マンション売却時の注意点!ここさえ押さえれば完璧な10個

マンションの売却を依頼する不動産会社や買主にいいようにされないために、基本的な知識・注意点をしっかり押さえておきましょう。

マンションを売却するという経験は人生に何度もされる方の方が少ないと思います。

マンションの売却には、数千万円という大きな金額が動きます。

売却するにあたり、失敗や騙されたりしたくないというお考えの方もあるのではないでしょうか。

売却を依頼する不動産会社や買主にいいようにされないために、基本的な知識・注意点をしっかり押さえておきましょう。

ここでは、1.目標達成のためのこれだけ押さえておけばいい基本
と、2.目標達成のためのもっと知れば武器になること にわけご紹介しますので、ご参考になれば幸いです。


★目 次★

ここに注意!

目標達成のためのこれだけ押さえておけばいい基本

1.マンション売却の流れを知るときの注意点
2.相場を知るときの注意点
3.売却時の費用を把握するときの注意点
4.不動産業者に売却を依頼するときの注意点
   査定は複数社に依頼する
   信頼できる不動産業者と担当者を選ぶ
   売却時に必要な書類を用意する
   物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える
5.実際にマンションを売り出すときの注意点 
   内覧時に部屋をキレイにする
   交渉の姿勢を持つ

目標達成のためのもっと知れば武器になること

6.売買契約を結ぶときの注意点
   チェックすべきこと
7.物件を引き渡すときの注意点
8.売却時に注意したい税金の注意点
9.これから未来の不動産市況についての注意点
10.その他の注意点
  「買取」による売却という方法もあることを知る

では、順番にみていきましょう。

マンション売却の注意点



1.マンション売却の流れを知るときの注意点

実際にはどういった流れでマンション売却は進むのか?、物件の引渡しはどうすればいいのか?、という疑問を持っている方も多いでしょう。
そのためには、売却を始める前に全体の手順や流れを理解しておくと行動しやすくなるでしょう。

実は、マンションの売却法には大きく分けて「仲介」と「買取」という2つがあります。
ここではそのなかで、仲介 での取引の手順・流れをまとめました。

「マンションの売り方についての基本的流れを知りたい!」という方は、
☛ とっても簡単!、マンション売却の流れ&手続き&注意点とそれぞれのコツを知ろう を先に読んでみてください。

マンション売却について、全く分からない人のために手順と流れ方、その時にどんな書類が必要か、かかる費用など注意すべき点について纏めてあります。

また、売却する理由(買い替えor離婚など)やマンションの種別により売却における注意するポイントは違います。
以下ではそのことについて説明しています。

 ☛ 売却する理由や物件状況で違う売却法と注意すべきポイント
 ☛ 物件種別によって違う売却法と注意すべきポイント

マンション売却の注意点



2.マンションの相場を知るときの注意点

マンションの売却を検討される際に、自分のマンションは、今、いくらで売買されているかという相場を知っておく必要があります。

自分で売却物件の価格相場を調べるを知るには、まずはSUUMOやアットホームなどの不動産系ポータルサイトで物件周辺の不動産相場を調べ、似たような不動産がいくらで取引されているかを知りましょう。

なぜこの相場を事前に把握したほうが良いかと言うと、マンションを売り出す時、どんな形であっても今現在不動産会社抜きでマンションを売ることは不可能であり、その結果、不動産会社に査定を出すことから売却は始まると言ってお良いからです。
不動産会社に査定を依頼する前に相場を把握しておくことで、業者と対等の視点で売却活動の肝ともいうべき販売価格設定を進めることができるようになるからです。
なお、マンションにおいては上記アットホームやSUUMOなどで用足りますが、しかし一戸建てなどの場合、下記不動産相場のサイトで、次の項目について最低限調べておくと良いでしょう。

地価公示価格国土交通省が毎年公表する土地価格で、土地取引の基準となる価格。国土交通省標準地・基準地検索システムの国土交通省地価公示・都道府県地価調査(☚クリック)で閲覧ができます。
土地実勢価格全国の土地取引価格で、国土交通省土地総合情報システム(☚クリック)で閲覧ができます。


事前に基本を調べた後は、もっと大切になることが、マンション売却査定の常識 となります。
ここでは売却のプロ、コーラルがお届けする相場を知るための方法と注意点を余すことなく纏めておるのでご覧ください。

 ☛ 状況別で相場も売り出し方も違う
 ☛ 査定⇒その前に
 ☛ マンション売却査定の基本中の基本は一括査定サイトの利用から
 ☛ 資産価値について

不動産売却の注意点



3.売却時の費用を把握するときの注意点

お金は大切なもの。
だれだって、損やムダはしたくないですよね。
コーラルも、お客様に絶対損していただきたくありません。
お持ちのマンションを売ろう!というのですから、金額も大きく、一生に幾度とない、特別なイベントです。
このページでは、売主様の損がないように、マンション売却時にかかる経費について注意すべきポイントを解説します。
必要経費を事前チェックしていきましょう。

 ☛ 売却時諸費用について

マンション売却の注意点


4.不動産業者に売却を依頼するときの注意点

    
実際にマンションや一戸建てを売る場合、売却の流れを知り相場も知り、かかる費用を知ったからと言っても、自分自身では売り出すことはできません。

ということはとても重要なこととして、信頼できる不動産業者と担当者を選ぶこと、売却時の必要な書類を用意する こと、それと少しでも高く有利に売却できるための 物件に関する情報をできるだけ担当者に伝えること が重要なこととなります。

さて、売却活動と言う流れの中で最重要なことが、複数の不動産業者から査定を受ける事でしょう。

査定することは、不動産売却の流れにおいて最も重要な手続きのひとつです。
査定とは、売却予定の不動産が、どの程度の価値があるかを不動産業者に見てもらうことです。
この査定では、必ず複数の不動産業者に依頼しましょう。
その理由は次の通りです。

●査定額は業者によってバラつきがあり、1社のみの査定では適切な売却価格を知ることは出来ない。
●仲介契約の獲得のため、故意に高い査定額を提示する業者がいる。
●不動産業者も得意不得意分野が有り、売却の得意な業者を見極めることが重要となる。
●あなたの感性や考え方、何となくな感じに会う業者を選ぶことは売却で成功する基本。

複数業者といっても、あまりに多すぎては対応が難しくなるため、最高でも5社前後に査定してもらうと良いでしょう。
そのときの組み合わせの方法を具体的に解説していますので確認しておきましょう。

尚、査定のときは、不動産業者に個別に依頼しても良いですが、一括査定サイトを利用すると便利です。
ホームフォー・ユーのような不動産一括査定サイトでは、不動産の所在地や規模・築年数など、基本的な項目を入力すれば、複数業者の査定を受けることができます。

一括査定を受ける時の流れでは、まず業者が物件を見ないで行う机上査定で不動産会社の姿勢を吟味し、その後その中から実際に現物を見てもらう訪問査定を受けるようにしてください。
なぜこの流れを取るかですが、一括査定では不動産業者の質を2段階で見極めることで業者を比較し、査定書やその内容から信頼できる業者=訪問査定を依頼する業者を決定する方が最終的に売主が得をすることが明白だからです。

さて次に、少しでもマンションを高く有利に売却するために必要なこと、信頼できる不動産業者とその担当者の選択についての注意点を確認してみましょう。

不動産売却を成功させるには、売却実績が豊富で信頼できる担当者のいる業者を選ぶことが重要です。優良な不動産業者を選ぶための判断基準を事細かく解説していますので参考にしてみて下さい。

 ☛ ありえない不動産業者の現状とは
 ☛ 不動産売却時のセールスの真実とは
 ☛ 何故、不動産業者はやりたがらないのか?
 ☛ 売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。
 ☛ 売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方

マンション売却の注意点



5.実際に物件を売り出すときの注意点 

マンション編

マンションを売却するのも購入するのも「人」です。

購入検討者の立場で「私だったらどこを見るか?」「どんな物件を買いたいか?」を今一度、是非、考えて売り出ししてみてください(^^♪。
このことをしっかり考え、以下のことを売却時に実践した多くの方々が満足の成約を迎えられ大変喜ばれました。
という事で、内覧も十分に気を遣いましょう。
内覧は不動産を高く売るためにとても重要な要素です。
内覧時に与える印象で不動産を高く売却できるかが決まります。
内覧を成功させるためのポイントをまとめてみましたので参考にしてみて下さい。    

 ☛住まい売却時の基本中の基本(①)・お部屋は清潔に!
 ☛住まい売却時の基本(②)・空き家より高く売れる居住中のマンションや一戸建て
 ☛住まい売却時の基本中の基本(③)・内覧はマンション売却の要!
 ☛住まい売却時の基本中の基本(④)・売主の印象も成約の要因
 ☛売買の落とし穴
 ☛マンション売却、一戸建て売却など不動産売却時の必要書類とは
 ☛ ホームインスペクション(住宅診断)
 ☛ 中古住宅売却は演出次第!(ホームステージング)
 ☛ 売れない時の対処法


尚、マンションも一戸建ても共通するのは、建物に破損個所がある場合、修繕工事を済ませておくことです。
物件は買い手にとっては最も高価な商品なのです。
従って、売却物件の破損箇所は、高く売るには最も不利になります。また値引きや後のトラブルを避けるため引き渡す前にきちんと修繕しておくことが大切になります。

マンションを売却する際は、例えば以下のような修繕が必要な箇所を洗い出し、不動産業者と十分に打合せしながら専門の業者を手配し修繕しましょう。
内装面で『これくらいなら』と手を抜くと、買主の印象自体が悪くなり購入意欲が無くなることもあります。

●フローリングや壁の目立つ傷
●エアコンや給湯器などの設備
●床のきしみ、傾き、畳の痛み
●ドアやサッシの建て付け

マンション売却の注意点


一戸建て・土地編

土地や建物を高く売る為の対策とはどんなことでしょう⁉。
一戸建てについての家(建物)部分については、基本的にマンションと一緒と考えて良いでしょう。
但し、違うところは外壁と床部分、床下部分になります。
この部分は、ホームインスペクション(住宅診断) で売却の前に診断し、不具合部分を確認しておきましょう。
不具合部分が有り、傷みや塗膜の劣化の程度により修繕するかどうかを判断することになり、売却に支障を来たす恐れがある場合、充分に不動産産業とどのように対処すべきか打合せしましょう。

●屋根の劣化、破損
●外壁の塗装剥がれ、ひび、破損
●外構の崩れ、傾き

多少の傷みや劣化では手直しや塗装の必要はありませんが、酷い場合は手を入れざるを得ないでしょう。
さらに、庭木などがある場合も注意が必要です。家全体の印象が悪くならないよう、繁り過ぎた枝を切るなど最低限の手入れをしておきましょう。

このようにリフォームとまではいきませんが、壊れた部分や悪印象を与えかねない箇所を適切に修理しておく必要があります。こまめに管理がされているという印象を購入希望者に与えることが、少しでも不動産を高く売るためのコツです。

次に土地ですが、これは境界についてとても注意が必要です。
境界についてハッキリしていない場合、売却で成功するにはしっかりとハッキリすることが絶対条件になります。
もし不明な場合、この場合もどう対処したらいいかを不動産業者としっかりと打合せして売却前に解消しておきましょう。

6.売買の流れの中で必要となる書類と売買契約の注意点

種類の準備を怠らないようにしよう!

売却の流れの中で書類の準備も最も注意したいことの一つと言えるでしょう。
ここでは、「不動産業者に売却依頼する段階で必要なもの」と、その後の「買主と売買契約を締結する際に必要なもの」に大きく分けられます。
代表的な書類には、「登記済権利書」「固定資産税納税通知書」「印鑑証明書」「住民票」などがあります。

これらの書類は必ず用意しなければならないものですが、そのほか「不動産を高く売るためにあったほうがよい」という書類もあります。
売却を成功させるための必要書類については、別項で具体的に解説していますので参考にしてみて下さい。

 ☛ マンション売却、一戸建て売却など不動産売却時の必要書類とは

売買契約の確認したい主なチェックポイント

実は私たちがマンションと呼んでいる物件は、売買専門用語では区分所有建物とその敷地とに分かれています。
この区分所有建物とその敷地を売買する際に買い手と取り交わす書類を、区分所有建物売買契約書とかマンション売買契約書などと言います。
この売買契約は初めての方も多いと思いますが、不動産の専門用語がたくさん並んでいて内容についてあまり理解ができなかったり、確認するにしても注意点が分からないなど不安に感じている方は少なくないと思います。
マンション売買契約を締結する際には、売主として自分に不利にならないようきちんと確認することが大切と言えます。
そこでここでは、売買契約を締結するに当たって確認したい主なチェックポイントをまとめました。

不動産ジャパン編集「売買契約のチェックポイン」


重要事項説明については、不動産適正取引推進機構の「これでわかる!『重要事項説明書』などを参照しながら写しを読み込めば、かなり理解が進むはずです。
「事前に聞いていた説明や情報と違いがないか」を重点的にチェックしてみましょう。

不動産適正取引推進機構の「これでわかる!『重要事項説明書』

マンション売却の注意点



7.物件を引き渡すときの注意点

現状有姿売買に安心を付保し高額売却成約が可能に!

マンション売却の注意点



8.売却時に注意したい税金の注意点

マンション売却時にはいくつかの税金がかかることとなります。

その税金について説明します。

また、マンションを売却をしたら必ず確定申告しましょう。

その理由は、売却益が出たときの税金納付と、払いすぎた税金の還付が受けられるからです。

売却益が出た場合でも、各種特例が適用できる場合が多く確定申告すれば税金納付はしなくていい場合が多いです。

利益が出ないと確定申告は必要ないと考えてしまいますが、逆に損した場合でも税金が戻ってくることもあるため、売却益があるかないかではなく、必ず確定申告すべきなのです。

それぞれのケースの詳細を紹介しましょう。

 ☛ マンションの売却に係る税金
 ☛ マンション売却時の消費税について

マンション売却の注意点



9.売却のタイミングを知ろう!・売却時期を知る注意点

高く速く最も有利に売却したいなら、最も注意すべき点は高く売れる時期に合わせて予定を立てることです。

マイホーム系のマンションや一戸建て、投資用の不動産などを高く売るには、それぞれの状況により最も高く早く有利に売却できる時期やタイミングには違いがあります。
ただ、双方に共通する基本中の基本も有り、どんな種別の物件でも売却の時期やタイミングは物件価格(相場)が上昇している時期に売るのが最も効果的ということです。
まず、共通する基本中の基本としては、次のような方法で売却タイミング&スケジュールを立てましょう。

①経済動向・社会の動きや不動産市況を踏まえ、大まかな時期を決定しよう!
⓶1年のうち不動産が高く売れる時期が有ります。それに合わせて細かいスケジュールを決定しよう!

①大まかな売却時期を決めよう!

どんな種別の不動産であっても最も効果的なタイミングや時期というものはあります。
例えば、直近ではアベノミクスなど経済対策が大々的に打たれ始めたとき起こる不動産市況の好調期がそれで、この時期に売却すれば、諸政策などで住宅ローン金利が安く、税制も購入に後押ししているので、それにつられて相場自体が高くなる上に、広範囲から買い手が現れ、その結果十分な資金を調達できる買い手が自然に集まってくるので、自然売買が旺盛になり、売却タイミングとしては良いと言えるでしょう。

逆に、世界情勢が不安定、経済摩擦などで市況も不安定になる時期では不動産市況も低調な時期になります。
この時に、いくら売却実績豊富な業者に依頼しても高く売るのは難しくなります。
特別に急ぐ事情がなければ、不動産市況を観察しながら不動産が高く売れる好況時を見極めることが重要です。

この市況の好不況は、波が有り、不況→好況→ミンスキーモーメント期→不況の繰り返しを経ます。
今戸に時期のどこに在るのかの見極めはとても大事です。

この不動産の市況を判断するには、国発表の地価公示価格の推移を調べたり、不動産統計を専門とする会社がインターネット上で公開しているマンションの成約率状況、オフィス、商業ビルの販売価格・賃料推移を調べたりと様々な方法があります。
ぜひ、日々のニュースや株価なども確認しながら不動産市況を掴みたいものです。

一般の消費者にとって、この売却時期の見極めは簡単というわけではありません。しかし、たとえば2015年~2018年のように不動産市況が好調で住宅ローンも借りやすく、また税制も購入を後押ししている時期は、売り時のひとつと言えます。
2019年はどの時期にあたるのか、またどんな時期になるのか、必ずその前触れが出てきます。
経済数値・社会情勢の変化を睨みつつ、ちょっとした大きな変化が起こる前におこる抽象度の変化のコツをつかみ、大まかな売却時期を決めるようにしましょう。

細かいスケジュールを立てる

大まかな事を把握した後は、更に細かく売却スケジュールを立てていきます。
この場合のスケジュール献立においては、たとえばマイホーム用不動産の売却では、人の移動が集中する春に合わせて売却活動を開始するのも効果的な方法のひとつです。
例年マイホームの動きは、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに間に合わせるべく、2~3月にかけて住宅の購入や賃借がピークを迎えます。
また、新築マンションやリノベーション済みマンションなどは売主が不動産会社な場合が殆どで、所有する不動産会社の決算期に合わせて売却活動が旺盛になる傾向が有り、一般の売主がこの時期に合わせると絶対降不利になることも知っておきましょう。

尚、投資用不動産の動きは、投資家心理を分析したいものです。

不動産を高く売るには、このような時期を鑑みながら、しっかりした計画のにより売却できるように、売却を任せる不動産会社と緻密に売却活動を練りいつ売却活動するのかを決めるのが良いでしょう。

これから未来のマンション市況についての注意点

10年後のマンション市場. 10年後2028年、マンション価格・地価はどのような状況になっているのだろうか。 ...

ここでは、人の動きも交えマンションの価格・地価はどうなっているか予測してみました。
それを踏まえた今後のマンション売買取引におけるポイントとタイミングとは?
以下、主観も入っていますが見ていきましょう。

 ☛ 2019年(平成31年)の不動産売買市況について
 ☛ マンションは今後8年後までに売却が絶対条件かも 
 ☛ 中古マンション売買状況(デ‐タ‐を裏から見れば表がわかる)
 ☛ 需要性次第で変わる不動産価値
 ☛ 売買時購入者データから見えてくるもの

マンション売却の注意点



10.その他の注意点・「買取」による売却という方法もあることを知る

 ☛ マンション買取&査定についてその仕組みや特徴、メリットとデメリットなどについて説明します。


まとめ

ここではマンションや一戸建てなど不動産の売却時の注意点を10個まとめさせて頂きました。
いかがでしたでしょうか。難しかった、否、それ程でもなかった様々な感想があるものと存じます。

不動産売却とは一生にそう何度も経験する事でもないでしょう。
また、不動産を売却する方には様々な事情もある事でしょう。そのためここに紹介した対策ポイントのすべてを行うのは難しいかと思いますが、そのすべてをできなかったとしても、売主自身も最大限できる部分を努力することで満足のいく不動産売却の実現が可能となることは確かです。

この記事を参考に、ぜひできることからチャレンジしてみてください。

最後に、不動産適正取引推進機構が不動産売買の適正取引についてまとめたものがあります。

とても参考になるのでぜひ参照してみてください。

不動産適正取引推進機構編集の不動産売買の手引き