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親族間の不動産売買で住宅ローンの利用が難しい理由とは⁉また借入審査時の対処法、審査に通った人の環境を解説! 【FP監修】
更新日2024-11-05 (火) 00:12:49 公開日2019年12月5日
親族間の不動産売買でも住宅ローンを利用したい人は実に多くいます。
しかし、この親族間売買の住宅ローン利用はなかなかにハードルが高い現状があり、なかなか通らないばかりか、通ったとしても高利率(利率2%以上など)の不動産担保ローンをお勧めしている業者ばかりです。
でも、実は、不動産業者のおおよそ99%が知らない親族間売買時でも住宅ローン借り入れ方法、通し方はあるのですが。
ただ銀行が住宅ローン利用時に必要な書類を作成できるのは宅地建物取引業者のみで、司法書士や行政書士はこの書類作成はできないので利用できません!
さて、あなたに質問ですが、親族間の不動産売買時でも通常の不動産購入時に利用できる低利の住宅ローンが利用できる方法があるとしたら聞きたいと思いませんか⁉
ここでは、親族間の不動産売買で年間数百件の取引実績があり、都市銀行やその他の銀行、また信用金庫など様々な金融機関での住宅ローンの借り入れ方を知り尽くしたコーラルだからこそ知っている、なかなか利用することができない低利の住宅ローンの利用の現実とその方法を解説します!
※親子間売買時の住宅ローン利用法は、特に通すにハードルが高く別次元でのノウハウが必要なので、特設ページで解説しています。⇒ 親子間売買時の住宅ローン利用法
※夫婦間でのマイホーム売買は離婚時の財産分与や養育費も絡むケースが考えられ、それらも同時解決しての売買となる場合が多いので別ページで解説しています。⇒ 離婚時の財産分与とマイホームの夫婦間売買
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コーラルは、親族間売買の仲介を、他社通常『売買価格×3%+6万円』の仲介手数料のところ、
約8割引きの
『売買価格×1%~1.5%』
他不動産会社が見放した、とても難しい売買等でも
半額より安い2%
【備考】
※仲介手数料が売買価格×1%となる場合、簡単なケースのみが適応です。
※親子間売買の場合、売買価格×1.5%になります。
※売買価格×1%が30万円を下回る場合には定額30万円が適応となります。
※仲介手数料は売主様、買主様それぞれ別々に掛かります。
※仲介手数料には、消費税が別途かかります。
2020年5月以降、住宅ローンの支払いが厳しく生活が破綻しそうな方から、「自分の子供や親に、今住む自宅を買ってもらってそのまま住み続けたいのですが、相談に乗ってもらえますか?」とか、「離婚するので夫名義のマイホームを私(妻)へ移転するのに住宅ローンは利用できますか?」「実家を買取するのに住宅ローン利用は出来ますか?」いう俗にいう親族間売買のご相談がとても多くなっています。
実は、離婚や住宅ローン滞納でマイホームを手放しそうな人でも親族間売買で住み続けられる解決ができるかもしれません!
コーラルには解決できた事案、実績が何百件も有るのです。
2020年11月以降は更に増えた感じです。おそらく新型コロナウイルスによる影響によるものと考えられます。
特にコロナ禍以降は、親50歳代・子供30歳代や、40歳代のご夫婦、また私のような還暦60歳間近な父親とそのお子さんからのご相談などなど全世代からのご相談が来ています。
さて、このように、自分の親や子などの親子間、または離婚する夫婦間など、親族間でマイホーム売買する時に買い手が住宅ローンを利用して、その融資金で売買代金を用立てたり、また売り手の住宅ローンを返済し家族の生活を立て直しする事を目的としたローン利用が可能なのかどうか知りたい事のようです。
結論を言えば、相談者の状況にもよりますが買い手の住宅ローン利用が可能なケース、ダメなケースが半々という状況です。
ただこれだけは断言しますが、個人がちょくせつ金融機関に相談しても、親族間や親子間売買だとわかったとたん99%住宅ローンを貸してくれません。
その理由は後記していますが、住宅ローン以外に使用するなど悪用されることを避けるためと考えられています。
ただ、親族間売買時の住宅ローン利用が全くダメというわけではありません!
ここでは、親族間売買での住宅ローン借り入れが難しい理由とそんな中でも借り入れできる方法&解決法、住宅ローンに通った方のケースについてを、親族間売買時の仲介手数料が約9割引きや売買価格×2%(半額より安い売主買主合計額最大3分の1以下)で仲介する不動産会社コーラルの親族間売買専門士『ファイナンシャルプランナー(FP) 兼 宅地建物取引士 兼 住宅ローンアドバイザー』石井雄二が解説します。
如何でしょう。これらはコーラルの親族間売買における仲介成果のごく一部です。
親族間売買が、大手を含む不動産会社に依頼しても思うようにいかない人が多い一方で、このように上手くいく親族間売買があるのはなぜでしょうか。
しかも、仲介手数料は安価(売買価格×0.7%や1%、とても難しい売買仲介時でも半額以下の1.5%など)にもかかわらずに。
それは、 親族間売買の特徴や注意点を踏まえた上で、金融機関との調整術や、問題解決術を弊社担当者が身に付けているからなのです。
要は、一般的な不動産売買との違いを理解し、解決数も格段に違う親族間売買の取り組み数を経験しなければ親族間売買での成功はないという事なのです。
ゆえに、case10でご紹介したようにコーラルでは、ライバル会社であるはずの他の不動産仲介業者から多くの問い合わせを頂いているのです。
事実、2021年1年間500件以上の相談数中、他不動産屋さんから紹介を受け解決した事案だけでも約37件も有ります。
ではどんな不動産会社に相談してはいけないかを最後に解説しておきましょう。
①不動産会社(正式には宅地建物取引業者という)の免許を持っていない。または免許番号が記載されていない。
不動産会社は免許を得て営業しています。よって不動産会社の場合必ず免許番号があります。例えばコーラルの場合、『国土交通大臣(1)第9284号』という免許番号を得て営業しています。このように宅地建物取引業者としての免許を得ていない、また記載されていない場合は絶対相談してはいけません!
②住宅ローンとアピールしながら実はその他のローンを紹介する!
親族間売買時の住宅ローン取り付けはかなり難しいです。ゆえに住宅ローン以外のローン(例えば金利3%以上などのローン)を紹介している機関がるみたいですが、これは辞めたほうがいいです。住宅ローン控除も利用できないばかりか後に破綻するリスクが高いのです。
なお、YouTube動画も作成しましたのでご参照ください。
◎親族間売買の住宅ローン借入が難しい理由と審査の通し方・まとめ
親族間売買では、多くの金融機関で住宅ローンの審査が厳しくなかなか通りません。その理由は、金融機関は売主と買主が共謀して売主の負債を穴埋めしたり、本来の住宅ローン利用目的以外に流用したりする可能性がある融資が嫌だからです。
ただ、しっかりした道理が通る場合には、まだまだ少ないですが住宅ローン貸出実行している銀行や金融機関等も有るので、その通し方を知る不動産業者を使えば何とか通すことはできる場合があります。
注意点は、毎々審査が変わる住宅ローンの動向を把握している不動産業者の仲介を利用することが絶対で、司法書士や行政書士では住宅ローンは通せません。
★目 次★【親族間お不動産売買は住宅ローン借入が難しい。ローンに通った人はどんな人⁉】
親族間売買や個人間売買時の購入代金と、住宅ローン⁽融資)の現実
マイホームを親族間、中でも親子間売買する時、まず問題となる事は売買代金をどう用意するかでしょう。
不動産は最も高価な買い物と言われます。安い物件でも数百万、通常は数千万以上する物件ばかりですから、その購入資金の準備は容易ではありません。
またこのご時世いつ何時何があるかわかりませんし、現金はイザというときのためになるべく使わず、生命保険も同時に入ることができたり、住宅ローン控除も利用し税金控除も使える可能性のある住宅ローンを利用するという考え方はベストマッチしているともいえるでしょう。
ゆえに、多く買主さまがご自身のお金を使わず、購入資金の用立てに住宅ローンや不動産担保ローンの借入を希望されますが、この取付が親族間売買で多数実績ある専門家の結い円滑支援アドバイザーでもそう簡単ではないのです。
先にお伝えしておきますが、もし親族間の不動産売買だから簡単に住宅ローン借入が可能と思い込み直接銀行等金融機関へ融資相談されたら、余程の場合を除き窓口で即否決されます。
また、実は銀行や信用金庫、労金、ARUHIなど金融機関の窓口担当者が受付してくれる事も有りますが、しかしその後まず間違いなく否決されます。理由は親族間売買時の住宅ローンの難しさを単に知らず素人同然で受け付けたからなのです。この場合、否決された回答も素人同然で‷絶句‷するでしょう。
しかも、不動産売買だからと親族間売買の住宅ローン融資取付ノウハウが無い不動産会社に相談しても上記と全く同じで、後々とても困ったこととなるので辞めた方がいいでしょう。そういう不動産屋さんは通らない事を理由に、即、親族以外の第三者への任意売却を勧めますから!
いずれのケースも、ハッキリ言って後悔しますよ!
住宅ローンの利用法・基本的間違い
まずはっきり言えることとして、親族間売買や個人間売買など不動産売買時に住宅ローンを利用したいと考えたとき、司法書士や行政書士、税理士などの不動産業者(正式には宅地建物取引業者)以外に相談することは間違いです。
その理由は、不動産業者(正式には宅地建物取引業者)以外の者には銀行は住宅ローンの借り入れ審査自体をしてくれません。
銀行などへ借入希望者個人が直接ローン申し込みする方法は通常2段階の審査を経る必要があります。
第一段階としては事前審査になります。
これは、インターネットなどを利用し各金融機関が用意したネット窓口を利用して申し込みして審査を受けるものですが、この時はまだだれでも審査は受けれます。しかしその後本当に住宅ローンを利用したいとしたときには第2段階の本審査を経なければなりません。
この時に必須なものが最低でも「売買契約書」と「重要事項説明書」になります。
実は金融機関から住宅ローンの融資を受けるためには、不動産業者の作成する「重要事項説明書」という書類が必須となるのです。この重要事項説明書は司法書士や行政書士、税理士には作成できないのです。
住宅ローンと不動産担保ローンは違います!
住宅ローンは不動産担保ローンの一種だと言えます。ただし住宅ローンと不動産担保ローンは資金使途に違いがあります。
住宅ローンは、自宅などマイホームを購入するためだけに金を借りる方法です。ゆえにお金の使い道もマイホーム取得に関する費用だけに限られます。それに対し不動産担保ローンは、不動産を担保としてお金を借り入れますが、この借り入れたお金の使い道は自由で自宅購入資金のほかに事業性資金、納税資金、教育費などに利用することも可能です。
ただ、住宅ローンの場合、その金利は低く抑えられている場合があり、また住宅ローン控除(正式には「住宅借入金等特別控除」)利用は可能な場合が多く、不動産担保ローンでは金利は高く、またまず住宅ローン控除は利用できないでしょう。
住宅ローンが通らないケース(事前審査&相談は慎重にすべし!)
昨今の住宅ローンの審査は、ネット経由で手軽に行えるようになってきました。
以前は申込用紙に記入していただき、その用紙を銀行の住宅ローンセンタに持ち込んでいましたので、その頃に比べると私たち仲介業者の業務も軽減されてきております。
ただ、私たちコーラルに沢山の相談が来ている親族間売買や親子間売買、夫婦間売買のローン取付というハードルが高い案件などは、旧来の住宅ローンセンターに足を運ぶという業務も必要となってきます。
住宅ローンセンターの担当者も多くの案件を抱えている中で、親族間売買などの難しい案件は手間も時間もかけて審査を行うことになりますので、電話やメールやファックスで済ますよりは足を運んで審査を依頼した方が、担当の方も熱心に取り組んでくれるケースが高いのです。
ただ、それでも親族間売買時の、それも親子間売買や、離婚する夫婦間の売買はとてもハードルが高いのも事実。
そこで、以下では住宅ローンの取り付けがほぼ絶望的と言われるケースをまずは解説しましょう。
そもそも住宅ローンに通らない売買取引のケース
まずどのような手法をとっても住宅ローンが借りられないケースを見てみましょう。
以下に列挙したケースは、まず間違いなく買い手の住宅ローンは通りません。
●買う物件が借りたい金額の担保不足な場合、住宅ローンは組めません。
●買主の個人情報等に問題が有るとき(ブラックリスト)は、どの銀行でも住宅ローン審査は通りません。
●売買価格が適正価格ではない。みなし贈与の可能性が有る場合
●相続時に揉めそうなケースの場合
●売主が借入中の住宅ローンやその他の融資金などを返済滞納しているケース。
●離婚する夫婦で、買い手が専業主婦(専業主夫)で収入がほぼ無いケース
●固定資産税や健康保険税等、税金滞納をしている場合
●マンションの管理費、修繕積立金を滞納して売る場合
●第三者の(仮)差押えが設定されている。
これらのケースの場合、ほぼ間違いなく住宅ローンは借りられないと言えます。
しかし、物件の担保不足・個人情報・借入条件いずれにも問題がない親族間売買なら承認される場合が多々あります。
また、住宅ローン申込前に解決していれば通る事もありますから、住宅ローン事前申し込み前にぜひコーラルへ相談ください。
住宅ローン取り付け失敗事例(利用可な場合でも否決されるケースもある!)
親族間売買時に利用したい住宅ローンでも、その利用の仕方・審査の流れを間違えたばかりに、住宅ローンが利用可な場合でも否決されるケースがあります。
このケース、実は、とても多いのです
ではどんなケースか、事例で説明しましょう。
①何も知らないまま、気軽にできるからとネット経由で審査申込してしまう。
②親族間の不動産売買だから融資なんか簡単だろうと思い、金融機関に相談しに行く。
③親族間売買に詳しくない不動産業者へ仲介依頼し、多くの金融機関に事前審査を出してしまう。
以上、このような事をやったら借りられるはずだった住宅ローンが借りられなくなるでしょう。
これこそ、「後悔先に立たず」な事に。
また、どの銀行のどの窓口に出すかで審査結果は180度変わってしまいます。
ゆえに、審査時に注視すべきことは、親族間売買時の住宅ローン取付実績豊富な不動産会社に仲介依頼し、親族間売買する人の環境や属性を考慮して、整っていなかったら整備して、そのうえで審査申込するようにしなければ、絶対に審査通過することは無いのです。
住宅ローンが通ったケース(通す方法を知るべし!)
次に、住宅ローンが通ったケースをご紹介しましょう。
住宅ローンを借りたいなら、まず、第一に押さえておきたいのが必須事項です。
住宅ローンは、この親族間(親子間)売買に住宅ローン利用するための必須事項2つを押さえておかないと住宅ローンは借りられません。
必須事項 ①…必要最低書類を用意する!
住宅ローンを借り入れする絶対条件は、不動産業者(宅地建物取引業者)の作成する重要事項説明書と売買契約書を用意する事です!
親族間売買の場合、他の売買とは違い絶対的に住宅ローンが借りられるかはわかりませんが、少なくともこの書類2つが無いと融資可能な場合でも不可能になります。
よく不動産売買になれた司法書士や行政書士にシンプルな売買契約書を作成してもらって、その後銀行に行き住宅ローンの借り入れできるかどうかを相談しましょうというサイトを見かけますが、100%絶対にこの方法では住宅ローンの借入は出来ません。
司法書士や行政書士は不動産売買での専門家では無く、登記や行政に提出する書類作成の専門家なのです。
ゆえに、住宅ローン借入時に銀行の求める数々の書類は作成できないし、もし作成し、その報酬として仲介料を授受したら違法になります。
必須事項 ②…親族間売買の専門家「結い円滑支援アドバイザー」に相談する!
次にどのような人が親族間売買でも住宅ローンが組めるかです。
実は、住宅ローンに通った人は、そのときどきで全く違いが有りますので、ここで詳細を書く事は出来ません。
ただ必ず言えること、必須事項の2つめは、親族間売買時の住宅ローン取付の専門家【結い円滑支援アドバイザー】に出会える事です。
よく住宅ローンの専門家として住宅ローンアドバイザーが出てきますが、この住宅ローンアドバイザーでは親族間売買時の住宅ローン取付には役立ちません。
その理由は、住宅ローンアドバイザーは広く一般的な住宅ローンの知識は持っているものの、その知識では親族間売買時の住宅ローン取付には歯が立たないからなのです。
それほど、親族間売買時の住宅ローン取付は専門領域な仕事なのです。
結い円滑支援アドバイザーは、住宅ローンでも親族間売買に特化した取付知識とその実績を持ち合わせている専門家なのです。
ゆえに、この親族間売買時の住宅ローンの専門家を見つける事が必須事項と言えるわけです。
なお結い円滑支援アドバイザーについては、一般社団法人 結い円滑支援機構HP内 で確認ください。
親族間売買時の住宅ローンの金利
親族間売買時の住宅ローン利用は、難しいという理由を確認していただきましたが、中にはそのハードルを越え住宅ローンを組んで売買完了した人は数多くおられます。
ただし、住宅ローンが組めたとしてもその金利は、通常第三者間で売買した時の住宅ローンの金利と比べ高いというのが現状です。
最近では、金利が低いネット銀行にて住宅ローンをお借入れされたい希望が多くあります。しかし、これら金利が低いネット銀行では親族間売買時の住宅ローンを取り扱いを行うことはほとんどありません。
そのため、ネット銀行以外の金融機関を利用することが多くなり、結果、どうしても金利が高くなってしまうのです。
第三者間で行う不動産売買時の住宅ローンの実行金利より約0.2%から0.5%高い事が多々あります。
親族間売買時に借入可能な金融機関
親族間売買時に借入可能な金融機関は、多くの金融機関がその取り組み事態をシャットアウトしていますが、しかし全く無い訳ではありません。
例えば、住宅金融支援機構は親族間売買時の住宅ローン取組には柔軟な場合があります。
また、セゾンファンデックスやSBIエステートファイナンス、新生インベストメント&ファイナンスなども親族間売買の融資取組に柔軟に対応してくれる場合が多いです。
ただこれらノンバンクの場合、融資金利は住宅ローンの実行金利の2倍程度となる場合が殆どです。
では、具体的に他の金融機関はどうなっているか見てみましょう。
住宅金融支援機構のフラット35
楽天銀行やイオン銀行などのネット系銀行は、親族間売買時に住宅金融支援機構のフラット35を利用した融資を想定し融資審査します。
例えば楽天銀行では、親族間売買するケースにおいて、第三者(宅地建物取引業者=不動産業者)を媒介とした売買契約を締結し、且つ所有権移転登記の登記原因が売買となるものは対象となります。但し、申込者が申込前に購入物件に既に入居している場合で、次のいずれかに該当する場合は対象となりませんのでご留意ください。
(1)現入居者間の売買
(2)売主は同居していないが、申込人が使用貸借※している場合
※賃貸借契約書を締結せずに居住しているケースを指します。
なお、親族間売買に住宅金融支援機構フラット35を利用する方法について詳細を別ページで解説しています。
☞親族間売買に住宅金融支援機構フラット35を利用する方法について
三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行などの都市銀行・メガバンク
メガバンク、都市銀行は一切親族間売買時の住宅ローンを取り扱っていないと書いてあるケースありますが、全くのデタラメです!
事実、コーラルではメガバンク、都市銀行での親族間売買時の住宅ローンを多数実行していただいています。
ただ個人で直接相談しても融資取り付けは難しいのは事実です。また過去の融資時に虚偽の申請をしてメガバンクから出禁扱いされている不動産会社や、ほぼ実績の無い業者ならメガバンクでの親族間売買時住宅ローンは融資してもらえないでしょう。
三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行などの三大銀行は親族間売買時の住宅ローンは一番融通が利くかもしれません。ただ、それでも90%の人は融資を断られてしまうでしょう。
たまに親族間売買なのに、第三者間の売買と嘯き通そうとする人や不動産会社が有りますが、これはほぼ間違いなく見破られてしまい、一旦見破られてしまうと永遠に通せないからやめましょう。
三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行で親族間売買時の住宅ローンを通したい場合は、通せる方法を知る不動産会社に相談する事をお勧めします。
ネット銀行
●SBI新生銀行では、親族間売買の住宅ローンご利用はできません。これは不動産会社を媒介した売買についても同様です。
ただし、SBI新生銀行100%出資会社の新生インベストメント&ファイナンス株式会社(不動産担保専門の金融会社ノンバンク※1)で不動産担保ローンとして対応しています。不動産担保ローンは一般的に住宅ローンより金利が高くなっています。
●楽天銀行や住信SBIネット銀行では、原則として不動産会社の仲介を入れ、所有権移転登記の登記原因が売買となる取引を入れれば、融資を受けられる可能性があります。
※1「ノンバンク」とは、信販会社やクレジットカード会社、消費者金融などお金を貸す業務に特化した銀行以外の金融機関を言います。
地銀、信用金庫、農協
コーラルでは、世情的なニーズの高まりを背景に以前より親族間売買時の住宅ローンの取付について積極的に各金融機関へ働きかけしてきておりました。その結果、一部の銀行のみで融資取付先を確保してきましたが、今般、親族間売買の住宅ローンへのニーズへの理解がやっと始まったように思えます。
例えば、最新情報ですが、2022年7月から一部の信用金庫(東京東信用金庫など)で親族間売買が融資可能となります。
この「だんらんネクスト」、実効金利が2%以上となりコーラルが知る親族間売買時の銀行金利(実質1%以下)より実効金利がまだまだ高めですが、まったく利用できない場合よりは良いかもしれません。
ここでは、「だんらんネクスト」の商品取り扱い先、東京東信用金庫から広報された記事を載せておきます。
なお親族間売買、特に親子間売買、夫婦間売買時の住宅ローン利用には、その専門的ノウハウを有し、年間200件以上、総数2000件以上の相談実績を有するコーラルへお問い合わせください。
東京東信用金庫は、みのり信用保証株式会社(東京都中央区)と保証基本契約を締結し、共同で開発した「親族間の住宅売買」や東京都内の「狭小物件」などにも対応できる新商品として「だんらんネクスト」の取扱いを2022年7月1日(金)より開始いたします。
本商品は、「親所有の家に同居していたが、父が生まれ故郷に帰るため売却することになり、息子が今後も居住したいため、買い取ろうとするも、親子間売買では住宅ローンは難しい」や「現在、夫所有の家に居住しているが、離婚予定で退去を求められており、出来れば自分が所有して住み続けたいが、夫婦間での売買では住宅ローンは難しいので困っている」など、お客さまの様々なニーズや課題に応えるべく、取扱いを開始いたします。
詳細は東京東信用金庫のHPでご覧ください。
なお、その他地銀、信用金庫、農協はまず理解している機関は少なく融資は即断られます。ただ窓口の担当者は親族間売買時の住宅ローン相談など一生に一度などととても少ないため、相談は受けるケースがあります。
その後は、やはり受ける事が出来ない事を本部から知らされ99%が融資不可と回答してきます。
住宅ローンを組める銀行
さて、では親族間売買では住宅ローンを組めないのでしょうか?
実は、親族間売買の住宅ローンを通す事はとても厄介ですが、場合により通せる銀行は有ります。
ただ、実は銀行もその通し方はどこにも出していないのです。
理由は、時として通せる場合も有れば、そうでない場合も有るからで、少々ややこしい事情が多いのです。
コーラルでは、多くの親族間売買時の住宅ローンを通してきた実績が他の不動産会社より多く、各銀行のその事情を理解していますので、ここでは掲載しませんが組める銀行は有るという事だけ報告しておきます。
その銀行を知っているかどうかは、やはり親族間売買の住宅ローンの専門家しかわからないと言えます。
住宅ローン控除(住宅借入金等特別税額控除)制度は利用できる⁉
注意すべきは住宅借入金等特別税額控除(住宅ローン控除)制度を利用できない場合もあること。
住宅ローン控除は、一定の約束のもと所得税などが戻ってくる制度で、利用できたら家計にもプラスとなるとても良い制度なのですが、しかし、一定の約束に該当しない住宅ローン貸出があることも事前に確認しておきたいものです。
また、今までは住宅ローンを貸し出してくれていた金融機関でも、その時々により融資不可となったりします。ゆえに、その都度住宅ローン借入可能な金融機関が違いますから、最新の情報を注意し入手する必要が有ります。
コーラルのように親族間売買に造詣が有り、常日頃から数多くこなしているような不動産業者なら、それら銀行などの動きも把握しているはずですので、実際の売買時はやはり親族間売買に慣れた売買数も数多く熟し、成功事例も多数の不動産会社を利用すべきです。
どうしてもマイホームを守りたい人の親族間売買に有効な手法と住宅ローン
親族間売買でとても多い相談が、新型コロナパンデミックの影響で人生につまずき、住宅ローンの返済に窮する人のマイホームを守りたい、そのままマイホームに住み続けたいというものです。
ただ、このご相談が最も親族間売買で住宅ローンの取り付けが難しいと言う現実が有ります。
ゆえに多くのご相談者が、終にはマイホームを任意売却されるか、競売に付される事となるのです。
ただ、コーラルでは、この住宅ローンの返済に窮した人の親族間売買にも積極的に救済の手を差し伸べています。
この救済の方法はそう多くは有りませんが、ここではその手法のひとつ、『ハウスリースバック&セル』 をご紹介しておきます。
親族間売買とハウスリースバック&セル、住宅ローンの取り付け
住宅ローン返済に困った人の場合、マイホームに住み続けるための選択肢は、親族間売買時にアウトサイダーを利用し解決する方法があります。
親族間売買は、多くの場合、買い手に住宅ローンが借りられないケースが有ることは先に解説しました。
その理由を纏めれば、金融機関が親族間売買を嫌悪している、ゆえに、親族間売買に住宅ローンを利用すること自体を認めていないからなのです。
そんな状況ゆえに親族が納得して買い手となり、その方に現金と言う資金がないと成立しないのです。
また親族間の不動産取引のため、安心して住み続けられるメリットの一方、買い手側への大きな負担を考慮し心配する余り、親族間売買をためらう売り手の方もいらっしゃるかもしれません。
ただ、その負担をも考慮し、熟考した結果としてどうしてもマイホームに住み続けたいという人もいるのも現実です。
その思いを解決できるかもしれないのが、この親族間売買時にアウトサイダーを利用し『ハウスリースバック&セル』する方法なのです。
アウトサイダーとは、ウィキペディア(Wikipedia)的に言うと、組織や集団の外にいる人。部外者、法律における第三者となり、要は、お助けマンという人の事を言います。
コーラルの『ハウスリースバック&セル』とは、このアウトサイダーに一旦マイホームを売却し、そのまま売主が住み続けながら、その後親族者が買い戻す時に住宅ローンを組むと言う方法なのです。
なお、この『ハウスリースバック&セル』方法については別ページで詳細解説していますので、参照して頂ければと存じます。
親族間売買時の住宅ローンの組み方・まとめ
親族間売買、中でも親子間でのマイホーム売買ほど住宅ローンの利用は難しい現状が解って頂けたと思います。
住宅ローン利用は、通常考えられる申込者の返済能力や担保評価などの問題でなく、資金使途の問題として取り合ってくれず、多くの金融機関で申し込み前の段階で断られる状況にあります。
要はローン審査もしてもらえないのです。
ただ、住宅金融支援機構のフラット35のように、条件付きではありますが、通常の住宅ローンと同じような手続きで対応している金融機関も有ります。
自分だけで諦めないで、実際に親族間売買時に住宅ローン利用を考えている場合は、数多くの売買実績のある弊社コーラルのような宅建業者に相談するようにしましょう。
親族間売買こそ専門家へ【執筆者から皆様へご提案】
親族間売買は不動産売買の中でも特に難易度が高い売買です。
でも、それでも親子間で売買するような買い手が見つかっている場合の多額の仲介手数料を払うのもちょっと・・・と思う気持ちはよくわかります。
そんなときは仲介手数料を安く抑えられる宅建業者(不動産業者)に依頼するなんて如何でしょう。
コーラルなら、購入者が決まっている個人間売買の場合の仲介手数料は、売主買主それぞれ「(売買金額×0.7%か1%)×消費税」になります。
コーラルが、売買に必要なすべての段取りを組みますので、安心して取引を行って頂けます。
最後になりますが「知識は力なり」と言います。
有益な情報を知っているということは、私たちに自信を与えるだけでなく大きな行動力を持つ源となり、それはまた次の利益となります。
逆に知らないということは欠点になり行動を止め、損失となります。
ここにこられたあなたは、親子間での不動産売買の有益な情報を知りました。
次はその情報を賢く利用すべき時です。
ただ、何もせず、ぼーっと考えているだけでは何も解決しません。
コーラルは、いつでもあなたからのご相談をお待ちしております。
コーラルの親族間売買は2つのプランがございます。
なお一般的なご相談は完全無料です!
●【ゴールドプラン】(基本的プラン・金融機関融資有型)は、仲介手数料が売買価格×1%や1.5%で仲介できます。
このプランは、親子間など親族間売買における重要事項説明書や売買契約書作成から金融機関融資(住宅ローンなど)が有る場合で、売買契約立会い、及び売買決済までの全売買工程を親族間売買のプロ宅地建物取引士が全サポートします。
案件によっては100%融資も可能となりますので、ぜひご相談ください。
なお、親族間売買を割賦売買(買主から売主への月々の売買代金の分割支払い)で行いたい方の場合も、この親族間売買ゴールドプランでの取り組みとなります。
仲介手数料が売買価格×1%は、住宅ローンの利用は有るけど購入者の自己資金が売買代金の50%以上あるなど、取り組みがとても簡単な親族間売買のみとなります。
なお、他不動産会社で取り組み不可と言われたケースや、コーラルの過去取り組み事例でかなり難解だった類似ケースの場合、さらに相談者様自身で銀行融資先を探したけど見つからず融資否決されたケース等の売買仲手数料は売買価格×1.5%になります。この場合でも他社通常の仲介手数料(物件売買価格×3%+6万円)の半額よりももっと安い手数料にはなります。
★ 両プランの共通注意事項 ★
『ゴールドプラン』と、『シルバープラン』については売主様、買主様双方に報酬(仲介手数料)がそれぞれ発生しますのでご注意ください。
また、登記費用は別途必ずかかりますが、その他実費(書類取得費用や交通費など)については別途かかる場合があります。
なお、一般的な相談は完全無料ですが、個別物件売買の踏み込んだ相談はコンサルティング料としてご相談前33,000円(消費税含)を頂きます。
また、実際に親族間売買時の住宅ローンが利用可能かどうかの事前相談遂行や各種資料(登記事項や図面など)取得費が必要な相談についてもご相談前に上記コンサルティング料も含め上限33,000円(消費税含)を仲介業務遂行調査費(委託費)として頂いております。
なお、このコンサルティング料及び仲介業務遂行調査費(委託費)については仲介が完了しない場合でも返還しておりません。
但し、任意売却(住宅ローン等の返済が滞納している方)に該当する方は、全相談を完全無料となりますので事前に弊社までご相談ください。
仲介手数料は売買契約時に半金、売買決済時に残金をお支払い頂いておりますが、諸条件により分割払いも可能です。
まずは、どんな些細な事とでもご相談いただければ幸いです。
両プランとも仲介手数料に消費税が別途加算されます。
両プランとも、共有持分のみ親族間売買をする場合もご対応可能です。
●【任意売却を親族間で行うプラン】は、仲介手数料の手出無!
※「任意売却」とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産物件を金融機関の合意を得て行う売却方法です。
の【任意売却を親族間で行うプラン】は、売却後も売主が売却物件にそのまま住まい続けていただくことを念頭にしています。
コーラルでは、任意売却を親族間で進める場合、売主様の仲介手数料は手持ちの現金でご用意いただかなくても進めることが出来ます! また、この場合の買主様の仲介手数料は無料とさせていただいております。
任意売却では、売買時の売主様仲介手数料を金融機関が必要経費として認めてくれますので、別途現金で用意する必要はありません。
ただ、金融機関によっては、親族間での任意売却自体を認めていない場合もあります。
任意売却については こちら ☛ 任意売却(ニンバイ)とは⁉ をご参照ください。
このプランでは、任意売却に必須となる債権者への連絡・返済調整と、重要事項説明書や売買契約書作成、買主の金融機関融資取付、売買契約立会い、及び売買決済までの全売買工程を親族間売買のプロ宅地建物取引士が全サポートします。
詳細&お問い合わせは↓↓↓
親子間売買や親族間売買への問い合わせ
★専用ページからのお問合せ
親子間や親族間の不動産売買について、どんなことでも聞きたい方はこちらの専用ページからお問合せ下さい。
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簡単LINE問い合わせ
不動産会社に電話するのって怖いですよね?実は私も躊躇してしまいます。
そこで、そんなときに利用したいのがLINEでのお問い合わせ。
実は、今、最もホットなお問い合わせ方法なのがLINEでのお問い合わせなのです。
1日約3名以上、多い時で10名以上のお問い合わせがLINEからとなります。
LINEでのお問い合わせは完全無料&匿名で利用できますから、あなたもどうぞご利用いただければと存じます。
おそらくこの仲介手数料率で、売買取引に仲介としてサポートしている宅建業者は無いと思います。
コーラルは、不動産売買専門の宅建業者です。
不動産売買のことなら、どんな些細な事でもお問合せ頂ければと存じます。
売買が成立しなければ費用(仲介手数料)が掛かることは有りませんので、ご安心ください。
親子間売買は全国対応【無料相談】しています。
コーラルでは、親子間、兄弟姉妹間、親戚間、夫婦間の不動産売買について全国各地の都市とその近隣地がご対応させていただいております。
(一部対応が出来ない場所も有りますので、まずは弊社までお問い合わせください。)
ご相談時は無料通話のスカイプ、ライン電話、フェイスタイムでお互いに顔を見ながら対面式でお話しできますので、安心してご相談いただけます。
尚、ご相談は完全無料ですので、何なりとご相談いただければと存じます。
(※場所によっては対応できない場合もございます。まずはご相談ください。)