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親族間売買、特に親子間売買時の住宅ローン利用が難しい理由と、住宅ローンに通った人はどんな人なのかと、通し方までを解説

更新日2021-09-09 (木) 17:31:54 公開日2019年12月5日

親族間売買、親子間売買と住宅ローン

2020年11月以降、住宅ローンの支払いが厳しく生活が破綻しそうな方から、「自分の子供や親に、今住む自宅を買ってもらってそのまま住み続けたいのですが、相談に乗ってもらえますか?」とか、「離婚するので夫名義のマイホームを私(妻)へ移転するのに住宅ローンは利用できますか?」「実家を買取するのに住宅ローン利用は出来ますか?」いう俗にいう親族間売買のご相談がとても多くなっています。

2020年5月以降は更に増えた感じです。おそらく新型コロナウイルスによる影響によるものと考えられます。
特にコロナ禍以降は、親50歳代・子供30歳代や、40歳代のご夫婦、また私のような還暦60歳間近な父親とそのお子さんからのご相談などなど全世代からのご相談が来ています。

さて、このように、自分の親や子などの親子間、または離婚する夫婦間など、親族間でマイホーム売買する時に買い手が住宅ローンを利用して、その融資金で売買代金を用立てたり、また売り手の住宅ローンを返済し家族の生活を立て直しする事を目的としたローン利用が可能なのかどうか知りたい事のようです。

結論を言えば、相談者の状況にもよりますが買い手の住宅ローン利用が可能なケース、ダメなケースが半々という状況です。
ここでは、親族間売買での住宅ローン借り入れが難しい理由と、住宅ローンに通った方のケースについて親族間売買専門士『結い円滑支援アドバイザー 兼 宅地建物取引士 兼 住宅ローンアドバイザー』の石井雄二が解説します。

なお、YouTube動画も作成しましたのでご参照ください。


◎親族間売買・住宅ローン借入が難しい理由と審査の通し方・まとめ
親族間売買では、多くの金融機関で住宅ローンの審査が厳しくなかなか通りません。その理由は、金融機関は売主と買主が共謀して売主の負債を穴埋めしたり、本来の住宅ローン利用目的以外に流用したりする可能性がある融資が嫌だからです。
ただ、しっかりした道理が通る場合には、まだまだ少ないですが住宅ローン貸出実行している銀行や金融機関等も有るので、その通し方を知る不動産業者を使えば何とか通すことはできる場合があります。
注意点は、毎々審査が変わる住宅ローンの動向を把握している不動産業者の仲介を利用することが絶対で、司法書士や行政書士では住宅ローンは通せません。


★目 次★【親族間、特に親子間売買は住宅ローン借入が難しい。ローン通った人はどんな人⁉】


親族間売買時の購入代金と、住宅ローンの現実

マイホームを親族間、中でも親子間売買する時、まず問題となる事は売買代金をどう用意するかでしょう。
不動産は最も高価な買い物と言われます。安い物件でも数百万、通常は数千万以上する物件ばかりですから、その購入資金の準備は容易ではありません。

ゆえに、多く買主さまが購入資金の用立てに住宅ローンや不動産担保ローンの借入を希望されますが、この取付が親族間売買の専門家である結い円滑支援アドバイザーでもそう簡単ではありません。

先にお伝えしておきますが、もし親族間の不動産売買だからこそ、簡単に住宅ローン借入が可能と思い込み、直接銀行等金融機関へ融資相談されたら、余程の場合を除き即否決されます。
また、不動産売買だからと親族間売買の住宅ローン融資取付ノウハウが無い不動産会社に相談しても上記と全く同じで、後々とても困ったこととなるので辞めた方がいいでしょう。
ハッキリ言って後悔しますから!

住宅ローンが通らないケース(事前審査&相談は慎重にすべし!)

昨今の住宅ローンの審査は、ネット経由で手軽に行えるようになってきました。
以前は申込用紙に記入していただき、その用紙を銀行の住宅ローンセンタに持ち込んでいましたので、その頃に比べると私たち仲介業者の業務も軽減されてきております。

ただ、私たちコーラルに沢山の相談が来ている親族間売買や親子間売買、夫婦間売買のローン取付というハードルが高い案件などは、旧来の住宅ローンセンターに足を運ぶという業務も必要となってきます。

住宅ローンセンターの担当者も多くの案件を抱えている中で、親族間売買などの難しい案件は手間も時間もかけて審査を行うことになりますので、電話やメールやファックスで済ますよりは足を運んで審査を依頼した方が、担当の方も熱心に取り組んでくれるケースが高いのです。

ただ、それでも親族間売買時の、それも親子間売買や、離婚する夫婦間の売買はとてもハードルが高いのも事実。
そこで、以下では住宅ローンの取り付けがほぼ絶望的と言われるケースをまずは解説しましょう。

そもそも住宅ローンに通らないケース

まずどのような手法をとっても住宅ローンが借りられないケースを見てみましょう。
以下に列挙したケースは、まず間違いなく買い手の住宅ローンは通りません。

●買う物件が借りたい金額の担保不足な場合、住宅ローンは組めません。
●買主の個人情報等に問題が有るとき(ブラックリスト)は、どの銀行でも住宅ローン審査は通りません。
●売買価格が適正価格ではない。みなし贈与の可能性が有る場合
●相続時に揉めそうなケースの場合
●売主が借入中の住宅ローンやその他の融資金などを返済滞納しているケース。
●離婚する夫婦で、買い手が専業主婦(専業主夫)で収入がほぼ無いケース
●固定資産税や健康保険税等、税金滞納をしている場合
●マンションの管理費、修繕積立金を滞納して売る場合

これらのケースの場合、ほぼ間違いなく住宅ローンは借りられないと言えます。
しかし、物件の担保不足・個人情報・借入条件いずれにも問題がない親族間売買なら承認される場合が多々あります。

住宅ローン取り付け失敗事例(利用可な場合でも否決されるケースもある!)

親族間売買時に利用したい住宅ローンでも、その利用の仕方・審査の流れを間違えたばかりに、住宅ローンが利用可な場合でも否決されるケースがあります。
このケース、実は、とても多いのです

ではどんなケースか、事例で説明しましょう。

①何も知らないまま、気軽にできるからとネット経由で審査申込してしまう。
②親族間の不動産売買だから融資なんか簡単だろうと思い、金融機関に相談しに行く。
③親族間売買に詳しくない不動産業者へ仲介依頼し、多くの金融機関に事前審査を出してしまう。

以上、このような事を行ったら借りられるはずだった住宅ローンが借りられなくなるでしょう。

これこそ、「後悔先に立たず」な事に。

また、どの銀行のどの窓口に出すかで審査結果は180度変わってしまいます。

ゆえに、審査時に注視すべきことは、親族間売買時の住宅ローン取付実績豊富な不動産会社に仲介依頼し、親族間売買する人の環境や属性を考慮して、整っていなかったら整備して、そのうえで審査申込するようにしなければ、絶対に審査通過することは無いでしょう。

住宅ローン返済遅滞時の親子間売買時の住宅ローンはとても難しい!

親子間売買では、その売主が住宅ローンとか他のローンで既に事故化してしまっているケースはほぼ99%以上の確率で難しいです。
最近よく、親子間売買時の住宅ローン借入についてのユーチューブ動画を見かけます。その動画で、さも親子間売買時の住宅ローン借入が簡単なように解説していますが、その殆どが間違いなくニンバイ(任意売却)に誘導する動画でしかありません。

親族間売買の中でも親子間売買は一番住宅ローン借入が厄介で、何百件もの親族間売買を解決してきた結い円滑支援アドバイザーでも、最も難易度が高いハードルなのです。

そんな似非専門家の解説を信じても、間違いなく住宅ローンが借り入れる事は出来ませんし、反対に、ニンバイも後手後手になり、多少の引越代を引き換えに安価で自宅を第三者へ売却される羽目になるので注意したいものです。

もし、どうして親子間でマイホームを売買したい時は、まずはご相談ください。
時と場合によっては何とかなる場合も有ります。
コーラルでは違法では無い手法を駆使し、何とか出来た事例が有りますから。

住宅ローンが通ったケース(通す方法を知るべし!)

次に、住宅ローンが通ったケースをご紹介しましょう。

住宅ローンを借りたいなら、まず、第一に押さえておきたいのが必須事項です。
住宅ローンは、この親族間(親子間)売買に住宅ローン利用するための必須事項2つを押さえておかないと住宅ローンは借りられません。

必須事項 ①

住宅ローンを借り入れする絶対条件は、不動産業者(宅地建物取引業者)の作成する重要事項説明書と売買契約書を用意する事です!

親族間売買の場合、他の売買とは違い絶対的に住宅ローンが借りられるかはわかりませんが、少なくともこの書類2つが無いと融資可能な場合でも不可能になります。

よく不動産売買になれた司法書士や行政書士にシンプルな売買契約書を作成してもらって、その後銀行に行き住宅ローンの借り入れできるかどうかを相談しましょうというサイトを見かけますが、100%絶対にこの方法では住宅ローンの借入は出来ません。

司法書士や行政書士は不動産売買での専門家では無く、登記や行政に提出する書類作成の専門家なのです。
ゆえに、住宅ローン借入時に銀行の求める数々の書類は作成できないし、もし作成し、その報酬として仲介料を授受したら違法になります。

必須事項 ②

次にどのような人が親族間売買でも住宅ローンが組めるかです。
実は、住宅ローンに通った人は、そのときどきで全く違いが有りますので、ここで詳細を書く事は出来ません。

ただ必ず言えること、必須事項の2つめは、親族間売買時の住宅ローン取付の専門家【結い円滑支援アドバイザー】に出会える事です。
よく住宅ローンの専門家として住宅ローンアドバイザーが出てきますが、この住宅ローンアドバイザーでは親族間売買時の住宅ローン取付には役立ちません。
その理由は、住宅ローンアドバイザーは広く一般的な住宅ローンの知識は持っているものの、その知識では親族間売買時の住宅ローン取付には歯が立たないからなのです。
それほど、親族間売買時の住宅ローン取付は専門領域な仕事なのです。

結い円滑支援アドバイザーは、住宅ローンでも親族間売買に特化した取付知識とその実績を持ち合わせている専門家なのです。
ゆえに、この親族間売買時の住宅ローンの専門家を見つける事が必須事項と言えるわけです。
なお結い円滑支援アドバイザーについては、一般社団法人 結い円滑支援機構HP内 で確認ください。

結い円滑支援アドバイザーとは?

親族間売買時の住宅ローンの金利

親族間売買時の住宅ローン利用は、難しいという理由を確認していただきましたが、中にはそのハードルを越え住宅ローンを組んで売買完了した人は数多くおられます。

ただし、住宅ローンが組めたとしてもその金利は、通常第三者間で売買した時の住宅ローンの金利と比べ高いというのが現状です。

最近では、金利が低いネット銀行にて住宅ローンをお借入れされたい希望が多くあります。しかし、これら金利が低いネット銀行では親族間売買時の住宅ローンを取り扱いを行うことはほとんどありません。
そのため、ネット銀行以外の金融機関を利用することが多くなり、結果、どうしても金利が高くなってしまうのです。
第三者間で行う不動産売買時の住宅ローンの実行金利より約0.2%から0.5%高い事が多々あります。

親族間売買時に借入可能な金融機関

親族間売買時に借入可能な金融機関は、多くの金融機関がその取り組み事態をシャットアウトしていますが、しかし全く無い訳ではありません。

例えば、住宅金融支援機構は親族間売買時の住宅ローン取組には柔軟な場合があります。
また、セゾンファンデックスやSBIエステートファイナンスなども親族間売買の融資取組に柔軟に対応してくれる場合が多いです。

ただ、注意すべきは住宅借入金等特別税額控除(住宅ローン控除)制度を利用できない場合もあること。
住宅ローン控除は、一定の約束のもと所得税などが戻ってくる制度で、利用できたら家計にもプラスとなるとても良い制度なのですが、しかし、一定の約束に該当しない住宅ローン貸出があることも事前に確認しておきたいものです。

また、今までは住宅ローンを貸し出してくれていた金融機関でも、その時々により融資不可となったりします。ゆえに、その都度住宅ローン借入可能な金融機関が違いますから、最新の情報を注意し入手する必要が有ります。

コーラルのように親族間売買に造詣が有り、常日頃から数多くこなしているような不動産業者なら、それら銀行などの動きも把握しているはずですので、実際の売買時はやはり親族間売買に慣れた売買数も数多く熟し、成功事例も多数の不動産会社を利用すべきです。

どうしてもマイホームを守りたい人の親族間売買に有効な手法と住宅ローン

親族間売買でとても多い相談が、新型コロナパンデミックの影響で人生につまずき、住宅ローンの返済に窮する人のマイホームを守りたい、そのままマイホームに住み続けたいというものです。
ただ、このご相談が最も親族間売買で住宅ローンの取り付けが難しいと言う現実が有ります。

ゆえに多くのご相談者が、終にはマイホームを任意売却されるか、競売に付される事となるのです。

ただ、コーラルでは、この住宅ローンの返済に窮した人の親族間売買にも積極的に救済の手を差し伸べています。

この救済の方法はそう多くは有りませんが、ここではその手法のひとつ、『ハウスリースバック&セル』 をご紹介しておきます。

親族間売買とハウスリースバック&セル、住宅ローンの取り付け

住宅ローン返済に困った人の場合、マイホームに住み続けるための選択肢は、親族間売買時にアウトサイダーを利用し解決する方法があります。

親族間売買は、多くの場合、買い手に住宅ローンが借りられないケースが有ることは先に解説しました。
その理由を纏めれば、金融機関が親族間売買を嫌悪している、ゆえに、親族間売買に住宅ローンを利用すること自体を認めていないからなのです。
そんな状況ゆえに親族が納得して買い手となり、その方に現金と言う資金がないと成立しないのです。

また親族間の不動産取引のため、安心して住み続けられるメリットの一方、買い手側への大きな負担を考慮し心配する余り、親族間売買をためらう売り手の方もいらっしゃるかもしれません。

ただ、その負担をも考慮し、熟考した結果としてどうしてもマイホームに住み続けたいという人もいるのも現実です。
その思いを解決できるかもしれないのが、この親族間売買時にアウトサイダーを利用し『ハウスリースバック&セル』する方法なのです。

アウトサイダーとは、ウィキペディア(Wikipedia)的に言うと、組織や集団の外にいる人。部外者、法律における第三者となり、要は、お助けマンという人の事を言います。

コーラルの『ハウスリースバック&セル』とは、このアウトサイダーに一旦マイホームを売却し、そのまま売主が住み続けながら、その後親族者が買い戻す時に住宅ローンを組むと言う方法なのです。

なお、この『ハウスリースバック&セル』方法については別ページで詳細解説していますので、参照して頂ければと存じます。

親族間売買時の住宅ローンの組み方・まとめ

親族間売買、中でも親子間でのマイホーム売買ほど住宅ローンの利用は難しい現状が解って頂けたと思います。

住宅ローン利用は、通常考えられる申込者の返済能力や担保評価などの問題でなく、資金使途の問題として取り合ってくれず、多くの金融機関で申し込み前の段階で断られる状況にあります。
要はローン審査もしてもらえないのです。

ただ、住宅金融支援機構のフラット35のように、条件付きではありますが、通常の住宅ローンと同じような手続きで対応している金融機関も有ります。

自分だけで諦めないで、実際に親族間売買時に住宅ローン利用を考えている場合は、数多くの売買実績のある弊社コーラルのような宅建業者に相談するようにしましょう。

私は推薦します。

パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
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山田寛英公認会計士の本


パイロツト会計事務所 代表(公認会計士、税理士) 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 (中公新書ラクレ)


親子間売買こそ専門家へ【執筆者から皆様へご提案】

宅地建物取引士・石井雄二からのご提案

親子間売買は親族間売買の中でも特に難易度が高い売買です。
でも、それでも親子間で売買するような買い手が見つかっている場合の多額の仲介手数料を払うのもちょっと・・・と思う気持ちはよくわかります。
そんなときは仲介手数料を安く抑えられる宅建業者(不動産業者)に依頼するなんて如何でしょう。
コーラルなら、購入者が決まっている個人間売買の場合の仲介手数料は、売主買主それぞれ「(売買金額×0.7%)×消費税」になります。
コーラルが、売買に必要なすべての段取りを組みますので、安心して取引を行って頂けます。

最後になりますが「知識は力なり」と言います。
有益な情報を知っているということは、私たちに自信を与えるだけでなく大きな行動力を持つ源となり、それはまた次の利益となります。
逆に知らないということは欠点になり行動を止め、損失となります。
ここにこられたあなたは、親子間での不動産売買の有益な情報を知りました。
次はその情報を賢く利用すべき時です。
ただ、何もせず、ぼーっと考えているだけでは何も解決しません。
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