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親子間売買や、親族間売買時の注意点3つを徹底解説

更新日2020-10-18 (日) 16:11:43 公開日2019-07-20

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昨今、不動産を親子間など親族間売買したいという方が多くなりつつあります。
親族間で不動産を売買すること自体は何ら問題はありません。法的にも問題ありません。

親族間売買する理由は人それぞれですが、多い理由の上位を見ると今の日本の世相が反映されているような気がします。
ただ、実際に、親子間や離婚した夫婦間などでマイホームを売買するとなると、第三者間で行う不動産売買と違い、注意し解決しなければならない事項が有り、解決できなくてうやむやになってしまい売買出来ないままの人も多いようです。
そこで、ここでは親子間など親族間不動産売買時に解決しなければいけない注意点3つと、その解決法を親族間売買の専門家「結い円滑支援アドバイザー兼宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザー」の井上朝陽が解説していきます。

井上朝陽

解説者
井上朝陽 宅地建物取引士・結い円滑支援アドバイザー・住宅ローンアドバイザー
専修大学商学部卒業後コーラル株式会社入社。渋谷青山店勤務後本店マーケティング&セールス部チームへ配属。また不動産売買はすでに300件以上を経験。現在、親族間売買の専門家として多くの家族間の悩みを持った方の解決に奔走中です。

なお、専門家としての使命から、少々解説が長くなりますから、読むのが苦手な方はユーチューブ動画でも解説しています。
そちらで確認いただけたらと存じます。

親族間売買・親子間売買時の進め方を動画解説
動画は画像クリックでユーチューブ動画へ移ります。

★目 次★【親子間など親族間売買時の注意すべき点3つを詳細解説】


親族間売買で失敗する3つと、その後について

①親子や兄弟、姉妹だから売買契約書は作らない!⇒後で揉め訴訟に。
②身内間での売買だから価格は自由に決める!⇒税務署に睨まれ、多額の納税をする羽目に。
③住宅ローンの残債がまだ残っているものを全額返済せず所有権移転(登記)⇒銀行から競売にかけられます。


「えっ、ほんとに⁉」と思われる方がいるかもですが、この3つ、実は本当に有った事なのです。
これらのように親族間だからって勝手に売買してしまって、何百万円もの贈与税の納税義務を負ったり、親族間売買の事実を何も知らない他の親族に訴訟されたり、また銀行から競売された方が居たのです。

親族間売買を行ってしまってから、困ったと、コーラルに相談に来られても後の祭り。もうどうしようもありませんので注意しましょう。

問題は、親族間という枠で簡単に考えてしまった事。
しかし、親族間だから故、取り返しのつかない事になるのです。
ゆえに、親族間売買しようとする方は、くれぐれもしっかりした準備の下に行っていただくようにしてほしいものです。

親族間売買時の注意すべき3点とその解決法

不動産を親族間売買するときは、注意しておくべきポイントさえ押さえ実行すれば何の問題も起こらず、売買できるのですから事前にしっかり注意点を知り、解決して失敗しないようにしましょう。

以下では、コーラルへの相談でとても多い事項3つについて解説します。
これから親子や兄弟間など親族間で不動産売買を検討している方は、この3つが注意点ともなりますから、ぜひ参考にしてください。

親族間売買で特に相談される事項3つ(注意すべき事項でもあります)。

①みなし贈与にならないようにするにはどうすればいいの?
②どんな段取りで行えば後々揉めたりせず、また間違えが無いの?
③買主の住宅ローンは利用できるの?


さて、以下で上記3つの注意事項(相談事項)を解説しましょう。

①みなし贈与にならないようにするにはどうすればいいの?

親族間売買の注意点1.売買価格によってはみなし贈与とされ贈与税が発生します。

売り手も買い手も親族同士だからと安直に安価で価格を設定すると、税務署からみなし贈与とされ、多額の贈与税が課税される可能性があります。
たまに有る事なのですが、親子間だからと、「何千万円もの時価になる不動産を、何百万円という価格設定で売買することにしてしまう人がいる」ものなのです。

先日も、北海道で時価2000万円の土地を、500万円で売買され、すでに司法書士に登記まで依頼し、登記も終え税務署からみなし贈与とされ、何百万円もの贈与税納税義務を負った方が相談に見えられましたが、もうその時は後の祭りで、どうしようもない方がいました。

はっきり言って税務署は、親族間売買を脱税のため行うのではないかと目を光らせています。
何も知らないまま売買してしまったので売買前に戻したいといくら税務署に説明してもダメ。脱税しようと思ったのではない。ただ知らなかっただけと説明しても受け付けてもらえないのです。
とくに親子間や、兄弟姉妹間など、3親等内の姻族、6親等内の血族、いわゆる親族間の売買は目をつけられてしまう可能性が高いので、注意してもし過ぎることはないくらいなのです。

親族間という間柄だからこそ、売買したのにその行為が贈与になる事もあります。
売買したつもりなのに贈与とみなされることを「みなし贈与」があったといいますが、みなし贈与とは、売主買主は売買したつもりなのに、その意思に関係なく売買を贈与として判断されてしまうことなのです、

無知でした。知らなかったでは済まされません。

日本には相続税、贈与税という税法があり、この法律で日本国内の不動産は管理されているようなものなのです。
毎年、国税庁によって7月に1月1日時点の価格が公表される路線価というものがありますが、この路線価は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する基準として適用するために設定されているくらいなのです。

ゆえに、最低でもその価格を無視してまで低額で売買する事は、税務署が見過ごすことはありません!

親族間売買が贈与とみなされた場合、贈与税が発生します。いままでの経験上、また過去の判例上、以下のようなケースがみなし贈与と判断されるため注意しましょう。

みなし贈与に該当するケース

路線価以下の価格で不動産を売買した。
借金の肩代わりのために、借金主親族に不動産を安価で売った。
離婚する夫婦に多くみられる、売買金額と所有権移転時の持分割合が大きく異なる。
適正価格(時価)より低い価格で売買した。

このように売買価格が低すぎた場合にみなし贈与とされるようです。
では、みなし贈与とされない方法はどのようにすれば良いのでしょうか⁉

みなし贈与にならない価格設定方法とは

税務署がみなし贈与の根拠としているのは相続税法7条になります。
この条項は、‘みなし贈与’の規定と言われ、著しく低い対価で財産の譲渡を受けた場合、譲受人は、その(著しく低い)対価と譲渡時のその時価との差額を譲渡人から贈与されたとみなす、という規定です。
そうみなされると、当該差額のうち110万円(基礎控除)を超える部分につき、譲受人に贈与税の申告・納税義
務が生じます。対価が時価より低くても、著しく低くなければよいのですが、対価が著しく低いか否かの判定に
当たり、当該財産の時価の把握がまず必要なのです。

これが解決策!①
ゆえに、税務署に、みなし贈与とされないためには、親族間だからこそ適正価格で取引するしかありません。
例えば、親族間ではない第三者間で売買した不動産取引でも、場合によってはみなし贈与とされるケースがありますが、まずはっきりしている事は親族間で適正価格より低い価格で売買したときは間違いなくみなし贈与とされます。


したがって、売買する前に不動産業者で相場を確認したり、ときには不動産鑑定士に鑑定依頼をしたりしておくことが大切です。
ただ、余程広大な土地や、複雑な関係になっている物件でない限り不動産鑑定士の有料鑑定書は必要ないでしょう。
親族間売買に慣れた、また親族間売買の経験数の多い不動産業者の査定で十分足りますが、しかし、どうしても気になる方は不動産一括査定サイトで数社の査定書を取得されていれば尚更良いとは思います。

ちなみに不動産一括査定サイトはホームホーユーがおススメです。

ただ、不動産一括査定サイトの査定価格は高い傾向になり、そこまで高額で売買することも有りませんから、必ず親族間売買を仲介依頼する不動産会社の価格意見は聞いておきましょう。

当社コーラルが、適正価格(時価)を設定する方法は、以下の通りです。

不動産の相場を確認する方法

◎路線価・固定資産税評価額・公示地価・実勢価格を参考に決める

路線価を国税庁のHP見て確認し、また不動産の固定資産評価証明書を取得したり、その他公示地価・実勢価格などを参考にして価格決定しています。

国税庁HPでは、毎年の路線価図を公表し、該当の土地についてその前面道路の価格を発表しています。
国税庁にアクセスし住所を入力すると、無料で該当不動産の価値を知ることができます。
ただ、土地前面道路に価格が設定されていないところも多々あります。その時は固定資産税額を国税庁が予め設定し発表した倍率がありますので、それを乗じて割り出す必要があり価格を割り出しています。

②どんな段取りで進めたら間違いがないの?(親族間売買するときの流れ)

親族間売買の注意点1.親族間売買時だからと言って何も特別なことはありません。ただ相続権を持つ他の親族の事前了解は得ておきましょう

親子間など、親族間売買、まずどういった流れで手続きを進めていくのか大枠を知る必要があります。
下記の流れ図を見て全体像を把握しましょう。

1.まず、信頼できる不動産会社へご相談

ここでは売主さま、買主さまの意思確認、また売買当事者以外の親族の方々の把握と考えや、売買対象物件の確認を行います。
また弊社コーラルの場合、担当者が親族間売買の可能性の可、不可の判断のために下記事項について確認しますので、できる限りお教えいただきたいと存じます。
なお、可能であればご相談時に、売買対象不動産の土地・建物双方の登記簿謄本(全部事項証明書)と固定資産税・都市計画税納税通知書のご用意をがあれば尚良いです。

これが解決策!②
親族間売買で後々揉める可能性のある売買対象物件の相続権を持つ親族(法定相続人)『”配偶者”と”血族”の関係にある者(売主が故人となった時の配偶者、故人の子ども(直系卑属)、故人の親(直系尊属)、故人の兄弟姉妹』には、事前にしっかり売買の目的と理由、方法を話して同意を得ておきましょう。


2.売買対象不動産の調査及び査定

ここでは売買に適した適正価格を査定し売買当事者間で協議していただきます。

3.住宅ローン借入の場合・ローン事前審査

売買代金手当てに住宅ローン利用のご希望がありましたら、売買契約締結する前に住宅ローンの事前審査を受けていただきます。
ローン利用がない場合、または売買代金を割賦支払い(代金分割払い)で行う場合はこの限りではありませんので次に進めます。
コーラルでは、事前審査前に買主様と業務委託契約書を締結していただきます。

4.売買契約の締結

事前審査にパスし、そのまま住宅ローン利用をされる場合には、宅地建物取引業者(宅建業者)の仲介による重要事項説明書、売買契約書の作成、必要により各種書類を作成します。
ローン利用が無い場合には適時必要な書類のみ作成します。
いずれの場合も、売主さま、買主さまには内容を確認していただいて署名押印して書類を完成させ売買手付金を買主さまから売主様へ支払っていただきます。

5.融資実行と所有権移転

金融機関のローン借り入れありの場合、金融機関から融資を受けると同時に売買残代金を売主さまから買主さまへ支払っていただき、売主さまから買主さまへ所有権移転の手続きを行います。
ローン借り入れがない場合には、売買契約書条項に則り進めます。
売主さまのローン返済がある場合で抵当権の抹消手続きが必要な場合、その返済と登記手続きも同時に行います。

6.税務署への確定申告

売主さま、買主さま双方が翌年の確定申告の時期に確定申告していただきます。



以上、親族間売買の流れを簡単に解説してみました。

親族間売買のおおよその手順は上記のとおりです。
どんなにスムーズに手順が進行しても、①の相談から⑥の段階まで約2カ月はかかります。
また税務申告まで考えると約1年かかるケースもあるでしょう。
不動産売買は手順通りに進めていても、何かひとつスムーズに運ばないだけで当然それよりも期間は長くなります。

③住宅ローンは利用できるの?(住宅ローンの組み方)

 
親族間売買の注意点3.親族間売買、特に親子間売買は住宅ローンが通りにくい

不動産の親族間売買は、買主の住宅ローンが全く利用できないわけではありませんが、ただし他の第三者間売買と比べ審査が通りにくく、金融機関では高確率で融資が断られてしまいます。しかも「融資が断られた」という情報が残されてしまうため、今後の取引に大きな影響を与えかねません。

金融機関が親族間売買の融資を断るのには、次のような大きな理由があります。

①税金逃れのための売買を防止するため
②売買価格の妥当性が保全できない
③融資金を何に使われるかわからない
④偽装離婚なのかもしれないと言う理由
⑤保証会社の保証が受けづらい

これが解決策!③
こういう理由から、親族間売買で住宅ローンを利用するには「宅地建物取引業者(通称;宅建業者や不動産業者とも言います)」と「司法書士」は必須になります。
特に銀行からローン融資を受けたいなら、宅地建物取引業者作成の重要事項説明書と売買契約書は必要なのです。
また、住宅ローンを借りる場合、金融機関と金銭消費貸借契約書を締結し、その結果、抵当権設定登記をしますので司法書士も必須となります。



よく、親族間売買を解説している不動産会社や任意売却の一般社団法人などで、親族間売買は住宅ローンの取り付けが難しい。その理由は保証会社が保証しないからと言い、保証会社を通さない直接銀行から融資をうける『プロパー融資(プロパーローン)』を受けるしかないという説明を見受けます。

はっきり言いましょう。

そんな解説している機関を信用したら、すごく後悔する事態になるでしょう。
理由は、現在、銀行や信用金庫、信用組合など金融機関はプロパー融資を出さないからです。
コーラルでは、年間数百件の売買案件に多くの住宅ローンの取り付けを行っていますが、余程与信が高い人ではない限り、金融機関はプロパー融資をしません。

余程の与信の高いとは、長年(何十年もの長さ)多額の預金や事業性融資の取引を行い、何も事故がない事。または資産性のある不動産を所有し、担保余力が十分に有る地主さんなどで、信用金庫や信用組合へ多額の出資をしている人、または長年農協などと取引をしている農家などなどその内容に該当する人が親族間売買するときしかプロパー融資は出ないのです。

最近多い親族間売買の相談者さんには該当するケースが各段に少なく、ゆえに、親族間売買時にそんなプロパー融資の説明をしても無駄な相談者さんが多いのです。

もうひとつはっきり言いましょう。

ここ最近の親族間売買の特徴を理解していない親族間売買の自称プロは、信用しないようにした方がいいようです。
ここ最近の親族間売買の特徴には特に際立った傾向が有ります。その事情を理解しないまま親族間売買を進めたら後々とても後悔する羽目になるのですが、この時不動産屋さんや各専門家気取りの者は知らんぷりを決め込んでしまうのです。

では、どんな金融機関が親族間売買時に住宅ローンを組んでくれるのでしょう⁉
それは、相談者さんによって利用できる金融機関が全く違うというといっていいでしょう。
毎月何十件もの親族間売買を仲介している当社コーラルだからこそ、他社にはない銀行交渉術を得ていますし、またどの金融機関に、どのようなタイミングで、またどのように融資相談をしたらいいのか、またどのような書類を準備し提出したらいいのかのが全く違うのです。
多くの経験と多数の実績が、住宅ローンの融資承認を得られやすい環境を知り得る術であり、コーラルの強みでもあるのです。
他社にはまねできないものなのです。

番外:住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)などの特例利用について

 
よく、親族間売買時に住宅ローン利用しても住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)は受けれますかというご質問をいただきますが、条件をクリアしていれば利用できます。

詳細は別頁で詳細に解説していますから、そちらでご確認ください。


売主買主間売買合意済みの個人間売買における各種特例について
親子間や兄弟姉妹間など親族間売買の場合、売主と買主が親子や夫婦、兄弟姉妹間など特別の関係にある場合には利用できない税金特例が多数ありますのでくれぐれも注意しましょう。 ここでは、親子間や兄弟姉妹間など親族間売買の場合の税金特例について解説しています。

不動産を親族間売買するときは専門家に相談を

親族間売買は、不動産売買の中でも特に難易度の高い売買取引です。

ゆえに、親族間売買と言えども宅建業者が作成する売買契約書が必要なのです。
重要事項説明書や売買契約書には、売主さま買主さま当事者の情報以外に、仲介する宅建業者情報、売買対象物件情報、売買代金額やその支払い方、所有権移転の方法、税金負担、危険負担、また契約解除条項など事細かく記載されています。

これら書類を作る意味は、売主と買主の権利と義務をはっきりさせ、後々トラブルになりそうな事項を予防する事にあります。

親族間だから簡単そうに考えておられる方がいますが、実は全くの逆で、最も難易度の高い売買取引なのです。
例えば、ホームページで解説しているからと言え、売買取引の経験も数年しかない宅地建物取引士や不動産会社、また売買取引数数十件しかないなどの不動産業者にはとても解決できるものではありません。

相続や、離婚する夫婦による親族間売買や、親の介護をするための資金捻出のために行う親子間売買にはとくに、専門的な知識も必要となります。

ゆえに専門の教育を受け、毎々変わる税務署の対応を把握し、また適正価格の繊細さも知り、各その道の専門家「弁護士、税理士、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士など」と緊密に連絡の取りあえる宅地建物取引士ではないと失敗してしまうものなのです。
結い円滑支援アドバイザーなどの専門家は、親族間売買の専門家として数々の売買をこなしていますから安心して任せていただくことができるのです。
ゆえに、経験の無い不動産業者に相談しても、また仲介依頼しても、失敗してしまう確率が各段に高くなります。
親族間売買での融資にお悩みの方は、すでに数百件以上の親族間売買実績の有るコーラルに、ぜひご相談ください。

ただ、不動産売買に関する専門家は、まずは宅地建物取引士ですので、宅地建物取引士の在籍する不動産会社に任せるのが一番で、そのうえで結い円滑支援アドバイザーの資格を持つ宅建士なら尚更良いのです。

弊社コーラルでは、親族間売買の専門機関として、まずはお客様のご要望をよく聞き、そのうえでご希望に沿った売買方法を提案させていただいております。

まとめ

不動産取引の中でも、親子間や、夫婦間で行う親族間売買は売主買主の関係上、とっても簡単そうに思われますが、実は最も慎重におこなうべき取引なのです。
例えば、売買価格を適当に考え、適正価格にしなかったばかりにみなし贈与となり、多額の贈与税を納めなければならばくなったり、また、なるべく費用を安く抑えたいと思い売買の専門家ではない、登記の専門家の司法書士に売買契約を任せたばかりに、住宅ローンを組む事が出来なかったり、親族間売買の経験数、取引数の少ない不動産業者に相談したばかりに、できる取引もできないようなアドバイスを受けたりしてしまうのです。

なんとリスク回避のための専門家への依頼が、実はそのままリスク化する恐れが多々見受けられているのです。
親族間で不動産売買は今、多くの方が求めておられます。
確かに時代に即した解決ができるのも事実ですが、しかし知識と経験がとても必要な売買でもあります。
もし、親族間売買で失敗せず成功したいなら、必ず親族間売買の専門家へ相談しましょう。

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親族間のマイホーム売買と認知症
日本は、全世界に先駆け1970年に「高齢化社会」に突入しました。その後も益々高齢化率は上昇し、1994年に高齢社会、2007年に超高齢社会へと突入しています。
今後も高齢者率は高くなると予測されており、2025年には約30%、2060年には約40%に達すると見られています。このような急激なる社会構造の変化は全世界の中で日本が突出していて、超高齢社会の問題は増え続けるばかりです。このような日本社会の構造変化の背景の上での家族の守り方と、また実践できる方法としてのマイホームの親族間売買について解説しています。