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離婚によるマンション売却は仲介手数料無料のコーラルがお得。

離婚によるマンション売却など不動産売却。

離婚によるマンション売却 ・一戸建て住宅売却

離婚による不動産売却(マンション売却、一戸建て売却)は、
住宅ローン全額返済できるかどうかで決まる!

今日、日本では3組に1組が離婚をしているそうです。

離婚で自宅の売却

また、2013年の離婚件数は23万1383組らしいので、これを時間に換算すると約2分に1組が離婚している計算になります。
こんなに多い離婚ですが、この離婚時に大問題になることが不動産の問題です。
離婚の場合考えられることとしてはおおよそ以下のようになる場合が殆どです。

①売却・・・売却して売却益を分ける(ローンが有る場合はその清算を先にすることが前提になります。)
②夫または妻が住む・夫か妻のどちらかが離婚後も住み続ける。
③慰謝料や財産分与で夫婦のどちらかが譲り受ける
④賃貸・・・賃貸して賃料収入を分配する。

ここでは離婚時に起こる可能性のあることを踏まえ、どうすれば解決するのかについてご説明致します。

離婚時は売却の決断も同時が基本

離婚後も、子供のため自分が我慢すればと売却せずにいると、とても不安定な状況となり、いついかなるトラブルに見舞われるか分かったものではないので、いつも何かに怯えることとなります。
実は、コーラルにも離婚を経験したスタッフがいます。
離婚することになった理由や経緯は、各個人によりそれぞれ違うものでしょう。
しかし、離婚は結婚する時よりも大きな問題を伴うことも事実です。
その大きな問題に共有財産をどうするかもあります。
実はこの共有財産の問題は一番厄介なものになるかもしれません。その中でも、不動産を所有されていた場合が一番厄介かもしれません。離婚した人の実に99%がこの不動産をどうするかで揉めてしまうのですから。
そうならないためにも、できればきっぱりと離婚と同時に不動産は売却されることをお勧めいたします。

時は刻一刻と刻まれていて、「あ、あの時、売却という決断しておけばよかった」と過去を振り返って見ても後悔ばかりになってしまいかねません。
時間は取り戻せないばかりか、時間が経ってからではできることも出来なくなります。
従って、できれば離婚時には売却も同時に行うことで万事解決することが殆どです。

ただ、実際のご売却の際には売却価格によって、一般の売却か任意売却かを選択することとなります。。

この場合、売却できるであろう価格を調べる必要が出てきます。
この価格を知るためにはコーラルの無料査定を利用して調べましょう。

金融機関では住宅ローン滞納前でも離婚時における売却の相談はできます。
たまに金融機関支店窓口では「対応しておりません」という対応をしているところもございますが、ご心配には及びません。この場合には、まず弊社コーラルへお問い合わせくださいませ。
時間は待ってはくれませんから解決は早めに動くにかきります。
では、解決策をみてみましょう。

離婚時の自宅売却

住宅ローン返済滞納のリスクが大きすぎる!

最近多くなっている購入した住宅の夫婦共同名義です。
特に昨今では共働き世帯も多いのでこの共同名義が多くなっています。
夫婦で資金を出し合って住宅購入する場合、多くの方が共同名義にすると思います。

しかし、この共同名義は、離婚する時に多くトラブルの元になってきます。
それは住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人などの名義をなかなか変更できないことに理由があります。
ほぼ間違いなく、銀行等金融機関は、離婚しても住宅ローンの連帯保証人、連帯債務者から外してもらうことはしてくれません。

離婚のケースに手慣れた弁護士など専門家が介在しても結果は同じことがほぼ100%でしょう。

実はこの共有名義がとても厄介なことなり得ます。
共有名義にしている場合、単独で所有しているよりも制限がとても多いこととなります。

その一つとして共有しているということで、共有するマンションを売却したり賃貸したりするときは共有者の同意が必要となります。
このことが実に厄介なことと変貌すると思ってください。

実際の厄介ごとはよくある2つの場合でご説明できます。
これホントによく2つとなっていますので見てみましょう。

単独名義の場合でも起こる可能性のあること

それは、マンションや戸建て住宅等物件の所有権が元夫のみで主債務者となり、元妻が連帯保証人である場合、もし元夫の返済が滞ったら、元妻に請求が来てしまいます。

離婚したからと言ってこの地位は変更が無く、返済の義務はなくなるものではありません。

もちろん元夫単独で住宅ローンを組んでいれば全く心配無いとも言えませんが、しかし元妻と共有名義や連帯保証人にあるときより重い気持ちからは解放される方がほとんどです。

しかし元妻が連帯保証人や連帯債務者になっていれば、完済までその地位は続きますし、離婚という場合、連帯保証人や連帯債務者という状態が不安で不安で仕方ないものとなります。

離婚時の財産分与の取り決めと住宅ローンとの関係

財産分与の際に離婚後のトラブルを回避するために、夫婦間であらかじめ離婚協議書もしくは公正証書を作成します。
この財産分与の結果、住まいであるマンションや戸建て住宅は元妻の名義(所有権)となり、元夫が住宅ローンを支払う場合でも問題は起こる可能性はあります。
なぜなら、財産分与で不動産(マンションや戸建て住宅など家)の所有権を得たとしても、住宅ローンの名義は変わらないからです。

財産分与により、元妻の単独所有権となり、元夫が住宅ローンを支払い続けながら元妻と子供がマンションに住み続けるというケースがよくありますが、このケース、子供が小学校や中学校などに通っている場合など、ホントによくあることなのですが、ただ、元夫が払い続けてくれればいいのですがそうならないことがとても多いんです。

離婚後の元夫の生活は、養育費、慰謝料、家賃等自分の生活費などで経済的負担は非常に厳しくなりほぼ大きく変化します。
また、新しい家庭が出来るかもしれません。
新しい家庭が出来ると、過去のことは二の次になる方が実に多いんです。
また、病気もあります。
コーラルで、過去、携わった離婚を原因とするマンション売却では元夫の病気による住宅ローンの返済不能が原因もありました。
現在では、8大疾病付き住宅ローンなどで、元夫が病気の場合でも保険会社が代わって返済してくれる住宅ローンもありますが、この住宅ローンでなかった場合や、もし8大疾病に関係ない病気の場合で入院するなどになった場合もあります。

経済的負担増や病気などの結果、住宅ローン支払い迄行き届かなくなり滞納してしまうことがとても多いんです。

もし、元夫の住宅ローンの返済が滞り、その滞納が数か月(通常6カ月で期限の利益の喪失となる)となれば、いくら元妻や子供も所有権となったとしても、マンションは抵当権の実行として競売にかけられてしまいます。

「えっ、なぜ?」と思われるかもしれませんが、これが事実です。

銀行が競売にかけ、その結果第三者が競落した場合、この競落人(競売で物件を買った人)は当然に元妻と子供を退去する方法を講じるでしょう。

また、離婚後、元夫が住む場合でも、元夫が住宅ローン支払いを怠れば元妻が連帯債務者か連帯保証人の場合に請求が来る可能性が残り、実際滞納が始まればやはり請求が来てしまいます。

これでは、いつでも時限爆弾を抱えて生活しているようなもので、いつまでたっても安心とは言えないこととなるんです。

共有名義(共同所有権)の場合で起こる可能性とは

この場合の一番の問題は、上記のように住宅ローンの滞納も考えられますが、そのほかには売却や相続が問題となると言えます。

離婚時の自宅どうする?

相続や売却では、登記上の名義が共有名義(共同所有権)のままだと将来問題が起こる可能性がとても高くなります。

共有名義の不動産の取引は、名義人全員の同意・署名が必要となります。これはレアケースの場合を除き絶対に変わることはありません。

このレアケースの場合はその人の環境に大いに関係することですので専門家(弁護士や司法書士)に相談して頂くとして、将来売却しようと思ったときに、通常、離婚して既に他人となった相手に連絡を取り法律上の手続きを取らなければなりません。

離婚した相手といつまでも連絡が取れるとは限りません。

私が過去携わった離婚後のマンション売却のケースでは元夫がどこにいるかも分からないことが10人中3人ほどいました。

元夫が住宅ローンの返済が滞り、その当時の金融機関(住宅金融支援機構)へ連帯債務者としての元奥様が任意売却を申し出したのですが、元ご主人が全く消息がつかめず、とうとう売却を断念したケースもあります。
任意売却で住宅ローン返済額全額より高く売却できる場合であり、しかも、引越し代や新居への入居費用も十分に確保できるようなケースだったのですが、元夫に連絡が取れないばかりにとうとう競売での売却となってしまったのです。

競売だと、任意売却で売却できる価格のおおよそ9割以下となる場合が多く、引越し代や新居への入居費用も確保できないなどとなります。

このように、いざというときに音信不通となっていては、いざ解決を図ることが可能であるにもかかわらず、とうとう時間切れとなり後悔することになるかもしれません。

また、離婚後に相手が亡くなれば、相続の問題も発生してきます。
この相続を甘く見ている、とんでもない状況(なんと隠し子がいたり、元夫、元妻が再婚していたりなど)となる場合もあります。
こんな場合の相続はとても複雑となりとても厄介なこととなります。

このような将来のリスクをなくすためにも離婚のタイミングで売却してしまう方が賢明です。

但し、それぞれ、売却の方法が大きく異なりますので、以下で解説します。

売却はローン次第

離婚のため、今、住んでいるマンションや戸建て住宅を売却することを選択する場合、住宅ローンが残っているかどうかで売却の方法が違ってきます。

言い換えれば、離婚の場合の売却は、住宅の現在の価値と現在のローン残額との関係によって、大きく2つに分けて考えなければなりません。

1つ目は、住宅の価値(今、売却したらいくらの値がつくか)が、ローン残額を上回っている場合です。

2つ目は、反対に、ローン残額が住宅の価値を超えており、いわゆるオーバーローン(住宅を売却してもローンが残ってしまう状態)の場合です。

離婚時の売却で検討すべきこと

離婚による売却を検討する場合、売却できる金額が一番の問題ですが、そのほかでは売却にかかる諸費用も考慮した売却を十分に検討することが必要になります。

売却する場合、住宅ローンを全額返済しなければいけません。
金融機関は1円も返済額を減額してはくれません。全額を返済しなければ売却は出来ないのです。
そのため、売却できる金額と住宅ローンの返済金額がほぼほぼ同じである場合、とても困ることになります。
通常、売却する場合、売主は不動産業者に売却を依頼します。この場合、仲介手数料がかかりますね。この売却時に不動産業者へ支払う仲介手数料など諸費用が売却を邪魔することもあるんです。

売却金額 - 仲介手数料など諸費用 < 住宅ローン残額 となってしまったら、売却できません。

売却金額 - 仲介手数料など諸費用 = 住宅ローン残額 か、
売却金額 - 仲介手数料など諸費用 > 住宅ローン残額
とならなければ売却出来ないのです。

もうおわかりだと思いますが、売却時諸費用の中で仲介手数料が占める割合はとても大きいものになります。

仲介手数料を売却代金から負担することが出来れば良いのですが、もしそうならなかったら、他から補充しなければならないこととなってしまいます。
離婚してギリギリの生活をしている場合、他から補充できるでしょうか?、まず無理なことが多いのではないでしょうか。

売却は専門領域であり、どの不動産業者が行っても同じ結果となることは無いのですが、それでも、もし売却物件はどこがやっても最初から同じ金額で成約することが決まっているのだとすれば、ぜひ仲介手数料等の諸経費を抑えた売却を検討することをお勧めいたします。

離婚に伴う売却は、身を切る思いをする場合がほとんどです。
そんな売却にて解決を図ることを考えたのですから、ぜひ、もう一段の思慮をしてみましょう。
思慮しましょうと言っても何を思慮すればいいかわからないんが普通です。
以下では、思慮すべき事項を具体的に見ていきたいと思います。

売却査定価格-売却時の諸費用 ≧ 住宅ローンの残高 の場合

売却完了時に、諸費用を差し引いた売却金額で現在返済中の住宅ローンを完済することができるので、住宅ローンを借りている金融機関の調整をしなくても売却は可能です。

ただし、このとき注意することは、査定価格が実際の売却価格にならず低くなるケースの場合もあるということです。

売却する不動産が自分の希望価格で購入者がつくかどうかは実際に売却情報を出してみないとわかりません。査定価格よりも低い金額で売買せざるを得ないケースもあるので、そのようなケースも想定して、査定価格よりも実際の売却価格が低くなった場合の対策も考えておくことが必要となります。


売却査定価格-売却時の諸費用 < 住宅ローンの残高 の場合

売却するには現在返済中の住宅ローンを完済する必要があります。

通常、ローンの残りを完済しなければ基本的には売却は困難になります。この場合、売却金額と残債との差額を預貯金などから補填する必要があります。
しかし、差額を現金で補填する以外に全く手立てがないわけではなく、フリーローンに変更して月々決まった額を返済する、それも無理な時は任意売却にするという手もあります。

また、今では金融機関によっては売却後のローンの残りを完済することを条件に、無担保の月々の返済にすることなどで売却が出来るなど、売却後の月々の返済の組み換えをして無理のない完済を認めてくれるところもありますので、まずは一人で悩まず相談する事が必要となります。

最後の解決手段・任意売却

但し、もしどうしても金融機関が売却時の住宅ローン一括返済を求めてきたり、または住宅ローン以外の債務もある場合には(住宅ローンが滞納している場合、税金や消費者金融などからの借入の滞納もある人が多い)任意売却を選択することも必要かもしれません。

ほぼどんな物件でも任意売却なら売却は可能です。
しかし任意売却することは簡単ではありません。任意売却はその経験ある不動産業者では無ければ、失敗してしまうこともあるんです。
コーラルでは、任意売却を数千件も成功経験している担当者がいるのでまず間違いなく成功しますが、もし経験の無い不動産業者や初めての不動産業者などの場合はまず成功しません。
この任意売却については専門のページでご説明しますのでご参照ください。

 ☛ 返済がきついときの売却(任意売却)

任意売却は、多額の住宅ローンが残っていて困っている人や税金等の滞納が有り既に差押えされている場合、また複数の金融機関からの借り入れが有り、その滞納がすでに始まっている人は、ぜひ検討してみましょう。滞納を続けて物件が競売にかけられる前に動くことを強くお勧めします。

私は推薦します。

司法書士法人プレッジ

離婚の場合、最も問題のなること。それは財産の分割方法では無いでしょうか。その中での一番の問題は不動産のことが多いですね。不動産のことで困っている場合には売却も視野に入れた検討が必要になります。これには場数に培われた専門作業が必ず必要となります。また少しの経験や他から聞きかじりした知識だけでは行動力・売却力・数値化力・サポート力は養われません。そんな中、コーラルの不動産売却専門部は数々の実績において他社の追随を許さない会社です。また不動産売買時で一番大きな負担が仲介手数料です。コーラルは、この仲介手数料も極限まで抑えながら、売買の場合においては最大の効果を出すことを使命として地道に営業している会社だと思います。
私共も司法書士として財産分割関係各書面作成や登記手続きの多くを担って来ましたが、コーラルの売買事務手続きの正確さ、売買手法は私からもお勧めです。尚、各種財産分割書面作成や登記手続きは司法書士法人プレッジへお任せ下さいませ。

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