ホームステージングでマンション・戸建て売買の演出を。お部屋を魅力的に演出する不動産屋のコーラルです。

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ホームステージング＝魅力的な演出　で高額売却へ！

ホームステージングは、あなたの住まい売却を根底から変えます!

ちょとの工夫であなたの住まいは高く売れます。

本当にそうなのです。そのひとつの工夫が『ホームステージング』。

ちょっとしたことなのに、しかし、とても実績が有る高額成約のための「認識の持ち方」と「コーラルの物件演出・ホームステージング」を導入されることで、マンションも戸建て住宅も、とても満足した高額成約が可能。と言うことを皆様ご存じではありません。

ここでは、その『認識の持ち方』と『物件演出の重要性・ホームステージング』について具体的に説明します。また、それに先立ち、これから先の住まいの売却にはどうして物件演出が必要なのかをご説明いたします。

現状売却シーンでの物件演出の主流とは

日本は、ほとんどの方が住まいを買おうとしたとき、まず真っ先に新築住宅（新築マンションや新築分譲戸建て）を検討するという傾向がありました。

欧米と比べ格段に新築購入が主流という事情があり、モデルルームのようにするのは分譲マンションや新築分譲戸建てが大半で、中古物件では主流ではありませんでした。

しかし、現在の日本は人口減少＆更なる核家族化傾向＆良質な中古住宅の出現と、それに伴う空き家の増加という問題に直面しています。

日本での住宅政策は新築重視という傾向もあり、今までは中古住宅の流通政策は採られてきませんでした。

しかし今日、たくさんの良質な中古住宅があちらこちらににあふれています。
この状況の中で早く売るには、ただの「家」を売りに出すのではなく、魅力的な「商品」にしてから売さなければ、中古住宅は資産としても住まうための住宅としても魅力のないものという認識が主流としてありました。

今までの中古住宅は「商品」ではなかったのです。
商品で無いものが売れるわけはありません。そこで考えられた施策が「中古住宅の商品化」です。

“中古住宅を商品にする″って、言葉では簡単に言えますが、実情はとても難しいものです。

そこで具体的な方法として取り入れられた施策が建物検査(ホームインスペクション）と瑕疵保険、またホームステージングなどの各施策です。

建物検査(ホームインスペクション）と瑕疵保険は住宅に安心を付加します。
ホームステージングは物件を競合物件より目立たせたいことを目的としています。

建物検査(ホームインスペクション）と瑕疵保険で住宅に安心を付加し、ホームステージングで魅せる＝「商品」とする事で物件を高く売りたい、売却期間を短縮したいという売主の欲求を追及することが考えられたわけです。

商品というものは素材があり、きれいに包装されて、販売する人や方法があって初めて売れていきます。
商品の売り方はたくさんあっても、素材だけ良くっても「包装」という部分が欠けていたのでは売れるはずがありません。

しかし、現在の日本は人口減少とそれに伴う空き家の増加という問題に直面しています。

その中で高く、新築と競合し中古と競合した中で売るには、今までのようにただの「素材としてだけの家」を売りに出すのではなく、魅力的な「商品としての家」にしてから売りに出すことが必要になってきています。

ホームステージング時に意識すること

マンションを売るのも、また買うのも「人」です。

人が真っ先に受ける物件の第一印象は大変重要なポイントです。
「これはないな」と思われたら、もう二度と購入を検討する物件候補には戻りません。

従って、ご購入検討者の立場で購入検討時「私だったらどこを見るか？」「どんな物件を買いたいか？」を今一度、是非、考えてみてください(^^♪。

大手不動産仲介業者は、最初の現地査定時や媒介契約時（売却依頼時）、この認識の持ち方をなかなか教えてくれません。

しかし、なぜか？、

なぜ教えてくれないのか？。

それは「売主様に喜んでいただく売り方」では無く「業者の為の売買仲介」を基本にした売却にしたいという思いがあるからなのです。

このことは、【ありえない不動産業者の現状とは】でお伝えしていますのでご参照ください。
ここでは「認識の持ち方」についてお伝えしたいと思います。

マンションや戸建て等マイホームを売るときの売主の認識、それは、
あなたの売るマンションは売買する以上、商品であるという事実を認識して頂きたいのです。
また、マイホームを売る場合において重要な事、それは反対の立場の購入する人を考えてみていただきたいという事です。

これをしっかり認識し、『コーラルの売却手法』を導入された方は満足成約を迎えられ大変喜ばれました。

ホームステージング前にやるべきこと

ここに生活感丸出しのお部屋と、反対に内覧時だけでもとちょっとだけ片付いたお部屋がありす。
間取りも価格もお部屋に置いてある調度品もほぼ同じです。

さて、どちらが先に成約するでしょう。

答えは、言わないでもお分かり頂けると存じますが、片付いてるお部屋ですね。

今、このちょっとしたお片付けが出来ていないでお部屋を売っている方が非常に多いのにびっくりしています。
但し、これから先、このちょっとした片付けだけでは成約しないほど販売物件数が多くなってくるのにです。

もう今までの販売術では成約しないのに、まだ旧態依然とした販売手法を採用されているのですから、成約するわけが有りません。

実は、購入検討者は部屋に入って直ぐの玄関で、既に買うか買わないかを決めるといわれています。

その間ざっと約6秒から10秒とも言われています。

玄関が綺麗かどうかでその先にある空間も期待できるかどうかを判断しています。

玄関が汚いと、その先をいくら綺麗にしても、また演出してももう購入には至りません。

玄関を演出すること、それは基本中の基本なことなのです。

玄関が汚いと、その先をいくら綺麗にしても、また演出してももう購入には至りません。また生活感丸出しでもダメです。
また、生活感は他人には受け入れられないと思って頂きたいのです。
でもどう片付けたり、生活感を消して演出すれば良いのか？
それは購入者心理を考えて頂ければ解決します。
購入者心理とは、買おうとしているお部屋は『一生で最も高価な商品を買おうと思っている』ということです。
買う人から見たら、あなたのお住まいは【商品】なのです。
商品を買う以上、見た目も重要ですし欠陥「住宅では『瑕疵』と言います。」なんて考えられません。
ここでは、見た目の重要性をお話ししていきます。

ここでお伝えしたいこと、それは、
どんな商品であれ、それを売るためには【演出】が最重要ということです。

住宅も当然、です。

内覧者が売主には言わないけれども、実際の内覧時に必ずしていること、それは「ここに実際に住んでみたら一体どんな暮らしができるだろう」とイメージすることです。

新築至上主義がまだまだ根強い日本の購入検討者に中古住宅へ、しかも、多々ある競合物件の中から目を向けてもらうため必ずしなければいけないこと。
それは、あなたの家を見に来た人に対して「この物件に住みたい」「自分がこんな家に住んだら幸せになれそうだ」「この物件に住めたらいいな」と思わせることです。

魅せるための工夫は新築物件以上に求められ、物件を高くそして早く売るための重要なポイントなのです。
内覧とは、あなたの家（不動産）を見せるのではなく、魅せるためにあるのです。

あなたは新築マンションのモデルルームをご覧になられたことはございますか？。モデルルームは専属デザイナーが家具やカーテン、置いてある雑貨まで厳選し内覧者（ご購入検討者）に見て頂いていますね。
もしモデルルームがガラ～ンとしていたらと想像してみてください。
自分のそのマンションでの新しい生活感をイメージしづらく、あまり魅力的に映らなくなってしまうことが想像に難くないでしょう。

では、どうしてみなさん居住中だと成約しづらいと思っておられるのか。それは新築マンションなどのモデルルームにはとても出来ないと思っておられるからではないでしょうか。

でも、高く売るにはなにも新築マンションのようなモデルルームにすることはないのです。

空家では絶対出来ないこと、それは購入検討者が新居としての楽しい生活シーンをイメージ出来るお部屋に限りなく近づけ印象付けてもらう工夫をすること、言い換えれば家具をどこに置こうか？、テレビは？、冷蔵庫は？、ベットは？などなどの配置イメージのお手伝いをしてあげることで喜ばれ、そうすれば必ず高く売ることができるのです。

『私の家具やテレビなどではそんなイメージのお手伝いなどとてもとてもできないわ』などと言われる売主様がおられますが、今一度ここで考えてみてください。

ご自分の売却しようとしている住まいを買うかどうしようか見に来る方なのです。
あなたと生活のレベルや環境はそんなに変わらない方が見に来ておられる事を、ぜひ知ってください。

コーラルの演出の１つの形・ホームステージング

現在、中古住宅流通の活性化に向け、さまざまな施策が進められています。
ホームインスペクションや瑕疵担保保険などはお聞きになられた事は有られるでしょう。

ホームステージングも、そのひとつです。

ホームステージングとは、欧米では広く認知・定着している取り組みで、売却予定の自宅の資産価値を高め、より早くより高く売却するために専門コーディネーター(ホームステージャー）が家具や小物を含めたトータルコーディネートでインテリアを魅力的に演出し、不動産売買のお手伝いをするサービスのことです。

ホームステージングは、新築マンションのモデルルームだけに行なわれる訳ではありません。中古物件の売却でも不可欠となります。

ホームステージングは自分でやることも可能なのですが、皆さんそれをご存じでは無いみたいです。
その為、コーラルでは『物語式売却手法』、『５W１H売却手法』の中で軽度なホームステージングを実施しています。

売買場面におけるホームステージングは、コーラルがアメリカやメキシコから導入し、日本の住環境に合せて考案した、内覧の現場で実践している売却手法です。

ホームステージングでは、売却時の片付けや掃除、引越し・保管なども含めたトータルな「家の演出」を行うことにより住宅の価値を高め売却をコーディネートします。

この手法を取り入れている不動産会社はごくごく少数で見当たらない為、この手法を目の当たりにされた売主様はびっくりされます。

また、『物語式売却手法』を実践するために、コーラルでは売却する物件は物件としてだけで見ていません。その物件に住む人の生活を送るシーン（物語）として捉え考えています。

住まいを提案すること。これも内覧時に絶対必要な成約条件です。
これを抑えご提案することが出来ていない不動産業者がほとんどなのです。

住まいを提案することとは⁉

洋服の1枚1枚はその歴史の瞬間を表現しています。
それと同じで、どんな高級住宅でもワンルームマンションでもそこに住んできた人たちの歴史の足跡を表現してきているのです。

不動産業者たるコーラルの販売方法はその瞬間を切り取って内覧される人たちにその選択肢を与えることにあります。

不動産業者は、ホームページや不動産ポータルサイト、チラシなどで提案する室内状況や環境で、ある人の人生を変えることもあります。その為、不動産仲介業はとても素晴らしい仕事だし、とても怖い仕事なのです。

でも、コーラルの社員はこの不動産仲介業務という仕事を誇りに思っています。

『物語式売却手法』、それはコーラルの販売手法のに誇りを持って取り組んでいる手法ともいえます。
『物語式売却手法』の中で行っているこの「コーラルの物件演出・ホームステージング」が成約率を格段にアップさせているのです。

ホームステージングの基本

ホームステージングは、何も難しいことではありません。
実はとても簡単なことから出来てしまいます。

ホームステージングの基本中の基本は、お部屋の『片付け』です。

この片付けには３ステップがあります。
それは「分ける」、「減らす」、「収める」の３つ。

実は今、家の中にモノが入りやすく出にくい時代。
実にさまざまなモノが家の中に有ります。

売るためのホームステージングでの基本で最重要なことは「買主によりよい印象を与えること」です。
そのためには、売主の「多すぎる家財」や個性的すぎるモノ」をなるべく取り除くことです。

内覧を行う場合、内覧者は購入した場合の理想の暮らしを思い描いて、言い換えれば夢を抱いて物件を見に来ます。そのとき物件から売主の生活感が出過ぎていると買主の気持ちが一気に冷めてしまうことが有ります。

この解決のために、売主の生活感や個性を感じさせるモノは減らしましょう。
多くの人が好印象を抱くようなシンプルな空間に変え演出する作業が大切なのです。

家を演出すること=ホームステージングは、多くの人が好印象を抱くようなシンプルな空間にするために、まずは片付けから始めます。その３ステップが「分ける」、「減らす」、「収める」の３つ
なのです。

この「分ける」、「減らす」、「収める」はプロに頼むと多額の費用がかかることもあります。
しかしこの３ステップはコツ掴めば簡単なのです。

コーラルでは、軽微なホームステージングはオールインワン売却手法の中でも実践していますが、その他にも、有料のホームステージングサービスもございます。

コーラルのスタッフはホームステージャーとしてこの片付けのコツや専門性の高いホームステージングもマスターしていますので、是非ご相談して頂ければと存じます。

成約するホームステージングって？

不動産の購入は第一印象が大切です。

新築分譲マンションのモデルルームでは、もし家具やインテリアが無かったらとても印象が違ってきますね。
空間に、素敵な家具やインテリアを配置すれば、プラスの印象を与えることになります。

しかし、中古の戸建住宅やマンションはどうしても傷みや汚れなどマイナス面が目に付きやすいものです。

そこで、その状態を専門家の手を加え、気持ち良い素敵な見える空間に変える方法をホームステージングサービスとしてご提案しています。

ホームステージングサービスで、売却物件を選り良く見せるための家具やインテリアを配置して、モデルルームのように演出します。
しかも、空き家に限らず居住中でも利用可能な方法もあります。

専門家（ホームステージャー）が家具やインテリアをコーディネートして配置しているので気持ちい良い素敵な空間となり、売却物件が実際の生活をイメージできるような部屋に生まれ変わります。

ホームステージングサービスは単なるインテリアコーディネートとは違い、物件の持っている魅力を最大限に引き出すことを目的としています。

売主にとっては早期の売却や希望価格での売却、買主にとっては購入物件の魅力に自然と気づかされるという点で、売主にも買主にもメリットがあります。

ホームステージングの流れ

☆Step1　ご相談・打ち合わせ（物件現地査定時でもＯＫ）

ご相談・より詳細なるご説明は無料です。
間取りに合わせたご予算お客様のご要望などをお伺いいたします。
在宅しながらのご売却にもお気軽にご相談下さい。

☆Step2　ご提案・お見積り（媒介契約締結時前に）

物件の間取りや特徴、ご予算に合わせて、より魅力的に見せるための最適な商品とレイアウトを考え、ご提案とお見積りをいたします。採用するもしないも自由ですのでお気軽に見積もりご依頼ください。

☆Step3　ご契約（媒介契約締結時かそれ以降）

Step2のご提案・お見積りにて、ご納得いただけましたらご契約締結して頂くこととなります。

☆Step4　搬入・コーディネイト（売却活動開始に合わせて）

現地にホームステージャーとともに専門スタッフがお伺いして搬入・トータルコーディネートいたします。

ホームステージングは４プラン

コーラルでは、お客様のニーズに最適なホームステージングプランを４プランご用意して提案しております。

★メジャープラン
お部屋のお片付けがこのプランの基本となります。
演出のための既存の家具配置変更やちょっとした小物（お花やインテリアなど）を配置し演出します。
料金目安としては基本日数1ケ月間で約0円～約30,000円（実費）となります。

★シンプルプラン
流行を取り入れた小物を効果的に配置し、お部屋をオシャレに演出します。
ワンルーム、１DKはもちろん、コストを抑えつつ早期ご成約を目指したい方にオススメです。
料金目安としては基本日数1ケ月間で約30,000円～約50,000円となります。

★スタンダードプラン
高品質な大物家具を中心に、多数のフラワーや流行を抑えた小物で演出を充実させ、トータルコーディネートを致します。
当社のスタンダードプランです。
料金目安としては基本日数1ケ月間で約200,000円～となります。

★オーダープラン
これは在宅中の場合のためのプランです。
各プランの良いとこ取りや、演出のテイスト、グレードなど、最適なプランをお客様と一緒に創り上げてまいります。
料金目安としては基本日数1ケ月間で約300,000円～となります。

※大掛かりなホームステージング術には別途料金が係ります。
　詳細については弊社担当までご確認下さい。

ホームステージング・まとめ

ホームステージングは、中古の住宅のイメージをアップして魅せる術です。
ホームステージングを施しても、絶対に高く、早く売れるとは限りませんが、しかし、少なくともイメージアップにつながるのは間違いありません。
特に同じマンション内に他売り出し中の物件があるなど競合する相手がいるなどのときは、「ライバルに差をつけるツール」として有効なのです。

ただホームステージングは、多少費用がかかるので未だにに二の足を踏む人も多いのも事実です。
ただし、どうしても売れないときには100万円単位での値下げをしなければ新しい反響が生まれない状況や、どんどん販売環境が悪化することを考えると、多少の費用負担は実は大きな金額ではないものです。

マイホームは売るとき商品です。
そのことを考え、買い手にお化粧直しして手渡すという感覚で、ホームステージングを選択肢のひとつとして検討してもいいのではないでしょうか。

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