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親子間売買や親族間売買とは⁉その概略と注意点、売買の進め方を仲介手数料などの費用が最大約90%軽減できる不動産会社コーラルが徹底解説

更新日2022-09-03 (土) 18:36:50

親族間売買(しんぞくかんばいばい)とは、親族間で不動産を売買することです。ゆえに親子間や兄弟姉妹間、夫婦間、一部の親戚間などで不動産売買する場合もこの親族間売買に該当します。
ここでは、親族間売買の概略、一般的な不動産売買との違いを確認し、実際に売買するときの注意点、売買後にかかる税金などをクローズアップし、どうしたら解決できるのか、また親族間売買時の不動産業者の業務とはどういうものか、更に業務報酬『仲介手数料』はどうなっているのか、お得に親族間売買する方法などまでを、この道20年以上の親族間売買の専門士「宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナー、結い円滑支援アドバイザーの石井雄二」が解説します。

なお、親族間売買に類似する不動産売買に個人間(友人・知人間)の不動産売買が有りますが、その詳細については別途解説しています。☛【個人間の不動産売買】

親族間売買時の仲介手数料

※相談料は完全無料!

※詳細は☛親族間売買時の仲介手数料 をご確認下さい。


親族間売買の概略

もう一度、ここで親族間売買の概略を理解しておきましょう。
わたしたちが所有している不動産は第三者に売却するだけではなく親戚間での売買も可能です。親戚と言っても親族や姻族間で売買する事を通常は親族間売買と言っています。
民法上の親族の範囲は、6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族となります。
ただ、問題は税務署側からみたときで、親族間の売買は民法上の考え方とは違い、売買に関し税務署は「みなし贈与」が発生しているかいないかで判断しています。そのため親族間売買に関しては、相続人に該当する親族がその範囲と考えるべきと言えます。
また、この親族間売買は親族だからこそ簡単なように思えますが、実態は第三者に売るよりとても難しい場合が多いと言う現状が有ります。
下記をご覧ください。

コーラルの仲介手数料格安での親族間売買仲介取引事例

如何でしょう。これらはコーラルの親族間売買における仲介成果のごく一部です。
親族間売買が、大手を含む不動産会社に依頼しても思うようにいかない人が多い一方で、このように上手くいく親族間売買があるのはなぜでしょうか
しかも、仲介手数料は安価(売買価格×0.7%や1%、とても難しい売買仲介時でも半額以下の1.5%など)にもかかわらずに。

それは、 親族間売買の特徴や注意点を踏まえた上で、金融機関との調整術や、問題解決術を弊社担当者が身に付けているからなのです。
要は、一般的な不動産売買との違いを理解し、解決数も格段に違う親族間売買の取り組み数を経験しなければ親族間売買での成功はないという事なのです。

ゆえに、case10でご紹介したようにコーラルでは、ライバル会社であるはずの他の不動産仲介業者から多くの問い合わせを頂いているのです。
事実、2021年1年間500件以上の相談数中、他不動産屋さんから紹介を受け解決した事案だけでも約37件も有ります。

一般的な不動産売買との違いとは?

では、一般的な不動産売買と親族間売買との異なる点はどんなことでしょう⁉
それは次の3つとなります。

〇親子、親族間だからこそ曖昧さを残すと後日大きなトラブルになる
〇住宅ローンを利用し売買したい時に利用するのが大変
〇贈与税、相続税等税金の仕組みを正しく把握しないと税務署に睨まれる

この3つと言えます。

実際に売買するときの注意点

実は、不動産の親族間売買を行うときの注意点は、

(1)適正価格(売買価格)の割り出しが難しく、間違えたら税務署に睨まれる
(2)住宅ローン利用がとても難しい
(3)嘘を言って住宅ローンを利用した後、その嘘がバレたら融資額一括返済を求められる
(4)販売活動がないのに仲介手数料がやたら高額である

といった独特の特徴があるので注意しなければいけません。
この中でも特に注意したい点は、『(1)適正価格(売買価格)の割り出しが難しく、間違えたら税務署に睨まれる』です。それを間違うと後々後悔することになります!
具体的には、

⓪親族関係を無視!⇒泥沼になり解決が困難になる羽目に
①親子間だから売買価格は自由に決める!⇒税務署に睨まれ、多額の納税をする羽目に
②親子間だから売買契約書は作らない!⇒後で揉めトラブルとなり訴訟になる羽目に
③住宅ローンを返さず所有権移転(登記)⇒競売になる羽目に
④宅建業者以外に売買契約書を作ってもらった⇒住宅ローンが借りられない羽目に
⑤住宅ローンの借り方を間違えた!⇒住宅ローン控除が利用できない羽目に。または実質金利が高いローンを借りる羽目に。

なるのです。

「えっ、ほんとに⁉」と思われる方がいるかもですが、この5つ、実は本当に有った事例なのです。
例えば親族間だからって勝手に売してしまって、何百万円もの贈与税の納税義務を負ったり、売買契約書は作ったものの内容に不備が有り訴訟になってしまったり、親子間売買(おやこかんばいばい)の事実を何も知らない他の兄弟に訴訟されたり、また銀行から競売された方がいたり、宅地建物取引業者(宅建業者)でない司法書士や行政書士に売買契約書作成を依頼したばかりに、住宅ローンの利用が出来なかったり 住宅ローンの借り方を間違えたばかりに住宅ローン控除が利用できなかった方がいたり、実に様々なアウト事例が起こっているのです。

たとえば、時価3,000万円の物件を1,500万円で売買した場合、時価と売買額の差額1,500万円が税務署からみなし贈与と判断され贈与税が課税される可能性があります。このみなし贈与については相続税法の第七条に以下のように記載されています。

相続税法第七条
著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があつた時における当該財産の時価(当該財産の評価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額)との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与(当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈)により取得したものとみなす。

上記の通り、みなし贈与と判断されるかどうかは不動産の『時価と売買額の差額』によります。
この時価を調べるには不動産の「路線価」や「公示価』また「近隣売買成約事例」を調べたり、場合によっては不動産鑑定士が発行する鑑定書が必要なケースも有ります。
親族間売買を実際に行う場合は、時価を把握したうえで、どの程度の差額までであれば許容されるかなどを専門家に相談したほうが良いのです。

親族間売買を行ってしまってから、困ったと、弁護士や税理士、またコーラルに相談に来られても後の祭り。もうどうしようもありませんので注意しましょう。

問題は、親族間という枠で簡単に考えてしまった事。
しかし、親族間だから故、取り返しのつかない事になるのです。
ゆえに、親族間売買しようとする方は、くれぐれもしっかりした理解と準備の下に行っていただくようにしてほしいものです。

親族間売買は夫婦や親子など親族同士での取引のため簡単に思われがちですが、不動産取引の中で最難関取引と言っても過言ではないのです。

代表 井上正子

その中で親族間売買の知識が全くない不動産屋へ依頼することはとてもリスクを伴う行為で、あなたの目的達成に遠回りをしているとまずは理解しましょう。

ただコーラルは、全国規模で親族間売買取引を多数手がけており、親族間売買に造詣あるスタッフ、仲介時の注意事項、取引時に必要な知識、更にその仲介業務での手数料を格安でご提供しておりますのでご安心ください。


親族間で不動産売買するときの現実

一見、簡単に見える親族間売買は、どの不動産業者でも仲介できそうですが、しかし、現実はかなか仲介成約できる者は少なく、最後まで仲介業務を完了できる者は限りなく少ないという現実があります。
その理由は、不動産を親子間など親族間売買する方法は、不動産売買の中でも最も難易度が高い仲介業務で、一種超専門的領域の不動産売買仲介だからです。

◎この記事のポイント・まとめ
親族間売買で最も注意すべきは、売買価格を間違えたとき『みなし贈与とされ購入者に贈与税が課税されること』です。
解決策として不動産売買時の価格設定は、時価と乖離しないようにしましょう。
また、購入者が現金で購入代金を全て用意すれば不動産会社も司法書士も必要ありませんが、もし購入者が住宅ローンを利用する場合は、売買には不動産会社の仲介、登記には司法書士は必要になります。
ただ、しっかりした売買契約書を作成し締結しないと、さまざまなシーンでトラブルが起きる可能性があり、後々後悔することとなりますから注意しましょう。
ゆえに親族間売買では必要に応じて専門家に相談したり、利用したほうがスムーズに取引を終えられます。
しかし、現状多くの不動産会社では親族間売買に専門知識が有りません。親族間売買に対応した業者が有っても仲介手数料が高額になりますので、もし安心して取引したい時は、仲介手数料など費用が最大90%割引のコーラルへご相談されることをおススメいたします。
コーラルでは費用軽減のための努力として、登記時にも費用が安い司法書士をご紹介しております。


簡単LINE問い合わせ

不動産会社に電話するのって怖いですよね?実は私も躊躇してしまいます。
そこで、そんなときに利用したいのがLINEでのお問い合わせ。
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では、以下で親族間売買の具体的な解決法を詳細解説していきます。

もくじ


不動産売買の仲介は、宅地建物取引業者しか出来ません!

~不動産売買仲介の基本~
''不動産の親族間売買を仲介として業務を行うことが出来る資格者は、監督官庁(国土交通大臣または都道府県知事)から宅地建物取引業免許を受けた宅地建物取引業者のみです。司法書士や行政書士、税理士などでも宅地建物取引業免許を受けていないと仲介業務は出来ません。

不動産を親族間売買するとき、その仲介業務を行う事ができるのはコーラルのような宅地建物取引業者のみで、宅建業者や不動産仲介業者、また不動産会社などと呼称されています。

多くの司法書士や行政書士が不動産の親族間売買をお手伝いできるとアピールしていますが、不動産売買を目的とする仲介業務は宅地建物取引業者として行政庁に登録している者(会社)しか扱えませんので注意しましょう。

不動産売買時に仲介手数料を取得できる者は宅地建物取引業者のみです!

~不動産売買仲介時の仲介手数料の基本~
不動産の親族間売買を仲介した時に支払う報酬として仲介手数料があります。この仲介手数料を請求したり受領したりできるのは宅地建物取引業者=不動産業者のみです。司法書士や行政書士、税理士などでも宅地建物取引業者でない者が仲介手数料を請求受領する事は違法になります。

不動産の親族間売買は不動産業者を入れずとも可能ですが、しかし、そこにはここで説明する多くの難題もあり、仲介者として不動産業者が入る場合が多く、その報酬として多額の仲介手数料が支払われている実情が有ります。

多くの宅建業者は、親子間の不動産売買時でも、その仲介手数料を宅地建物取引業法で決められている上限額【(物件価格×3%+6万円)×消費税】を売主様、買主様双方に請求しています。
その理由は、親子間の売買でも不動産がその売買対象物である以上、宅地建物取引業法を順守しなければならないからなのです。
但し、宅地建物取引業法で決まっているのは上限額のみです。ゆえに、上限額以下なら、例えば上限額半額以下の売買価格×0.7%や1%、とても難しい売買でも1.5%などと仲介手数料を自由に設定してもいいのです。
ゆえに、

【PR】
コーラルは、親族間売買の仲介を、他社通常売買価格×3%+6万円の仲介手数料のところ、

約8割引きの『0.7%~1%』
他不動産会社が見放したとても難しい売買等でも半額より安い1.5%
にて承っております。

尚、銀行融資利用が無い方には30,000円~売買契約書のみ作成プラン(費用約90%削減プラン)もご用意しております。
※仲介手数料が売買価格×0.7%は、住宅ローンの利用は有るけど取り組みがとても簡単な親族間売買のみとなります。
※仲介手数料は売主様、買主様それぞれ別々に掛かります。なお消費税も別途掛かります。
詳細は、☛親族間売買時の仲介手数料 をご確認ください。


親族間売買については動画でも解説していますので、読むより動画を好まれる方はどうぞ動画でご確認いただければと存じます。



また最近、生活費に窮した親御さんからその子供への売却(親子間売買)のご相談が多くなってきております。
これは、新型コロナ蔓延による全世界経済の停滞、日本経済の停滞による家計への影響が背景にあるものと思われます。
親子間売買は親族間売買の中でも、特に気を付けなければいけない事項があるのですが、それを意図も簡単に解決できるかのように解説しているサイトや動画があるので注意していただきたいと思っております。
コーラルでは、親族間売買の研究開発機関である一般社団法人結い円滑支援機構の正会員として、この親子間売買時に特に気をつけておかなければならないことを当社コーラルの社員(石井雄二と大久保一馬)が動画配信しておりますので、注意喚起に意味を含めご確認いただければと思います。

コーラルの親族間売買時仲介業務と仲介手数料。
ぜひ、他社と比べてみて下さい!

コーラルの親族間売買は3つのプランがございます。
なお一般的なご相談は完全無料です!


●【シルバープラン】(売買契約書作成のみ型)は、手数料 30,000円~(費用約90%割引プラン) ご相談

このプランは、親子間など親族間売買時において売買契約書作成のみのプランで、売買契約書作成、売買契約立会、及び売買決済立合までを宅地建物取引士が全サポートします。このプランは銀行融資が無い現金一括売買をされる方には最も適したプランです。
この売買契約書には、コーラルの仲介印は押印されません。また重要事項説明書の作成と説明、銀行等からの融資取付はございません。
なお、売買契約書にコーラルの仲介印押印が必要な場合には必ず重要事項説明書を同時に作成し説明することとなりますので、売主さま買主さまそれぞれ150,000円(消費税別)になります。
※現金一括払いではない、割賦(代金などの支払いを、何回かに分けて行なうこと)売買時は下記ゴールドプランになります。

●【ゴールドプラン】(基本的プラン・金融機関融資有型)は、仲介手数料が売買価格×0.7%~1%や1.5%で仲介できます。

このプランは、親子間など親族間売買における重要事項説明書や売買契約書作成から金融機関融資(住宅ローンなど)が有る場合で、売買契約立会い、及び売買決済までの全売買工程を親族間売買のプロ宅地建物取引士が全サポートします。
案件によっては100%融資も可能となりますので、ぜひご相談ください。
なお、親族間売買を割賦売買(買主から売主への月々の売買代金の分割支払い)で行いたい方の場合も、この親族間売買ゴールドプランでの取り組みとなります。
仲介手数料が売買価格×0.7%は、住宅ローンの利用は有るけど購入者の自己資金が売買代金の50%以上あるなど、取り組みがとても簡単な親族間売買のみとなります。
なお、他不動産会社で取り組み不可と言われたケースや、コーラルの過去取り組み事例でかなり難解だった類似ケースの場合、さらに相談者様自身で銀行融資先を探したけど見つからず融資否決されたケース等の売買仲手数料は売買価格×1.5%になる場合があります。

★ 両プランの共通注意事項 ★

『ゴールドプラン』と、『シルバープラン』については売主様、買主様双方に報酬(仲介手数料)がそれぞれ発生しますのでご注意ください。
また、登記費用は別途必ずかかりますが、その他実費(書類取得費用や交通費など)については別途かかる場合があります。

なお、一般的な相談は完全無料ですが、個別物件売買の踏み込んだ相談はコンサルティング料としてご相談前33,000円(消費税含)を頂きます。
また、実際に親族間売買時の住宅ローンが利用可能かどうかの事前相談遂行や各種資料(登記事項や図面など)取得費が必要な相談についてもご相談前に上記コンサルティング料も含め上限33,000円(消費税含)を仲介業務遂行調査費(委託費)として頂いております。
なお、このコンサルティング料及び仲介業務遂行調査費(委託費)については仲介が完了しない場合でも返還しておりません。
但し、任意売却(住宅ローン等の返済が滞納している方)に該当する方は、全相談を完全無料となりますので事前に弊社までご相談ください。

仲介手数料は売買契約時に半金、売買決済時に残金をお支払い頂いておりますが、諸条件により分割払いも可能です。
まずは、どんな些細な事とでもご相談いただければ幸いです。
両プランとも仲介手数料に消費税が別途加算されます。
両プランとも、共有持分のみ親族間売買をする場合もご対応可能です。

●【任意売却を親族間で行うプラン】は、仲介手数料の手出無!

※「任意売却」とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産物件を金融機関の合意を得て行う売却方法です。
の【任意売却を親族間で行うプラン】は、売却後も売主が売却物件にそのまま住まい続けていただくことを念頭にしています。
コーラルでは、任意売却を親族間で進める場合、売主様の仲介手数料は手持ちの現金でご用意いただかなくても進めることが出来ます! また、この場合の買主様の仲介手数料は無料とさせていただいております。

任意売却では、売買時の売主様仲介手数料を金融機関が必要経費として認めてくれますので、別途現金で用意する必要はありません。

ただ、金融機関によっては、親族間での任意売却自体を認めていない場合もあります。
任意売却については こちら ☛ 任意売却(ニンバイ)とは⁉ をご参照ください。
このプランでは、任意売却に必須となる債権者への連絡・返済調整と、重要事項説明書や売買契約書作成、買主の金融機関融資取付、売買契約立会い、及び売買決済までの全売買工程を親族間売買のプロ宅地建物取引士が全サポートします。


親子、親族

なぜ親族間売買に宅建業者の仲介が必要なのか?

不動産売買の当事者(売主、買主)が親子や親族ということもあり、一見、他人様との不動産売買より簡単に見えますが、実は、これらの特徴のために、他人同士で売買するより大きなハードルが有るのが現実なので宅建業者の仲介が必要です。
ゆえに個人間のみで売買するのではなく、親族間売買に精通したコーラルのような宅建業者に仲介してもらう方が良いのです。
宅建業者に任せるべき理由詳細は 親子間売買の依頼先のベストな選択法は⁉ を参照ください。

親族間売買するときの仲介業務の流れ

親族間売買は、他の一般的な不動産売買と同じような手順で進みます。
ただし、ひとつ違うとしたら売主さまと買主さまが親族間という特殊性から、他の不動産売買時に必ず有る販売活動や内覧がありません。
ゆえに宅建業者の仲介業務上では、多額の費用が掛かる販売活動と内覧時同行が無いので、コーラルではこの費用分を、他社通常仲介手数料が売買価格×3%+6万円のところ、売買価格×0.7%~1%、難解な売買ケースでも売買金額×1.5%にしてお客様に還元しているわけです。

親族間売買するときの流れフロー【宅建業者が仲介する場合】

1.事前のご相談         
 このとき売主さまと買主さまの環境、事情、物件概要など詳細にお聞きします。
  売主さま…ローン残債などの確認
  買主さま…収入などの確認


2.登記事項証明書を取得し内容確認
 所有者や抵当権など権利関係、登記関係を確認します。


3.査定で相場を調べる     
 売買する不動産の価格(時価)を調べます。
 売買価格を適正価格にしないとみなし贈与とされ贈与税がかかることがあるので注意すべし。


4.住宅ローン借入希望の場合
 各種書類を用意し、事前審査をします。


5.売買契約締結         
 売買契約書を作成します。なお、住宅ローン借入時には重要事項説明書も作成します。
 このとき、売買契約手付金の授受を行います。


6.住宅ローン借入希望の場合
 本審査をします。
 売買契約書、重要事項説明書等の書類が必要です。

 
7.金消契約締結
 本審査がパスしたら金消契約(金銭消費貸借契約)を金融機関と交わします。


8.売買契約の決済
 金融機関で司法書士立会いのもと所有系移転登記に必要な書類を確認し、その後売買代金残金支払いをします。
 その後司法書士が所有権移転登記の手続きを行います。
 宅建業者へ仲介手数料の残金を払います。



なお、最初のご相談から売買完了、その後の登記完了まで1カ月以上ほどかかるケースもあります。
以上が、親族間売買を進めるときの大まかな流れです。
ご覧のように取引相手が親族だと、販売活動と内覧同行が有りません。
ただ、その後の流れは一緒で、登記内容確認や、住宅ローンの事前審査、売買契約書作成、住宅ローン本申し込み、売買契約後決済、所有権移転登記は一緒です。
こういう手順が面倒に思うかもしれませんが、親族間という事で気を緩めると後々ゴタゴタする事が多くなります。
親族間売買は多くの場合、贈与税はもちろん後の相続や相続税までをも考え、正式な手続きを踏み、確実に売買完了することが大切なのです。

親族間、特に親子間売買の注意点【後悔後に立たず。まず、これだけは注意しよう!】

親族間、特に親子間売買時の資金に、住宅ローンを利用しようと考え、何も考えずにとりあえず相談しようと銀行や信用金庫など金融機関の支店窓口に行かれる方もありますが、まず99.9%の確率で門前払いされるでしょう。

実は、銀行など金融機関は、親族間売買時の住宅ローン利用を極端に嫌っています。
ただ、ほとんどの金融機関がそんなこと何処にも説明書きしていないので、わたしたちはその時初めて融資が厳しい故を知ることになるのですが、親子間売買、特に親子間売買時ほど住宅ローン利用が難しいものは無いのです。

また、今ではインターネットを利用し、各金融機関が住宅ローンの事前審査をホームページ内で行えるようにしていますが、この事前審査も簡単に考えていると大変な痛手になる事も皆さんはご存知ないでしょう。

実は、インターネット経由の銀行ホームページで事前審査を申し込んで一度でも断られると、断られた履歴が個人情報として直近6カ月間残ってしまうので、後に別の金融機関の窓口で事前審査を申込んでも、その履歴によって審査が否決されてしまうことは多々あるのです。
一度審査して落とされた後、コーラルのような専門家の窓口を再度利用し住宅ローンを利用しようとしても、この履歴で通せる融資も通らなくなる可能性も有ります。

尚、近隣や大手宅建業者に相談しても、まず親子間売買は専門外の業者が多いため、親族間売買は出来ないので一般的に売却しましょうと勧められ、一歩間違えると大きな痛手となり、出来たはずの売買も出来なくなってしまう恐れがあります。
もし、親子間売買をお考えの方は、自分で直接、金融機関に相談したり、融資の申込をする事は絶対に止めて、コーラルのような宅建業者にまずはご相談されることをお勧めします。

親族間売買時の宅建業者の仲介業務は、7つのハードルを越える作業

ここでは、まず親子間など親族間売買するときに生じるハードル(壁)について見てみましょう。

親子間売買

親族間売買を宅建業者(特にコーラル)を入れないで行うときのハードルとは⁉

親族間売買は、宅建業者を入れないで個人間のみの売買でも、実際は何ら問題なく可能です。
但し、この売買を実際に行うときには7つのハードルをクリアしなければ、後々大変なことになる可能性があります。

●基本ハードル
 ①売買契約書を作成し締結する
 ②適正価格(時価)で売買しなければ、贈与税や所得税がかかる場合がある
 ③トラブル時に解決が難航し泥沼化しやすい
 ④親の借金整理のための親子間売買の成功率はほぼゼロである(親から子供への直接売買の場合)


●住宅ローン借入時のハードル
 ⑤住宅ローン利用ができる金融機関がほぼ無い。また借入できても実効金利が2%以上などとても高い。※
 ⑥住宅ローン利用には、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)が必要になる

※コーラルでは実質1%以下の住宅ローン取扱銀行を利用していただいております。

●番外(最近特に多くなりつつあるハードル)
 ⑦認知症や認知症の疑いのある売主の売却意思の確認

これら7つのハードル(壁)が考えられ、これが親族間売買の大きな障害にもなるのです。
親族間のみで行う売買は、大きな障害をクリアしなければならないなのです。
このため、実際に売買するときには、やはり有一の専門家たる宅建業者を介在させた方がいいでしょう。
更に、親族間売買の専門的スキルを身に着けた結い円滑支援アドバイザーである宅地建物取引士であればベストなのです。

親族間売買時のハードルクリア法

親族間売買時のハードルを簡単にクリアする方法は、やはり宅建業者を仲介者として入れることです。

但し、どんな宅建業者でも仲介者にしていいかと言うとそうではありません。
宅建業者のほぼすべてが親子間など親族間売買に不慣れで、もし不慣れな業者に相談すると、まず住宅ローンが組めないばかりか、売買時の適正価格も間違えてしまうのです。

このハードルのクリアまで考えて売買仲介している宅建業者はとても少ないと言う現状なのです。
(その証拠として、コーラルには他宅建業者からの親子間の不動産売買の紹介が多数あります。)

親子間など親族間売買などで、宅建業者を入れないで売買する場合にはメリットとデメリットがありますから、それを十分理解してそのまま売買するのか、それともやはり親族間売買に成れた宅建業者を仲介として入れるのかを考えましょう。


さて、親子間売買には、7つのハードルをクリアしてでもそれを収取選択され実際に売買される理由が多々あることは解りました。

でも、この7つのハードルをクリアするために、どうしても決断しなければならないものがあります。それが親子間売買の経験が豊富な宅建業者を仲介者として売買に介在させるということです。
なぜなら、経験豊富な宅建業者の仲介無しに、この7つのハードルはクリアされないからです。

特に『⑥住宅ローン利用には、金融機関から指示された書類(重要事項説明書など)が必要になる』というハードルのクリアは司法書士や行政書士でも無理で100%の確率でできないのです。
その理由は、金融機関の住宅ローン利用時に必ず求められるある書類の存在になります。
また、『⑦売主の売却意思確認』においても、もし親が認知症な場合、取り組む前から売買をあきらめる宅建業者がとても多いのが実情なのです。

住宅ローン利用に必要な書類入手方法

では、どうしたら売買契約書や重要事項説明書や販売図面を簡単に取得できるのでしょう。

通常、この売買契約書や重要事項説明書や販売図面などの作成は、宅建業者の専売特許みたいなもので、特に売買契約書や重要事項説明書は宅地建物取引士の署名押印が必要となります。

他にも必要な書類は有りますが、なかなか一個人がこれら書類を用意できるなどハードルが高いものです。

親族間売買時の仲介業務と仲介手数料

売主と買主のあいだで、既に物件売買の合意ができているのに、宅建業者に3%+6万円(宅地建物取引業法の上限手数料)を支払うのは、「なんか損した気分で、ちょっと納得いかない…」と思うものです。

既に物件売買の合意ができているのにね!

ただ、買主は不動産を購入する場合、通常は住宅ローンを利用しますね。
当然なことで、こんなに金利が低いし、また住宅ローン減税も利用できるのですから、利用しないなんて不合理です。
※住宅ローン減税は、親子間売買の親族間売買でも条件をクリアすれば利用できる可能性が有ります。

しかし、このとき、どうしてもローン窓口である金融機関は、売買契約書と重要事項説明書、販売図面等の融資に必要な書類提出を求めてきます。

そこで、知り合いの不動産屋さんや大手の不動産会社などへ、書類作成の依頼をしても、仲介業務全般の仕事と言うことで、【(売買価格×3%+6万円)×消費税】(宅地建物取引業法の上限手数料)の仲介手数料を、売主買主双方に請求されてしまいます。
一番手間と時間がかかる「売却活動」をしなくて済むはずなので、「もっと安くしてよ」って交渉しても、安くもなりません。

わたしも、仲介手数料が安くならないなんて理不尽だと思います。
わたしが、自分で買主を探したのに、ただ住宅ローンに必要だからってなんか納得がいかないのもわかります。
でも、嘆いても宅建業者はなかなか思うようには動いてくれないですし、仲介手数料も割り引いてはくれないでしょう。

しかし、時には宅建業者に勤めている友人などが、書類の作成だけでいいならと受託してくれても、その書類には宅建業者の記名押印も必要となり、宅建業者に勤めている友人と言う立場では(経営者でない限り)なかなか思うようにならないものです。

住宅ローンも、さて、どの金融機関の利用が有利でお得かも、個人ではわからないもので迷うものです。
では、どうしたら良いのか?

コーラルの親族間売買時仲介業務は手数料0.7%~1%や1.5%【※1最低仲介手数料設定有】か、3万円~ご相談に!

このような時に、親族間売買の専門士『結い円滑支援アドバイザー』が在籍する宅建業者、コーラルのネットワーク宅建業者による「親族間売買仲介サービス」が便利となります。

コーラルの「親族間売買仲介サービス」は、通常、住宅ローンに必要な書類は全て作成用意し、内容もご説明します。
また住宅ローンに関しても、知識と経験を持った住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーがお手伝いします。

しかも、その手数料(費用)は 売買価格×0.7%~1%、難解な仲介でも1.5%のみ です。

例えば、4,000万円の不動産売買契約だと、他の宅建業者では売主さま買主さまそれぞれに126万円、合計252万円+消費税の仲介手数料になります。しかし、コーラルだと0.7%の場合、売主さま買主さまそれぞれに28万円(合計56万円)+消費税、1%だと合計80万円+消費税なので何百万円もの費用を節約できるのです。
(消費税を入れると200万円を超える差額にもなるんですね。)

親族間売買を画像説明

コーラルの親族間売買時仲介手数料の魅力を画像説明

◎ご利用いただける例(既に宅建業者が入っているケース以外はほぼ利用して頂けます)

親子間売買でよくあるご相談事例を挙げてみました。
以下のご相談には、すべてご対応させて頂いております。
以下以外の内容についても、まずは現状をお教えいただき、ご対応できることも多々ございますのでお気軽にご相談いただければと存じます。

①マンションに両親と同居で一緒に住んでいるんですが、その両親が離婚し母だけがマンションに残り、住宅ローンを組んでいる父がマンションから引越しました。
これからの安定した住まいのため、マンションを息子の私が買取りこのまま生活することは可能ですか?

②母親が祖父から相続で譲り受けた土地の上に一戸建てを私と母名義で建て、住宅ローンも母と私で組みました。私は結婚したので父が私名義の建物持ち分を買い取りたいのですが、その建物を住宅ローンを利用して購入することは可能ですか?

③母が相続で所有したマンションに結婚して賃借して住んでいますが、そのマンションを買いたいと考えています。このマンション購入時に住宅ローンを利用することは可能ですか?

などなど、親族間で意思合意が済んでいる売買が多々なのです。

◎コーラルがお手伝いする業務(一般的な売買仲介時の広告と販売活動を抜いた全ての業務をサポート)

コーラルでは、親子間売買において、一般的な売買仲介時の広告と販売活動を抜いた全ての業務をサポートさせて頂きます。
下記をご参照くださいませ。

親子間など親族間売買の通常業務として

・売買物件の適正価格(売買代金)の算出
・売主様、買主様への売買調整・段取り
・売買契約書の作成(売主様・買主様に説明)
・重要事項説明書の作成と宅建士による説明(買主様へ)
・資金調達のお手伝い・各種ローン(住宅ローン、リフォームローンなど)の申し込みのお手伝い(買主様)
・住宅ローンが完済していない場合の返済&完済済証明書発行などの金融機関との調整(売主様)
・売買決済の立ち合い((売主様・買主様)
・登記手続きを行う司法書士の紹介(売主様・買主様)
・弁護士や税理士など各専門家の紹介(売主様・買主様)

認知症(の疑いが有る)売主様の場合として
・本人の意思確認に精通した専門家の手配 ※1

※親族間売買での一番のポイントとなるのは、やはり価格の妥当性です。価格を間違えれば税務署から、市場価格と親族間売買を行った価格の差額分について贈与があったとみなされて、贈与税が課税される可能性があるからです。ゆえにコーラルでは売買価格の決め方(適正価格の出し方)がわからないなども価格査定にて言及し対応させて頂きます。但し、売買当事者間での売買決定(当社による売買当事者間の価格の交渉、調整は出来ません)がなされていない場合には対応できませんのでご了承ください。

親族間売買と売買価格の妥当性について(重要)
コーラルの親族間売買時における売買価格の言及は不動産鑑定士の行う鑑定では無く、あくまで宅地建物取引業者の行う査定となります。ゆえに、みなし贈与における税務署指摘が絶対に無い事を保証する価格ではありません。過去、不動産鑑定士の鑑定額を出すまでもなく、コーラルの査定した価格で親族間売買された方においてみなし贈与を指摘された方はいませんが、しかしどうしても売買価格決定に不安がある場合は、費用はそれなりに掛かってしまいますが、不動産鑑定士の評価(鑑定評価額)を取得されることをお勧めします。
もし、不動産鑑定士の既知が無い方は、コーラルが不動産鑑定士を紹介しております。

※1認知症の程度によっては売買が出来ないこともあります。
また、認知症により売主の本人確認が不可能な場合、成年後見制度を用いて公的判断を仰ぐ方法もあります。この場合、仲介手数料以外に成年後見制度を利用する為の費用が別途発生しますが、成年後見制度を用いて売買を進めるかどうかは売買当事者の判断によります。

◎親族間売買時の仲介手数料(単純売買の場合)

コーラルでは、親子間など親族間売買時の仲介業務を宅地建物取引業法における仲介業務の一環としてお受けしますので、売買金額×0.7%~1%、1.5%プラン『親族間売買ゴールドプラン』では売買価格の0.7%~1%、1.5%の仲介手数料とその消費税を売主様・買主様双方より頂戴するのみで対応しています。

手数料は成功報酬となります。またお支払いの時期は、原則として売買契約締結時半金、売買決済時残金となります。(お支払方法はご相談ください。)

売買金額×0.7%~1%、1.5%プラン『親族間売買ゴールドプラン』では、売主様買主様それぞれの仲介手数料が20万円以下の場合、売買受任についてはそれぞれ20万円を下限とさせて頂きます。従いまして売買時仲介手数料額が20万円以下の場合は、売主様買主様の仲介手数料はそれぞれ20万円+消費税を請求させて頂きます。

コーラルの各売却プランでは、仲介手数料は宅地建物取引業法で規定されている仲介手数料上限額(媒介報酬限度額)を超える請求はいたしません。

宅建業者社員や従業員は0.7%~1%、1.5%は適用対象外となりますが、ただ仲介手数料はお安くなりますのでご相談ください。

実際は、金融機関への融資申し込みにおいて、売買契約締結前に事前審査を申し込んで頂き、この審査に通過(パス)した方のみ売買契約を締結して頂きます。(ご安心ください。すべてコーラルが寄り添いアドバイスさせて頂きながら融資申し込みも進めることができます。)

◎任意売却を親族間で行う場合

任意売却①

任意売却を親子間売買した場合、債権者(金融機関等)は、売却代金から売買に係る諸費用(仲介手数料・管理費等滞納金、司法書士費用、弁護士費用等々)を負担することを認めていただけますので、ご所有者(売主様)が別途費用をわざわざ用意する必要がありません。
任意売却を親子間売買で進める場合には、購入者が住宅ローン審査を受ける為のアドバイスや書類作成などの費用も一切いただきません。
また、この場合も完全成功報酬としておりますので、住宅ローンの利用が出来ずやむなく親子間・親族間売買を諦めなければならなくなった場合も費用は一切頂いておりませんのでご安心ください。

任意売却時の費用負担について

※金融機関によって任意売却時の仲介手数料を費用として認めない場合もあり、この場合は売主様買主様に現金で仲介手数料をご用意していただく場合があります。詳細はコーラルの担当者にご確認ください。

仲介手数料について、不明な点などございましたら何なりとご相談ください。

仲介手数料以外に掛かる諸費用について・注意事項

親族間売買においての一般的な相談は完全無料ですが、個別の踏み込んだ相談は不動産コンサルティング料として金33,000円(消費税含)を頂きます。
また実際に住宅ローンの事前相談遂行や各種資料(登記事項や図面など)取得費が必要な相談については33,000円(消費税含)を仲介業務遂行調査費(委託費)として頂いております。
なお、この不動産コンサルティング料及び仲介業務遂行調査費(委託費)については仲介が完了しない場合でも返還しておりません。

仲介手数料以外に係る費用【上記不動産コンサルティング料及び仲介業務遂行調査費(委託費)】以外の費用について、例えば住宅ローンを申し込む金融機関に対して支払う費用(保証料や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代、銀行事務手数料など)や、不動産の移転登記費用、完済する住宅ローンの抵当権等抹消登記にかかる費用などの各費用は司法書士にへの依頼となるため別途かかります。

但し、弊社コーラルには住宅ローン借入時の住宅ローン事務手数料はかかりません。(多くの不動産会社が住宅ローン借入時の住宅ローン事務手数料を請求しているようですが、コーラルでは請求しておりません。)

親子間売買するときも、上記のようにその他の不動産売買時にかかる諸々の費用が掛かります。詳細はページで解説していますのでご参照ください。

●買主様にかかる費用
☛ マンション購入・一戸建て購入時の諸費用について

●売主様にかかる費用
☛ 売却時諸費用について


コーラルでは、基本ご本人様が取得できる書類はご本人様に取得して頂きます。例えば市役所や区役所、法務局などで取得できる書類です。
(ご安心ください。事前にどんな書類をどんな方法で取得するのか分かりやすくお教えいたしております。)
弊社から遠方(江東区亀戸の本店、横浜市中区関内の横浜店から電車で60分以上)の売買の場合、別途交通費の実費をご請求する場合もあります。''

その他の注意事項

親族間売買時は、当事者間交渉業務、書類作成業務など弁護士資格を持った者しか行えない行為がございます。また税務相談や税務申告など税理士しか行えない行為もございます。
当社コーラルは、弁護士や司法書士、税理士などの業務を行うようなことはせず、弁護士業務の範疇と考えられるときは、弁護士に、また税務申告と考えられるときは税理士に、更に登記などの時は司法書士にそれぞれその業務は確認し依頼しておりますのでご安心ください。
なお、コーラルは一般社団法人 結い円滑支援機構の正会員として弁護士、司法書士、行政書士、税理士とも綿密に連絡を取り合って業務を遂行しておりますので、ご安心していただければと存じます。
これらの各資格者(士業の方々)へその専門分野を業務依頼するときは、個別に費用が発生し、その費用はそれぞれ相談者ご本人にご負担いただくことになります。

親族間売買時の仲介業務と仲介手数料・まとめ

日本のように超高齢化社会では、年金問題、介護問題などもあり、その費用捻出に政府も民間も知恵を縛っていますが、なかなか良い解決策は見つからず、現実大きな問題となりつつあります。

そんな背景により年々親の所有するマイホームを子供が買い受け、その費用に充てる親子間でマイホームを売買するなどの親族間売買のニーズは高まりつつあります。

ただ、親子間売買はとても特殊な売買ケースです。

この売買のポイントは、みなし贈与とされた場合、買い手は贈与税がかかり、売り手には取得税がかかります。そのため、みなし贈与にならない売買になるように注意することでしょう。
みなし贈与とならない売買のためには、売買する不動産を時価(適正価格)にすることが必要となります。
また、親子間売買時は、一部を除いて大多数の金融機関で住宅ローンが利用できないと考えた方がいいでしょう。
もし、どうしても親子間売買をしたいとき、みなし贈与とならない適正価格での取引のために、また同時に金融機関の住宅ローンを使用したいと考えたときには、住宅ローンの利用目的達成のために宅建業者を仲介者として取引を進めた方が良いのです。

地方在住者の方の売買手続き・事例

先月、熊本県在住のお客様(買い手)H様より、当社へ親子間売買相談のご連絡をいただきました。
早々、メールにてご相談内容へ売買方法、売買の進め方、問題点とその解決方法などをまとめ、ご報告させていただきましたところ、3日後メールで回答がございました。
さて、H様にご相談いただいた内容は下記の通りです。

●ご相談に店頭にお伺いすることができないのですけれど、大丈夫ですか?
●熊本県に在る一戸建てですが、対応は出来ますか?
●現在は兄夫婦が住宅ローンを組んで実父と住んでいますが、兄夫婦が転勤のため大阪に引越しました。その後次男の私が一緒に住むようになったのですが、この家を私の名義(所有権)に変え、しかもその費用に住宅ローンの借入を考えていますが対応できますか?
●例えば各々の連絡が必要な場合はどのようにしたらいいのでしょう?
●仲介手数料は0.7%で良いのでしょうか?
など。

仲介手数料格安で地方の方も対応します。

地方にお住まいの場合には、なかなか親子間売買に対応する宅建業者が無いため事が進まないことや、対応できる宅建業者が有ったとしても手数料が高いなどとても不便なことが多いのが実情です。

この不便をコーラルは解決します。お任せください! 

親子間売買は、住宅ローンが借りられないことや、みなし贈与になってとても多くの贈与税を支払うことになるなど、慣れていないととんでもない事態になることがあります。
連絡もスムーズにいかないなどでイライラも多くなる場合もあります。
しかし、コーラルではとてもスムーズにイライラもなく、連絡も簡単に進んでいきます。
地方に住まわれているご事情の方にこそ、仲介手数料の魅力的な当社のオールインワン売買システムはとても有効です。
もしよかったら「マンション売却 海外在住」や「不動産売却 海外赴任中」などでグーグル検索してみてください。
コーラルがどんな宅建業者より上位表示されるはずです。
実は、コーラルは日本国内以上に手間がかかり、またやり取りの面倒な海外在住の方の日本国内に在る不動産売買のスペシャリストとしての経験を、この親子間売買に生かしているのです。

上記の件は、全ての手順を、まずはコーラルの担当者が現地(熊本県)に行かずして、無料のスカイプやライン電話でのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、コーラルの作業は東京でできるものを全て済ませ、買主様(H様)には、コーラルから指定した熊本県の地元金融機関へ赴いて頂き、事前審査を済ませ、その後売買契約を締結して本審査の申込を完了し、それから2カ月後にもう一度現地に赴きご決済することで全て完了することが出来ました。
お兄様の既に借り入れられている住宅ローンの完済とその手続きも無事に終えています。

お客様ご自身での手続きも必要ございますが、どのように行うかを詳細説明させていただき、これもまた簡単スムーズに手続きしていただくことができます。

何かと煩わしい親子間など親族間売買。

その進め方は、通常は無料のスカイプやライン電話、フェイスタイムでのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、弊社が東京で代理出来る作業は全て現地に赴かず手続きさせていただきます。(コーラルの担当者が、実際に現地に行き作業をすることは2回ほどです。)
コーラルはこの分野のエキスパートとして、毎月約10件ほどのご相談を受け、懇切丁寧にその手続き方法をご説明しており、地方にお住いの皆様の親子間など親族間売買に必ずお役に立つことが出来ます。
ちなみに、H様、びっくりするくらいスムーズに事が進んだこと、また地方でありながら仲介手数料が0.7%で良いことに大喜びしておられました。

ぜひ、まずは、無料お問合せからご相談いただければと存じます。

私は推薦します。

パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
コーラルへ何でもご相談してみてください。

山田寛英公認会計士の本


パイロツト会計事務所 代表(公認会計士、税理士) 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 (中公新書ラクレ)


親子間売買こそ専門家へ・ご提案

宅地建物取引士・石井雄二からのご提案

親族間売買時の仲介業務とその報酬、仲介手数料について長々と読んで頂きお疲れさまでした。
コーラル(株)本店店長の石井雄二と申します。よろしくお願いいたします。
いかがだったでしょう⁉ 解説、長かったでしょ!
ただ、こんなに長々と解説したのも、どうしても親族間売買は、それも特に親子間売買は超難しい事で多くの不動産会社が間違った認識の下で、相談者に接している故に解説が長くなってしまったのです。

しかも、親子間売買は親族間売買の中でも特に難易度が高い売買です。

でも、それでも親子間で売買するような買い手が見つかっている場合に、多額の仲介手数料を払うのもちょっと・・・と思う気持ちはよくわかります。
そんなときはコーラルに依頼するなんて如何でしょう。

コーラルなら、購入者が決まっている個人間売買の場合の仲介手数料は、売主買主それぞれ「(売買金額×0.7%か1%)×消費税」になります。
コーラルが、売買に必要なすべての段取りを組みますので、安心して取引を行って頂けます。

最後になりますが「知識は力なり」と言います。
有益な情報を知っているということは、私たちに自信を与えるだけでなく大きな行動力を持つ源となり、それはまた次の利益となります。
逆に知らないということは欠点になり行動を止め、損失となります。
ここにこられたあなたは、親子間や親戚間など親族間売買の有益な情報を知りました。
次はその情報を賢く利用すべき時です。
ただ、何もせず、ぼーっと考えているだけでは何も解決しません。
コーラルは、いつでもあなたからのご相談をお待ちしております。


親子間など親族間における不動産売買は、

仲介手数料0.7%から1%で

かなり難解な売買ケースでも1.5%で

お手伝い致します。

更に、銀行融資利用が無い方には

30,000円~ご相談プランもご用意しております。

詳細&お問い合わせは↓↓↓

親族間売買への問い合わせ

★専用ページからのお問合せ

親族間売買について、仲介業務や仲介手数料など、どんなことでも聞きたい方はこちらの専用ページからお問合せ下さい。

親子間売買へのお問い合わせ

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お電話でのお問い合わせ

0120-987-907

メールでのお問い合わせ 

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簡単LINE問い合わせ

不動産会社に電話するのって怖いですよね?実は私も躊躇してしまいます。
そこで、そんなときに利用したいのがLINEでのお問い合わせ。
実は、今、最もホットなお問い合わせ方法なのがLINEでのお問い合わせなのです。
1日約3名以上、多い時で10名以上のお問い合わせがLINEからとなります。
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lineでの問い合わせ

おそらくこの仲介手数料で、売買取引に仲介として入る宅建業者は無いと思います。
コーラルは、不動産売買専門の宅建業者です。しかも親族間売買は超得意としております。
親族間売買のことなら、どんな些細な事でもお問合せ頂ければと存じます。
売買が成立しなければ仲介手数料が掛かることは有りませんので、ご安心ください。

全国対応しています。

コーラルでは、親子間、兄弟姉妹間、親戚間、夫婦間の不動産売買について全国各地の都市とその近隣地をご対応させていただいております。
(一部対応が出来ない場所も有りますので、まずは弊社までお問い合わせください。)

日本の都道府県地図

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尚、ご相談は完全無料ですので、何なりとご相談いただければと存じます。
(※場所によっては対応できない場合もございます。まずはご相談ください。)

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井上朝陽

監修
井上朝陽 宅地建物取引士・結い円滑支援アドバイザー・住宅ローンアドバイザー
専修大学商学部在学中の19歳時からコーラル株式会社へアルバイトとして勤務後、卒業とともに入社。渋谷青山店勤務後本店マーケティング&セールス部チームへ配属。また不動産売買はすでに9年間で300件以上を経験。現在、親族間売買の専門家として多くの家族間の悩みを持った方の解決に奔走中です。