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不動産売却時における媒介契約の選び方について

更新日2020-02-28 (金) 02:48:11 公開日2017年11月29日

ここではいったい不動産業者と、どの媒介契約で締結し販売を任せたらいいかの解説をしていきます。


専任媒介or一般媒介

★目次★【不動産売却時の不動産業者への任せ方、媒介契約の種類と内容を解説】


媒介とは

あなたが不動産の販売を任せるときに、不動産業者と結ぶ販売委託(仲介業務)を、不動産専門用語では『媒介』と言い、通常、販売開始時前に契約締結します。
この媒介契約は3種類あり、それぞれ内容が違います。

媒介は3種類(一般・専任・専属専任)

媒介には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、どれにするかはそれぞれの内容と販売プランについて不動産業者の説明を聞いた後に売主様が選ぶことになります。
それぞれ媒介の基本事項と主な違いについては、下の比較表を参照してください。

媒介の比較表

内容一般媒介 専任媒介専属専任媒介
契約の有効期間制限無3か月以内3か月以内
複数の不動産会社への依頼不可不可
指定流通機構(レインズ)への 登録義務媒介契約締結後 7日以内媒介契約締結後 5日以内
販売状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上
売主自身が発見した買主との  直接契約不可

コーラルに限らず、不動産会社に販売を任せる場合は、必ず3つのうちいづれかの媒介契約での締結が必要になります。
では、以下ではそれぞれの媒介内容につき詳細を見ていきましょう。

一般媒介

一般媒介の場合、売主は複数の仲介会社に同時に販売依頼できます。一般媒介には、他にどの仲介会社へ依頼したのかを明らかにする「明示型」と、言う必要のない「非明示型」 があります。

専任媒介

一般媒介が複数の仲介会社に媒介を依頼できるのに対して、専任媒介は1社のみとの契約です。 売主の依頼を受けた不動産仲介会社は、7日以内に指定流通機構(レインズ)へ情報を登録する義務があります。また、契約期間中は2週間に1回以上、販売活動の状況を文書またはメールなど指定の方法で売主へ報告します。

専属専任媒介

専属専任媒介は、専任媒介よりも仲介会社側の義務が重くなり、仲介会社は5日以内に指定流通機構(レインズ)に登録する義務、契約期間中は1週間に1回以上、販売活動の状況を文書またはメールなど指定の方法で売主へ報告する義務が発生します。

「各媒介」のメリット・デメリット

それでは、この3つの媒介について一般的に言われるメリット・デメリットについて比較してみます。

一般媒介のメリットデメリット

メリット

•いつでも解約は出来ますし、書面でなく電話で解約できます。
•いくつもの不動産会社に売却を同時依頼できます。


デメリット

•レインズへの登録義務が有りません。
•不動産業者には販売活動の報告もなく広告を作成する義務もありません。
•いつでも解約できてしまうので営業に力が入らなくなる可能性があります。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受けることはまずありません。
•ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。



専任媒介のメリットデメリット

メリット

•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後7営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•2週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。
•購入者を自分で見つけたときは、直接の売買契約が出来ます。
またこの場合報酬を不動産会社に支払うことはなくなります。
•ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。


デメリット

•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受ける場合が有ります。



専属専任媒介のメリットデメリット

メリット
•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後5営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•1週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。


デメリット
•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•購入者を自分で見つけても、直接の売買契約が出来ません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受ける場合が有ります。


多くの不動産業者からのおすすめは⁉

これは当然に専属専任媒介になります。(コーラルではこの専属専任媒介はおすすめしていませんが。)
理由は簡単です。
絶対に売却を任せられたとき、専属専任媒介で契約してしまったら仲介手数料の支払いが有るからです。ただもう一つ理由が有ります。
それは、簡単に囲い込むことができるからです。

不動産売却ガイドのおすすめは⁉

実際にYahoo!不動産など不動産ポータルサイトでは、一般媒介は業者の営業活動で熱意に欠ける面があると記載され、専任媒介については一般媒介に比べて熱心な販売活動が期待できるとあります。専属専任媒介は媒介の中でもっとも速やかな成約が期待できるといった内容が記載されていますね。

専門家からしてみれば「ん?」と、疑問符がつく説明ですが。

また、多くの一括査定サイトでは一般媒介がベストでしょう!って書いてあります。それは囲い込みをされないからとの理由からです。
これには一理あります。確かに一般媒介で2社以上に同時に販売を任せたときのみが囲い込みが全くできないでしょうから。
但し、不動産ポータルサイトが言うように一般媒介では熱心な販売活動が期待できないということも事実です。多くの不動産業者は一般媒介だと広告(チラシ配布や多くのネット掲載、レインズへ登録して他の不動産業者からの買い手紹介など)を制限してしまう傾向があります。
どの媒介にも一長一短が有ります。
しかし、不動産売却ガイドは一般媒介しかおススメしません。
そうしなければ、アフィリエイト運営元から多くの報酬を受け取れないからです。
従って、何が良くて何がいけないのかさっぱりわからなくなるのが、不動産売却ガイドの記事なのです。


ただはっきりしていることは、一般媒介を勧めているサイトの置かれた背景と、(専属)専任媒介をお勧めしているサイトの背景とは全く違うということです。
以下では、それぞれのおかれた背景についてマーケティングの観点からみてみましょう。

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
しかし、『一般媒介契約』でも構わないと考えています。

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
但し、売主さまがどの媒介契約を選んで頂いても構いません。
売主様に選択して頂いています。

以下では、それぞれの売主様の状態で媒介のどれを選べば間違いがないかを見ていきたいと思います。

コーラルからの提案・媒介契約の選び方

媒介にはそれぞれ一長一短が有ります。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介には良いところ不便なところそれぞれ有ります。
媒介の選び方は媒介の一長一短を知り、ご自分に合った媒介を取捨選択することが最も重要な作業と考えます。
言い換えれば、売主様の目的は何なのか、十分に考え、実践できる媒介を選択し契約を選ばれることが良いのではないでしょうか。

売却で下記のことが実践できる方は「一般媒介」をお勧めいたします。

①不動産会社任せにしない方
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方

また、下記の方は「専任媒介」「専属専任媒介」をお勧めいたします。

①ご自分の仕事や家事などが忙しい方
②全く不動産売買を知らない方や、知ろうと思わない方
③売却を任せる不動産会社以外に、友達や知り合いなど不動産会社勤めの方がいる方

コーラルの考え

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介』です。
しかし、『一般媒介』でも構わないと考えています。

なぜ専任媒介をお勧めするのか、それは以前は一般媒介の最大のメリットであった、「窓口を増やしてより多くの購入希望者にアプローチができる」という利点が、現代ではあまり当てはまらないからです。
インターネットやスマホが普及していなかった時代には、不動産会社の独自のネットワークと、紙媒体の広告戦略が販売活動の中心でした。

また、このような販売活動は非常に手間と費用がかかるため、単独の不動産会社が自社の物件情報を市場のすみずみにまで届けることには限界がありました。インターネットやスマホが普及していなかった時代には一般媒介契約にして複数の不動産会社に売却を依頼することに十分なメリットが有ったのです。

しかし、インターネットやスマホが普及した現代では、一般媒介があまりメリットのないものになってきました。

インターネット時代の現代では、不動産情報ネットワーク「レインズ」に物件情報が登録されれば、どの不動産会社でも即座に売却物件の情報を知ることができます。このネットワークにより、物件を探している人がどこの不動産会社に訪問しても、あなたの物件が購入対象の一つとして紹介されます。

また、レインズ以外にも、インターネット上の不動産情報ポータルサイトや各社ホームページなどに物件情報が掲載されますので、不動産の購入をお考えの方が自宅のパソコ ンやスマホから直接あなたの物件情報を探し入手できるようになっているのです。
一昔と違い、一般媒介でなくても、専任媒介であっても、基本的にはどちらも同じように幅広く購入希望者にアプローチできるようになっているのです。

不動産会社にとってみれば、専任媒介は「あなただけにお任せします」と信頼を受けた契約になります。このため、売主であるあなたのために販売戦略をしっかり計画し、広告掲載やオープンハウスの開催など積極的に販売活動を行うのです。
反対に、複数の不動産業者と一般媒介契約している場合、不動産会社にとってそこまでの販売活動を行うのは難しいのが現状なのです。

例外もあります。
希少価値のある人気の物件であれば、それほど多くの営業経費をかけないで購入希望者は見つかります。そのため「一般媒介」であっても不動産会社は積極的に購入希望者を探してくれます。
このような物件であれば、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んで条件の良い購入希望者を見つけてくれた仲介業者にお任せするのがよいでしょう。
しかし、一般的な物件であれば、信頼できる不動産会社を探して「専任媒介」で契約して販売を任せる方法がやはりベストと言えるのです。

一般媒介の場合、売主の利益よりも優先順位がまず他社よりも早い成約になるため、買主からの値下げ価格交渉にも甘くなり、結果的に売主の利益を損なう行為がおこる要素が高くなります。また売却活動報告義務が有りませんから、売却活動で知り得た購入者の動向や市場の変化をしっかりと売主にお知らせする報告もしていないでしょう。
逆に、専任媒介であれば、売却が決まれば確実に仲介手数料を得ることができます。自然とその物件の売却に力が入ります。また、売主の利益を最大限に考え行動するため少しでも高く、しかも早期に売却できるチャンスが広がるというものです。
しかも売却活動報告義務に係らず、積極的に売主に売却活動で知り得た購入者の動向や市場の変化を報告するため高額成約になるような意見具申も真剣になります。

情報発信、受信現場も大きな様変わりをしています。

今日の不動産売却の情報発信、受信の手段は一昔前と違いとても多くなった背景もあり、以前であれば買主を探すための情報収集には大きな限界があったものですが、今は不動産流通機構【レインズ】で全国津々浦々の不動産業者に物件情報を発信できる時代になりました。
今の時代は、このレインズシステムが有るので、売却依頼した不動産業者だけで物件を売る時代ではなく、レインズに登録して不動産業界全体で売っていく時代になったのです。

また、各不動産業者は必ずというほど自社ホームページを待っています。このホームページに売買物件を登録して購入者誘導を図ることが営業の生命線となってもいます。
不動産はどの物件も世界に同じものが無く1つしかないのですから、専任媒介契約で売却依頼した不動産会社が両手仲介にこだわらない限り、大手不動産販売会社の売買専門ホームページにも、大手不動産販売ネットワークのホームページにも掲載され広く買主を探す方法が採用されやすくなります。

今の時代、大手不動産会社に売却依頼しなくても、どこの不動産会社に依頼しても両手仲介にこだわらない限り、売却物件情報は全国津々浦々にいきわたるようにネットワーク構築されているのです。それどころか両手仲介を積極的に模索している大手不動産販売会社より、積極的に情報発信している不動産業者の方が売却物件の掲載場所、発信場所は多いと言えます。
ですから、コーラルでは、専任媒介で信頼のおける不動産業者と契約し、売却を任せることをおススメしているのです。

現在の不動産市場では、インターネッ トでの販売戦略とその他の販売戦略を組み合わせて、広くたくさんの購入希望者にアプローチし、短期間での販売活動が大切になっています。
このような戦略立案のできる不動産会社を見つけ、販売を任せることで、売却の成功をより早く確実に享受できるのです。

どのような場合にも専任媒介か?

下記の方は一般媒介でも構わないのではないでしょうか。

①不動産会社任せにしない方。
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方。
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方。
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方。
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方。

また、上記以外でもプライバシーを最重視する売主様は「一般媒介」をお勧めいたします。
不動産の売却をなるべく他人には知られたくない場合は、新聞折込チラシなどの紙媒体の広告に掲載しないことはもちろん、「レインズ」への登録もしないことがあります。

レインズに登録すると、すべての不動産業者に物件の売却情報が流れてしまいます。
また売却成約時には基本的に売却情報を登録する必要があるため、いついくらで売れたという情報も知られてしまいます。
このような理由からレインズに登録しないで不動産会社の独自のルートだけで販売活動を行うのです。
レインズに登録したくない場合は、「一般媒介」にする必要があります。「専任媒介」「専属専任媒介」はレインズへの登録が義務付けられているためです。

不動産業者の報酬は成功報酬

不動産業者(宅建業者)は、売買等の契約を有効に成立させたときに、はじめて報酬としての仲介手数料が頂戴できます。
通常は、契約を成立させたときに報酬の半額、決済時にその残額を頂いております。
しかし、その契約がローン条項などで解除された場合等は、報酬は返還されます。




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