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不動産屋の選び方【不動産売却編】
この究極な選び方さえ知っていれば、誰でも簡単に良い不動産屋に出会えます!

更新日2023-12-24 (日) 16:35:22 公開日:2017年1月7日

代表 井上正子

もし、あなたが不動産(マンションや戸建て住宅、アパートなど)を売買(売却、購入)する場合、どうしても自分だけでは出来ないので、不動産屋(不動産業者)に売却依頼(媒介契約を結ぶ)することになります。

そこで、ここでは、売却を依頼する不動産屋のとても簡単な選び方 非常識だけど売主の為には必ず有効な、とても役に立つ選ぶ手法 について解説いたします。
なお、読むのが面倒な方のために簡単に動画を作りましたので、もしよかったらご覧いただければと存じます。


★目 次★【不動産売却を依頼する不動産屋(不動産仲介業者)の失敗しない簡単な選び方】


今では、ヤフーとソニー不動産の共同提供する『おうちダイレクト』など、売主が直接買主を探せるサイトも登場していますが、最終的には不動産業者を通さざるおえないこともあり、まだまだ広く利用されていないことが実情で、どうしても不動産業者に売却依頼することとなります。

しかし、その不動産業者をどう選べばいいのかわからないのが実情ではないでしょうか。

不動産屋はコンビニの数より多い

不動産売買で成功するには、不動産屋の選び方が最も重要です。特に売却時の不動産屋選びを失敗すると激しく後悔します!

さてあなたは、日本には不動産業者がどれくらいあるかご存知ですか?
実は、不動産業者には大小あり、誰もが知る大手不動産会社から、今、住んでいる街の駅前にある地域密着型不動産屋、それ以外にもセンチュリー21やピタットハウスなどのチェーン店迄いろいろあります。
不動産業者って、実に全国に10万社以上もあり、なんとセブンイレブンやローソンなどのコンビニエンスストアの総数より約2倍多いんです。
こんなに多い不動産業者の中から1社を選ぶのはとても難しい事です。

また不動産業者とは日常生活の中でなかなか接点がないため、騙されるんじゃないかと不安もあることも手伝って、売却をお願いしようとも、なかなかどのように進めたらいいのかわからないのが普通です。

その状況のなか出てきたのが、不動産一括査定会社です。
今では、この不動産一括査定会社もマンションナビさんからHOME4Uさんなど10社以上もあります。

この不動産一括査定会社を利用して、査定額も不動産会社もいっきに決定してしまうことで売主の不安は解決できそうですが、果たしてそうでしょうか?

この一括査定会社を利用しても、はたして売却を任せて良い不動産会社の基準はわからないのではないでしょうか。

不動産屋選びは査定一括会社でも解決しない。それはなぜ?

それは、一括査定サイトで査定依頼しても、その報告には査定額も販売方法も似たり寄ったりのことが書かれている査定が報告されるからです。
有一違いが有るとすれば査定額だけなのです!
これでは、どの不動産屋を選んでいいのか解るはずが無いのです。

さて、いったいどうしたら間違いのない自分に一番合った不動産会社を取捨選択できるのか⁉
不動産業者を選ぶ基準は、不動産会社によって仲介手数料の高低など有っても、そのほかの部分、例えば販売手法など一見どこも同じように見え、その実どの不動産会社も大きな違いが見えません。

しかし、実際は今とても大問題になっている売却物件の囲い込みなどがあり大きな違いが存在します。

ここでは、とても簡単に出来る不動産屋さんの選び方について、不動産会社の人に会わないでもできる簡単な手法をご説明しましょう。

ぜひ行うべき不動産屋(不動産仲介業者)選び方7つ

どんな不動産屋を選ぶべきか?
まず、絶対間違えてはいけない基準としては営業時間長いや、定休日が無い、駅前1階に店舗が有る、ネットの口コミが良い、営業車が有る、免許の更新回数が複数回有る、売買も賃貸も行うなどの理由では選ぶべきでは無いという事です。
これらを不動産屋さんが凄くアピールしていますが、売主さんにとってはほぼ意味が有りません。
例えば、今は24時間アピール可能なインターネットで物件は広告する時代です。ゆえに営業時間が長くても、定休日が無く営業していても、また駅前1階に店舗が有るからというアピールはほぼ意味が無いのです。
インターネットのように24時間営業できる不動産屋など聞いたことないのですから。
またネットの口コミは嘘ばかりな場合が多く、しかも口コミは買おうと思えば買えます。
更に、営業車もほぼ意味が有りません。その理由は、簡単にタイムズなどで車は調達できますし、しかも、昨今のお客様は現地待ち合わせ現地解散を圧倒的に支持しています。
免許の更新回数が複数回有るも意味ありません。例えばコーラルは不動産免許を取得して20年以上ですが国土交通大臣(1)です。それは管轄替えを都道府県知事から国土交通省に行った結果であり、管轄替え前は東京都知事(4)の免許番号でした。※1
しかも、売買も賃貸も行う不動産屋さんを選んだら、不動産売却では99%失敗する可能性は有ります。

不動産屋さんの選び方では、言うまでもなくインターネットを如何に上手く利用できているかで選ぶべきでしょう。
昨今はインターネットでお部屋を探す方が多いです。そのため、ポータルサイトにすぐ確実に情報を載せてくれるかどうかが重要な選択基準になります。ポータルサイトに物件情報が載ってないことは死活問題です。

その掲載に際して、お部屋の設備など詳細にわかりやすく記載してあることはもちろんのこと、建物外観、お部屋の内部の写真などが多数あることは重要です。
では、具体的に不動産屋の選び方のポイントとなることを見てみましょう。

査定依頼や不動産屋にアポイントを入る前に、最も気を付けるべきポイントをお伝えします。このポイントをまずは押さえてからではないと、どんなことをやっても無駄となります。

広告とアピールの仕方を吟味しよう!

反響がどんどん上がる広告と、上がらない広告が有る!

一番最初に購入希望者が目にする情報は、ポータルサイトの物件情報と販売図面です。
これによって、「実際に見てみたい」と思わせることができるかどうかでその後の展開が決まってしまいます。
よく一番反響が多いスーモ(SUUMO)に物件情報が掲載されていない物件が有ります。
これは問題外です。SUUMOには必ず掲載した方がいいです。
SUUMOは掲載単価が他不動産系ポータルサイト(アットホームやホームズなど)より高額であるため、掲載しない不動産屋さんもあります。

ただ、だからと言って掲載しないのは販売活動の手を抜いているようなものです。
もしSUUMOに掲載しない不動産屋さんだった場合、その不動産屋さんには販売委託するのは止めたほうがいいでしょう。

仮に販売委託している不動産屋さんがスーモへの掲載が直接では不可能な場合でも、他の不動産屋さんに掲載してもらうという方法もあります。
もし、他の不動産屋さんでも掲載していないようでしたら、一番有ってはならない「囲い込み」をされていることが考えられます。
ですので、販売依頼前には、依頼しようとしている不動産屋さんがSUUMO掲載するかどうかを確認してみましょう。

もう一度言いますが、もしSUUMO掲載しないような不動産屋さんは販売委託することは止めたほうがいいです。

たまに、SUUMOには掲載しないけど、アットホームやヤフー不動産には販売中物件がいろいろな不動産屋さんから掲載されていることがあります。

これも止めるべきです。

同じ物件を同じポータルサイトで何社も掲載していると、購入権検討者から下記のように見られています。

①何社も出しているということはなかなか売れないから。
②もしかしたら売り急いでいたりする?
③売れ残り物件じゃないの!
④販売価格に問題あるんじゃない。
こんなにマイナスなイメージで捉えられています。

もし、何社も掲載している物件が有ったら一般媒介契約かもしれませんが、しかし購入検討者が持つイメージは最悪ですので止めましょう。

掲載内容がダメな不動産屋には気を付けよう!

初めに目に行くのが、写真ですね。
写真は最低8枚以上に掲載が好ましいです。
しかしもし居住中でなかなか室内を見せづらい場合は、ポイントを絞って文章などのコメントでカバーするべきです。

掲載している物件の写真はイマイチ、コメントもイマイチでは購入検討者にはアピールが全く伝わりません。そのため当然内覧には至らないでしょう。

コーラルはお客様の大切な財産を預かって販売しておりますので、高く成約するように写真も物件コメントなども毎回数十枚、文字数制限上限までひねり出しております。

多くの不動産屋さんは販売図面や各ポータルサイトへの掲載状況を見る限り、手抜き感が否めません。
成約になった場合、売買価格×3%+6万円程の仲介手数料をお支払いになると思いますので、しっかりその分は働かせないといけません。

コーラルでは、仲介手数料無料プランや1%プランでも必ずSUUMO、アットホーム、ヤフー不動産に掲載し、また写真も多く掲載し、コメントも文字数制限上限まで書いています。
ホームズとオウチーノなどは他の協力いただいている不動産屋さんに掲載して頂くようにしています。その為掲載に漏れがあるなどということは有りません。

もし、今販売を委託している不動産屋さんにご不満や物足りなさを感じていらっしゃる場合は、遠慮せずにどんどんリクエストしてみてはいかがでしょうか。

売却は売主と依頼した不動産屋さんお二人三脚で成果が出ます。従いまして、売主様も積極的にリクエストしたほうがいいですね。

内覧は不動産屋のここをチェック!

ご購入検討者の内覧時には、必ず販売を委託した不動産屋さんの立ち合いがあるようにしましょう。

例えばリハウスさんなどの他社がお客様を案内してくれる場合でもです。
くれぐれも空家だからといって、現地に鍵を設置したり、鍵を貸し出したりして販売委託した不動産屋さんの立ち合いがなくても内覧できる状態というのは全く良くありません。
物件の事を一番理解している営業マンが必ず立ち会わないと高額・早期成約の実現は有りえません。

不動産屋を選ぶ基本中の基本ー2

まず、不動産屋を選ぶ基本中の基本は、大きく2つに分かれます。

不動産屋の選び方は5W1Hで

それは、会わないでもできる 目で見て確認すること と、会わないではできないこと 聞いて判断すること に分かれます。

このときとても意識して頂きたいことは5W1Hです。
このうち1W1Hを先に確認するだけで、会わないでもできる事項 目で見て確認すること で不動産業者をほぼ1社から2社に絞ることができてしまいます。

5W1Hとは

「いつ(When)、どこで(Where)、だれが(Who)、なにを(What)、なぜ(Why)、どのように(How)」という6つの要素をまとめた、情報伝達のポイントのことで学校で習ったことが有る方も多いのではないでしょうか

売却にはマーケティングが必要です。
この売却マーケティングでは、この5W1Hに沿って売却情報を整理し内容を相手に伝えるようにするとで、情報をわかりやすく、もれなく伝達することができることとなりとても重要なこととなります。

この5W1Hで不動産屋の売却戦術を見てみると、売却情報を整理してあるかどうか、しかも情報をわかりやすくもれなく伝達することができているかがはっきりとわかります。
出来ていないとなると、売却において最も大事な情報が、購入検討者にもれなく伝達することができないこととなり、この不動産屋は売却を任せて良い業者とは言えないわけです。
従って、この5W1Hが出来ているかを調べれば良いということになります。

再度お伝えしますが、この5W1Hを意識して確認していくことで間違いのない不動産会社選びが簡単にできます。
ここでは、簡単にできるファーストステップとして目で見て確認することと、セカンドステップとして聞いて判断することの2ステップに分けて説明します。
まず、1つ目の入り口としてのファーストステップでは不動産業者に会わないでもできる1W1Hについてになります。

会わないでも出来る不動産屋の選び方・ファーストステップ

1W1Hとは、【どこで(Where)、どのように(How)】という2つの情報伝達のポイントに絞ったものです。
購入検討者のおおよそ100%、誰もが見る媒体がありますね。
それは、SUUMOやアットホーム、ホームズと言った不動産売買系ポータルサイトです。
このポータルサイトに掲載されている内容を調べてみれば、不動産業社の担当者に会うことなくその会社の5W1Hについての考え方、手法、現状などが一目瞭然に判明するということです。
その中でもここでは、不動産屋の担当者に会わないで済む方法として、最も大切な1W1Hについて説明します。

『どこで(Where)』

ここでは、ご自分の気になる今販売されている販売中物件を絞って、その物件がどのようにアピールされているかを知ることで簡単に確認ができます。
まず、アットホームでご自身のこれから売却を検討している所有物件と競合しそうな物件をピックアップしてください。

アットホームが一番販売中物件をピックアップするのに良いサイトである理由は、ほぼすべて100%の不動産業者が加盟しているからです。

アットホーム以外の、例えばSUUMOなどは掲載料が高額になるため多くの不動産業者が加盟していないことが多いんです。

そのピックアップした物件がアットホーム以外のどんな場所、例えばSUUMOやホームズ、yahoo不動産、オウチーノ、投資物件であれば楽待でどのように掲載されているかを確認してみて下さい。

そのうえで、同じ物件が大手不動産業者など、例えば野村不動産アーバンネットさんのノムコムなどで掲載されているかどうかも確認してみましょう。

売却中物件には、物件を販売していることを、購入検討しているお客様に見つけられ、そのうえで訴求して初めて成果が出ます。
従いまして、アピール不足は絶対あってはいけません。
しかしもしアットホーム以外で1つでも掲載されていない不動産系ポータルサイトが有った場合、その不動産業者はアピール不足と言え、言い換えればアピールに力を入れていないと考えていいです。
SUUMOやアットホーム、ホームズといった不動産系ポータルサイトで売却情報をどの場所でオープンにするのか?、アットホームのみとか、自社サイトのみとかであれば成果は大幅に落ちます。見込み客のいる場所でアピールすることで格段に成果が上がります。
そのためには、出来ればすべてのサイトで掲載されていることが望ましいと言えます。
ちなみにコーラルでは、販売協力して頂いている不動産業者の力も借りほぼすべてのポータルサイトで掲載しています。

『どのように(How)』

当たり前のことを当たり前に掲載することは基本です。このことが出来ていない不動産屋が99%、圧倒的に多いことに驚かされます。

また、掲載されていても内容がスカスカな場合もあります。この場合も大問題です。

情報は整理され多くの購入検討者にみていただいて初めて生きた情報となるのです。
アットホームでは、『プロのコメント』という欄が有り、この場で物件をアピールすることができます。しかし多くの不動産業者はこのプロのコメントも掲載していないんです。

もし上記2つのことが実行されていないときは、その不動産屋に依頼することは避けたほうが良いでしょう。
ご安心ください。このときにすでにほとんどの不動産屋が脱落していると考えられます。
10社有ったら2社程に絞られているかもしれません。もしかしたら1社かもf^^)!

次に、上記2つのことが満足している不動屋の場合、実際に聞いてみることとなります。
この段階では、もしかすると多くて2~3社に絞られていると考えられますが、これから先の判断は電話で話すか実際に会わないとわからないでしょう。

不動産屋に会ってやるべき選び方・セカンドステップ

既に先の段階ファーストステップで、多くの不動産屋の中から数社、もしかして1社か2社に絞られているかもしれません。
この場合、これから先にご説明することは必要無いかもしれません。
それはもうこの段階で、すでにお任せできる不動産会社は決まってしまうかもしれないからです。
しかし、先の段階でも複数社残っている場合、これから先は実際に不動産会社の担当者に会うか、電話で話して 聞いて判断すること が必要となります。
ただ、ご安心ください。
的を絞った判断基準を持つことで、自ずと、これから先も迷わずどの不動産屋に依頼するかの簡単に行うことができます。
その判断基準とは以下の4Wです。

『いつ(When)』 

いつ売却活動開始するのかはとても重要なことです。タイミングを間違えると成約できた価格でも成約できなくなり、大幅に価格を下げてしまうことが有ります。ぜひ担当者に世の中の変化や兆候を見逃さず、今売却するときかどうか、また一番有利に売却できる機会はいつなのか聞いてみましょう。

『だれと(Who)』

スタッフは売却のスペシャリストでなければいけません。しかも売却依頼する担当との相性はとても大切です。
相性が合うかどうか、話の展開から確認しましょう。

もし査定時の担当者が合わなかったら、他の人に担当替えできるかどうかも併せて確認してみましょう。

『なにを(What)』

物件情報の整理は内覧者へのアピール時に訴求するレベルの違いが出ます。
これが最重要事項です。ファーストステップでもこのことを確認して不動産会社の判断基準にしました。
物件情報を明確にし、物件を分かりやすくすることは的を絞った広告にとても重要です。
さて、あなたは担当者がちゃんと物件情報を整理できているかどうかを確認することが出来ます。
以下のことを聞いて確認してみて下さい。

① この物件の長所と短所
② 買主へのアピールはどんなことをするの?

『なぜ(Why)』

最後に、いつも、何事もわからないことや不明なことは「なぜ、そうするの?」・「なぜ、しないの?」ということを考えながら話は聞いてみることです。

以上です。
如何でしたか。以上ご説明しましたがとても簡単だと思います。
ぜひ、不動産屋の魔の手に騙されることなく売却で成功して頂ければと思います。

最後に、不動産屋選びで最もやってはいけないこと

それは、大手だから大丈夫だろうという憶測に頼ること です。

実は大手と言われる不動産業者が一番売却マーケティングの5W1Hを怠っているのですから。
確認も無しで『大手だから大丈夫だろう。』っていう判断は最もやってはいけないことです。
ご自身の目で耳で必ず確認してみてください。

ダメな不動産屋に騙されない、誠実な不動産屋の選び方・まとめ

以上、ダメな不動産屋に騙されず、売却が上手い良心的な不動産屋を見つけ売却を依頼する方法を長々と解説してきましたがいかがでしたでしょうか⁉
不動産仲介という仕事は、多くのタスクをこなしお客様に多くの利益お届けすることです。
そのタスクの中で、わざと手抜きをしてお客様の利益を損なわせる行為が横行している現状を知って頂きました。
不動産を売ったり買ったりする行為は、不動産屋の買取以外仲介で売るしかありません。
それ故、まずは不動産仲介の現実を知り、ダメ不動産屋を排除する方法、出会っても回避する方法を学んでいただきました。
特に、2020年以降は不動産市況が大きく変わります。不動産投資物件はなかなか成約しない時期となり、もう一段の成約価格の下落がささやかれていもいます。

こんな時期だからこそ悪徳不動産屋はあなたを騙し、あなたの得るべき利益を削ぎ、営業マン自身の利益へと誘導するチャンスと捉え動いています。

ただ、それでもここまで読んでいただいたあなたは、ここまでの内容を把握することで、悪徳不動産屋は排除でき、売却が上手い不動産仲介業者を見つけ売却仲介依頼ができるはすです。
しかし、それでもそれをかいくぐり悪事を働く者はいます。
その数が圧倒的に多いのが不動産屋と言う事実が有もあります。

そこで最後の最後、これだけで悪徳・悪質な不動産屋を排除できるすぐれ技(不動産屋の選び方)をお教えしましょう。
ダメ不動産屋に遭遇したりしないよう、思いっ切り有効な手段なので良かったら使ってみて下さい


絶対失敗しない、不動産屋の『この究極な選び方』とは⁉

売却依頼時からダメ不動産屋を見抜き、排除する方法・不動産屋の選び方

※ これが不動産売却で後悔しない最大の分岐点・ダメ不動産屋排除法

不動産売却時、不動産屋と媒介契約を交わします。
この契約では専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、どの媒介契約を選んでも構いません。
ただ、ここで注意してほしい事があります。
それは、専属専任媒介契約、専任媒介契約では、契約するときに売却価格(媒介価格)と仲介手数料だけでなく、契約内容に特に注意してほしいという事です。

契約期間は通常3カ月間となっていて、もしあなたの選んだ不動産屋がダメ業者だったとしても、その3カ月間は解除できず無駄にしてしまいかねません。
でも、この専属専任媒介契約、専任媒介契約は他社に併せて売却依頼ができない契約で、あなたはこの契約に縛られ解約も出来ず何もできない状態に置かれるのです。
この状態、あなたにとって大きな弱点になり、また一番有利に高く売れる時期を逸する理由にもなります。
この状態を未然に防ぎ、悪質な不動産屋を排除するためには、是非、特約に次の内容を入れて頂くよう依頼すべしなのです。
その特約とは、

媒介契約締結日から1カ月経過したら、売主の都合で解約していいものとする。尚、その解約理由の如何は問わない。またそれまでに掛かった販売費用は売主が特別に依頼して行った広告費用実費以外は請求がないものとする。

この条項を特約に入れる事で、ダメ業者は売却依頼時も、販売が始まっても排除できるようになります。

注意すべきは、この条項を特約に入れるタイミングは、媒介契約締結時だけということです。締結後の特約付加は100%出来ないでしょう。そのため媒介契約時に依頼しましょう。
おそらく、この特約の追加を不動産屋は拒否したり、入れることを抵抗したりするかもしれません。
しかし、自身を守るためには譲ってはいけない条項なのです。
くれぐれも、不動産屋は初めだけ優しい顔して、契約締結後豹変するのだという事を理解しましょう。

『囲い込み』や『干し、値こなし』の行為は、ダメ不動産屋がその効果を最大限大きくするため時間を多く使うことから、不動産屋から時間を奪うことが出来れば、この行為は出来なくなるのです。

したがって、もし、どうしても入れてもらえない駄目業者の場合、そことは媒介契約締結しない方が良いでしょう。
不動産屋が、販売当初からしっかり販売活動をしていたら、「囲い込みや干し、値こなし」行為をしていなかったら売主様は絶対に解除されないはずです。
にもかかわらず、簡単な内容の特約も入れられない業者はどうでしょう?信用に値しないのではないでしょうか。
尚、コーラルの媒介契約はこの条項が初めから当たり前に入っています。


私も推薦します。

yamada_パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
尚、売却完了後は売却益が有っても売却損が出ても必ず確定申告をしましょう。

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従って、事前準備にやり過ぎという事はありません。また事前準備としての不動産会社の選別をしっかりする事で成約の可能性は高まります!

マンション査定は、売却相場価格を売り出す前に各価格をいくらにすればいいかを事前把握するために必要です。
その各価格を相場と言い、相場には売り出し価格と実際にこの価格までだったら売っても良いという売却額が有ります。
相場を把握しなければ売り出し価格を決定することができないばかりか、実際にこの価格だったら売るという売却額も決定できません。
その実際の方法としては、不動産一括査定サイトの売却査定(机上査定)で複数社に査定依頼して大まかな査定価格を知り、その中から訪問査定の会社を選び実際に売却を任せる業者を選びましょう。
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この記事の責任者

大久保一馬 年齢50歳台中盤の宅地建物取引士・不動産売買のプロフェッショナル
不動産売買歴30年以上。弁護士事務所、司法書士事務所、中小診断士事務所の勤務を経験。この間多くの不動産関連で困った人の相談を受け解決。30歳中盤で当時日本有数の不動産売買専門会社へスカウトされ、任意売却の責任者へ就任する。そのとき2000人以上の任意売却を解決に導いた。
45歳のとき約3年不動産業界を離れ物販業へ籍を置く。他の業界を見てきたことで不動産業者の悪質さ、常識のなさに気づき嫌気がさしたきっかけになる。
現在50歳代中盤であるが約5000人以上の不動産売買者への相談経験を元に、不動産業界の閉塞さを打開するために本質的な情報発信を開始している。
幸せな生活における不動産の関係についてのオフィサーのような存在を目指し、情報系TVや有名経済紙にも不動産市場や業界についてのコメント多数。多くの弁護士、司法書士、行政書士の友人知人に不動産売買や賃貸の現状をアドバイスしている。また多数の不動産系書籍の監修も行っている。


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※1免許の区分について
宅地建物取引業免許の申請は、「1つの都道府県内に事務所を持つ」場合は都道府県知事免許、「2つ以上の都道府県に事務所を持つ」場合は国土交通大臣免許となります。
宅地建物取引業免許 
国土交通大臣(2)第9284号(2022年12月18日免許)
2017年12月18日に営業店を複数県に構えた為管轄替えしました。
従前の免許番号 東京都知事(4)第81186号

Tag: 不動産業者 不動産屋 選び方 選択基準