親族間売買で住宅ローンとしてフラット35を利用したい場合どうしたらいいのか、どう進めたらいいのかを仲介手数料など費用が最大約90％割引で仲介する宅建業者コーラルが解説。

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親族間売買で住宅ローンとしてフラット35を賢く利用する方法

親族間売買で住宅ローンを利用するには、金融機関の「審査」を通らなければなりません。では、住宅金融支援機構の【フラット35】の場合はどうでしょう？　民間金融機関と同じでどの金融機関を窓口に選ぶかで、審査結果が違ったりするのでしょうか⁉
実は、約300もの金融機関で取り扱われているフラット35ですが、審査結果にも付帯するサービスや特典だけでなく金利や手数料にも、金融機関によって異なります。
そこで、ここでは親族間売買での住宅ローンとしてフラット35利用の条件と注意点、また審査について、選ぶ際のポイントなどさまざまな疑問についてファイナンシャルプランナーの石井雄二が解説します。

親族間売買とフラット35の基本知識

親族間売買とは⁉

親族間売買(しんぞくかんばいばい)とは、ここでは子供がその親の所有する不動産を買ったり親族間で不動産を売買することを言います。ゆえに親子間や兄弟姉妹間、夫婦間、一部の親戚間などで不動産売買する場合もこの親族間売買に該当します。

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献をめざす独立行政法人として2007年4月に設立された住宅金融支援機構が、全国300以上の民間金融機関と提携して提供する最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンです。

親族間売買のメリット・デメリット考えられるリスクとは⁉

親族間売買にはメリットとデメリットがあります。ここではメリットとデメリット、また親族間売買するうえで考えられるリスクについて解説します。

親族間売買のメリット

親族間売買のメリットは具体的に６つ考えられるでしょう。

①買主を探す必要がなく、特定の相手と売買できる
②一般的な売買価格よりも安価な価格に設定できる場合がある
③売買条件（物件引き渡しや売買代金支払い）を柔軟にできる
④離婚した夫婦間の不動産売買では養育費の解決ができる可能性がある
⑤相続対策としての効果が考えられる
⑥老後生活資金対策ができる

親族間売買のデメリット

親族間売買のメリットは具体的に１つ考えられるでしょう。

①住宅ローンを利用しづらい

考えられるリスク

①みなし贈与を疑われやすい（税務署に売買取引を監視されるケースが多い）
②税制上の各種特例を受けられない可能性がある
③親族間だからと安易に取引すると思わぬトラブルになりやすい

親族間売買におけるフラット35利用の条件

フラット35利用には親族間売買に限らず一般的な利用条件、規定されているすべての要件を満たす必要があり、それをクリアしたうえで親族間売買での利用条件をクリアする必要があります。
ここではその各条件について詳しく説明します。

フラット35の利用条件

フラット35を提供する住宅金融支援機構によると、一般的な利用条件として下記のように公表しています。
ここでは一部抜粋して解説します。

●フラット35申込可能な人の要件

申込時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済をご利用の場合は、満70歳以上の方もお申込みいただけます。）
日本国籍の方、外国籍でも永住許可を受けている方または特別永住者の方

●フラット35返済期間要件

フラット35の借入期間は15年（申込みご本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）以上で最長35年が可能ですが、完済時の年齢制限は80歳となっており、借入申込時の年齢から80歳となるまでの期間が最長の借入期間です。仮に50歳で借入した場合は30年間が最長の借入期間となります。

●その他の要件（一部抜粋）

※フラット35の一般的な利用条件について詳しく知りたい人、また利用を考えている人は必ず以下のフラット35公式サイトでご確認ください。
☛参照：住宅金融支援機構HP【フラット３５】基本ご利用条件


フラット35の借り入れ用件と他の金融機関との大きな違いは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書の提出の有無といえます。この適合証明書が所得できない物件なのでフラット35を利用できない人は多くいます。
☛参照住宅金融支援機構HP【フラット３５】　中古住宅の技術基準の概要

親子間売買の場合

親子間売買の場合は、親子間で売買契約を締結しており、かつ、所有権移転登記の登記原因が売買となるものはご融資の対象になる場合があります（直系親族間及び兄弟姉妹間の売買も同様です。）。
ただし、申込人が申込前に購入物件に既に入居している場合で、次の①または②に該当するときは、ご融資の対象になりません。

① 融資対象住宅に売主及び買主（申込人）が同居しているとき（現入居者間の売買）。
② 融資対象住宅に売主は居住していないが、申込人が売主から使用貸借しているとき。

夫婦間売買の場合

夫婦間の売買はご融資の対象になりません。ただし離婚後は融資対象になる場合があります。

☛参照：住宅金融支援機構HP（中古住宅の場合、親子間の売買は融資の対象になりますか？また、夫婦間の売買は融資の対象になりますか？）


実は、多くの金融機関が離婚する夫婦間の買い手側への住宅ローン融資をお断りしているという現実があります。が、しかし、その点フラット35は審査が通りやすい住宅ローンなのです。またアルバイトやパートタイム、派遣社員であっても審査に柔軟性がありますので、もし詳細知りたい場合はコーラルへお問い合わせください。

*【フラット３５】子育てプラスとは⁉

2024年２月13日以降の資金実行分から取扱いを開始した住宅ローンとして【フラット３５】子育てプラスがあります。
YouTube動画で詳しく解説していますのでご覧ください。

親族とは、またフラット35で利用可能な親族の範囲とは⁉

親族とは、民法上の範囲では配偶者、6親等以内の血族、3親等以内の姻族となります。

・配偶者の範囲とは　夫、妻
・6親等以内の血族　自分の子供、孫、ひ孫、祖父母、叔父叔母、いとこ
・3親等以内の姻族　配偶者の親や祖母、兄弟姉妹、

しかし、実は不動産売買を親族間で行う場合の範囲には厳密な定義はありません。
ただ、問題は税務署（国税）側からみたときで、不動産を親族間売買するときは民法上の考え方とは違い、売買取引に関し税務署は「みなし贈与」が発生しているかいないかで判断しています。そのため親族間売買に関しては、相続人に該当する親族や親戚がその範囲と考えるべきと言えます。

ではフラット35を利用したいと考えたとき、どんな場合が融資対象とならないのでしょう⁉
親族間で売買するときフラット35に申し込むためには、フラット35一般的な利用条件のほかにも制限があり、以下のようなケースは融資の対象になりません。

⓪ 夫婦間での売買
① 融資対象住宅に売主及び買主（申込人）が同居しているとき（現入居者間の売買）
② 融資対象住宅に売主は居住していないが、申込人が売主から使用貸借しているとき
例えば、離婚した後の元夫婦の場合はフラット35を利用することができる場合がありますが、親が同居中の子に家を譲りたい場合や、施設に入っている親の家を子が無償で借りて住んでいる場合などはフラット35を利用することはできません。

審査基準と必要書類

上記親族間売買でフラット35の融資条件や、制限、融資の対象にならないケースに当てはまらない場合は審査してもらえると言えます。
住宅金融支援機構のサイトでフラット35利用のための審査基準と必要書類を解説していますので是非確認してください。

参考：住宅金融支援機構【フラット３５】融資手続・必要書類

実例に見る親族間売買での住宅ローン申し込み

ここではコーラルが実際に対応した親族間売買での住宅ローン申し込みの実例をご紹介します。

成功事例とそのポイント

まずはコーラルの成功事例をご覧ください。

如何でしょう。これらはコーラルの親族間売買における仲介成果のごく一部です。
親族間売買が、大手を含む不動産会社に依頼しても思うようにいかない人が多い一方で、このように上手くいく親族間売買があるのはなぜでしょうか。
しかも、仲介手数料は安価（売買価格×0.7％や1％、とても難しい売買仲介時でも半額以下の1.5％など）にもかかわらずに。

それは、 親族間売買の特徴や注意点を踏まえた上で、金融機関との調整術や、問題解決術を弊社担当者が身に付けているからなのです。
要は、一般的な不動産売買との違いを理解し、解決数も格段に違う親族間売買の取り組み数を経験しなければ親族間売買での成功はないという事なのです。

ゆえに、case10でご紹介したようにコーラルでは、ライバル会社であるはずの他の不動産仲介業者から多くの問い合わせを頂いているのです。
事実、2021年1年間500件以上の相談数中、他不動産屋さんから紹介を受け解決した事案だけでも約37件も有ります。

失敗事例とその原因

親族間売買の住宅ローンでフラット35を利用したいと思っても、その利用の仕方・審査の流れを間違えたばかりに、利用できるケースでも否決される場合があります。このケース、実は、とても多いのです
ではどんなケースか、事例で説明しましょう。

①知り合いの不動産屋さんだからと気楽に相談して、不実のことを教えられてしまう。⇒親族間売買時の住宅ローン取り付けはその専門分野しか知りえない情報ばかりです。
②ネットで解説しているからと司法書士、行政書士に相談してしまう。⇒実は司法書士、行政書士では住宅ローンの審査さえしてもらえません。
③親族間売買に詳しくない不動産業者へ仲介依頼し、多くの金融機関に事前審査を出してしまう。⇒履歴が残り審査への悪影響となります。
④住宅ローンではない金利の高い不動産担保ローンを進められ利用してしまう。⇒2％や3％、それ以上の金利の不動産担保ローンを勧められやすいのです。
⑤住宅ローン控除が使えたはずなのに、組み方を間違え利用できなくなってしまった。⇒実に多い失敗事例です。
⑥現金にて売買完了し、所有権移転登記した後に住宅ローンを借り入れたいと思ってもすでに時遅しとなる。⇒売買決済と同時（移転登記と同時）に利用しないと住宅ローンは借入できません！

以上、このような事をやったら借りられるはずだったフラット35が借りられなくなるでしょう。

これこそ、「後悔先に立たず」な事に。

また、どの金融機関のどの窓口に出すかで審査結果は180度変わってしまいます。

ゆえに、審査時に注視すべきことは、親族間売買時の住宅ローン取付実績豊富な、しかもフラット35の融資取り付け実績豊富な不動産会社に仲介依頼し、親族間売買する人の環境や属性を考慮して、整っていなかったら整備して、そのうえで審査申込するようにしなければ、絶対に審査通過することは無いのです。

フラット35を使った住宅ローン申し込みプロセス

まず基本中の基本ですが、親族間売買時の住宅ローンとしてフラット35を利用したいとき、必要な書類を作成できるのは宅地建物取引業者のみで、司法書士や行政書士はこの書類作成はできないので利用できません！
ゆえにフラット35を住宅ローンとして利用したい場合は、第一プロセスとして必ずコーラルのような宅地建物取引業者に親族間売買を依頼しましょう。

金融機関選びのコツ

親族間売買で住宅ローンを利用したいとき、直接金融機関へ相談してもほぼ間違いなく門前払いされるでしょう。また街の不動産屋さんも、大手の不動産会社さんでも親族間売買で住宅ローンを利用するのは難しいですよと回答されてしまうでしょう。
そう、親族間売買での住宅ローン利用はとてもハードルが高いのです。ましてやフラット35など絶対利用できませんなどと間違えて説明されてしまう場合があります。
でも待ってください。本当に親族間売買で住宅ローンは利用できないのか⁉住宅金融支援機構のフラット35も利用できないのか、実は利用できる場合があるのです。
ただ親族間売買時にフラット35などの住宅ローンを利用できる方法を知る不動産業者はほんの一部なので、あなたが相談先を間違えているだけなのです。フラット35よりも金利が安いと都市銀行や地方銀行、信用金庫も存在します。
ここではフラット35の窓口となる金融機関選びのコツとして、そのどんな不動産会社に相談してはいけないかを最後に解説しておきましょう。

*①不動産会社（正式には宅地建物取引業者という）の免許を持っていない。または免許番号が記載されていない。

不動産会社は免許を得て営業しています。よって不動産会社の場合必ず免許番号があります。例えばコーラルの場合、『国土交通大臣（２）第9284号』という免許番号を得て営業しています。このように宅地建物取引業者としての免許を得ていない、また記載されていない場合は絶対相談してはいけません！

*②住宅ローンとアピールしながら実はその他のローンを紹介する！

親族間売買時の住宅ローン取り付けはかなり難しいです。ゆえに住宅ローン以外のローン（例えば金利3％以上などのローン）を紹介している機関がるみたいですが、これは辞めたほうがいいです。住宅ローン控除も利用できないばかりか後に破綻するリスクが高いのです。

*③嘘の情報を流す自称専門家

都市銀行（メガバンク）や住宅金融支援機構でも融資条件さえクリアすれば親族間売買でも住宅ローンは利用できます。しかしそのことを知らず都市銀行（メガバンク）や住宅金融支援機構では融資を受けられませんと解説している自称専門家は相談すること自体辞めておきましょう。

フラット35申し込みから融資実行までのステップ

フラット35の申込から融資実行までの手順について解説します。

①事前審査

事前審査は、窓口となる各取扱金融機関が行います。借入対象住宅が「フラット35」基準に該当するか、申し込み者基準が合致しているかなど申し込みする金融機関によっては審査方法はおおむね同じです。ただ審査通過するかどうかの結果は違う場合があります。
事前審査はあくまで仮審査ですので、改めて借り入れの申込みが必要となります。
※事前審査は仮審査であり、借入申込後の正式な審査結果を約束するものではありません。

②本申込

・本申込の審査は、申込金融機関からの各提出書類を精査して住宅金融支援機構が行います。

③金銭消費貸借契約（金消契約）

・金消契約を行うまでの間に、住宅の適合証明書をご提出いただきます。
・その際、火災保険のご契約内容の確認を行います。

④融資実行

・金消契約終了後、第5営業日以降に融資実行となります。その際、抵当権設定手続きも同時に行います。

※事前審査の受付から融資の実行までは概ね２か月程度かかります。

よくある質問とその回答

ここでは親族間売買の住宅ローンにフラット35を利用したい人から多い質問例とその回答をご紹介します。

親族間売買でよくある疑問点とその解決策

親族間売買で住宅ローンとしてフラット35を賢く利用する方法・まとめ

親族間売買での住宅ローンとしてフラット35を利用するには審査基準に合致する事、また相談先を間違えない事など解って頂けたと思います。
自分だけで諦めないで、実際に親族間売買時に住宅ローンとしてフラット35利用を考えている場合は、数多くの売買実績のある弊社コーラルのような宅建業者に相談するようにしましょう。

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パイロツト会計事務所　代表（公認会計士、税理士）　山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 （中公新書ラクレ）

親族間売買こそ専門家へ【執筆者から皆様へご提案】

親族間売買は不動産売買の中でも特に難易度が高い売買です。
でも、それでも親子間で売買するような買い手が見つかっている場合の多額の仲介手数料を払うのもちょっと・・・と思う気持ちはよくわかります。
そんなときは仲介手数料を安く抑えられる宅建業者（不動産業者）に依頼するなんて如何でしょう。
コーラルなら、購入者が決まっている個人間売買の場合の仲介手数料は、売主買主それぞれ「（売買金額×1％）×消費税」になります。
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最後になりますが「知識は力なり」と言います。
有益な情報を知っているということは、私たちに自信を与えるだけでなく大きな行動力を持つ源となり、それはまた次の利益となります。
逆に知らないということは欠点になり行動を止め、損失となります。
ここにこられたあなたは、親子間での不動産売買の有益な情報を知りました。
次はその情報を賢く利用すべき時です。
ただ、何もせず、ぼーっと考えているだけでは何も解決しません。
コーラルは、いつでもあなたからのご相談をお待ちしております。

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なお一般的なご相談は完全無料です！

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