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マンション購入・一戸建て購入など不動産購入時の諸費用節約術と
初期費用について

更新日2021-05-09 (日) 12:33:30 公開日2016年4月28日

不動産購入時の仲介手数料

マイホーム(マンションや一戸建て住宅)を購入する際には、物件の購入代金以外に各種税金や仲介手数料など諸費用がかかります。

物件の購入代金は皆さん気にしておられますが、諸費用が、いざ、買おうというときに「えっ、こんなにかかるの?」となりやすく、十分注意する必要があります。

例えばマンションを例とした場合、一般的な諸費用の目安としては新築マンションで購入価格の3~5%、中古マンションで購入価格の6~9%かかるといわれていて、中古マンションは仲介手数料が発生する分、やや多めになります。

特に購入時の初期費用は多額になりますから、その初期費用を抑えたいのなら、初期費用で最も高額な仲介手数料の安い不動産会社を選びましょう。

これら諸費用捻出がネックとなり夢のマイホームを諦める方もいるくらいですから、購入する時は初期費用の分も十分把握して、また初期費用を抑えたいのなら、仲介手数料の安い不動産会社を選ぶなどの方法を用い、資金計画を立てることをおススメいたします。

【購入時の初期費用を抑えたいのなら、仲介手数料の安い不動産会社を選ぼう!】

頭金を除く諸費用の目安は、新築一戸建てや中古物件では、物件価格の6~8%、新築マンションは、物件価格の3~5%
しかも、中古マンションや戸建は購入時の初期費用は仲介手数料が掛かるので多額になります。
ゆえに、中古マンション購入時や一戸建て購入時は、仲介手数料の安い不動産会社を選びましょう!


不動産購入時・初期費用の工面はどうする?

マイホーム購入時の諸費用

諸費用は原則現金での準備が必要です。

この諸費用は、購入時に物件代金のほかに諸費用もローンで借りる方もいます。が、しかしこの場合には住宅ローン金利が割高になってしまうことから、住宅ローンを低金利で借りるには現金が必要になることがほとんどなので、売買時の手付金にプラスして準備する必要があります。

しかし、諸費用の工面は新築で物件価格の3~5%、中古物件で6~9%の金額幅が大きすぎて漠然としているためややっこしいことなのです。
例えば、4,000万円の新築一戸建て購入なら3%で120万円、5%で200万円と、80万円もの開きがあります。
もしこれが4000万円の中古マンション購入なら240万円から360万円も掛り120万円もの差額になのです。

さて、こんなに掛るマイホーム購入(マンション購入、一戸建て購入)時の諸費用ですが、一番経費節減できる項目があります。
それも数十万円から数百万円も!

知ったらびっくり、知らないばかりに大損することも。

ただえさえ、マイホームは大きな買い物ですから、できる限り出費は抑えたいですよね。

ここではまず、契約締結から引渡し時まで、不動産を購入する時にかかる諸費用がどの位かかるかについてご説明しています。

また、その次に諸費用を大きく節約するポイントも併せてご紹介していきましょう。
この章は不動産を購入する方にとってとっても役に立つはずなので、ぜひ、最後まで読み進めて、諸費用がなるべく節約できるようにしてください。

★目 次★【マンション購入、一戸建て購入時の諸費用とその節約術、初期費用を抑えて買う方法とは⁉】


購入時諸費用・早見表

諸費用には、「不動産取得にかかるもの」と「住宅ローンを組むときにかかるもの」「利用すると掛るもの」の3種類があります(下表参照)。

①不動産取得にかかる諸費用

諸費用項目(税金など)金額目安内容説明
印紙税①売買契約書 15,000円(20,000円/平成26年4月1日以降10,000円/令和4年3月31日まで軽減措置が適用)②ローン契約書(金消契約※1)20,000円※1,000万円超5,000万円以下の場合①売買契約書、②住宅ローン契約書等に貼る収入印紙代
登録免許税固定資産税評価額、住宅ローン借入額などから算出(年度により特例税率の適用有)所有権移転登記、抵当権設定登記の際にかかる税金
不動産取得税土地・家屋とも固定資産課税台帳の価格×3%(軽減措置あり令和4年3月31日まで)土地、建物を取得した際の地方税
固定資産税・都市計画税固定資産税評価額から算出、一定の新築住宅の場合は当初3年または5年間、税額が2分の1に軽減される年税額を引渡し日以降の分を日割清算
管理費等負担金清算売主がすでに支払ったマンションの管理費などで、自分が所有する月の分を日割清算マンション売買の場合、月額管理費を引渡しの日以降の分日割で清算・建物住宅の購入の場合、 水道加入金等の負担がある

※消費税
※2金銭消費貸借契約書のこと
土地 土地には消費税はかかりません。
建物 売主が個人以外の場合(不動産会社など)
一般的に建物の価格には消費税が含まれているため、考慮する必要はありません。税別と明記されている場合は、消費税額は建物価格の10%(2021年2月時点)となります。

中古マンションや中古一戸建ては、通常売主は個人となり、売主が個人の場合 消費税納税業者でないため消費税は別途かかりません。

②住宅ローンを組むときにかかる諸費用

諸費用項目(ローン費用・保険料など)金額目安内容説明
住宅ローン事務手数料3~5万円(金融機関によって異なる)金融機関への手数料(金融機関で異なる)
住宅ローン保証料民間金融機関の場合、1,000万円(35年返済の場合)当たり20万円前後が目安。融資時に一括支払い、金利上乗せなど金融機関によって支払方法が異なる。保証人を立てる代わりに保証会社などを利用する場合の費用 (金融機関で異なる)
団体信用生命保険料民間金融機関のローンの場合は金利に予め含まれていることが多い(目安として0.3%程度)。フラット35の場合は、年払い(1,000万円30年返済の場合、初年度は35,800円、以後毎年逓減)住宅ローンの借り入れにあたって加入する保険料(銀行ローンの場合は金利に含まれているので不要)・借主に万が一のことがあった時、ローンを完済できるよう加入する生命保険の保険料
火災保険料・地震保険料物件種別(マンションか一戸建か?及びその所在、補償内容・契約期間により異なる住宅ローンの借り入れにあたって、建物にかける保険料 (金融機関で異なる)


③利用すると掛る諸費用

諸費用項目(手数料など)金額目安内容説明
仲介手数料簡易計算式【速算法】物件価格×(3%+6万円)+消費税不動産会社に支払う仲介手数料(最も高額) コーラルならこの手数料が「無料」か「半額」となります。
司法書士費用5万円~25万円程度(司法書士によって異なる)土地、建物を購入して登記をする際に、司法書士に手続きを以来した場合に発生する報酬登記手続きを依頼する司法書士への報酬

※他費用
新築住宅の場合は建築確認申請費・長期優良住宅申請費等が必要になる場合があり、中古住宅の場合はリフォーム等の費用が必要になる場合があります。
また、別途、家財道具の購入費や引越し代も必要になります。

マイホーム購入時にかかる「費用」、何がいつ必要?

不動産購入時は、すべての諸費用が一気に掛かるわけではなく、売買の場面の進捗具合の中で適時に掛かります。
以下では、いつの場面でどの費用が掛かるか見てみましょう。

売買契約締結時にかかる初期費用

売買契約書の印紙税(印紙代)、不動産仲介業者への仲介手数料(半金)、売買手付金などが必要です。
売買手付金は売買代金に充当されるため、諸費用には含まれませんが、売買契約時に必ず授受される金員です。
手付金の額は、売主と買主の話し合いの後に合意によって決められますが、目安は売買代金の10%程度です。最近では5%というケースもあります。

住宅ローンを借りるとき

住宅ローン事務手数料、保証会社の保証料(最近では保証料のかからないローンもあります。また借入残高、借入期間によって保険料は異なります。)
団体信用生命保険料(民間金融機関加入は強制フラット35の場合任意加入です。最近は保険料は銀行負担が多いです。)

火災保険料(住宅ローン期間に合わせて加入。期間等により保険料は異なります。)
抵当権設定費、ローン契約書の印紙税(印紙代)など。


☛住宅ローンについて
☛購入時の住宅ローン選択は変動金利と固定金利のどれが良いか

引渡し時(登記、残代金支払いのとき)

固定資産税、都市計画税の精算金
管理費、修繕積立金の精算金
一戸建てや更地の場合は、土地面積に差異が有った時にその差額精算金(約定による)
土地・建物の登録免許税、司法書士報酬
仲介手数料(半金)などが必要です。

その他の諸費用

中古物件を購入した場合のリフォームが必要な場合リフォーム代、ハウスクリーニング代、引越し費用などが掛かります。

入居後にかかる諸費用

不動産取得税(おおよそ決済から3ケ月後)
1年間通期では固定資産税・都市計画税
建物のメンテナンス費用などが必要となります。


その他に係る諸費用を詳細に解説・明細内訳有

ここでは、売買代金以外にかかる諸費用について、その詳細を具体的に見てみましょう。

印紙税(印紙代)・・・収入印紙

不動産売買契約書は通常売主用買主用の原本2通を作成します。
たまに不動産売買契約書を1通しか作成しない場合もありますが、
この原本には印紙税法により契約金額に応じ収入印紙を貼ることとなっています。
一般的に印紙代は、売主、買主の折半にて負担します。
令和4年3月31日までの間に作成される契約書について印紙税の税率が軽減されています。

印紙税額

記載金額税額軽減措置後
1万円未満のもの非課税 
1万円以上10万円以下のもの200円
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円 
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円 
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円 
50億円を超えるもの60万円48万円 
契約金額の記載のないもの200円 

※「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負について契約書」に係る印紙税の軽減措置が令和4年3月31日まで2年間の延長になりました。詳細につきましては添付のRDFをご覧ください。
☛ 印紙税非課税軽減措置延長について(国税庁PDF)

金銭消費貸借契約書に貼るべき印紙

金銭消費貸借契約書に貼るべき印紙は1,000万円超~5,000万円以下は2万円、5,000万円超~1億円以下は6万円など、結構高額です。
細かいですが「住宅ローン金利引下げに関する特約書」など、別に200円の印紙が必要になることも多いです。
夫婦共同でローンを組む「ペアローン」の場合には契約書を各人それぞれ作成する銀行(がほとんどです)では2人分の印紙代が必要になります。不要であればそれに越したことはありません。

登録免許税

登録免許税(国税)には、不動産売買に関係するものとして2つあります。
土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。
また、住宅ローンを借りる際には、購入する住宅に抵当権を設定することがほとんどです。その際に、必要となるお金が抵当権設定にかかる税も登録免許税と言います。
一定の要件を満たす住宅用家屋については、所有権の保存登記・移転登記、住宅ローン借り入れに伴う抵当権設定登記の税率が軽減されます。
ただし、所有権移転登記における登録免許税の軽減は、売買または競落(競売で落札すること)による取得に限られ、贈与や相続による取得のときには適用されません。
登録免許税は軽減税率の適用があるかないかで、登記費用に数万円も差が付くケースもあります。
軽減税率の適用の有無はしっかり確認をしましょう。

☛登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ(税務署PDF)

不動産取得税

不動産取得税とは、売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税を言います。
税額は固定資産税評価額から算出され、特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。
土地及び住宅 3%(令和4年3月31日まで)
住宅以外の家屋 4%。
不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税という税金が毎年課税されます。
固定資産税・都市計画税は1月1日の時点で所有している方(売主)にその年の1年分が課税されることになります。
不動産売買の際は、固定資産税・都市計画税の年額を物件の引渡し日をもって日割計算し清算を行うことが通例になっています。
固定資産税の日割は、1月1日を起算日として、物件の引渡し日の前日までが売主、引渡し日以降12月31日までが買主の負担で計算します。
よって、その年の税金は売主が納税し、日割額を買主が売主に支払い清算するのです。
尚、一定の新築住宅の場合は、令和4年3月31日までは課税当初3年または5年間において税額が2分の1に軽減される特例があります。

管理費・修繕積立金など

マンションの管理費や修繕積立金など、その不動産を所有する事で生じる負担金がある場合は引渡時の前日までは売主さんの負担、引渡日以降を買主さんの負担として日割り精算します。

住宅ローン事務手数料

3~5万円かかることが多く、各金融機関によって異なります。


保証会社の保証料

民間金融機関の場合、1,000万円(35年返済の場合)当たり20万円前後が目安です。通常、融資実行時に一括支払いとなりますが、最近では金利上乗せ等での支払いも可能な場合もあり、各金融機関によって支払方法が異なりますので確認が必要です。

団体信用生命保険料

民間金融機関での住宅ローンの場合は金利に予め含まれている場合が多いです。(目安0.3%程度)
住宅金融支援機構のフラット35の場合は、各年払いとなります。(1,000万円30年返済の場合、初年度は35,800円、以後毎年逓減されます)

火災保険料(+地震保険)

火災保険の加入は、住宅ローンを借りる方には必須条件となっています。ただ注意すべきポイントは火災保険で補償される部分が建物と家財に分かれていますので、契約の際にはよく確認するようにしましょう。
地震保険は、国が民間の保険会社と提携して設けている保険で、それ単独では契約することができません(先に火災保険に加入している方が、後から地震保険を付けることは可能です)。保険料は、建物が耐震構造であるかどうか、また、地震が起きる可能性が高い地域か低い地域かなどによっても変わってきます。
最近何かと頻発している地震対策には地震保険が有効となります。

住宅ローンの契約と同時に申し込む「火災保険料」は減額が可能になる購入時の諸費用です。一般に住宅ローンを扱う金融機関から火災保険商品のご提案がありますが、必ずしもその火災保険が絶対ではありません。

☛火災保険・地震保険に加入するポイント

不動産仲介業者への仲介手数料

売買仲介に入る不動産業者に支払う手数料が仲介手数料です。
物件価格が400万円超の場合、仲介手数料の上限限度額は【物件価格×3%+6万円】×1.08(消費税)で計算します。
売主から仲介業者を介さず(入れず)直接購入するとかかりません。
最近は、コーラルのように仲介手数料を物件価格×1%や上限の半額(1.5%)などへ割引してくれる業者も増えており、これから益々、購入者にとって選択肢が増えていくことになると思います。
一番、諸費用を節約できる金額が多く、週万円から週百万円まで節約できる可能性があります。
また、仲介手数料に各種サービスを付加している会社(コーラルなど)も有ったり、新築一戸建て購入の場合仲介手数料が無料などになったり、マンションでは瑕疵保険を自動加入サービスしている不動産業者があったりしますから、絶対比較したほうが良いでしょう。

仲介手数料無料の衝撃

司法書士報酬

移転登記や抵当権設定登記は司法書士に任せるのが一般的です。
抵当権設定登記は住宅ローン借り入れの金融機関が司法書士への依頼を絶対条件としているので買主自身で行うのは無理ですが、移転登記においては、買主自身で手続きをすることもできます。ある程度の専門知識は必要ですが、登記の勉強をしたり、法務局に出向いたりする等の時間がある方なら、司法書士報酬分を節約することができるので、チャレンジする価値があります。
但し、住宅ローンを利用する場合の移転登記は、買主自身で行うことは金融機関が認めないので注意しましょう。

その他費用

上記以外にも新居への引越し費用、家具やインテリアの購入費用などがかかります。
思った以上にお金がかかるので、しっかり準備しておきましょう。

購入時 諸費用を節約するポイント

下図をご覧ください。
諸費用のうち仲介手数料額が半分以上を占める事がお分かりいただけると存じます。

購入時 諸費用を節約するポイント

1.諸費用を抑えるには

買主の都合でどうしても諸費用を抑えたい場合もあるでしょう。また今では色々な手法により上手に費用節約することも可能な時代なのですが、知っているか知らないかで、その節約額は大きなものとなってきます。

「不動産取得にかかる費用」に関しては、税金や登記費となり物件によりほぼ決まっていて節約の余地はありません。従って決まった金額を払うしかありません。
ただ、「住宅ローンを組むときにかかる費用」と「利用するとき掛る費用」には節約できる方法があります。
以下では節約の方法についてみていきましょう。

「住宅ローンを組むときにかかる費用」を節約

住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)の印紙は必要な場合と不要な場合があります。最近は不要な場合(銀行)が増えてきました。
印紙税は「文書の作成」という行為に着目して課税する税金とされています。
銀行のローンの契約書は昔は必ず書面を作成しましたが、最近は【WEB契約(電子契約)】を採用する銀行が増えています。
かつては契約業務を対面で行う人的体制が弱いネット銀行が中心でしたが、最近は都市銀行でもWEB契約は増えてきています。
WEB契約だと「文書の作成」がないので収入印紙は不要になる、ということで印紙代がかかりません。文書を作成しないといっても結局WEB入力したデータを紙に印刷して渡されることも多くやることはほとんど変わりません。これで印紙代が不要になるのは大きいですね。
このような『電子契約だと不要で紙の契約書では必要』な時代の流れから「A銀行は6万円の印紙代が必要になるが、B銀行では不要」といったことが起こります。
ペーパーレスの流れは止まらないと思いますので今後も印紙が不要な銀行は増えていくと思います。

ただ、WEB上で住宅ローンの契約を行う場合、「電子契約サービス手数料 5,500円(税込)」が係る時も有りますので注意が必要です。
銀行へ来店して、紙の契約書を作成するときは手数料はかかりません。ただこの時のお客様は印紙代が2万円かかります。
WEB契約(電子契約)の場合、印紙代が不要ながら契約手数料として5,500円ということらしいです。
また、もし来店しても銀行のPC上でWEB契約を行うと手数料は11,000円に倍増する場合も有りますから事前に確認しておきましょう。

住宅ローン借り入れでは、火災保険は住宅費用節約の穴場と言われるくらい費用節約できる場合が有ります。
実は、火災保険は住宅ローン同様、加入者が自由に選べるケースがほとんどなので、選び方を工夫することが節約するための最も重要なポイントなのです。
マンションや一戸建てでは火災保険料には大きな保険料の差があります。ぜひ比較検討すべきです。
また、住宅ローン保証料や団体信用生命保険料のかからない住宅ローンを選ぶことも可能な場合も考えられます。
詳細は下記をご参照ください。

☛住宅ローン保証料や団体信用生命保険料のかからない住宅ローン

「利用するとき掛る費用」を節約

仲介手数料が一番節約しやすい費用です。この費用を以下のように工夫することで節約することができ、何十万から何百万もの節約が可能となります。

☛仲介手数料のかからない買い方や。かかっても大幅に節約できる買い方とは?

☛引越しや新しい家具などにお金をかけない。

2.諸費用を借り入れする方法も有る

現金で準備できない場合は、住宅ローンに上乗せで借りられる金融機関もあります。また諸費用ローンといった専用のローンで借りることもできますが、金利は高めになっています。
物件価格に諸費用も含めて全額を借り入れで住宅購入することも可能なのですが、返済の負担は大きくなります。

まとめ

不動産購入時の諸費用は、どんな物を買うより多額になります。ただ、その諸費用がどのような内訳になっているかをよく知り、購入方法をしっかり吟味すれば、何百万円も節約でき得する事もあるのです。

例えば、諸費用のうち、その半分以上が購入時初期費用として掛かる仲介手数料。
これは、購入仲介する不動産屋さんによって何百万も違い、多額の節約ができる筆頭になります。

ゆえにマンションを買うなら初期費用を抑え、諸費用総額を節約できる不動産会社を選ぶのも良いでしょう

節約できるもの、節約できないものが有る事を知り、絶対節約したいものですね。

コーラルなら、仲介手数料が無料や半額未満の1%など有り、手数料以外ても節約できる方法をよく言っているので、非常に使い勝手があります。



関連リンク

☛ 一戸建て住宅の修繕と価値についてのデータ

※税率等については、改正により記載内容が異なる場合があります。詳しくは、最寄りの税務署にお尋ねください。