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マンション価格の今後推移予想。コロナ禍でどうなる⁉上昇、下落、暴落か、価格ピークはいつかを解説【2021/10/10更新】

更新日2021-10-16 (土) 17:28:43 公開日2016年8月29日

新型コロナ禍需要も、いつ終わる、
もう終焉まじかか⁉

マンション価格下落のカウントダウンが始まった⁉

不動産価格の中でも、今、今後のマンション価格動向を左右する大きな出来事が起きています。
さて、2021年9月以降のマンション価格はどう推移するでしょう?

2021年1月から8月まで、また今も、マンションは、1991年(平成3年)のバブル崩壊後では一番売れています。
コロナ禍にかかわらず、最高に売れているのです。
実は今この時期、不動産業者は企業努力をしなくても、マンション売却や一戸建て売却のド素人営業マンでも簡単に成約できる珍しい時期なのです。
こんな状況、いつまで続くのでしょう⁉
その答えとても簡単で、ズバリ、史上最低金利が終わるまで続くと言えそうです。
ただ、それはいつなのか⁉

さて、ここでは平成バブル崩壊前の1990年から不動産業界に従事し、リーマンショックも経て今日に至るまでの数々の出来事を経験している宅地建物取引士、不動産コンサルタントの大久保一馬がマンション価格動向を予想し解説します。
(2021年9月10日更新)

なお、マンション価格とマンション市場動向について2020年の動向と、2021年以降の予想を週刊ダイヤモンドなどで解説する不動産コンサルタントが解説している動画をアップしていますので、まずはご覧いただければと思います。


【2021年のマンション価格を動画で解説(2020年12月28日更新)】



コロナショックが無かったら、2020年以降マンション価格は間違いなく下落していました。しかし、・・・・

下落する背景になっていたのはやはり、以下で解説している事情が90%を占めていました。しかし、ここに新型コロナが蔓延し、世界は緊急経済対策を行い、マーケットをお金でジャブジャブにして相場を変えてしまった格好となったわけです。
下落するはずだった理由は、アベノミクスにより進められてきた数々の愚策にあります。
アベノミクスという愚策が根本的な原因となっていたのです。しかし新型コロナウイルスによるパンデミックによる緊急大型財政支援策で市場に史上類を見ないお金が供給されました。このコロナ特需により日本の主要都市では、否一部主要都市のみでマンション価格も戸建て価格も値上がりし続けています。
いったいこの状況はいつまで続くのか?
実体経済とかけ離れた不動産市場の様子。
ここでは2021年9月以降のマンション価格の推移。上昇?下落?暴落?・今後の予想はどうなるかについて解説します。

まずは、2020年8月までのマンション価格がアベノミクスという愚政の数々の結果でどうなろうとしていたのかを解説し、新型コロナパンデミックで全世界が変貌した後、日本のマンション価格はどうなっているのかを解説します。

(本ページは当初2015年2月から10年後を想定して執筆しました。従いまして2021年3月の現地点では4年後となります。)
更に、2020年2月から猛威を振るう新型コロナウイルスによる影響が、マンション価格に与える影響もコメントしています。

最新加筆修正 2021年9月5日


★目 次★【2021年9月以降のマンション価格の推移。上昇?下落?暴落?・今後の予想はどうなる⁉】


マンション価格の基本中の基本

まず基本中の基本です。
それは、新築マンション価格と中古マンション価格は、その値付け背景が全く違うという事です。
因みに新築マンション価格は土地取得代、建築費用、販売広告費用、売主利益の4つの要素が積み重なって決まりますが、中古マンション価格は「取引の状況次第=相場次第」です。

ここでは、中古マンション価格の推移を、上昇する?下落する?それとも暴落する?のか、またマンション価格はいつがピークなのか⁉ など今後どうなるかを予測解説していきます。

さて、よく「今後、一般的にマンション価格はどうなるか⁉」などのご質問を頂きますが、マンション価格に一般的という概念は有りません。
マンションは、1戸1戸似て非なる存在だからです。
マンションに価格を付けるときとは、税金徴収目的以外では売買するときですが、マンションはどれも同じ物が無いと事実、この基本中の基本を理解しておかないと、マンション価格を見る上で必ず失敗してしまいます。

ゆえに、ここで今から解説する事は、8割のマンションに当てはまるものの全部のマンションに当てはまるものではありません。
9月以降も価格上昇傾向にあるマンションも有れば、9月以降下落し始めるマンション、既に下落し続けているマンションも有るのです。

では、何故解説しているのか⁉ 
それはこれから先に起こる大まかな価格の流れを知ってほしいからです。
もし、あなたのマンションを価格付けするときは、マンションは一戸一戸価格は違うので、必ずそのマンションの個別要因を見て査定し、価格付けすべしという事は知っていて頂きたいのです。

マンション価格の未来動向(2025年までに起こること!)

代表 井上正子

今、そこにある危機!
さて、あなたはこの危機をどう乗り切る?!

Q 今後のマンション価格・売却タイミングにおけるポイントとは?

A 新型コロナウイルス蔓延は全世界に大きなインパクトとなっています。米国バイデン大統領の誕生とテーパリング(量的緩和の縮小)開始予測、東南アジアのロックダウンとサプライチェーンリスクの増大、中国の脅威に関連しての各国通貨の異変と中国恒大集団のデフォルトの可能性。日本でも新型コロナの影響を受け経済は大混乱しつつも菅総理の退陣による株価は大きく上昇気味に推移しています。また東京五輪は2021年に9月終わったばかりです。このような大混乱時においては通常、不動産価格は下落するのが常識なはずにもかかわらず、しかし、実態経済に反比例して価格上昇しています。ただし、地価は一部地域を除いてもう下落し始めました。国土交通省は3月23日、全国平均の公示地価が6年ぶりに下落したと発表したのです。特に三大都市圏にある商業地の下落率が大きく、コロナ禍で訪日外国人数が大幅に減ったことが影響したとみられています。今のマンション価格を支えているのは緊急事態宣言下での異常なまでの史上最低金利とジャブジャブなお金ばらまき政策によるコロナ特需が有るからなのです。この金利もお金ばらまき政策もいつかは終わります。マンション価格は金利次第で大きく動くのです。
ゆえに、今のマンション価格は異常値であり、ここ3年内に売却する予定の人はこれから先は売却のタイミングがより重要になります。
あなたのマンションがいつが価格ピークなのかを察知しつつ、売却するなら売り抜ける判断をしましょう。
もし、いつ売ればいいかのタイミングがわからないと言う人はコーラルへお問い合わせください。お教えします。


2020年3月から2021年9月までのマンション価格推移

まず、コロナ禍始まりの2020年3月から、おおよそ1年半後の2021年9月までのマンション価格推移をレインズのマーケットウォッチを元に確認しておきましょう。
実は、2020年は大きな混乱期となり、マンション価格も過去に事例が無い異変な事態となってしまいました。
2020年3月までと、新型コロナウイルスが蔓延し始めて以降3か月間の市場停止を経て6月以降は全くマンション市場の局面が変わってしまったのです。
今、ローン金利は史上最低にあります。にもかかわらず6月以降のマンション成約価格は高止まりしたまま3カ月並行し続けています。
これから、第100代首相に岸田文雄氏が決まり、またこれから衆議院総選挙が有りまますが、その動向次第ではマンション価格は大きく変動するでしょう。
ただ一つ言えることは、港区青山や麻布、赤坂などの3A地域や文京区などの人気地域はまだまだ価格上昇する気配しかありませんが、しかし、地方都市は今がマンション価格のピークと言え今後下落するという事です。

マンション価格推移

2020年3月から2021年9月までのマンション件数推移

以下のデータはレインズから発表された2021年9月末までのマンション成約数、新規販売開始数、販売中在庫数の各データになります。

マンション各件数の推移

さすがに新型コロナパンデミック直後の2020年3月は、成約件数も新規販売開始件数も大幅に下落してしまいました。
ただ新型コロナ禍による緊急経済対策や給付金により、6月以降のマンション価格は上昇しました。
この大きな変化は、過去に類を見ない緊急事態下の経済対策と給付金や補助金などによるお金のバラマキによるものと考えられます。

ただその後が今までにない大混乱を迎えます。
グラフでも分かると思いますが急激な変化をしていたのです。ただ、6月以降その変化も止まりました。そう9月今は凪状態(これをミンスキーモーメント状態と言います)にあります。
では、10月以降どうなるか⁉
マンションを売る人は8月以降増え始め、9月に入ると肌で感じるほど増え始めています。
まだその変化はデータには出ていません。

『過去事例』マンション価格に関する2019年の衝撃的なニュース

2019年7月時、マンション価格は四半期(3カ月)ベースで徐々に下落していました。その下落幅は場所にもよりますが率にして約1%程度。

例えば、コーラル本店のある江東区は豊洲地域でも5000万円で50万円です。
この状況で有れば肌で感じるようなバブル崩壊を実感できる下落とも言えず、私たちが危機感を持つ程でもないようにも取れます。

しかし、これを1年間として捉えた場合、4%の下落となり、5000万円で200万円もの下落となります。
この下落率であればどうでしょう?
十分に危機感を持ってもいいのではないかと思います。
四半期で約1%の下落という状況、まさしくマンション市況は「ゆでガエル状態」と言えるのではないでしょうか。
ここに2020年2月、コロナショックが起こります。
これにより、一気にマンション市場は売買ストップし、価格も前年同月比-5.8%と大幅に下がりました。上記ご覧のデータ図でもそのことが読み取れます。
レインズが統計を取り始めて以来の下落率です。

これによりはっきりしてしまったと誰もが思った事、それは2021年に延期となった東京オリンピック終了を待たずしてとうとうマンション価格は下落し始めた事実だったのです。
しかし、後にこれは緊急事態宣言の発令と、政府の過去に類を見ないほどの最大財政出動で杞憂に終わりますが。
ただ、しかし、世界の経済はガタガタとなり、また米国と中国の関係は悪化してしまいました。

マンション価格・今の自分
マンション価格・10年後の自分


あなたは、この先5年後、
2025年の自分を想像できますか?


2021年以降はっきりする現実

日本社会は今、大きな混乱期を経て転換期にあります。
新型コロナ禍収束前でも、こんなにあります。 

・70歳雇用を企業の努力義務化へ…国が社会保障を放棄へ
・終身雇用の見直し・無理発言…大企業や経団連発言
・老後資金は2000万円必要…金融庁審議会の報告書
・日本型経営から外資型経営への転換
・リモートワーク・テレワーク…社会構造の大転換期へ

更に新型コロナパンデミックにより、

・しばらくの間は低成長、もしくはマイナス成長になる経済環境
・どの産業界も急に戦いのルールを変える必要が出てきた
・個人としての「市場価値」の変化への対応

このように、今回の新型コロナパンデミックにより多くの事が変化してしまいます。

2020年から3年間で、私たちの身に起こる事。それは、生活の不安定化なのです。

しかも、この変化は日本に留まらず、世界規模で経済は大混乱し、2021年もそれは変わらないと思われます。

また、昨今起こっている出来事を見てみてもわかる通り、金融システムの大変革により過去安定な仕事と言われてきた銀行マンの多くがリストラされ、多くの企業がリストラ策を採っています。
そう、これからは企業も国も守ってはくれない事を頭に叩き込んでいないといけないのです。
大企業にいるからとか、国が何とかしてくれるはずだからとか、そんな保証はどこにもありません。航空業界、旅行業界、ホテル業界また生活に身近な飲食業界にいるからと大丈夫ではなく、今から先、過去に有った事はまったく通用しなくなるのです。
このように大転換期にいる私たちの生活ですが、その生活を守る基盤ともなるマイホーム・住宅はどのようになっているかを見てみましょう。

一戸建て住宅は既に飽和状態に!

2008年度の調査では756万戸だった空き家数は2013年度調査で820万戸まで増加しました。
日本の住宅数は6,063万戸(2013年度)ですから、実に7軒に1軒が空き家であるとわかります。
このデータは既に8年前のものですから、2021年ではもっと増え既に1000万戸に迫る空き家が有るかもしれません。

空き家とひと口にいっても、戸建てもあればマンション、アパートもあり、さらにはそれが自宅用であったり、賃貸用であったり、種類は様々です。

ただ、増加しているのは「一戸建て」です。2008年から2013年までの5年間で増えた空き家62万8000戸のうち、一戸建てはそのほぼ8割にのぼります。

田舎の一戸建ての空き屋は既に深刻な問題になってきています。
空き家率の高い都道府県を見ると、一番空き家率が高いのが山梨県で約22%、続いて長野県で約19.7%、和歌山で約18%です。

一戸建ての空家の場合、火災・倒壊の危険、衛生上有害・景観を損なうなど近隣住民にとっては生活保全を損なわれ、地域の治安の低下にもつながりかねず、所有者不明の空き家はとくに事件の発生率の高さが問題視されているのです。

ゆえに、近年活用可能と考えられる駅から1km以内で、簡易な手入れにより活用可能な空き家の数は、全国で約48万戸有るとされ、新型コロナでの生活様式の変化を余儀なくされた今、この利活用が急速に進む可能性もあります。

とうとう始まった大きな不動産市況の変化にどう対応したらいいか?

令和2年2月までのマンション市況はここから

未来のマンション市況は


新型コロナショックで、2020年6月以降のマンションを取り巻く環境が一変しました。
それまでアベノミクスと共に人気をほしいままにしたタワーマンションの凋落が、コロナ禍の影響で始まったと感じた時も有りますが、しかし、なんとその人気は2020年6月、急速に回復し始めたのです。
その理由は、緊急事態宣言下で行われたじゃぶじゃぶお金ばらまき政策です。

この政策により日本経済は失速するどころか、株価も瞬く間に上昇し3万円台を回復します。また行き場を失ったお金が不動産市場にも流れ込み始めたのです。

やはりこのマンション価格急騰をけん引するのは、中国の個人マネーが流れ込むエリアなのです。このエリアは元来日本人も大好きなため、高騰するに至ってしまったのです。

要は、インバウンド需要から公示地価が上昇し続け、建設工事費も高騰しました。しかもこの状況下で新型コロナ禍が起こり、過去に類を見ない緊急経済対策の発動がされ、市場にお金がじゃぶじゃぶ流れ込み、しかも史上最低金利も手伝い、マンション購入者の「購買力」が高まってしまったわけです。

しかし、その他のマンション、特に駅徒歩圏外の人気は下落傾向にあります。

ただ、この出来事はマンションの価値の変化の初動にしかすぎません。

未来

2020年度中(2021年3月まで)は、マンション価格は今のまま上昇するでしょう。
ただし、4月以降は新型コロナウイルスのワクチン開発、接種状況次第で大きな変化となっています。
ただ、9月以降は少々雲行きが危うくなってきています。
その理由は、新型コロナ禍がいつ収束するかが見えず、不安な社会に成りつつあるからです。



ただそれでも確定していることは、4年後の2025年は、郊外型マンションと地方の魅力を保てない地域にある戸建て住宅は空いているお部屋ばかりになるという事です。
また、19年後の2040年には都心部マンションでも特定の人気地区を除いて、空いているお部屋をちらほら見かけるようになりそうです。

更に、おおよそ25年後の2046年には郊外のあらゆる地域でライフラインの老朽化が大問題となり、マンションは建物維持に大きなリスクを伴い、売買が成り立たない状態になるでしょう。

従いまして、最も高く売れる時期は当初(2019年)の予測した時期より遅くなり、2021く、しかも有利に売れる時期は過ぎ去ろうとしているのです。
↓↓↓
2021年9月初旬の今、新型コロナ禍の緊急事態宣言での金融政策の影響で、若干先にずれ込む可能性は出てきていますが、しかしやはり地方マンションや郊外型マンション価格上昇に景りが見え始めています。

では、具体的に見ていきしょう。

大問題発生、東京オリンピックまでのマンション市場は大混乱に

2013年9月、その問題は始まったのです。そう東京オリンピック開催決定と共に新築マンション価格の高騰は始まり、それに伴い中古マンションの需要も高まって価格が上昇し始めました。
さて、そのとき、日本ではインフレターゲットと称し2%を目指していました。マンション価格もその政策の下価格上昇はおきました。

現在問題とすべきマンションを取り巻く環境とは?


さて、あなたは、私たちを取り巻く情報がどんどん増えている状況になんとなく気づいているでしょうか?
今日、発信される最新情報の数は増え続け、多すぎる選択肢の中、私たちの判断は絶え間なく中断し、あらゆる事の変化に検討すべき事が有りすぎる状況です。
こんな情報過多の時代に私たちは居る。その中で自分の未来を創っていかなければならない。
実は今、おおよそ100年に1回、否200年に1回の時代の大変化の中に私たちはいるらしいのです。
この5年で大きな時代変化がありました。
スマホの普及で、日々、情報を絶え間なく受け取る事ができる情報化社会の到来です。また誰もが簡単に情報発信できる時代が到来したのです。
この情報化社会では、もはや情報は足りないなどの事情は無くなりました。
もはや、何を取捨選択していいかわからない情報過多の時代となっています。
そこに新型コロナパンデミックが起こります。

情報を見極める

情報を受け取り、それを利用する事により、今では、もう12カ月、1年もあれば大きな差ができてしまう状況をあなたは知らなければなりません。

そのような中、さて、あなたは4年後、2025年の自分を想像できますか?

ここでは2025年、今から4年後、何が起こっているのか考えてみたいと思います。
今、2021年なので4年後は2025年になりますが、「私は4年後の自分の姿がはっきり見えている方」はどのくらいおられるでしょうか。
なかなかおられないのではないでしょうか。
それもそうなのです。未来が見える人などいないのですから。
未来が見えていたら、今般の新型コロナウイルス蔓延も予測できたのです。

一言で言えば、2025年は日本にとって大転換の年といわれています。(その前に2020年に前倒しして大転換となりそうですが。)

マンション売買現場では、さてどうなっているでしょう。その結果マンション価格はどうなっているでしょうか?

超高齢化


2022年問題(生産緑地)

都市部をはじめとした全国各地に「生産緑地」として指定されている農地が存在します。
その土地の広さは全国合わせると、東京ディズニーランドとディズニーシーを合わせた面積の約135個分です。
今まで「農地」だった土地が、「宅地」となって大量に市場にでてくることで土地価格は間違いなく値下がりします。
最も直近では2022年に、生産緑地を巡って様々な問題や変化が起こるだろうと予想されています。

2025年は日本社会が大転換の年に!

2025年、総人口の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という前人未到の高齢化社会が訪れます。
さらにいえば、総人口が初めて1億2千万人を切るのもこの年です。
下に国土交通省国土計画局が作成したグラフが有りますが、日本の人口はこれから減少の一途なのです。

グラフ:我が国の人口は長期的には急減する局面に(出展:国土交通省国土計画局)

○我が国の人口は長期的には急減する局面に○
日本の総人口は、2004年をピークに、今後100年間で100年前(明治時代後半)の水準に戻っていく可能性。この変化は千年単位でみても類を見ない、極めて急激な現象。

<出典>
「国土の長期展望」中間とりまとめ概要
第1章 長期展望の前提となる大きな潮流 4ページ
平成23年2月21日 国土審議会政策部会長期展望委員会

「国土の長期展望」中間とりまとめ概要 リンクはこちら(PDFをダウンロードできます)



また2025年以降、日本の世帯数もどんどん減少していきます。
国立社会保障・人口問題研究所が2013年3月に公表した市区町村別人口推計を見ると、2040年の人口が現在の半数を割込むところも少なくないのです。
また、中には3分の1程度まで減少すると予測された町村もあります。

コーラルの在る東京都でも、人口減少とは無縁でいられません。
2040年の人口が2010年より増えると予測されているのは下記の行政区しかありません。
それ以外は人口が減少すると言われています。

【東京都】
江東区、墨田区、中央区、港区、新宿区、練馬区、三鷹市、東村山市、稲城市の6区3市、それにもともとの人口が少ない御蔵島村。

また世帯数も2019年までは増加しますが、その後減少し続け2035年には2010年世帯数より229万世帯も少なくなると言われています。
人口や世帯数が減少しても、そう簡単に家を取り壊せないのです。
結果、戸建て住宅にしても既存マンションにしても、在庫は溢れ供給過多になります。
当然、そうなれば不動産価格は下落していきます。

2024年・平成35年・未来の不動産市場は・・・?

マンション売買・戸建て住宅売買専門店 コーラルを経営する私が思うこと、それは、
『その時の不動産市場はどうなっているのか?』
『自分はまだ不動産業界で働いているだろうか?』
と言うものです。
これは、私の約束された未来に大きな影響を受けるに間違いありません。
(タイムマシンでも有れば、簡単に未来に行き確認するのですが。)

大都市で加速する高齢化と住宅購入年齢人口の減少

4年後(令和7年)にはマンション購入適齢期の人口は15%減少するとの予測が・・・。
産経新聞社が発行する「夕刊フジ」の公式サイト ZAKZAK に「マンション業界は確実に衰退する~20年後は9割減の市場縮小も」という興味深い記事が掲載されたました。

しかも総務省の「住宅・土地統計調査」によると、世帯主が30~44歳で持ち家比率が顕著に上がることが確認されています。そして日本は、先進国のなかでも際立って生産年齢人口の減少が大きい。特に国内経済への影響が大きい20~30歳代の若者人口動向は、日本では2005年からの45年間で51.6%と半減すると予測されています。これは他の先進国と比較しても極めて深刻な減少期を迎えといえるのです。」(松谷明彦著「人口減少時代の大都市経済」から。)

マンション・戸建ての市場性

マンション購入の「適齢期」と呼ばれる30代と40代の人口は、約3490万人で、5年後は約2980万人(減少率は15%)、15年後には2490万人(減少率は約29%)まで減少すると予測されています。

また東京など大都市ではこれから先、本格的に高齢化率が地方地域より高くなり、しかも高齢化速度は大都市部の方が断然速くなります。高齢化の変化量と速度に社会システム変化が追いつかないので、今後の人口減少社会では住宅余り現象がより厳しい環境に置かれるのは大都市地域なのです。

その具体的な事例が、もう既に東京圏と言われる地域で起きています。

東京駅からJR線で所要時間50分のある駅から徒歩17分、土地30坪、建坪30坪、建築経過年18年(平成建築なのです)でも価格約500万円で売られています。
まったく驚くべき価格で売却されている状況をあなたはどう思いますか?

日本の住宅市場はすでに「飽和状態」をはるかに通り越して「大幅に余剰」

● 平成25年10月1日現在における我が国の総住宅数は6063万戸(平成20年10月1日時点での総住宅数5759万戸)で,5年前と比較すると,304万戸の増加で,増加率は5.3%でした。
平成10年からの15年間では実に総住宅数が1000万戸以上増加しています。

● 住宅のうち、空き家についてみると,平成25年10月1日現在総世帯数は4999万世帯ですから、約760万戸の空き家を抱えまています。これは5年前に比べて63万戸(8.3%)増加したこととなります。空き家率(総住宅数に占める割合)は,平成10年に初めて1割を超えて11.5%となり,平成25年には13.5%と,20年に比べ0.4ポイント上昇し,空き家数,空き家率共に過去最高となりました。
(東京でも約10.9%が空家です。)
日本全体を賃貸住宅経営に例えると、空き家率は13.1%です。
正式な統計は無いものの、平成28年現在の空き家数は約820万戸です。

総務省統計局HPより
※総務省統計局HPより

さらに、今後どうなるかを予測したレポートがあります。
「人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて(下):(野村総合研究所)」によれば、もし2003年のペースで新築(約120万戸)を造り続けた場合、29年後の2040年には空き家率が43%に達するとしています。
いわば「お隣は空き家状態」なのです。
これではまったくお話にならないから、仮に新築を造るペースを半分(約60万戸)にした場合でも30年後には空き家率が36%な状態となります。
しかし、新型コロナ禍が起こり、リモートワーク、テレワークの普及により生活の変化を余儀なくされたビジネスマンの戸建て需要で、各戸建て供給業者(建売住宅業者)は水を得た状況となり、ますます新築供給ペースを上げている状況なのです。

現実は最も恐ろしい状況(総務省統計局HPより)

これは大問題!

増加した空き家63万戸のうち,一戸建が8割を占める

空き家

○ 平成25年10月1日時点では、5年前と比較して空き家は62.8万戸増加しましたが、建て方別にその内訳をみると、一戸建の空き家が49.6万戸で79.0%を占めており、長屋建が3.9万戸(6.2%)・共同住宅が8.9万戸(14.2%)・その他が0.4万戸(0.6%)と、一戸建の空き家の増加が著しい事実が分かります。
 また,建て方別,空き家の種類別に増減数の内訳をみると,一戸建の空き家は,増加した49.6万戸のうち,49.4万戸(99.6%)が「その他の住宅」とされています。

制度運用も住宅市況悪化の足かせに

※今後、空き家が戸建て市場に多く出てきます。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例が、平成28年税制改正大綱に含まれ空き家の売買を活発にして、空き家を減らしていく目的で新設されました。
相続した家と土地を売るなら令和5年12月31日までの間で、相続開始の日から三年を経過する日が含まれる年の年末までの売却で得をしそうです。
高齢の親が亡くなり相続した空き家、すでに自宅はあるし、特に使う予定もないなどの理由で、空き家の増加が問題になっていました。
実は、国土交通省が調べたところ、空き家の半分以上は相続で取得した家だと分かりました。
しかも、これから先、相続はもっともっと多くなります。
そこで空き家対策の一つとして、古い家とその敷地を有効活用するために創設されるのがこの特例です。
具体的には、亡くなった人が居住していた家および土地を相続で取得した人が、一定の期間内に売却した場合、課税対象となる譲渡所得に3000万円の特別控除を適用できるようにする予定で、この特別控除の適用にはいくつかの条件がありますが、空き家の売却に適用できれば、所有者の税負担はぐんと軽減します。


歪な数値を示す各住宅指数割合

共同住宅(マンション)数は2209万戸で住宅全体に占める割合は上昇し42.4%。

○住宅の状況を建て方別にみると,一戸建が2860万戸で住宅全体の54.9%を占めており,長屋建が129万戸(2.5%),共同住宅が2209万戸(42.4%),その他が13万戸(0.2%)となっています。
○平成20年と比べると,一戸建が115万戸(4.2%)増加となるのに対し,共同住宅は140万戸(6.8%)増加と,より大きな伸びを示しており,住宅数及び割合共に過去最高となりました。

持ち家住宅率は61.7%に上昇,一戸建の持ち家率は9割以上

○持ち家住宅数は3217万戸で,5年前に比べて185万戸(6.1%)増加し,住宅全体に占める割合は,61.7%と5年前に比べて0.6ポイント上昇しました。

また,住宅の建て方別に所有の関係の割合をみると,一戸建は持ち家が92.0%と9割を超えている一方で,長屋建と共同住宅においては,持ち家が25%程度となります。
この状況下で言えるのは、それは長屋建と共同住宅においては賃貸住宅割合がとても大きい事実です。
では、その賃貸住宅の動向はどうなるのでしょう?
以下で見ていきたいと思います。


 ☛ 首都圏で空き家率が急上昇。神奈川県では35%以上に。売買に影響も

中古マンションの価格や賃貸住宅賃料の動向は?

4年後は中古住宅の価格や賃料が、今ほど若年層の負担にならないレベルにまで下がっているはずです。
とすると、多額のローンを組んで無理とリスクを背負いながら新築マンションや中古マンションを購入することに、多くの人は意味を見いだせなくなるでしょう。

数年前、「今の若者は車を買わなくなった。」という社会現象が話題になりました。
(交通の便の良い大都市圏(東京や神奈川、埼玉、千葉の一部、大阪など)の傾向をもって、「今の若者は車を買わなくなった。」と言われていますが、車社会な地方では今でも車の購入意欲は旺盛ですが。)
一部の専門家の間では、今後数年もしたら「今の若年層はマイホームにこだわらなくなった。」という風潮が顕著になると予想しています。
(地方では家余り(空き家問題)がとても深刻で、車とは違い家を買わなくても家が既に有ります。)

市場の縮小は人口減少率をはるかに上回る規模となります。 6年後は今の半分、14年後は9割減でもおかしくないでしょう。

不動産売買市場の縮小は人口減少率をはるかに上回る規模となります。6年後は今の半分、14年後は9割減でもおかしくないでしょう。
つまり、不動産売買市場は確実に衰退します。
(既に地方では深刻な問題になっています。)

事実、ひとりっ子で家持ちの両親、そんな子たちが結婚したら、少なくとも両親が死んだとき売るか貸すかしないと維持ができません。
しかも、日本の雇用情勢も新型コロナの深刻な影響を不動産売買市場に与えています。
下表をご覧ください。

1985年2006年2010年2014年2020年2020年
正社員83.666.865.659.562.7大幅減大幅減
非正規16.433.234.440.537.3大幅増大量失業

正社員と非正規社員の割合が年々縮小し、とうとう非正規社員が2014年には4割超えるという状況なのです。
また非正規社員は、正社員に比べ、賃金が低いという状況も有ります。
ただ、近年は正社員数が豪華傾向に有るものの、実質賃金は減額され続けているのです。
これは、日本での賃金低下傾向がすごいスピードで起こっている状況を示しています。
そして、低賃金化は住宅取得の有効需要量を減少させています。
しかも、コロナ禍により非正規社員は大量に失業しています。

賃金推移
参照:「非正規雇用」の現状と課題【正規雇用と非正規雇用労働者の賃金カーブ(時給ベース)推移】

そのような中、貸すと選択して本当に貸せるのでしょうか?
また、貸せないから売ろうとしても売却出来るのでしょうか?。
また、ここに東京都が出している予測があります。

東京オリンピック後の東京圏人口予測は

これによると、東京オリンピックが開催される今年2020年(コロナ禍で2021年に延期)に東京の人口はピークに達し、そのあとはじわじわ減り始めるばかりではなく、どんどん高齢化します。
さらにその10年後の30年には、住宅への需要とシンクロする世帯数も減り始めるとしています。
つまり、オリンピックを境にして、東京の住宅は供給過剰がますます顕在化するのです。
それでなくてもここに衝撃的な数字があります。「千代田区で約36%、中央区で約28%、目黒区で28%など墨田区、江東区、中野区を除く東京都のすべての行政区、市で10%を超える空室率」(ホームズ発表)というもの。これは東京都の都心における賃貸住宅の空室率です」。実は現状でも、東京都内では住宅数は十分に足りている事実を如実に表しているのです。
これは由々しき大問題です。


※参考 ホームズ参照東京都の賃貸用住宅の空室率一覧

もう待ったなしな状況

平成27年1月。相続税が変わりました。空家の固定資産税課税方式も変わりました。
マンションの評価方法が変わったのです。

消費税も3%から5%、8%となり、とうとう2019年10月に10%となりました。
相続税の変更や空家対策特別処置法などで、東京に住まう子の田舎実家の相続は深刻です。
相続税の実質増税となる状況は、このままでは多くの土地が放出される事になると言えるのです。

今でも相続税で悩んでいる人がぼちぼち出始めているますが、今後どんどん増えていくに間違いありません。

相続税の変更で賃貸市場に大きな変化

WBS(ワールド・ビジネス・サテライト :テレ東)で放映。
今とても大きな変化が賃貸市場で起こっているとのこと。
その変化とは、
https://colal.net/index.php?QBlog-20160609-1

不動産業界は対応出来るのか?

しかも、不動産業界も行く先に破たんが見えていても突っ走る家電業界と同じです。
後先考えずに売れるときに売っとけってな感じだからマンション・戸建て建造ペースも殆ど落としません。日本の新築神話は簡単には壊せることはなく、既に800万個以上の空家が有るのに未だ健在です。
国ではこの状況の危機感に対応すべく住生活基本計画(全国計画)を策定し対応し始めました。また不動産業界は『不動産テック』などのサービスも出始めています。
コーラルでは消費者の皆様に様々な角度から不動産業者としてサービスをお届けしていきます。

不動産価格指数(住宅)について

マンション価格の推移はどうなっているのでしょうか。国土国土交通省が発表する年間約30万件の不動産の取引価格を参考に各種不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」の推移を見てみましょう。

不動産価格指数(住宅)

【不動産価格指数(住宅)(全国)】

不動産価格指標①

不動産価格指標②

国土交通省では、住宅・マンション等の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に毎月の不動産価格を指数化した「不動産価格指数(住宅)」を毎月公表しています。
その公表で、上図は、2010年を基準(100)とした戸建住宅やマンション(区分所有)の価格が割安なのか? 割高なのか?を示した国土交通省作成のグラフです。
何故2010年を基準にしているかはここでは問題とせず、数値が低ければ割安、高ければ割高を示しています。
このグラフを見ると戸建住宅価格(青線)は2016年1月の時点で103程ですのでちょっとだけ上がっています。
しかし、マンション価格(緑線)に関しては、2016年1月の時点で127程で2013年3月から高くなっていき、今、非常に高くなっています。
これは2010年に比べて今は約3割程価格が割高だと示しています。
但し、このままの推移で済むはずがないと思われます。
それは、空き家数もうなぎ上りに高くなる一方だからです。
いずれマンション価格指数は100程度まで下がると思います。またその先はどうなるか推測は出来ますね。
今、マンション価格は基準値100より3割程高いこととなれば、今から先マンション価格も3割くらい下落することが推察されます。

東京都と一部の地域では2021年に延期されたオリンピックが終わりました。この時期まではマンション価格は今の状態を維持してきました。
ただ、今一番の懸念材料はやはり新型コロナパンデミックの収束がいつになるかでしょう。
全世界で経済の停滞が懸念され、各国が緊急の経済対策を行っていますが、新型コロナ新種ウイルスも広まり欧州のロックダウンは深刻です。
仮に欧州の景気が悪くなれば、日本に影響が及ばないとは思えません。
またアメリカ合衆国の経済次第では日本経済への影響は計り知れません。
先にもお伝えしましたが、ここ数年のマンション価格高騰の原因は、中華系の人の購入と相続税増税による購入がけん引してきました。しかしそれも2016年には一段落し、2017年ではすでに売却し始める中国人がいました。
そんな状況を史上最低金利の住宅ローンで、マンション価格は下落せず何とか持ちこたえていたのです。
そして2020年から2021年も続くコロナパンデミック、不動産市況は過去に類を見ない、誰も予見できない未知の世界、混迷の中にあります。

マンション価格は、需要と供給のバランスで決まります。
マンションを買う人がいなくなる事で、マンション需要がなくなり、結果、マンション価格は下落していくと予想されます。
今、マンションはとても多く余っていて、今後さらに多くなります。
出典:国土交通省ホームページ  不動産価格指数(https://www.mlit.go.jp/common/001294602.pdf

マスコミ報道に騙されるな!

このままのペースでの5年後、
あなたは、この市場の未曽有の大変化にどう対応しますか???


今、一言で言えば、マンション価格はコロナ禍の緊急経済対策により、実体経済に反比例して価格上昇しています。今までの好況感から緩やかな下落へと移行しそうな傾向が有ったのを、むりやり日銀のマイナス金利政策、政府の不動産需要喚起政策、補助金、給付金などコロナ対策で持ちこたえている状況と言えます。

ですがこの状況、東京や横浜、大阪などの大都市圏や、政令指定都市などの一部地域にだけ見られるものなのです。
その他多くの地域でマンション価格は既に下落し始めているのです。
今後のマンション価格を判断する上で、今が最も重要なポイント、大転換期だと考えられるのです。

東京圏のマンションの実力

東京圏や大阪圏、名古屋圏、福岡圏のマンション価格の実力を見て見ましょう。
実は、日本の大都市圏のマンション価格は世界規模でみると決して高いとは言えないのです。
例えば、英国・ロンドンシティ、中国・上海や香港など世界の大都市のマンション価格と比べたら、まだまだ価格が安いと言われています。
その理由は、各国物価と関係が有ると言われ、今後、日本の大都市圏のマンションは世界の人びとから買われる可能性もあると言われ、今後、価格上昇による資産価値向上の余地があるとも言われているのです。

また、2021年の五輪後の東京圏マンションは、規制緩和などで進む国家戦略特区都市の機能向上による影響で大きく変わると言われ、観光旅行客や労働者の誘致次第で左右されると言えます。
ただこれも新型コロナの収束次第と言えるでしょう。

それゆえ、実は今、もうピークは過ぎて下り坂にはいっていると思われます。どうもマンション市況は思わしくありません

成約数はまだまだ良いですが、販売開始数、販売在庫数などの数字上昇率の低さは何かが変わってきた状態、この実態を平成28年4月から始まった状況「不気味な心地良さ」から、「終焉への入口へ」の転換と言えるのではないでしょうか。
しかし、皆さんは反対の事実を聞かされています。
「住宅ローンの史上最低金利更新により、マンション市況は今までにないくらい活況だ。ゆえにマンション価格もまだ上がっている。」と言うマスコミ報道。

確かに新型コロナ禍における2020年12月時点のこの報道、売買現場でも肌で感じる程、マンション市場は活況ということはわかるのですが、しかし、2021年8月の状況は異様な雰囲気に包まれている事も否めないのです。

マンション市況活況、マンション価格はまだ上昇中というこの報道の状態では、マンション市況の「景気基準」はきわめて良いと嘘の報道がされています。
しかし、もう限界に来ています。このまま続くわけはないのです。
あなたは、この異様な状況に気づかなければいけません。

マンション価格はどれも同じ動きばかりではないという事実

2020年2月から始まった新型コロナ蔓延による全世界の大混乱。それを受けての緊急事態宣言と、過去に類を見ないほどの大規模緊急経済対策がマンション価格を押し上げていますが、しかし、このまま続くはずはないほど日本の不動産市場はバブル状態にあるのです。

バブルは必ず弾けます。必ずです!

このまま新型コロナ禍が続けば、間違いなく郊外のマンション数は大飽和となり新築マンションは売れなくなり、つられて中古マンションも売れなくなってしまいます。

10年前、4000万円で成約していたマンションが今では1500万円ほどでしか成約しなくなっているのです。

また、2021年に入り、港区青山や文京区などでもマンション価格の上昇幅は鈍くなり、踊り場にあります。
マンション価格はどれも一様に動いているのではなく、価格が上昇しているマンションや場所から、反対に価格下落しているマンションや場所まで様々なのです。

今後5つにわかれるマンション価格

キーワードは、「不気味な心地良さ」から「終焉への入口へ」
ただし、今回のコロナ禍で「大転換の入口へ」と大変化してしまいました。

マンション価格の変化予測については、5つの地域区分で見てみることで、今後どう動けば良いのかを判断することが可能となります。
その結果、コロナ禍の今、言えるのは、ここ2021年中で売る事は考えず、コロナ収束中でもタイミングを見ながら速やかに売る事なのです。

テレビや雑誌、ネットなどのメディアではマンション市況は全ての数値で前年度比プラスと言っているのに、成約数も成約1㎡単価も上がっているのになかなか成約にならない。
それどころか、内覧も無い。
内覧が有っても成約に至らない。
売却中の皆さんは、一体どうなっているのか? とイライラされているのではないでしょうか。

マンション市況が、新型コロナ禍の影響を受け「まだら模様で不透明な市場」になっている状態では、どう動けば良いのかわからないのが普通です。
コロナ禍で様子見だけならいいのですが、実はもっと違う状況も垣間見れるようになってきています。
それは2020年6月以降2021年8月でも、成約件数、成約価格、成約1平米単価は過去最も良いにもかかわらず、マンションを売る人は大幅に減っているのです。
今、マンションを売る絶好のチャンスにもかかわらずです。

この状況下において、なぜ、マンション所有者は売り出さないのか⁉
それは、売るに売れない状況下にあるからに違いありません。
そう売る人にとってはコロナ感染はやはり怖いのです!

売却を任せている不動産販売会社も今は辛抱です、と言うだけ。
これでは何をどうやっていいか具体的な方法など分かりません。
但し、マンション価格は確実に動いています。
実は、地域や物件の種別等によって売れ行きに差があり、動向が一様ではないと言えます。この一様でない動向は実は東京23区の中でも5つに地域区分できます。

①成約数、販売開始数、販売在庫数とも増えている地区。

②成約数、販売開始数は増え続けていながら在庫数は減っている地区。

③成約数は増え続けていながら販売開始数と在庫数は減っている地区。

④成約数は減っている中で、販売開始数、販売在庫数は増えている地区。

⑤成約数、販売開始数、販売在庫数とも減っている地区。

上記5つの地域区分パターンにあなたの所有する物件動向は必ず当てはまります。
売却するにマンション価格動向が最も良いのは③です。
反対に最もマンション価格が下落している地域、最も価格暴落する地域は④ですね。
コーラルへ査定ご用命頂いた場合、査定対象の不動産が①から⑤の地域のどれに当てはまるのか、コメントさせていただいております。


未来に準備すべきマンションとの関係

マンションは商品です。従って必ず成長カーブの法則が有ります。
成長カーブでは、導入期、成長期、そして成熟期となり最後衰退期となります。
この各期において市場には変化が見て取れます。従いましてあなたが変化をリードすれば大きな成果を上げるチャンスとなります。
成長カーブの知識を持てば、「去年までは調子良く売れていたのに今年は全然売れないよ。」という感覚に陥る事はないはずです。
マンションも同じです。
2019年、マンションは成長カーブの成熟期末にあり、2020年3月は衰退期に入っていたのです。
もう一度言及しますが、2020年3月時点ではマンション価格は下落する気配を数値の上でも表していました。しかし、ここに新型コロナウイルスが蔓延し、状況は一気に変わってしまいました。
全世界で緊急事態宣言が出され、各国大規模な緊急経済対策を行ったのです。市場にはじゃぶじゃぶお金が投入されもしました。その結果、株価もマンション価格も衰退期にあったものを無理やり変更させ、バブル的様相の買いが入り、今に至るのです。
この状況はいつまでも続きません。
この状況がバブルなら(バブルです!)、近いうちに必ずバブルは弾けるのです。
未来には売れなくなるから、今のうちに準備しておきましょう。
民間シンクタンクでは10年後には全国の4分の1ほどの住宅が空き家になるとの予測までしているのです
バブルという崖が異様に高くなった今、人口減、世帯数減、空き家増の影響は計り知れないのですから。

マンション価格において、コーラルは判断し続けます。

上記では大変化の中でのマンション価格を見てきました。
この中でいえるのは、それは、不動産市場には多すぎる情報、多すぎる選択肢、絶え間ない判断と中断が起こる事実です。
しかし、この情報過多の時代の中でのマンションとのかかわり方をコーラルは知っています。
実は、旧来の売買や投資を続けていると、あなたは情報過多の時代の中で溺れてしまいます。
最悪の場合、破産してしまうかもしれません。
そう、これからは国にも会社にも頼れない時代、自分の判断、自分の力、方向性の決断、注意点を纏め抽象度を高め生きていかなければいけない時代なのです。
「このちょっとした未来が判る力=抽象度」を得なければ不幸になってしまうのです。
しかし、ご安心ください。
コーラルにあるマンションを見る目を共有して頂ければ、また売買、不動産売買の現場に精通している行動を実践して頂ければはその不幸は避けられるでしょう。

関連先リンク(サイト内)

サステナブル社会とレガシ-(少子高齢可が進む日本の現状と住宅政策)

売れないでお悩みの方必見(現在他社に売却依頼中の方)


あなたのマンションは資産価値大丈夫?

ここまでお付き合いいただき誠にお疲れ様でした。
あなたの所有されているマンションの資産価値は大丈夫でしょうか?
もしご不安でございましたら、自分が所有するマンションの価値・相場を調べてみませんか?
コーラルではマンション取引の価格・相場など市場動向を多方面から調査し、「査定価格」をスピーディにお知らせいたしますので是非ご依頼くださいませ。
査定は完全無料、しかも査定しても売らなければならないことは有りません。また、しつこい営業はする時間は有りませんからご安心ください。

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