マンション売却、一戸建て売却時の諸費用について

マンション売却時の諸費用は安くできる!

また、一戸建て売却時の諸費用も安くできます!

特に注目すべきは仲介手数料です!


マンション売却時の費用は安くできる

マンションを売るときも、一戸建てを売るにしても最も注意しておきたいことは、高く売りたいという事はもちろんですが、売却時には税金や仲介手数料など多くの諸費用が掛かるということです。
この諸費用は売却を任せた不動産業者により100万円以上も違う場合も有るのですから。
家を高く売ったはいいけど、それ以上に諸経費も高く掛かったので、最終手取り額は思ったほどではなくなった売主様は後を絶ちません。

ここでは実際にマンションや一戸建てを売るに当たって、どのような費用が、どれくらいかかるのか、または戻ってくるのかを説明しながら、過去にあったケースを例として提示しながら実際手元にいくら残るのか? を解説します。

どうすれば費用は安くできる!?

誰だってお金は大切なもの。
あなただって、損やムダはしたくないですよね。

コーラルは仲介手数料無料から

お持ちのマイホーム(マンションや一戸建て)を売ろう!というのですから、
金額も大きく、一生に幾度とない、特別なイベントです。
だから、絶対、損したくないというのは皆さん一緒です。
コーラルも、お客様に絶対損していただきたくありません。

費用を安く抑えるには知っているか知らないかだけのことなのですから、是非その費用を安く済ませる方法を知って頂きたいと思います。

このページでは、売主様の損がないように、マンション売却時にかかる諸費用について具体的に解説します。

では、早速、必要な費用を事前チェックしていきましょう。

知らないままとか、不動産業者の選択で失敗すると100万円単位で損をするので、ぜひ売却前に下記のページを確認して下さい。


★目 次★


当たり前だけど売却金額が手取り額にはならない!

まず、マンションや一戸建てなど『家=マイホーム』を売る場合の諸費用の基本中の基本を見てみましょう。
家を売る場合、通常2つの方法が考えられます。
ひとつは不動産業者に購入者を探してもらって、仲介してもらい売却する方法、もうひとつは直接不動産業者に買い取ってもらう方法です。
この2つの方法では掛かる諸経費は大きく違うことになります。
具体的に説明します。

不動産業者を仲介者として売却する方法

マンションや一戸建てなど『家』を不動産業者の仲介にて売却した場合には、税金や仲介手数料をはじめとした各費用がかかるため、

(売った金額=手取り金額)

にはなりません。
この場合、

(売れた金額)-(かかった費用)=(最終手取り額)

となります。

不動産業者に直接売却する方法

マンションや一戸建てなど『家=マイホーム』を不動産業者などに直接売った場合には

(売れた金額)=(手取り額)

となるケースもありますが、この場合でも売るマンションや一戸建てなど『家』に銀行からの抵当権などが設定されている場合には、やはり、

(売れた金額)-(かかった費用)=(手取り額)

になるのです。
しかし、通常、不動産業者に直接売却することで不動産仲介業者への仲介手数料という費用が掛からないので、最も売れた金額が手取り額に近いこととなります。

不動産業者の買取の場合、通常には掛からない仲介手数料でも他の不動産業者が仲介者として入った場合、仲介手数料が掛かってきたりします。

よく見かける事例は、大手不動産業者や町場のパパママで経営している不動産業者に売却を任せると、売却活動してもなかなか売れない言い訳と同時に不動産買取業者による買取を進められるという事が頻繁にあります。

この場合、不動産業者が買取する事なのにあなたと買取業者の間に入った不動産業者へ仲介手数料も掛かるという事になりますから注意しましょう。
このケース、とても多ですよ。

マンションや一戸建てなど『不動産』は、自動車やそのほかの商品とは異なり、費用込という販売方法ではないため、売却にかかった費用との差額が手取りとなるのです。

基本①
マンションや一戸建てなど『家=マイホーム』を売却する場合、諸経費の掛からないか掛かっても少額となる買取による売却と、仲介手数料などの多額な諸経費の掛かる不動産業者の仲介による売却の2つの方法がある。


売却時費用を安くする方法

ページ冒頭で、売却時には税金や仲介手数料など多くの諸費用が掛かると書きましたが、ではここで突然ですが、クイズです。
マンションや一戸建てなど『家』を売るときに、その中でも一番かかる費用は何でしょうか?

答えは……

仲介手数料   です。

具体的にご説明しましょう。


一般的な買取と仲介のケースでは、

売却価格3000万円の場合買取で売却仲介による売却
司法書士報酬15,000円15,000円
登録免許税※12,000円2,000円
契約書印紙税10,000円10,000円
仲介手数料0円960,000円※2
合計額27,000円987,000円

※1.抵当権1件の場合、土地建物につき各1,000円として計算しています。
※2.仲介手数料には消費税が別途加算されます。


となります。
如何でしょう。不動産仲介業者へ支払う仲介手数料の額が、他の費用と比べてずば抜けて高いことがご理解いただけたでしょう。
しかし、実はこの中で一番高い仲介手数料が一番値引ける可能性があるのです。

諸費用の中でも特に仲介手数料は安くできる!

コーラルではいただいていませんが、一般的には、【(売却金額の3%+6万円)×消費税】となり、一般的な不動産業者(ほぼ99%が該当)ではこのな仲介手数料の金額なのです。

お持ちの物件が、3,000万円だったら、そのうち96万円+消費税を、仲介手数料相当額として、不動産会社に支払うことになります。

この仲介手数料相当分がかからなかったら…
何ができるでしょうか。
リフォーム? 家具の新調? 引っ越し費用? 子どもの学費なんて使い道もいいですね。

マンションや一戸建てなど『家』を売る際の費用は、必ずかかるものです。絶対に0円にはなりませが、何十万円や何百万円も安くする方法があるという事を知りましょう!。



コーラルの仲介手数料はこんなに安い!

仲介手数料に関する法規制の詳細はこちらを参照してください。

☛宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 (国土交通省)

仲介手数料以外に安くできる可能性のあるもの

実は、不動産売却時に最も抑えることのできる(安くなる可能性のある)費用は仲介手数料であることはご理解いただけたと思いますが、ただもうひとつ安くなる可能性のある費用があります。
それは、司法書士報酬です。
実は、司法書士が業務を行ったときに受ける報酬については、平成15年から司法書士報酬基準が廃止され自由化され各司法書士が自由に定めることになっていて、その額や算定方法・諸費用を明示し、依頼者との合意によって決定するよう司法書士会の会則で決まっているのです。
報酬基準が廃止されてからは、司法書士法施行規則や司法書士会の会則、司法書士倫理で、

司法書士法施行規則(報酬の基準を明示する義務)
第二十二条 司法書士は、法第三条第一項各号に掲げる事務を受任しようとする場合には、あらかじめ、依頼をしようとする者に対し、報酬額の算定の方法その他の報酬の基準を示さなければならない。

司法書士会会則(報酬の明示)
第104条 会員は、依頼者に対し、その報酬の金額又は算定方法を事務所の見易い場所に掲示するなどして、明示しなければならない。

司法書士倫理(報酬の明示)
第20条 司法書士は、事件の受任に際して、依頼者に対し、その報酬及び費用の金額又は算定方法を明示し、かつ、十分に説明しなければならない。

とされています。


たぶん、マンションや一戸建ての売却時、売主は売却仲介を依頼した不動産業者から言われた司法書士報酬をそのまま鵜呑みにして黙って全額支払っておられる方が殆どでしょう。
もしその報酬額に違和感が有っても、司法書士の報酬計算書を提示されたらそのまま支払うことが通例でしょう。
ですが、ここに大きな費用節約のチャンスが隠れているのです。
上記でご説明しましたが、司法書士の報酬額は算定方法・諸費用を明示し、依頼者との合意によって決定するようになっているのですから、是非、売却時の諸費用として司法書士の報酬を提示されたら一度「少し安くならないか」と交渉してみてもいいのではないでしょうか。
私の経験上では、大体少し安くしていただける司法書士さんが多いですよ。

さて、以下では費用は安く抑えることが出来ることが分かったところで、全体をみていきましょう。

マンションを売るときの費用

ここではマンションを 不動産業者へ仲介依頼して売却する場合の、各費用についてみていきましょう。

不動産売却時の諸費用詳細

マンション、一戸建て共通にかかる売却諸費用

1.売却仲介手数料(安くあげることができます!!詳しくは)↓


コーラルの手数料はこんなに安い!

2.印紙代(売却契約書用)

必要に応じてかかる費用

3.譲渡所得税
4.その他
5.抵当権抹消費用
6.司法書士費用
7.引っ越し費用      など

ケーススタディー

ケース1.中古マンションを売る場合

売主Aさんが、10年前に2,800万円で購入したマンションを、3,000万円で売却しました。

一般的な不動産業者と、コーラルの売却時仲介手数料1%の場合と仲介のケースでは、

売却価格3000万円の場合一般的な不動産業者の仲介で売却コーラルの仲介による売却
司法書士費用10,000円10,000円
登録免許税※12,000円2,000円
契約書印紙税10,000円10,000円
仲介手数料960,000円※2300,000円※2
合計額982,000円322,000円

※1.抵当権1件の場合、土地建物につき各1,000円として計算しています。
※2.仲介手数料には消費税が別途加算されます。


となります。

如何でしょうか?
コーラルで仲介により売却した場合の費用の概算は、他社の一般的な不動産業者で売却する場合より66万円も安くなることになります。
仮に、コーラルの売却時仲介手数料無力プランであれば96万円+消費税76,800円の合計額1,036,800円も違ってくるのです。

基本②
売却時の仲介手数料は法律で上限額が決まっている。上限額が決まっているのみでそれ以内なら自由に設定することができる。


安くできるのはこれ!仲介手数料

仲介手数料とは

売主様、買主様が、不動産会社を通して不動産を売買する際の、売買成立時に、その報酬として、売主買主が不動産会社に支払うお金を「仲介手数料」といいます。

仲介手数料は売主、買主それぞれに掛かります。

売買に不動産会社が1社しか入らない場合【両手仲介】

売主が売却を依頼した不動産会社が直接買主も見つけてきて売買契約を交わすケースがあります。
この場合、仲介として売買契約に入る不動産会社は1社なので売主・買主の両者から仲介手数料を受け取れることとなります。
このケースを業界用語で両手仲介と言います。
ここでは解説しませんが、この両手仲介は大問題を引き起こしていることから不動産業業界の闇ともいわれています。
コーラルは、この不動産業業界の闇を解決するため、敢えて売却時の媒介契約期間が他社通常3カ月のところ1か月後から自由に解約できることとさせて頂いています。

不動産会社が売主と買主それぞれに入る場合【片手仲介】

売主が売却を依頼した不動産会社ではない、他の不動産会社が買主を見つけてきたケースでは、仲介として売買契約に入る不動産会社が2社となり売主・買主はそれぞれ仲介手数料を支払うこととなります。
このケースを業界用語で片手仲介と言います。
この場合、不動産会社は2社なので、売主は売主側の不動産会社へ、買主は買主側の不動産会社へそれぞれ仲介手数料を支払うこととなります。

仲介手数料は成功報酬です。

仲介手数料は、成功報酬として支払うものなので、お客様が売買の依頼をするだけでは、発生しません。お客様のマンションが売れて初めて、支払いが発生します。

仲介手数料はいつ払う?

仲介手数料はいつ払う必要があるのでしょうか。それは、不動産業者により異なりますが一般的には2つの場合があります。
1つは【契約決済(通常物件引渡しは同時)の際に一括で支払う場合】と、もう一つは【契約時に半金を払い、契約決済時に残りの残金を支払う場合】のどちらかが一般的です。
各不動産業者により違いますので、事前に確認するようにしましょう。
また、【契約時に半金を払い、契約決済時に残りの残金を支払う場合】の不動産業者の場合でも、話し合いにより【契約決済(通常物件引渡しは同時)の際に一括で支払う場合】ことも可能な場合が有りますから、よく確認してみてください。

仲介手数料を請求できる資格者

宅建(宅地建物取引士)の資格を持つ業者だけが、仲介手数料を請求することができます。

仲介手数料はおいくら?(速算法)

仲介手数料の相場って?

仲介手数料には相場などありません。
良く世間で言われている3%とは、法律で定められている上限額となり、それを超えない範囲内で不動産会社が自由に決めて良いことになっています。
ただほとんどの不動産会社は、この上限額で請求していますので、強いて言えばほとんどの人がこの3%の上限金額を相場と思い込んでいるだけなのです。

仲介手数料の上限金額だけが、法律で定められています。

仲介手数料速算法
 売買全額の3%+6万円+消費税



この法定上限金額が、不動産業界の一般的な仲介手数料となっています。
注意して頂きたいことは、決まっているのは上限額という事です。
上限額という事ですから、それ以下の金額なら不動産業者でいくらにでも決めていいわけです。
上限額いっぱいまで当然に請求していいというものではありません。ただ、この上限額いっぱいに請求している不動産業者が99.9999…%という現状もありますが。

仲介手数料の正式な計算方法

3%+6万円の計算方式は、速算法と呼ばれます。どちらで計算しても、値段は変わりませんが、正式な計算方法はこちらの表をご覧ください。

仲介手数料の上限額計算表

低廉な空き家等の売買に関する特例

空き家・空き地の流通円滑化に向けた売買・交換の媒介等の特例として、宅建業者が受領できる報酬額を定めた告示が平成30年1月1日より施行されました。
低廉な空家等とは、価額が400万円以下の金額の宅地建物です。この場合の価額には消費税等相当額を含まれません。

低廉な空き家等の売買などで通常と比べて現地調査などの費用が発生する場合、空き家の売り主または交換をする者から受け取れる仲介手数料は、上記の上限額と現地調査などの費用を合計した額(ただし、上限は18万円+消費税)までとなります。
仲介手数料については、事前に両者間で合意する必要があります。

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 (国土交通省)


売買契約が解約(解除)になった場合の仲介手数料の扱い

前述した通り、仲介手数料は成功報酬なので売買が成立しなければ、不動産会社はどんなに営業を頑張っても発生する事がありません。

但し、不動産会社の責めに帰さない事由による売買契約後の解約や解除には、仲介手数料が発生するとなります。

そのことは、宅地建物取引業法で売買契約が成立した段階で支払い義務が生じると定められていて、売買契約を交わす前に不動産業者と交わす媒介契約にも、しっかり仲介手数料の支払いの義務が書かれています。

具体的には、売主、買主が不動産売買契約を締結した後に、どちらか一方が下記等の理由以外で勝手に売買契約を解除や解約した場合には当然に仲介手数料がかかるという事です。この場合、売主事由であれば売買契約時に支払った手付金の倍額を買主に支払うことが通常契約項目として付されていて、もしこの解除が買主事由であれば手付金を放棄するようになっています。
これを不動産の契約では手付流し倍返しという手付解約すると言っています。

また、通常、買主は住宅ローンを組んで不動産を買うことが多く、この場合、買主が万が一住宅ローン審査に通らず買えなくなったときは、買主・売主とも悪くないので、当然に売買契約は解除(ローンが通らなかったときは売買契約を白紙に戻すことができる特約を盛り込み解除する)のが普通とされ、また不動産業者へ支払う予定の仲介手数料も支払う必要はなくなります。
このケースをローン特約解除と言います。

その他、上記のように特約による場合以外で、売主、買主の双方どちらかに責任がある場合の売買契約解除時には仲介手数料が発生すると考えておくべきでしょう。

コーラルの仲介手数料は、安い!

コーラルでは、仲介手数料は最大無料。仲介手数料を上限の3%いただくことはありません。かと言って、安かろう悪かろうではありません。

売却は、仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけません。営業コストを削るために、内見案内に自社スタッフを派遣しなかったり、一軒一軒丁寧に扱うことができないため、結局売れないことが多いのです。

コーラルの仲介手数料は、最大無料ですが、売主様の希望や現状にフィットする仲介手数料のお安いプランを3種類+1コースご用意しています。売却に必要なマーケティングメソッドも持ち合わせています。

売主様の状況に合わせお選びいただきたいとご用意しました。
あなたに合ったプランをお選びください。

コーラルの売却時仲介手数料は3プランから選択可

どうしても諸費用を節約したい方

売却時仲介手数料無料プランへ
※他売却プランより成約まで少々時間が係る場合が考えられます。
但し、そのマイナスポイントも払拭できる手法もありますのでご確認ください。

他不動産業者の手数料3%と同内容のプラン

仲介手数料1%プラン
※このプランを選択されている売主様が約80%と人気のプランです。
他不動産業者が通常「物件価格×3%+6万円」を請求している場合と同じとなります。

時代の最先端を行くプラン

不動産売却時仲介手数料2%プランへ
※最も高く、最も早く成約できる為にはどうしたら良いかを考え抜いた売却プランです。

+1・その他の仲介業務

すでに売買合意済みの個人間における不動産売買は、
仲介手数料0.7%
でお手伝い致します。

売主買主間売買合意済みの個人間売買仲介サービス




比較でわかる!こんなに安い!コーラルの仲介手数料

コーラルの売却プランは、安さ以外に、売主様の物件に付加価値をつけるメリットもついて、仲介手数料がこんなにお得です。
他社通常3%のところ、仲介手数料1%プランにて比較してみました。


仲介手数料比較表

安いだけじゃない、コーラルは売ります

中古マンションを売るときに、一番大きく負担となるのは、仲介手数料だとご説明しました。仲介手数料をお安く提供しつつも、売主様と二人三脚で、早く、高く売るメソッドをコーラルは持っています。

マンションを売りたい方は

マンション売却・マンションを売るとき高く賢く早く売るコツとは

仲介手数料が安い「だけ」の会社はNG!売れません。

コーラルは、3つの仲介手数料のプランを選べる選択制。無料、1%、1.5%など、安さに加え、サービスもおつけした、お客様のご希望に沿うチョイスをご用意しています。

最近は、仲介手数料が安い会社も増えてきました。しかし、安い「だけ」の会社に任せるのは、お勧めできません。詳しくは、こちらのコラムをお読みください。

☛売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。


売却時の税金・利益&損失と確定申告について

不動産の売買は、税金も大きな経費となります。税金は売却時の制度や法律での取り決めがかかわるため、少々難しくなります。運用を間違えたら大きな損を出すこともあります。できれば損したくありませんよね。ここでは、売主の売却時税金について理解の助けとなる制度とその運用や、確定申告について解説します。

売却時にかかる税金のキーワード

印紙代

売買契約書には、必ず収入印紙が必要です。2018年現在、軽減税率が採用されています。

今だと安い。収入印紙の軽減税率

出典:国税庁ウェブサイト、不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

軽減税率の適用は、2020年3月31日までとなっています。
2018年9月現在、国税庁ウェブサイトにて確認しました。

譲渡所得税

不動産を売って、利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

譲渡所得とは、物件を売った金額から経費などを引いたもので、利益(譲渡益)が出る場合があります。

不動産を売却した場合には、翌年3月15日までに確定申告が必要です。
利益が生じた場合には、その利益に対して譲渡税がかかりますが、税率は、不動産の種類や所有期間などによって異なります。


【税額の計算方法】ご参考までに。
計算式 税額=(譲渡価格-取得価格-諸費用-特別控除)×税率(※)

(※)税率には2種類あります。
譲渡した年の1月1日における所有期間によって変わります。
 5年を超える場合…税率20%(所得税15%+住民税5%=20%)
 5年以下の場合…税率39%(所得税30%+住民税9%)
 
税率が軽減される特例があります。例えば、
・居住用資産を譲渡した場合(3000万円の特別控除)
・優良住宅地の造成等のために土地を売った場合


詳しくは、お近くの税務署におたずねください。
国税庁ウェブサイト(東京都)
https://www.nta.go.jp/index.htm


税率の計算方法

税額=(譲渡価格-取得価格-諸費用-特別控除)×税率
  譲渡した年の1月1日における所有期間が
   5年を超える場合・・・税率20%(所得税15%+住民税5%=20%)
   5年以下の場合・・・・税率39%(所得税30%+住民税9%)


税率が軽減される特例

特定の場合に、軽減税率が適用されるケースがあります。
  -居住用資産をじょうとした場合の3000万円特別控除
  -優良住宅地の造成のために土地を売った場合        など

 

不動産売却にかかる税金、もっと知りたい方は

こちら、→不動産売却に係る税金 をご参照ください。


さらに損しない!返ってくるお金も要チェック!

マンションを売る際に、売主様にお金が返ってくるケースがあります。

返金手続きが必要なものもありますので、損のないよう、コーラルと一緒に確認していきましょう。

手続きが必要。火災保険と地震保険

住宅ローンを利用すると、多くの場合、ローンを依頼した銀行の指定する火災保険と地震保険に加入する場合がほとんどです。

住まいの売却に伴い、期間内で解約した場合、未経過分の保険料の返金が可能です。

注意!!

返金には、解約の申し出が必要です!!



売主様が保険を解約することを、銀行から保険会社に知らせることはまれです。保険会社には、売主様の申し出以外に、解約の必要を知る方法はありません。

必ず、解約手続きをしましょう!

団体信用生命保険料

この保険料は、銀行の費用負担で加入しているケースが多いです。銀行負担の場合、返金はありませんが、個人負担での加入の場合、返金がありますので、銀行に確認しましょう。

住宅ローン保証料

住宅ローンを利用して、マンションを購入する場合、通常は銀行指定の保証会社の、保証システムへの加入が必須となります。
これを、住宅ローン保証料といいます。

住宅ローン保証料を一括前払いしている場合、住宅ローンを途中で一括返済すると、ローン保証料の未経過分が返金される場合があります。

返金の可能性や、返金額は、サービスによって異なりますので、保証会社への問い合わせが必要です。

ネット銀行のケース

ネット銀行は、住宅ローン保証がない場合がほとんどです。代わりに、ローン取り扱い手数料が高額になっています。

清算金

税金(固定資産税など)の清算

お持ちの不動産を売った場合、その物件にかかる固定資産税等の年税額を、引き渡し日を基準に日割り計算し、買主と清算します。

(例)
1月1日を起算日、引き渡し日を10月1日とした場合

1月1日~9月30日まで・・・売主負担
10月1日~12月31日まで・・・買主負担 →清算金として、買主より受け取る


管理費、修繕費積み立て金の清算

分け方は、基本的には、固定資産税の場合と同じですが、管理費や修繕費積み立て金は、月ベースで日割り計算して買主から売主へ支払う方法で清算します。

まとめ

ご自身の思い入れのあるマンションや一戸建てを売るなら、有利に、高く売りたい、損したくない、というのはお客様の共通の思いです。
お金は大事なものです。ましてや、ご自身の住まわれたおうちを売るともなれば、思い入れもひとしおでしょう。
税金など避けられない費用もありますが、上限が決まっているだけの仲介手数料など交渉次第で安くできたり、もともと仲介手数料を魅力的に設定したりして費用を安くしている不動産業者もあります。

仲介手数料が不動産売却時の費用割合で大きなウェートを占めることから、コーラルのように「仲介手数料を値引きします!」とか「仲介手数料が無料や0円!」などをアピールしている不動産仲介会社に目を奪われがちですが、仲介手数料だけに目を奪われないようにしましょう!

仲介手数料ばかりに目を奪われ、それ以外で損をしてしまっては元も子もありません。

仲介手数料が安ければいいといわけではありません、しっかりといくつかの不動産会社を比較し、最終的にはその不動産会社の担当者を見て、信頼できる業者や担当者を選ぶようにしましょう。

コーラルは、マンション売却時の費用で、一番高い費用の仲介手数料を業界一安く提供している自負がありますが、それ以外でも得をして頂こうと営業努力しております。

売却するなら仲介手数料などの費用は安くしたいものですが、しかしそれには比較が一番の近道です!!
ぜひ他の不動産会社とコーラルを比較検討して頂く為に、コーラルの無料査定をご依頼いただき、その他の不動産会社は一括査定サイトで査定してみてください。

コーラルのオールインワン売却の凄さが解るはずです。

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マンション売却時の 諸費用 で一番高いものが 仲介手数料 です。
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コーラルのマンション売却手法

※「中古マンションを高く売るコツ」や「マンション売却の失敗しないタイミング」、「マンション売却時の後悔しない査定について」をお探しの方は、別のページで詳しく解説しています。
☛ 中古マンションを高く売るコツ
☛ マンション売却の失敗しないタイミング
☛ マンション売却時の後悔しない査定について