マンション売却時の流れと注意点!流れの中で押さえたいポイント10個

マンション売却は流れ&手順&注意点を押さえ行動する事がとても大切!

マンションの売却は、誰もが何度も経験することでは無いでしょう。
そのため実際にはどういった流れでマンション売却が進むのか? 物件の引渡しはどうすればいいのか? という疑問を持っている方も多いでしょう。
また、ただ単にマンションを売るだけではなく、売却で成功するためには どうしたら良いのかを知りたいと思われておられることでしょう。

マンション売却で成功するためには、売却を始める前にまず基本中の基本『全体の流れや手順』を理解しその中で押さえるべき注意点を理解しておくと行動しやすくなり、売却成功へとても近づきます。

実は、マンションを売るには「仲介」と「買取」という2つの方法がありそれぞれ流れが違います。
ではその違いも含め、早速にマンションの売却の流れ&手順&手続き時の注意点を解説しましょう。

★目 次【マンション売却の流れ&手順と手続き時の注意点】★


マンションの売却を依頼する会社や担当者にいいようにされないために、基本的な知識・注意点をしっかり押さえておきましょう。

マンション売却の流れ【手順】は買う相手で違う!

マンションを売る方法は、不動産会社を介して売却する方法『仲介』と、不動産会社に直接売却する方法『買取』の二通りがあり、それぞれの流れが違います。

買取or仲介かの判断基準

まず、仲介売却の場合と買取売却の場合の流れ(アウトライン)を見てみましょう。
「買取」は「仲介」より流れがシンプルになります。

仲介時の流れ【アウトライン(全体像)】

マンション売却時の基本的アウトライン・スケジュールと流れ図

「買取」は、「仲介」に必須となる販売活動や購入希望者による内見がない点などから流れ【手順】はシンプルになります。
例えば下図【マンション買取の流れ図】を上図【マンション仲介売却時の流れ図】と比較してみて下さい。
各工程に番号が付されていますが、買取には④~⑨の工程が無いことがわかります。

買取時の流れ【アウトライン(全体像)】

【マンション買取の流れ図】
マンション買取の流れ図【アウトライン】

ただ単に売却の流れ【手順】だけでマンションを売る相手を決める売主様はほぼいませんが、もし流れの中で販売活動や購入希望者による内見、ここで後半に説明する引渡し後の補修義務・瑕疵担保責任を面倒と考えられている売主様でしたら、買取を選択された方が良いでしょう。
しかし、「買取」にはその流れのメリットがあるのと引き換えにデメリットもあります。
それは、「売れる金額が仲介による売却相場の約7割~8割と安くなる」という点です。その他はメリットしかないのが「買取」なのです。
例えば仲介時の成約価格が4000万円の場合、買取価格は3000万円前後です。

なお、買取と仲介を悩まれている場合には、自分自身の時間的基準を設け『仲介⇒買取手法』を利用すれば、少しでも高く有利な売却活動ができるようになります。

『仲介』⇒『買取』への移行

例えば、あなたがマンションを売ろうと思ってから売却が完了するまでに向こう3カ月以上有るかどうかが一つの目安となります。
もし、3カ月未満しかない場合には売却当初は仲介売却活動を行いながら、もし買い手が期限内に現れないときには買取業者への買取売却へ移行できる方法の選択が考えられます。
しかし、仲介売却はどうしても売買契約から現金化できるまで1カ月かかることが99%以上ですから、早急(1カ月以内)に売却して現金化したい場合には初めから買取の選択となるでしょう。

マンションを売る方法は「買取」と「仲介」の2つがあり、その流れは違います。
その選択は時間の有無が大きく関係しており、時間的余裕がない場合「買取」ということになるでしょう。



※マンションを買取で売却したい人、時間が無く買取を選択せざるおえない人は少しでも高く売る買取方法があります。詳細解説を別頁に設けていますから参考にしてみて下さい。

☛ マンション買取売却でも少しでも高く売り手取り額を多くするために


さて、買取と仲介の流れの違いがわかりました。

買取の場合でも、少しでも手取り額を多くするための方法は上記で解説しましたので、ここからは仲介売却についての流れ【手順】の解説です。
以下ではマンションを不動産業者(業者)の仲介で売る場合について、少しでも高く有利に売るための大事なポイントについて解説していきましょう。

マンション売却の流れも時代と共に変化することを知ろう!

今、マンション売却の流れはちょっとしたイノベーションが起こっています。
そのイノベーションとは、インターネットの普及により簡単に査定ができるようになったことです。
一家に一台のパソコン普及、一人一台のスマホの普及、アプリ利用によりインターネットを活用した査定へと変化しているのです。
この変化がマンション売却活動時の流れや手続きにも影響し、売却時注意点も変化を余儀なくされています。
この変化を知らずしてマンション売却での成功はありません。
しかし、まだ99%の不動産会社がこの売却時の流れの大きな変化(イノベーション)に対応できていません。
インターネットの活用にも、流れの変化にも対応出来ていないのです。
ご安心ください。コーラルは一番真っ先に対応した不動産会社です。

売却の流れの中での査定の流れの大変化

マンション売却の流れの中で、査定が最も早い段階にあります。
この査定にも流れが有り、これが今、インターネットの普及により大きな変化(イノベーション)を迎えています。
マンションの売却で大きな成功を得るためには、まず査定の流れの変化への対応が最重要になります。
それも最新の査定の流れスタイルを知り、その最大限利用が絶対成功条件になりつつあります。

今までは売主は、最寄りの不動産業者や、TVCMで有名な不動産会社、または商店街や駅前にある知人の不動産屋さんに問い合わせして査定依頼していました。
では、今はどのような行動をしているでしょう?
まだまだ従来のスタイルで査定している方も多かもしれませんが、大多数の方は既にインターネットの普及と共に不動産一括査定サイトを利用し、一斉に数社に査定依頼しているのです。
スマホやアプリを活用したインターネットを利用した一括査定になってきているのです。


下記の表は 公益財団法人 不動産流通推進センターが発表した「不動産統計集(2018年3月までの最新データ・2018.4.24更新)」です。
このデータは『情報収集方法』の推移を表したものですが、最近2017年度においての収集は不動産会社利用が急落し、その反面ネットで探す人が多くなっているという現実があるのです。
このデータは2016年から2017年にかけての推移ですから、今現在2018年では、もっとネット利用する人が多くなり、旧来スタイルで不動産会社を利用する人を引き離しているでしょう。
データは嘘をつきません!

マンション売却の流れ・スクリーンショット (4)
※出典 公益財団法人 不動産流通推進センター「不動産統計集」
※画像をクリックすると拡大します。

スマホ登場前は不動産会社を一社一社尋ね、査定依頼することが売却で成功できる必要条件でしたが、今はインターネットとかアプリがその役割を果たしてくれるようになり、複数社の中から「満足なる査定額を出した業者の選択」に変わってきています。

このスタイルで、最もホットで新鮮なマンション価格(売出価格と成約できるであろう価格)を取得しているのです。

査定の流れ

1)グーグルで『不動産一括査定サイト』や『マンション売却』などのキーワードで検索します。

2)上位検索されたホームページ経由で一斉に不動産会社複数社へ依頼します。

3)複数社から提示された机上査定報告から納得いく価額が見つかりました。

4)更にネットで仲介手数料が安いなど売却時費用がお得な不動産業者を調べ、売却仲介できるかどうか問い合わせして確認します。

5)複数社を実際に訪問査定へ呼び、実際の物件査定と販売方法を確認します。

6)販売活動条件の合う不動産業者へ売却仲介を依頼し販売活動します。

7)売買契約締結

今のマンション売却の売主行動は以上のようになっています。
この売却スタイルが一番売主にとってお得になる可能性が高いので、これからは今以上にこの傾向が多くなるでしょう。

マンション売却をスムーズに進めるには 誰 を味方にするかで大きく違う

あなたがマンションを売る場合、最大の目的【高く売り手取額を多くする売却】を達成するには、さて一番何が重要だと思いますか?
それは、あなたの売却目的を忠実に遂行する不動産会社&担当者と出会い利用することです!

マンション売却は、何度も経験する事ではないため、いろいろ不安なことばかりですよね。
何も知らないし、どうやっていいかもわからない。
街の不動産屋に入ったこともないし、だからテレビCM流れている大手不動産業者にどうしても売却を依頼してしまう選択肢しかなくなってしまいます。

でも、そのあなたの依頼しようとしている不動産業者&担当者は、あなたの売却時の最大目的を達成するために忠実に業務遂行する者なのでしょうか。

最近では売主様の利益を最も阻害する「売却物件の囲い込み」が横行していますが、この囲い込みを一番積極的に行っている者こそ、あのテレビCMの中の大手不動産業者なのです。

あなたが何も知らないからって、その無知に付け込んで堂々とあなたの最大の目的を阻害しているんです。

ただ、それでも結論から言えば、何も知らなければ大手不動産業者を選択する手段しかないかもしれません。

地場の不動産屋に依頼するよりも、大手不動産会社は最近、各社それぞれ売却プランやサービスが充実しているので一度徹底的に比較検討すべきとも思います。

その為の一括査定サイトの利用はとてもおススメです。

何のための査定サイトの利用かをしっかり持ち、そのうえで利用するなら絶対にお勧めなのです。

マンションの売却が成功するかどうか、またスムーズに工程が運ぶかどうかは、¨不動産業者&担当者の選び方次第¨ なのですから、しっかり見極めるべきなのです。

売却成功へのいちばんの近道は、マンション査定を通して各社を比較検討し、マンション売却に実績にある、売却プランの豊富なあなたに合う不動産屋&担当者を見つけ販売を任せることなのです。

マンション査定額の根拠を聞き、どういう価格で売り出して、どんな広告戦略を採用して、どんな広告展開をして購入希望者を見つけ、どんな内覧時対応をして売買締結に持ち込むか?

マンション売却時の流れのポイントは味方となる業者と担当者を見つける事

これら工程がスムーズに流れるかどうかはすべて、不動産仲介会社とその担当者の能力 にかかっているわけです。





マンション売却の工程(流れ)は基本中の基本

マンション売却時の流れではここに注意

実は、マンション売却の工程(流れ)は不動産の売却の中で一番易しく基本中の基本です。
従って、各大手不動産業者は入社歴1年目から3年以内の社員を担当者にする傾向が高いのです。
しかし、だからこそマンション売却に慣れているか慣れていないか、また高く売るためのマーケティングをしっかり知っていて実行できるか、購入検討者に選んで頂けるためのセールス手法は、現場での案内は上手いかなど、不動産業者が出来なければならない事項がたくさんあります。

例えば、マンション売却に強い不動産業者ならやるべき事項をきちんと押さえた上で、売り出し金額をどうするか、時間をかけて高く売るか、できるだけ早く売るか、物件現地案内はどのようにしたら一番購入者が買う気になるかなど、いろいろ考えベストなバランスを取って実行してくれるでしょう。

しかし、もし慣れていなかったらこれらは全くできません。
結果成約しないのです。

マンション売却では、成約するためのマーケテイングとセールスなど専門的知識がないと成功出来ないのです。
マンション売却の成否は、販売工程の中で行う販売戦略と戦術により大きく違ってきますから、その戦略戦術を立案するには、さまざまな不動産取引の経験の有無は重要で、経験豊富な担当者のアドバイスは重要なのです。

マンションの売却だからって簡単に考えていると、思いもしないダメ業者に引っかかる事となり、当然に成約できたはずの金額で売れないばかりか、もし売れたとしても物件引き渡し後のクレームや瑕疵に対応できないなど大きな損害額が生じる可能性もあるのです。

そんな事の無いように、まずここではマンション売却時の手順とその流れをしっかり解説していますので、ぜひ確認してみてください。
そうすればマンション売却時の流れ&手順が分かり、その道程での重要ポイントまで分かり、今どの過程にいるのかが確認でき、何をすべきかを判断できながら売却を進めることができます。

長くなりましたが、でも基本は1つですから安心してください。

それは、もう一度言いますが、高く売るためにも、スムーズに売るためにも、まずはあなたに合った「良い不動産業者と担当者を見つけること」です。
マンション売却の成功に最も重要な事ですから覚えておいてください。

マンション売却の具体的な流れ&手順

マンション売却の流れ&手順はとても簡単です。

よく「売却って難しくて、よくわからなくって」と、コーラルへ査定ご依頼いただく方に質問されますが、マンションの売却に限って言えば何も難しくありません。
基本の6ステップさえ押さえていればいいのです。

そのマンション売却の流れ、基本6ステップとは、

マンション売却の流れを着実に1段づつ進む像

①お問合せ&ご相談
          ↓
②売出価格を決める(査定依頼)。同時に不動産業者を選定します。
          ↓
③選んだ不動産業者に売却依頼(媒介契約)し販売開始します。
(媒介を仲介とも言いますが、ここでその業者に直接売却することもあるでしょう)
          ↓
④内覧&内覧者と売買条件や価格交渉します。                   
          ↓
⑤売買契約を締結し、マンションを引渡します。
          ↓
⑥確定申告&納税

となります。


不動産業者を通じて一般の方にマンションを売る場合(仲介)も、不動産買取会社へ直接売る(買取)場合も、上記の流れ方がほぼ100%の売却手順になります。

不動産買取会社の買取の場合、一般の方に売却する場合に比べ①から③の流れが短時間で済むということ、また売買契約がスムーズということが違うくらいでそれ以外は変わりません。

冒頭でもご紹介しましたが、今ではインターネットで簡単に「マンション売却」、「マンション売却 査定」などのキーワードで色々な不動産業者が検索できますし、ここ近年に多く登場した不動産一括査定サイトも探しだせるので、①から④まで全てが初めから難なく進むことができるようになっています。

ただ、マンションを満足に売却するためには状況別で違う売却法や、売却価格決定、不動産業者選定が重要なファクターとなります。
従いまして、この3つの最重要な流れのチェックポイントについては、さらに細分された項目を設けご説明いたします。
では以下で、一般的なマンションの売却の手順&流れ、段取りについてみていきましょう。

マンション売却時の流れ図&手順

マンション売却の流れ図(仲介の場合)・手順をご確認ください。

以下では、「ご売却の流れ図」をより具体的にお知らせいたします。

マンション売却の流れのポイント

【注意点1】売却理由を整理しよう!  

売却する理由(買い替えor離婚など)やマンションの種別により実際の売却の流れが変わる場合がります。
以下ではそのことについて説明しています。

 ☛ 売却する理由や物件状況で違う売却法と注意すべきポイント
 ☛ 物件種別によって違う売却法と注意すべきポイント


仲介時のマンション売却の流れ

マンションを不動産業者の仲介により売却する場合の流れは下記の通りです。

①お問い合せ&ご相談

  
ほぼ全ての不動産業者で、マンション売却に関する無料相談・無料査定を行っています。

まずは誰もが何も知らない事ばかりです。ここで遠慮していては満足なる成約は達成できません。気軽に何でもご相談すべきです。
このご相談時に、説明する担当者が "なんか違うな!" と感じたらその業者は売却を任せる選択肢から外しましょう。 
この、あなたの "なんか違うな!" と言う感じ、とても大切にするべきです。

②マンションを査定

マンションの価格とは、実際に市場に売り出したときに売却可能だと予想される金額です。
お客様に査定金額をご提示し、実際の売り出し価格を決定いたします。
この時の注意点は査定は一社のみに依頼するべきではなく、数社に同時に依頼すべしということです。
複数社に査定依頼する理由は、マンション査定時に必ず行いたい2つの重要ポイント、販売時適正価格の見極めを通して査定に対応する姿勢から売却を任せるパートナー選びも兼ねているからなのです。

コーラルのマンション査定は【完全無料査定】ですので、お気軽にご利用ください。
※査定結果は当日か、遅くとも最低2日以内にお知らせいたします。

マンションの無料査定はこちらから

また、査定を複数社に依頼する場合、一括査定サイトを利用する方法が便利です。

  

マンション売却の流れのポイント

【注意点2】査定前にマンションの相場を自分で調べよう!

マンションの売却を検討される際に、実際の流れの中では不動産会社へ査定依頼する前に、自分のマンションは、今、いくらで売買されているかという相場を調べ知っておく必要があります。

自分で売るマンションの価格相場を調べるには、まずはSUUMOやアットホームなどの不動産系ポータルサイトでマンション周辺の販売中価格を調べ、似たようなマンションが一体いくらで販売されているかを知りましょう。

なぜこの相場を事前に把握したほうが良いかと言うと、マンションを売り出す時、どんな形であっても今現在不動産会社抜きでマンションを売ることは不可能であり、不動産会社に査定を依頼する前に相場を把握しておくことで、業者に騙されることなく対等の視点で売却活動の肝ともいうべき売出価格設定を進めることができるようになるからです。

なお、マンションにおいては上記アットホームやSUUMOなどで用足りますが、しかし一戸建てなどの場合、下記不動産相場のサイトで、次の項目について最低限調べておくと良いでしょう。

地価公示価格国土交通省が毎年公表する土地価格で、土地取引の基準となる価格。国土交通省標準地・基準地検索システムの国土交通省地価公示・都道府県地価調査(☚クリック)で閲覧ができます。
土地実勢価格全国の土地取引価格で、国土交通省土地総合情報システム(☚クリック)で閲覧ができます。


事前に基本を調べた後は、マンション査定時に必ず行いたい2つの重要ポイント となります。


マンションの売却価格決定(価格査定)について

マンション価格の決定要因の理解は、少しでも良い査定額を導き出すためには必要です。

 ☛ マンション価格査定・一戸建て住宅価格査定に影響する各要素とは

不動産業者選定のための査定について

不動産業者の選び方についてみてみましょう。
 
 ☛ 良い不動産屋、悪い不動産屋の見分け方。ありえない不動産業者の現状
 
 ☛ 不動産売却時のセールスの真実とは
 
 ☛ 何故、不動産業者はやりたがらないのか?
 
 ☛ 売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。
 
 ☛ 売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方

マンション売却の流れのポイント

【注意点3】不動産業者&担当者を精査しよう!

マンション売却で成功するために重要なポイントが 「査定」であることは何度も言いました。
ただ、何のために査定するのかを知らなければ、査定でミスしますので、失敗しない査定の心得を知る必要があります。
査定とは、ただ単に『マンション価格の決定』をするだけにとどまっていては、満足なる売却成功はあり得ません。
査定時における最重要事は、実は2つ有ります。
一つは、『売出価格決定』の精査、もう一つは『売却を依頼する不動産会社とその担当者を見極める(精査する)』ことです。
マンション売却は販売活動を依頼するパートナー次第で成果は大きく違うのです。

実際にマンションや一戸建てを売る場合、売却の流れを知り相場も知り、かかる費用を知ったからと言っても、自分自身では売り出すことはほぼできません。

従って、売却の流れの中での最重要事項として『信頼できる不動産業者と担当者選び』、『売却時の必要な書類の用意』、それと『少しでも高く有利に売却するための物件に関する情報の整理と担当者への伝達』を忘れては成功はあり得ないのです。
そのためにも査定は、必ず複数業者に依頼しましょう。

●査定額は業者でバラつきがあり、1社のみの査定では適切なマンション価格は知り得ない
●仲介契約(媒介契約)獲得のため、故意に高い査定額を提示する業者がいる
●業者も得意不得意分野が有り、売却の得意な業者の見極めが重要となる
●あなたの感性や考え方、何となくな感じに会う業者を選ぶことは売却で成功する基本

複数業者といっても、あまりに多すぎては対応が難しくなるため、最高でも5社前後に依頼すれば良いでしょう。
そのときの組み合わせの方法を具体的に解説していますので確認しておきましょう。

尚、査定のときは、業者に個別依頼しても良いですが、一括査定サイトを利用すると便利です。
NTTデータ スマートソーシングが運営する不動産売買・不動産情報の総合サイトHOME4U(ホームフォーユー)では、マンションの所在地や規模・築年数など、基本的な項目を入力すれば、複数業者の査定を受けることができます。

一括査定を利用する時の流れでは、まず業者が物件を見ないで行う机上査定で販売活動に対する姿勢を吟味し、その後その中から実際に現物を見てもらう訪問査定を受けるようにしてください。
なぜこの流れを取るかですが、一括査定では業者の質を2段階で見極めることで比較検証し、査定書やその内容から信頼できる業者=訪問査定を依頼する業者を決定する方が最終的に売主が得するからです。

さて次に、少しでもマンションを高く有利に売却するための必要なことは、信頼できる業者とその担当者の選択についての注意点を確認してみましょう。

マンション売却を成功させるには、売却実績が豊富で信頼できる担当者のいる業者選びが重要です。
もしかすると、マンション売却の流れや手順など知らなくても、この選んだ業者とその担当者が優秀なら全て言われるがままに任せても、マンション売却で満足することはできるのです。
それくらい、業者とその担当者の選択は重要なことです。
以下に、優良業者を選ぶための判断基準を事細かく解説していますので参考にしてみて下さい。

 ☛ ありえない不動産業者の現状とは
 ☛ 不動産売却時のセールスの真実とは
 ☛ 何故、不動産業者はやりたがらないのか?
 ☛ 売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。
 ☛ 売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方


以下では売却のプロ、コーラルがお届けする相場を知るための方法と注意点、パートナー選びの注意点を余すことなく纏めていますのでご確認いただければと存じます。

 ☛ 状況別で相場も売り出し方も違う
 ☛ 査定⇒その前に
 ☛ マンション売却査定の基本中の基本は一括査定サイトの利用から
 ☛ 資産価値について


  

マンション売却の流れのポイント

【注意点4】マンション売却時費用を把握しよう!

お金は大切なもの。
だれだって、損やムダはしたくないですよね。
コーラルも、お客様に絶対損していただきたくありません。
お持ちのマンションを売ろう!というのですから、金額も大きく、一生に幾度とない、特別なイベントです。
このページでは、売主様の損がないように、マンション売却時にかかる経費(売却費用)について注意すべきポイントを解説します。
必要経費を事前チェックしておきましょう。

 ☛ マンション売却時諸費用について


③実際にマンションの売却を依頼するときの手順

マンション売却の意思が固まったら、不動産業者と媒介契約を結びます。

【媒介契約の種類】
マンションの売却を不動産業者に依頼する契約を媒介契約と言い、次の3種類があります。

 1、専属専任媒介契約
 2、専任媒介契約
 3、一般媒介契約

コーラルでは売主様に2つの選択【売却仲介手数料プランの選択】と【媒介契約種類選択】 をお願いしております。


【売却仲介手数料プランの選択】
 コーラルの売却時仲介手数料は3プランご用意しております。
 売主様のご事情により選択すべきプランは違ってくると思いますので、詳細を十分吟味し選択してください。

 詳しくは [ コーラルのマンション売却時仲介手数料は3プラン ] をご参照ください。

*不動産業者と締結する媒介契約の比較表

➊.売却(仲介)依頼時に業者と締結する媒介契約には、通常契約金や手数料などは掛かりません。もし媒介契約締結時に費用を請求されるようなことが有る場合は、その請求される費用内容を具体的に確認しましょう!

❷.仲介手数料とは、業者が売主から売却依頼を受け(媒介契約)、業者の売却活動の結果、売買成約したときのみ 発生するもとなります。

➌.コーラルでは、コーラルへマンション売却を依頼される場合の媒介契約をお選びいただく場合、通常、一般媒介契約か専任媒介契約をおススメしておりますが、3種類の媒介契約中どれでも業務の質が落ちるようなことは有りません。

契約内容一般媒介 専任媒介専属専任媒介
契約の有効期間制限無3カ月以内3カ月以内
複数業者への依頼不可不可
指定流通機構(レインズ)への 登録義務媒介契約締結後 7日以内媒介契約締結後 5日以内
販売状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上
売主自身が発見した買主との  直接契約不可

※もっと詳しく知りたい方は、[ 媒介契約(専任か一般)について ]をご参照ください。


なお、ご不明な点もっと詳しくご説明を受けられたい売主様はコーラルの訪問査定かお電話をご利用いただければと存じます。

*媒介契約時の売主が用意したい書類など

媒介契約締結時に売主に用意頂きたい書類等は以下の通りです。

1.マンション管理規約、使用細則
2.固定資産税(都市計画税)納付書
3.ご実印(よく使用している認印でも可能な場合もあります。)
4.権利証(登記識別情報通知)
5.管理費・修繕積立金の毎月負担額の分かるもの
6.本人確認書類(免許証、健康保険証など)
7.住宅ローン残債がある場合、その残債額(ローン残高)の分かるもの
8.新築時のパンフレット(あればご用意ください。)

マンション売却の流れのポイント

【注意点5】売却金額<住宅ローン残債額のとき

もし住宅ローン残債があり、その返済に窮しておられる場合には、この時に不動産業者の担当者へお知らせください。
もし、住宅ローン以外のローンが有ったり、住民税、固定資産税、社会保険料などの税金の支払いが滞納している場合も一般的なマンション売却の流れが変わったり、売却活動前に各関係機関との調整が必要だったりと事前準備が変わる場合が有ります。
滞納がある状態では、通常のマンション売却方法ではなく、任意売却へ移行することが考えられます。
任意売却は全く難しいことでは無いのですが、売却の進め方が少々違ってきます。
これらの支払いがどうしても必要で、しかし売却代金を充当しても全額を賄えない場合、売主の自己資金が必要な場合もあるでしょう。
なお、競売が進行してる場合の売却も売却の進め方は違ってきますのでご相談ください。
また、権利関係の複雑な相続の場合の売却も売却段取りが違う場合が有りますので、是非遠慮なくご相談ください。


④マンション販売活動(広告活動)の流れ方

媒介契約後、積極的に販売活動、広告活動を行います。
販売活動時にも成功する流れ方(手順)があるので理解しましょう。

1.ホームぺ-ジへの掲載
2.レインズ(不動産流通指定機構)への掲載
3.不動産ジャパンへの掲載
4.民間不動産サイトへの掲載(SUUMO、yahoo不動産、アットホーム、楽街等約50以上のサイトへ掲載します。)
5.販売協力不動産会社のサイトへの掲載(ノムコムさん、センチュリー21系列、ピタットハウス系列など多彩です。)
6.チラシ等のポスティング
7.購入希望登録お客様への物件紹介   等
8.きれいな間取り図を作成し、内見時のイメージづくりをします。

ここで注意点は、買主は室内の見学(内見・内覧)無しで購入しないということです。

※実はコーラル、大手不動産業者をも凌駕するとても多彩な掲載プランがあります。絶対にどの不動産業者より掲載先は豊富です。

販売中の売主の心得

不動産業者に売却依頼したら、その後売却活動が始まります。
このとき売主が注意しておきたい流れの工程は内見(内覧)対応があります。
購入検討している人は必ず内見します。内見しないで買う人はいません!
内覧時にお部屋が汚かったり、散らかっていたりしたら誰も買わないでしょう。
従って、売主の対応としては、物件に対してよく見てもらい理解してもらう、良いイメージをもってもらうことを意識してお掃除や整理整頓するなどの準備と対応をしましょう。
また、なかなか思うように内見者が入らないときの対応も考えておきましょう。例えば売出価格の値下げや売却を任せている不動産業者の変更など、販売計画の見直しも視野に入れることも必要になるかもしれません。

物件種別によるアピールのポイントと対策

マンションを売却するのも購入するのも「人」です。

購入検討者の立場で「私だったらどこを見るか?」「どんな物件を買いたいか?」を今一度、是非、考えて売り出ししてみてください(^^♪。
このことをしっかり考え、以下のことを売却時に実践した多くの方々が満足の成約を迎えられ大変喜ばれました。
という事で、内覧も十分に気を遣いましょう。
先にも書きましたが、内覧は不動産を高く売るためにとても重要な要素です。
内覧時に与える印象で不動産を高く売却できるかが決まります。
内覧を成功させるためのポイントをまとめてみましたので参考にしてみて下さい。  

マンション編

マンションのアピールポイントは、あなた自身で気に入っているところとそうでないところの整理にあります。
マンションのお気に入りポイントは十分アピールできるようにしておきましょう。ウィークポイントは不動産業者に相談してどう告知したらいいかの判断を仰ぎましょう。

 ☛住まいとしてのマンション売却時の基本(お掃除)・お部屋は清潔に!
 ☛住まいとしてのマンション売却時の基本(空き家&居住中)・空き家より高く売れる居住中のマンションや一戸建て
 ☛住まいとしてのマンション売却時の基本(内見)・内覧はマンション売却の要!
 ☛住まいとしてのマンション売却時の基本(売主の印象)・売主の印象も成約の要因
 ☛売買の落とし穴
 ☛マンション売却、一戸建て売却など不動産売却時の必要書類とは
 ☛ ホームインスペクション(住宅診断)
 ☛ 中古住宅売却は演出次第!(ホームステージング)
 ☛ 売れない時の対処法


尚、マンションも一戸建ても共通するのは、建物に破損個所がある場合、修繕工事を済ませておくことです。
物件は買い手にとっては最も高価な商品なのです。
従って、売却物件の破損箇所は、高く売るには最も不利になります。また値引きや後のトラブルを避けるため引き渡す前にきちんと修繕しておくことが大切になります。

マンションを売却する際は、例えば以下のような修繕が必要な箇所を洗い出し、不動産業者と十分に打合せしながら専門の業者を手配し修繕しましょう。
内装面で『これくらいなら』と手を抜くと、買主の印象自体が悪くなり購入意欲が無くなることもあります。

●フローリングや壁の目立つ傷
●エアコンや給湯器などの設備
●床のきしみ、傾き、畳の痛み
●ドアやサッシの建て付け

一戸建て・土地編

土地や建物を高く売る為の対策とは、どのようなものでしょう⁉。
一戸建てについての家(建物)部分については、基本的にマンションと一緒と考えて良いでしょう。
但し、違うところは外壁と床部分、床下部分になります。
この部分は、ホームインスペクション(住宅診断) で売却の前に診断し、不具合部分を確認しておきましょう。
不具合部分が有り、傷みや塗膜の劣化の程度により修繕するかどうかを判断することになり、売却に支障を来たす恐れがある場合、充分に不動産産業とどのように対処すべきか打合せしましょう。

●屋根の劣化、破損
●外壁の塗装剥がれ、ひび、破損
●外構の崩れ、傾き

多少の傷みや劣化では手直しや塗装の必要はありませんが、酷い場合は手を入れざるを得ないでしょう。
さらに、庭木などがある場合も注意が必要です。家全体の印象が悪くならないよう、繁り過ぎた枝を切るなど最低限の手入れをしておきましょう。

このようにリフォームとまではいきませんが、壊れた部分や悪印象を与えかねない箇所を適切に修理しておく必要があります。こまめに管理がされているという印象を購入希望者に与えることが、少しでも不動産を高く売るためのコツです。

次に土地ですが、これは境界についてとても注意が必要です。
境界についてハッキリしていない場合、売却で成功するにはしっかりとハッキリさせることが絶対条件になります。
もし不明な場合、この場合もどう対処したらいいかを不動産業者としっかりと打合せして売却前に解消しておきましょう。

⑤マンション売買契約の流れ(手順)について

不動産購入申込書(ひな型)

マンションを購入したい方が現れた場合、不動産購入申込書(買付証明書)を取得し、売買条件交渉があります。またこの時、価格交渉(値下げ交渉)もあるかもしれません。
この交渉内容が合意したら、売買価格、物件の引き渡し日や引き渡し時の詳細等を決め、契約内容が決定後、マンション売買契約となり、この契約時に買主より売主へ売買契約手付金の支払いがあり、売主はこの手付金を受領します。
具体的な流れは 売買条件交渉⇒売主買主合意⇒重要事項説明⇒売買契約書締結という手順になります。

なお、マンションの場合、売買契約書は区分所有建物売買契約書(土地付き)で対応している場合が多くあります。

マンション売買契約に必要な物[マンション売却時の売主様必要書類 ]
  ・印紙代
  ・実 印
  ・免許証、健康保険証などの本人確認書類(物件所有者・ご本人であるという確認に必要)
  ・印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
  ・権利証(登記識別情報通知)      等
  
※その他に必要となる書類などがある場合がございます。
詳しくは不動産会社の担当者にお問い合せ下さい。

物件状況確認書(告知書)と付帯設備表の作成

マンション売買契約締結と同時に、売主しかわからないマンションの事情について「物件状況確認書兼告知書」と「付帯設備表」を記入作成し、状況を説明して物件引き渡し時のあるべき姿を確認し合います。
物件状況確認書兼告知書は、売主と買主で売買契約時のマンション状況を共有する書類、また付帯設備表は、売主から買主に引渡す設備を確認する書類となります。
物件状況確認書兼告知書に虚偽記載をしたら契約解除や損害賠償義務が発生するなど、売主の責任も問われる場合もありますから正直な告知をしましょう。
この2つの書類は、将来のトラブルを避ける効果があり、売買を行う上では重要な書類です。

マンション売却の流れのポイント

【注意点6】マンション売却の流れの中の必要書類と売買契約

書類の準備を怠らないようにしよう!

売却の流れの中で書類の準備も最も注意したい事項と言えるでしょう。
これは、「不動産業者に売却依頼する段階で必要なもの」と、その後の「買主と売買契約を締結する際に必要なもの」に大きく分けられます。
代表的な書類には、「登記済権利書」「固定資産税納税通知書」「印鑑証明書」「住民票」などがあります。

これらの書類は必ず用意しなければならないものですが、そのほか「不動産を高く売るためにあったほうがよい」という書類もあります。
売却を成功させるための必要書類については、別項で具体的に解説していますので参考にしてみて下さい。

 ☛ マンション売却、一戸建て売却など不動産売却時の必要書類とは

マンション売買契約時の確認したい主なチェックポイント

実は私たちがマンションと呼んでいる物件は、売買専門用語では区分所有建物とその敷地とに分かれています。
この区分所有建物とその敷地を売買する際に買い手と取り交わす書類を、区分所有建物売買契約書とかマンション売買契約書などと言います。
この売買契約は初めての方も多いと思いますが、不動産の専門用語がたくさん並んでいて内容についてあまり理解ができなかったり、確認するにしても注意点が分からないなど不安に感じている方は少なくないと思います。
マンション売買契約を締結する際には、売主として自分に不利にならないようきちんと確認することが大切と言えます。
そこでここでは、売買契約を締結するに当たって確認したい主なチェックポイントをまとめました。

不動産ジャパン編集「売買契約のチェックポイン」


重要事項説明については、不動産適正取引推進機構の「これでわかる!『重要事項説明書』などを参照しながら写しを読み込めば、かなり理解が進むはずです。
「事前に聞いていた説明や情報と違いがないか」を重点的にチェックしてみましょう。

不動産適正取引推進機構の「これでわかる!『重要事項説明書』


⑥売買契約のご決済&物件の引渡し時の流れについて

1.売るマンションに住宅ロ-ン等の借入金残がある場合
 住宅ローン等が残っている(残債がある)場合、住宅ローン借入れ先金融機関へ残っている住宅ローン全額を返済(完済)して、売買対象マンションに設定されている抵当権を抹消する必要があります。
(この抵当権抹消手続きは、法務局で行いますが、通常は司法書士に依頼し完了させます。【別途司法書士の費用が必要になります】)


2.残金受取&所有権移転&物件引越し
 残代金受取りと同時(受渡日)に売り主から買い主へ所有権が移転し、法務局で移転登記がされます。
 売却物件(マンション)の鍵を買い主にお渡し致しますので、その前に新居へ引っ越しを済ませます。


3.物件の引渡し場所
   物件の引渡し場所は購入者の金融機関にて行う場合が多いです。

   物件の引渡しに必要な物[マンション売却時の売主必要書類 ]
   ・実印
   ・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)  
   ・物件の鍵一式
   ・建築確認通知書・検査済証
   ・登記済証(権利書)もしくは登記識別情報通知  等
  
   受渡日にマンションの売却諸費用が必要です。
    ①、登記費用
    ②、印紙代
    ③、引越し費用
    ④、仲介手数料 等
    ※ 諸費用の詳細は[ 売却時諸費用について ] をご参照ください。

4.各種精算金
売買決済時には、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金など売主から買主に引き継ぐべき各種税金も各関係者に確認して精算すべき起点日を決めて金額を算出し精算します。
なお、電気、ガス、上下水道などの公共料金は引き渡し時までに売主の責任で各関係機関で精算しておきましょう。

マンション売却の流れのポイント

【注意点7】物件引き渡し時の流れの注意点

マンションを引渡し完了しても、売主の責任は終わりではない!

マンションの売却は、「引渡し完了で終わり」というわけではありません。引渡日から一定期間内は「売主の補修義務」や「瑕疵担保責任」という法律上の責任のもとに、売主と買主は非常にナイーブな関係で繋がっています。
売買契約上の引き渡しが済んでも、売主の補修義務や瑕疵担保責任の期限が終了するまでの間は、買主から「補修依頼」や「瑕疵担保責任の履行」をいつ求められるかわからないという状態が続くので、完全なるマンション売却の完了ではないのです。
もしもマンション売却完了、引渡し後に買主の知らない重大な瑕疵が発覚し、それによって買主が「どうしても住み続けることができない」と主張した場合には、損害賠償を請求されるか最悪の場合売買契約の解除になる可能性もあるのです。
ただ引き渡しが終了したのに、いつまでもそんな状態が続くことは避けたいものです。
実は「売主の補修義務」「瑕疵担保責任」の期間を、売主と買主が話し合いの上で自由に取り決めして、そもそも売主がその義務と責任を負わないとする内容で回避することも可能なのです。
実務上はマンション売買契約時に、買主と「マンションは現状引き渡しとし、売主は引渡し後の補修義務及び瑕疵担保責任を一切負わない」という約定を設け契約書に記載します。
しかし、この約定は買主は嫌います。買うこと自体辞める可能性もあります。その場合は売主の義務と責任の期間を話し合いのうえで、できるだけ短期間にすることも考えられます。実際の売買契約書には期限を引渡日から2~3カ月間などと明示しておきます。

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マンション売却の流れのポイント

【注意点8】売却時に注意したい税金について

マンション売却時にはいくつかの税金がかかります。
その税金について説明します。

例えば、売買契約書には売買代金の金額により消費税がかかります。これは印紙を売買契約書に貼ることで納付します。
またマンションや一戸建てなど不動産を売却し譲渡益(売却益)が出た場合、譲渡益に対して譲渡税【所得税(国税)や住民税(地方税)】がかかります。
計算式としては、「売却代金(譲渡収入)」-「売却にかかった諸経費」+「購入代金(減価償却要)」+「購入にかかった諸経費」=譲渡所得となり、この譲渡所得から各種特例(特別控除)が適用されればその適用額を控除して課税されます。

確定申告は売却の流れの最終時必須事項

マンションを売却をしたら必ず確定申告しましょう。
その理由は、マンションを売って売却益が出たときには譲渡所得税など税金納付しなければならないこととなっていて、これを忘れていると後ほど税務署からの指摘を受け、追徴課税などの罰則を受けなければならないことがあるからです。
また、反対にマンションを売ったら損が出て赤字の場合(譲渡損失)には払いすぎた税金の還付が受けられる可能性があるのですが、この場合も申告しなければ税金還付は受けれないのです。

尚、売却益が出た場合でも、各種特例が適用できる場合が多く確定申告すれば税金納付はしなくていい場合が多いです。
ついつい利益が出ていないから確定申告は不要と考えてしまいますが、売却益があるかないかではなく、必ず確定申告すべきなのです。

それぞれのケースの詳細を紹介しましょう。

 ☛不動産売却に係る税金(印紙税、所得税、住民税、譲渡税、消費税)の詳細解説


 ☛ マンション売却時の消費税について


確定申告に税理士を利用すべきかという質問を受けますが、出来れば利用した方が良いでしょう。
ただ、もし税理士の知り合いがいないとか、売却益または損失は微々たるものだとかの場合には、まずは直接税務署の利用をおススメします。
相談はまずは電話で構いません。電話では解らないときは直接窓口に出向いて行くことで、税務官が直接、計算の仕方、書き方、申告に必要な書類など詳細を教えてくれます。
電話番号は税務署をネット検索すれば掲載されています。

税務署が苦手な人や嫌いな人は、売却を任せた不動産業者に税理士の紹介ができるかどうか聞いてみましょう。
ほぼ間違いなく不動産税務に強い税理士を紹介してくれるはずです。
コーラルでは、紹介しています。

マンション売却の流れのポイント

【注意点9】マンション売却はタイミングが重要です! 売却時期を知る注意点

マンションを少しでも高値売却したいとか、高く速く最も有利に売却したいなら、最も注意すべき点は高く売れる時期に合わせて予定を立てることです。

マイホーム系のマンションも、投資用のマンションも少しでも高く売るには、それぞれの状況により最も高く早く有利に売却できる時期やタイミングには違いがあります。
ただ、双方に共通する基本中の基本も有り、どんな種別の物件でも売却の時期やタイミングは物件価格(相場)が上昇している時期に売るのが最も効果的になります。
まず、共通する基本中の基本としては、次のような方法で売却タイミング&スケジュールを立てましょう。

➊経済動向・社会の動きや不動産市況を踏まえ、大まかな時期を決定しよう!
❷1年のうち不動産が高く売れる時期が有ります。それに合わせて細かいスケジュールを決定しよう!
➌これから未来のマンション市況についての注意

マンション売却のタイミングや最適な時期・期間について


➊大まかな売却時期を決めよう!

どんな種別の不動産であっても最も効果的なタイミングや時期というものはあります。
例えば、直近ではアベノミクスなど経済対策が大々的に打たれ始めたとき起こる不動産市況の好調期がそれで、この時期に売却すれば、諸政策などで住宅ローン金利が安く、税制も購入に後押ししているので、それにつられて相場自体が高くなる上に、広範囲から買い手が現れ、その結果十分な資金を調達できる買い手が自然に集まってくるので、自然売買が旺盛になり、売却タイミングとしては良いと言えるでしょう。

逆に、世界情勢が不安定、経済摩擦などで市況も不安定になる時期では不動産市況も低調な時期になります。
この時に、いくら売却実績豊富な業者に依頼しても高く売るのは難しくなります。
特別に急ぐ事情がなければ、不動産市況を観察しながら不動産が高く売れる好況時を見極めることも重要です。

この市況の好不況は、波が有り、不況→好況→ミンスキーモーメント期→不況の繰り返しを経ます。
今、どの時期のどこに在るのかの見極めはとても大事です。

この不動産の市況を判断するには、国発表の地価公示価格の推移を調べたり、不動産統計を専門とする会社がインターネット上で公開しているマンションの成約率状況、オフィス、商業ビルの販売価格・賃料推移を調べたりと様々な方法があります。
ぜひ、日々のニュースや株価なども確認しながら不動産市況を掴みたいものです。

一般の消費者にとって、この売却時期の見極めは簡単というわけではありません。しかし、たとえば2015年~2018年のように不動産市況が好調で住宅ローンも借りやすく、また税制も購入を後押ししている時期は、売り時のひとつと言えます。
2019年はどの時期にあたるのか、またどんな時期になるのか、必ずその前触れが出てきます。
経済数値・社会情勢の変化を睨みつつ、ちょっとした大きな変化が起こる前におこる抽象度の変化のコツをつかみ、大まかな売却時期を決めるようにしましょう。

❷細かいスケジュールを立てる

大まかな流れを把握した後は、更に細かく売却スケジュールを立てていきます。
この場合のスケジュール献立においては、たとえばマイホーム用マンションの売却では、人の移動が集中する春や買い主が動きたくなる時期に合わせて売却活動を開始するのも効果的な方法のひとつです。
例年マイホームの動きは、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに間に合わせるべく、2~3月にかけて住宅の購入や賃借がピークを迎えます。
また、新築マンションやリノベーション済みマンションなどは売主が不動産会社な場合が殆どで、所有する不動産会社の決算期に合わせて売却活動が旺盛になる傾向が有り、一般の売主がこの時期に合わせ売却を進めると絶対不利になる事も知っておきましょう。

尚、投資用マンションの動きは、投資家心理を分析したいものです。

マンションを高く売るには、このような時期を鑑みながら、しっかりした計画により売却できるように、売却を任せる不動産会社と緻密に売却活動を練りいつ売却活動するのかを決めるのが良いでしょう。

➌これから未来のマンション市況についての注意点

5年後のマンション市場. 10年後2028年、マンション価格・地価はどのような状況になっているのだろうか。 ...

ここでは、人の動きも交えマンションの価格・地価はどうなっているか予測してみました。
それを踏まえた今後のマンション売買取引におけるポイントとタイミングとは?
以下、主観も入っていますが見ていきましょう。

 ☛ マンションは今後8年後までに売却が絶対条件かも 
 ☛ 中古マンション売買状況(デ‐タ‐を裏から見れば表がわかる)
 ☛ 需要性次第で変わる不動産価値
 ☛ 売買時購入者データから見えてくるもの

マンション売却の流れのポイント

【注意点10】マンション売却後のお引越しの流れ&手続きについて

マンションの売却時には、お引越についての具体的な流れはどうなるの?手続きは?など、とても気になるポイントではないでしょうか。
ここでは、お引越し時に知っておいたら役に立つことについてまとめてみました。
ご参考にしてみてください。

 ☛引越しガイド&チェックリスト&入居ガイド 
 
 ☛お役立ち情報リンク

マンション売却の流れと注意点&ポイント・まとめ

マンション売却成功へのStep

ここでは、マンション売却の流れ&手順を確認しながら要所要所の押さえておきたい注意点を10個まとめさせて頂きました。
いかがでしたでしょうか。難しかった、否、それ程でもなかった様々な感想があるものと存じます。

マンション売却とは一生にそう何度も経験する事でもないでしょう。
また、マンションの売り主には様々な事情もあるでしょうし心配事もあるかもしれません。そのためここに紹介した対策ポイントのすべてを行うのは難しいかと思いますが、そのすべてをできなかったとしても、売り主自身も最大限できる部分を努力することで満足のいくマンション売却の実現が可能なのは確かです。

流れ&手順、その時の注意点はこの記事を参考に、ぜひできることからチャレンジしてみてください。

最後になりますがマンション売却で成功するには、ここでご説明した流れ(手順)と要所要所で押さえたいポイントを実行して初めて成しえる事なのです。
従って流れを無視し一足飛びに成功したいという願望は捨てて下さい。
どうしても信じたくない方は、どうぞ不動産適正取引推進機構が不動産売買の適正取引についてまとめたものがあり、とても参考になるのでぜひ確認してみてください。

不動産適正取引推進機構編集の不動産売買の手引き



マンション売却の手順&流れの関連事項

マンション売却の悩みや疑問点

マンションの売却は、皆さん人生で初めてか、過去に一度や多くて二度程度の経験しかない売主様が多くございます。
コーラルでは、そのことを踏まえ、なるべくわかりやすく読みやすい内容のコンテンツをお届けすべしと考えておりますが、それでも売却環境はその都度変化するものです。
そこで、訪問査定時や売却活動時に売主様からご質問をいただく悩みや疑問点についてまとめてみました。
ぜひ、読んでみて頂ければと存じます。

☛売却の悩みや疑問点

マンション売却での成功者体験談

マンションの売却において、他の売主様の実際売却活動してみた時の声はとても参考になります。

ここでは、他の ☛ 売主様の声 をお届けしますので、ぜひ参考にしていただければと思います。