変わります。

それゆえに、複数の会社と契約をする場合はもちろんのこと、1社専属でも売却を任せたとしても不動産情報ポータルサイトに同じ物件が掲載される事があるのです。
但し1社専属で売主がお任せられた不動産業者が掲載了承しなければ、この限りではないということです。