Top / timing

マンション売却のタイミング
コロナ禍でも間違わないマンションの売り時とは⁉

更新日2023-06-17 (土) 23:24:28 公開日:2015年11月26日

豊富なデータからのマンション売却のベストなタイミングと売り時を検証

売却タイミングにより大きく異なる利益額。
新型コロナ禍の今、マンションはいつ売ればいい⁉
マンション現場を読み解き売り時を逃がすな!

ウィズコロナ(2023年)のマンション売却タイミング

マンション売却のタイミングや、一戸建ての一番の売り時がいつなのか⁉その見極めは、より高く有利に売るり手取り額を多くするために最も重要です。

人は百人百様とも言われる中で、あなたにとってのマンションの「売り時」=「ベストなタイミング」というのは、何を目安にどのように判断すれば良いのか、ぜひ知りたい事項でしょう。
ましてやウィズコロナでもそれは同じと思います。

実は、ここに書いている手法は、ウイズコロナでも通じるマンション売却のタイミング&売り時を解説しています。

①1年間の通期で見た場合のタイミング(時候によるタイミング)

②各種税金面から見た売却タイミング

③築年数から考えるマンション売却のタイミング

④民法改正により生じる売主負担増によるタイミング(売主の売却時&事後の負担とリスク増)

⑤経済状況や政治情勢などにより生じる刻々と変化するタイミング(バブル的な価格変動もあり得るタイミング)


マンション売却&には5つのタイミングと売り時がある!

ここでは、この5つのタイミングについて、売り時を間違えないように、あなたにとってのマンション売却のベストタイミングを見極めて頂く為に豊富なデータを交え解説していきます。

★目 次【マンション売却のタイミング&売り時】★


マンション売却のタイミング&売り時、あなたは何を信じますか!?

▶ まず、今、誰でも分かるようにマンションは売れています!ただ、あなたのマンションは⁉

今『マンション売却のタイミングや売り時はいつが良いか?』と題にして、マンションはいつ売れば一番良いのかを解説しているサイトがたくさんあります。
それらサイトには、一般論的なタイミングや売り時については書かれてあるので、あくまで概略としての参考程度には良いでしょう。

しかし、売主様個々のケースには当てはめるにはあまり役に立ちません。
その理由はとても簡単です。

マンション売却の最前線でマーケティングとセールス展開している売買専門家(プロ)の意見ではなく、最新のマンション現場を何もわからない方(素人)の意見だからです。
また、各種データ等も売買最前線の場所からの取得もできないのです。
しかも最前のマンション売買現場で起こっている刻刻と変化する日々のちょっとした市況の変化も、買い手の微妙な変化も全く分かる手段が無いのが致命傷です。
例えば、3カ月前と今とで1㎡何万円上がったか、下がったか、査定時の変化、売り手の動向、買い手層の変化、不動産業者の交渉の変化など様々です。

これら変化は、マンション売買市場で日々成約へ向け戦っている現場営業マンしかわかりません。

マンション売却の最前線で戦っている者しか知り得ず、マンション売主様の最新の考えや動き、購入検討者の考えやその動き、住宅ローンを借る為の銀行の変化も知り得無いのです。

これらサイトのほぼ全てのマンション売却のタイミングの見解は、一括査定サイトへ誘導したいがためのアフィリエイト(金儲け)のためにあり、これらサイトを参考にして、あなたのマンションのベストタイミングを計る事は茨の道へ一直線なのです。

アフィリエイト目的のサイトは、私たちプロの不動産売買専門業者の半年前や数カ月前に書いた記事を参考にして内容をつぎはぎして書いているにすぎないのですから。

もし、そのような記事を参考にしてあなたがマンション売却のタイミングを決めたら、あなたは大損します。
絶対にやめるべきです。

さて、コーラルは1カ月数十件、年数百件以上、売却コンサル(セカンドオピニオンサービス)でのマンション売却成約数月間数十件のマンション売却や購入をお手伝いしているマンション売却のプロの不動産業者です。
そのコーラルが、ここの記事を書いています。

売却のベストなタイミングや売り時は、最新の各種データや市況の動き、買主側の目線・考え、動向や心理を交えなければ計測できず、素人の付け焼き刃の知識で通用するものではありません!

売却タイミング&売り時を間違わないためのメディア取材歴


マンション売却のタイミング&売り時が利益アップに影響するメディア取材歴

★2018年9月13日、テレビ千葉の取材を受けました(2018年9月24日放送)

今のタイミングは良いの悪いの⁉今は売り時⁉

『1年間の通期で見た場合のタイミング』と『経済状況や政治情勢などにより生じる刻々と変化するタイミング』で考査した結果、やはりと言うべきか2019年10月に入ると大きな市況減退がデータに現れます。
そのままマンション価格は一進一退を経て、数年間下落へとむかいつつあったその時、2020年、新型コロナパンデミックが起こります。

当初、このコロナショックにより誰しもマンション取引数は大幅減となり、マンション価格も下落し始めるだろうと考えました。
しかし、その思惑は大きく外れ、一旦、2020年4月、5月マンション取引数は落ち込んだものの、その後は急回復したと思ったら、そのまま取引数が大幅増、その影響でマンション価格も過去類を見ない程上昇し始め、2021年に入ってもその傾向は続いています。
ただ、2021年9月以降はどうなるか、現場では着実に傾向が表れ始めているのです。

もし、あなたがこの先もず~っとマンションに住み続けるのなら、いつ売るかなど悩まなくても良いでしょう。
しかし、もしそうではなく、いづれはマンション売却するという人なら、いつの季節(月)が最も高く有利に売れるかなど関係なく、なるべく早めに売る行動をしましょう。
特に世界の動き、日本の動き(政治・経済)がいつもより活発な今2021年こそ、しっかりタイミングを知りたいものです。

具体的な5つのマンション売却のタイミングを考察



以下では、マンション売却のベストなタイミングを『【基本】一般論的なマンション売却のタイミング』と『時事におけるマンション売却ベストなタイミング』に分けて解説していきます。

【基本的】一般論的なマンション売却のタイミング&売り時について

マンション売却のタイミング&売り時

マンションから一戸建てへ、また、今、最も旺盛な郊外のマンションから都心のマンションへなど、住まいを買い替える場合に、また時には、所有から賃貸への住まい替えもありますが、そのとき、必ず私たちが悩むこと、それは「いつ売り、いつ買うか」「いつ売り、住まい替えするか」でしょう。

「マンションの売却を考えているんだけど、一番良い時期はいつなの?」

これからマンションを売りたいと考えている方は、当然に考える事なのではないでしょうか。

そもそも、マンション売却も時期によって繁忙期みたいな時期があるのでしょうか?

もし、あるとしたらその時期はいったいいつなんでしょう。

もし一番良い時期が有るとすれば、マンションはその好時期に売却した方がいいかもしれませんし、買う場合でも一番お得な時期に購入したいと、知りたいと思うのは当たり前でしょう。

ここでは、そのうち①1年を通したマンション売却のベストなタイミングと、②各種税金面から見たマンション売却タイミング③マンションの築年数から考える売却のタイミング、についてデータ、税法等から考えられる売却の最高のタイミングについて解説していきます。

①1年間を通したマンション売却のベストなタイミング&売り時
マンション市場には1年間に波があり、一番の売り時の良い時期、あまり動きが無い売るタイミングとしては良くない時期があります。

②各種税金面から見た売却タイミング&売り時
マンションはとても大きな財産となることから国の施策で各種税金も課されており、その影響の多少が売却のタイミングにも多大な影響を与えています。

③マンションの築年数から考える売却のタイミング&売り時
マンションは耐用年数というものがあり、その資産価値も築年数により大きな違いがあります。また購入者目線を考慮した場合に注意しておきたいタイミングがあります。


以上がマンション売却時の基本的なタイミングについてです。
次に基本的な事項ではありませんが、マンション売るなら特に気を付けるべき時事的背景を知っていた方が良いと思います。

ゆえに、時事的なタイミングについて解説しましょう。
時事とは、1年間と言う枠で見るのではなく、5年、10年、それ以上の期間で考えようという事です。

【時事的】なマンション売却ベストなタイミング&売り時について

④民法改正により生じる売主負担増によるタイミング&売り時
2020年4月1日より民法が大きく改正となりました。
明治時代の制定以来120年ぶりの大改正とも言われており、私たちの身近な生活に新たなルールが導入されました。
不動産売買においては、「瑕疵(かし)担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」が新設され、売主に責任が課させることになったのです。
この新設により買主は中古不動産をより一層安心して購入できるようになる事が期待される一方、売主にとっては、従来より責任の範囲が広がるため、責任が一層重くなると予想されています。
この変化が売却タイミングに大きな影響を与えるようになるでしょう。

⑤世界情勢&日本情勢から見たマンション売却ベストなタイミング&売り時
ここでは、皆様が最も知りたいと思われている2021年以降で、いつ売却したらベストなタイミングなのかを世界情勢&日本情勢から解説していきます。


では、以下で5つのタイミングを具体的に解説していきましょう。

①1年間を通したマンション売却のベストなタイミングの時期とは⁉

▶ 1年の内、マンション売却には3つの好時期がある!

通年、マンションを買いたいと考えて行動する人が、購入物件を探す場合、年始から翌年3月にかけて活発化します。

これはメディアなどでよく言われているので、よくご存じな方もおられるのではないかと思いますが、ここ25年間の不動産売買業経験からでも確かにこの時期とても活発化しています。

それには理由があって、子供の学校の新学期に合わせて新居に移動する人が、今もとても多いという傾向があります。

大人の都合より子供の都合を優先するという傾向は、今も健在なようです。

ただ、最近では少々その傾向も様変わりしてきているような新しい動きも垣間見れます。

特にコーラルのある東京圏や横浜圏では、子供の学校という理由が、昔みたいには強く働かなくなってきています。

その理由は、「これだ!」と言える1つの理由など無く、生活スタイルの多様化により子供の生活も含めた家族スタイルが多様化しているからと考えられます。

しかし、あと2つ活発化する時期があるんです。

それは6月から7月の第2シーズンと、9月から10月の第3シーズンにかけて活発化しています。

これは企業の人事異動に関係しています。

実は、一般企業の月別の転勤時期で最も多いのは6月末から7月初旬頃で次に多い月が10月末から7月初旬頃です。

企業の人事異動は一般的には決算時期に実施する企業が多いんです。
その決算月はそれぞれ会社によって異なるので、人事異動の時期はどこも同じとは限りませんが、決算を一つの区切りとしている企業では、年度末である3月末・9月末を一区切りとして、4月1日と10月1日を転勤・人事異動による着任日としている場合が多いようです。

しかし、最近では4月は転勤の時期としてはあまり良い時期とは考えられていません。それは新卒の関係で慌ただしく動いている会社がすごく多いからです。
4月は既存の社員の転勤がどうのこうのする余裕がある時期ではなく転勤に適さない時期となるのです。
そのため、6月と9月が人事異動の時期として最適と考えられるようになっています。

従って、個人の居住用物件を探す動きが、6月から7月の第2シーズンと、9月から10月の第3シーズンにかけて旺盛になるわけです
上で図解したデータでも、その傾向が読み取れるはずです。

▶ マンション売却を購入者目線で見た場合

マンション売却を成功するには、対極にある購入者事情や動きも考慮したほうが上手くいきます。

では、ここではそのマンション購入者の事情や動きを考えてみましょう。

マンションを購入しようとしている人は、どんな理由から購入しようと考え、どの位の時期から探し始めるのでしょうか?

マンションを売る所有者にとって、マンションを買いたい人が旺盛に動くタイミングで売却したほうが有利になることは言うまでもありません。

1月~3月の第一のマンション売却シーズンの動きとして

マンションを購入しようとしている人も、その購入完了の時期は目安があります。

例えば1月~3月の第一のマンション売却シーズンの動きとしては「4月初旬までにはそこで生活をしていたい」という事情が大多数です。

4月までに新しく購入したマンションで新生活を始めたければ、遅くても3月末までに新しいマンションに引越ししなければいけません。

今までマンションを探されているお客様を見ていると、多くのお客様が4カ月前から何かしらの行動をして3カ月前くらいから実際に行動を起こし、

2カ月前くらいから実際に物件を見に行く方がほとんどです。

新築マンションであれば、購入後すぐ引っ越しして新生活を始めることは可能かもしれませんが、中古マンションを購入した場合は購入後すぐ引っ越しとはいかないものでしょう。

中古マンション購入の場合、物件引き渡し後にリフォーム期間が生じる場合がほとんどです。

この場合、リフォームの程度にもよりますが、通常早くても引き渡し後1カ月はリフォーム工事期間となりますから2月中には売買決済&引き渡しを完了しておかなければいけなくなります。

※4月・新生活をスタートをするための中古マンション購入行動
4月からのマンション売却のタイミング①

9月から10月のマンション売却第3シーズンの動きとして

6月から7月の第2シーズンと、9月から10月の第3シーズンのマンション売却の動きは大人の事情(人事異動の時期)や、夏休みは子供も動きやすいということもありマンション購入が旺盛になります。
特に中古マンション売却をする売主にとって新築マンションを販売する不動産業者と市場で競合しない時期なので、今ではこの2つのシーズンにかけてが旺盛になっています

※例)9月から10月の第3シーズンのマンション購入行動
秋からのマンション売却のタイミング

▶ 時候的売却のタイミング&売り時は3要素で見るべし!

時候から見たマンション売却のタイミングは、3つの要素が大きく関わってきます。
「いつ動くか?」は、なにもマンション売却にのみ重要なことではありません。
例えば、私のような会社経営していると、新商品販売開始のタイミングや支店オープンのタイミング、人事異動のタイミングなども3つの要素が大きく関わってきます。

では、この3つの要素とは何でしょう?
ズバリ、「自分」「相手」「世の中」です。

自分

自分の置かれた環境のことです。
人には必ずその人独自の事情があります。この事情のみで売却のタイミングを決めてしまうと失敗する確立が高くなります。
例えば、どうしても決まった時間までに売却しなければならないケース(相続、離婚、任意売却など)は別ですが、単純なる住み換えなどの場合で時間的な余裕がある場合は、自分の都合だけで売却のタイミングを決めてしまと安く売ったしまうなど失敗する確率が高くなります。

マンションを少しでも高く有利に売るタイミングのためには、自分の置かれた環境と向き合い、感情や自分の都合をその他2つの要素を考慮して十分に考え決定すべきなのです。

相手

買い手のことをターゲッティングすることはとても重要です。
マーケティング用語で未来の買い手をペルソナと言いますが、このペルソナを知ることが出来なければ、マンション売却で成功することは難しいこととなるのです。
また、買い手(ペルソナ)が動く時期を知らなければ、いつ売ったら良いのかはわかりません。
買い手はいつ動くのか?、それはマンションのタイプによっても大きく違ってきます。
例えば、ファミリー型のマンションと賃貸投資型のマンションでは、その売却のベストタイミングは違います。

ファミリー型マンションは買い手となるライフイベント(結婚、進学、転勤、同居など)による購入時期が大きなウェートとなります。

賃貸投資型は、購入金利や税制などが大きなウェートとなる場合が多いです。

ただ一つ言えることは、それぞれのライフイベントの前に広告アピールを開始することが最もタイミング的には良いということです。

そのためには自分のマンションの特長を正確に把握し、そのマンションの買い手がどういう人(ペルソナ)なのかを調べ、買い手の心に響くマンションの特徴やメリットを、買いたくなるような時期や方法で丁寧にアピールするなどの工夫や差別化が必要なのです。

例えばひと昔は2月~3月が引越しシーズン(第1シーズン)と言われていましたが、今ではどんどん事情が変わってきています。
2月3月は、全国的な引越しシーズンでなので引越費用も自ずと高騰することを考慮した企業の人事異動は、今や6月や9月が多くなってきているのです。
この変化を踏まえると、今は6月から7月の第2シーズンと、9月から10月の第3シーズンがマンション売却の好機に変化してきていると言えるのです。

またマンション売却価格の値引き交渉も、購入までに何事にも余裕のない第1シーズンの1月から3月とは違い、第2シーズン、第3シーズンは動きやすく時間的余裕もあり、引っ越し代が安くて済むなど、購入時の資金的要素もマンション購入を後押ししているのです。
このような事情も考え、相手に合わせた動きも考慮すべきなのです。

世の中

例えば、世の中のタイミングを見逃さないようにするためには、景気動向、住宅金利動向、不動産市況、不動産税制などの世の中の情報収集も欠かせません。

企業の決算期、特に新築マンションを販売している不動産会社との関係も中古マンション売却で成功するためには考えたいものです。

日本では、大部分の企業が3月決算です。

これは不動産業界でも例外ではありません。また住宅の売買に付随して動きが出る銀行など金融機関や引越業者、家具屋さん、リフォーム業者も例外ではありません。

各企業は目前の決算を前に、当期売上をアップするために、他の時期では考えられないサービスをしてでも、購入促進策や売買促進策を展開してきます。

特に新築マンションを販売する不動産企業の決算期到来前にはあの手この手を使ってでも(引越し代金サービスや家具サービスなど)買ってほしいと購入者へアプローチしてきます。
この状況は中古マンションの売主にとって売却時期としては適期と言えないかもしれません。

この3要素を考えながら、マンション売却タイミングはいつがあなたにとってのベストなのかを見極めるべきなのです。

上記3つの要素のうち、あなたの要素はあなたが決めるしかありません。それは、不動産業者はあなたの要素まではなかなか介入することが出来ないためです。
ただ、不動産業者はその他の要素「相手」と「世の中」については、あなた以上に知っているものです。
相手の行動と世の動きについて具体的な事例がありますからご紹介しましょう。

インターネットが普及している現在では、ご購入を検討されているお客様がいつでもどこでも豊富な情報が集取可能になり、時間をかけて1つの物件へ何度も足を運び、吟味し、納得してからマンション購入をされていらっしゃるケースがとても増えています。

また、どのマンションでもその物件が持つ「特性」や「ポテンシャル」が必ず有ります。
その「特性」や「ポテンシャル」が一番良く映える時期を見逃さないこと + 不動産の需要期を逃さないことがポイントとなります。

例えば、市ヶ谷駅より徒歩10分の千代田区三番町に「東郷元帥記念公園」という公園がありますが、この公園は桜の名所の多い千代田区において隠れた桜の名所となっていて、この桜の季節に売却すると存分にマンションの持つ「特性・ポテンシャル」が発揮できて有利に売却することが出来ます。
この様なマンションの持つ 「特性・ポテンシャル」を見極めた売却手法を駆使すれば、とても有利に売却できるマンションが多くあります。

では次に、各種税金面から見た売却タイミングをご説明します。

②各種税金面から見た売却タイミング&売り時

不動産の売却のタイミングは時候によるところが多大に影響すると解説してきましたが、実はそれだけではありません。
不動産はとても大きな財産となることから、国の施策で各種税金も課されており、その影響が売却のタイミングにも多大な影響を与えています。
ここから以下では、売却のタイミングを税金面の側面から解説していきます。

▶ 譲渡所得税を考慮した場合のマンション売却タイミング

不動産を売却する際の一つの判断基準に「譲渡所得税」の問題があります。

この譲渡所得税は土地や建物などの不動産物件を売却したときに、その不動産を入手したときよりも高い金額で売却した場合、不動産を譲渡したときの利益、すなわち譲渡所得が発生します。

この譲渡所得は、不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なるのです。

例えば、マンションの所有期間が5年未満だと短期譲渡所得となり30%の所得税と9%の住民税が課税されてしまいます。しかし5年以上所有したマンションの譲渡益には長期譲渡所得となり所得税は15%住民税は5% となるのです。

ただ、今もう崖っぷちなマンション市況の中でそんな5年なんて待ったられないという人もおられることでしょう。

この場合、実は、2年や3年など短期間の所有後にマンションを売却して売却益を出しても、税金を納めなくても良い場合があります。

それは居住用財産の売却における3,000万円の特別控除を使えるケースです。

これはマイホーム(あくまで居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例なのです。

この制度は所有期間の長短に関係なく使える特例であり、このを適用できるかどうかは、まず自分の売却する不動産が居住用財産に該当するかどうかを判断することが必要です。

しかし、もしセカンドハウスや投資用のマンションを売却するような場合は、所有期間5年以下で売却すると税金面で不利になるため、最低でも5年は継続して所有した方が良いでしょう。

優遇税制など関係ない!的な今の動き

2021年6月。今、新築後5年経過していない築浅マンションがとても多く販売されています。
東京湾岸一帯のタワーマンション、23区郊外に生まれた郊外型タワーマンションなどとても多くあります。
通常、上記でも説明しましたが築後5年経過していれば「長期譲渡所得」となり税制優遇を受けれるのですが、しかしそのタイミングを待たずして多くのマンションが売りに出ているのです。
中には、「えっ、こんなに高く売ってるの⁉」なんて物件まであります。
さて、この状況、あなたはどうみますか?
私はマンション売るなら今しかない!、いつマンション市場急変するかわからないから今、売るべきと思っています。

市場調査部 大久保一馬


▶ 買主の住宅ローン控除利用を考慮した場合のマンション売却タイミング

マンション、その中でもマイホームとしてのマンション売却を有利に進めるには、買主が住宅ローン控除を適用できるかどうかがポイントとなります。

築年数によっては買主は住宅ローン控除が使えなくなるため、売却する際に不利となる場合があります。

•購入する物件の床面積が40㎡以上(マンションの場合は、専有部分の床面積)(登記面積)以上必要です
•住宅ローンの借り主が自分で住むこと。
自分以外の誰かが住む、例えば子供や親が住む家を自分名義の住宅ローンで借りる場合は対象になりません。
•中古住宅の場合は耐震性能を有していること木造などの耐火建築物以外の場合は築20年以内。鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は築25年以内であること。

万が一、これらの要件を満たしていない場合は購入者の住宅ローン審査がどんどん厳しくなります。
特例などで上記期間を過ぎても住宅ローン控除を受けることができる施策が有りますから、詳細は専門家に是非確認してください。

注意)売却して得た譲渡所得に、「居住用の3,000万円控除」を利用し税金を支払わずに済ませた場合、すぐ次に住宅購入する場合には「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン控除)を利用することは出来ません。この制度利用はどちらか一つの選択となります。
尚、この場合も控除の利用方法が有りますので専門家に確認することをお勧めします。

▶マンションは築年数20年を超えると、一気に不利となる点に注意

不動産の売却を有利に進めるためには、買主にとって「買いやすい築年数」である必要があります。購入しやすい築年数とは、すなわち「ローンが組みやすい築年数」、「税制面で有利な築年数」ということになります。

築年数が古すぎる

マンションの築年数が古すぎる場合、資産としての担保評価が付かないことがあり、住宅ローンの審査が通らないことがあります。また、審査を通過しても借入期間が制限され、35年などの長期でローンが組めないリスクがあるので、築古の物件を選択される場合は注意が必要です。

※東京都心などにあるヴィンテージマンションなどは立地の良さや占有面積の広さ、取引価格が高いこと、また建物のデザイン性や管理体制の充実などから古くても融資審査には特段不利とはならない場合があります。

税制面で有利な築年数

住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上で、自宅として住む住宅であること、取得後1年以内の登記で中古住宅の場合は以下のいずれかを満たすものの場合は軽減税率が適用されるので購入者は買いやすくなります。

(1)マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内
(2)一定の耐震基準を満たすことが建築士などにより証明されたもの

注)軽減を受けるための手続きは特に必要ない。登記の際に住宅が要件を満たしていれば、軽減された税率で税額が計算される。

中古建物の所有権の移転登記  2%⇒ 0.3%
住宅ローンの抵当権の設定登記 0.4%⇒ 0.1%


売却後の利益か損失かによる売却タイミング

マンション売却のタイミングを税金面から考えてきましたが、少々複雑で混乱されているかも知れません。
そこで、売却のタイミングを利益が出るのか出ないのかの2点から考えたらわかりやすいかと思います。

⑴売却で利益が出ると思われる場合
⑵売却で損失になると思われる場合

⑴売却で利益が出る

マンション売却で利益が出る多くの売主さんは、3000万円特別控除を利用することで譲渡所得税を支払わなくて済むはずです。

ただし、査定した結果、3,000万円特別控除では差し引ききれず譲渡所得税が掛かってしまいそうだ・・・という売主さんのうち、
「来年の1月1日で5年(もしくは10年)超える」という方は売却のタイミング後ろにずらすのも1つの手段です

仮に、マンション売却で3,000万円の特別控除を利用しても、2,000万円の譲渡所得が発生するとします。
この場合、5年以下の所有(短期所有)であれば約780万円の譲渡所得税ですが、5年超の所有(長期所有)であれば約400万円になります。

とはいえ、売却時期を延長している間にバブルが崩壊してマンション価格そのものが下がってしまえば意味がありません。
結局は、利益の出るようなマンションは不動産バブルの影響を受けているわけなので、今のうちに売り抜けるのが正解です。

⑵売却で損失になる

マンション売却で損失になる売主さんは「損益通算が使える5年超まで待つ」というのも1つの手段です。
損失になるそれ以外のマンションは、売却時期を税金から考える必要はありません。
損失になることが明らかな場合、売るなら至急売るべきです。
これから先、時間が経てば経つほど損失額が大きくなることが考えられるのですから。

ただ、地方でも価格が上昇しているマンションはいくらでもあるので、明らかに損失になると思っていたら利益が出るケースも少なくありません。
つまり、調べるまでもなく「明らかに損失になる」という場合以外は、また、売却で利益が出るか損失になるかは売却時に係る譲渡費用などの控除できる諸費用により変わってくるもものですから、まずは査定を依頼して確認してみましょう。

各種税金面から見た売却タイミング・結論

物件の持つポテンシャルによっては税金が大きく異なるため、売却のタイミングを検討する際には十分注意しましょう。
利益が出るか、損失になるかで税金がかかるか掛からないかが違ってきますから、売却のタイミングも自ずと違ってきます。


マンション売却のタイミングは来年までがベスト


次に築年数から考えるマンション売却のタイミングをご説明します。

③築年数から考えるマンション売却のタイミング

築年数からマンションの売却時期を考えていきましょう。
購入者目線を考慮すると、注意しておきたいタイミングが2つあります。

築年数から見たマンション売却のタイミング

マンションは一般的に新築時の価格設定が一番高く、築後5年で約20%下落すると言われています。
しかし、この新築プレミアム状態はその他の環境、例えばマンション価格に一番大きなインパクトを与える立地で大きな変化を生じさせる場合もあります。
立地の良い新築マンションの場合、築後数年で値上がりすることもあるからです。
そう言う意味でどんなマンションでも新築が一番高い、その後安くなるとは言えないのです。
そういう意味ではマンション価格と築年数は、最もマンション売却のタイミングに影響しない要素と言えるでしょう。
但し大多数のマンションは、やはり新築時の価格設定が一番高く、築後どんどん安くなってしまうと思っていいでしょう。
築15年までは、少しずつ下がっていきます。
築15年以降20年までになると、下落は急激に激しくなります。その後20年を過ぎると落ち着きます。
立地の良くないマンションの場合は、築6年から15年くらいが売却のタイミングと考えられます。

築10年以内

野村不動産が実施した調査では、中古マンションを購入する際、築10年以内で探した人の割合が60%という結果が出ています。
やはり、築年数が10年というのが一定の区切りであり、10年以内が理想と思っている購入検討者は多いのです。
また、中古マンションを探している人の多くは、現在ネットで物件を検索しています。
そのときに、「築10年以内」という条件で検索する人が多いのですから、10年を超えた日から検索結果に表示すらされないリスクもあります。

築12~20年以内

つづいて、築12年~20年以内のマンションです。
マンションの構造はRC(鉄筋コンクリート)造が多く、RC造の法定耐用年数は47年です。

参照:国税庁HP 主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備) 

中古マンションの購入者の多くは住宅ローンを利用しますが、ローン審査時に、法定耐用年数の残存期間より長く返済期間を設定できない金融機関も少なくありません。

つまり、「残存期間=住宅ローン年数」というわけです。
そのため、住宅ローンの最長期間である35年を組めるのは、築12年(耐用年数47年-ローン期間35年)なので、築12年も一つの節目と言えるでしょう。

しかし、国土交通省の調査によると、中古マンション購入者は最長の35年ではなく、約24.7年で組んでいます。ちなみに中古一戸建ては26.3年となっています。

参照:国土交通省HPから 2017年度住宅市場調査報告書

そのため、築20年(耐用年数47年-ローン期間27年)までなら、そこまで大きな問題はありません。
つまり、築12年につづき、築20年目までも一つの節目と言えるでしょう。

とはいえ、築10年を過ぎたから・・・、築20年過ぎたから当分売るのは諦めよう、という考えにはなりません。
繰り返しになりますが築年数よりも不動産市況の方が、マンション価格に及ぼす影響は大きいからです。

マンション売却のベストタイミングは大規模修繕の前か後か?

大規模修繕が迫ってきたタイミングで、マンションの売却を考えているならこんな疑問を思い浮かべるかもしれません。
「大規模修繕の前と後、どっちに売るのが良いんだろう?」

結論から言うとマンション売却のベストなタイミングは、大規模修繕工事の前になります。

ただし、大規模修繕の前ならいつでも良いといわけではありません。
これを知らないと相当な不利な状況での売却活動を強いられてしまいます。

1. 大規模修繕後に売却価格が上昇するという嘘

まず、前提として「大規模修繕で綺麗になれば高く売れるだろう!」と考えている売主さんが多くいらっしゃいます。
しかし、一般的に大規模修繕をしたからといって売却価格が上昇することはありません。

マンションの資産価値は立地が全て-こんな宣伝文句を聞いた事はありませんか?

【マンション資産価値の決定要因と割合・(参照:三菱地所レジデンス)】
(1)広域立地(都心か郊外かなど、基本的に変わらないもの)60%
(2)狭域立地(駅前〜駅近物件か駅から離れている、変わる可能性がある)30%
(3)物件スペック(専有面積や階数など)5%
(4)個別要因(物件の仕様・設備など)5%
があげられるそうです。
立地条件が9割を占めていることがわかり、都心部に近いほど価格下落は小さい傾向にあります。

参照・出展:三菱地所レジデンス 資産価値を重視した戦略的マンション購入術

つまり、マンションの資産価値は立地要因が9割となり、大規模修繕後に売却価格が高くなることは基本的に無いということになります。
売却時にアピールで「大規模修繕で綺麗になった」と言っても、残りの「その他1割」を構成する要因のうちのほんのたった一つとなりあまり影響はありません。

また、当然ですが大規模修繕の対象は共用部分のみで、大事な居住空間である室内は、大規模修繕を行ったところで綺麗になるわけではないのです。

このようなことから、大規模修繕を行ったからといってマンションが高く売れるわけではありません。

2. 大規模修繕工事とは?

大規模修繕とは、マンションの劣化を防ぐ、あるいは遅らせるために行われる大規模な補修工事のことです。
所有者が毎月払っている修繕積立金は、この大規模修繕のために管理組合に積立金として蓄えられています。

国土交通省の基準ではありますが、マンションの構造や設備によっても異なりますが、新築時から12年前後のタイミングで1回目の大規模修繕、24年で2回目の大規模修繕を行うのが良いとされています。

参照:マンション大規模修繕工事に関する実態調査について 国土交通省HP

所有10年超なら譲渡所得税が10.21%に軽減

利用対象:譲渡所得がプラス(売却で利益出る)

マンションを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年超なら「10年超所有軽減税率の特例」が利用可能です。
所有期間が5年超なら譲渡所得税の税率が39.63%(5年以下:短期譲渡所得)から20.315%(5年超:長期譲渡所得)に減税されると解説しましたが、所有期間が10年超なら税率が10.21%にまで減税されます。

この軽減税率は3000万円特別控除との併用もできるので、実際の税額は下記のような計算式で求めます。

実際に支払う税額の計算(所有10年超の場合)
譲渡所得=売却価格-購入価格
課税譲渡所得=譲渡所得-3000万円
実際に支払う税額=課税譲渡所得×10.21%(所得税+住民税)

マンションを購入してから10年の時期がもう少しなら、売却のタイミングを後ろにずらすことを検討してみましょう。

築25年以上のマンションは買手が住宅ローン控除を使えない※1

今まで売主であるあなたの目線で税金と売却のタイミングを考えてきましたが、購入者の目線に立つと築25年も1つの目安になります。
というのも、築25年超のマンションは、購入者が住宅ローン控除を受けられなくなるからです。

住宅ローン控除とは、10年間、住宅ローン残高の最大1%、控除上限額最大で年間20万円が毎年の税金(所得税・住民税)から控除になる制度ですから購入者にとっては大きな優遇になります。

そのため、築25年を超えるマンションは購入者から敬遠されやすくなってしまうのです。
売却予定のマンションが築後24年などであれば早期の売却を検討しましょう。
※1.築25年を超えるマンションでも新耐震基準で建てられたマンションであれば、国の中古住宅流通促進策により、有る手法を取り入れれることで住宅ローン控除が利用できるようになります。
詳細は、不動産業者へご確認ください。

築年数から考えるマンション売却のタイミング・結論

結論としては、これから売る予定があるなら築年数に関係なく、高く売れる今、売却するのが正解です。
築年数が経過すれば中古マンション価格が下落することは大前提としてありますが、それ以上に「経済の動き」がマンション価格に大きな影響を与えます。
すでに述べたとおり、2021年の現在は新型コロナ禍のよる減税処置や住宅ローン史上最低金利もあり、不動産市況が好調で、中古マンションにとっては追い風になっています。
しかし、いつ市況は悪くなってもおかしくないのです。
従って、いずれ売るならなるべく早く売却に向けて動き出すべきでしょう。

▶ 売却時諸費用を考えた場合の売却時タイミング

売主である方が不動産業者でない場合、マンション売却を考え行動する場合には一般的に不動産業者の仲介(媒介)で売るか、直接不動産業者に買い取ってもらうことの二者択一になるでしょう。

買い取る場合も、仲介の場合も必ず売主に係る諸経費があります。

この諸経費も売るタイミングで変わってくることがある事をご存知でしょうか。

買取の場合

不動産業者買取の場合のマンション売却のタイミング

不動産業者の買取の場合は露骨にはその諸費用高低はありません。
ただ言えることは、東京オリンピック開催前は、経済成長率がピークになり、業者買取後のリフォームやリノベーション費用がとても高い状態になります。その費用分が買取額に影響するという事です。
リフォーム工事などの人件費や部材費が高騰しているので、その分買取額も影響するものと言えます。

また、オリンピック開催の翌年には、経済成長率が下がる傾向にあります。
これにより不動産の販売価格にも大きな影響があり、売れない、売れても高く売れないということになります。

仲介の場合

仲介にて売却することで売主様に影響することは、ひとつしかありません。
それは、仲介手数料額です。
大手不動産業者などテレビCMで有名な不動産業者は売却時仲介手数料を値引くことはほぼ無いでしょう。
交渉次第ではあるかもしれませんが、なかなか難しいと聞こえてきています。
しかし、この仲介手数料額はとても高額になります。
例えば、売却金額4000万円のケースで比べてみると仲介手数料無料(0円)と満額(3%+6万円)×消費税では、136万800円も違います。
ご夫婦で奥様がパートでお仕事されている場合の収入より高額な差になるのです。
もし、無料にならない場合でも、1%の場合でも約80万円もの差額になりますね。
しかし、これから先のマンション売却現場では不動産業者の仲介手数料を安くすることは出来なくなる可能性があります。
その理由は、マンションを売る総数に比べ、仲介する不動産業者の担当者が激減する可能性があるからです。

仲介で売却する場合、売却金額は一緒のケースが多いのですが、しかしこの仲介手数料の差額、あなたはどう思いますか!?

④民法改正により生じる売主負担増によるタイミング

2020年4月1日、民法が大きく改正となり不動産売買現場においては、「瑕疵(かし)担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」という責任が新設されました。
それまでの瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「損害賠償」と「契約解除」の2つのみでした。
新設された契約不適合責任では、上記2つにさらに「追完請求」と「代金減額請求」の2つが加わり4つの責任になりました。

追完は「直して!」と売主に請求する権利で、代金減額請求は、追完請求をしても売主が修補しない、あるいは修補不能であるときに、代わりに代金を減額請求できるという権利になります。

2020年3月までの民法では、瑕疵以外については買主から「直せ」とまでは言われません。これが2020年4月以降の売買契約だと、契約と異なるものを売却した場合、「直して!」と言われる可能性が高くなるのです。

原則としては、追完の請求をしても売主が追完しない場合に代金減額の請求ができるようになります。
売主は追完を拒んでも、その次に代金減額の請求を受けてしまうということです。

このように2020年3月までは、売主が直せないからといって「代金を減額しろ」とまでは言われることはありません。これが、2020年4月以降の売買契約だと、契約時と異なるものを売却し、かつ、直せなかった場合、「代金を減額しろ」と言われてしまう可能性があるのです。

2020年3月までと2020年4月以降では、売主が問われる責任は大きく変わることになるので2020年3月までがベストのマンション売却時期はと言えたのです。

⑤世界情勢&日本情勢からのマンション売却ベストなタイミング&売り時

ここでは特にオリンピック終了後のマンション売却のベストなタイミングと売り時を見てみましょう。
オリンピック後のマンション価格を考える中でとても重要な要素は大きく分けて4つあります。
その5つとは、人件費、建材価格、金利、供給と需要です。

まず、一つ目の人件費を考えてみましょう。

人件費の高騰はマンション価格に直結します。特に新築マンション価格への影響は甚大です。
オリンピック特需による人件費の高騰は誰もが知るところではないかと存じますが、実は2011年に起きた東日本大震災も人件費の高騰の影響としては大きいです。
東日本大震災により復興に向けた工事の需要が増え、多くの人員と建材が必要になりました。
それまでマンションの建設やインフラ工事に従事していた大手ゼネコンや中小の建築業者から、多くの人材が復興工事に向かうことになり、結果、マンション建設に必要な人材が足りなくなってしまいました。
そして、その後決定された東京オリンピック開催で人材需要は更に大きくなりました。

オリンピック開催決定によりその関連施設建設はもちろん、その周辺道路などのインフラ整備、周辺のホテルなど観光関連施設の建設等々多くの人材が割かれています。

オリンピックは開催日程が決まっているため日程変更はありません。(コロナ禍で日程が2021年に変更されました)
以前なら日程がギリギリになってしまうようなら、何があっても完成させるため残業し休日出勤をして間に合わせていましたが、2019年4月から本格的に始動し始めた働き方改革で、昔のように安易に突貫工事をするわけにはいかなくなっています。
その結果、1人の従業員に長時間働かせるという状況ではなく、多くの人材を確保し無理なく働いてもらうという流れになっており、結果多くの人材の確保が必要になってしまっいます。
この人材確保のために、外国人労働者も受け入れられてはいるものの、人件費高騰に拍車をかけています。

二つ目の要素、建材価格についてみてみましょう。
震災復興やオリンピック重要で建材需要は大きくなり、その結果取り合いになり建材価格が値上がりしています。
しかし日本では多くの建材を海外から輸入していまます。
ただ、リーマンショック後続いていたデフレ脱却のために円高から円安へ政策へとシフトしていました。
この円安政策により建材価格は高騰している状態が続いています。

3つ目の要素は、2013年1月から始まった日銀による金融緩和政策です。
それまで金利が高く住宅を購入しようと思っても年収の関係で購入できなかった人たちが住宅ローン金利の下落により審査が緩くなり、その結果誰でも比較的楽に購入できるようになりました。
史上最低金利の登場も有って、このチャンスを逸すまいとマイホーム購入や不動産投資が旺盛となっています。この状況がマンション価格の高騰を招きました。

最後4つ目の要素、需要と供給です。
当然の話ですが、需要と供給のバランスでは住宅を購入したいと思う人(需要)が多くなれば、物件は取り合いになり価格は上がります。
それまで条件が悪いと売れにくい物件の場合、売るには価格を下げるしかありませんでしたが需要が増えれば価格を下げる必要がなくなっていくという流れです。
需要のある所に供給するがごとくマンションデベロッパーや戸建て供給業者は新築物件を建て、供給しまくっています。

他にも不動産価格を考えるうえで影響を受ける要素は有るかもしれませんが、以上4大要素が不動産価格に大きな影響を与えている事実は否めません。

それでは、ここからの住宅価格はどうなっていくのでしょうか。
まず考えたいのは、人件費と建材価格の高騰がどうなっていくのかです。
東京においては、2018年以降大型再開発プロジェクトが進行しており、それは2025年まで続き大規模ビルが大量に供給されています。
この状況を考慮すれば人手不足や建材価格が極端に改善されるというような事態は考えにくく、マンション価格が下がるということはここ10年程度は考えにくいのかもしれません。

またマンション価格上昇の原因になっている理由の一つ、住宅ローン金利はどうでしょうか。
住宅ローン金利に関しては、金利が上がれば、融資条件は厳しくなり、融資もしにくくなり、結果購入できる物件価格も下がり始めます。
この住宅ローン金利は今後どうなるんでしょうか?

変動金利は短期プライムレートと呼ばれる金融機関が一部の優良企業に貸し出すレートに連動しますが、この金利自体も日銀が決める政策金利に連動します。
つまり銀行ごとの優遇金利の幅に違いはあるものの、根本は日銀が決定する政策金利次第で、私たちが借りる住宅ローンの変動金利における店頭金利が決定するという流れです。
そしてこの日銀はその時々の景気動向を総合的に判断して政策金利を決めるため、今後景気が拡大局面にある時期においては政策金利は上がり景気後退局面においては政策金利は下がるということになります。
現在においては、10年間アメリカを先頭に景気は拡大し続けております
株価も過熱気味となっている現在、今後は景気は踊り場局面になり、場合によっては数年間景気停滞の可能性も高いと考えます。
そうなった場合、変動金利は上昇せず、むしろ下落するという方向ですが、現在の史上最低の金利からさらなる下落は余地がありません。
つまり、金利に関しては上昇の可能性はここ数年間というよりは10年単位見た場合においても低いと考えています。
現在金利が維持される可能性は高いのです。
現在の金利が維持されれば、比較的緩い審査で購入できるため、マンション価格の変動は少ないと言えるでしょう。

さて、不動産価格を形成している4つのうち3つまでを見てきました。
3つの要素で考えた場合、マンション価格は下がるという理由は無く、むしろ現状維持という結果が導き出されてきます。
では、4つ目の要素、需要と供給についてみてみましょう。

実はこの需要と供給が曲者なのです。
先に結果を言いますが、この需要と供給の大幅な変動により、これより先マンション価格は上がる事は無く、また現状維持も無く、下がり続けるという事情が見えて来るのです。

需要と供給の大幅な変動により、これより先一部地域を除きマンション価格は下がり続蹴るでしょう。その結果、マンション売却のベストタイミングは過ぎてしまいました。
ただ、もしこれからマンション売却されるのであれば、絶対売却を急ぐ事をお勧めいたします。

市況によるマンション売却のタイミング

2019年8月、データの上では、まだ、マンション成約価格は高止まりしたまま推移していますが、しかし新規販売価格は下落し始めています。
2019年10月。多くな変化があり、とうとう前年同月比で2ケタの成約数減となりました。
下落する理由は簡単で、売れないからです。

これから先のマンション価格が下がると予測できると言っても、2019年3月までは何とか前年対比±0~5%程で推移してきたと言えるでしょう。
しかし、これからは違います。
特に開催が延期された2021年のオリンピック閉会後には、その流れに大きな変化が来そうなのです。
もう価格上昇や現状維持は無く、下がり続ける状態が続きそうなのです。

アベノミクスが2012年12月に始まってからマンションの価格は上がり続けました。
特に首都圏全域や名古屋圏、近畿圏、福岡圏、北陸圏など開発が旺盛な地域はその動きが鮮明で、マンションの売価アップで得な売却をされた売主様が多くなっています。
しかし、2015年6月以降マンション成約価格の上昇は鈍り、2017年12月時点では下記の理由でマンション売買価格は高止まりしている状況であり、2019年末から2020年初春までがマンション価格の最高点とおもわれましたが、しかし、新型コロナウイルスがこの状況を全く別次元に置き換えてしまいました。
また、2020年3月のレインズテータでは、この先はまずこれ以上、価格が上がることは無く下がることしかないと言えるデータが表れていたのです。

その理由とは、
中華系の人々のマンション爆買いの終焉
米中対立による経済不安定化での不動産市場の停滞
相続税対策の為のタワーマンション購入の有利性の終焉
家を造りすぎたための家余り現象
雇用多様化による購入者数減少(または年収の減少)
日本の不動産市場の閉塞性のための海外からの投資意欲減退
米国で3カ月物国債の利回りが10年物の利回りを上回る「長短金利逆転(逆イールド)」の発生
などなど。
世帯数・人口の減少
総所得の減少
史上最低金利の終焉
法整備の遅れ
市場の景気後退の前兆の現れ

一歩郊外に出でれば中古マンションも新築マンションも売れてなく販売中在庫ばかりでした。

また更に2019年は、5年に1度の空室率の発表(前回は2013年度を2014年に発表)、消費税が10%と増税され
消費税増税後は消費税増前の駆け込み需要の反動減で確実にマンションは売れなくなっていたのです。

しかし2020年4月、新型コロナウイルスが蔓延し、市場は一気に変容することになったのです。
緊急事態宣言を受け実施された緊急経済対策で市場にお金がジャブジャブ配給され、一気に実体経済に則さないままバブル的様相と化したのです。

2021年6月現在は、バブル的市況真っ最中と言えるのです。

でも、いつその状況が悪くなるかわからなくなっているのです。
2020年6月以降、成約数は前年同月比で2ケタ増で推移し、成約1㎡単価も上昇しています。今売ればとても高く売れるのです。
しかし、マンション市場はそんな状況を反映せず、マンションを売る人はますます少なくなっていて、様子見される人ばかりなのです。
バブル的様相の市場は、必ず終わりを迎えます。バブルは弾けるのです。

これから先のマンション売買価格をアップさせる政策が無いわけではありません。
国による中古住宅流通促進のための各施策が有ります。
そのうちの一つ、不動産業者を管理監督している国土交通省では『中古住宅の流通促進・活用に関する研究会』で色々な中古住宅流通について具体的な政策実施のために日夜話し合いが行われています。

しかし、バブルが弾ければその各施策を持ってしてもマンション価格下落は避けられない状況と言えるでしょう。

▶ マンション市況の環境改善・根本的な解決には程遠い

マンション売るタイミングの理由としての未来

国による多くの中古住宅流通促進のための各施策が実施されています。

しかし、日本の不動産市場における流通は今もまだ旧来から続く新築編重なので、中古住宅の流通を促進させようという施策を多数実施しても根本的な解決にはなりません。

無いよりはましという程度なのです。

根本的な解決は、人口減、給料減、少子高齢化を解決することですが、全くその有効な施策が見当たりません。

2022年問題(生産緑地)
都市部をはじめとした全国各地に「生産緑地」として指定されている農地が存在します。
その土地の広さは全国合わせると、東京ディズニーランドとディズニーシーを合わせた面積の約135個分です。
今まで「農地」だった土地が、「宅地」となって大量に市場にでてくることで土地価格は間違いなく値下がりします。
最も直近では2022年に、生産緑地を巡って様々な問題や変化が起こるだろうと予想されています。

マンション売却のタイミングが今という理由のデータ①

2025年問題(少子高齢化)
団塊の世代(1947年から1949年に生まれた人たち)が、2025年に75歳以上になり、日本の人口の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という超高齢化社会になります。
不動産を相続しても、そこに住むことはほとんどなく、そのような中古物件がどんどん増えることで、不動産価格は間違いなく値下がりします。

マンション売却のタイミングをデータから判断しよう


マンション売却のタイミングをデータから判断しよう②
出典:内閣府「平成29年版高齢社会白書」

2018年9月17日の敬老の日を前に総務省から発表された『統計からみた我が国の高齢者が -「敬老の日」にちなんで-』では、やはり数字の面でも購入者層は少なくなることが確実でありマンション市況の未来は暗そうです。
総人口に占める高齢者の割合は昭和25年(1950年)以降、上昇が続き、昭和60年(1985年)に10%、平成17年(2005年)に20%を超えました。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、第2次ベビーブーム世代(昭和46~同49年)が65歳以上になる今2018年から22年後の2040年には総人口の35.3%が高齢者になる見通しです。(下記人口ピラミッド図参照)

国立社会保障・人口問題研究所の推計人口ピラミッド予想図

下記に各年代を抜き出してみましたので参照してみて下さい。

1985年人口ピラミッド予想図


2005年人口ピラミッド予想図


2020年人口ピラミッド予想図


2040年
出典:国立社会保障・人口問題研究所ホームページ (http://www.ipss.go.jp/
出典:「日本の将来推計人口(平成29年推計)」(国立社会保障・人口問題研究所)(http://www.ipss.go.jp/pp-zenkoku/j/zenkoku2017/pp_zenkoku2017.asp

2035年以降(人口減)
上掲各統計からも日本の人口は減少を続け、2053年には総人口1億人を割り、約50年後の2065年には8,808万人になると推計されています。

マンション売却のタイミングの背景と今がベストという理由
出典:内閣府

不動産市場には、売り物件があふれ、それに対し人口減少(世帯数減少)するため、2035年頃には総体的に不動産価格もこのままでは間違いなく下がることが予想できます。

(土地がふえる)

マンション売却のタイミングの背景と今がベストという理由①

(マンションもふえる)

マンション供給数&ストック数1

(居住者がいないマンションがふえる)

居住者がいないマンションが増加のデータ

これではいくら目先のことをいじって変えてみても、根本的なところは変わることなく悪くなる一方なので、この先のマンション価格が上がる事は有りません。

▶ 自分で出来ること?

では、どう対応したら良いのか?
結論から言えば、もし、今、売却しようかどうか悩んでいる人は直ぐにでも売却活動することです。
今年はシーズンも終わったし、12月は忙しいので動く気になれないから来年2月以降にしようなどと悠長なことをいっている場合ではない状況下にあるのです。
今は高止まりしているマンション売価は、いつどんなきっかけで下がり始めるかわからない状況なのです。
ちょっとしたきっかけが有れば、いつでもマンション相場は崩れます。
もう上がることは無く下がる理由しかないのですから。
そんなときはじっと待つのではなく直ぐ動くに限ります。
でも、だからと言って闇雲に動くことが良いことではありませんから、ちゃんと動き方を知って動いて下さい。
マンションの売却タイミングを計りしっかりした動きをを取ることで必ずいい結果になりますから。
是非、その道のプロに聞いてから動きましょう。

正しい動き方(売り方)とは?

今年、売ると決めたからと言って、動き方を間違えたらやはりマンション売却は失敗するだけになってしまいます。
では、どうすれば良いか?
結論は、自分のマンションの正しい相場を知り、高額成約のための戦略と戦術を取り入れることが重要になります。
特に、自分のマンションの正しい相場を知ることが最重要となります。
ただ、皆さんが一番間違っている行動があります。
それは、自分のマンション価格を、SUUMOやアットホーム、ホームズなど不動産系ポータルサイトで売却中のマンション価格を参考にして自分勝手に相場を知ったつもりになることです。
正確に言うと、SUUMOやアットホーム、ホームズなどの不動産系ポータルサイトに出ている価格は売れたらいいなな理想な価格ということを知るべきです。
今、不動産系ポータルサイトの掲載価格で成約しているマンションは1割にも満たないでしょう。
現実は、掲載価格より低めの価格なのです。
成約価格で一番近いのは、レインズの成約価格です。
レインズは不動産業者しか見ることはできませんから、必ず不動産業者数社に査定依頼して、レインズの成約価格を参考にした価格設定と売り方をすべきです。

▶ 平成バブルで得した人はいつ動いた?

皆さんは、平成元年ごろの平成バブルでマンションを売って得した人はいつ動いたとお考えでしょう?

答えは値崩れする前の3カ月~半年前に動き成約した人です。

値崩れが始まったら一気に下がり、半年たったらあっという間に買い手が現れなくなります。
あっという間に売ろうと思っても成約出来なくなってしまいます。
値段を下げても成約出来なくなってしまうのです。

マンション市況の悪化の基準(ミンスキーモーメント)

ミンスキー・モーメントとは、アメリカの経済学者であるハイマン・フィリップ・ミンスキーの名前から名付けられた経済転機のことで、投資家が投機によって生じた債務スパイラルによりキャッシュフロー問題を抱えるポイントのことを言い、経済に隠れているリスクが急に現れることによって、資産価格が急落し大規模な債務不履行が起きる瞬間のことを指します。

不動産市場においては、不動産の資産価格が短期間で上昇、または信用の上昇率が止まったことによってキャッシュフローで問題が発生してしまい、不動産を売るに売れない状況が出来てしまい、結果的に不動産市場の縮小が起き始めてしまう瞬間のことを言います。

これは、マンション市場では、マンションが売れる価格より住宅ローンなどの残債務が多くなっている状況により、売りたくても売れなくなってしまう人が多くなることで売買市場がストップしてしまうのです。

もっと具体的に説明すれば、事前の提示額(査定時)で高値を付けられないことで売りたくても売れない状態に陥ってしまう人がとても多い状態になり、市場の流動性がストップしやすいことになります。するとその状況を危機的な状況と判断した投資家は慌てて資産を売れる価格まで落とし売却しようとするということです。

この状況は今のままの強気相場がこのまま長く続いてしまうことで、その反動で大幅な下落が起きる可能性も示唆しているという事なのです。

これを私たちの足元の動きのマンション市場に当てはめてみると、マンション査定時に考えた査定額を得られない場合、マンションを売りたい人が動くことができない状態となり、売りたくても売れない状態になってしまいます。

こういう状態を察知した、まだ余裕のある投資家は、慌てて所有のマンションを投げ売りに近い状態で売却することになります。
ついには大幅な下落が起きることになり、その瞬間がミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)になるという事です。
しかし、この状況下だからこそ動いている人もます。
この状況下だからこそ動いている人こそ、アベノミクスの前半で日本のマンションに爆買いしていた中国人投資家です。
中国人投資家は損切りして売ってもいいから、深刻な痛手になることは避けたいのでしょう。

ミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)の結果、マンション市場の決済資産価格は突然かつ急激に崩壊し、マンションの市場流動性は急激な落ち込みが発生することとなります。
この状況になると、バブル時にぎりぎりの信用で多くのマンションに投資した投資家は債務超過に陥り債務バランスが壊れ、ついには破産状態となり連鎖で融資していた銀行も破綻します。
結果、中央銀行が民間銀行を救済する形がとられるのです。
平成バブルはこのような状況の中で起きるべくして起きたのです。
歴史は繰り返すのです。

2018年の5月、藤井厳喜(国際問題アナリスト)氏の発言では次のように言っています。

中国経済は既に崩壊している。ただ崩壊しているが未だバブル崩壊にまで至ってない。その理由は経済崩壊があってもすぐにバブル崩壊にはならないから。経済崩壊とバブル崩壊との間には、ある程度のアローアンス期間があるから。この期間が終えバブル崩壊開始をミンスキーモーメントという。中国経済は既に崩壊しているが、ミンスキーモーメントまでは来ていない。それが中国経済の現況である。
と言っています。

その後の米国による中国制裁により、中国経済の現況は更に悪くなっています。

日本では、2020年2月、ミンスキーモーメントは起きていました。
しかし、このミンスキーモーメントは新型コロナウイルスと共に一気に変容してしまったのです。
2020年1月から2月にかけマンション市場はミンスキーモーメントにあったと言えるデータがあったのです。
しかし、これを動かしたのが新型コロナウイルスの蔓延です。

▶ 最終章・・では今はいつ動く?

お住まいの地域にもよりますが、コロナショック前でしたら、殆どの地域で直ぐ動く必要がありました。
2019年末までに、マンション売却のベストなタイミングはもう終っていたのですから。
事実、2020年2月のマンション市況はレインズデータでも悪化した数値が示されていたのです。
しかし、2020年3月、コロナウイルスによる世界的パンデミックとなり、不動産市場が一時一気に停止してしまいます。
しかもマンションは、特にタワーマンションはコロナ禍に最悪な3密と言われ、人気が一気に凋落するとまで言われてしまいました。

また、3密を避ける事からリモートワークが一気に広まり、テレワークが推奨されました。
このことにより、不動産市場は何もかもがガラガラポンってなり、今まで売れていた地域が一気に不人気な地域となり、ほぼ人気が無かった地域、郊外が見直されるようになってしまいます。

ただ、2020年6月以降マンション市場は緊急経済対策を受け急激に動くようになります。
その後10月のマンション市場では成約件数が10 月としては 1990年5月の東日本不動産流通機構発足以降過去最高となったのです。
2021年6月。この傾向はまだまだ続きそうな勢いなのです。

コロナ禍でも不動的な地位にある東京都港区の3A地域(赤坂・青山・麻布)などでは、大幅に価格が上がります。また、まずコロナ禍により全体的にガラガラポンってされ、一気にマンション立地の人気が変わるのです。
さて、あなたのマンションは、2021年後半に上がる⁉下がる⁉
どういう物件かは弊社へ査定依頼して頂ければお教えしたいと思います。

マンションの売り時&売るタイミング・総まとめ



さて、マンション売却はいつすればいいのか、そのタイミングをまとめましょう。
新型コロナウイルスによるパンデミックが世界を覆う今、どのタイミングで売り出せばいいか⁉
それは、今です。そう2021年6月から、遅くても2025年3月までです。
東京都や大阪市、名古屋市、福岡市などの都心ではこれからもしばらくは良い状態が続くと思われます。
ただ、その他の地域は既にタイミングは悪くなりつつあります。

コロナ禍になって既にもうすぐ2年が経過しようとしています。しかもまだ約2年くらいこの状態が続くのではないかと言われています。
全世界で収束に向かいつつあったコロナ禍が、また感染がぶり返し第5波が来ています。コロナ禍はなかなか収束せず短くても最低1年は続きますし、長ければ5年とも、一生とも言われています。

因みに、収束と終息とは全く違います。
「終息」は「完全制圧」であるのに対して、「収束」の場合には、ほぼ事態が収まっていることを意味します。

コロナ禍が終息するときが来るとしたら、来ても数年後かもしれません。
ですからコロナ禍終息後では遅すぎます。また、国が収束を発表したときでも遅いタイミングなのです。

理由はコーラルへお問い合わせいただいた方へお教えしましょう。

但し、一部都心を除き既に値下がりしている地域も多くなってきています。
あなたがマンションを最高のタイミングで売りたいなら、その時期は2021年年末までですので、くれぐれも成約価格を欲張らないようにしましょう。

これから先、いつ住宅ローン金利が高くなるかわからない状況に来ています。
そのため、売主は最後のチャンスにタイミングを外すまいと皆さん必死になります。
もうこれから先は一部地域を除き、ほぼ全てのマンションが今以上に高く売れることは考えにくい状況にあります。

2025年3月までがマンションを一番高く売る最後の年となることはデータからの見えていますので、この最後になるかもしれない最後のタイミングを外さないようにしたいものです。

なお、具体的なマンション売却のタイミングとそのプロセスについては、査定などを通して、またコーラルにあるセカンドオピニオンサービスなどを利用して、しかも実際に売却依頼する不動産会社と十分に相談されることをお勧めします。

これからのマンション売却のタイミングは、実際に売却を決断された場合は、コーラルのオールインワン不動産売却手法で売り抜けることを考え行動しましょう。

コーラルの不動産売却は、

オールインワン売却手法、不動産売却時仲介手数料無料からの業界最低水準・不動産売却は仲介手数料【通常は物件価格×3%】が最大無料!・売却依頼方法(媒介契約)は一般、専任、専属専任どれでもOKです。

コーラルのおススメは ‶一般媒介契約‶ です。

ぜひ、他不動産業者と競わせて頂ければ、他の不動産業者も大問題の囲い込みや干し行為が出来なくなり、あなたのためだけの最高に成果の出る売却が可能となります。

コーラルの、結果の出る不動産売却マーケティングと
実証されたセールス手法で
あなたの売却は失敗しません!
他社に任せる前に一度、話だけでも聞いてみませんか。
コーラルの話を聞いた後で他社に任せても
遅くはありません。

コーラルのオールインワン売却手法詳細はこちらから確認できます。

☛ マンション売却のベストタイミングは高速PDCA販売手法で切り抜けよう!

コーラルのマンション売却手法

☛ マンション売却成功のコツ&不動産業者の選別法


マンション売却のタイミングを間違えたと思っているあなたへ

マンション売却のタイミングを間違えたかな?

今、先に他業者で販売していたマンションが、コーラルへ売却仲介依頼変更されて早々に売れています。
特に大手不動産業者から変更していただいた物件、地元の不動産屋さんで結果が出ずに塩漬けになったままの物件などがコーラルへの業者変更だけで決まっているのです。
コーラルへ変更時に価格変更して頂いたわけでも、マンション市況が販売受注時から変わったわけでもないのです。

一つ変わったこと、それは窓口の業者がコーラルに変わっただけです。

私は他社で販売中の物件を見ていて、よく思っていることがあります。
「なぜ、こんな物件が売れないのだろう・・・?」
「なぜ、こんな物件アピールしかしていないんだろう・・・?」
「えっ、まだ残ってるの?うちなら、もうとっくに売れてるだろうな!」 って。

関係無い部外者の私が思うのだから、こうした悩みを持つ売主は多いのではないだろうか?
なぜ、部外者と言ったのか?
それにはきちんとした理由が有るから。
99%の確率で成約しない原因は不動産業者にあるのだから!

マンション売却のタイミング調査はコーラルへ任せてください!

売れていないという事は、どこかにちゃんとした理由があります。
ただ悩んでる暇が有ったら、不動産業者のカモになる前に、成約を諦める前に業者変更を検討すべきです!
今なら、まだ、間に合います。
ここでコーラルの売却のプロ達が待っています。

と言ってもまだ信じたくないあなたへ。

現在の販売状況を診断してみませんか?
「どうして内覧が無いんだろう?」
「今の広告ってこれで良いの?」
「なぜ売れないの?」
など知りたくありませんか?

あなたにはリスクゼロのセカンドオピニオンサービス(完全無料)を使って、問題が解決できることを確かめる権利があります。
マーケティングとセールスのプロが調査してご報告しましょう。
 
売却成功のためのセカンドオピニオンサービス(完全無料)

セカンドオピニオンサービス

※コーラルは、たかだか10人程の少数精鋭(売買のプロフェッショナル)の宅地建物取引士で業務遂行していますので、追客するほど暇ではありませんからご安心ください。

マンション売却への第一歩・査定で相場価格を知ろう!

ここまでお付き合いいただき誠にお疲れ様でした。
如何でしたでしょうか?以外に簡単だったでしょうか?
それとも難しいな~と思われたでしょうか。
マンションを売るには、しっかりあなたなりのタイミングを計り売り時を外さない必要があるという理由をご理解いただけたのではないかと思います。
売却のタイミングや売り時の選択次第で利益が大きく変わり、今から先はタイミング次第でその額も大きな差になってきます。

でも、ここで何かが足りないことにお気づきでしょうか、
そうです、ご自分が売却を考えているマンションの価値・相場ベストタイミングを知ることがまだなのです。
コーラルでは、マンション取引の価格・相場など市場動向を多方面から調査し、「査定価格」をスピーディにお知らせいたします。

実は不動産売却の中で、一番不動産業者の腕次第と言われているのが中古マンションの売却なのです。

中古マンションは、多くの物件が管理会社もしくは管理組合が管理していますから、お部屋が変わったからと言って大きくマンションの価値が変わる事もありませんし、条件が全く違うといったこともないので、一戸建て売却よりは正直不動産業者の売却手法のみで成約価格が変わるということになってきます。

上記でも書きましたが、売る時期やタイミングの違いなどで大きく利益が違ってくるのです。

だからこそ、マンションを売る場合は、そのタイミングを計る事は重要で、売り時は間違えられません。それを知り高く売る手法を実践できる不動産業者とその担当者の選別が最も重要 となるのです。

しかし、もし、知ったからこそとても不安になったという方や、今の不動産業者の担当者の説明や行動、売却手法に不満がある方は、コーラルへご用命頂ければ全て一括してお客様専属の担当者がメインとなり、売主様個々それぞれに合った少しでも高く売る方法&進め方をご提案させて頂きます。
また、コーラルの売却法と共に他不動産業者の売却法もタイミングも売り時がいつなのかも絶対聞き判断して頂いた方が、あなたのベストな売却タイミングの判断が可能となります。

マンション売却がこれからだ!という方は、まずは、コーラルの無料査定と同時に不動産一括査定も試して頂ければと存じます。
コーラルではマンション売買取引時の売出価格、成約できるであろう価格・相場など、市場動向を多方面から調査し、「査定価格」をスピーディにお知らせしております。
しかも、コーラルはオールインワン売却手法という売却手法も売却時に取り入れ大きな成果を出し続けておりますので、ぜひ一度、他の不動産業者の売却手法と比較検討して頂ければと存じます。

また、今、既に他不動産業者で媒介契約を結び売却中という方は、コーラルのセカンドオピニオンサービスを一度ご利用いただいたらと存じます。
このサービスを受けたことでその後の販売活動が大きく変わり成約したという方が続出していますから、利用する価値はあると思います。

コーラルでは、査定は完全無料、セカンドオピニオンサービスも2021年3月までは完全無料ですから、お気軽にお問合せください。
このページの一番最後にお問合せのボタンがございますからご利用いただければと存じます。


私も推薦します。

yamada_パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。

山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 (中公新書ラクレ)
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 (中公新書ラクレ)



コーラルへのマンション査定ご依頼は

無料査定はこちらを

↓クリック↓

無料査定




他不動産会社への査定ご依頼は(一括査定へ)

コーラルは、自社サイトからのお客様の査定ご依頼が多く、HOME4Uさんをはじめとした一括査定サイトに参画しておりませんが、マンション売却のタイミングの意見は多くの不動産業者の意見も聞き、比較して決めたいというお客様にはぜひHOME4Uがおすすめです。一度、お試しください。

以上となります。
長文をお付き合いいただきまして誠にありがとうございました。


井上朝陽

この記事の責任者
市場調査室長
宅地建物取引士 井上朝陽