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【親族間売買の注意点】
知らないまま売買すると痛い目に合う注意すべき点5つと、その解決法とは⁉

更新日2021-10-23 (土) 17:22:31 公開日2019-07-20

親族間売買とは、親と子、兄弟姉妹、祖父と孫など親族(血族と姻族)との間での行う不動産売買を言います。
基本的には個人対個人で不動産取引する個人間売買(通常の不動産売買)と大きくは変わりません。ただ、この親族間売買は一般的な不動産売買(個人間売買)とは違い、押さえるべき注意点が有り、解決して売買しないと後に痛い目に合う事になります。
ここでは、この注意点5つとその解決法を解説します。

なお、最近、この親族間売買する人がとても増えていますが、その理由は人それぞれで、多い理由の上位を見ると今の日本の世相が反映されているような気がします。

親族間売買の注意点・これだけは押さえよう!

昨今、不動産を親子間など親族間売買したいという方が多くなりつつあります。
親族間で不動産を売買すること自体は何ら問題はありません。法的にも問題ありません。

ただ、実際に、親子間や離婚した夫婦間などでマイホームを売買するとなると、第三者間で行う不動産売買と違い、注意し解決しなければならない事項が有り、解決できなくてうやむやになってしまい売買出来ないままの人も多いようです。
そこで、ここでは親子間など親族間不動産売買時に解決しなければいけない注意点3つと、その解決法を親族間売買の専門家「結い円滑支援アドバイザー兼宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザー」の井上朝陽が解説していきます。

井上朝陽

解説者
井上朝陽 宅地建物取引士・結い円滑支援アドバイザー・住宅ローンアドバイザー
専修大学商学部卒業後コーラル株式会社入社。渋谷青山店勤務後本店マーケティング&セールス部チームへ配属。また不動産売買はすでに300件以上を経験。現在、親族間売買の専門家として多くの家族間の悩みを持った方の解決に奔走中です。

なお、専門家としての使命から、少々解説が長くなりますから、読むのが苦手な方はユーチューブ動画でも解説しています。
そちらで確認いただけたらと存じます。

親族間売買・親子間売買時の進め方を動画解説
動画は画像クリックでユーチューブ動画へ移ります。

★目 次★【親子間など親族間売買時の注意点5つと、その解決法を詳細解説】


親族間売買での注意点(基本1つ+アウトな事5つ)と、それを間違うと困ることに!

この5つ、すべてアウト。後で必ず後悔します!

⓪親族関係を無視!⇒泥沼になり解決が困難になる羽目に
①売買価格は自由に決める!⇒税務署に睨まれ、多額の納税をする羽目に
②売買契約書は作らない!⇒後で揉めトラブルとなり訴訟になる羽目に
③住宅ローンを返さず所有権移転(登記)⇒競売になる羽目に
④宅建業者以外に売買契約書を作ってもらった⇒住宅ローンが借りられない羽目に
⑤住宅ローンの借り方を間違えた!⇒住宅ローン控除が利用できない羽目に



「えっ、ほんとに⁉」と思われる方がいるかもですが、この5つ、実は本当に有った事例なのです。
親族間だからって勝手に売買してしまって、何百万円もの贈与税の納税義務を負ったり、売買契約書は作ったものの内容に不備が有り訴訟になってしまったり、親族間売買の事実を何も知らない他の親族に訴訟されたり、また銀行から競売された方がいたり、宅地建物取引業者(宅建業者)でない司法書士や行政書士に売買契約書作成を依頼したばかりに、住宅ローンの利用が出来なかったり 住宅ローンの借り方を間違えたばかりに住宅ローン控除が利用できなかった方がいたり、実に様々なアウト事例が起こっているのです。

親族間売買を行ってしまってから、困ったと、弁護士や税理士、またコーラルに相談に来られても後の祭り。もうどうしようもありませんので注意しましょう。

問題は、親族間という枠で簡単に考えてしまった事。
しかし、親族間だから故、取り返しのつかない事になるのです。
ゆえに、親族間売買しようとする方は、くれぐれもしっかりした理解と準備の下に行っていただくようにしてほしいものです。


では早速、親族関係を無視すると後々泥沼になり解決が困難になる羽目になるので、その注意点から解説しましょう。

離婚(ご主人の名義の自宅を奥様が購入する場合)時の夫婦間での不動産売買の注意点

画像の説明

マイホームの夫婦共有名義は最近多くなっていますが、離婚ともなると大きな問題のひとつとなります。

そのまま誰が住まい続けていくのか、その時残った住宅ローンを誰が払っていくのか、不動産は誰の名義にするのかなど悩みはつきません。
離婚する夫婦にとってのマイホーム程、悩める存在は無いものです。
人生を共にするだけにローンの負担も長期にわたることが多いため、離婚の際にはとても慎重に取り決めしておく事が大切です。

離婚の場合に考えられることが多い売買パターンは、まず第三者へのご売却です。しかしご主人の名義分を奥様が購入する場合があります。
その理由は、ご主人より奥様がお子様共々マイホームを生活基盤としている事が多いからです。

但し、ここで大問題が残ります。買い取り資金をどうするかです。

通常、夫婦が離婚するとき、その離婚の原因や所在、夫婦間での貢献度に応じて財産分与がなされますが、これで賄えない額が有る場合がマイホームの名義変更は多いのです。

そのため、どうしても足りない分のマイホーム名義変更分は売買となるのですが、このとき住宅ローンの利用がとても難しい事となり、問題を残したまま時間だけが過ぎ去ることが多く後々トラブルになるケースが圧倒的に多いのです。

ゆえに、☛離婚する夫婦間でマイホームを売買する場合の注意点をよく理解し、売買するようにしましょう。

不動産相続後に、相続人以外の親族が、その不動産を買い取りたいという場合の注意点

亡祖父から相続した不動産を、その相続人らから他の親族(例えば孫)がマイホームとして買取たいと言う場合が有ります。このケースもいわゆる親族間売買(個人間の不動産売買)に該当します。

相続した者は既に自宅を所有し住んでいることから、買取者との間に売買合意を確認できても、その売買代金をどうするかが問題として残ります。

ただ、このケースの親族間の相続不動産売買は、銀行なども住宅ローンの取り組みに対して柔軟に対応してくれる場合が多いのでそうそう問題は発生せず、親族間売買を専門とするコーラルなどの不動産会社でなくても対応できる業者は多いでしょう。

ただし、この場合、不動産会社の作成する売買契約書や重要事項説明書など関係書類の提出を求められますので注意しましょう。

3名が共有する不動産が有り、1人がもう2人の持分を買い取る場合の注意点

不動産を複数名で共有している場合には、その全ての共有者が権利を有しますから、自ずと所有者としての権利が制約されてしまいます。

そこで「各共有者は、いつでも共有物の分割を他の共有者に請求できる」として、 共有者には共有状態を解消する権利が認められています。
これを共有物分割請求(民法256条1項)といいますが、しかし、だからと言って請求者に無償で渡せという事ではありません。

そのため、共有者の所有権持ち分を買い取る事が通常となるのですが、この時の売買方法が親族間売買に該当します。

ゆえに、☛共有者の所有権持ち持分買取売買の場合の注意点をよく理解し、売買するようにしましょう。

親族間売買時の注意すべき5点とその解決法

画像の説明

不動産を親族間売買するときは、注意しておくべきポイントさえ押さえ実行すれば何の問題も起こらず、売買できるのですから事前にしっかり注意点を知り、解決して失敗しないようにしましょう。

以下では、コーラルへの相談でとても多い事項5つについて解説します。
これから親子や兄弟間など親族間で不動産売買を検討している方は、この5つが注意点ともなりますから、ぜひ参考にしてください。

親族間売買で特に相談される事項5つ(注意すべき事項でもあります)。

①『みなし贈与』にならないようにするにはどうすればいいの?
②『親族間の不動産売買契約書』の作成方法
③『売買の進め方を確認する』方法
④『買主の住宅ローン』の利用方法
⑤『住宅ローン控除等各種特例』の利用方法



さて、以下で上記5つの注意事項(相談事項)を解説しましょう。

①『みなし贈与』にならないようにするにはどうすればいいの?

親族間売買の注意点1.売買価格によっては税務署にみなし贈与とされ贈与税が発生します!

売り手も買い手も親族や同族同士だからと、安直に安価で価格(市場より低い価額)を設定し名義変更すると、税務署からみなし贈与とされ、多額の贈与税が課税される可能性があります。
要は、税務署は親族間売買が納税逃れのためにの相続対策として売買していると考えているのです。
たまに有る事なのですが、親子間だからと、「何千万円もの時価になる不動産を、何百万円という価格設定で売買することにしてしまう人がいる」ものなのです。

先日も、北海道で時価2000万円の土地を、500万円で売買され、すでに司法書士に登記まで依頼し、登記も終え税務署からみなし贈与とされ、何百万円もの贈与税納税義務を負った方が相談に見えられましたが、もうその時は後の祭りで、どうしようもない方がいました。

はっきり言って税務署は、親族間売買を脱税のため行うのではないかと目を光らせています。
何も知らないまま売買してしまったので売買前に戻したいといくら税務署に説明してもダメ。脱税しようと思ったのではない。ただ知らなかっただけと説明しても受け付けてもらえないのです。

画像の説明

親族の範囲は特に注意を!

とくに親子間や、兄弟姉妹間など、3親等内の姻族、6親等内の血族、いわゆる民法で言う親族の範囲は目をつけられてしまう可能性が高いので、注意してもし過ぎることはないくらいなのです。

親族間という間柄だからこそ、売買したのにその行為が贈与になる事もあります。
売買したつもりなのに贈与とみなされることを「みなし贈与」があったといいますが、みなし贈与とは、売主買主は売買したつもりなのに、その意思に関係なく売買を贈与として判断されてしまうことなのです、

無知でした。知らなかったでは済まされません。

日本には相続税、贈与税という税法があり、この法律で日本国内の不動産は管理されているようなものなのです。
毎年、国税庁によって7月に1月1日時点の価格が公表される路線価というものがありますが、この路線価は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する基準として適用するために設定されているくらいなのです。

ゆえに、最低でもその価格を無視してまで低額で売買する事は、税務署が見過ごすことはありません!

親族間売買が贈与とみなされた場合、贈与税が発生します。いままでの経験上、また過去の判例上、以下のようなケースがみなし贈与と判断されるため注意しましょう。

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みなし贈与に該当するケース

路線価以下の価格で不動産を売買した。
借金の肩代わりのために、借金主親族に不動産を安価で売った。
離婚する夫婦に多くみられる、売買金額と所有権移転時の持分割合が大きく異なる。
適正価格(時価)より低い価格で売買した。

このように売買価格が低すぎた場合にみなし贈与とされるようです。
では、みなし贈与とされない方法はどのようにすれば良いのでしょうか⁉

みなし贈与にならない価格設定方法とは

税務署がみなし贈与の根拠としているのは相続税法7条になります。
この条項は、‘みなし贈与’の規定と言われ、著しく低い対価で財産の譲渡を受けた場合、譲受人は、その(著しく低い)対価と譲渡時のその時価との差額を譲渡人から贈与されたとみなす、という規定です。
そうみなされると、当該差額のうち110万円(基礎控除)を超える部分につき、譲受人に贈与税の申告・納税義
務が生じます。対価が時価より低くても、著しく低くなければよいのですが、対価が著しく低いか否かの判定に
当たり、当該財産の時価の把握がまず必要なのです。

これが解決策!①
ゆえに、税務署に、みなし贈与とされないためには、親族間だからこそ適正価格で取引するしかありません。
例えば、親族間ではない第三者間で売買した不動産取引でも、場合によってはみなし贈与とされるケースがありますが、まずはっきりしている事は親族間で適正価格より低い価格で売買したときは間違いなくみなし贈与とされます。


したがって、売買する前に不動産業者で相場を確認したり、ときには不動産鑑定士に鑑定依頼したりしておくことが大切です。
ただ、余程広大な土地や、複雑な関係になっている物件でない限り不動産鑑定士の有料鑑定書(不動産鑑定評価書)は必要ないでしょう。
親族間売買に慣れた、また親族間売買の経験数の多い不動産業者の査定で十分足りますが、しかし、どうしても気になる方は不動産一括査定サイトで数社の査定書を取得されていれば尚更良いとは思います。

ちなみに不動産一括査定サイトはホームホーユーがおススメです。

ただ、不動産一括査定サイトの査定価格は高い傾向になり、そこまで高額で売買することも有りませんから、必ず親族間売買を仲介依頼する不動産会社の価格意見は聞いておきましょう。

当社コーラルが、適正価格(時価)を設定する方法は、以下の通りです。

不動産の適正価格を決める方法

◎一戸建て(土地・建物)は、路線価・固定資産税評価額・公示地価・実勢価格を参考に決める

路線価を国税庁のHP見て確認し、また不動産の固定資産評価証明書を取得したり、その他公示地価・実勢価格などを参考にして価格決定しています。

国税庁HPでは、毎年の路線価図を公表し、該当の土地についてその前面道路の価格を発表しています。
国税庁にアクセスし住所を入力すると、無料で該当不動産の価値を知ることができます。
ただ、土地前面道路に価格が設定されていないところも多々あります。その時は固定資産税額を国税庁が予め設定し発表した倍率がありますので、それを乗じて割り出す必要があり価格を割り出しています。

◎マンション(区分所有建物)は、取引事例比較法で決める

該当マンションの直近成約事例及び査定時販売中事例や、当マンションと比較的条件の近いマンションの成約事例と査定時販売中事例、および同地区過去1年間のマンション成約事例及び査定時販売中事例を基に決めます。

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②『親族間の不動産売買契約書』の作成方法
不動産を親族間売買するときは専門家に相談を

親族間売買は、不動産売買の中でも特に難易度の高い売買取引です。

ゆえに、親族間売買と言えども宅建業者が作成する売買契約書が必要なのです。
重要事項説明書や売買契約書には、売主さま買主さま当事者の情報以外に、仲介する宅建業者情報、売買対象物件情報、売買代金額やその支払い方、所有権移転の方法、税金負担、危険負担、また契約解除条項など事細かく記載されています。

これら書類を作る意味は、売主と買主の権利と義務をはっきりさせ、契約不適合責任を明確にいて、後々トラブルになりそうな事項を事前に予防解決する事にあります。

契約不適合責任を明確にしないまま、また後々トラブルになりそうな事項を抽出して事前に調整解決しないまま売買したことで、テレビドラマや名探偵コナンじゃないですが、泥沼の増悪劇になってしまた方は後を絶たないのです。

親族間だから簡単そうに考えておられる方がいますが、実は全くの逆で、最も難易度の高い売買取引なのです。

例えば、ホームページで解説しているからと言え、売買取引の経験も数年しかない宅地建物取引士や不動産会社、また売買取引数数十件しかないなどの不動産業者にはとても解決できるものではありません。

相続や、離婚する夫婦による親族間売買や、親の介護をするための資金捻出のために行う親子間売買にはとくに、専門的な知識も必要となります。

ゆえに専門の教育を受け、毎々変わる税務署の対応を把握し、また適正価格の繊細さも知り、各その道の専門家「弁護士、税理士、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士など」と緊密に連絡の取りあえる宅地建物取引士の在籍する宅建業者ではないと失敗してしまうものなのです。

もう一度言いますが、経験の無い不動産業者に相談しても、また仲介依頼しても、失敗してしまう確率が各段に高くなるので、相談するなら親族間売買の専門家に相談するべきです。
因みにコーラルは親族間売買の専門宅建業者になります(^^)/


③どんな段取りで進めたら間違いがないの?(親族間売買するときの流れ)

親族間売買の注意点1.親族間売買時だからと言って何も特別なことはありません。ただ相続権を持つ他の親族の事前了解は得ておきましょう

親子間など、親族間売買、まずどういった流れで手続きを進めていくのか大枠を知る必要があります。
下記の流れ図を見て全体像を把握しましょう。

1.まず、信頼できる宅地建物取引業者(宅建業者)へご相談

ここでは売主さま、買主さまの意思確認、また売買当事者以外の親族の方々の把握と考えや、売買対象物件の確認を行います。
また弊社コーラルの場合、担当者が親族間売買の可能性の可、不可の判断のために下記事項について確認しますので、できる限りお教えいただきたいと存じます。
なお、可能であればご相談時に、売買対象不動産の土地・建物双方の登記簿謄本(全部事項証明書)と固定資産税・都市計画税納税通知書のご用意をがあれば尚良いです。

これが解決策!②
親族間売買で後々揉める可能性のある売買対象物件の相続権を持つ親族(法定相続人)『”配偶者”と”血族”の関係にある者(売主が故人となった時の配偶者、故人の子ども(直系卑属)、故人の親(直系尊属)、故人の兄弟姉妹』には、事前にしっかり売買の目的と理由、方法を話して同意を得ておきましょう。


2.売買対象不動産の調査及び査定

ここでは売買に適した適正価格を査定し売買当事者間で協議していただきます。

3.住宅ローン借入の場合・ローン事前審査

売買代金手当てに住宅ローン利用のご希望がありましたら、売買契約締結する前に住宅ローンの事前審査を受けていただきます。
ローン利用がない場合、または売買代金を割賦支払い(代金分割払い)で行う場合はこの限りではありませんので次に進めます。
コーラルでは、事前審査前に買主様と業務委託契約書を締結していただきます。

4.売買契約の締結

事前審査にパスし、そのまま住宅ローン利用をされる場合には、宅地建物取引業者(宅建業者)の仲介による重要事項説明書、売買契約書の作成、必要により各種書類を作成します。
ローン利用が無い場合には適時必要な書類のみ作成します。
いずれの場合も、売主さま、買主さまには内容を確認していただいて署名押印して書類を完成させ売買手付金を買主さまから売主様へ支払っていただきます。

5.融資実行と所有権移転

金融機関のローン借り入れありの場合、金融機関から融資を受けると同時に売買残代金を売主さまから買主さまへ支払っていただき、売主さまから買主さまへ所有権移転の手続きを行います。
ローン借り入れがない場合には、売買契約書条項に則り進めます。
売主さまのローン返済がある場合で抵当権の抹消手続きが必要な場合、その返済と登記手続きも同時に行います。

6.税務署への確定申告

売主さま、買主さま双方が翌年の確定申告の時期に確定申告していただきます。



以上、親族間売買の流れを簡単に解説してみました。

親族間売買のおおよその手順は上記のとおりです。
どんなにスムーズに手順が進行しても、①の相談から⑥の段階まで約2カ月はかかります。
また税務申告まで考えると約1年かかるケースもあるでしょう。
不動産売買は手順通りに進めていても、何かひとつスムーズに運ばないだけで当然それよりも期間は長くなります。

④『買主の住宅ローン』の利用方法

 
親族間売買の注意点3.親族間売買、特に親子間売買は住宅ローンが通りにくい

不動産の親族間売買は、買主の住宅ローンが全く利用できないわけではありませんが、ただし他の第三者間売買と比べ審査が通りにくく、金融機関では高確率で融資が断られてしまいます。しかも「融資が断られた」という情報が残されてしまうため、今後の取引に大きな影響を与えかねません。

金融機関が親族間売買の融資を断るのには、次のような大きな理由があります。

親族間の融資

これが解決策!③
こういう理由から、親族間売買で住宅ローンを利用するには「宅地建物取引業者(通称;宅建業者や不動産業者とも言います)」と「司法書士」は必須になります。
特に銀行からローン融資を受けたいなら、宅地建物取引業者作成の重要事項説明書と売買契約書は必要なのです。
また、住宅ローンを借りる場合、金融機関と金銭消費貸借契約書を締結し、その結果、抵当権設定登記をしますので司法書士も必須となります。



よく、親族間売買を解説している不動産会社や任意売却の一般社団法人などで、親族間売買は住宅ローンの取り付けが難しい。その理由は保証会社が保証しないからと言い、保証会社を通さない直接銀行から融資をうける『プロパー融資(プロパーローン)』を受けるしかないという説明を見受けます。

はっきり言いましょう。

そんな解説している機関を信用したら、すごく後悔する事態になるでしょう。
理由は、現在、銀行や信用金庫、信用組合など金融機関はプロパー融資を出さないからです。
コーラルでは、年間数百件の売買案件に多くの住宅ローンの取り付けを行っていますが、余程与信が高い人ではない限り、金融機関はプロパー融資をしません。

余程の与信の高いとは、長年(何十年もの長さ)多額の預金や事業性融資の取引を行い、何も事故がない事。または資産性のある不動産を所有し、担保余力が十分に有る地主さんなどで、信用金庫や信用組合へ多額の出資をしている人、または長年農協などと取引をしている農家などなどその内容に該当する人が親族間売買するときしかプロパー融資は出ないのです。

最近多い親族間売買の相談者さんには該当するケースが各段に少なく、ゆえに、親族間売買時にそんなプロパー融資の説明をしても無駄な相談者さんが多いのです。

もうひとつはっきり言いましょう。

ここ最近の親族間売買の特徴を理解していない親族間売買の自称プロは、信用しないようにした方がいいようです。
ここ最近の親族間売買の特徴には特に際立った傾向が有ります。その事情を理解しないまま親族間売買を進めたら後々とても後悔する羽目になるのですが、この時不動産屋さんや各専門家気取りの者は知らんぷりを決め込んでしまうのです。

では、どんな金融機関が親族間売買時に住宅ローンを組んでくれるのでしょう⁉
それは、相談者さんによって利用できる金融機関が全く違うというといっていいでしょう。
毎月何十件もの親族間売買を仲介している当社コーラルだからこそ、他社にはない銀行交渉術を得ていますし、またどの金融機関に、どのようなタイミングで、またどのように融資相談をしたらいいのか、またどのような書類を準備し提出したらいいのかのが全く違うのです。
多くの経験と多数の実績が、住宅ローンの融資承認を得られやすい環境を知り得る術であり、コーラルの強みでもあるのです。
他社にはまねできないものなのです。

⑤住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)などの特例利用について

 
よく、親族間売買時に住宅ローン利用しても住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)は受けれますかというご質問をいただきますが、条件をクリアしていれば利用できます。

詳細は別頁で詳細に解説していますから、そちらでご確認ください。


売主買主間売買合意済みの個人間売買における各種特例について
親子間や兄弟姉妹間など親族間売買の場合、売主と買主が親子や夫婦、兄弟姉妹間など特別の関係にある場合には利用できない税金特例が多数ありますのでくれぐれも注意しましょう。 ここでは、親子間や兄弟姉妹間など親族間売買の場合の税金特例について解説しています。

さて、如何でしたでしょうか?
親族間売買を進めるにあたっての5つの解決すべき注意点をご理解いただけたと存じます。
親族間売買での融資にお悩みの方は、すでに数百件以上の親族間売買実績の有るコーラルに、ぜひご相談ください。

ただ、不動産売買に関する専門家は、まずは宅地建物取引士ですので、宅地建物取引士の在籍する不動産会社に任せるのが一番で、そのうえで結い円滑支援アドバイザーの資格を持つ宅建士なら尚更良いのです。

弊社コーラルでは、親族間売買の専門機関として、まずはお客様のご要望をよく聞き、そのうえでご希望に沿った売買方法を提案させていただいております。

まとめ

不動産取引の中でも、親子間や、夫婦間で行う親族間売買は売主買主の関係上、とっても簡単そうに思われますが、実は最も慎重におこなうべき取引なのです。
例えば、売買価格を適当に考え、適正価格にしなかったばかりにみなし贈与となり、多額の贈与税を納めなければならばくなったり、また、なるべく費用を安く抑えたいと思い売買の専門家ではない、登記の専門家の司法書士に売買契約を任せたばかりに、住宅ローンを組む事が出来なかったり、親族間売買の経験数、取引数の少ない不動産業者に相談したばかりに、できる取引もできないようなアドバイスを受けたりしてしまうのです。

なんとリスク回避のための専門家への依頼が、実はそのままリスク化する恐れが多々見受けられているのです。
親族間で不動産売買は今、多くの方が求めておられます。
確かに時代に即した解決ができるのも事実ですが、しかし知識と経験がとても必要な売買でもあります。
もし、親族間売買で失敗せず成功したいなら、必ず親族間売買の専門家へ相談しましょう。

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