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海外在住者や海外赴任中の方(日本国内非居住者)の不動産売却について

更新日2020-06-27 (土) 10:23:52 公開日:2013年9月26日

ここでは、海外在住者や、仕事で海外赴任されている方(日本国内非居住者)が、日本に所有されている不動産の売却で困らない為に、どうやって売却したらいいのかを纏めてみました。

解説する内容は、

◎販売(売却)を任せる不動産業者の選別
◎販売開始時に必要な書類
◎売買契約・売買決済方法と必要書類
◎納税方法とその注意点

などについてまとめてみました。

おそらく海外在住の方の日本国内不動産の売却依頼数では、トップクラスにあると言える年間約30件以上、総数350件以上の不動産売却実績がある不動産売買専門のコーラルが、数多くの経験から有している海外赴任時や海外滞在時のマンション・戸建て住宅など不動産売却の方法をご説明します。

ここだけ読めば、海外在住者や海外赴任者の不動産売却は『大丈夫!』という読み応えになっています。

★目 次【海外在住者(日本国内非居住者)の、日本に在る不動産の売却方法】★


海外滞在中、海外赴任中の不動産売却

海外赴任を勤務先から命じられたとき、また自身の夢や目的達成のため日本から諸外国へ移住したとき、日本にご自身所有のマイホームがあったり、また海外移住後に相続などで日本の不動産を所有する事になった時にはどうしたらいいかとても迷うものでしょう。
私も実は航空会社勤務の時に、海外勤務を命じられた先輩社員がいましたが、その先輩が一番迷った事が日本にあるマイホーム(マンション)をどうしたらよいかでした。

海外赴任の場合、日本国内の転勤と違い何かあってもすぐに対処が出来ません。
しかし、とても気に入って買ったマイホームです。すぐ手放すなんて判断も出来ないものです。
ただ、そうだとしても赴任準備期間はあっという間に過ぎ去ってしまいます。

さて、今、そういう悩みを抱いている方は年々増え続けています。
にもかかわらず、なかなか何処に相談したらいいのかわからないのが実情なのです。赴任地へ飛び立つ日も間近になると、ついには会社から紹介された仲介手数料とその他業務料の高い不動産業者に売却を任せるようになるのです。
海外に赴任した後でも、売却仲介手数料が格安で、しっかり仕事も業務も任せれる不動産会社を知っていたら、何百万円も損しなくて済むのにです。

しかし、赴任まで時間は多くは有りません。
そんな中、では、いったいどうしたらいいのでしょう?
と言うわけで、早速そういった悩みの解決法をご紹介しましょう。

海外赴任時、海外転居時の自宅マンションの対処法


海外在住者でも『非居住者』かどうかで不動産売却方法が変わります!

まずは、基本中の基本。 ここで言う海外在住者を専門用語では日本国内『非居住者』と言って区別していおり、どういう人を言うのかを知って頂きます。
『非居住者』かどうかで、その売却方法に大きな違いがありますので、くれぐれも基本をご確認ください。

『日本国内非居住者』とは⁉

「非居住者」とは、その定義が国税庁HPに記載されており「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
具体的には、日本国内に「住所」を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人を「居住者」と言い、それ以外の個人を「非居住者」と規定しています。言い換えれば日本国内に住所がなく、かつ、現在まで引き続いて1年以上日本国内に居所がない人のことを「非居住者」と言い、海外在住が1年未満の場合は長期の用事で日本を離れている人という扱いをうけ、日本国内のルールが適用されるという事になります。

この規定から海外に1年以上長期転勤中や滞在中などの日本人も「非居住者」に該当し、日本国籍でありながら、外国のルールに則って生活しているとみなされます。

また日本に住んで1年以上の外国人は「居住者」として扱われますが、雇用契約等で日本での滞在期間が1年未満であることが明らかなときは、「非居住者」として扱われる可能性があります。

更に日本国内に主たる事務所や本店がない「外国法人」も同様にこの規制の対象になります。

もし海外在留期間が1年未満の人、また、まだ日本国の住民票に登録されている人が海外滞在されている場合は、一般的な売却の流れと売却時必要書類で対応可能となります。

そもそも賃貸にしたらいいのか売却が良いのか⁉

以前、ここでは海外在住者の不動産活用として賃貸が良いか、売却したほうが良いのかを簡単にご説明していましたが、昨今、アベノミクスの効果もほぼ終わり、また新型コロナウイルスによる情勢変化も有るので、簡単に解説する事が出来なくなっています。
ゆえに、別項で詳細解説しますので、そちらでご確認頂ければと存じます。

☛『日本国内非居住者』の、日本に在る不動産は賃貸が良いか、売却が良いか⁉

では、以下では売却を選択した方のために、その方法を説明させていただきます。

海外(日本国以外)居住中(赴任中)の方の不動産売却

ー日本に「非居住者」が、日本国内不動産を売却する方法ー

海外在住の方の売却法

最近、不動産売却(マンション売却・一戸建て売却)理由の中で、とても多くなっているものが『海外転勤』による売却です。

そもそも、海外に居住したまま日本国内の不動産を売却できるのか?

結論から言いますと、『出来ます』。

ここでは、日本国以外の地(海外)に住むようになった場合や、また、やむなく海外転勤した後の不動産売却について、日本国内にある自宅(マンションや一戸建て)を売却する方法をご説明いたします。
また海外生活が長い「日本人」や「外国人」など『日本国内非居住者』が不動産を売却するときの販売活動と売買契約、必要書類、納税方法の注意点などについてまとめてみました。

手続きが煩雑になる場合が、日本国内にいる時よりは少々有ります。
尚、手続きが煩雑になるのは購入者が見つかり、売買契約から物件の引渡しのプロセスに進んでからとなります。


販売(売却)を任せる不動産業者の選別

さて、ここで言えるとしたら、海外からの依頼だからといって、広告活動や条件の交渉で売主が不利になるようなことはありません。ということです。

不動産会社の中には売主様が海外にいるからということで、売却に手を抜いたり、進捗情報のご報告をしなかったり、ひどい場合は不動産会社にとても有利な金額で売却話をしていたりするところもあります。
海外におられる場合、不動産会社の売却活動チェックは難しいことが現状です。
しかし、必ずチェック出来ますので、諦めることがないようにしましょう。

海外在住のご売却の場合、まずは不動産会社にEメールや電話などで「所有者が海外在住であり、日本国内の不動産売却依頼に対応してもらえるかどうか」を確認する必要がります。

コーラルは対応しており、年間何件も対応させて頂いておりますのでご安心ください。

以下では、売却を任せようとしている不動産業者が慣れてるかどうか、確かめる方法をここではご紹介しておきます。
下記事項を、まずは不動産会社にご納得されるまで聞きましょう。

① 海外在住者の不動産売却を年間、何件くらい受任し、成約しているか⁉
② 業務連絡はどのような方法で行うのか⁉
③ 販売開始時、売買契約時、売買決済時に必要な書類は何か⁉ またどう集めたらいいか⁉
④ 売買契約時や決済時に契約に立ち合えない時、どのような対処が可能か⁉
⑤ 売主本人の売却意思確認はどのようにするのか⁉
⑥ 今借りている住宅ローンの返済手順はどのようにすれば良いのか⁉
⑦ 売却後に有る確定申告時はどのようにすれば良いのか⁉

これら一連の質問に的確に答えれるかどうかで、その不動産会社に売却を任せて良いかどうかを判断すべきです。
では、具体的に確認していきましょう。

① 海外在住者の不動産売却を年間、何件くらい受任し、成約しているか⁉

やはり、まずは『日本国内非居住者』の不動産売却受託件数と成約件数は重要です。
0件ならまず難しいでしょう。また1件や2件程度だと安心できません。
やはり年間10件以上の受託と、9割以上の成約が目安になると言えます。

② 業務連絡はどのような方法で行うのか⁉

とても大切な要素です。
海外にいるのですから、会うことができません。しかし、業務連絡は密に取る必要はあります。このことからどういう手段でスムーズに連絡が取れ合うのかが重要なのです。
昨今では、zoomも有り、またスカイプなども有ります。また国際郵便もとても簡単なのですから、これらが導入されていなかったら問題です。

③ 販売開始時、売買契約時、売買決済時に必要な書類は何か⁉ またどう集めたらいいか⁉

不動産売却には多くの必要書類が有ります。しかも海外在住時は日本国内在住とは必要な書類が違いますから、この取得方法が解らなければ全く話になりません。
ゆえにどのような必要書類が有り、どのように取得するのかを説明できるかどうかはとても重要です。

④ 売買契約時や決済時に契約に立ち合えない時、どのような対処が可能か⁉

海外在住や赴任中なのですから、簡単に売買や決済に立ち合うなど出来ないでしょう。
従って、売買契約時や決済時に売主ご本人が契約に立ち合えない場合の対処法は事前確認しておきたいものです。

⑤ 売主本人の売却意思確認はどのようにするのか⁉

不動産を売却する場合、司法書士による売主様ご本人であることの確認と、売却する意思の確認はとても重要です。
この確認は、不動産会社の担当者が行っているから他には行わないと言うわけにはいきません。
売買決済時には必ずご本人様のこうしたご確認が絶対条件なのですから、この方法が説明できない不動産会社は売却依頼しないほうが良いです。

⑥ 今借りている住宅ローンの返済手順はどのようにするのか⁉

売主様がもし住宅ローンを借りてまだご返済中で有る時は、その住宅ローンを全額ご返済し、売却物件に付いてる抵当権設定登記を抹消(消す作業)しなければご売却できません。
ただ、全額返済する(完済と言います)からこの抵当権を抹消してほしいと銀行に言っても、ただそれだけで銀行の手続きは済まない場合も多々なのです。
ゆえに、ローンの完済方法と抵当権抹消する際の手順を具体的にご説明できない不動産会社には任せるべきではないのです。

⑦ 売却後に有る確定申告時はどのように対処すれば良いのか⁉

海外在住者が不動産を売却する時、ちょっとややこしい手続きになるものの一つとして売却益(損失)の確定申告と納税(還付)があります。
この手続き方法を知らないと、後々大変な事態になりますから、事前に税金手続き方法を教えて頂くようにしておくべきなのです。

以上、売却を任せる不動産業者選別法を解説しましたが、ご安心ください。
コーラルは全ての面で多くの解決実績があり、しかも売却時の手数料もお安くさせて頂いておりますから、不安なくお任せして頂けるはずです。

では、以下では一般的な販売開始時に必要な書類について解説していきましょう。

販売開始時に必要な書類

海外在住者のマンションの具体的売却法

売却の進め方については、売主様が売買契約時と売買決済時に出席出来るかどうかで進め方が変わります。

売主様が、帰国して手続きを行うことが出来るときは代理人は立てる必要はありませんが、帰国できない時は日本国内におられる代理人(例えばご親戚、知人友人など)を立てて売買契約締結の権限を委任することになります。

ご本人が売買契約&決済に出席できる場合

売主様は、売買契約時に不動産権利証(登記識別情報通知)と印鑑証明書と実印が必要になりますが、海外赴任などにより海外移住届を提出した場合、印鑑証明書が無くなりますので自動的に実印の証明が出来なくなります。
また、ご所在を確認する住民票も無くなります。
従いまして長期の海外赴任時や、海外在住時にはそれに代わるものが必要になります。具体的には実印に代わるものがサインで有り、印鑑証明書に代わるものがサイン証明書ということになり、住民票の代用になるものが在留証明書となります。

海外公館(日本国大使館や領事館)の公使の面前で書くサイン ⇒ 実印に代わるもの
サイン証明書 ⇒ 印鑑証明書に代わるもの
住民票の代用になるもの ⇒ 在留証明書


代理人選任の場合

売主ご本人のサイン証明書と在留証明書の他に、代理人に対する代理権限委任状が必要となります。
代理人の選定は誰でも良いというわけではありません。例えば信頼できる友人でも不動産売買時の代理人に選任するのはとても注意した方がいいでしょう。
不動産売買では、通常では考えられない大金の授受があるので、なるべく家族や親族に依頼するほうが良いでしょう。
なお、売買に代理人を立てるときにの代理人に用意して頂きたい必要書類は下記の通りとなります。

代理権限委任状
代理人の印鑑証明書と実印
代理人の本人証明書類(パスポート、免許証、健康保険証など)


注意
売却予定の物件に住宅ローンなどの借入により(根)抵当権設定されている場合には、その借入されている住宅ローンを最終的(売買ご決済時)に全額を繰り上げ返済し、(根)抵当権設定を抹消(解除)する必要が有ります。
この場合、利用されている銀行など金融機関によっては、利用者本人が一度帰国して窓口手続きを求める場合が有ります。
ほぼ98%の金融機関で、利用者本人が帰国することなく代理人での手続きが可能なのですが、但し、必ず一度帰国して手続きを求める金融機関の場合には売却時にご注意ください。
詳細は、ご利用されている金融機関へ売却前に必ずご確認ください。
尚、コーラルでも多数の金融機関の対応状況を把握しており、ご質問を受け付けておりますのでメールでも構いませんのでご連絡くださいませ。


海外在住時売却における最低必要な書類とは



『在留証明書』と『サイン証明書』(別途署名証明書ともいいます)及び『代理権限委任状』です。

『在留証明書』と『サイン証明書』の取得機関



『在留証明書』と『サイン証明書』は、居住先(滞在地)の最寄の在外公館(日本国大使館や日本国領事館)で手続きをすれば簡単に取得することが出来ます。

また、『代理権限委任状』はインターネットでもひな形を取得することは出来ますが、間違いがないように該当物件売買の為だけのものとして司法書士が作成したものを使用することが良いので、あらかじめ司法書士に書面を作成してもらって郵送し、それを在外公館に持ち込むということになります。
また、売買決済には司法書士による意思確認も行うこととなりますので、その打ち合わせも必要となります。

この司法書士については売却を依頼する不動産会社に確認すればスムーズに手配して頂けるはずです。

具体的な売買の流れとは

では、以下では具体的な売買の流れ(段取り)を解説しましょう。

販売活動開始時

販売活動開始時(販売委任時)は、所有者がまだ日本にいるかどうかでその進め方、本人確認の仕方が変わります。
ご本人がまだ海外赴任前の場合、他の不動産売却時と同じようにご本人様と面談し販売の進め方をご説明して、コーラルの任せて頂ける場合は、もう一度司法書士同席の下に売却に必要な書類【印鑑証明書と住民票、媒介契約書、代理権限委任状、本人確認のための書面(免許証・健康保険証・パスポートなど)】等々をご本人様に署名と実印押印して頂きます。

ご本人様が既に海外におられる時は、その環境により進め方に違いが有りますので、その都度弊社コーラルの売却事業部海外在住者専門課にご確認頂ければと存じます。

売買契約及び売買決済の段取り

海外に居住する売主が帰国して売買に出席出来ない場合、売買契約の締結や代金の受領、物件の引渡しについてはご親族など信頼できる人を売主代理人を立てて売買に責任を持たせる必要があります。
この時に必要になる書類が『在留証明書』と『サイン証明書』及び『代理権限委任状』です。
また、これが無いと売買決済時に必ず立ち会う司法書士は売買必要書類の確認、登記手続き(所有権移転登記)が出来ません。
また、これを基に司法書士が適切な手段で売買契約でのご本人意思確認をしますので、この3点は必ず必要なものになります。

所有権の移転登記や、住宅ローンなどを全額返済するときに行う抵当権の抹消登記を、司法書士に依頼する際にも司法書士に任せるという『代理権限委任状』が必要となります。

従いまして、最低2回は最寄の在外公館(日本国大使館・日本国領事館)に出向く必要があります。

これら書類を取得する方法は

司法書士に出す代理権限委任状は通常、印鑑証明書と売主ご本人様の自署実印押印が必要です。しかしながら海外赴任者の場合は日本国内に実印の登録がないため売買移転に必要な印鑑証明書の発行が出来ません。
従いまして、赴任地の最寄の在外公館(日本国大使館や日本国領事館)に出向き、係官の面前で代理権限委任状に売主ご本人自らサインをすることになります。
在外公館(日本国大使館・日本国領事館)はそのサインが間違いなく売主ご本人のものであることを証明する書類を発行してくれます。これをサイン証明書と言います。

サイン証明書(署名証明書ともいいます)

本人の署名、及び ぼ印であることを証明するもので、海外在住の所有者が日本国内の不動産登記手続や相続手続等の際に、印鑑証明書に代わるものとして必要となります。

尚、サイン証明書には『貼付形式のもの』と『単独形式のもの』の2種類が有ります。

不動産会社へ売却依頼される時は『単独形式のもの』のご提出で事足りますが、実際に売買契約決済時には『貼付形式のもの』をご用意して頂かなければなりません。

不動産売買には必ず売買決済という工程があります。
この時に必ず必要になるサイン証明は『貼付形式のもの』となります。
『貼付形式のサイン証明書』の提出を求められたときは、事前に署名する必要がある関係書類を日本から送付してもらって、現地(滞在地)の在外公館(日本国大使館や日本国領事館)に証明してもらう本人が直接出頭し、その書類に係官の目の前で署名及び ぼ印を押すことになります。この証明書が印鑑証明書に代わる本人の署名及び ぼ印であることを証明した「サイン証明書 」として交付を受けることになります。

上記で言う、事前に署名する必要がある関係書類の具体的なものは、所有権移転登記の義務者として司法書士に委任する代理権限委任状があります。
これに署名及び ぼ印を押し、関係書類と認証文と綴り合わせて割印された書面が『貼付形式のサイン証明書』となり必ず売買決済に必要になります。

この他に、「サイン証明書」のみの交付も受けられます(これを単体形式といいます)。こちらは、関係書類、たとえば委任状と署名証明書が別紙に分かれているもので、所有権移転登記に必要な署名証明書としては原則として不適格なので注意が必要です。
ただし、法務局(登記所)によっては、これでも受理してくれるところもありますが。
署名証明書を求められたときは、関係書類との割印形式のもの(貼付形式のもの)か、それとも単なる署名証明書(単独形式のもの)でさしつかえないかをよく確かめる必要があります。
具体的には必ず事前に不動産会社に確認してください。
売却する物件の管轄法務局により対応サイン証明書が違いますのでお調べして教えてくれます(コーラルでは調査後必ずお教えします)。

特に管轄の在外公館がかなり遠いところにしかない場合は気をつけます。 (ただし、日本国内の不動産登記に関する書類については、在外公館に出頭するのが非常に困難な場合には、アメリカであればアメリカの現地公証人による証明書でもかまいません。)

サイン証明書取得のために在外公館( 大使館・領事館)へ行くときの必要書類

1.日本国発行の有効な旅券(パスポート)(日本国籍を有していること及び本人確認ができる書類)
2.署名すべき関係書類 (事前に署名しないで持参する)※1
  (割り印によるサイン証明を希望する場合には、日本より送付されてきたサイン(及び拇印)が必要な書類)
3.手数料(1通につき現地通貨で1,700円相当)

※1サイン証明は「領事の面前で本人がサインしたこと」を確認・証明するための書類なため、書類には事前にサインをせずに持参します。また、郵送や代理人の申請はできません。

※サイン証明書に加え、印鑑証明書も取り扱っている中華人民共和国などの日本国の領事館もあります。


在留証明書

在留証明書は、日本国外に居住(在留)する日本人が外国のどこに住所を有しているかを証明するもので、日本国内の不動産登記手続などの際に、住民票その他の住所証明書に代わるものとして必要となるものです。
また、登記簿上の住所と現住所が相違する場合にはあらかじめ住所変更の登記も合わせて行う必要が生じます。
しかし在留証明書には「前住所」の記載がありません。
この場合、登記簿上の住所地から海外住所へ「移転したこと」を証する日本での最後の住所地での「除住民票」や「戸籍の附票」等を取得します。ただしつながりが不十分であるならばさらに「上申書」を作成するなどの措置も必要となります。

在留証明書は、最寄りの管轄の現地在外公館(日本国大使館や日本国領事館)に旅券、運転免許証、光熱費の請求書など住所を立証できるものを提示して申請することで、「在留証明書」を交付してもらいます。この証明書は日本人である申請人が申請時現在、その外国のどこに生活の本拠となる住所を有しているかを証明したものです。当然、申請者は申請時現在でも日本国籍がある者に限られまていす。また、既に3か月以上滞在し、在留する国あるいは在留地の官公署発行の公文書などで住所が明らかなことが必要です。当然在留届が提出されていなければなりません。

そのため、外国に住所又は居所を定めて3か月以上滞在する日本人は、「在留届」を提出することが法律(旅券法第16条)で義務付けられていますので、必ずその地域所轄の在外公館に速やかに「在留届」を提出しましょう。
在留届は、大使館に直接提出するほか、「在留届電子届出システム(ORRnet) からの申請が可能です。

尚、在留届を提出することで、自然災害や昨今多発するテロなどの緊急事態発生時には、この提出された「在留届」をもとに、在外公館(大使館・総領事館)の、安否確認・支援活動等を受けることができるようになりますので、海外居住者は必ず提出しましょう。


住所の変更証明書として、現住所の証明に加え、以前の住所についても証明が必要なときは、以前の住所を立証できるものを提示します。過去の住所に関しては、現在の住所の直前のもの2か所まで証明してもらうことができます。在留地を離れた後では申請できませんから、帰国、転出の際には、前もって必要部数の在留証明を取得しておきます。この場合は申請人本人が直接出頭することが必要になります。

在留証明書取得申請のために在外公館(大使館・領事館)へ行くときの必要書類

在留届登録時には、事前に以下の情報がわかる物をお手元にご用意ください。

 1.旅券(パスポート)・・日本国旅券番号が必要になります。※同居家族分も含む
 2.戸籍謄本・・本籍地記載の為 (過去6か月以内に発行されたもの。提出がない場合は本籍地の記載ができません)
 3.自宅等連絡先(住所、電話・携帯・FAX、メールアドレス)
 4.緊急連絡先(住所、電話・FAX・メールアドレス)
 5.日本国内連絡先(住所、電話)
 6.同居家族連絡先(携帯、メールアドレスなど)
 7.現在の住所に何年何月以来居住していることを立証する書類''
  (例 本人名義の電気、水道、ガス、電話料金の請求書、住宅、アパートなどの契約書、消印のある本人宛の郵便など。)

在留証明書受領のために在外公館(大使館・領事館)へ行くときの必要書類

在留証明書の発行には、業務量や時期によっては、数日かかることもあります。
発行が必要な場合には充分なる日数を考え申請しましょう。
尚、在留証明の発給条件は以下の通りです。

①日本国籍を有していること(二重国籍を有する者を含む)及び本人確認ができる書類(有効な日本のパスポート等)
②住所を確認できる文書(現地の政府機関が発行する滞在許可証、運転免許証、納税証明書、住所の記載がある公共料金の請求書、現地の警察が発行した居住証明など)
③滞在開始時期(期間)を確認できるもの。
 滞在期間が3カ月未満の場合は、今後3カ月以上の滞在が見込まれることが確認できるもの(賃貸契約書、公共料金の請求書など)
④証明書の「本籍地」欄に、都道府県名だけではなく番地までの記載を希望する場合は戸籍謄(抄)本
⑤手数料(現地通貨で1200円相当程度)

発給には、証明を必要とする本人が出向いて申請しなくてはなりません。しかし本人が大使館に出向けない事情がある場合は、代理人による申請も可能です。
この場合には、証明を必要とする者の所定の委任状などが必要となりますので、くれぐれも事前に在外公館(日本国大使館・日本国領事館)へ確認して間違えの無いようにしましょう。
また、住まいが遠隔地だったり、病気やケガなどの事情で在外公館まで出向くことが困難な場合は、郵送での申請も可能です。
しかし、受け取りは受付した在外公館で行われますので、いずれにしても一度は本人か委任状を受けた代理人が直接出向く必要があります。

在留証明書は、不動産売却のほか、相続の際などにも必要になりますので、
外務省によると「重要な用途に使用されるため,在外公館で申請する方の意思と提出先機関の確認を行うと同時に本人の生存確認を行わせて頂いています」とのことです。
参考:外務省「在外公館における証明」

海外に居住したまま売却をするには、この在留証明書、サイン証明書、代理権限委任状をすべて揃えて日本の代理人へ送付する必要があります。

海外在住者の不動産売却法

海外赴任中のご自宅売却でも、コーラルにお任せいただければスムーズに売却が進められます。

また、海外滞在中における売却で慣れた司法書士の手配も任せて下さい。



まずは、売却専門のコーラルまでお問い合わせくださいませ。

参考

大使館・領事館のサイトへ
在デトロイト日本国総領事館



海外在住時に住まいを売却した場合の税金について

日本に不動産(マンションや戸建て住宅など)をお持ちの非居住者(売主)が、日本国内の不動産を売却して利益が出た場合には、売却時に海外在住(日本に居住していない人)でも所得税が課税されますので確定申告が必要になります。

つまり海外在住中であっても、納税する一定の条件に該当する場合、売買価格の10%(2020年5月1日現在は10.21%)相当額を源泉徴収する義務が生じます。

この場合の納税者は買主になりますので、このことを知らないと後日、突然の税務署からの通知に驚き、冷や汗をかくことになります。

従いまして、この場合において、非居住者(売主)に支払われる金額は、支払金額の89.79%相当額で、残りの源泉徴収した10.21%相当額については、不動産の購入者が対価の支払をした翌月10日までに税務署に前納納付することになります。納付が済みましたら、今度は買主から売主に支払調書を発行します。

これは【非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書】と言うものになり、これを持って売主は確定申告を行い還付を受けることになります。

ただし、不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、購入した個人が自己またはその親族の居住の用に供するためのものである場合には、源泉徴収の必要はありません。

海外居住者が確定申告をするには、納税管理人(海外居住者に代わって確定申告書の提出や税金の納付などをする者)を定め、その者の納税地を所轄する税務署長に「所得税の納税管理人の届出書」を提出する手続きが必要になります。
また、海外居住者は電子申告の「e-Tax」が使えません。
そのため、納税管理人が自分で書類「所得税の納税管理人の届出書」を作成して提出しなくてはなりません。
1億円以上の売買の場合の確定申告の手続きは、専門家である税理士に確認することをおすすめします。

もうひとつ注意すべきことが有ります。それは売主の住宅ローン残債が残っているケースでは、この源泉徴収法を知らないと売買決済時の資金計画が狂って困ることになる可能性があるという事です。

コーラルに売却依頼された場合には事前にお知らせしていますから無いことですが、この源泉徴収方法を知らない不動産業者が殆どですからくれぐれも要注意すべきでしょう。
なお、ご参考までに国税庁の関係記事がありますので確認してみてください。

☛ 非居住者の不動産売却における支払者の源泉徴収義務(国税庁)


海外在住者の不動産売却時税金納付方法

売主が確定申告を行う必要性

売主は不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日までの期間で確定申告をすれば、支払い過ぎた所得税がある場合に限り税金還付を受けることができます。
そのため、次のような場合には確定申告が必要であることを覚えておきましょう。

●不動産売却で利益が出た場合(納税義務があります)
●税金還付を受けれることがはっきりしている場合
●「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用したい場合

※「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は「居住用」の不動産に利用できる制度ですが、自分で住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していれば利用できる可能性があります。

その他大切な事項

実は司法書士にも得手不得手があります。

また、私の知っている司法書士でも登記はやらないと言う司法書士もいます。

海外在住の所有者の売買はとても難しい確認事項が有り、海外在住の所有者の不動産取引における実績が少ない司法書士であれば、この確認事項のところで後手後手になったりもします。

また司法書士は登記費用が一律同額では有りません。割高になってしまう場合も多くあります。
仲介手数料が安い不動産業者に依頼しても、その他の諸費用が高くなってしまうのであれば考えものですよね。
不動産業者に売却を依頼する場合には、司法書士報酬等その他の費用についても確認しておくといいでしょう。
物件の査定評価額と同じくらい、諸費用の比較は大切なのです。

尚、コーラルは司法書士も海外在住の方の売却に手慣れた、経験豊富な司法書士事務所と業務提携しており、万全な体制で臨んでいますのでご安心ください。

私共も推薦します。

司法書士法人プレッジ

海外在住の方の不動産売買は何かと心配なことばかりではないでしょうか。コーラル㈱は海外在住の方からの売買において安心と安全を命題とし、また売買取引において最大の効果を出すことを使命として地道に営業している会社だと思います。
また私たちの知る限りコーラルは、海外在住者から依頼された不動産売買経験がとても豊富です。私共も司法書士として登記手続きの多くを担って来ましたが、コーラルの売買事務手続きの正確さ、売買手法は私からもお勧めできる不動産会社です。
尚、各種登記手続きは司法書士法人プレッジへお任せ下さいませ。

⇒ 司法書士法人プレッジホームページへ

まとめ

海外居住者の不動産売却のことがお分かりいただけた事と思いますが、海外在住の方でも日本国内における不動産売却は可能です。

但し、売主が海外在住時にはその手続きは煩雑で、必要書類や手続きが異なり手順や注意点について知らずにいるとトラブルが生じる可能性もあります。
もし、海外在住で不動産売却を考えているのであれば、くれぐれも先にきちんと下調べをされておくことをおススメします。

尚、不動産売却を不動産業者に任せる場合でも、業者によっては海外在住者の売却仲介をおこなっていないという不動産業者も多のが現状で、もし任せたとしても不動産業者が海外在住の方の不動産売却に手慣れていないと大きなトラブルが生じる可能性もあります。

現在、不動産業者は日本国内に約12万社あると言われますが、しかし、ハッキリ言いますと海外在住者の不動産の売却仲介のプロ不動産業者は一握りしかいないという専門分野でもあるのです。

従いまして、これからさまざまな手続きや、やり取りをされたいというのであれば、海外在住の方の不動産売却に慣れた信頼できる不動産会社を見つけ、早めに動くことをおすすめします。

海外在住の方で、不動産(マンション・一戸建て・土地)の売却をお考えなら、この分野のプロフェッショナルな不動産業者コーラルへご相談ください。
コーラルは、海外在住の方の不動産売却において、年間30件以上の売却委任を受けて成約させている業者です。

また、専門の税理士、司法書士も提携しておりますので、安心してお任せいただけると存じます。

海外在住者の方の売却手続き・事例

二か月ほど前、カナダ在住のお客様(売主)K様より当社サイトへ査定ご依頼と売却ご相談のご連絡をいただきました。
早々、メールにて査定と売却手法についてご報告させていただきましたところ、3日後メールで回答がございました。
さて、K様にご相談いただいた内容は下記の通りです。

●ご相談に店頭にお伺いすることができないのですけれど、大丈夫ですか?
●カナダに移住してもう1年、すでに日本で「印鑑証明書」も「住民票」も取れないのですが売却はできますか?
●現在は賃貸に出し賃借人が住んでいるんですが、賃借人への連絡はどのようにしたらいいのでしょう?
●マンションには住宅ローンが残っています。住宅ローン返済の手続きは日本に居なくて出来ますか?
●マンション管理会社への手続き、火災保険の解約、税金申告はどのようにしたらいいのでしょう?
●例えば各々の連絡が必要な場合はどのようにしたらいいのでしょう?
など。

海外への飛躍

海外にお住まいの場合には、日本におられた場合より何かと不安ですよね。
この不安をコーラルは解決します。お任せください! 
海外在住の方の不動産売却は慣れていないととんでもない事態になることがあります。
連絡もスムーズにいかないなどでイライラも多くなる場合もあります。

しかし、コーラルではとてもスムーズにイライラもなく、連絡も簡単に進んでいきます。
海外に住まわれているご事情の方にこそ、当社のオールインワン売買システムはとても有効です。
上記の件は、全ての手順を、無料のスカイプやライン電話でのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、弊社が日本国内で代理出来る作業は全て弊社で手続きさせていただき売買完了出来ました。

今、お住まいの国での売主様ご自身での手続きも必要ございますが、どのように行うかを詳細説明させていただき、これもまた簡単スムーズに手続きしていただくことができます。

何かと煩わしい海外赴任者、海外滞在者、海外在住者などの日本国内の不動産売却。

その進め方は、通常は無料のスカイプやライン電話、フェイスタイムでのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、弊社が日本国内で代理出来る作業は全て弊社で手続きさせていただきます。
コーラルはこの分野のエキスパートとして、毎月約10件ほどのご相談を受け、懇切丁寧にその手続き方法をご説明しており、海外にお住いの皆様の不動産売却の必ずお役に立つことが出来ます。
ちなみに、K様、びっくりするくらいスムーズに事が進んだことに大喜びしておられました。

私は推薦します。

yamada_パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
コーラルへ何でもご相談してみてください。

山田寛英公認会計士


パイロツト会計事務所 代表(公認会計士、税理士) 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 (中公新書ラクレ)


ぜひ、まずは、無料お問合せからご相談いただければと存じます。

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文責:不動産売却事業部海外在住者専門課
大久保一馬