マンション売却の成功メソッドや注意点を知り、失敗を未然に防ごう!!

公開日 2016年4月1日
最新更新日:2019年11月1日

『あなたの常識が狙われています!』

大多数の方が、大手不動産業者が売却の経験数とネットワークが有ってお客を抱えているので安心して高く売れるとか、地元の不動産屋さんだから地元の事はよく理解していて多くの広告を出してくれるから直ぐ売れるとか思われていますが、全くそんなことは無い事実が、ここに書かれています。
実は、故意に囲い込みされているとかの余程の事がない限り、マンションは不動産売買仲介業界で3年以上の経験者なら大手も地場の不動産屋さんも同じ価格(誰でも売れる価格)で成約するという事実があります。
ただ、その価格は平凡な価格でしかありません。
さて、その理由を、あなたは知っていますか⁉
マンション売却で成功できる新常識を、不動産売買仲介歴30年以上、売買総数2000件以上、不動産売買系書籍の監修や月刊不動産流通、ダイヤモンドザイなどの雑誌の取材も受ける宅地建物取引士 岩崎由徳が解説します。


中古マンション売却は簡単!でも失敗する・なぜ⁈


それは、あなたの常識に起因します。

マンション売却成功者の共通点とは⁉
それは、常識を疑う中にある⁉
これだけは知っておきたい
たった3つの簡単な成功メソッドで
マンション売却は成功すると!



中古マンション売却で失敗しないためのメソッド

マンション売却で成果の出ていない、成約していない方へ

マンション売却で成功出来ていない人は、たったひとつ行動がずれています!
ただ、そのひとつが他の行動すべてを台無しにしてしまいます。
今からでも遅くは有りません。
そのひとつを修正しましょう。必ず満足成約しますから!

その行動を変える具体的な方法(メソッド)があります。
ここでは、そのあなたをマンション売却で成功へ導く3つのメソッドを
不動産仲介業界歴25年以上、売却成約数2000件以上のベテラン宅地建物取引士が徹底解説します。

中古マンション売却の成功メソッド

★目 次【マンション売却の注意点を知り、失敗を未然に防ぎ、成功へ導くメソッド】★


代表 井上正子

マンション売却で、高く売る、売却益を多くする、満足に成約する方法(メソッド)を考えたとき、売った経験が無いあなたには、とてもやる事が多く難しそうと感じられるかもしれません。
しかし、実は、やる事は思ったほど多くは無く、しかも難しい事ではありません。

本当のところ、不動産の中でも中古マンションの売却は、一戸建てなど他の物件種別の売却と比べたら、査定も売却手法も最もシステム化されていると言え、売買を専門とする【(不動産会社=不動産業者)以下では『業者』と統一します。)では入門編に位置するほど基本中の基本なものです。
従って、マンションの売却を大手不動産会社で受任した場合、ほぼ間違いなく入社1年目の新人か、3年目までのまだまだ業界在籍が短い担当者が充てられているという現象が起こっています。

しかし、これでは正当な金額で売れる物件も売れるはずもなく、このシステム化された簡単なコツさえおさえていないので、行動が後手後手となっているという現実が起こってしまい、あなたのマンションは、満足な成約が出来なくなってしまうのです。

そもそもマンション売却時には、不動産業者によって採用している売却方法には違いはほぼ無いのです。
違いが有るとすれば、それは不動産業者の儲けのポジショニングと、売主様に誠実に対応するかどうかの考え方、売却に対する思い入れだけなのです。

したがってもう一度言いますが、マンション売却で成功するには満足に成約する方法(メソッド)があり、それはとても簡単な事をおさえ実行するしかないのです。

なぜ簡単かというと、実はマンション売却で成功するために ‶わたしたちができる事は3つ‶ しかないからです。

マンション売却成功への3つのメソッド

ひとつは、中古だからこそ マンション売却のタイミングを間違わない と、ひとつは 売却時に絶対にやるべきことを抑え実行する と、最後に それを具体的に現場で実行する能力のある業者とその担当者に売却仲介を任せる この3つのメソッドをおさえ実行する事に尽きるのです。
そう、この3つだけです。

この3つ、おさえるべき最重要事項、最も大事な注意点なのでもう一度まとめましょう。

● 売るタイミングを間違わない
● 売却時に絶対にやるべきことをおさえ実行する
● 不動産業者とその担当者選びを間違わない

です。
しかし、現実はこの3つとも、否、3つのうちのどれかを押さえていないから失敗しているのです。


さて、この3つのメソッドを確実に理解し実行して頂くために、ここでは細かい確認としてのマンション売却時に行う作業のコツも10個解説しています。
しかし、この10個をマンション売却を1回や2回ほどしかしていない方に実行してくださいと言っても、できるはずがありません。

では、なぜ解説しているのか?

それは、知っていても出来なこともあるのですから、そのやらなければいけない作業を行う人=業者の担当者 とチームを組まなければ成功しない現実を知って欲しいからです。
そして、それはどういった内容なのかを理解することが重要で、更に業者の担当者とチームを組むには必要だと思うからです。

言い換えれば、これら10個のコツを実行するためには、あなたと業者がチームを組み、しっかり行わなけらばできない事 なのです。
しかし、もしあなたがマンション売却のコツ10個を知らなかったら、業者とその担当者は必ず手抜きをしてあなたを騙します。
本当に必ず手抜きをしてあなたを騙すのです!
手抜きされないように、騙されないように、業者と担当者を監督監理することが、あなたに求められている事でもあるのです。

とても大切で、マンション売却成功へのメソッドの核心と言ってもいい事なのでもう一度言いますが、売るタイミングを間違わないで、売却時に絶対にやるべき事を抑え実行する事を知ったあなたがやるべきメソッドは、売却を任せる業者の監督監理なのです。

しかし、そのメソッドが最も大切であるにもかかわらず、それを教えてくれる業者はまず無いと思っていいでしょう。
理由は簡単です。(ここに書いてあることは、あなたがマンション売却時失敗する原因でもあります。)

〇 不動産の仲介業は参入しやすく、誰でもすぐなれるし売却のプロと偽れる!
〇 大手業者のマンション売却担当者は、ド新人か経験3年未満ばかり!
〇 業者には、マーケテイングとセールスをちゃんと理解している者はいない!
〇 業者には、マーケテイングとセールスを使いこなす者はいない!
〇 99%の業者が、ここに書いている10個のコツが全く出来ていない!
〇 仮に、そのコツを知っていたとしてもやりたくない!
〇 あなたに手抜き行為を見抜かれた場合、言い訳する事しか考えていない!
〇 業者は、お客様の利益より自社の利益しか考えていない!

のですから。

この8個は『不動産業者の不都合な真実!』なのです。
あなたを騙し、お金儲けしか考えていないのが、業者とその担当者と思っていいのです。
そのため業者は、あなたがマンションを売却するとき、あなたの目的達成のための最大の障壁になります。

マンション売却時のダメな営業

そうです。
あなたが売るタイミングを間違わないで、しかもやるべき個所を押さえ実行しても、マンション売却を委ねる業者がダメだったら、マンション売却で満足に成約することは永遠にありません。

ということは、最も大切なメソッドは、売却を委ねる業者の選別を間違わないの1つしかない! とも言えます。

Screenshot_2018-12-06 マンション売却で損しない!スムーズに高く売るメソッドはこの1つだけ!

● 不動産業者とその担当者の選択を間違わない!

そうです。業者とその担当者の選択さえ間違わなければ、あなたはマンション売却で失敗しないのです。

ただ、その前に、基本中の基本としてあなたに知っていて欲しい事があります。それは絶対にこういう業者は初めから利用するのは止めましょう!という事です。

●査定額に責任を持たない業者

●囲い込みする業者

●販売活動を手抜きする業者

今から、ここを読みながらよく考えてみて下さい、この業者の何が絶対ダメなのか⁉
この3つの理由は、一番最後に説明しています。
また、このダメ業者に遭遇したり、売却を任せたときに排除する方法も解説しましょう。



ただ、間違うな! と言っても、業者とその担当者の選び方、選択基準も知らなければどうしようもありません。
しかし、そこはご安心ください。
売却が上手い業者のいない場所(=売却が下手な業者しかいない場所)を知っていれば、まずは入口で失敗することは無いので、初めに解説しておきます。
その場所とは、先にも説明しましたが、業者にはとても不都合な真実があり、そこさえまずは理解しクリアすれば良いというものになります。

不動産業者選別のコツとは⁉・不都合な真実を知り利用すること!

マンション売却成功の最も重要なコツは、ここで解説している「戦略・戦術を考え、それに則ってPDCAサイクルを丁寧に回すマーケティングとセールスが得意な不動産業者を探せるか」なのです。
しかし、ここではっきりしておきたいことがあります。
とても残念ですが、最近流行りの不動産一括査定サイトにはその業者は存在しないことをお伝えしなければならないのです。
存在しない理由はとても簡単で、マンション売却で最も重要な売主様を集めることすらを他社サイトに依存するということは、マーケティングとセールスが下手だということを表しているからです。
そんなマーケティングとセールスの下手な業者に、売主にとって最も欲しい購入者を探すことなど到底出来ません。



如何でしょう?

不動産業者の不都合な真実、それは業者は、ほぼ99.9%がマーケティングとセールスが下手で買主を集められないということです。
マーケティングとセールスが上手いなら、不動産一括査定サイトに売主様の集客をゆだねるなど無いのですから。
事実、コーラルは不動産査定は自社サイトのみで行っております。
従って、不動産一括査定サイトを利用し売主様集客をする業者に、売却が上手い者などいないのです!

では、不動産一括査定サイトは利用価値が無いのか? 否、そうではありません。
不動産一括査定サイトの利用価値は、とても大きいと言えるでしょう。

但し、利用価値とは、「売出価格決定」と、「ここまでは下げても良いから売りたい価格の決定」の作業に使うことのみです。

もし余裕があるならば、下記で説明しているマンション売却で成功する10個のコツ『戦略・戦術を考え、それに則ってPDCAサイクルを丁寧に回す業者であるかどうか』も確認してみて下さい。

さて、ご挨拶の最後になりますが、マンション売却の絶対成功するコツを知ったあなたが受けるメリットは、あなたの手元に残るお金(収益)の多さで現れます。

そのためにも、あなたがマンション売却で失敗しないために、ぜひ成功するために、ここに書いてあるメソッド&コツを確認してみてください。
ここに書いてあるマンション売却成功術は、とても簡単なことばかりですから。

中古マンションという商品

さて、具体的なマンション売却のコツを知る前に、是非、あなたに理解して頂きたいことがあります。
それは、これから
あなたの売ろうとしているマンションは既に中古である 
しかし
買う人にとっては中古であっても最も高額な商品を買う 
という事実です。

『中古マンションでも、それは商品なのだ!』ということを、あなたにはどうしてもこの根本的な事実を理解して頂かなくてはいけません。

まず、購入検討者が来なければ商品=マンションは売れないのです。
また、買主がマンションを買おうとしたとき、マンション=商品に興味を持ち、直接見に来て、商品自体を確認して買うか買わないかの検討をしなければ、あなたの商品=マンションを買うことはないのです。

この重要な事、買主希望者にマンションに興味を持ってもらい、内覧して頂いて、購入したいと思わせる行動へ導く手段がマーケティングとセールスなのです。

例えば、日本政府が不動産市場を活況へ導く手段に、住宅ローンの金利を低くすることと、更に住宅ローン減税の拡充などの数々の特例処置の拡大が有りますね。またメディアを利用しマンション市況が好況だという情報も流します。そうすることで私たちはマンションを今、買うべき時と判断して購入へと舵を切ります。

ただ、あなたのマンションに興味を持ってもらうことは、この数々の政策施策の上に、更に数あるライバルマンションの中から、あなたのマンションにしかない価値を上手くアピールする手法が必要になるのです。
その手法が、あなたのマンションのためだけのマーケティングとセールスになるわけです。

ここでは、この購入者を集める根本的なこと=マーケティングとセールスについて押さえながら、ぜひ、あなたが中古マンションの売却で成功するために、99%のダメな業者に遭遇しないために、売却中のあなたにも売却を任せている業者を監督監理指導できるように、10個のコツを確認しながら主要な3つのメソッドを習得して頂きたいと思います。

マンションを売る理由は明確に伝える【トラブルにならないために】

マンションを売るコツでは無いのですが、売却するにあたり売主に明確に伝えて頂きたいことがひとつあります。
それは売る理由やマンションの状況を明確に買主に伝えるということです。

マンション売却の理由

中古マンションを購入する人は、中古だからこそ売主がどんな理由でマンションを売るのかとても気になります。
売主が、売るマンションを購入した時と同じように、買主にもそのマンションを買って得たいと思うライフプランがあります。

そもそもマンションを買う意味は、そのマンションを買う事により理想に近い想像の世界が得れると思うからなのです。
そうでなければ買う決心なんてしません。
そのため、買主は、マンションを買って得ようと目論むライフプランに、少しでもトラブルが起こらない様、最善の注意を払っています。
その意味でも、売主の売却理由は、売却金額も含め買主の購入理由になり確認必須事項ともなっているのです。

売主には様々な売る理由があるでしょう。
その理由は、ポジティブな理由かもしれませんし、反面ネガティブな理由があるかもしれません。
売主にとっては大したことではないと思う理由でも、買主によっては「大事」と思われることもあります。
どちらにしても、業者担当者に売る理由や事情をきっちり説明した上で、実際の販売活動へ移らなければ、業者や購入者との間でトラブルになるケースがあり、もしそこに嘘が有った場合、内容によっては裁判沙汰になってしまう事もありますので、きっちりお知らせすべきでしょう。

もし、売る理由をどう言えばいいかわからないときは、どうぞ業者担当者に相談してみてください。
担当者が、しっかりしたアドバイスをしてくれるはずですから。

● 売却する理由は明確に伝えよう!
もし、どう伝えて良いかわからないときは、不動産業者担当者に相談して伝え方の指示を仰ぎましょう。



さて、それでは3つのメソッドと、細かい確認としてのマンション売却時に行う作業のコツ10個の解説になります。

【メソッド1】マンション売却のタイミングを間違わないためのコツ3個

マンションを最も高く売るコツは、
売るタイミングがとても大切です!

まずは、徐々に売却期間が長くなる傾向にある現状下での売るタイミングを間違わない為のコツ3個を解説します。

中古マンションこそ、絶対にはずせない売るタイミング!

一概にマンション市場と言っても、千差万別、「戦いやすい市場の場合と、戦いにくい市場の場合」があります。
マンションを最も高く有利に売るコツで、最も大切なことのひとつは、マンション市場を知ることにあり、それを知って売るタイミングを間違わないことが大事なのです。
もし売却のタイミングを間違ったら、大損することもあるのですから。

マンション売却のタイミング

このマンション市場を見極め、いつどのタイミングで販売情報として出したら最も有利になるのか?
これが明確に解っていれば、余計なことで悩み、無駄な労力を徹底的に減らし、ロスも無くなり集中したいことに力を集中できるようになります。

だからこそ市場状況を明確に把握し、一番いい時期に売却に打って出ることが重要なのです。
売却金額は売るタイミングによって高くも安くもなり、売却期間への影響も出てくるのですから。
もし市場状況が不明な場合、戦うべきか戦わざるべきか判断することも必要です。
時に、とても不利な市場状況によっては売却を一時辞める(撤退する)覚悟も必要になるかもしれません。
実は、これから先、この撤退する勇気(販売活動中止)の市場がとても多くなりそうな様相なのですから。

マンション市場の見極めは、あなたのマンションを少しでも高く有利に販売展開するためにとても重要なのです。
詳細は、別ページで事細かに解説していますのでご参照ください。
この記事はとても人気があり、毎日1000人以上の方が読まれています。

あなたの置かれた現実を知ろう!

マンション売却のコツ1・現実を知り売却理由を明確にする

現実を知るとは、あなたが、今、どんな状況にあるかを知るということです。

自分の現在の置かれている状況がわかっていないのに、何をどうしたらいいかを決めるほど無謀なことは有りません。

しかも、今、どこにいるのかを知らなければ、目的地【マンション売却では満足できる成約です!】へ到達するための航路図は作れず、目的地に行くことはとても難しいです。

例えば、今ある住宅ローンの残額がわかっていないのにマンション売却を進めることほど無謀はありません。
売り始めたはいいけど、その売却額で住宅ローン残額が全額返せないと知ったら、そもそもその額で売却する事態が無謀なのかもしれないのです。

あなたの「今、置かれている状況」を知ることで、あなたのマンション売却はどうしたら成功するのか、はっきりと明確に解るようになります。
そうなれば、今から何をどうすればいいか、また、しなければならないのかに気付くはずです。

現実が解ることにより、やるべき行動、やらないでいい行動、行動に移すなら誰と一緒に行動したらいいかがわかり目的地(満足成約)へ向けて進んでいけるようになるのです。

中古マンションも競合(ライバル)有り!その存在を知ろう!

あなたのマンションを売る場合の競合には、「直接的な競合」と「間接的な競合」の2種類があります。

この直接競合、間接競合が何なのか、『明確に、根拠を持って』答えれる人はおられますか?
もし、答えれないとしたら、間違った売るための戦略を立ててしまい、結果的に成約しないという不満足を招いてしまいかねません。

売却活動は戦争と一緒です。
戦争なのですから、戦うにあたっての仲間と、戦う相手を見極めなければなりません。

購入者と戦うわけではありません。
しかし、時に購入者の感情や思惑と戦う場合もあるかもしれません。

戦いなのですから、どんな戦い方になるのか、どんな戦法を取るのかも知らなければなりません。
もしかすると、とても細かい心理戦になるかもしれません。

そのためには誰と一緒に戦うのか、どんな相手と戦うのか、を知ることはとても重要です。
この2つの違いを知れば、競合に勝てる戦略・戦術が立てやすくなるのです。

マンション市場における「直接的な競合」と「間接的な競合」とは⁉

中古マンションの商品価値・もっと深く【ライバル(競合)を知る】技術!

マンション売却のライバルとは、購入者から見た他の競合するマンションです。

あなたの売るマンションのライバル物件を知るためには、どうすればいいのでしょう?
実は、これはとても簡単で、SUUMOやアットホーム、ホームズなど不動産系ポータルサイトを見て、今現在売っているあなたのマンションに似た物件を探すことでとっても簡単に解決できます。

売主であるあなたなら、すぐに類似するマンションが分かるはず。
それを踏まえ、不動産業者に査定依頼してみてもいいでしょう。

ただ、マンションを査定してもらうにも、一体どのようにしたらライバル(競合)を知ることができるのかをかわからない方もおられるでしょう。
そういう方は、是非  ☛ マンション市場における「直接的な競合」と「間接的な競合」とは⁉ を確認してみてください。

さて、売るタイミングを知るための3個のコツは完璧になりました。
次は、マンション売却時の売主のあなたが持っておきたい 売却時に絶対にやるべきことを抑え実行するためのコツ5個 について解説しましょう。

【メソッド2】マンション売却時に絶対実行すべきコツ5個

中古マンション自体の持つポテンシャル(優位性)を知る

実は、あなたの売るマンションは世界に一つしか存在しません。
従って、その存在としての優位性を見つけアピールすれば、マンション市場の中で競合と差別化できる最大の武器となるのです。

物件の持つ優位性の中には「真似されやすい優位性」と「真似されにくい優位性」があります。
この2つの違いを知って “SMART” という考え方で売却活動すれば、あなたのマンションは買主から選ばれやすくなります。

マンション売却のコツ・優位性

『S』・・・Special 特別な satisfaction 満足 suggestion 提案 solution 解決する
『M』・・・Merit 長所 Mean 意味
『A』・・・Achieve 達成する Attractive 魅力的な
『R』・・・Reason 理由 Reliable 信頼できる Return 利益
『T』・・・Trust 信頼

マンションの売却を任せるなら、この “SMART” を意識した売却手法を用いている不動産業者へ任せるべきです。

中古マンションを買う人のことを知ろう!

ここでは、買主を ”絞る” 戦術で戦う方法をお伝えしていきます。
売却活動をするとき、とても重要なアピールとは、お客様を広く取ろうとするのではなく、あなたの売るマンションを買う買主を的確に絞り込む作業です。

では、その買主はどんな人でしょう⁉

あなたも知っていると思いますが「鏡の法則」と言うものがあります。
これは、相手を見れば自分の事がわかるということわざです。

マンション売却時では買い手は自分に似ていることを言いますが、売るマンションで他人の好きな箇所は、自分の認識している自分の好きな箇所です。
また他人の嫌いな箇所も、自分の認識している自分の嫌いな箇所になります。

他人の好きな箇所も嫌いな箇所もほぼ全て、他人という鏡を通して観る自分自身の良い箇所、嫌な箇所なのです。
ですから、自分の好きな箇所、良いと思う箇所をいっぱい探しアピールしましょう。
そうすれば、買主もいっぱい好きになれる箇所を発見するきっかけになります。

あなたの売るマンションが世界にひとつである以上、買える方(買主)もひとりです。
その買える方は、あなたとは鏡の法則で繋がっているのです。

あなたのマンションを買う買主像をマーケティングではペルソナと言いますが、そのペルソナに買ってもらいやすい状況を作れば、マンション売却でのアピールは完璧なのです。

そして、ペルソナを的確に絞ることで、あなたが嫌いな冷やかし客とは付き合わずに済むようにもなります。
冷やかしのお客様と付き合うことが無くなった分、購入確度の高いお客さま(ペルソナ)に時間を費やすことができるようになるのです。

”【もっと深く買主を知る】”には!

さて、あなたがこれから売却しようとしているマンションは誰が買うのでしょう?
如何でしょう?、この質問の回答って、とっても簡単なのですぐ解るのではないでしょうか。
回答は、あなたと同じくあなたの売ろうとしているマンションの価値がわかる人です。

では、そのマンションの価値のわかる人ってどんな人でしょう?
この答えも簡単でしょう。
あなた自身です。

なぜ売主であるあなたが、そのマンションの、その部屋を買ったかという理由を思い出してみてください。
買った時のあなたの事情、家族環境、仕事、収入、その他の選択基準に分けてまとめてみれば良くわかるのではないでしょうか。
これをまとめる作業は、マンションを買った理由を知るためにとても重要です。 

なぜ、あたたがマンションを買った理由が重要かと言うと、今から売るマンションを買う人の理由となるからです。

マンションの場合、一戸建てとは違い、一棟のマンション戸数も多く、その中で、なぜそのマンションのその部屋を買うに至ったかを知ることが、買う人の気持ちを知り、たくさんのマンションのお部屋の中から、どんな人がそのお部屋を選ぶかという理由を知ることが出来るようになるんですね。

これ、もう一度言いますが、とっても重要です。

従って、あなたのマンションを売る場合、あなたがそのマンションを買った理由を知ることが、これから買う人が買う理由を知ることになるんです。
買主様へ「この物件はここがいいよ。だからおススメ!」と言うアピールができるようにもなります。

また、もし新築時のパンフレットが有れば、ぜひアピール用に用意してください。
(無い場合や紛失された場合も有るでしょうから、その時は売却を任せる不動産業者の担当者に言ってみてください。
用意できる場合が有りますから。)

新築で購入されたのであれば、新築時にマンションデベロッパー(新築時の売主不動産会社)から貰うパンフレットがあり、このパンフレットが思わぬとても強力な武器となります。

また、このような資料をしっかり売主様が管理していることが、お部屋も大事に使っていたんだと買主様も思われますので、購入判断には良い材料となります。

◎重要ポイント あなたが売却するマンションを買った理由を思い出そう!

中古マンションを買うべき理由を知ろう

第一に、現実についてお伝えしたいのは、既にマンション売買市況が停滞期に入って来ていることです。

今、とてもたくさんの新築マンションや中古のマンションが売り出されていますが、その在庫が溢れています。

新築マンションを売っている不動産業者も、中古マンションを売っている不動産業者も、売却情報を、SUUMOやアットホーム、新聞のチラシやチラシポスティングなどで、売り出し情報を掲載していますが、高く売れるどころか、成約すらも難しくなってきているのです。

アベノミクスが始まって既に5年経過した今、購入者は、その多くがこの期間にマンションを買ってしまわれています。
しかし、それでもまだまだマンションは高く売れているのですから、諦めてしまうのは早計というものです。

さて、停滞期に入ったマンション売却市場の中でも、ちゃんと早期に成約し、最終利益を多く手元に残して成約しているお客様も多くおられ、その手法があるのもまた事実です。

この手法は不動産会社だからと言って、誰もが知っているものでもないのですが、ただ、知ればどなたでも簡単に行えますので、実践してみていただきたいと存じます。

アピールすべきは住まう価値【USP】!

さて、マンション売却で満足成約する最も重要な手法は、とっても簡単ですがあなたはご存知でしょうか?

その答えは、あなたが売却するマンションを、最も高く、売主であるあなたに有利に買ってくれる人=とっても良心的な買主を見つけることですね。

そのために、ここでひとつ質問させていただきます。

売主に、とり良心的な買主を見つけるにはどうしたらいいと思いますか?

如何でしょう?
簡単な質問だから答えはもう出ておられることと思います。

まったくわからないという方のために、ヒントをひとつ。

次のようなことを聞いた覚えはございませんか?
対相手がいる戦い(売買)の中で、相手に絶対的有利に戦う方法(勝利の方程式)があるということを...。
それは、凄く簡単な方程式なのですが如何でしょう?

では、もう一つヒントです。

相手がどんな動きをするか、相手の動きや買いたいと思う感情の動きなど、こうしたら必ず買うという情報を知っていたらどうでしょう?
その相手の動きや感情に合わせて有利に戦いを挑みますよね?

マンション売却も同様です。

マンション売却の場合、対相手となるのは先にもお伝えしましたが『買主様・ライバル物件・市場』の大きく分けるところの3つです。
これを知ったうえで、まず、売主様にやって頂きたいこと、それは有利な戦場を迎えるため(優位性を付けるため)にこれからの戦いに備えることです。

満足成約という目的達成の為の準備です。
そのためには、マーケティングのUSPを考える ことが役に立ちます。
USPとは、Unique Selling Propositionの略であり、『独自の強み』や『独自のウリ』を提案することとなります。

マンション売却時では、購入見込み者に向けて、競合物件が提案していないもの、または、提案しようとしても出来ない部分を強力にアピールし、自分のマンションのほうへ引きよせるように価値提案しましょう。

伝える術(広告)を知ろう!

ここでは、買主にどのようなことを伝える(広告する)と、あなたの売るマンションの価値が正確に伝わるのかを解説していきます。

これを聞いて実行すれば、今よりもあなたのマンションの価値が買主へ正確に伝わり、購入されやすくなります。
具体的な売れる広告手法については、別ページで詳細解説していますのでご確認ください。

ただ、準備と言っても簡単ですから、ぜひ読み進めてみて下さい。

以下では、そのとっても簡単なマンション売却時の準備について、最も大切な5つのポイントを解説します。

ポイント1.お部屋のメンテナンス履歴をまとめよう!

もし、お住まい時に、お部屋のメンテナンスなどをされた場合は、時系列にメンテナンス履歴をまとめ書面としてして準備しましょう。
買主へのアピールになります。

マンション売却時のチェック項目

作成方法は、下記のように簡単にまとめたもので構いません。

●平成18年5月頃 一部クロス交換
●平成20年3月頃 給湯器交換
●平成20年8月頃 浄水器新設・ガスコンロ交換
●平成23年2月頃 フローリングリペア

過去にこんな事例がコーラルにはありましたので紹介致します。

物件情報
千葉県浦安市の中古マンション 金額3000万円ほど 築年数約25年 建物修繕箇所あり。

以前、浦安市にあるマンションの売却依頼がございました。
依頼があった物件は、既に大手不動産会社にて専任媒介契約で5カ月間の売却活動中とのことでした。
なかなか成約に至らなかったので、売主さんが更新のタイミングでこのまま継続しても良いものか不安になり、コーラルへお問い合わせを頂いたというのが背景です。

物件概要は、専有面積60㎡、駅徒歩10分に位置する、築後25年が経つちょうど住宅ローンの所得税減税が利用できなくなる築年数経過の中古マンションでした。

ただ、ご依頼頂いたマンション室内の状態は、お部屋の隅々までメンテナンスの行き届いた綺麗な物件でした。
しかし、セカンドオピニオンサービスへご依頼頂いて調査した結果、大手不動産会社での売り出し方・アピール方法を確認してビックリしました。
メンテナンスの事がアットホームやスーモに全くと言って良いほどアピールされていないんです。
しかも駅からの所要時間も間違えていて12分とあります。
また、室内写真も全くありません。
その事実を売主さんへお伝えすると、ビックリされており、すぐコーラルへ乗り換えますとご希望を頂いたので再度コーラルから売り出し開始。
コーラルから売り出すときは、ホームインスペクション(建物診断)後、住宅安心保証の瑕疵保険に加入することで、
住宅ローンの所得税減税も利用できることを併せてアピールしました。

なんと、売り出し開始後、メンテナンスの内容を追加してアピール方法も全て変えただけで約半月も経たないうちに満額にて成約したのです。
また、コーラルだと仲介手数料も安く、約70万円程費用削減になったんです。
売主さん曰く、「大手不動産業者だから良いということはないのですね。初めからコーラルさんに売却をお願いしておけば良かった」と。
コーラルでは、こんな話がとてもたくさんございます。

こんなに些細な事で成約できるか出来ないか変わってしまうんですね。
なので、お部屋のリフォームやメンテナンスの時系列は作成しましょう。
また、中古マンション売却時は、今、国が中古住宅の流通売買を積極的に推し進めている施策も併せて採用し、アピールするようにすれば、とっても売却に有利になるとうことも知っていて損はないです。
買主が、中古マンション購入後に一番心配なことはアフターメンテナンスと瑕疵ということを知れば、その対策を施すことで購入者の購入後の不安を取り除くことが出来ます。

コーラルでは、そんなリフォームやメンテナンスの時系列作成や、国が中古住宅の流通売買を積極的に推し進めている施策も担当者にご依頼頂ければ直ぐ解決しますので、お気軽にお問合せ下さい。


ポイント2.室内の痛み・故障個所・水廻りの汚れなどは、出来るだけ修理・手入れしてから売却活動を開始しよう!

マンションの売却開始前に水回りをチェックしよう

売却中の不動産は、それが中古マンションだとしても、どれもが『商品』と考えて下さい。

買主様は商品と思って買いに来ます。
それも最も高額な買い物と思っています。

この考え方が大分ずれてしまっている売主様が大半です。

もし、売主様が買主様の立場になって商品を見に来た場合、一部、壊れていたりしたらどう思うでしょうか?
修理してから引き渡して欲しい、買うにしても価格の値下げ交渉しようとかと考え、その結果余計に大きく値下げ交渉するのではないでしょうか?

やはり買主様も同様に考える方が多いです。

マンションは、建物一棟の一部であるため、建て替えが出来ません。
そのため、室内だけでも購入者へ良いイメージを持ってもらうことが大切なのです。

商品であるマンションは、ある程度メンテナンスしてから売却活動する事によって良い結果が生まれることが大いにございます。

確かに多少手間暇がかかるでしょう。
しかし、この手間暇が後から大きな金額として必ず戻ってきます。

ポイント3.お隣さんのことを気にすべし!

マンション売却の場合、建物全体も重要ですが、それ以上に重要となるのが、お隣のお部屋のことです。

特に中古マンションを購入される方は、そのマンションに、どんな人が住まわれているかを気にされます。
特に、お部屋が接する、上下左右のお部屋です。

一昔前までは、お隣のお部屋のことを気にされる方はほぼおられませんでした。
しかし、今では中古マンションの取引を行う場合、必ず内覧時に『お隣や上下のお部屋の住人がどのような人か」を確認されます。

中古マンションを売却する時は、売却活動を始める前に、特に隣接するお部屋の状況確認が必須確認項目となりますのでご注意下さい。
確認不足であたふたしない為にも、しっかりと事前確認をしておきましょう。

もし、ご自身で確認ができない場合は、管理会社に確認すると教えてくれる場合もあります。
ただ、今は、個人の情報保護が厳しい時でもあります。
もし、どうしてもわからないときは、その旨、売却を任せる不動産業者の担当者にお伝えいただければ、その担当者が何かしらの方法で調べてくれることもあります。

ただ、お隣をあまり知らない・確認できないからと言って、売却が出来ない訳では御座いませんのでご安心を。

●マンション内で事件があったかどうかを確認しましょう。

査定依頼と同時に、不動産業者に確認を依頼しましょう。
不動産業者は事件があったかどうか調べる術を知っているはずです。

マンションは共同住宅のため、売ろうとしているマンション住戸以外の部分でも買主は気にされています。
もし、事件などあった場合、事前に買主にお知らせすべきことかどうかも有ります。
この場合ご自身で判断せず、必ず売却を任せる不動産業者の意見を聞いて判断してください。
事故専門サイトもあります。詳細は ここ(事故情報サイトへリンク)

●マンションの管理等詳細がわからなかったらどうするの?

この場合も売却を任せる不動産業者に管理等の調査を任せることが出来ます。
「困った・・・」と思わず不動産業者へお気軽にご相談下さい。
全て売却に掛かる調査は不動産業者が手配して入手してもらえるはずです。

ポイント4.マンションは立地(土地)が全て!

近年、大型台風がマンションにも被害をもたらしています。
例えば、マンション1階部分が浸水した物件や、地下に電源設備があり、たまたまその地下が浸水したマンションも有り、日常生活に大きな支障をもたらす災害がマンションを襲うことも出てきました。
マンションはどうしても上物(建物)部分に目が行ってしまいますが、しかし、土地(立地)もとても大切な資産価値が有ります。
マンションがどんな土地(立地)に建っているかもマンション売却時の準備になります。

ポイント5.マンションは管理が大事!

誰もがもうご存知だと思いますが、『マンションは管理を買え!』と言われるくらい管理が重要です。管理の行き届いたマンションかどうかは共用部分やマンションエントランスの掲示板、またごみ置き場、駐輪場などなどを見ればすぐわかってしまいます。
マンションの管理については買い手がしっかり確認されることになりますから、日常の管理についてはしっかり把握し伝えることが出来るようにしておきましょう。

以上がマンション売却を成功させる為の準備です。

どうでしょうか?
そこまで難しい内容ではないと思います。

この、簡単にできるマンション売却時の準備1~3を疎かにしてしまうと、成約できる物件でさえ成約できず、売れ残り物件となってしまう可能性が高くなります。

簡単なことですので、是非、ご自身のマンションを今一度確認してみて下さい。
因みに、以上がしっかり揃っていると通常より高く・早く成約できる可能性がグッと上がります。

事実、コーラルでは高く・早く成約できています。

内覧(内見)時の対応を知ろう

中古マンション売却における内覧は、集客と共に最も重視すべきポイントです!


上記の各マンション売却のコツを行えば集客することは出来るはずです。
しかし、それだけで成約するにはまだとても大切なひとつ足りません。
それこそ【内覧(内見)を制する】ということです。、
集客できてもご案内時(内覧・内見)で失敗しては成約にはならないのですから。

集客できても、物件自体の内見(内覧)が成功するかどうかで、成約出来るか出来ないかかが9割から9割5分決まります。
以下では内覧時のポイントを具体的に解説しましょう。

コーラルの戦略戦術を施策した広告と内覧で【高成約率&高額成約が】可能に!

コーラルが、何故、高く早く手取額が多くなるように成約できるのか?
それは、コーラルのマンション売却はどの不動産業者にも負けないくらいの広告を出稿し、内覧件数を増やすことに注力しているからです。

マンション売却を成功させるためには、より多くの購入希望者に売却告知し実際に内覧してもらうことが大切なのです。購入検討のチャンスを増やせば、予定通りに売却できて手取額も多くなる売却が可能なのです。

しかし、何故か?ほぼ99%の不動産業者は内覧件数を制限する売却活動をしているという現実があります。
そう、広告出稿数を故意に減らすことに努力しているのです。
えっ⁉そんなことあるはずが無いと思っているのは、あなただけです!
断言しますが、これではマンションの売却が成功するはずがありません!

では、どんなことを行えば内覧件数が増え、しかもその結果、成約価格は最も高くなるのか?
そんなことを解説しているコンテンツを別に設けましたので参照してみて下さい。

コーラルの成功する(内覧件数が増える)広告手法はこちらから
↓↓↓
☛ コーラルの売却時広告は多彩!

コーラルの成功する内覧時の手法はこちらから
↓↓↓
☛ コーラルの成功する内覧とは?

※ コーラルの内覧手法は、Google検索、Yahoo!検索で『マンション売却 内覧』も『一戸建て売却 内覧』も、キーワード検索で検索順位1位2位独占という評価を頂いております。

平成30年2月18日現在


【基本中の基本】内覧対応は女性が良い

「内覧は誰が対応するか?」

よく、「居住中のマンション売却の場合、内覧当日は、誰が立ち会ったらいいの?」と質問を受けます。

「内覧の日は家族全員そろっていないとダメ?」
「やっぱり、ご主人様が居た方が良いのか?」
「また子供はいていいのか??」
などなど色々気になるところです。

内覧なのですから、購入検討者が室内の状況を見に来られます。
基本的な内覧日時は、だいたい皆さん、普通の会社勤めの方が多いようで、土・日を希望してくる人がほとんどです。
但し、最近は平日の内覧希望も多くなってきましたが。

基本的なご家族構成が、ご夫婦とお子様1名の場合には、コーラルの場合、出来ればご夫婦様共ではなく、奥様か旦那さまのいずれかにお願いしております。

もし、ご夫婦のどちらかと言う場合には、一番良いのは奥様です。

マンション売却時対応は奥様が良い!

なぜ奥様なのか?

以下でご説明する「マンション内覧時に気を付けたいコツ」について、ご家族の中で、一番把握されているのが奥様が多いからなのです。
お部屋の痛みや傷、アピール点や機能性、お隣や上下階の住人のこと、周辺環境、保育園から幼稚園、小・中学校のこと、病院やスーパーなどの生活必修施設のこと、管理のことなどを把握されているからです。
また、質問しやすいからという内覧時の雰囲気づくりも奥様には利点としてあります。

ポイント1(室内の汚れはハウスクリーニングで解決すべし!)

クロス壁の汚れはなるべく無くしましょう!
経年劣化などの痛みは致し方ないですが、出来るだけ見栄えを良くしましょう。

この中には、トイレや浴室の壁などの手入れも入ります。
鉛筆の汚れや、穴あきなどが無造作にそのままになってしまっている場合、どうしても見栄えが良くありません。

マンション売却時の鉛筆痕

内覧時の際だけで構いませんので、綺麗に整えておきましょう。
もし、どうやって対策していいかわからないときは、売却を任せる不動産会社の担当者に聞けば必ず良いアドバイスがもらえます。

買主様は最初の第一印象で買うか・買わないか無意識に決めています。
まずは、見栄えから意識しておきしましょう。

ポイント2(まず何よりも玄関はすっきり整理整頓しよう!)

玄関はすっきりと。

お部屋が綺麗で印象が良くても玄関に物が溢れていたら同じ事です。
どうしても玄関は物が入る入り口なので、物が溢れてしまう傾向があります。
玄関に物が溢れていると、その後のお部屋がいくら片付いていてもマイナスのイメージから室内見学を開始している為、印象が良くありません。

玄関も内覧時だけで構いませんので綺麗にしておきましょう。
例えば、いつもは下駄箱に入らないで置いてある靴は、内覧時だけでも袋に入れるなどして押し入れや物入れに入れておきましょう。

玄関アピールの注意点

ポイント3(お部屋の導線を確保しよう!)

お部屋をどう召せるか、見せる流れを考えていない不動産業者が多すぎます。
内覧時にどのお部分から見ていただくかは、とても大事な内覧の基本なのです。
物件を見る流れ方によっては良い部屋にも見え、またそうではないお部屋にも見える場合が有ります。
またそのためにも、お部屋はすっきり動線の取れたレイアウトにしましょう。

3LDKなどの間取りのマンションの売却の場合、ファミリー層が内覧にお越しになるケースが多いと思います。
そんな中で買主様が確認したい事、それは動線の確保です。

朝の忙しい時間帯に無駄なく動けるか、など確認をしています。
出来るだけレイアウトは売却が上手くいくレイアウト変更をお勧めしています。

こちらも内覧時だけの変更で構いません。

ポイント4(近隣情報を纏めておこう!)

近隣情報をまとめたマップのようなものを作ると買主様は喜ばれます。

売主様ご自身で作るのではなく、不動産会社の担当者へ、アピールしてほしい近隣情報を伝えるだけで大丈夫です。
グーグルマップなどで簡単に作れますから、どんどんアピールしていきましょう。

もしなかなか作成が難しいという方は、これも不動産業者へ作成を依頼してみてください。
不動産業者の担当者が売却のプロの場合、簡単に作成してくれたりしますから頼ってみるのも良いものです。

ポイント5(修繕履歴を説明できるようにしよう!)

建物メンテナンス履歴や修復履歴などを買主様へ説明しましょう。もし書類として準備することが出来たらベターです。
内覧時に説明する事により、実際に目で見て確認できるので、後々のトラブルを避ける役割も果たしてくれます。

また、しっかりと時系列にまとめている事により、買主様も安心して購入まで意欲を沸かしてくれます。
建物メンテナンスをしっかりしていた事を存分にアピールしましょう!

ただアピールする場合、売主さんご本人で行うのではなく、不動産会社の担当者に説明してもらうのがポイントです。

理由は簡単、売主さんご本人から説明してしまうと、押し売りになってしまい、買主さんがあまり印象良く思われないからです。
売主さんが説明する時は、補足説明などでストップしておきましょう!

ポイント5(新築時パンフレットを活用しよう!)

マンションでは、内覧者が内覧時にマンションのパンフレットが有ればぜひ見せてあげましょう。とても有利に内覧が進めれます。
また、パンフレットをカラーコピーして内覧者へ渡すことが出来たらもっといいと言えるでしょう。
なぜなら、新築時のパンフレットを内覧者が家に帰った後でじっくり見て参考にすることで、じわじわとマンションのアピールとして効果が発揮されてくるからです。

以上がマンションを売却する場合の内覧(内見)時に気を付けたいコツ1~5です。

簡単な事ですが意外と出来ていない売主様が多いです。

また、不動産会社であっても、売買に特化した不動産業者でない場合、これら気を付けたいコツを把握していないこともあります。
把握していないということは、その不動産業者に売却を任せることは危険です。
その場合、絶対売却依頼は止めましょう。

マンションを有利に売却活動するためには、しっかりと高く有利に売却できる手法を取り入れ、マンション内覧時も売却競合する他のマンションと差別化を図ることなのですから。

さて、とうとうここからが、最も重要なコツ=マンション売却で成功するための核心です。

そうです。
マンションを売るときに絶対ミスすることができない不動産業者&担当者の選別のコツ について解説していきます。

【メソッド3】マンション売却時の不動産業者&その担当者選別のコツ・2個


不動産業者選別のコツ・不都合な真実

マンション売却は「戦略・戦術を考え、それに則ってPDCAのサイクルを丁寧に高速で回す不動産業者とその担当者」を探せるかがポイントとは既にお伝えした通りです。
しかし、ここではっきりしておきたいことがあります。
とても残念なことですが、今流行りの不動産一括査定サイトにはその不動産会社は存在しないということです。
存在しない理由はとても簡単で、売主集客という最重要なマーケティングとセールスの基本中の基本の集客自体を他社サイト(一括査定サイト)に依存している状況が、マーケティングとセールスが苦手で下手だということを表しているからです。

売主の集客自体が下手な不動産業者に、買主の集客ができるはずがないのです。

不動産業開業のバイブル本によれば、不動産業者の仕事100%のうち70%が売主集客だと言われています。それ程売主集客にマーケティングとセールスとお金を使うという事でもあります。
残り30%が買主探しなのです。
70%の仕事が出来ないという事は、あと30%もダメという事なのです。

事実、SUUMOやアットホーム、ホームズなど不動産情報ポータルサイトもご覧いただければわかります。
掲載になんの努力もアピールもセールスもしていないことが。
ただ掲載するだけでは、買主が『このマンションに興味あるから内見したい!」という風にはならないのです。

そんなマーケティングとセールスの下手な不動産業者に、売主にとって最も欲しい購入者を探すことなど出来ません。


ただ、どうしてもマンション売却で成功するために重要なポイントも 「査定」なのです。
そのため、コーラルでは敢えて一括査定サイトを利用し、一括査定をするようおススメします。

一括査定サービスサイトで相場と業者を見極めよう!

ただ、何のために査定をするのかを知らなければ、査定でミスをすることとなるので、失敗しない査定の心得を知る必要があります。

査定とは、ただ単に『物件価格の決定』をするだけにとどまっていては、満足なる売却成功はあり得ません。

査定時における最も重要なことは、実は2つ有ります。

一つは、『売却物件の価格決定』のための査定。もう一つは『売却を依頼する不動産会社とその担当者を見極める』ことです。

ただ、人生で、1回か2回ほどの経験しかないマンション売却で、査定をしただけで不動産業者まで見極めるといいうことは至難の業とも言えるでしょう。

しかも、実は、査定を依頼する不動産業者も千差万別。

売買が得意な不動産業者もいれば、賃貸を専門とする不動産屋もいます。
また、賃貸管理を専業とする不動産会社もあります。

不動産会社自体に専門性や強み弱みなどがあることなど、人生で1回か2回しか売却経験がないあなたに判別できるわけがないのです。
しかも、世界に一戸と同じものがないマンションの査定額も不動産会社によって異なるのです。

マンション相場を把握し『物件価格決定』するための査定

『物件価格決定』のための査定には「物件価格の相場を知る」と「販売活動開始の価格を決める」に主眼を置いてください。
そのための『査定』ということです。

コーラルでは、少なくとも3社から4社くらい査定を依頼し、比較検討すべきとおススメしています。
ただ、さすがに6社以上に声をかけて、すべての業者とやり取りをするというのは大変ですので実際には少数ですね。

査定依頼は、一括査定サイトを利用すれば簡単でしょう。
私は一括査定サイトで6社に査定依頼したことがありますが、6社は多すぎで、マンション価格をどう選んでいいのかわからなくなりましたから。

では、その4社の選択ですが、まずは誰でも知っている大手不動産業者は1社か2社入れましょう。
それと地元の不動産業者を1社、残り1社はあなたの感性で選択していいでしょう。

マンション価格は不動産物件種別の中でも一番システム化されていて、比較対称法を採用していることが99%ですから、あまり大きな価格差は無いかもしれません。
しかし、各不動産業者の価格決定のメカニズムを聞いて、どのように調べたか、しっかり調べているかを聞いて、あなたが納得できる査定額を提示してきたかどうかを見てみましょう。

『売却を任せる不動産業者&担当者の選別』のための査定

『不動産業者&担当者の選別』のための査定では、売却手法や担当者の専門性を確認しましょう。
と言っても何も特別なことをすることではありません。
マンションの査定を『物件価格決定』のために不動産業者に依頼するだけです。
このとき、査定依頼を受けた各不動産業者は勝手に依頼者であるあなたに、その不動産業者の売却時アピール法や担当者の素性を明かします。
特に、訪問査定や現場(現地)査定時には、担当者の専門性が明らかになると言っていいでしょう。
それを見れば良いだけなのです。

特に中古のマンションを売却することは、不動産業者に依頼をしなければ、売主のあなたではとても満足成約は達成できるはずもありません。
ただ、査定時に不動産業者と担当者を選べと言われてもどのように選べばよいのかわかっている人は少ないでしょう。

大切な資産の売却です。

信頼できる業者と担当者を見つけたいものですが、ただ選んだ者に失敗すると、売却までに相当な時間がかかったり、最悪の場合、市場価格よりも安く売ってしまい損をしてしまう可能性が大きくなります。

事実、コーラル仲介で17000万円で成約した中古マンションが有りますが、売主が何も知らないことを良いことに11500万円でしか売れないと売主様を騙そうとした(ほんとにその金額で売買契約させようとしていた)大手不動産業者もいるほどです。その差額実に5500万円にもなります。また、コーラルのこのときの仲介手数料は売却金額の1%170万円でしたので、仲介手数料だけでも346万円もお得になり、売主様の最終利益額は5846万円も多くなっています。

この話は氷山の一角です。そこここにこれに似た事例はたくさんあるということを知るべきです。

不動産業者と担当者を選ぶとき、1番多い質問が「大手がいいですか?地元業者がいいですか?」というものです。

ただ、この質問には正解というものがありません。

なぜ正解がないかですが、選び方の基本は複数の不動産業者に訪問査定をしてもらって、大手、地元、ネット系など多数の業者とその担当者の特徴を比べて見て、相性の良い者を選ぶべきだからです。

複数の不動産業者の査定を依頼し、査定の手法と査定額の決定要因、査定の今などを解説してもらい、査定を通した不動産業者や担当者の選別まですることがとても重要だと知ってください。

不動産業者の人をどう選んだらいいかは、あなたの聞きたいこと、質問に的確に回答してくれる人を選びましょう。
質問に的確なる回答がなく、他のことを話したり、はぐらかすなどが見受けられたら、その人はあなたに合いませんからやめておいたほうが良いでしょう。

* とても簡単な判断基準

先でも解説していますが、業者がマンションを売却仲介するとき必ず広告するこことになります。広告なしでは購入者を集めることはできないのです。
例えば具体的には、SUUMOやアットホーム、ホームズなど不動産情報ポータルサイトに掲載して購入者を探しています。
この不動産情報ポータルサイトの掲載が、他のライバルになりそうなマンションとの掲載で下記の点を比較して頂ければ自ずと判明するでしょう。

①情報量は多いか少ないか?
②写真は豊富に掲載されているか?
③担当者のコメントが的を得ているか?

この3点を確認するだけであなたにも売却が上手いかどうかが分かります。
掲載になんの努力もアピールもセールスもしていない場合、その業者は売却を任せるべきではありません!
ただ掲載するだけでは、買主が『このマンションに興味あるから内見したい!」という風にはならないのです。

マンション売却&高額査定のための準備とは?

何かの目的を叶えたいのならば、そのための準備はなにより大切です。
「叶える」とは口に十と書きますね。
その言葉と同じで、あなたの目的(満足成約)を叶えるためには、買う人(ペルソナ)にあなたのマンションの価値を十分に伝えなければいけません。
そのためにはマンションの価値を知り、価値アップのため準備することが何よりも大事になってきます。

準備を制する者は、目的=成約も制す ともいえるのですから。

PDCA(カイゼン)の考え方を取り入れよう!

チャレンジしても成果が伴わないときに、状況を見つめ直すのは重要です。
あなたはPDCAというマーケティング術をご存知ですか?
おそらくここを読んで頂いている方なので、一度は聞いたことが有る方ばかりだと存じますが、

マンション売却時の改善・PDCAサイクル

業務を進めるにあたってPlan(計画を立て)⇒Do(実行して)⇒Check(結果と計画を比較分析して)⇒Action(改善活動を行い)⇒Plan(計画を立て/見直して)・・・という順番でサイクルをまわします。

それにより、あなたの進むべきゴール(成約)へ一段とたどり着けやすくなります。
ゴールが明確になると、やるべきことが明確になるので、モヤモヤしていた気持ちがスッキリします。
また、やるべき事が明確になれば、それに時間を投資すればいいので、より効率的に売却活動ができます。

マンション売却で成功するには、このPDCAを高速で回すことが重要となります。
コーラルのブランド・オールイン売却手法は高速PDCA売却手法をマンション売却時に取り入れています。

不動産業者の売却手法が売却成否を決める!

あなたのマンションを売却するには、100%の売却力を出さなければ満足成約は難しいでしょう。
しかし、ではその100%の売却力は、あなただけの力でしょうか?
もう違うということはご理解いただいていると思います。

マンション売却で成功する力100%の内、あなたの力は10%未満で、不動産業者の力が90%以上であるという事をあなたは知るべきです。

この90%以上の不動産業者の販売力=売却手法が無ければあなたのマンションの満足成約は難しくなってきます。

でも、このことを全く勘違いしている不動産業者のとても多い現実に驚くばかりです。
勘違いして、戦略、戦術が何もないから成果も出ないんです。

成果の出ない営業マンの最大の問題点は、とても簡単なことに気づくかどうかです。
そのとても簡単なことに気づくには、【ポイント7】「PDCAを回す」ことになります。
それも高速で。

このPDCAを回すだけでとても大きな成果につながることになります。これを見落としているから成果が上がらないのです。

ただ、全くPDCAにすら気づいていない不動産業者や担当者もいますから、以下ではその不動産会社と担当者の選択法のポイント2つを解説しましょう。

ポイント1.満足成約への絶対条件は任せる不動産会社と担当者選択!

マンション売却時は不動産会社の担当者次第

売主であるあなたは、満足成約という目的達成の為の上記8つのコツ(売るタイミングを間違わない3つのコツと、売却時に絶対にやるべきことを抑え実行する5つのコツ)を何とか整えました。
しかしそう簡単ではないので、もしかするとなかなか整えることが出来ない方もおられるかもしれません。
でもその場合でも心配には及びません。

もし、8つのコツ把握と準備が難しいという方は、そこはその道のプロに任せればいいんです。

その道のプロ=不動産会社の営業マンのことです。

売却を任せる不動産会社の営業マンが、あなたの満足成約という目的達成の為の8つのコツ把握のお手伝いと準備を整えるお手伝いをしてくれます。

でも、この満足成約という目的達成の為のお手伝いをしてくれない不動産業者や担当者がいたら、そこには売却は任せないほうが良いでしょう!

コーラルでは必ずお手伝いしております。

もしかして、営業マンが優秀でもその所属する不動産会社の考え方がダメな場合もあります。
ということは、不動産会社も選別しなければいけません。

売却を任せる不動産会社を選ぶ事は、中古マンション売却をよりよい活動にする最重要ポイントです。
売却を依頼する不動産会社によって、あなたのマンション売却が成功するかしないかがはっきり違ってくるのですから。

特に今日、中古マンションの場合、一戸建てと違い売却活動中の物件数が格段に多いため、不動産会社の営業マンの腕次第で良い物件にもなり、悪い物件として見られてしまう場合もありますので要注意です。

でも、人生で1回や2回程しか経験が無いあなたが、どこの不動産会社に依頼して良いのか難しい判断になると思います。

そこで、よりよい不動産会社の見つけ方のコツです。

これさえ確認しておけば以外に簡単です。

ポイント2.査定時の不動産会社と担当者の選択基準

何より重要視して頂きたいことは、それは何社かの検討している不動産会社が販売活動をしている物件がいくつかあると思いますので、その不動産会社さんから不動産系ポータルサイト(アットホーム・スーモ等)でどのように物件が販売掲載されているか内容を確認しましょう。

その中でも何より大切な項目は、プロ目線での物件アピール方法です。
何より買主様は物件アピールを見ています。
この項目に検討違いな事を書いている不動産会社、そして全く書かない不動産会社が圧倒的に多いです。

失敗しないマンション売却では、まず、どこに依頼をしてどんな売却活動を行うのか、しっかりとした確認が絶対条件です。

不動産会社の選び方をより詳細に纏めた記事が下記ページにございます。
是非、確認してみて下さい。

ポイント3.販売開始後の不動産会社と担当者はケプト(KPT)式管理手法で管理しよう!

販売活動が始まりました。
販売活動が始まっても安心してはいけません。その理由は販売を任せている不動産業者の担当者が手抜きすることが多いからです。
不動産業者はほぼ99%の高確率で販売活動を手抜きします。
手抜きされた販売活動を、ただ単に行うだけではマンション売却で満足なる成約は出来ません。少しでも高く速く成約を迎えたいなら、その都度販売活動をチェックし改善をやらなければいけないのです。
そのチェックと改善に役立つ方法として、このケプト(KPT)式業者管理手法があります。

これは、今までの販売活動の中で継続すべき事項・K(キープ)を洗い出し、改善すべき課題・P(プロブレム)を挙げ、問題点への対策や新しくやってみたいことを・T(トライ)するという手法なのです。
上手くいったことは効果が有る限り続ける。うまくいかなかったことは他のやり方へ換えるのです。

具体的には業者に詳細なる販売活動報告を都度してもらい、販売活動前にやると決めたことが行われているかを洗い出し、まだ行われていない事をやってみるよう指示を出すことになります。

不動産業者は、販売活動時必ず手抜きします。だからこのケプト(KPT)式業者管理手法で管理して動かさなければいけないのです。そうしなければ業者は、あなたのマンション売却の邪魔ばかりして売れない状況をわざと作ることばかりするのです。

中古マンション売却で売却益を多くする方法

さて、マンションを売って売却益が出た場合、その売却益を多くする方法をあなたはご存知でしょうか?

実は「成約した金額(売却代金)」=「売主が受け取れるお金」ではありません。

必ず『マンション販売価格』≧『マンション成約価格』>『最終手取り額』になります。

譲渡価格-売却費用と税金=最終手取り額
マンション売却するというとき、売却後は売れた金額(取引金額)から抵当権抹消費用や譲渡所得税などの税金、仲介手数料、諸手続き料、引越し代など、いろいろな経費を差し引かなければいけないのです。

ただ、売却終了後の手取り金額【譲渡所得】を少しでも多くするためには、やはり高く売ることも重要です。しかし、売却に掛る諸費用の安い不動産業者の利用も重要なのです。

しかし、高く売る事と諸費用の安い不動産会社の両方を兼ね備える不動産業者はなかなか有りません。

この双方を兼ねる不動産業者は、コーラルなど片手で数える程しかありません。
否、コーラルしかないかもしれません。

マンションを売却すると決めた場合、もしどうしても手取り額【譲渡所得(売却益)】を多くしたい場合、売主のあなたが一番にすべきことは、売却のパートナーとなる不動産業者を精査し選ぶことなのです。

マンション売却のコツ・まとめ

ここまで、長々お付き合い頂きありがとうございました。
如何でしたでしょうか? マンション売却成功のメソッドは以外に簡単だったでしょう(^^)/。
えっ、難しかったという声もチラホラ聞こえてきますね。
本当に、マンション売却で成功する方法は、少しも難しいくないのですが、しかし初めてマンションを売却されるあなたには少々テクニックが高いところも有ったかもしれません。 
でも、ご安心下さい。

不動産売却の中で、一番不動産業者&担当者の腕次第と言われているのが中古マンションの売却 なのですから。
マンション売却成功のカギは、マンション売却を得意とする不動産会社に出会うことなのです。

中古マンションは、多くの物件が管理会社もしくは管理組合が管理していますから、お部屋が変わったからと言って大きくマンションの価値が変わる事もありませんし、条件が全く違うといったこともないので、一戸建て売却よりは正直、不動産業者の売却手法と担当者の力量のみで成約価格と手取り額が変わることになってきます。
その不動産業者の売却手法と担当者の力量を見極めるのは、あなたしかありません!

マンション売却で成功するために ‶あなたが以下の3つのメソッド‶ を知り利用することで解決するのです。

マンション売却時の重要な3つのメソッド

とても重要ですから、最後に書きますが、ひとつは、中古だからこそ マンション売却のタイミングを間違わないこと と、ひとつは 売却時に絶対にやるべきことを抑え実行すること と、最後に それを具体的に現場で実行する能力のある不動産業者とその担当者に売却仲介を任せること この3つを抑え実行することに尽きるからです。
そう、この3つだけなのです。

● 売るタイミングを間違わない
● 売却時に絶対にやるべきことを抑え実行する
● 不動産業者とその担当者の選び方を間違わない

です。


その3つの中でも最も大事なものが
売るタイミングを間違わないで、絶対にやるべきことを抑え実行することは 『不動産業者とその担当者の選び方を間違わないこと』 しかないと言えるのです。
その理由は、不動産業者&担当者の出来る、採用している売却手法など、例えばマーケティングとセールスやアピール法などで大きく結果が違ってくるのですから。

だからこそ、あなたがやらなければいけない最も重要なことは、マンションを売る場合、不動産業者とその担当者の選別をすること となのです。

Screenshot_マンション売却の最重要項目は不動産業者とその担当者の選別をすること

ここでは、購入者を集める根本的なこと=マーケティングとセールスについて押さえながら、ぜひ、あなたが中古マンションの売却で成功するために、99.9%のダメな不動産業者に遭遇しないために、売却中のあなたにも売却を任せている不動産業者を管理監督できるように、10個のコツを確認しながら主要な3つの成功メソッドを確認して頂けたと思います。

しかし、もし、知ったからこそとても不安になったという方や、今の不動産業者の担当者の説明や行動、売却手法に不満がある方は、コーラルへご用命頂ければ全て一括してお客様専属の担当者がメインとなり、売主様個々それぞれに合った進め方をご提案させて頂きます。

マンション売却がこれからだ!という方は、まずは、コーラルの無料査定と同時に不動産一括査定も試して頂ければと存じます。
コーラルの査定ではマンション売買取引時の売出価格、成約できるであろう価格・相場など、市場動向を多方面から調査し、「査定価格」をスピーディにお知らせしております。
しかも、コーラルはオールインワン売却手法という売却手法も売却時に取り入れ大きな成果を出し続けておりますので、ぜひ一度、他の不動産業者の売却手法と比較検討して頂ければと存じます。
他の不動産業者への査定ご依頼は(一括査定サイト【NTTデータ スマートソーシングが運営する不動産売買・不動産情報の総合サイトHOME4U(ホームフォーユー)】)が査定サイトの中では最も信頼性がありますので、ぜひ利用してみてください。
コーラルと、他の不動産業者の売却手法を比較検討すれば、はっきり見えてくるものがあります。

また、今、既に他不動産業者で媒介契約を結び売却中という方は、コーラルのセカンドオピニオンサービスを一度ご利用いただいたらと思います。
このサービスを利用し、その後の販売活動が大きく変わり成約したという方が続出していますから、利用する価値はあると思います。

コーラルでは、査定もセカンドオピニオンサービスも完全無料ですから、お気軽にお問合せください。

絶対にこういう不動産業者は初めから利用するのは止めましょう
絶対満足成約する事は有りません!
さて、その理由は?
●査定額に責任を持たない業者
●囲い込みする業者
●販売活動を手抜きする業者



また、このダメ業者に遭遇したり、売却を任せたときの排除する方法も解説しましょう。

売却依頼時からダメ業者を見抜き、排除する方法

※ ここがマンション売却で後悔しない最大の分岐点

マンションの売却時、不動産業者と媒介契約を交わします。
この契約では専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、どの媒介契約を選んでも構いません。
ただ、ここで注意してほしいことがあります。
それは、専属専任媒介契約、専任媒介契約では、契約するときに売却価格(媒介価格)と仲介手数料だけでなく、契約内容に特に注意してほしいということです。
契約期間は通常3カ月間となっていて、もしあなたの選んだ不動産業者がダメ業者だったとしても、その3カ月間は解除できず無駄にしてしまいかねません。
でも、この専属専任媒介契約、専任媒介契約は他社に併せて売却依頼することはできない契約で、あなたはこの契約に縛られ解約も出来ず何もできない状態に置かれるのです。
この状態、あなたにとって大きな弱点になり、また一番有利に高く売れる時期を逸することにもなります。
この状態を未然に防ぎ克服するために、是非、特約に次の内容を入れて頂くよう依頼すべしなのです。
その特約とは、

媒介契約締結日から1カ月経過したら、売主の都合で解約していいものとする。尚、その解約理由の如何は問わない。またそれまでに掛かった販売費用は売主が特別に依頼して行った広告費用実費以外は請求がないものとする。

この条項を特約に入れることで、ダメ業者は売却依頼時も、販売が始まっても排除できるようになります。

注意すべきことは、この条項を特約に入れることが出来るのは、媒介契約締結時だけということです。締結後に入れることは100%出来ないでしょう。そのため媒介契約時に依頼しましょう。
おそらく、この特約を追加することを不動産業者は拒否したり、入れることを抵抗したりするかもしれません。
しかし、自身を守るためには譲ってはいけない条項なのです。
くれぐれも、不動産業者は初めだけ優しい顔して、契約締結後豹変するのだという事を理解しましょう。

『囲い込み』や『干し、値こなし』の行為は、不動産業者はその効果を最大限大きくするため時間を多く使うことから、不動産業者から時間を奪うことが出来れば、この行為は出来なくなるのです。

したがって、もし、どうしても入れてもらえない業者の場合、その業者と媒介契約締結しない方が良いでしょう。
不動産業者が、販売当初からしっかり販売活動をしていたら、「囲い込みや干し、値こなし」行為をしていなかったら売主様は絶対に解除されないはずです。
にもかかわらず、簡単な内容の特約も入れられない業者はどうでしょう?信用に値しないのではないでしょうか。
尚、コーラルの媒介契約はこの条項が初めから当たり前に入っています。

私も推薦します。

yamada_パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
尚、売却完了後は売却益が有っても売却損が出ても必ず確定申告をしましょう。

不動産屋には騙されるな!
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他社では成約しないマンション売却の現状

今、先に他業者で販売していたマンションが、コーラルへ売却仲介依頼変更されて早々に売れています。
特に大手不動産業者から変更していただいた物件、地元の不動産屋さんで結果が出ずに塩漬けになったままの物件などがコーラルへの業者変更だけで決まっているのです。
コーラルへ変更時に価格変更して頂いたわけでも、マンション市況が販売受注時から変わったわけでもないのです。

一つ変わったこと、それは窓口の業者がコーラルに変わっただけです。

私は他社で販売中の物件を見ていて、よく思っていることがあります。
「なぜ、こんな物件が売れないのだろう・・・?」
「なぜ、こんな物件アピールしかしていないんだろう・・・?」
「えっ、まだ残ってるの?うちなら、もうとっくに売れてるだろうな!」 って。

関係無い部外者の私が思うのだから、こうした悩みを持つ売主は多いのではないだろうか?
なぜ、部外者と言ったのか?
それにはきちんとした理由が有るから。
99%の確率で成約しない原因は不動産業者にあるのだから!

マンション売却はコーラルへ任せてください!

売れていないという事は、どこかにちゃんとした理由があります。
ただ悩んでる暇が有ったら、不動産業者のカモになる前に、成約を諦める前に業者変更を検討すべきです!
今なら、まだ、間に合います。
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と言ってもまだ信じたくないあなたへ。

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「どうして内覧が無いんだろう?」
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マンション売却のマーケティングとセールスのプロ宅建士が調査してご報告しましょう。
 
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不動産売却成功の鍵

※コーラルは、たかだか10人程の少数精鋭(売買のプロフェッショナル)の宅地建物取引士で業務遂行していますので、追客するほど暇ではありませんからご安心ください。




マンション売却が初めてと言う方は、一括査定サイトの利用で売り出し価格と売却額だけを決めよう!

マンション売却成功のカギは、マンション売却を得意とする不動産会社に出会うことです。
従って、事前準備にやり過ぎという事はありません。また事前準備としての不動産業者の選別をしっかりすることで成約の可能性は高まります!

マンション査定は、売却相場価格を売り出す前に各価格をいくらにすればいいかを事前把握するために必要です。
その各価格を相場と言い、相場には売り出し価格と実際にこの価格までだったら売っても良いという売却額が有ります。
相場を把握しなければ売り出し価格を決定することができないばかりか、実際にこの価格だったら売るという売却額も決定できません。
その実際の方法としては、不動産一括査定サイトの売却査定(机上査定)で複数社に査定依頼して大まかな査定価格を知り、その中から訪問査定の会社を選び実際に売却を任せる業者を選びましょう。
コーラルでは、コーラルの査定と比較検討して頂くことで、より正確な売出価格と売却額が決まり、その結果満足な成約が可能であると考えております。

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マンション売却エージェント 石井雄二

この記事の責任者
取締役兼横浜店店長
宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
石井雄二


マンション売却&査定はコーラルへ