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親子間の不動産売買における住宅ローン利用法・完全ガイド【FP監修】
更新日2024-02-24 (土) 18:33:31
ここでは親族間売買の中でも特に難易度の高い親子間で不動産売買するときの住宅ローン利用法、特に低金利の住宅ローン利用法やポイントをわかりやすく解説します。
もくじ
具体的には、親子間の不動産売買で年間数百件の取引実績があり、都市銀行やその他の銀行、また信用金庫など様々な金融機関での住宅ローンの借り入れ方を知り尽くしたコーラルだからこそ知っている、なかなか利用することができない低利の住宅ローンの利用の現実とその方法を解説します！
親子間売買VS一般的な不動産売買時の住宅ローン
意外と思われるかもしれませんが、親子間での不動産売買では、通常の不動産売買に比べて住宅ローンの融資審査に通らないことが多いです。
一般的な不動産売買時の住宅ローンではほぼ100％の金融機関（銀行、信用金庫、信用組合、農協）が取り扱っていますが、親子間での不動産売買にはそれら金融機関の99％が住宅ローンの利用を取り扱っていないというのが現実なのです。
ゆえに親子間売買の住宅ローン利用はなかなかにハードルが高い現状があり、利用できたとしても高利率（利率２％以上など）の不動産担保ローンをお勧めしている業者ばかりです。
でも、実は、不動産業者のおおよそ９９％が知らない親子間売買時でも住宅ローン借り入れ方法はあるのですが。
そもそも親子間売買とは、どんな不動産売買?
親子間売買とは読んで字のごとく、親が所有する不動産を子供が買うことを言います。反対に子が持つ不動産を親が買う場合も親子間売買と言います。これは親族間売買の一種に該当します。
詳細は【親族間や親子間の不動産売買とは⁉】をご参照ください。
なぜ親子間売買は住宅ローンが組みにくい?
親子間売買で住宅ローンが通らない理由は、売買時に売主と買主が共謀して売主の負債を穴埋めしたり、本来の住宅ローン利用目的以外に流用したりする可能性がある融資が嫌だからです。
不動産を親子間で取引する方法としては、通常相続や贈与、財産分与などが考えられます。税金上もその方が明確だと考えられています。にもかかわらずわざわざその他の方法として売買を選択するという事は何か得体のしれない事情が潜んでいるのではないかと考え、金融機関はその得体のしれないものに怯えかかわりたくないという事情が有るのです
コーラルに親子間売買の相談が来る理由
コーラルは、10年間で3000件以上、直近1年間では500件以上の親子間売買の相談を受けております。
住宅ローン利用での不動産売買は2000件以上も取り扱っていおり、親子間売買では500件以上の融資取付実績が有り、それはおそらく他不動産会社に追随は難しいでしょう。
コーラルは、親子間の問題解決方法を公布している一般社団法人結い円滑支援機構を弁護士と共に設立した不動産会社として親子間の不動産売買にも積極的にチャレンジしている不動産会社なのです
ゆえにコーラルの姿勢を評価して頂いている金融機関は親子間の不動産売買時でも柔軟な審査を行っており、親子間売買物件の購入にもご利用いただくことができるようになっています。
住宅ローンの利用法・基本的間違い
まずはっきり言えることとして、親子間売買や個人間売買など不動産売買時に住宅ローンを利用したいと考えたとき、司法書士や行政書士、税理士などの不動産業者（正式には宅地建物取引業者）以外に相談することは間違いです。
その理由は、不動産業者（正式には宅地建物取引業者）以外の者には銀行は住宅ローンの借り入れ審査自体をしてくれないのです。
銀行などへ借入希望者個人が直接ローン申し込みする方法は通常2段階の審査を経る必要があります。
第一段階としては事前審査になります。
これは、インターネットなどを利用し各金融機関が用意したネット窓口を利用して申し込みして審査を受けるものですが、この時はまだだれでも審査は受けれます。しかしその後本当に住宅ローンを利用したいとしたときには第2段階の本審査を経なければなりません。
この時に必須なものが最低でも「売買契約書」と「重要事項説明書」になります。
実は金融機関から住宅ローンの融資を受けるためには、宅地建物取引業者（不動産業者）の作成する「重要事項説明書」という書類が必須となるのです。この重要事項説明書は司法書士や行政書士、税理士には作成できないのです。宅地建物取引業者ではない一般社団法人も同様に住宅ローンに必須の書類作成は出来ません。
住宅ローン利用可能性が無い親子間売買とは⁉
まずどのような方法をとっても住宅ローンが借りられないケースを見てみましょう。
以下に列挙したケースは、まず間違いなく買い手の住宅ローンは通りません。
●買う物件が借りたい金額の担保不足な場合、住宅ローンは組めません。
●買主の個人情報等に問題が有るとき（ブラックリスト）は、どの銀行でも住宅ローン審査は通りません。
●売買価格が適正価格ではない。みなし贈与の可能性が有る場合
●相続時に揉めそうなケースの場合
●売主が借入中の住宅ローンやその他の融資金などを返済滞納しているケース。
●買い手が無職や年収200万円以下など金融機関の借り入れ条件をクリアしていないケース
●固定資産税や健康保険税等、税金滞納をしていて(仮)差押えされている場合
●マンションの管理費、修繕積立金を滞納して売る場合
●第三者の（仮）差押えが設定されている。
これらのケースの場合、ほぼ間違いなく住宅ローンは借りられないと言えます。
しかし、物件の担保不足・個人情報・借入条件いずれにも問題がない親子間売買なら承認される場合が多々あります。
また、住宅ローン申込前に解決していれば通る事もありますから、住宅ローン事前申し込み前にぜひコーラルへ相談ください。
住宅ローン返済遅滞時の親子間売買（任意売却）では特に注意すべし！
親子間売買では、その売主が住宅ローンとか他のローンで既に事故化してしまっているケースはほぼ99％以上の確率で難しいです。
最近よく、親子間売買時の住宅ローン借入についてのユーチューブ動画を見かけます。その動画で、さも親子間売買時の住宅ローン借入が簡単なように解説していますが、その殆どが間違いなくニンバイ（任意売却）に誘導する動画でしかありません。
親族間売買の中でも親子間売買は一番住宅ローン借入が厄介で、何百件もの親族間売買を解決してきた結い円滑支援アドバイザーでも、最も難易度が高いハードルなのです。
そんな似非専門家の解説を信じても、間違いなく住宅ローンが借り入れる事は出来ませんし、反対に、ニンバイも後手後手になり、多少の引越代を引き換えに安価で自宅を第三者へ売却される羽目になるので注意したいものです。
もし、どうしても親子間でマイホームを売買したい時は、まずはご相談ください。
時と場合によっては何とかなる場合も有ります。
コーラルでは違法では無い手法を駆使し、何とか出来た事例が有りますから。
住宅ローン利用可能性がある親子間売買とは⁉
住宅金融支援機構は親族間売買時の住宅ローン取組に柔軟な場合があります。
また多くの不動産会社が難しいと広告している都市銀行でも、コーラルでは多くの親子間や親族間売買時に住宅ローン利用を具体化させております。
具体的な金融機関はどうなっているかは【親族間売買時の住宅ローンと各種金融機関の取り組み姿勢】をご参照ください。
親子間売買こそ親族間売買エキスパートに相談しよう！
親子間売買や親族間売買こそ親族間売買エキスパートに相談するメリットはあります。
それは単に住宅ローン審査に通りやすいだけではありません。コーラルの親族間売買エキスパートを通して住宅ローンを申し込むと金利を低く抑えることができる場合が有るのです。
コーラルのように数多くの親族間売買時に金融機関に相談している不動産会社はそう多くはなく、ゆえにとても難易度の高い親子間売買でも独自の住宅ローン借入方法と、借り入れ金利を下げるノウハウを持っているのです。またコーラルのように実績ある不動産会社であれば金融機関はその売買取引にリスクが低いと考え低い金利でも適用できるようになるのです。
住宅ローンこそより有利な条件で借り入れを行えるようにすべきで、コーラルを通して金融機関を探すことが重要なのです。
コーラルのご紹介する住宅ローンは、親子間や親族間の不動産売買で低利で利用できる金融機関をセレクトしています。
まとめ
親子間売買は、親族間売買の中でも住宅ローンの利用はかなり難しいです。
住宅ローン利用は、通常考えられる申込者の返済能力や担保評価などの問題でなく、資金使途の問題として取り合ってくれず、多くの金融機関で申し込み前の段階で断られる状況にあります。
要はローン審査もしてもらえないのです。
ただ、住宅金融支援機構のフラット35のように、条件付きではありますが、通常の住宅ローンと同じような手続きで対応している金融機関も有ります。
また、都市銀行でも他の不動産会社では対応して頂けなかった住宅ローンでも、コーラルのような不動産会社の実績次第で通る場合もあるのです。
自分だけで諦めないで、実際に親子間売買時に住宅ローン利用を考えている場合は、数多くの売買実績のある弊社コーラルのような宅地建物取引業者に相談するようにしましょう。
相談は無料ですので、お気軽にご連絡いただければと思います。
私は推薦します。
お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
コーラルへ何でもご相談してみてください。
パイロツト会計事務所 代表（公認会計士、税理士） 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 （中公新書ラクレ）
YouTubeチャンネル
親子間売買、親族間売買こそ専門家へ【執筆者から皆様へご提案】
コーラル㈱の親族間売買エキスパート、宅地建物取引士、FPの石井雄二と申します。
実は親子間売買や親族間売買での住宅ローン利用は不動産売買の中でも特に難易度が高い売買です。
親族間売買を専門とする親族間売買エキスパートの私でも、親族間売買時の住宅ローン利用には他の売買取引と違い細心の注意を払い取り組んでいます。が、それでも10組中5組ほどしか通すことはできないのです。（他の不動産業者ではほぼ10組全部を通せないとは思いますが。）それ程親族間売買時に住宅ローンを利用するのは難易度が高いのです。
住宅ローン取付があまりにも難しいので、専門家という人でも住宅ローンが通るかまずは試してみて、それで駄目であれば分割払いに切り替える方法を提案してもいるほどの難易度なのです。
現金で買えるのなら私たちに依頼する必要は無いのかもしれないのに。
しかし、だからこそコーラルも私も親族間売買のエキスパートとして、まだ最後の砦として長年親族間売買を専門業務として行ってきておりその道のプロとしての自負があります。
コーラルは多くの実績から都市銀行を筆頭として多くの金融機関との関係性が既にできているため、ご相談者様がわざわざ金融機関を探す必要はありません。
コーラルが、売買に必要なすべての段取りを組みますので、安心して取引を行って頂けます。
最後になりますが「知識は力なり」と言います。
有益な情報を知っているということは、私たちに自信を与えるだけでなく大きな行動力を持つ源となり、それはまた次の利益となります。
逆に知らないということは欠点になり行動を止め、損失となります。
ここにこられたあなたは、親族間での不動産売買の有益な情報を知りました。
次はその情報を賢く利用すべき時です。
ただ、何もせず、ぼーっと考えているだけでは何も解決しません。
コーラルは、いつでもあなたからのご相談をお待ちしております。
コーラルの親族間売買は３つのプランがございます。
なお一般的なご相談は完全無料です！
●【シルバープラン】（売買契約書作成のみ型）は、手数料 30,000円～（費用約90％割引プラン） ご相談
このプランは、親子間など親族間売買時において売買契約書作成のみのプランで、売買契約書作成、売買契約立会、及び売買決済立合までを宅地建物取引士が全サポートします。このプランは銀行融資が無い現金一括売買をされる方には最も適したプランです。
この売買契約書には、コーラルの仲介印は押印されません。また重要事項説明書の作成と説明、銀行等からの融資取付はございません。
なお、売買契約書にコーラルの仲介印押印が必要な場合には必ず重要事項説明書を同時に作成し説明することとなりますので、売主さま買主さまそれぞれ300,000円（消費税別）になります。
※現金一括払いではない、割賦（代金などの支払いを、何回かに分けて行なうこと）売買時は下記ゴールドプランになります。
●【ゴールドプラン】（基本的プラン・金融機関融資有型）は、仲介手数料が売買価格×1％や1.5％で仲介できます。
このプランは、親子間など親族間売買における重要事項説明書や売買契約書作成から金融機関融資（住宅ローンなど）が有る場合で、売買契約立会い、及び売買決済までの全売買工程を親族間売買のプロ宅地建物取引士が全サポートします。
案件によっては100％融資も可能となりますので、ぜひご相談ください。
なお、親族間売買を割賦売買（買主から売主への月々の売買代金の分割支払い）で行いたい方の場合も、この親族間売買ゴールドプランでの取り組みとなります。
仲介手数料が売買価格×１%は、住宅ローンの利用は有るけど購入者の自己資金が売買代金の50％以上あるなど、取り組みがとても簡単な親族間売買のみとなります。
なお、他不動産会社で取り組み不可と言われたケースや、コーラルの過去取り組み事例でかなり難解だった類似ケースの場合、さらに相談者様自身で銀行融資先を探したけど見つからず融資否決されたケース等の売買仲手数料は売買価格×1.5%になります。この場合でも他社通常の仲介手数料（物件売買価格×3％＋6万円）の半額よりももっと安い手数料にはなります。
★ 両プランの共通注意事項 ★
『ゴールドプラン』と、『シルバープラン』については売主様、買主様双方に報酬（仲介手数料）がそれぞれ発生しますのでご注意ください。
また、登記費用は別途必ずかかりますが、その他実費（書類取得費用や交通費など）については別途かかる場合があります。
なお、一般的な相談は完全無料ですが、個別物件売買の踏み込んだ相談はコンサルティング料としてご相談前33,000円（消費税含）を頂きます。
また、実際に親族間売買時の住宅ローンが利用可能かどうかの事前相談遂行や各種資料（登記事項や図面など）取得費が必要な相談についてもご相談前に上記コンサルティング料も含め上限33,000円（消費税含）を仲介業務遂行調査費（委託費）として頂いております。
なお、このコンサルティング料及び仲介業務遂行調査費（委託費）については仲介が完了しない場合でも返還しておりません。
但し、任意売却（住宅ローン等の返済が滞納している方）に該当する方は、全相談を完全無料となりますので事前に弊社までご相談ください。
仲介手数料は売買契約時に半金、売買決済時に残金をお支払い頂いておりますが、諸条件により分割払いも可能です。
まずは、どんな些細な事とでもご相談いただければ幸いです。
両プランとも仲介手数料に消費税が別途加算されます。
両プランとも、共有持分のみ親族間売買をする場合もご対応可能です。
●【任意売却を親族間で行うプラン】は、仲介手数料の手出無！
※「任意売却」とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産物件を金融機関の合意を得て行う売却方法です。
の【任意売却を親族間で行うプラン】は、売却後も売主が売却物件にそのまま住まい続けていただくことを念頭にしています。
コーラルでは、任意売却を親族間で進める場合、売主様の仲介手数料は手持ちの現金でご用意いただかなくても進めることが出来ます！ また、この場合の買主様の仲介手数料は無料とさせていただいております。
任意売却では、売買時の売主様仲介手数料を金融機関が必要経費として認めてくれますので、別途現金で用意する必要はありません。
ただ、金融機関によっては、親族間での任意売却自体を認めていない場合もあります。
任意売却については こちら ☛ 任意売却（ニンバイ）とは⁉ をご参照ください。
このプランでは、任意売却に必須となる債権者への連絡・返済調整と、重要事項説明書や売買契約書作成、買主の金融機関融資取付、売買契約立会い、及び売買決済までの全売買工程を親族間売買のプロ宅地建物取引士が全サポートします。
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不動産会社に電話するのって怖いですよね？実は私も躊躇してしまいます。
そこで、そんなときに利用したいのがＬＩＮＥでのお問い合わせ。
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売買が成立しなければ費用（仲介手数料）が掛かることは有りませんので、ご安心ください。
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コーラルでは、親子間、兄弟姉妹間、親戚間、夫婦間の不動産売買について全国各地の都市とその近隣地がご対応させていただいております。
（一部対応が出来ない場所も有りますので、まずは弊社までお問い合わせください。）
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尚、ご相談は完全無料ですので、何なりとご相談いただければと存じます。
（※場所によっては対応できない場合もございます。まずはご相談ください。）