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【ダメな不動産業者の見分け方】
違法なキャッシュバックなどを行う不動産屋の選別法

更新日2021-05-30 (日) 11:46:01 公開日2013-6-1

今、不動産購入時の仲介手数料を『買主無料』や「新築一戸建て購入時やリノベーション済マンション購入時に売主から出る仲介手数料の半分を買主へ『キャッシュバック』する不動産会社がとても増えてきました。

購入時の仲介手数料を魅力的にするこれらの施策は、その時々のキャンペーン等でコーラルも採用している不動産購入時のシステムでもありますが、Google検索で「不動産購入 仲介手数料 無料」とキーワードを入れて検索をすると、とても多くの検索結果が表示されるほど不動産業者がアピールしています。

私もそうですが、もし購入しようとしている物件の売買金額や仲介手数料などの購入時諸費用が少しでも抑えることができると分かったら、知らない不動産業者でも不安はありますが利用するかどうか悩むでしょう。

では、ここで一つ質問します。
あなたはこの「不動産購入 仲介手数料 無料」を採用している不動産業者の中から、どの不動産業者のアピールを信用し、購入時に利用できるでしょうか?
言い換えれば、どの不動産業者を選択すれば、安心して不動産を購入し、仲介手数料や諸費用も抑えられるかを実現できるか知っていますか?
不動産業者は海千山千、千三つ屋やと言われるくらいです。
また不動産屋の対応についてのネット上の口コミは、ネガティブなものが多く、多くの人が態度が悪いという意見が、かなり多いようです。
ただ、そんな不動産屋さんでも、一生に1度や2度不動産を買う程しかないあなたを、またあなたの間違った思い込みを利用し、言葉巧みに誘導することなどとても簡単なのです。

しかも実際は、仲介手数料無料を掲げる会社がすべて安心とは言えないのが現状です。

と言うことで今回は、その不動産屋の選び方について買主様の思考と売主の立場を踏まえ注意ポイントを解説します。

★もくじ★【ダメな不動産業者の見分け方】不動産購入時こそ不動産屋に騙されやすいって知ってますか?


買主様が考えていることとは

不動産(マンションや戸建て)を如何にして有利に購入するか、

絶対お得に買いたいマイホーム

不動産を購入する場合、私たち全ての買主が考えること。
それは、如何に有利に安く買えるかではないでしょうか。
売主は高く売りたい、買主は安く買いたいと思うのは、至極あたり前なことです。
私が売主だったら高く売りたいし、買主だったら安く買いたいと思いますから。
このあたり前なことを如何に実践することが出来るかを考え、
その結果としてコーラルの売買手法を思いついたんのですから。
売買において売主様も買主様も得していただくこと。このことを実践するためにコーラルに何ができるのか、
ここでは、買主という目線に立って如何に安く有利に買うかを診て行きたいと思います。

買主様と売主様の関係は

まず、はじめにお伝えしておかなければならないことがあります。
コーラルは当初、売主様に寄り添い如何に高く有利にご売却して頂こうかを考え、他不動産業者よりも実践してきた不動産業者であると言うことです。
この目標のため、色んな手段を講じ売主様の喜ぶ売却を実践してきました。
ただ、その中で気付いたことが有ります。
それは、実は、売主様に喜んで頂こうと実践してきたことが、買主様にもとても喜んで頂いたと言うことです。
不思議なことに、売主様の喜ぶ売却をしたいと実践した結果、買主様にも喜んで頂くことが出来たんです。
皆様、こう言うと、「えっ、ホントに、嘘じゃないの」と言われますが、事実ですから仕方ありません。

普通、売主と買主は利益相反の関係にあります。

売主が高く売りたい時、買主は安くは買えないことになりますね。
マンションや戸建てに係らずどんな商品でさえ利益相反関係はあたり前なことです。
この関係が全なのです。基本中の基本。
商取引は売り手と買い手が金額と商品内容、品質などに合意して売りましょう買いましょうという意思が合意して初めて取引がなされます。
カップめんひとつとっても金額と商品内容、品質に合意しなければ売買は無いんです。
通常ブランドの日清食品のカップめん150円商品を98円の特価で買う。
これは売り手と買い手が合意したから売買成立した訳です。
ではマンションはどうでしょう。
全く同じことなのです。
売り手と買い手の価格と内容、品質が合意したから売買が成立するのです。
5000万円のマンションを売買する場合も全く一緒なのです。

売買における有利不利ってなんだろう

しかし、いざ不動産売買となると売主と買主の利益相反関係が有る売買は有ってはならないと言う。
何故でしょう。
どんな商取引にも利益相反関係は有るのにです。
訴訟にも利益相反関係が有ります。弁護士はその関係性上、いづれか1方の代理行為しか出来ません。
これはあたり前です。

商取引ではなく、もめているから訴訟し解決を図っているのですから。

売買は訴訟とは全く違います。
しかし、不動産業者の中には、両手仲介は利益相反関係が有るからダメなことと言う業者がいます。
私からしたら「はっ・・・・・?」です。
なにを言ってるんだろうとまで思います。
その根拠が全くもっていい加減。

この言葉を言えば時流に乗ったと勘違いし、売主様と買主様の「両手仲介はしません」と大手不動産業者や新種売買サービスを展開する業者の悪口ばかり言いながら、影では堂々とやっている不動産業者ばかりなのですから。

私の知る限り、両手仲介を絶対しない業者は知りません。
不動産仲介業がサービス業であることを忘れ、仲介という業務の品質を良くしようなどど考えていない、しかも宅地建物取引業法で決まっている仲介手数料の上限額いっぱいまで取ることばかり考えている業者ばかり。
今日、自由競争を忘れ、言い訳ばかりしているのが不動産業界にはとても多いんです。
なぜ、今も不動産屋と言われているかも考えていない業者ばかりないい加減なところばかり。
私も不動産業界に身を置いていますので、このような業者が多い現状が実に寂しいばかりです。
大手不動産業者が仲介に色んなサービスを付加していることは実に良いことなのです。しかし、今もまだばれないからとやってはいけないことをこそこそとやっていることはいけません。
やってはいけないことをやっているから、売主も買主も不利益を被るのですから。
では、なにがいけないことかです。

両手仲介と囲い込み

コーラルが最悪で絶対やってはいけないことと思っていること、それは「囲い込み」です。

ただし、売主も買主も得をする場合は、両手仲介は悪いことではないと思っています。

囲い込みをすることは不動産業者が情報操作することで、売主にも買主にも不利益となり絶対にすべきではないことです。
私たちの生活において大きな利益の「差」が生まれるとしたら、この情報操作により消費者が不利益「負」を被るからです。
負の情報操作は絶対に良くありません。
消費者である売主と買主は事業者である不動産業者より売買情報や相場、取引事例、契約内容に大きな差がどうしても出来てしまいます。この差を情報格差と言いますが、囲い込みはこの情報格差を精一杯利用して売主買主の利益の有る部分をごまかし、不動産業者が取ることになる場合が多いんです。
このことを考え、コーラルでは絶対に囲い込みはしません。
但し、囲い込みをしないうえでの両手仲介は売主様買主様が喜んでいただける場合は良いことと考えています。
売主様に良いことをすることが、買主様に悪いことになるとは考えていません。

買主が喜んで頂けることと、売主に喜んで頂くことは表裏一体

事実、コーラルでは、売主様に提案する時、買主様を想定して査定提案、販売手法提案、サービス提案をしています。
売主様に喜んで頂くには、買主様にも喜んで頂かなければいけないと考え、提案し実践しております。
具体的なこととしては、売主様、買主様両方に仲介手数料を魅力的な金額として提案しております。
売主様の仲介手数料が魅力的だから買主様にも魅力的にしたいのです。こんなことしている不動産業者はおそらくコーラルのみです。
また、仲介手数料が魅力的なだけでは売主様も買主様も喜んで頂くことは出来ないと考えています。
喜んで頂くためには、その他の魅力的な「あたり前」なこともサービスするべきだと考え、
コーラルは、瑕疵担保保険も、住宅設備延長保証も、緊急駆けつけサービスも、ハウスクリーニング格安サービスも、ホームステージングも、税務専門家の無料相談も、ホームインスペクションも、その他売主様買主様が喜んで頂けるサービスが有れば、率先して取り入れサービスしてきております。
また、あたり前ですが、物件の囲い込みは有りません。

しつこい営業も全くしておりません。

買主様が如何に有利に買うことが出来るか、

わたしだったら、売買条件(売買金額や引渡し時期、その他条件など)も情報をすべて包み隠さず出され、その結果納得して折り合い、また買ってからも他機関のサービスが受けられる安心が有り、それに仲介手数料も魅力的な業者で買いたいと思います。
そう、その様な不動産業者で有りたいと実践している不動産屋がコーラルです。

コーラルは、仲介手数料を商品と考え購入者に提供して買って頂くことを考えて提供しております。

従いまして、商品ですから品質やサービスや価格があって当たり前と考えております。
不良品をご提供することは出来ません。
買主様には安全で安心してしかもサービスもある売買を通して買って頂きたいと思っています。
売主様の満足と買主様の満足は表裏一体なのですから。

安心購入の為の良きサービスや制度を採用しているか?

あなたが不動産を買う場合、最も恐れていることとはどんなことでしょう?。
コーラルで、過去購入者様へ聞き取り調査した結果がありますが、調査結果を100%とすれば、おおよそその内90%は瑕疵でした。

瑕疵とは通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・ 品質・性能・状態が備わっていないことです。
通常、新築物件やリノベーション物件はこの瑕疵は売主が物件引き渡し後10年間を補てんしています。しかし中古物件はほぼ間違いなく引渡後3カ月間です。
また住宅内の設備に関しては引渡後7日間程しか補てんが有りません。これでは中古物件を安心して買う人がいないのが当たりまえです。

これを見直す制度が、今、日本国政府や行政が積極的に導入している制度なのです。しかし全く広がっていません。それは中古物件を仲介する不動産業者が導入を渋っているからなのです。

何故渋るのか、それはこの作業がとても煩雑な手間暇がかかることであり、しかも余計な費用が数十万円も掛かることだからです。

この制度、コーラルは積極的に導入しています。

しかし、仲介手数料の安いことをうたい文句に皆様を誘導している業者はここでもこの制度は導入してはいません。

これでは安心して買うことも出来ないのは当たり前なのです。

不動産購入時に絶対確認してほしい事、それは、あなたが選択しようとしている不動産業者は、購入後の安心施策やサービス(ホームインスペクションサービスや瑕疵担保保険)を導入しているかです。


不動産購入時の仲介手数料が魅了的な不動産業者の形態

不動産購入時の仲介手数料が魅了的な不動産業者には、いくつかの形があります。
ここでは、大きく5つに分けて解説します。

【基本】キャッシュバック(現金返金)を強調する不動産会社

仲介手数料を無料や半額にしたのち、売主様からの報酬(仲介手数料)を買主様側へキャッシュバックする不動産会社が有ります。

「売主より貰う報酬のうち100万円をキャッシュバック」「仲介手数料の50%をキャッシュバック」というように使われていますが、このキャッシュバック、実はその用法を間違えると違法になります。

キャッシュバックとは、商品(マンションや戸建てなど)購入に際し、仲介手数料などの現金が直接消費者に割り戻されることを意味します。
消費者に対して「お金が戻ってくるおトク感」やプレゼントなどで刺激する販促手法であり、最近ではお客様獲得手段の一つとして、不動産会社でもさまざまな会社で導入してきています。

ただ、この販促手段のプレゼントやおまけはいくらでもいいというわけではありません。キャッシュバックも同様にいくらでもいいのではないのです。
「景品表示法」という法律で規制され、買主様への直接のキャッシュバックは、ある一定額を超えると公正取引規約違反になります。
また、一般消費者(お客様)側の行為としても、違法を幇助・加担するかという点も問題になります。

キャッシュバックをする広告は、景品としては無条件で与えられる景品を言い、この景品を「総付景品」と言います。

ある一定額は「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」の第3条2項)に「総付景品」として定められており、総付景品の限度額は取引価額の10%又は100万円のいずれか低い価額の範囲内なのです。

参照:不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約https://www.jfftc.org/rule_kiyaku/pdf_kiyaku_keihin/K032.pdf
参照:首都圏不動産公正取引協議会 景品提供の相談事例
https://www.sfkoutori.or.jp/keihinteikyojirei/torihikikakaku/

要は、総付景品の限度額は取引価額の10%又は100万円のいずれか低い価額の範囲内であり、仲介手数料をキャッシュバックする場合は、この範囲を守らなければいけません。

ゆえに売主様からの仲介手数料を買主様へキャッシュバックする場合は、仲介手数料の額の10%が限度となります。
要は、不動産の取引又は使用のため必要な物品、便益その他の経済上の利益であって、正常な商慣習に照らして適当と認められない場合は公正取引規約違反になるのです。

具体的には、キャッシュバックとアピールして限度額を超えた額、例えば取引価額の10%又は100万円のいずれか低い価額の範囲内を越えた額を紹介者にお支払いしますは、「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」違反に該当する可能性が高いのです。

「売主より貰う報酬のうち100万円をキャッシュバック」や「仲介手数料の50%をキャッシュバック」は違法に該当する可能性が高いのです。
過日不動産公正取引協議会に確認したところやはり『買主へ直接する総付景品の限度額取引価額の10%又は100万円のいずれか低い価額の範囲内を超えるキャッシュバックは違法になります。』とのことでした。

問題は、キャッシュバックと言う言葉は、日本では商品購入者へ直接のお金をプレゼントすることを表していますから、消費者が混乱を招きやすく惑わされかねないのです。
不当表示や過大な景品類には、過大な景品により適正な選択に悪影響を及ぼすことが無いように規制しているのですから、消費者の混乱を招く言葉使いはダメなのです。

なお買主様へ直接お金を渡さないのだから違法ではないと宣伝している宅建業者が有りますが、キャッシュバックという言葉の意味を知らないみたいですね。

キャッシュバックとは、和製英語で、商品購入後に、現金が直接消費者に割り戻されること、または支払った現金が返ってくることを言います。

キャッシュバックを買主様の紹介者へ行うのだから違法ではないということのようですが、この場合はキャッチコピーで使う言葉も『紹介謝礼』とすべきですね。

例えば不動産業者が、「友人や知り合いでご購入やご売却される方をご紹介してください。成約した場合、ご紹介して頂いた方に最大70,000円の謝礼をいたします。」と広告します。
これは、キャッシュバックとはならず、紹介謝礼となりその額はいくらでも良いとなります。

『不動産売買仲介業務に関して得た売主様からの報酬(仲介手数料等)を支払うのはその買主様本人じゃないのだから良いんだ。違法じゃないんだ』というなら、キャッシュバックという文言を使って宣伝すべきではないのです。
この場合は、キャッチコピーにも、『ご購入者様の紹介者様へ紹介謝礼として支払う!』とどうどうと宣伝すべきなのです。

言葉の意味もその運用方法も知らない会社は、宅地建物取引業法の難しい言葉もまともに運用できないでしょうから、取引はやめたほうが良いと思うのです。

なお、仲介手数料無料などの「値引き」は規制の対象外となっています。
仲介手数料を無料や売買価格×1%とする値引き行為については規制外の「値引き」に該当するため、その広告も規制の対象となりません。
正当な競争の範囲内として、仲介手数料無料などの「値引き」はOKなのです。

1.セルフサービス形式ガソリンスタンドのような不動産会社

買主から仲介手数料を取らないので、住宅ローンの申し込み手続きや引き渡しまでの手続きの大部分を買主自身にて行わなければならない会社もあります。
最近は、ネット系住宅ローンが多くなってきているため買主自身でローン申し込みをお願いしていることも有りますが、従来の金融機関(市中にある銀行や住宅金融支援機構のフラットなど)でも買主自身にて行わなければならない会社があるようです。

※チェックポイント:
売買契約から物件引渡までの流れや住宅ローンなどの手続きについて事前に営業マンから納得するまでしっかり説明を受けましょう。
特に住宅ローン利用は買主個人の属性により融資許可が下りたり下りなかったりします。
また申し込む金融機関によって融資までの流れや融資実行の方法も、かかる時間も違ってきます。
従って買主が住宅ローンにとても精通している方か、仮に金融機関にお勤めの方以外はこの部分がトラブルの元となりかねません。

2.仲介手数料以外の別名目で料金(手数料など)を取る不動産会社

買主から仲介手数料を取らない代わりにローン取扱事務手数料や物件調査費用などの項目で別途数万円から数十万円もの諸費用を取る会社があります。
この手の不動産業者がとても多くなってきています。
コーラルの場合、仲介には本来住宅ローンや物件調査は当たり前と考えていますが、そう考えていない不動産業者も多くあります。

※チェックポイント
事前に物件価格以外にかかる諸費用の仮見積りをしっかり頂きましょう。
このときローン取扱事務手数料や物件調査費用などの費用項目が有った場合、費用無しにできないか交渉して見ましょう。

3.高額な火災保険を必要以上に勧めてくる不動産会社

マンションや一戸建て購入時には、住宅ローン以外に火災保険や家財保険、地震保険などの各種保険加入をおススメする不動産業者がほとんどでしょう。
以前は総合保険などの付保で住宅ローン借り入れ期間と同じ期間でしか保険加入できない時代も有りましたが、そのためこの保険で収益をあげようと様々な保険を勧めてくる会社があります。
火災保険は住宅ローン利用の場合、担保設定されることも有り、保険加入が義務の場合も有りますが、但し、今はほぼ買主自身でどの火災保険に入るか決めることができます。

※チェックポイント
火災保険などは自身で選ぶ時代です。そのため、複数の保険会社からの見積りを取って比較検討して自分に有った保険を選びましょう。
コーラルでは、火災保険の代理店になってはいますが、しかし、コーラル経由での火災保険は団体割引が利用できないのでお勧めしていません。

ちょっとしたことで大きな差が出る仲介手数料の不思議とは?

皆さんは、仲介手数料の計算式をご存知でしょうか?

売買価格(消費税を含まない額)仲介手数料(消費税を含む)
200万円以下の金額に対して5.40%以内の額【=5%+消費税】
200万円を超え400万円以下の金額に対して4.32%以内の額【=4%+消費税】
400万円を超える金額に対して3.24%以内の額【=3%+消費税】

となりますが、これを簡単な速算式で表した式が、皆さんよくご存知の、
【売買価格(消費税を含まない額)×3% + 6万円】 ×消費税 となります。

今、何故ここでこんなことをお話ししているかと言うと、それは仲介手数料を魅力的にしている不動産業者は、最近多くなってきているのですが、 ちょっとした差や見落としで大きな金額(6万円や3万円以上)を損していることがある と言うことをお伝えしたかったからなのです。
「えっ、なに、それ?」って思われた方へお教えしますね。

なぜ、仲介手数料半額でも6万円や3万円以上も違いが出るの?

速算式、【売買価格(消費税を含まない額)×3% + 6万円】×消費税 の  +6万円】×消費税 部分に注目してみてください。
そうです。6万円×消費税 が、半額の 3万円×消費税 になっていたり、そのまま 6万円×消費税 になっていたりするのです。

ここで見落としがちなのが、6万円も多く仲介手数料が掛かっていたり、半額の3万円となっていたりするってことなのです。

3万円や6万円に消費税をかけてみてください、

30,000円×8% = 2,400円 ゆえに32,400円、
60,000円×8% = 4,800円 ゆえに64,800円 も多くなります。

しかも、これだけではありませんね。
そうです、本体の仲介手数ロ料に3万円や6万円は加算して、そのうえで消費税(10%)は掛かるとことになりますから、もっと多額の差額を支払っていることとなります。

一般に、「仲介手数料が上限額の半額とか、半分しかかかりません」とかばかりに目が行きますが、ちゃんとこんな部分にまで焦点を当てて比較してみましょう。

ここの違いだけで、10万円や20万円もの差が出ることもあるのですから。
ちょっとした家具や、小旅行、ちょっと贅沢な食事代を出せるくらいの金額が違ってきますから、見過ごすことが無いようにしたいものです。
ちなみに、コーラルは物件価格×1.5%や1%となっていますから、この差額は頂いておりません。



仲介手数料無料の不動産業者も比較しよう!

仲介手数料無料、無料にならない場合は半額などの仲介手数料システムでもちゃんと比較すると、その利用しやすさや違いが明白に判ります。

◎売買価格 3000万円で比較

上限額半額1.5%1%
1,036,800円518,400円486,000円324,000円

仲介手数料半額と1%との差額はなんと、194,400円となり、おおよそ20万円もの差になるのです。

仲介手数料上限額を徴収する不動産業者

3,000万円の3%=90万円 + 6万円=96万円
<消費税課税事業者の場合>
96万円×1.10(消費税)=1,056,000円


無料でない場合、半額を徴収する不動産業者
3,000万円の3%=90万円 + 6万円=96万円
96万円÷2=48万円
<消費税課税事業者の場合>
48万円×1.10(消費税)=528,000円


無料でない場合、1.5%を徴収する不動産業者
3,000万円の1.5%=45万円
<消費税課税事業者の場合>
45万円×1.10(消費税)=495,000円


無料でない場合、1%を徴収する不動産業者
3,000万円の1%=30万円
<消費税課税事業者の場合>
30万円×1.10(消費税)=330,000円

購入する物件の売買価格が高くなれば、おのずとそれに応じて仲介手数料も高額となり差額も大きくなります。
とてもお得になっていそうに錯覚させられる仲介手数料無料の不動産業者の事実。ちょっとの差で何十万も差が出てしまい、その結果の最終手取り額や支払額は大きく違ってしまったらとても残念です。
ぜひ、せっかくお得な不動産業者の現実を知ったら、もっとお得に購入しましょう。



今までの不動産購入で満足されましたか?
満足されて無い方は、
従来のあなたの常識はきれいさっぱり
捨てて来てください。

コーラルの不動産購入システムで、
あなたはどれだけお得になるかご存知ですか?
知ったらびっくりします!
さっ、あなたを
不動産購入の新しい常識へ
ご招待いたします。

もう、仲介手数料が安いだけの不動産会社には騙されないでください。

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