離婚時の夫婦間の不動産売買、資産移動、譲渡の方法、名義変更の進め方、住宅ローン利用法、注意すべき点を徹底解説！

Top / 離婚による元夫婦間での不動産売買（譲渡）や贈与で注意すべき点

離婚時（元）夫婦間の不動産譲渡を財産分与、贈与、夫婦間売買等で名義変更するときの注意点 ＆ 住宅ローン利用法、第三者へ売却時の方法を解説

ここは、夫婦間で不動産売買したい人、これから離婚の予定があり夫婦間売買したいと思っている方、または離婚した元夫婦間で不動産売買したい方用に作成した『（元）夫婦間売買』専門の解説ページです。

なお、離婚するときにマイホームなどのマンションや一戸建てを他者（第三者）へご売却される場合の解説は、
【☛ 『離婚による不動産売却』　住んでいるマイホームは売却すべき⁉】で解説しております。

通常、夫婦が離婚する場合、結婚後互いに培ってきた財産の分配が問題となり、夫婦で住んでいたマイホームは第三者へ売却し清算する方が多いのですが、マイホームを配偶者（夫から妻へ又は妻から夫へ）へ渡したい（名義変更したい）」という方もよくおられます。
また、夫婦の共同名義になっているマイホームを単独名義にしたいというパターンもあります。

マイホームの所有権移転（名義変更）には、財産分与する方法と、贈与と売買の３つの方法がありますが、多くの方は、離婚時「後」に財産分与で渡す方法を選択されます。ただ、時にはその方法によらず夫婦間贈与をされたり、または売買をされる方もいます。またその組み合わせで名義変更される方もいます。

このように離婚時に夫婦で住んでいた不動産を第三者へ売却しない場合、財産分与時に夫が家から退去し妻に不動産の名義変更するようなケースが多々なのですが、この名義変更には、財産分与、贈与と売却のどの方法がお得なのか知りたいことでしょう。

ここでは、離婚による元夫婦間での不動産譲渡を財産分与、夫婦間の資産移動、夫婦間贈与、夫婦間売買を鑑みながらどの方法がベストなのかということと、注意すべき点について解説します。
離婚時はどうしても感情が先立ってしまい、正しい判断、選択をすることがなかなかできないこととなってしまいます。
後悔しない為にも、間違わないようにする為にも、ぜひ事前準備をして知識武装しておきましょう。

さて、一度は愛し合っていた夫婦でも何かのきっかけで離婚と言う選択をすることは有ります。
現在では、3組に1組は離婚していると言うデータもあるくらいですから、離婚そのものは珍しくは有りません。ただ離婚はとても面倒な事であることは事実でしょう。

また人生の大きな岐路となる子どもの親権や養育費、慰謝料、財産分与など、考えるべきことはとても多く、感情とお金が絡む決断と決定を迫られるときでもあります。
特に、もし結婚後マイホームとしてマンションや一戸建てを住宅ローンを組んで購入していたら、とても嫌な思いをすることもありますから、もし面倒を避けたいなら、さっさと第三者へ売却されることが良い場合も有ります。
但し、この場合でも、ただ売却すれば事が解決するかと言えば、そう簡単ではない場合も有ります。

離婚時は分与すべき財産が有っても、気持ちとお金の面を考えながら、それ以外の項目をも検討し全体で考えることがとても重要になります。

離婚とマイホーム、住宅ローンの現実を動画で解説

離婚することで住宅ローンの支払いが厳しくなったと言うケースは少なくありません。
住宅ローンが遅延・滞納してしまうとマイホームは差し押さえとなり、最終的に競売にかけられる可能性が高くなります。しかも残った債務は、ほとんどの場合、一括返済を迫られ払えない場合は給与などが差し押さえられる恐れもあります。そんなことになったら大変ですよね。
そこで今回は競売を避けてマイホームを売却することが可能となる離婚時の不動産売却（任意売却）についてわかりやすく動画でご案内します。

離婚時の共有財産の清算、分配は財産分与が基本！

まず、離婚時にマイホームなどの財産を清算、分配する方法の基本は財産分与になります。

財産分与とは

もし夫婦が離婚するとなると、婚姻中に夫婦で協力して築きあげた財産を分割する必要があります。これを財産分与と言い、財産分与は離婚と同時に、あるいは、協議離婚・裁判離婚ともに離婚成立後であっても２年間は相手方に対して財産分与を請求することができるようになっています。

財産分与には、清算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与があります。

財産分与3種類

「財産分与」と一言で言っても、以下に挙げる3つの種類がある事も知っておきましょう。

また、当然ですが財産分与は原則として課税扱いにならないことも知っておきましょう。

財産分与の対象を把握

財産分与の対象となるものには、不動産、退職金、自動車、生命保険(※掛け捨て保険は、対象外)などが有ります。これらは共有財産と言い婚姻中に夫婦の協力により形成・維持されてきた財産は、どちらの名義かに関わらず、財産分与の対象である共有財産とみなされます。ただし、婚姻中であっても別居後に取得された財産や相続や贈与で取得した財産等に関しては、財産分与の対象とならない場合があります。

対象とならないものには共有財産以外の物（特有財産）が有ります、
これは、婚姻前から片方のみが有していた財産と婚姻中であっても夫婦の協力とは関係なく取得した財産になります。ただし、特有財産にあたるものであっても婚姻中に夫婦が協力したことによって価値が維持・増加した場合は、この限りではありません。

上記から結婚後に購入したマイホーム（不動産）は財産分与の対象になります。従って財産分与の対象物になりますが、マイホームはそれ自体を分割して利用することはほぼ不可能でしょう。従って離婚時には第三者へ売却してその売却代金を分与するか、または夫婦どちらかだけが引越しして、残居する者に退去者が譲渡するというる方法が有ります。
但し、現在のローン状況を確認しましょう。
住宅ローン残額によっては、第三者へ売却しようにもできない場合が考えられるためです。
この場合、任意売却（ローン残債額より売却価格が低い場合の売却法）と言う選択肢もありますが、そう簡単に選択すべき方法ではありません。
従って、通常は住宅ローンをそのまま返済し続ける状態を保ち、残居する者が住まい続けることが多くあります。

離婚時の各種共有財産処分手続き方法

話し合いで離婚する場合、必ず離婚協議書という書面を作成しましょう。
財産分与方法や、離婚以降の生活を左右する大事な取り決め書となりますから、協議書は離婚公正証書で作成したほうが良いでしょう。
離婚時のマイホームの処分方法を夫婦で確認し合い、文章化することにより以降のやるべきことがスムーズに進みます。

離婚協議書

離婚協議書を作る理由は、元は夫婦だからと言って口約束だけでいいなどという甘い考えであると、時間の経過とともに、その約束は反故にされる可能性が高まるのです。
例えば、相手が慰謝料の支払いなど決めたものの、支払わずに約束を破った場合でも、離婚協議書を作成していれば慰謝料請求の手続きを容易に進めることができるからです。

また、離婚協議書を作成せずに口約束で決めてしまった場合、時間の経過とともに記憶は薄れ、約束の内容があいまいになってしまい、支払ってもらうことが難しくなるもかもしれません。
事実、時間の経過とともに反故される約束はとても多いのです。
従って、元夫婦だからと言って甘く考えず、約束したことは離婚協議書にしてしっかりと証拠を残した方が良いのです。

離婚公正証書

公正証書とは、法律の専門家である公証人が公証人法・民法などの法律にしたがって作成する公文書です。

例えば、養育費の支払い金額や支払日について書かれていれば、その内容が夫婦間で離婚前に約束され契約書が作成されたものと言えるでしょう。
しかし、これらは双方どちらの当事者も自分で勝手に作れてしまうもので、後から偽造することも可能です。
そのため、事実に基づくものかが問題となります。つまり、証拠としての価値が低いのです。
これに対して、証拠力が高いのが、役所などが作った公文書です。公正証書はこの公文書の一つなのです。
公正証書は、内容を法律の専門家である公証人がチェックします。そのため、高い証明力があるうえ、債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続き（裁判所が強制的に金銭等を回収する手続き）に移ることができます。すなわち、慰謝料や養育費の支払など金銭の支払いを約束した場合、もし支払いが滞っても債務者が支払をしないときには裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐに強制的に回収する手続きに入ることができます。
ただし、相手が全くの無収入など支払い余力がない場合は回収は困難ですが。

離婚時に避けて通れないマイホーム問題

基本的に婚姻中に夫婦で協力して築き上げた財産（結婚後に購入したマイホームなど不動産）は財産分与の対象になりますから、離婚に際してそれぞれの貢献度に応じた分与（分配）をすることになります。
ただマイホームの分与は夫婦間でどう解決するか最も悩むかもしれません。

離婚時のマイホームは財産分与が基本、その後は贈与⁉売買⁉

離婚時に家族で住んでいるマイホームをどうするかは最も悩むことです。
どんな方法があるかですが、５つの方向から考えられます。
『財産分与』、『贈与』、『夫婦間売買』、『第三者へ売却（任意売却など）』、『何も手を付けない現状維持』があります。
離婚時の財産分配の基本は、やはり『財産分与』と『贈与』になります。『第三者へ売却（任意売却など）』や『夫婦間売買』はこれらの補完と考えたほうが良いでしょう。
なるべく無いなら無いほうが良いのが『何も手を付けない現状維持』ですが、やむ負えない場合もあるでしょうから選択肢としては最後の手段と考えたほうが良いでしょう。

まず財産分与が基本の分配方法

離婚時の共有財産の分配方法としては、まず財産分与が基本になります。
離婚を原因とした財産分与や慰謝料、養育費などは贈与税の対象とはならないからです。
また、マイホーム（居住用の家屋・土地）も贈与税の対象とはなりません。
理由は、離婚を原因とする財産分与については、夫婦間の財産関係の清算、離婚後の生活を援助するためのものと考えられるからです。なので、原則贈与税は非課税です。
但し、注意点があります。
夫婦間の財産関係の清算、離婚後の生活を援助するための財産分与ではない場合には、贈与税は課税されますし、また離婚に伴う財産分与が不相当に過大な場合には多過ぎる財産分与部分に贈与税が課税されます。
なお、上記のような注意点はあるものの、よほど極端なことがない限り、現実に離婚して財産分与がおこなわれた場合に、その金額が多すぎるとして贈与税が課税される心配は不要だといってよいでしょう。

このように離婚時の共有財産の分配方法としては、財産分与を基本として行うこととなるのですが、しかし、不動産の財産分与においては、所有者の名義は変更が可能ですが、債務者の変更は出来ない場合が多々です。
マイホームを住宅ローンを利用し購入している場合、住宅ローンが債務となりこの利用者を債務者と言いますが、この債務者の変更は、金融機関に申し出してもほぼ認めてもらうことが叶わないのです。
もし債権者（住宅ローン借入先の金融機関）に黙ってマイホームの名義変更しても、バレたら即刻住宅ローン残債全額返済を迫られてしまうことになるでしょう。
また、もし名義変更がバレなかつたとしても、債務者がローン返済をしなくなり債務不履行となることで、競売になったりする可能性もあります。
この競売にマイホーム名義人（所有者）として対抗することが結局のところはできないのです。

以上から財産分与でカバーできない部分を『夫婦間贈与』か『夫婦間売買』で行います。ただ夫婦間協議がまとまらないときや、何もかも清算し互いの責任は責任として背負うことを決めた時などには『第三者へ売却（任意売却など）』も選択肢として有るでしょう。
ただ、問題の火種を将来に残してしまう可能性がある財産分与や夫婦間贈与という方法ではなく、所有名義と債務の名義は同一とする夫婦間売買で解決を図るほうが得策と言えます。
全ての解決方法の選択は、解決法が安全かどうかと金銭負担に掛かってきます。

財産分与後の贈与と売買、どちらがいい⁉

夫婦間による贈与と売買とは、「不動産を譲渡する者』と「不動産を譲り受けるもの」との間で「金銭のやり取りがあるかどうか」によってその選択が違ってきます。
印紙税などの費用は双方とも掛かりますが、ただ贈与は「不動産を譲渡する者』と「不動産を譲り受ける者」との間で「金銭のやり取りは無い」ものの、国税庁へ大きな金銭（贈与税）支払いが生じるという点が大きく違ってきます。
お金の支払い方が異なる贈与と売買ですが、夫婦間など親族間で行う不動産譲渡の場合でどちらが得になるかを考えたとき、親族間にお金が直接入ってくる売買と、国に税金として納められる贈与では、売買のほうが利益になると思われ、ケースバイケースで夫婦間売買を選択される方も出てきています。
また、上記でも解説していますが、贈与による所有者（名義人）変更と、住宅ローンなどの債務者変更は全く違う次元のものです。
所有者変更時は債務者変更も同時に行っておかないと意味が無いことですが、但し、金融機関（債権者）は簡単には了解してくれませんから、自動的に夫婦間売買で解決する方法を選択される場合となるでしょう。

贈与と売買の方向性の決め方と手順

離婚時はどうしても何かしらの方向性を決めることとなりますから、どうしたらいいのかを決めるために以下の３つの手順を把握しておきましょう。
離婚後に夫がそのまま住み続ける場合と、離婚後に妻が住み続ける場合とではその対処法に大きな違いがあります。
また、住宅ローンの組み方もしっかり把握しなければいけません。
特に夫が主債務者、妻が連帯保証人なっている場合は注意が必要です。

①住宅ローンの残債額を確認
②主債務者、連帯債務者、連帯保証人などがどうなっているかを確認
③マイホームを売却すればいくらになるかを確認

なぜ３つの確認が必要なのかは、この額により財産分与、贈与、夫婦間売買、第三者へ売却、現状維持を判断することになるからです。

①住宅ローンの残債額を確認

マイホームに住宅ローンの残債額が残っている場合、金融機関がマイホームに抵当権設定をしてます。
抵当権設定の意味は勝手に売却できなくするためです。売却したい場合、住宅ローン残債額を全額返済して抵当権を外さなければならないのです。
今ではほとんどの金融機関がインターネットで住宅ローンの残高照会ができますが、もし、確認できない場合は金融機関で手続きして「残高証明書」を発行してもらいましょう。

②主債務者、連帯債務者、連帯保証人などがどうなっているかを確認

マイホーム購入時、住宅ローンを利用される方はとても多いものです。その利用の仕方は利用者によってさまざまケースが考えられます。
住宅ローンは「組む」とよく言われますが、誰がどのような立場で融資を受けているかは夫婦それぞれで全く違ってくるため組むと言われています。
例えば、夫婦で購入している場合、夫が「主債務者」となって住宅ローンを借りていても、妻が「連帯保証人」や「連帯債務者」になっていたり、ペアローンで購入していたりするケースではそれぞれが主債務者と言う場合もあります。
住宅ローンの組み方を把握しなければ、その後の動きの判断（財産分与、贈与、夫婦間売買、第三者へ売却、何も手を付けない現状維持）の方針を決められないのです。

尚、確認方法は簡単です。金銭消費貸借契約書（住宅ローンの借入契約書）に記載してあります。
ただ、どうしても金銭消費貸借契約書が無かったりした場合は下記の方法もあります。

「連帯債務者」は、法務局発行の現在事項証明書（不動産登記簿）に記載があります。
購入時に現在事項証明書（不動産登記簿）は売買関係書面として司法書士から送られてきているはずです。
但しもし見つからない場合、インターネットのサイトで簡単な登録をすれば誰でも閲覧可能なので利用してみましょう。
「連帯保証人」は、銀行の借入の場合にはまずは借入先銀行へ確認しましょう。
もし近くにない場合は全国銀行協会に自分の信用情報を開示請求する方法もあります。
連帯保証人の場合、開示資料に「連帯保証人」「連帯債務者」と記載されています。

③マイホームを売却すればいくらになるかを確認

住宅を売却すればいくらになるかは、どう判断するか決めるうえでとても大切な判断基準になります。
まず不動産業者へ査定依頼することになりますが、今ではとても便利な一括査定サイトが有り、これを利用すれば査定額はすぐ提示を受けることが出来ます。
ただ、一括査定サイトの場合、気を付ける必要もあります。
不動産会社によって査定価格にばらつきがあり、査定額で本当に売却成約できるか不明瞭で大きな価格差となることが多いのです。
しかし、まずマイホームのおおよその価格を知らなければ以降どうすればいいかの判断できないのですから、有効な手段であることは間違いないでしょう。

以上、財産分与、贈与、夫婦間売買、第三者へ売却、何も手を付けない現状維持の方向性を決めるために必要な3つの確認事項を説明しました。
ではそのことを踏まえ夫婦間贈与と夫婦間売買はどちらがいいかについて解説しましょう。
第三者へ売却、何も手を付けない現状維持については、『☛　離婚時のマイホームの対処法　』を読んでみてください。
離婚後に夫がそのまま住み続ける場合と、離婚後に妻が住み続ける場合とではその対処法に大きな違いがあります。

夫婦間売買の手法

離婚してもどちらかが住み続ける場合は、住宅ローンの支払いが後々になって大きな問題になることがあります。そんなときに、離婚時のマイホームの解決法が夫婦間でマイホームを売買する「夫婦間売買」になります。

夫婦間売買と財産分与の関係

夫婦間売買では、マイホームに住み続けるどちらかが、夫婦の持ち分すべてを購入するということになります。

例えば、離婚時に夫がマイホームから退去して、妻がマイホームに住み続ける場合、夫から妻への慰謝料や養育費など財産分与のために夫の所有権を妻へ移転が行われることがあります。
財産分与と養育費や慰謝料とは別物と考えられている方が多くおられますが、現実的、法的には分けられていないのが事実です。
ただ、この方法だけではマイホームのすべての所有権を手に入れられないことが多いのです。
慰謝料や養育費などの財産分与総額は、実はそんなに多くありません。
離婚の原因や仕方によって違いはありますが、1000万円をこえる額などはまずないのが現実なのです。
従って、財産分与で移転できなかった残りの所有権は、妻が住宅ローンを他の銀行から借りて、夫に現金で支払うとことが必要になるのです。
こうしなければ、後に説明しますが、妻に贈与税納税義務が出て多額の税金を納めなければいけなくなるのです。

具体的な夫婦間売買方法

①売買代金を決める

最初に売買金額をいくらにするかを、みなし贈与とされないように市場価格にかけ離れていない価格（適正価格）
で決めます。

②購入資金調達（住宅ローン借入も検討）

夫婦間と言えども他人と売買契約する時と同様に、実際に相手にお金を支払わなくてはいけません。お金の流れが不明瞭だと税務署は、当売買を不自然とみなし徹底的に調査するようです。

また購入当事者は、通常、金融機関から住宅ローンなどの融資を受けて資金調達されていますが、夫婦間で売買するときの住宅ローン利用はとてもハードルが高いです。
その高さは、「えっ⁉」という程です。
理由は、妻が住宅ローンを借りて売買代金を支払い、そのお金が夫の住宅ローン以外の良からぬ借金返済に消えることが考えられるためなのです（実際この手の偽装離婚が多かった過去が有ったという事でしょう）。

住宅ローンは住宅購入のためだけローンであって、夫の借金返済に利用するためのものではないのです。

また仮に住宅ローンが受けれたとしても、離婚時に妻が夫から残りの所有権を買う場合、妻は現在借り入れしている銀行とは別の銀行から住宅ローンを借り入れることとなります。

では夫婦間売買では住宅ローンが全く利用できないというわけではありません。
ほぼ知られていませんが、ひっそりとわずかですが金融機関で扱ってくれるところがあり、離婚の事情が明瞭明確な場合のみ審査し融資実行してくれます。

この時に問題となるのが、離婚の事情が明瞭明確な理由と、妻のおかれている状態です。
これらの状態がネックとなり金融機関が融資に応してくれない場合が多いのです。

夫婦間売買でどうしても住宅ローンを利用したいと言う人は、事前にぜひコーラルなどに在籍する専門家（親族間売買のためだけの専門家「結い円滑支援アドバイザー」）に相談されることをおススメします。

家が売れたら離婚は金融機関は嫌う！

よく、「家が売れたら離婚したい」との相談を受けますが、まず初めにお伝えしますが、それは金融機関はこの家を買うために、買う側の夫婦どちらかへの融資は絶対しません。
その理由は、離婚を後押しする状態、背中を押す状態を良いと思っていないからです。

また、もしパートタイマーや派遣社員などで年収が住宅ローンの利用条件内になかった場合、住宅ローン借入が出来ないのです。

コーラルの場合では、離婚による夫婦間売買時に妻の借入先として住宅金融支援機構のフラット35を利用することが多くあります。
また当事者の状況により銀行や信用金庫へも利用することが有りますが、必ず借り入れに必要な書類が有りますから不動産業者を仲介としなければ、住宅ローン借り入れをして夫婦間売買を行うときは出来ないことになります。

③重要事項説明書、売買契約書の作成

金融機関から住宅ローンなど融資を受ける場合や、住宅ローン控除を受ける場合には、売買契約書が必要となります。

④確定申告

売買時における色々な特例を受けるためには、確定申告をしなくてはいけません。
また、夫婦間売買をする場合は、税理士など専門家との打ち合わせも必要なケースが多いです。
離婚時によく相談して財産分与の比率を調整しないと税務上、贈与となって多額の税金が発生する可能性があるからなのです。

夫婦間売買は、造詣が深い弁護士も少なく、まだまだ知られていない解決方法なのですが、離婚時のマイホームの処分方法として有効な手段で、離婚後もマイホームに住み続けるなら、後で揉めないために有効なやり方なのです。

離婚成立前に不動産売買（譲渡）にかかる費用総額、税金総額を把握しておこう！

不動産の売買する時、その額によっては譲渡所得税がかかる場合も有り、離婚前の不動産譲渡は贈与税や不動産所得税がかかるケースもあります。
また売買にはその他の税金、例えば登録免許税や固定資産税などの納税が有ります。

買受（譲受）側の税

夫婦間で不動産の売買で買う側や譲渡を受ける側が注意しておきたいのが、贈与税と不動産取得税です。
夫婦間でも、不動産の譲渡には贈与税が課税される可能性があり、また離婚前（離婚届を出す前）の夫婦間にける不動産譲渡には不動産取得税が課税される場合があるのです。
尚、不動産の譲渡が離婚時の財産分与なら贈与税は非課税となります。
更に、離婚が前提でも離婚前に不動産を譲渡すれば贈与税の課税対象になります。

◎ここに注意！
夫婦間の売買については、売買価格に注意が必要です。売買価額が時価と比べたときに著しく低い場合、みなし贈与として時価と売買価格との差額に贈与税が課税される場合があるからです。（相続税法7条）

尚、離婚前の不動産の譲渡でも、贈与税の配偶者控除の適用要件を満たしていれば、2,000万円まで非課税となります。

配偶者控除

配偶者控除を受けるためには下記の【配偶者控除の適用要件】に注意しましょう。

①婚姻期間が20年以上であること
②居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与であること
③贈与の翌年の３月15日までに不動産に居住し、引き続き居住する見込みであること

贈与税の配偶者控除を受ける場合でも、基礎控除（110万円）分は差し引くことができます。
よって結婚して20年以上経過している夫婦の場合には、離婚前の自宅不動産の譲渡を行っても、不動産の価格が2,110万円までなら贈与税はかからないことになります。

なお、配偶者控除を受けて無税になる場合でも、贈与税の申告は必要で必ず申告しましょう。
贈与税の申告の際には、添付書類として、所有権移転登記後の登記事項証明書や贈与契約書が必要になります。贈与税の申告は、贈与の翌年の２月１日から３月15日までの期間中に行わなければなりません。もし申告を忘れると、税負担が大きくなってしまいますから注意しておきましょう。

譲渡人側の税

離婚に伴い、マイホームを妻に財産分与する場合、夫は妻へ自分の所有権を譲渡したことになり、夫は譲渡所得税を課税される場合があります。
譲渡所得税は「譲渡所得」があったときにかかる税金で、アベノミクス時にように不動産が値上がりしていれば譲渡所得税の課税対象になる場合があります。
もし、譲渡所得税の3,000万円の特別控除を受けるなら離婚後に譲渡する方が良いでしょう。

◎ここに注意
通常、親族間でマイホームを売買したら居住用不動産の譲渡として3,000万円の特別控除は利用できません。
但し、離婚が成立した後での元妻との売買は親族間の売買ではないので、居住用不動産の譲渡として3,000万円の特別控除が適用できる可能性がありますので、離婚が成立してから売買をしたほうがいいケースがあります。

結論：離婚時夫婦間で行う不動産の売買（譲渡）は離婚の前後どちらが良い？

さて、離婚時夫婦間で取り決め行う財産分与や贈与、マイホームの夫婦間売買、第三者への単純売却（任意売却）、それとも早急なる解決手段としては何もしないの結論はどの方法が良いのでしょう⁉
また、もしマイホームを夫婦間で譲渡する場合でも、名義変更手続きは離婚前と離婚後どっちが良いのでしょうか⁉
悩めるところではありますが、実はどの方法が良いかは離婚する夫婦状態を鑑みて総合的横断的に検討しなければベストな回答は出ないものです。
但し基本形はあります。
まずは財産分与を基本として考えましょう。ここで気を付けるべきは贈与税です。
贈与税が掛かりそうな財産部分は贈与が良いか、それとも夫婦間売買が良いかは特別控除の利用が可能かどうかで違ってきます。
また、協議離婚・裁判離婚ともに離婚成立後であっても２年間は相手方に対して財産分与を請求することができますから、精神状態が整っていないときは早急なる解決は図らず何もしないという判断も有っていいでしょう。
離婚時は夫婦のどちらかが原因を作って、原因を作った側が冷静であり、原因を作られた側は冷静に対処できないものです。
離婚時の財産処分は、どうしても思い通りになるものでも平等になるものでもありません。また税法等法令が邪魔をして資産の目減りが起こる可能性もあります。
これを、法令等を味方につけて極力思い通りできるためにも冷静になるべきなのです。
離婚時はついつい感情的になり冷静な判断が出来ないが場合が多いのです。そんなときに解決しようとしても良い解決手段は採れないものです。

離婚時の財産処分ほど、考えられるすべての手法を使って行うのがベストなのです。言い換えれば、すべてを組み合わせて対策を考える必要が有るのです。

離婚前の売買？贈与？離婚後の売買？財産分与？

まず注意すべきは弁護士、司法書士など士業者は「税金がかからないので、離婚なら財産分与ですね」 という一辺倒なアドバイスをしがちであるという事でしょう。
なぜ、こんなアドバイスしかできないかですが、弁護士など士業者自身の仕事にならないと報酬がもらえないからなのです。

ただ、ハッキリしていることは有ります。
それは、離婚時に財産分与が最も財産を分ける手段として良いとは限らないという事です。
特に不動産に限って言えば財産分与が良いとは限りません。

贈与と売買、どちらを選ぶのがお得になるのかですが、売買で発生する譲渡所得税と、相続で発生する贈与税を比較すると、贈与税の方が高くなります。
そのため一般的には、売買契約を交わすことが多いです。
更に、場合によっては「負担付贈与契約」といって、贈与を受ける変わりにローン債務を負うという選択肢もあります。
ですので、弁護士の一方的な財産分与一辺倒なアドバイスを鵜呑みにしてはいけません。

では、その他の方法としては不動産を第三者へ売却すると言う方法もありますが、これもまたベストでない場合が多くあります。
離婚する夫婦にとってのマイホームの処遇はとても悩めるものです。
従って、その状況をもてあそび不安を駆り立て不動産業者や任意売却専門業者が、過去こんなことが有った、あんな悲惨な状況に陥ったなどの話を誇張して恐怖心を煽っているケースはとても多く、離婚時のマイホーム処分に任意売却をやたらと勧めているケースが見受けられますが、このアドバイスも鵜呑みにしてはいけません。

ハッキリ言いますが、任意売却ほど不動産売買仲介を業とする者にとって楽な商売は無いのです。
2000件以上の任意売却実績を誇る私、大久保一馬が言うのですから間違いありません。

任意売却は、不動産業者の中でも売却実績の乏しい、何の売却マーケティングもセールス手法も持たない不動産業者が手っ取り早い儲けの手段として参入しているのです。
そんな不動産業者や任意売却業者（一般社団法人も含む）などの言葉は、任意売却以外の解決手段が有っても、そんなことお構いなしに任意売却ありきで話をしているケースばかりですから信じないに限ります。

任意売却専門業者と言う存在は、離婚する相談者の利益ではなく、業者利益につながる方向性でしか話をしませんから気を付けなければいけません。

もし、どうしても夫婦の思い入れのあるマイホームを売却処分して、新たな気持ちで再出発したいなら任意売却もいいかもしれませんが、任意売却は売却後の負担もそれなりに被ることになると言う事実にも目を向けましょう。任意売却は、もう他に解決方法が無くなった時の最後の最後の手段なのです。

夫婦間でマイホーム売買する場合、特に気を付けるべきは離婚前の売買が良いのか、離婚後の売買が良いのかという事になります。
どちらが良いかは、以下の事によりどちらが良いかは違ってきます。

①夫婦の婚姻期間・・・・婚姻期間20年以上なら夫婦間贈与の2000万円配偶者特別控除を利用する方法を利用
②マイホームの住宅ローン残債額
③マイホーム評価額（査定額）
④買取する者の属性（年齢・勤務状態・収入など）

あなたの置かれた状況を具体的に鑑みて夫婦間売買が良いのかどうかを判断しなければいけないでしょう。

夫婦間の資産移動、夫婦間売買（譲渡） まとめ

ここでは離婚時における財産処分のうち、夫婦間売買や夫婦間の資産移動の方法やリスクなどの問題点について解説してきました。
基本中の基本としては、離婚時の財産はまたマイホームを含め夫婦間で「財産分与」の対象になることになります。

マイホームの時価額がローン残額と比べて大きい場合、その差額を実質的価値として財産分与することとなります。
離婚後のリスクなどを考えると、マイホームは売却処分してローン残額は返済し、夫婦で背負っている夫妻は清算してスッキリしたほうが良いかもしれません。
この分与方法としては贈与税が関係することから、税理士などの専門家に確認しながら進める事が良いでしょう。

しかし、そう簡単な事でないのが離婚時の環境整備でしょう。

マイホームの時価額がローン残額と比べて安い場合も多々あります。
この場合は、任意売却と言う手段もありますが、この方法の採用には売却後の残債務返済について注意すべきことが出てきますので、そのことを理解してから取り組むかどうかは検討したほうが良いでしょう。

さて、もしどうしても夫婦どちらかが住み続けなければならない場合は、財産分与で解決できない部分を夫婦間売買により解決することも必要かもしれません。
いずれにしてもコーラルなどの専門家に依頼し、詳細確認しながら事を進めることが必要になります。

夫婦間や親族間などの売主買主間売買合意済みの個人間売買・取引概要

親子間など親族間の不動産売買はとても特殊な売買ケースです。
この売買のポイントは、みなし贈与とされた場合、買い手は贈与税がかかり、売り手には取得税がかかります。そのため、みなし贈与にならない売買になるようにすることに注意することでしょう。
みなし贈与とならない売買のためには、売買する不動産を時価（適正価格）にすることが必要となります。
また、離婚時の夫婦間不動産売買時は、一部を除いて大多数の金融機関で住宅ローンが利用できないと考えた方がいいでしょう。
もし、どうしても夫婦間など親族間で不動産の売買をしたいとき、みなし贈与とならない適正価格での取引のために、また同時に金融機関の住宅ローンを使用したいと考えたときには、住宅ローンの利用目的達成のために不動産会社を仲介者として取引を進めた方がいいでしょう。

地方在住者の方の売買手続き・事例

先月、香川県在住のお客様（買い手）S様より、当社へ元夫婦間の不動産売買について相談のご連絡をいただきました。
早々、メールにてご相談内容へ売買方法、売買の進め方、問題点とその解決方法などをまとめ、ご報告させていただきましたところ、３日後メールで回答がございました。
さて、S様にご相談いただいた内容は下記の通りです。

●ご相談に店頭にお伺いすることができないのですけれど、大丈夫ですか？
●香川県に在る一戸建てですが、対応は出来ますか？
●現在は元夫が住宅ローンを組んでますが私と娘だけが住んでいます。
　元夫は海外転勤のためシンガポールに住んでいまですが、この家を私の名義（所有権）に変え、しかもその費用に住宅ローンの借入を考えていますが対応できますか？
●例えば各々の連絡が必要な場合はどのようにしたらいいのでしょう？
など。

地方にお住まいの場合には、なかなか親族間の不動産売買に対応する不動産業者が無いため事が進まないことや、対応できる不動産会社が有ったとしても手数料が高いなどとても不便なことが多いのが実情です。
この不便をコーラルは解決します。お任せください！　
親族間の不動産売買は、住宅ローンが借りられないことや、みなし贈与になってとても多くの贈与税を支払うことになるなど、慣れていないととんでもない事態になることがあります。
連絡もスムーズにいかないなどでイライラも多くなる場合もあります。
しかし、コーラルではとてもスムーズにイライラもなく、連絡も簡単に進んでいきます。
地方に住まわれているご事情の方にこそ、当社のオールインワン売買システムはとても有効です。
コーラルは日本国内以上に手間がかかり、またやり取りの面倒な海外在住の方の日本国内に在る不動産売買のスペシャリストとしての経験を、この分野（親族間の売買）に生かしています。

上記の件は、全ての手順を、まずはコーラルの担当者が現地（香川県）に行かずして、無料のスカイプやライン電話でのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、コーラルの作業は東京でできるものを全て済ませ、買主様（S様）には、コーラルから指定した香川県の地元金融機関へ赴いて頂き、事前審査を済ませ、その後売買契約を締結して本審査の申込を完了し、それから２カ月後にもう一度現地に赴きご決済することで全て完了することが出来ました。
元夫の既に借り入れられている住宅ローンの完済とその手続きも無事に終えています。

お客様ご自身での手続きも必要ございますが、どのように行うかを詳細説明させていただき、これもまた簡単スムーズに手続きしていただくことができます。

その進め方は、通常は無料のスカイプやライン電話、フェイスタイムでのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、弊社が東京で代理出来る作業は全て現地に赴かず手続きさせていただきます。（コーラルの担当者が、実際に現地に行き作業をすることは２回ほどです。）
コーラルはこの分野のエキスパートとして、毎月約10件ほどのご相談を受け、懇切丁寧にその手続き方法をご説明しており、地方にお住いの皆様の親子間の売買に必ずお役に立つことが出来ます。

夫婦が顔を合わせたくない場合も対応可能です。

まず、ご夫婦が顔を合わさなくても取引は可能ですのでご安心ください。
離婚協議中のご夫婦はもちろん、すでに離婚が成立した元ご夫婦のご相談も承っておりますすが、離婚を前提としたご相談では、ご夫婦間には複雑な背景があることが多く、当社では売買のご契約時、ご決済時ももご夫婦が顔を合わせずに進める方法もございますので、いかなるご要望もどうぞご遠慮なくお申し付けください。

何かと煩わしい夫婦間の不動産売買。
ちなみに、S様、びっくりするくらいスムーズに事が進んだことに大喜びしておられました。
ぜひ、まずは、無料お問合せからご相談いただければと存じます。

私は推薦します。

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
コーラルへ何でもご相談してみてください。

パイロツト会計事務所　代表（公認会計士、税理士）　山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 （中公新書ラクレ）

夫婦間など親族間売買こそ専門家へ・ご提案

個人間での売買はリスクも多いことがご理解いただけたと思います。
でも、それでも親族間で売買するような買い手が見つかっている場合の多額の仲介手数料を払うのもちょっと・・・と思う気持ちはよくわかります。
そんなときは仲介手数料を安く抑えられる不動産業者に依頼するなんて如何でしょう。
コーラルなら、購入者が決まっている個人間売買の場合の仲介手数料は、売主買主それぞれ「（売買金額×0.7％）×消費税」になります。
コーラルが、売買に必要なすべての段取りを組みますので、安心して取引を行って頂くことができます。

最後になりますが「知識は力なり」と言います。
有益な情報を知っているということは、私たちに自信を与えるだけでなく大きな行動力を持つ源となり、それはまた次の利益となります。
逆に知らないということは欠点になり行動を止め、損失となります。
ここにこられたあなたは、親族間での不動産売買の有益な情報を知りました。
次はその情報を賢く利用すべき時です。
ただ、何もせず、ぼーっと考えているだけでは何も解決しません。
コーラルは、いつでもあなたからのご相談をお待ちしております。

離婚時の夫婦間売買など売買合意済み不動産の購入＆売却への問い合わせ

★専用ページからのお問合せ

夫婦間の不動産売買について、どんなことでも聞きたい方はこちらの専用ページからお問合せ下さい。

おそらくこの仲介手数料率で、売買取引に仲介として入る不動産会社は無いと思います。
コーラルは、不動産売買専門の不動産会社です。
不動産売買のことなら、どんな些細な事でもお問合せ頂ければと存じます。
売買が成立しなければ費用（仲介手数料）が掛かることは有りませんので、ご安心ください。

夫婦間の不動産売買は全国対応しています。

コーラルでは、夫婦間など親族間の不動産売買、親子間の不動産売買、兄弟姉妹間の不動産売買、親戚間の不動産売買について全国対応させて頂いております。
対応地域は下記の通りです。
ご相談時は無料通話のスカイプ、ライン電話、フェイスタイムでお互いに顔を見ながら対面式でお話しできますので、安心してご相談いただけます。
尚、ご相談は完全無料ですので、何なりとご相談いただければと存じます。
（※場所によっては対応できない場合もございます。まずはご相談ください。）

ご対応地域

北海道地方　　　

〇北海道

本州・東北地方　

〇青森県 〇岩手県 〇宮城県 〇秋田県 〇山形県 〇福島県

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中部地方　　　　

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中国地方　　　　

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四国・四国地方　

〇徳島県 〇香川県 〇愛媛県 〇高知県

九州・沖縄地方

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