マンション売却、一戸建て売却時など不動産仲介時の手数料と諸費用

マンション売却や一戸建て売却など不動産売却で成功するカギは、不動産仲介業者の中でも売買専門の不動産会社を選択することはもちろんな事ですが、更にもう一歩重要視するべきことは専門のマーケティングとセールスの訓練を受けて数々の成約出し続ける業者に出会うことです。
また、不動産売却時に最も注意しておきたいことは、高く売りたいという事はもちろんですが、手数料や税金など諸々の費用が掛かるということです。また既に払っているお金が手続きにより返金されることもあります。

マンション売却時の手数料など費用の基本事項

これらかかる諸費用は売却仲介を任せた不動産業者により100万円、200万円、それ以上も違う場合も有るのですから見過ごすことは出来ません。
また、売却することにより返金されるお金も、手続きを放置したのでは手元に入ってくることは無いままになります。

マンションや一戸建てを高く売ったはいいけど、それに伴い仲介手数料などの費用も高く掛かったので、最終手取り額は思ったほどではなくなった売主様は後を絶たないばかりか、戻ってくるお金もその手続きを仲介を依頼した不動産業者が教えてくれないからそのまま放置と言う方もいたりするのです。
なんともったいない事でしょう。

マンション売却仲介時の手数料は安くできます!

仲介手数料は業法を守れば無料も可能です!

そう、売却時の諸費用は安くできるのです!

※業法とは宅地建物取引業法です。

ここでは実際にマンション売却時を一例として、どのような費用がいついくらかかるのか? それら費用に相場は有るのか? また値引きできるのか?と、どんな手続きでいったいいくら戻ってくるのかを見ていきながら、過去にあったケースを例として実際手元にいくら残るのか? を解説します。

★目 次【マンション売却など不動産仲介時の仲介手数料など諸々な費用を解説】★


当たり前だけど売却金額が手取り額にはなりません!

まず、マンションなど『家=マイホーム』を売る場合の諸費用の基本中の基本を見てみましょう。
マンションを売る場合、通常2つの方法が考えられます。

➊ひとつは業者に購入者を探してもらって、仲介してもらいマンション売却する方法、もうひとつは❷直接不動産買取業者に買い取ってもらう方法です。
この2つの方法では掛かる諸経費は大きく違うことになります。
具体的に説明します。

➊不動産業者を仲介者としてマンション売却する方法

マンションなど『家』を業者の仲介にて売却した場合には、税金や手数料をはじめとした各費用がかかるため、

(売れた金額=手取り金額)  にはなりません。

この場合、

(売れた金額)-(かかった費用)=(最終手取り額)  になります。


❷マンションを不動産買取会社に直接売却する方法

マンションなど『家=マイホーム』を不動産買取会社(買取会社)などに直接売った場合には、仲介で①まず確実にかかる費用 がかからないので、

(売れた金額)=(手取り額)

となるケースもありますが、この場合でも売るマンションに銀行からの抵当権などが設定されている場合には、やはり、

(売れた金額)-(かかった費用)=(手取り額)  になります。

売れた金額から、②売主の状態によりケースバイケースとしてかかる費用を引いた額が手取り額なのです。
しかし、通常、買取会社に直接売却することで仲介で①まず確実にかかる費用 の仲介手数料という費用が掛からないので、最も売れた金額が手取り額に近いこととなります。

尚、ここで注意しておきたい事があります。
それは、買取の場合には、通常考えなくていい手数料でも他の不動産業者が仲介者として入った場合、売主様への手数料がかかるという事です。(コーラルでは、この場合における売主様への仲介手数料はかかりません。)

よく見かける事例は、大手業者や町場のパパママで経営している業者にマンション売却を任せると、売却活動してもなかなか売れない言い訳と同時に買取会社による買取を進められるという事が頻繁に起こります。

この場合、買取会社が買取するケースなのに、あなたと買取会社の間に仲介に入った業者へ手数料という費用が掛かる事になりますから注意しましょう。
このケース、とても多いです。

マンションや一戸建てなど『不動産』は、自動車やそのほかの商品とは異なり、費用込という販売方法ではないため、売却にかかった費用との差額が手取りとなるのです。

基本①
マンションや一戸建てなど『家=マイホーム』を売却する場合、諸費用の掛からないか掛かっても少額となる買取による売却と、手数料などの多額な諸費用の掛かる不動産業者の仲介による売却の2つの方法がある。


まずはマンション売却時の諸費用を知ることが重要

マンションを売るには、不動産買取業者へ直接売る方法と、不動産業者の仲介で他者へ売る方法の2通りがあり、それぞれかかる費用が違います。
あなたは、これら2通りのマンション売却時にどんな費用がどのくらいかかるかご存知でしょうか?
この費用、決して安く有りません。
早々その費用を確認してみましょう。

マンションを不動産業者の仲介で売却するときにかかる諸費用

マンションを不動産業者の仲介で売却するときにかかる諸費用には、次のようなものがあり、3つの分類で分けることができます。

㈠まず確実にかかる費用

1.不動産会社に支払う手数料(仲介手数料)
2.印紙代(売買契約書に貼付します。)

㈡売主の状態によりケースバイケースとしてかかる費用

3.住宅ローンを全額繰上返済するときの手数料
4.抵当権抹消登記費用
5.住所変更に伴う費用
6.司法書士費用
7.引っ越し費用
8.譲渡所得税
など

㈢少しでも高く売りたいときに考えたい価値アップのための費用

9.インスペクション費用
⒒ 瑕疵担保保険料
⒑ ハウスクリーニング費用、リフォーム費用
など。



例えば4,500万円のマンションを、あなたの知るTVCMで有名な不動産業者(業者)を通して売るとき、費用総額150万円以上もかかるのです。
あなたは、この150万円を稼ぐためにどんな努力をされていますか?
この額を稼ぐことは税法上でもひとつの目安となっている額で、配偶者の年収が150万円までに収まっていれば、世帯主は満額38万円の「配偶者特別控除」を受けることができる額でもあるのです。(※世帯主の年収が1120万円以下の場合。1220万円超の場合は配偶者控除・配偶者特別控除の対象外)

もう一度お尋ねしますが、この150万円もの費用額は何にいくらかかっているかをご存知でしょうか?
実は、この額のうちおおよそ73%がマンションを売るときに【1.不動産会社に支払う手数料】なのです。
もし、空き家の売却時など、引越し費用を考慮しないでいい場合などでは実に96%が仲介手数料の割合になるのです。

実はマンションを売却する時の手数料など費用を安く抑えることは可能で、その方法を知っているか知らないかだけで大きな差額が生じることになるのですが、ここでは是非その費用を安く済ませる方法を知って頂きたいと思います。

では、早速、必要な費用を事前チェックしながら安く抑える方法を確認していきましょう。

知らないままとか、売却を任せる業者の選択で失敗するとかかる費用総額だけでも100万円単位で損をするので、ぜひマンション売却活動する前に下記ページを確認して下さい。

マンション売却ケーススタディー別にシミュレーション

ここでは、あるマンション売却時における諸費用シミュレーションで確認してみましょう。
わかりやすいように、一般的な不動産業者のケースとコーラルのケースで比較してみました。

ケース1.中古マンション売却の場合

売主Aさんが、10年前に4,000万円で購入したマンションを、4,500万円で売却しました。このとき住宅ローン残額(三井住友銀行)が3000万円ありました。

★一般的な不動産業者と、コーラルの売却時仲介手数料1%の場合の諸費用比較では、

売却価格3000万円の場合一般的な不動産業者の仲介で売却コーラルの仲介による売却
➊仲介手数料※11,522,800円486,000円
❷売買契約書印紙代(税)10,000円10,000円
➌住宅ローン全額繰上返済手数料21,600円21,600円
❹抵当権抹消登記費用※22,000円2,000円
❺住所変更登記費用※32,000円2,000円
➏司法書士費用30,000円30,000円
➐引っ越し費用500,000円500,000円
➑譲渡所得税※4無税無税
合計額2,088,400円1,051,600円

※1.仲介手数料には消費税(8%)が加算されています。
※2.抵当権1件の場合、土地建物につき各1,000円として計算しています。
※⒊土地建物につき各1,000円として計算しています。
※⒋特例利用できる場合で計算しました。


となります。

如何でしょうか?
コーラルでマンションを仲介により売却した場合の費用の概算は、他社の一般的な業者で売却する場合の諸費用額より1,036,800万円も安くなることになります。
仮に、コーラルの売却時手数料無料プランであれば141万円+消費税112,800円の合計額1,522,800円もかかる費用が違ってくるのです。

基本②
売却時の仲介手数料は法律で上限額が決まっています。上限額が決まっているのみでそれ以内なら自由に設定することができます。ただしおおよそ99%の業者はこの法律で決まっている上限額仲介手数料を当たり前に請求しています。
但し、この仲介手数料は値引き等で安くできまます。
「仲介手数料は値引きできるのですか?」と質問をよく受けますが、回答としては業者により可能かどうか違ってくると言えるでしょう。
値引きが可能かどうかは、業者の費用に対する考え方をよく理解しておくことで判断できるかもしれません。


マンション売却仲介時の諸費用を個別に見てみよう!

以下では、マンション売却時の諸費用をそれぞれ個別に解説していきます。費用の決まり事と、そのうえでの節約できるポイントを確認しましょう。
①まず確実にかかる費用、②売主の状態によりケースバイケースとしてかかる費用、③少しでも高く売りたいときに考えたい価値アップのための費用に3分類して解説します。

㈠まず確実にかかる費用

仲介手数料とは

売主様、買主様が、不動産業者を通してマンションなど不動産売買する際の、売買成立時に、その報酬として支払う代金を「仲介手数料」といいます。

仲介手数料の相場って?

仲介手数料には定まった相場などありません。
良く世間で言われている3%とは、法律で定められている上限額となり、それを超えない範囲内で業者が自由に決めて良いことになっています。
ただほとんどの業者は、この上限額で請求していますので、強いて言えばほとんどの人がこの3%の上限金額を相場と思い込んでいるだけなのです。

仲介手数料はおいくら?(計算式・速算法)

仲介手数料の上限金額だけが、法律で定められています。

仲介手数料速算法・計算式
 売買全額の3%+6万円+消費税



この法定上限金額の計算式で出る額を、不動産業界は一般的な仲介手数料の相場と言っています。

注意して頂きたいことは、決まっているのは上限額という事です。

上限額という事ですから、それ以下の金額なら業者でいくらにでも決めていいわけです。

上限額いっぱいまで当然に請求していいというものではありません。ただ、この上限額いっぱいに請求している業者が99.9999…%という現状もありますが。

仲介手数料の正式な計算方法

3%+6万円の計算方式は、速算法と呼ばれます。どちらで計算しても、値段は変わりませんが、正式な計算方法はこちらの表をご覧ください。

マンション売却仲介時手数料の上限額計算表

低廉な空き家等の売買に関する特例

空き家・空き地の流通円滑化に向けた売買・交換の媒介等の特例として、業者が受領できる報酬額を定めた告示が平成30年1月1日より施行されました。
低廉な空家等とは、価額が400万円以下の金額の宅地建物です。この場合の価額には消費税等相当額を含まれません。

低廉な空き家等の売買などで通常と比べて現地調査などの費用が発生する場合、空き家の売り主または交換をする者から受け取れる仲介手数料は、上記の上限額と現地調査などの費用を合計した額(ただし、上限は18万円+消費税)までとなります。
仲介手数料については、事前に両者間で合意する必要があります。

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 (国土交通省)


仲介手数料は売主、買主それぞれに掛かります。

仲介手数料は、日本の場合、売主からも買主からも頂くことが可能です。
ただ海外では日本と違い売主側が仲介手数料を負担するケースが多く、USA、カナダ、オーストラリア、マレーシアなどの国では売主だけの負担となっています。
以下では、不動産業者の立ち位置の違いによる仲介手数料の発生について詳細を解説しています。

売買に不動産業者が1社しか入らない場合【両手仲介】

売主がマンション売却を依頼した業者が直接買主も見つけてきて売買契約を交わすケースがあります。
この場合、仲介として売買契約に入る業者は1社なので売主・買主の両者から手数料を受け取れることとなります。
このケースを業界用語で 『両手仲介』 と言います。
ここでは解説しませんが、この両手仲介は大問題を引き起こしていることから不動産業業界の闇ともいわれています。
コーラルは、この不動産業界の闇を解決するため、敢えて売却時の媒介契約期間が他社通常3カ月のところ1カ月後から自由に解約できることとさせて頂いています。

不動産業者が売主と買主それぞれに入る場合【片手仲介】

売主がマンションの売却を依頼した業者ではない、他業者が買主を見つけてきたケースでは、仲介として売買契約に入る業者が2社となり売主・買主はそれぞれ自身の側の業者に手数料を支払うこととなります。
このケースを業界用語で 『片手仲介』 と言います。
この場合、業者は2社なので、売主は売主側の業者へ、買主は買主側の業者へそれぞれ手数料を支払うこととなります。

仲介手数料は成功報酬です。

仲介手数料は、成功報酬として支払うものなので、お客様が売買の依頼をするだけでは、発生しません。お客様のマンションや一戸建てが売れて初めて、支払いが発生します。

仲介手数料はいつ払う?

仲介手数料はいつ払う必要があるのでしょうか。それは、業者により異なりますが一般的には2つの場合があります。
1つは【契約決済(通常物件引渡しは同時)の際に一括で支払う場合】と、もう一つは【契約時に半金を払い、契約決済時に残りの残金を支払う場合】のどちらかが一般的です。
各業者により違いますので、事前に確認するようにしましょう。
また、【契約時に半金を払い、契約決済時に残りの残金を支払う場合】の業者の場合でも、話し合いにより【契約決済(通常物件引渡しは同時)の際に一括で支払う場合】ことも可能な場合が有りますから、よく確認してみてください。

仲介手数料を請求できる資格者

宅建業(宅地建物取引業者)の資格を持つ業者だけが、仲介手数料を請求することができます。

売買契約が解約(解除)になった場合の仲介手数料の扱い

前述した通り、仲介手数料は成功報酬なので売買が成立しなければ、不動産業者はどんなに営業を頑張っても発生する事がありません。

但し、不動産業者の責めに帰さない事由による売買契約後の解約や解除には、仲介手数料が発生するとなります。

そのことは、宅地建物取引業法で売買契約が成立した段階で支払い義務が生じると定められていて、売買契約を交わす前に不動産業者と交わす媒介契約にも、しっかり手数料の支払いの義務が書かれています。

具体的には、売主、買主がマンション売買契約を締結した後に、どちらか一方が下記等の理由以外で勝手に売買契約を解除や解約した場合には当然に仲介手数料がかかるという事です。この場合、売主事由であれば売買契約時に支払った手付金の倍額を買主に支払うことが通常契約項目として付されていて、もしこの解除が買主事由であれば手付金を放棄するようになっています。
これを不動産の契約では手付流し倍返しという手付解約すると言っています。

また、通常、買主は住宅ローンを組んでマンションなど不動産を買うことが多く、この場合、買主が万が一住宅ローン審査に通らず買えなくなったときは、買主・売主とも悪くないので、当然に売買契約は解除(ローンが通らなかったときは売買契約を白紙に戻すことができる特約を盛り込み解除する)のが普通とされ、また不動産業者へ支払う予定の仲介手数料も支払う必要はなくなります。
このケースをローン特約解除と言います。

その他、上記のように特約による場合以外で、売主、買主の双方どちらかに責任がある場合の売買契約解除時には仲介手数料が発生すると考えておくべきでしょう。

どうすればマンション売却時の仲介手数料は安くできるか!?

誰だってお金は大切なもの。
あなただって、損やムダはしたくないですよね。

コーラルはマンション売却時の手数料無料だから費用が安く済む!

お持ちのマンションを売ろう!というのですから、
取引金額も大きく、一生に幾度とない、特別なイベントです。
だから、絶対、損したくないというのは皆さん一緒です。
コーラルも、お客様に絶対損していただきたくありません。

マンション売却仲介時の費用を安くする方法

ページ冒頭で、売却時には税金や手数料など多くの諸費用が掛かると書きましたが、ではここで突然ですが、クイズです。
マンションなど『家』を不動産業者の売却仲介で売るときに、その中でも一番かかる費用は何でしょうか?

答えは……

仲介手数料   です。

具体的にご説明しましょう。


一般的な買取と仲介のケースでかかる費用を比較

売却価格4500万円の場合買取で売却仲介による売却
司法書士報酬15,000円※215,000円※2
登録免許税※12,000円2,000円
契約書印紙税10,000円10,000円
一括繰上返済手数料金融機関による※3金融機関による※3
仲介手数料0円1,522,800円※4
合計額27,000円1,549,800円

※1.抵当権1件の場合、土地建物につき各1,000円として計算しています。
※2.司法書士報酬には消費税が別途(8%、2019年10月1日以降10%)加算されます。
※3.一括繰上返済手数料は、売却する物件に住宅ローン借入時の抵当権などが設定されている場合に、その解除するための銀行手続き(一括繰上返済)時の手数料でその額は金融機関によって設定されています。
※4.仲介手数料には消費税が(8%・2019年5月1日現在)加算されています。


となります。
如何でしょう。業者へ支払う手数料の額が、他の費用名目と比べてずば抜けて高いことがご理解いただけたでしょう。
しかし、実はこの中で一番高い手数料が一番値引ける可能性があるのです。

諸費用の中でも特に仲介手数料は安くできる!

コーラルではいただいていませんが、一般的には、【(売却金額の3%+6万円)×消費税】となり、一般的な業者(ほぼ99%が該当)ではこの手数料の金額なのです。

お持ちの物件が、4,500万円だったら、そのうち141万円+消費税を手数料相当額として、業者に売却時費用として支払うことになります。

この手数料相当分がかからなかったら…
何ができるでしょうか。
リフォーム? 家具の新調? 引っ越し費用? 子どもの学費なんて使い道もいいですね。

マンションなど『家』を売る際の費用は、必ずかかるものです。絶対に0円にはなりませが、何十万円や何百万円も安くする方法があるという事を知りましょう!。



コーラルの仲介時の手数料はこんなに安い!

仲介手数料に関する法規制の詳細はこちらを参照してください。

☛宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 (国土交通省)

コーラルのマンション売却仲介時の手数料は、安い!

コーラルでは、マンション売却時も一戸建て売却時も不動産売却仲介時の手数料は最大無料。手数料を上限の3%いただくことはありません。かと言って、安かろう悪かろうではありません。

マンションの売却は、仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけません。営業経費やコストを削るために、内見案内に自社スタッフを派遣しなかったり、手数料が安いからと一軒一軒丁寧に扱うことが出来ない業者では、結局売れないことが多いのです。
なお、コーラルは内覧(内見)時も、手抜きすること無く業務遂行しておりますのでご安心ください。

またコーラルのマンション売却仲介時の手数料は最大無料ですが、売主様の希望や現状にフィットする手数料のお安いプランを3種類+1コースご用意しています。売却に必要なマーケティングメソッドも持ち合わせています。

コーラルの売却時仲介手数料は3プラン+特例1プランから選択可

売主様の状況に合わせお選びいただきたいとご用意しました。
あなたに合ったプランをお選びください。

どうしても諸費用を節約したい方【仲介手数料無料プラン】

マンション売却時仲介手数料無料プランへ
※他売却プランより成約まで少々時間が係る場合が考えられます。
但し、そのマイナスポイントも払拭できる手法もありますのでご確認ください。

他不動産業者の手数料3%と同内容のプラン【仲介手数料1%プラン】

マンション売却時の手数料1%プラン
※このプランを選択されている売主様が約80%と人気のプランです。
他不動産業者が通常「物件価格×3%+6万円」を請求している場合と同じとなります。

時代の最先端を行くプラン【仲介手数料2%プラン】

マンション売却時時の手数料2%プランへ
※最も高く、最も早く成約できる為にはどうしたら良いかを考え抜いた売却プランです。

特例1プラン

すでに売買合意済みの個人間におけるマンション売買は、
仲介手数料0.7%
でお手伝い致します。



比較でわかる!こんなに安い!コーラルの仲介手数料

コーラルの売却プランは、安さ以外に、売主様のマンションに付加価値をつけるメリットもついて、仲介手数料がこんなにお得です。
他社通常3%のところ、仲介手数料1%プランにて比較してみました。


手数料比較表

仲介手数料が安いだけじゃない、コーラルはマンションを高い売価で成約させます!

中古マンションを売るときに、一番大きく負担となる費用は仲介手数料だとご説明しました。仲介手数料をお安く提供しつつも、売主様と二人三脚で、早く、高く売るメソッドをコーラルは持っています。

マンションを高く早く売りたい方は

マンション売却・マンションを売るとき高く賢く早く売るコツとは

仲介手数料が安い「だけ」の会社はNG!売れません。

コーラルは、3つの仲介手数料のプランの中から選べる選択制を採用しています。
無料、1%、2%など、安さに加え、サービスも付加した、お客様のご希望に沿うコンテンツプランをご用意しています。
また、販売時の戦略・戦術の講習も多額の経費を掛け学習し身に着け、皆様にご提供しています。
しかも、マーケテイングとセールスもその専門家の指導を受け、物件の魅力アップ法も数々採用し売却時に施策しております。
おそらく教育にここまで多額の経費を掛けている業者はあまりないでしょう。
コーラルは、仲介手数料が魅力的だけじゃないのです。

最近は、仲介手数料が安い会社も増えてきました。しかし、安い「だけ」の業者に任せるのは、お勧めできません。詳しくは、こちらのコラムをお読みください。

☛ マンションの売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。

㈡売主の状態によりケースバイケースとしてかかる費用

仲介手数料以外に安くできる可能性のある費用は・司法書士報酬

実は、マンション売却仲介時などに最も抑えることのできる(安くなる可能性のある)費用は手数料であることはご理解いただけたと思いますが、ただもうひとつ安くなる可能性のある費用があります。

それは、司法書士報酬 です。

実は、司法書士が業務を行ったときに受ける報酬については、平成15年から司法書士報酬基準が廃止され自由化され各司法書士が自由に定めることになっていて、その額や算定方法・諸費用を明示し、依頼者との合意によって決定するよう司法書士会の会則で決まっているのです。
報酬基準が廃止されてからは、司法書士法施行規則や司法書士会の会則、司法書士倫理で、

司法書士法施行規則(報酬の基準を明示する義務)
第二十二条 司法書士は、法第三条第一項各号に掲げる事務を受任しようとする場合には、あらかじめ、依頼をしようとする者に対し、報酬額の算定の方法その他の報酬の基準を示さなければならない。

司法書士会会則(報酬の明示)
第104条 会員は、依頼者に対し、その報酬の金額又は算定方法を事務所の見易い場所に掲示するなどして、明示しなければならない。

司法書士倫理(報酬の明示)
第20条 司法書士は、事件の受任に際して、依頼者に対し、その報酬及び費用の金額又は算定方法を明示し、かつ、十分に説明しなければならない。

とされています。


たぶん、マンション売却時、売主は売却仲介を依頼した不動産業者から言われた司法書士報酬をそのまま鵜呑みにして黙って全額支払っておられる方が殆どでしょう。
もしその報酬額に少々高いのでは?とかの違和感が有っても、司法書士の報酬計算書を提示されたらそのまま支払うことが通例でしょう。
ですが、ここに大きな費用節約のチャンスが隠れているのです。
上記でご説明しましたが、司法書士の報酬額は算定方法・諸費用を明示し、依頼者との合意によって決定するようになっているのですから、是非、売却時の諸費用として司法書士の報酬を提示されたら一度「少し安くならないか」と交渉してみてもいいのではないでしょうか。
私の経験上では、多少安くしていただける司法書士さんが多いです。

さて、以下では費用は安く抑えることが出来ることが分かったところで、全体をみていきましょう。

住宅ローンを全額繰上返済するときの手数料

住宅ローンを返済し終わっていなくても、マンションを売却することは可能です。
ただし、物件引き渡し時(通常は売買のご決済時)までに(根)抵当権が抹消(解除)されていることが条件になります。
(根)抵当権を抹消するには、住宅ローン全額を繰上返済で完済しなければなりません。
また、マンション売却で全額繰上返済する場合、金融機関で手数料などが掛かる場合が有ります。
あなたが利用している金融機関によって、残っている住宅ローンを繰上返済するときの手数料は異なりますので確認しましょう。
下記にいくつかの金融機関について手数料と注意点をまとめてみましたので、全額繰上返済するときの参考にしてみて下さい。

♦三菱UFJ銀行(旧三菱東京UFJ銀行) 詳細は ここ⇒繰り上げ返済について  
期限前完済する場合には、次の手数料が必要です。

インターネット(*1)テレビ窓口窓口
16,200円21,600円32,400円

                    
※銀行への手数料の他に保証会社事務手数料10,800円が必要です。保証会社事務手数料は、保証会社からお客さまへお返しする保証料(戻し保証料)の範囲内で差し引かれますので、別途持ち出しは必要ありません。
※保証料の支払方法が利息組込み型の場合、原則として戻し保証料はありませんが、別途支払うこともありません。


♦三井住友銀行 詳細は ここ⇒繰り上げ返済について  
期限前完済する場合には、次の手数料が必要です。

インターネットバンキング(SMBCダイレクト)(※1)窓口パソコン(※1)窓口書面
5,400円10,800円21,600円

※全額繰上返済日当日に抵当権抹消書類が必要な場合は、必ずお取引店にあらかじめご連絡の上、店頭窓口(書面)にてお手続きください(担保不動産の売却、他の金融機関へのお借り換え等)。
インターネットバンキング(SMBCダイレクト)・窓口の専用パソコンでのお手続では抵当権抹消書類は後日郵送となり、お時間(1ヵ月程度)がかかりますので注意が必要です。
※ご融資時に保証料を一括でお支払いいただいた方は、繰上返済に対する未経過分の保証料を保証会社所定の方法で算出の上、お手続後1ヵ月を目処にお客さまの口座へ返戻されます。
なお、全額繰上返済、窓口(書面)における一部繰上返済の場合は、保証会社手数料(10,800円<消費税込>)と振込手数料を差し引いて返戻されます。
金利に上乗せして保証料をお支払いいただいている方につきましては、返戻する保証料は発生いたしません。


♦りそな銀行 詳細は ここ⇒繰り上げ返済について  
りそな銀行で期限前完済する場合には手数料が必要な場合が有りますが、その手数料額は金融商品(住宅ローン商品)の種別により異なります。
詳細は、りそな銀行のサイトでご確認ください。
尚、下記の住宅ローンの全額繰上返済手数料は、インターネットの取り扱いはありませんが、パソコンテレビ電話と店頭窓口による手続で無料となります。
♦りそな女性向け住宅ローン「凛」「凛next」
♦りそな女性向け借りかえローン「凛」「凛next」
♦りそな「すまい・るパッケージ(フラット35)」

保証料のお支払い方法について「一括前払い型」をご選択された方が繰上返済をされた場合、一括前払いいただいた保証料のうち、保証会社所定の計算方法により保証料をお戻しされます。その際に、戻し保証料の範囲内で保証会社手数料10,800円(消費税等込み)および振込手数料を差し引かせていただきます。なおインターネット(事前加入必要)でのお手続きの場合、保証会社手数料は無料です。


♦「フラット35」(機構買取型)
融資金の全額を繰り上げて返済するときは、繰り上げて返済される1か月前までに、ご返済中の金融機関(融資のお申込先の金融機関)に申し出をする必要が有ります。
なお、この手続に手数料はかかりません。
住宅ローンを繰上完済される場合、機構団信特約制度から脱退されるときには、お支払済みの特約料のうち未経過の保障月数に相当するものとして機構が定める金額が返戻されます。

♦住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行ネット専用住宅ローンの全額繰上返済は、変動金利期間中の場合0円、固定金利特約期間中の場合1契約につき 32,400円(税込)になります。



マンション売却時には、住宅ローンを全額返済する必要がありますが、最適なタイミングは時期や残債額によって異なります。
金融機関に相談する前に、まずは信頼できる仲介業者に相談することをおすすめします。

住所変更に伴う費用

マンション売却に伴って住所変更に関する費用が発生することがあります。
どういう場合に発生するかと言うと、転勤のため売却するマンションから転勤先の住まいへ住所移転手続きをしている場合や、買い替えに伴い先に新居住先へ住民票を移動したりした時などが該当する可能性があります。

売買による所有権移転登記には売主の印鑑証明書が必要で、その有効期間は取得日から3カ月以内のものという決まりがあります。

従って、売却するマンションの購入時に、所有権登記した住所と印鑑証明書に記載ある住所が一致していて、しかも取得後期限内のものであれば、この住所変更に伴う登記をすることは無いのですが、しかし期限が切れていた場合や、そもそも転居前に印鑑証明書を取得していなかった場合、売却するマンションの登記上の住所を変更して新しい印鑑証明書の住所と一致させる必要がでてくるのです。

このとき、住所変更登記費用として司法書士に依頼する手数料がおおよそ10,000円~20,000円ほどかかります。

マンション売買における所有権移転登記手続きは、そのマンションを管轄する法務局(登記所)で行うのですが、そのとき登記申請書の印鑑と印鑑証明書の有効性を確認する事が必要になることから、印鑑証明書の住所と売却する物件に登記された住所が一致しないと、売主がそのマンションの所有者であることを判断できないということが起こるのです。

従って、もし買い替えに伴うマンション売却の場合には、印鑑証明書は3カ月間有効(売却期間がそれ以上かかると、引越し前に取得した印鑑証明書は無効となるため注意してください)ですので、くれぐれも先に新居住先へ住民票を異動したりせず、転出届を出す前に印鑑証明書を取得しておきましょう。
尚、先に新しい転居先へ住民票を移動させた場合、前の住所で登録した印鑑証明書は取得できなくなるので注意しましょう。

売却時の税金・利益&損失と確定申告について

マンションなど不動産の売買は、税金も大きな費用となります。税金は売却時の制度や法律での取り決めがかかわるため、少々難しくなります。運用を間違えたら大きな損を出すこともあります。できれば損したくありませんよね。ここでは、売主の売却時税金について理解の助けとなる制度とその運用や、確定申告について解説します。

売却時にかかる税金のキーワード

マンション売却時や一戸建て売却時の税金キーワードは国税と地方税があります。

消費税

マンション売却時や一戸建て売却時には消費税の取り扱いにも注意が必要になります。
不動産業者への仲介手数料や司法書士報酬、金融機関への融資手続きの手数料などには、2019年4月現在8%(そのうち1.7%は地方消費税)、2019年10月以降では10%へ移行予定の税率が課税されます。

この中では不動産業者に払う仲介手数料が最も大きい額になるでしょう。つまり、物件を高く売れば売るほど、仲介手数料も消費税も高くなります。

売却金額×3%の場合と、売却金額×1%の場合とでは仲介手数料額も大きな違いとなり、従ってこの消費税額も数万円も違ってきます。
詳細は ⇒ マンション売却時、一戸建て売却時の消費税へ

印紙税(国税)

マンション売買契約書には、必ず収入印紙が必要です。2019年現在、軽減税率が採用されています。

今だと安い。収入印紙の軽減税率

出典:国税庁ウェブサイト、不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

軽減税率の適用は、2020年3月31日までとなっています。
2018年9月現在、国税庁ウェブサイトにて確認しました。

譲渡所得税・住民税

マンションなど不動産を売って、利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

譲渡所得とは、物件を売った金額から掛かった費用などを引いたもので、利益(譲渡益)が出る場合があります。

マンションを売却した場合には、翌年3月15日までに確定申告が必要です。
利益が生じた場合には、その利益に対して譲渡税がかかりますが、税率は、不動産の種類や所有期間などによって異なります。


【税額の計算方法】ご参考までに。
計算式 税額=(譲渡価格-取得価格-諸費用-特別控除)×税率(※)

(※)税率には2種類あります。
譲渡した年の1月1日における所有期間によって変わります。
 5年を超える場合…税率20%(所得税15%+住民税5%=20%)
 5年以下の場合…税率39%(所得税30%+住民税9%)
 
税率が軽減される特例があります。例えば、
・居住用資産を譲渡した場合(3000万円の特別控除)
・優良住宅地の造成等のために土地を売った場合


詳しくは、お近くの税務署におたずねください。
国税庁ウェブサイト(東京都)
https://www.nta.go.jp/index.htm


税率の計算方法

税額=(譲渡価格-取得価格-諸費用-特別控除)×税率
  譲渡した年の1月1日における所有期間が
   5年を超える場合・・・税率20%(所得税15%+住民税5%=20%)
   5年以下の場合・・・・税率39%(所得税30%+住民税9%)


税率が軽減される特例

特定の場合に、軽減税率が適用されるケースがあります。
  -居住用資産を譲渡した場合の3000万円特別控除
  -優良住宅地の造成のために土地を売った場合        など

 

マンション売却にかかる税金、もっと知りたい方は

こちら、→マンション売却に係る税金 をご参照ください。


引越し費用

引越し費用については、心得ておくべきは繁忙期を避ける事でしょう。
特に最近引越会社の作業員の不足が問題となっています。
3月、4月の引越しシーズン繁忙期では料金より引越会社の確保が出来ないという問題も起こっています。
もし確保できたとしても、料金は高くなること間違いないです。

引越しが長距離となる場合、費用が高くなることになります、この場合でも費用をとにかく安く済ませたいという方は、他の人の荷物と一緒に運んでもらう「混載便」をお勧めします。
この混載便では、引越しの日程を選べないことや、荷物の紛失リスクが若干高まることなどに注意が必要です。
もうひとつ引越し費用を抑える方法としては、引越しの日程を引越会社任せとする「帰り便」というものを利用すると良いでしょう。
これは引越しを終えて帰るトラックを利用して、荷物を運んでもらうというサービスです。

㈢少しでも高く売りたいときに考えたい価値アップのための費用

マンション売却時のインスペクション費用

通常、売主にとって、マンションを売るときの最上位な課題は「少しでも高く売ること」です。
しかし、日本では新築神話ともいわれるくらい中古マンションより新築マンションを好んで買うという傾向が他の諸国より高いともいわれています。
その理由は、買主は、欠陥、キズなどのを抱えている可能性がある中古マンションを購入することにためらいがあるからです。
また、新築マンションにもし欠陥、キズが見つかった場合や、発生した場合には売主(通常は不動産業者)の保証があるのですが、しかしながら中古マンションにはしっかりした保証が無いという現状があります。

だから、購入検討者は中古マンションより新築マンションを好み買うという事が起こります。
では、この状況をどうすれば変えることができるのか?
そのことを解決するための施策として登場したのが建物状況検査(インスペクション)なのです。
このインスペクションで、中古マンションの性能に関する客観的な性能保証を担保しようという事になったのです。

具体的なこととして、2018年4月に改正宅建業法が施行され、媒介契約締結時にインスペクションの説明義務が促されることとなりました。
既にインスペクションはアメリカでは普及していましたが、日本では2018年4月以降、業者が売主や買主に対してホームインスペクションについての説明をしたり、事業者の紹介ができるかを告知したりすることが義務化されたのです。

このホームインスペクションは、ホームインスペクター業者が携わることとなり、その費用については、事業者や対象となるマンションによって大きく異なっています。
日本ホームインスペクターズ協会によると、マンションでは目視による一次診断で「5~6万円前後」、機材を使用する詳細診断の場合には「10万円以上」になると掲載されています。

このホームインスペクションの実施は今のところ義務ではなく、業者から売主や買主に対して行う以下のことについてのみです。

•ホームインスペクションについて説明をすること
•既にホームインスペクション実施済ならその調査結果を説明すること
•売主と買主が建物の状況について書面で確認すること

業者によるこれらの対応は、媒介契約・重要事項説明・売買契約の3つのタイミングにわけられます。従って現実には実施に対応していない業者も現在多くあります。

尚、コーラルではこのホームインスペクションの教育と専門家提携を積極的に進め、他業者に先駆け効果をあげる具体的な施策を持っていますのでご安心ください。

インスペクション費用を節約する方法

インスペクション費用を負担するのは、基本的に依頼した側となります。
但しマンション売買時の条件交渉によっては、買主が依頼したいといったときの調査費用を売主が負担するケースもあります。
買主は安心してマンションを買いたいがため、インスペクションを入れることで買い意欲が上がることがあり、コーラルでは積極的に少しでもマンションを高く売却成約するためにインスペクション実施を提案し、購入検討者の購入意欲を高めているのです。

インスペクション費用を節約するためには、不動産業者選びが重要です。
インスペクションの基礎教育を受けていない業者では、後々のインスペクション費用が変わってくる事があるのです。
そのため先にも書きましたが、まだまだ現実には実施に対応していない業者も多数ですので、まずは査定時などで複数の業者を比較しましょう。
なお、コーラルはインスペクションの基礎教育に十分費用と時間を掛けているのでご安心ください。

マンション売却時の瑕疵担保保険料(個人間売買用)

ハウスクリーニング費用、リフォーム費用

マンションの売却価格を高くするために、売却前にリフォームすることを検討する売主がおられますが、室内が重度の損耗が無い限りハウスクリーニングを行うだけでいいです。
蝶番などが破損していたり、ドアノブなどが壊れていたりした場合は、補修はした上で販売活動したほうが良いですが、購入者はリフォームやリノベーションを前提に物件を探すことが多いため、室内の見た目が綺麗になるだけで、売買価格の値下げ要求を回避できる場合も多々なのです。

リフォームした分の費用は、マンションの売買価格には反映されることは少ないのですが、しかしクリーニングに費やした費用以上に売買価格を高めることは多々あります。

従ってハウスクリーニングを実施する価値は高いといえるでしょう。
特に水回りの汚れは目立つため、高圧洗浄などで綺麗にしておくと購入検討者の印象は良くなります。

なお、費用は業者によっても違ってきます。

ハウスクリーニング費用は繁忙期には割高となるため、この時期を避けたほうが良いです。また複数社に見積もりを出すことがポイントです。
年末の大掃除シーズンなどは、ハウスクリーニング会社は忙しくなるので料金を引き上げることもあり避けたほうが良いでしょう。
また引越しシーズンの3~4月も同様に繁忙期となるため料金が高くなるので避けましょう。

さらに損しない!返ってくるお金も要チェック!

マンションを売る際に、売主様にお金が返ってくるケースがあります。

返金手続きが必要なものもありますので、損のないよう、コーラルと一緒に確認していきましょう。

手続きが必要。火災保険と地震保険

住宅ローンを利用すると、多くの場合、ローンを依頼した銀行の指定する火災保険と地震保険に加入する場合がほとんどです。

マンションの売却に伴い、期間内で解約した場合、未経過分の保険料の返金が可能です。

注意!!

返金には、解約の申し出が必要です!!



売主様が保険を解約することを、銀行から保険会社に知らせることはまれです。保険会社には、売主様の申し出以外に、解約の必要を知る方法はありません。

必ず、解約手続きをしましょう!

団体信用生命保険料

この保険料は、銀行の費用負担で加入しているケースが多いです。銀行負担の場合、返金はありませんが、個人負担での加入の場合、返金がありますので、銀行に確認しましょう。

住宅ローン保証料

住宅ローンを利用して、マンションを購入する場合、通常は銀行指定の保証会社の、保証システムへの加入が必須となります。
これを、住宅ローン保証料といいます。

住宅ローン保証料を一括前払いしている場合、住宅ローンを途中で一括返済すると、ローン保証料の未経過分が返金される場合があります。

返金の可能性や、返金額は、サービスによって異なりますので、保証会社への問い合わせが必要です。

ネット銀行のケース

ネット銀行は、住宅ローン保証がない場合がほとんどです。代わりに、ローン取り扱い手数料が高額になっています。

精算金

税金(固定資産税など)の清算

お持ちのマンションを売った場合、そのマンションにかかる固定資産税、都市計画税等の年税額を、引き渡し日を基準に日割り計算し、買主と精算します。

(例)
1月1日を起算日、引き渡し日を10月1日とした場合

1月1日~9月30日まで・・・売主負担
10月1日~12月31日まで・・・買主負担 →精算金として、買主より受け取る


管理費、修繕費積立金の精算

マンション売却の場合、管理費、修繕費積立金の精算は必ずあると思ってください。
精算方法の基本は、固定資産税の場合と同じですが、管理費や修繕費積立金は、月ベースで日割り計算して買主から売主へ支払う方法で精算します。

マンション売却仲介時・手数料などの諸費用 まとめ

ご自身の思い入れのあるマンションや一戸建てを売るなら、有利に、高く売りたい、損したくない、というのはお客様の共通の思いです。
お金は大事なものです。ましてや、ご自身の住まわれたマンションなどの物件を売るともなれば、思い入れもひとしおでしょう。
税金など避けられない費用もありますが、上限が決まっているだけの業者への手数料など交渉次第で安くできたり、もともと手数料を魅力的に設定したりして費用を安くしている業者もあります。

手数料がマンション売却時の費用割合で大きなウェートを占めることから、コーラルのように「手数料を値引きします!」とか「手数料が無料や0円!」などをアピールしている不動産仲介会社に目を奪われがちですが、この手数料だけに目を奪われないようにしましょう!

手数料ばかりに目を奪われ、肝心かなめの売却金額が低くなったりとか、手数料以外の名目で費用請求されるとかなどで損をしてしまっては元も子もありません。

手数料が安ければいいといわけではありません。
いくつかの業者をしっかりと比較し、最終的にはその業者の担当者を見て、信頼できる業者や担当者を選ぶようにしましょう。

コーラルは、マンション売却仲介時の費用で、一番高い費用の手数料を業界一魅力的に提供している自負がありますが、一番安いと言うわけでは無いかもしれません。
ただ、それ以外でも、マンション売却時の戦略面と戦術面で圧倒的に得をして頂こうと営業努力をしています。

マンションを売却するなら仲介手数料などの費用は安くしたいものですが、しかしそれには比較が一番の近道です!!
ぜひコーラルを比較検討して頂く為に、コーラルの無料査定をご依頼いただき、その他の業者とは一括査定サイトで査定依頼してみてください。

コーラルのオールインワン売却の凄さが解るはずです。

コーラルへのマンション査定ご依頼は、

無料査定


マンション売却手法も、マンション売却時諸費用総額の安さも自信があるから比較してほしい!

マンション売却成功のカギは、マンション売却を得意とする不動産会社に出会うことです。
そのためにも、マンション売却時の査定額はもちろん、仲介手数料など諸費用も売却手法も必ず比較検討して売却を任せる業者&担当者は決めましょう!そうしないと必ず後悔します。

コーラルは、自社サイトからのお客様のマンション査定ご依頼が多く、HOME4Uさんをはじめとした一括査定サイトに参画しておりませんが、マンション売却時の諸費用も比較して決めたいというお客様にはぜひNTTデータ スマートソーシングが運営する不動産売買・不動産情報の総合サイトHOME4U(ホームフォーユー)がセキュリティも安心でおススメです。もしよかったらお試しください。

HOME4Uはこちらから ↓↓



マンション売却時の 諸費用 で一番高いものが 仲介手数料 です。
コーラルはこの仲介手数料を業界一魅力的な金額で提供しています。
しかも、売却時のマーケテイング&セールスは折り紙付きです。




コーラルのマンション売却手法

※「中古マンションを高く売るコツ」や「マンション売却の失敗しないタイミング」、「マンション売却時の後悔しない査定について」をお探しの方は、別のページで詳しく解説しています。
☛ 中古マンションを高く売るコツ
☛ マンション売却の失敗しないタイミング
☛ マンション売却時の後悔しない査定について