東京都のマンション売買市況動向、中古マンション売却市況をデータを基に解説しています。

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マンション売買で失敗しないために。
マンション売買市況動向と、売り時、買い時の見極め方【東京都編】

東京でマンション売買する人は地域差に気を付けるべし！

東京都は人口約1405万人。対前月比2,418人（減）対前年同月比39,832人（減）で日本人の10人に1人が東京都民となります。このうち、東京23区には約972万人、市部が約425万人、郡部が約5万5千人、島部が2万4千人が暮らしています。また世帯総数は7,255,289世帯となります(令和3年7月1日現在：東京都HPから)。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」によれば、東京都を含む首都圏の中古マンション成約価格は８年連続で上昇し、成約1㎡単価も８年連続で44.5％上昇しています。

なぜ中古マンション価格が上昇しているのか？
それは、住宅ローン金利や投資用金利が低下したことで、同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇したより高いマンションが買えるようになったこと、共働き世帯の増加、テレワークなど職住環境の変化によって住まいへの変化が見られ、都心に近いエリアとそうでないエリアとの間で、マンション価格の二極化が進んでいたと考えられます。

また、コロナ禍により中古マンション新規登録件数は２年連続で前年を下回っていて、2019年と比較すると2020年は11.3％も減っていて、1割以上の人がマンションを売り控えたということになるのです。

マンションを売り控えた理由としては、緊急事態宣言が発出されたことが大きいでしょう。

ゆえに売り出す人が少ないと言う理由から新規登録中古マンション㎡単価は７年連続で上昇していますが、ここにきて中古マンション価格はほぼ横ばいながら７年ぶりに下落し始めているのです。
もし、コロナ禍が収束したらどうなるのでしょうか？

そんな状況の東京は、実は今、マンションは地域や物件の種別等によって売れ行きに差があり、動向が一様ではないと言えます。この一様でない動向は実は東京23区、区外でも下記の５つに区分できます。
これからマンション売買する人は、売ろうとするマンション、買おうとするマンションがどんな地域に有るかを見き分めましょう！

①成約数、販売開始数、販売在庫数とも増えている地区。

②成約数、販売開始数は増え続けていながら在庫数は減っている地区。

③成約数は増え続けていながら販売開始数と在庫数は減っている地区。

④成約数は減っている中で、販売開始数、販売在庫数は増えている地区。

⑤成約数、販売開始数、販売在庫数とも減っている地区。

上記５つの地域区分パターンにあなたの所有する物件動向は必ず当てはまります。
あなたの地域は、さて、どんな地域にあるでしょう⁉

また、ここで解ること、それは、

です。

中古マンション売買・最新市況報告（東京都・各月1回更新）

ここでは、東日本不動産流通機構（レインズ）から毎月1回発表される東京都のマンション売買市況データを基に、わかりやすく図解作成して、最新の市況・動向についてご報告いたします。

▶ 中古マンション売買・成約・新規販売開始・販売中在庫各件数

✿ 成約件数

※首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で+3.5％、平均成約㎡単価は前年同月比で+7.9％と、依然として上昇トレンドが続いています。
ただ、2021年8月度の首都圏中古マンションの成約件数は前年同月比で14.3％減少しました。例年8月は成約件数は大幅に落ちます。その反動が9月以降にあります。
問題は、コロナ禍においては過去2年間とは少々違う動きをしまたという事です。既に6月以降マンション売買現場では大きな変化が見えています。それは問い合わせ数と内覧者数の大きな減少です。しかもこの数これから先はもっと少なくなるでしょう。
その理由が以下に書いております。

✿ 新規販売開始件数

※2021年8月の首都圏中古マンション新規登録件数は、減少傾向にあります。
前年同月比で12.4％の減少です。
例年8月は新規で売却開始される方は大幅に落ちます。特に今年は東京オリンピックパラリンピック開催や猛暑の影響もあり大幅に落ち込みました。しかしその反動が9月以降にあります。
現場では新規販売開始数はどんどん増え続けていて、その現状が下記の販売中在庫件数の増加につながっています。

✿ 販売中在庫件数

※2021年8月の首都圏中古マンション新規登録件数は、減少傾向にあります。前年同月比で比で19.0％の減少です。しかし対前年同月比で成約件数が減ったこともあり、2カ月連続で在庫件数は増加しています。
レインズ発表のように前年対比で診ると販売中在庫数は少なくなっているように見えてしまいます。しかし新規販売開始数は増え、反対に購入者は減っていますから販売中在庫数は増え続けます。

もし、あなたがこの先もずーっとマンションに住み続けるのなら、いつ売るかなど悩まなくても良いでしょう。
しかしもしそうではなく、いづれはマンション売却するという人なら、いつの季節（月）が最も高く有利に売れるかなど関係なく、なるべく早めに売る行動をしましょう。
データから読み取れるように、これから先、一日一日経つごとにマンション売却に良い環境ではなくなりつつあります。

2021年10月以降のマンション市況はどうなる？

2021年1月から6月の半年、この間、月日が経つとともにひしひしと感じることは「マンションの売買成約数は毎月前年同月比アップとなりなかなか堅調に推移していることと、しかしながらマンションを売る人はコロナ禍を嫌い売控えする人が増える一方だった」という事実です。

最近は1日1日、ただ、9月になると日が経つにつれ販売中在庫は増えはじめています。

売却中のマンション在庫が首都圏のあらゆる地域で増えています。

東京23区も、都下も、神奈川県も埼玉県も千葉県もすべての地域で売り始める人の在庫が積みあがり始めています。
つまり、マンション市場は今までのように売り手優位から買い手優位へと移行するという事です。

しかし今はまだ、大きく取引価格が下落するには至っていませんし、来年前半までは下落することは無いでしょう。
今の状態は最高価格で高止まりしている状態と言えます。
その理由は成約㎡単価が108ヶ月連続で前年比上昇していて新規登録㎡単価も在庫㎡単価はほぼ横ばいだからです。

今も去年から続く史上最低金利の影響で、購入意欲は旺盛な状態が続いていると言っていいからです。

しかし、市場価格形成の基本は「需要と供給」と言うことから、この先はほぼ間違いなく取引価格が下落することになるでしょう。

市場価格形成の基本である「需要と供給」を見てみれば、マンション価格の下落は去年から既に始まっててもおかしくはありませんでした。
しかし、マンション価格の下落が始まらないのは史上最低の住宅ローンも影響してはいますが、コロナ禍で売る人の減少、2019年の消費増税、新築マンション価格の高騰、世界的な不動産バブルなどなど、日本を取り巻く環境が中古マンションの価格に好影響を及ぼしているからなのです。

今、コーラルは香港からのマンション購入者を斡旋するための事業を行っていますが、その香港や上海は年収の約50倍でしかマイホームが買えないという状況から、東京圏に購入の目が向いているんです。

既に峠は越えましたが、しかし今だ海外からの購入欲があるからでもあります。

しかし、その購入の目も着実に少なくなってきています。
その購入者減少の傾向に多くの人が気づいていなうちは、マンション価格は下落しないでしょう。

でも、マンション価格下落の足音は静かに着実に私たちの周りに忍び寄っています。
よく見ていただければわかるはずなのです。
あなたの周りの新築マンションや中古マンションのメールボックスを。また夜間のお部屋の明かりを。
武蔵野線沿線やちょっと都心から離れたら場所、または地方ではマンションも一戸建ても既に空き家ばかりになっていることを。
それでも、インフレターゲットにまい進する日本は、その効果が一番有る箱物を作ることを止めることが出来ません。

もう一度言いますが、市場価格形成の基本は「需要と供給」です。これはマンションや一戸建ても全く同じなのです。

不動産業者として毎々売買の最新現場で起こっていることをあげれば、購入したいけど住宅ローンの審査が通らなくなってきた人の割合が多くなってきているんです。
不動産業者は、誰もそんな状況を声高に言うことはしません。
知られてしまったら、市場が悪くなってしまって商売が悪くなることを分かっているから。
だからコーラルも、ここにこそっと書くだけにしています。

ここにレインズが令和3年9月10日に発表したデータがあります。
上記でグラフを見て頂きましたが、下記では言葉で書き表してみましょう。

成約数はちょっとだけ上がっていますが、新規登録数、在庫数はその数倍で上がっていること、また㎡単価では成約㎡単価はまだ上がっていても、しかし新規登録㎡単価も在庫㎡単価も上昇幅が鈍化していることが解ります。

2021年10月の一言

風向きと言ってもマンションを売る人にとっては追い風では無く、向かい風へです。
今、向かい風はまだ静かです。
台風で例えるなら、太平洋上で低気圧が発達しながら日本に静かに但し確実に接近してきている状況でしょう。
静かすぎて分かりずらいかもしれません。
しかし、今回の台風はとても大型です。
台風の最近の特徴として小笠原諸島に一番最初に上陸後、関東に上陸した後、東から西へ侵攻し多大な被害をもたらします。
悔しいながら、人間の力は微力すぎて台風が多大な被害をもたらすことが分かっていても、その対策に何ら太刀打ちできない状況です。
マンション市場でも、この台風は確実に、しかしとても大きな被害をもたらすものとして接近してきています。
あなたがもの台風に損害を受けないためには、来る前にその場から逃げることが賢明なのですが、あなたはそのタイミングを分かるでしょうか？
もう、足元の東京湾まで台風は来ています。
着た途端に風車倒壊が起こるやもしれない状況です。

令和3年９月の一言

コロナ禍の8月の日経新聞に、『今、売り出し中のマンション在庫が過去最低となっている。』という記事が掲載されました。
要因は、新型コロナ禍が原因で、売り出す人がとても減っています。
この結果、買主の買い控えを誘発し、徐々に在庫の増加を促す可能性もあるとのことです。
港区など都心部の億ションは、国内富裕層の需要が根強く成約が伸びているとのこと。
これはあくまで都心一等地の閉鎖的な地域のことです。
確かに、都心港区はとても売買が旺盛で動いています。

しかし、問題はそれ以外の地域です。

サラリーマン層が購入の主体である地域では高価格に需要が追い付いていなくて、コロナ禍明けに在庫が増えていけば値下げ圧力が強まるというコメントも。

この状況を一言でいうと、「売り手市場から買い手市場へ」

買主様は沢山販売されている中古マンションの物件から、良い物件を選び放題なわけです！

さて、来年2022年はどんな住まい系の不動産市況になるでしょう？

わかっていることは１つ。とっても簡単で誰でもわかることです。

それは、物販市場に売るものがあふれた場合、買い手は選び放題なので、結果、ものの価格は下がるということだけです。

今は『激動の前の静かさ！』なのでしょう。

上がるときは時間をかけて徐々に、されど下がるときはアッという間に物凄く一気に下がります。

売主様にとってはコロナ禍明けは厳しい状況になります。
今までのような感覚では成約は難しいでしょう。売却したい物件の周辺エリアの市場性を良くみて、夢を追うのではなく、現実をよく見て慎重な価格設定が必要となります。
なかなか内覧がない、なかなか売れないと嘆く前に、現実を知ってください。
事件は机上では動いていません。現場では物凄くはっきり動いています。

令和4年以降の一言

テレビドラマの展開では初回にヒントが有り、最終回9話目、10話目で「あっ、そうだったのか」というお決まりの展開が用意されています。
特に最近何かと視聴率の良いサスペンス系のドラマにはこの傾向です。
実はマンション売買市況も同じです。
ドラマの始まりは主人公の登場から始まり、その後、色々なシーンを経て物語は中盤、佳境、最終章へと進行します。
マンション市況も主人公の登場から始まり、中盤、佳境、最終章へと変わる時期があります。
マンション市況がドラマの視聴率の数字のように、急に良くなる時期があります。その急に良くなる時期には何かしらの有効な対策（減税策や金利優遇など）が打ち出されます。
この時期がドラマでは初回から中盤だと言えます。
大体のドラマは9話目でクライマックスを迎えますね。たまに視聴率が良いドラマは10話目までストーリーを加筆されますが、しかしドラマはそこでひとまず終了します。この間実質約３カ月間、視聴率が良いドラマでも10話目までなので約４カ月間という期間しか放話されません。
マンション売買市況もまるで同じなのです。
マンション市況が良いのは通常3年間、ただ、主人公の人気が有り視聴率という支持率が良い場合でも4年間から5年間で終結します。
平成24年12月に誕生した安倍晋三内閣の経済政策によるアベノミクスにより平成25年以降から今のマンション売買市況が展開してきました。令和３年は主人公安倍総理大臣が裏方へ変わりその代わりに菅義偉総理を迎えています。
しかし、その政権も10月4日に岸田文雄政権が誕生しました。小泉政権から始まった緊縮財政、新自由主義、グローバリズムから転換し積極財政、脱・新自由主義へと変容する事でしょう。
ということは、平成25から始まった今のマンション市況はいったん終結するでしょう。
そのことを表すかのような事情が起きます。
そうこれから、衆議院は解散します。
ドラマで言えば全10話が一旦終結したと言うことになります。
さて、次はどんな展開になるでしょう。

データの見方で変わる市況【最高に売りやすかったのはいつ？】

さて、東京都のマンションが最高に売りやすかったのはいつ？ かをデータから解読してみましょう。
マンション売却、マンション購入時の判断材料としてご活用いただければと存じます。

売り出し単価

2020年６月から2021年4月、この間で売却活動された売主様はとても有利な売却活動ができたということがデータからわかります。

その中でも最高に売りやすかったのは、新規販売開始戸数が減った2020年6月から2021年6月の1年間でした。

この間は、マンション売買市場は売りに出せばすぐ成約するという状況だったのです。

売却開始すれば、すぐ成約する状況と言える時期を迎え、各新聞も雑誌もラジオもテレビも、ほぼすべてのメディアがマンション売買活況を取り上げ告知していました。
そのため、この時期を境にマンション売買市況は一気に新規販売開始される売主様が増え始めたのです。

マンション新規売却開始件数グラフをご覧ください。その様子がはっきりと読み取れます。

販売開始件数が増えると同時に販売中在庫数も一気に増えました。
このことが表れているのが、マンション在庫件数グラフで読み取れます。
ただ2021年の７月、８月、マンション成約数は落ちます。
このとき、バブル崩壊の始まりか・・・、と言われ始めたのです。

この高次元なるマンション売買市況好況も徐々に雲行きが怪しくなり始めています。

成約件数は高次元なる好況を維持しています。
しかし、新規販売開始戸数も高次元で増えていて、その影響で販売中在庫数はアベノミクスが始まる前の水準になっているのです。

もう、日銀のマイナス金利導入というカンフル剤は有りません。
その他の浮揚刺激策も出てきません。
それ以前に、自民党からなる岸田新政権の支持率も過去2番目の低さという有様です。

ただ購入検討者は、今、選択できる中古マンション数がとても少ない状況です。
しかし、徐々に売り始めるひとは多くなってきているのです。
その結果、あなたのマンションは成約しない状況へなりかけています。

公的機関の発表は、なかなかこんなマンション市況を表すことは言っていません。

今回、レインズから出されたコメントを見ても一目瞭然なのです。

東京都・各区・各市町村の市況・動向

都心3区

城北地区

城西地区

城南地区

城東地区

東京都　区部以外の各市町村の売買市況状況

首都圏・中古マンション㎡単価

東日本レインズから出されている2017年8月時点における中古マンション市況コメントですが、実は、発表されたコメントに大きな変化が現れました。

それは、7月までのコメントにはマイナスな言葉が全くなかったのですが、その時のコメントでは「減少」という市況的にマイナス言葉が多く使用されているのです。

この時はまだ小さな変化と言えました。

ただ、マンション各単価（販売・在庫・成約）のコメントを読んだら、「まだまだ中古マンション市況はとても良い状況だ」と思っていましたから。
プロの私でもこのコメントだけ読んだら、その当時のマンション市況はとても良い状況にあると勘違いしてしまうほどですから。

しかし、その時、時代は変化したのです。

その時以降から中古マンション売買市況は、売却開始される中古マンションの数は増えてきています。しかし、成約件数はその増加分をカバーできるほどには増えていません。

そのため、販売中在庫数はアベノミクス開始前の状況を超えてきていたのです。

各㎡単価を見ても、通常、中古マンションを売却するとき、新規販売開始㎡単価が一番高い数値となりますが、もうその時にはその状況になく、販売中在庫㎡単価より新規販売開始㎡単価が低く、成約単価との開きは大きくなるばかりに変化し始めていたのです。

これこそ潮目が変わったといい時だったでしょう。

この潮目が変化したことを物語っている地域として2017年8月時点では横浜市、川崎市のデータが参考になるのではないでしょうか。

しかし、現在は東京23区も含めすべての地域で潮目が変化してしまっています。

これでは３カ月経っても、半年経っても、売れないマンションは売れないまま「中古マンション市況はとても良いはずなのに、どうして私のマンションは売れないんだろう？」
となってもおかしくありません。

数値をグラフにして見せる方法はいくつも有ります。

どの角度から数値を見るのか？

レインズタワー・サマリーのように発表することもできます。

その反対に、今回図解したようにコメントすることもできます。

ただひとつ言えること、それは数字は正しい角度から見るべきということです。

今、中古マンション売買市況は、今までの好況な状況から、価格下落、在庫増、成約数減、販売期間長期化という市況へと潮目が変わりました。
いつでもアベノミクス前の状況に戻るという崖っぷちにあり、いつ更に悪化してもおかしくない状況にあるのです。

中古マンション売買、この先の展望

今、コーラルへお問い合わせいただいている中古マンション査定は新規査定より、他不動産業者が販売中のマンションについて、「どうして成約しないのか？」とか「内覧が全くないけど、どうして？」とか、「レインズにちゃんと登録されていますか？」とか、「どうすれば成約できますか？」とかのセカンドオピニオンサービスの依頼がとても多い状況にあります。

一部を除き、そのほぼ全ての売却中マンションに言えることなのですが、はっきり言って販売価格が高すぎます。
高いと言うより、高過ぎなのです。
「いったいその販売額は誰が査定したのですか？」　という価格ばかりです。
もし、仮に不動産業者がその査定額を出したのなら、その不動産業者は売却するつもりではなく、販売受注するだけために査定額を報告した可能性が高いです。

セカンドオピニオンサービスで、調査後の一言に、「価格を見直しましょう！」とコメントしても、その言葉にピンッと来る売主はなかなかおられないでしょう。
大手の不動産業者が査定したのだから、間違いないと思っておられるのでしょうから。

しかし、ワンシーズン前のテレビドラマにも有りましたが、敵は味方のフリをしてあなたに近づく　のです。

素人のあなたを騙すことなど、不動産業者はとても簡単なことなんだと言うことを知ってください。

売買で失敗する前に、まずはコーラルのセカンドオピニオンサービスであなたの現状を確認することをおススメいたします。

今現在、他不動産業者に売却を任せている方へ、

※まずは、現在の販売状況を診断してみませんか？
どうして内覧が無いんだろう？
今の広告ってこれで良いの？　など知りたくありませんか？
マーケティングとセールスのプロフェッショナルが調査してご報告します。
　

本当に成約できるマンション価格を知りたいなら

いくら事前にマンションの価格相場を調べても、結局はあなたの一番知りたい物件価格は分かりません。

なぜなら、マンションはすべて一つ一つの条件が違い、世界に一戸として同じものが無いからです。
また、経済活動などで変化もします。

例えば…
•同じ東京都でも同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違います。
•同じ最寄り駅でも、小田急線成城学園駅などいい例ですが、駅の南側と北側で違います。
•新築後何年経過しているか？、築10年と30年などでも違います。
•販売競合している売却中戸数でも違ってきます。

などなど、マンション売買価格相場はたくさんの要因から出来ているからです。

あなたの住まいの価格は、そんな組み合わさった要因の中で、その物件だけの値動きをしているのです。

まずは査定してみよう！

あなたのマンションの価格は成約できたとき、はじめてその物件の価格となります。従って近隣にある類似の物件で今、売り出されている価格を見ても、それはあなたの住まいの価格ではありません。

例えば、SUUMOやアットホーム、Yahoo！不動産にある販売中の物件価格は、ある意味「売れ残っている価格」とも言えます。

あなたが、あなたの所有する不動産の本当の価格、言い換えれば知るべき価格は、実際に売買が成立しそうな「成約価格」なはずです。
成約価格は、実際売り出してみて購入者と売買契約した価格となりますが、当たり前になりますが、まだ売り出ししていないあなたにはその成約価格はわかる羽津は有りません。
ただ、この成約価格に一番近いかもしれない価格はわたしたち不動産業者は知っています。

ここでぜひ提案ですが、あなたの不動産の価格相場を査定してみませんか？
マンション売買のプロ、コーラルに査定で、あなたのマンションや一戸建ての「本当の価格」が分かります。