マンション売却時など不動産関連取引と消費税

マンションや一戸建てなどの売買時、賃貸借するときもですが、不動産会社を介して行う売買や賃貸借の場合には仲介手数料を支払っておられると思います。
その仲介手数料には消費税が課税されているのですが、とうとう今年2019年10月1日に現行の8%から10%へ増税されることになるようです。

コーラルもマンション売買時や一戸建て売買時に、たまにではありますが「不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税は掛かるのですか?」という質問を受けるときがあります。

その質問の先にあるお客様のお気持ちや願いに「できれば費用を抑えたい」というのがあるのが良くわかります。私もそんな方々と一緒で、出来るものなら少しでも費用を押さえたいと思いますから。
特にコーラルをご利用いただいたお客様は、なるべく費用を抑えたくてネットで色々調べたり、友人に聞いたりして弊社に行き着いたことでしょうから。
という事でここでは、不動産売買と消費税の関係を見ながら、更に不動産売買時の消費税や仲介手数料の消費税の有無についてどういう場合に掛り、どういう場合に掛らないのかなど詳しく解説していきます。


不動産売買市場と消費税の関係

不動産売買時の消費税

不動産業界においても消費税の増税前には、駆け込み需要が話題となり、確かに過去消費税増税の決定後はその影響と思える不動産売買需要が起こりました。
とうとう今年2019年10月、10%へと引き上げられる予定となっています。今年は不動産売買需要が起こるのか⁉
2019年3月、例年になくマンションも一戸建ても購入需要は旺盛で、前の5%増税時と同じく売買取引数は過去一番の数と言うデータが出ています。
そう、史上最低金利も相まって不動産売買市場は消費税増の影響を受け、旺盛に取引が行われています。

そもそも消費税とは⁉

国税庁HPによると、『消費税は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡や貸付け、役務の提供が課税の対象となります。』としています。
消費税は間接税の一種で、今の日本の消費税8%は正確には「国税」分の6.3%と「地方消費税」分の1.7%で構成されています。国税は国庫に納付される税金で、地方税は東京都などの地方公共団体に納付される税金です。

間接税とは、税金を支払う人と税金を納める人が異なる税金を言いますが、私たちが支払った消費税は事業者が所轄の税務署に申告・納税しています。
マンションや一戸建てなど不動産を不動産会社を介して売ったり買ったりして支払った消費税は、不動産会社が所轄の税務署に申告し納税しているというわけです。

消費税の掛からない場合でも非課税・不課税・免税の違いがある

消費税の取扱いには課税取引・非課税取引・不課税取引・免税取引と4種類あります。
消費税が課税される課税取引のことは説明しなくても良いと思いますが、その他の非課税、不課税、免税についてはどうでしょう。
ここではまず、非課税・不課税・免税の違いについて解説しましょう。

非課税 課税になじまない取引
不課税 そもそもが課税されない取引
免 税 課税になじむが消費税の負担を免除される取引。

非課税・不課税・免税

⑴ 非課税取引はそもそもが課税取引なのですが、社会的な配慮を理由に非課税になっているもので、後に書くものに限定されています。
⑵ 不課税取引は国内の事業者が行うサービスで対価があるかないかで判断します。
⑶ 免税取引は課税取引ですが、国外の消費者のために輸出したときなどの一定の要件を満たしたときに消費税が免除されます。

では、それぞれ不動産関連について具体的に見てみましょう。

*⑴不動産関連で消費税が非課税となる場合

非課税取引は本来であれば消費税が課税される取引です。しかし消費に求める税金としての性質【消費税の性格(消費することで税金がかかること)】から、課税の対象としてなじまみにくいものや社会政策的配慮により課税しないことにしていて、これら取引は消費税は非課税にしています。
不動産取引において消費税が非課税の取引は以下の通りです。

①土地の譲渡及び貸付
土地の売買代金など土地の譲渡については非課税です。また住宅用の更地の貸付も非課税です。
駐車場は舗装されていれば課税ですが、更地であれば非課税です。ただし、紐などで車の駐車スペースを区分けされている場合は課税の対象です。

②住宅の貸付け
契約において人の居住の用に供することが明らかなものに限られます。
ただし、1か月未満の貸付けなどは課税取引になります。

③住宅ローンの返済利息・保証料

④火災保険料

*⑵不動産関連で消費税が不課税となるもの

消費税は国内において消費される財貨やサービスについて課税されるものなので、対価がないものの取引には消費税が課税されません。
不動産関連では不課税取引は無く、その他の取引では下記が該当します。
① 給与・賃金
② 寄附金、祝金、見舞金、補助金等
③ 無償による試供品や見本品の提供
④ 保険金や共済金
⑤ 株式の配当金やその他の出資分配金
⑥ 資産について廃棄をしたり、盗難や滅失があった場合
などです。

*⑶不動産関連で消費税が免税となる場合

通常、事業を行っていると消費税を預かり、預かった消費税を納付する義務が発生します。
この義務は、個人事業主であれば前々年、法人であれば前々事業年度(=基準期間)に1000万円を超える課税売上高がある場合にのみ適用されます。
つまり基本的には、該当する年・事業年度の売上高が基準に満たなかった場合に、免税事業者となって消費税の納付義務を免除されることになります。
ただし、前年・前事業年度の上半期(6カ月間)の課税売上高または給与などの支払額が1,000万円を超えれば課税事業者になります。

なお、新設された法人に関しては基準期間がないため、初年度と次年度は自動的に免税事業者となります。
しかし、資本金や出資金が1,000万円を超える法人は免除されない特例があったり、1,000万円を超えない場合でも初年度の上半期(6カ月間)の課税売上高または給与などの支払額が1000万円を超えれば2年目でも課税事業者になります。

個人がマンション売却など不動産売却するときの消費税

個人所有で住まい(マイホーム)用の中古住宅(中古マンション・中古戸建)売却であれば消費税がかかりません。
ただし、個人でも課税売上高が1000万円を超える事業を営んでいる個人事業者が売主である場合は、消費税がかかります。

消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の輸入とされていますので、一般個人が売主である場合には消費税が課税されないのです!

と言うことは、居住用のマンションや一戸建てなど、所有者本人が住まう中古住宅の多くは、一般個人が自宅を売却するものであるために事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡とならず、その売買代金には消費税がかからないのです。

法人がマンション売却など不動産売却するときの消費税

不動産会社の所有など、法人がマンションや一戸建てなど不動産を所有し、それを売却するときには消費税がかかります。
但し、消費税は、建物部分についてのみかかります。

仮に総額3500万円のマンションで、そのうちの建物価格が1500万円であれば、1500万円にのみ消費税がかかり、土地部分の2000万円にはかかりません。

1500万円の建物価格部分にかかる消費税は、8%の現在は120万円となります。

10%になると150万円となり、今(平成31年4月15日)より30万円高くなりますが、物件価格3500万円に対して10%課税されるわけではなく、350万円になるわけでは有りません。

消費税は不動産価格すべてにかかるわけではなく、建物の部分だけにかかるもなのです。

ここポイント!・法人が不動産を売るときの建物価格に注意しよう!

法人がマンションや一戸建てなど不動産を売るときの仲介手数料を計算するときのポイントは、計算式の前提となる不動産売買価格も、税抜き価格にしなければいけないということです。
不動産の物件価格は、総額表示(税込)の場合が一般的です。
例えば土地だけの売買の場合は、非課税取引ですから価格も非課税価格で表示されています。しかし土地建物を合わせて一戸建てとして売買する場合は、消費税込みの建物価格と非課税の土地価格が合算されて表示されているのです。
したがって、マンションも一戸建ても土地建物有りの売買で仲介手数料を計算するときには、建物の税抜き価格を算出しなければ消費税額計算の課税標準額※1とならなくなり、税金が含まれた額に税金を課していることとなるのです。

たとえば、ここに不動産業者が売主の中古一戸建てが土地2500万円、建物2000万円、合計で4500万円(税込)の売買価格で売っているとしましょう。
この場合の通常で認識されている仲介手数料(上限額)がいくらになるかを計算してみましょう。

(4500万円×3%+6万円)×1.08%=1,522,800円としては正しい仲介手数料額とならないのです。

正しい仲介手数料算出のためには、建物価格の税抜き価格を算出しなくてはいけません。
建物の税抜価格を算出するためには、建物の税込価格を税率で割ればOKです。
消費税の内税計算で建物価格を計算すると、消費税が8%の場合、“建物の税込価格÷1.08” という式が成り立ちます。
建物価格の税抜き価格は2000万円÷1.08≒18,500,000万円(1万円以下四捨五入)となります。
したがって(税抜き売買金額4350万円×3%+6万円)×1.08%=1,474,200円が正解となります。
この差額48,600円も違いが出てしまいます。
この差異は、建物価格が高くなればなるほど広がってしまいます。

悪質な不動産会社の中には、素知らぬ顔で税込価格を課税標準額として仲介手数料を請求するところもあるかもしれません。思わぬところで損をしないように、仲介手数料と消費税の仕組みをきちんと理解し、ぜひご自身でチェックしましょう。

※1課税標準額とは、
税金の課税対象(課税物件)となる物や所得などから税額を算出するためには、その物や所得などを数量や金額で表す必要があります。この数量や金額などを課税標準額と言います。
不動産売買での建物の売買代金のことを言います。

消費税額は⁉ 消費税の求め方

不動産売買時に消費税が課税される場合、その消費税額は以下の計算式で出します。

税額 = 課税標準額 × 8%(8%のうち1.7%は地方消費税)


仲介手数料に消費税ってかかるの?増税でどれくらい増える?

マンション等の不動産を購入、売却する際や、不動産会社に手伝ってもらうと必要になる仲介手数料。物件金額によっては、仲介手数料は100万円以上にもなります。
そこで気になるのが消費税。2019年10月には消費税が現在の8%から10%へ増税することが決まっています。
不動産会社の仲介サービスでは、不動産会社からモノをもらう訳ではありません。あくまでサービスを提供してもらうだけです。
果たして、仲介手数料に消費税はかかるのでしょうか?

不動産売買時の不動産会社が行う仲介時手数料に消費税は課税される

さて、本題となる不動産売買時の不動産会社へ支払う仲介手数料への消費税の課税有無についてですが、結論を言うと「消費税は課税されるので支払う必要がある」となります。
課税される理由は、不動産会社の仲介時の手数料が国内の不動産売買や不動産賃貸借において、事業者が事業として対価を得て行う役務の提供(仲介というサービス)だからです。
無形のサービスであれ、モノを買うサービスであれ、事業者が対価を得て提供するサービスには全て消費税が課税されるのです。

一方、個人が売主となる商品には消費税はかかりません。個人が売主の中古マンションの場合、物件に消費税はかからないのです。新築マンションの場合は、消費税を支払う必要があります。

コーラルでの消費税の課税取り扱い・コーラルは消費税も魅力的!

コーラルの売買時仲介手数料無料プランには役務の提供が有りますが、仲介手数料自体がそのそも無料(0円)なので消費税課税のおおもととなる対価を得て行っていないことから消費税はかかりません。
但し、その他の売買時仲介手数料プランは対価を得て役務の提供を行っているため、手数料に課税されお客様にお支払いいただいております。

消費税増税でどのぐらい費用は増える?

それでは消費税が8%から10%に増税されると、実際にどのくらい消費税がかかってくるのか、現行8%と比較しながら見てみましょう。
ここでの見方として、仲介手数料は、どの不動産会社も一律、不動産価格の3%+6万円+消費税という金額にしてあります。
物件金額ごとの一般的な仲介手数料料、その中に含まれる消費税額を「8%・10%の場合」でそれぞれ表にしました。
不動産価格が上がれば上がるほど、仲介手数料にかかる税金が上がることが分かります。
4000万円の物件の場合、仲介手数料126万円ですが、その額に消費税として8%で10万800円、10%で12万6千円が課税されます。

☛ 不動産売買時の消費税8%、10%時のシミュレーション(只今作成中) 

個人所有の不動産売却で消費税がかかる場合とその納付方法

マンションや一戸建て住宅を売却した際に消費税を受け取った場合、売主様の状況によって消費税を納める必要があるかどうかが変わることは先にお伝えした通りです。
具体的には、次のどちらのケースに当てはまるかチェックしてみてください。

(1)個人( 消費税の免税事業者の場合
2年前の課税売上が1,000万円 以下  →  もらった消費税を納める必要はありません。全額が譲渡所得になります。

(2)個人( 消費税の課税事業者の場合
2年前の課税売上が1,000万円 を超える →  もらった消費税は来年の確定申告時に消費税申告書を作って申告納付します。

課税売上とは、給与以外の税金がかかる所得のことです。
サラリーマン大家さんなどで、給与以外に所得が無い場合は(1)になります。
副業などの収入が1,000万円を超える場合は消費税を納める必要があるので注意しましょう。

もう一度重要なことですから確認しておきますが、消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の輸入とされていますので、一般個人が売主であるご自身用住まいの売却の場合には消費税が課税されません!。

売主自身で住んでいる住まい用の住宅は、一般個人が自宅を売却するものであるために、その売買価格には消費税がかからないのです。


但し、不動産会社が売主となって中古住宅を売却しているケースや不動産会社ではない不動産会社以外の事業会社では消費税がかかりますので、ご注意ください。

最近多い取引事例で消費税の取り扱いについて

コーラルで最近多く取り扱っている売却の中で消費税を考慮すべき事案があります。それは、所有者(売主)自身が過去に居住しており、その後地方転勤などで現状収益物件として賃貸に出しているマンションを売却した場合の消費税の取り扱いです。

購入した当初は売却物件に住んでいて、その後転勤などで否応なく賃貸に出される場合もあると思います。このような場合でも、売却物件は消費税の対象となります。過去買った時の状況が適用になるのではなく、現状どのように売却物件を使っているかで判断されるのです。
消費税を納めないで済むケースとしては、賃借人が退去し空室の状態で売り出す場合です。その場合であっても、賃貸の募集をかけると消費税の課税対象になりますから注意しましょう。

土地と建物部分の価格の決め方

不動産売買時の消費税額を決める課税標準額(売買代金)はどうやって割り出すのでしょう。
課税標準額(売買代金)は土地と建物それぞれについて割り出す必要があります。
では、どうやって土地と建物部分の価格を決めるのでしょうか。単純に半分半分にするわけにもいきません。

一番良く使われる方法は「固定資産課税台帳記載事項証明書」という対象となる不動産のある役所でもらえる書類を参考にする方法です。
固定資産課税台帳記載事項証明書はその名の通り、市区町村が固定資産税を徴収するにあたって「土地の価格、建物の価格」を決めた金額が書いてあるものです。この価格の「土地」と「建物部分」を見比べ、価格の割り振り方を決めるのです。
建物と土地は通常売買金額に対する按分にて決める場合が多いです。

不動産売買、不動産賃貸借と仲介手数料に係る消費税・まとめ

不動産の売買や賃貸借時の仲介手数料と消費税の関係について見てきました、
如何でしたでしょうか。
ただでさえほとんどの人が人生に一度や二度ほどしかない最大の売り物、買い物で大きな費用がかかる不動産売却や購入です。
だからこそ、少しでも費用を抑えたいのでコーラルを見つけてこられたのでしょう。
もうご理解いただいたと思いますが、消費税はその本体の仲介手数料に掛ります。
従ってコーラルの場合、仲介手数料が無料だと消費税も掛かりません。また仲介手数料が安いと消費税額もその分低く抑えられるのです。
さて最後となりますが、仲介手数料の絶対額や、消費税をうまく抑える参考にして頂ければ幸いです。

もっと消費税について詳細を知りたい方へ

消費税のこと、消費税の歴史や世界の消費税事情など知りたい方は下記を参照ください。

消費税の歴史

毎日当たり前のように支払っている消費税ですが、実は消費税を支払う必要が出てきたのは最近のことです。
消費税(海外では付加価値税と言う)の歴史は意外と新しく、フランスで1954年に導入されたのが最初です。

日本では1987年2月、自民党中曽根康弘政権時に「売上税」法案を国会に提出しましたが、国民的な反対に遭い、同年5月に廃案となったときから消費税という税の存在は始まります。
しかしその翌年の1988年12月自民党竹下登政権時に消費税法が成立し1989年(平成元年)4月消費税法が施行され税率3%の課税が導入されました。
その後、1994年11月自社さ連立政権の村山富市政権時に消費税率を3%から4%に引き上げ地方消費税1%を加える税制改革関連法が成立し1997年4月、橋本龍太郎内閣によって、消費税は3%から5%に増税されました。
その後、自民党政権から民主党の野田佳彦政権が2012年6月消費税率を2014年に8%、15年に10%に引き上げる法案を提出し参院本会議で可決成立したのです。
そして2014年4月、民主党が選挙で大敗したこと、自民党が大勝したことを受け設立した
安倍晋三政権によって消費税は8%に変わりました。
実は消費税が徴収されるようになって、2017年の段階で約28年しか経っていないのです。そして5%から8%への増税は17年ぶりだったのです。
民主党政権時代の15年10月に10%に引き上げる法律が成立していましたが、安倍晋三政権になってこれまで2度にわたって増税時期を延期してきましたが、とうとう前の増税から5年6カ月経った2019年10月に、消費税が10%へ増税することとなってしまいました。
全国間税会総連合会によると世界で消費税を導入している国は152か国あります。(2017年4月時点)
60年ほどの間に世界中の多くの国で消費税が導入されたのです。

消費税、海外では「付加価値税」

ヨーロッパなど海外では消費税ではなく「付加価値税」と呼ぶのが一般的です。
基本的に同じもので財務省の説明によると「付加価値税は製造、卸、小売りといった取引の各段階ごとに、各事業者の売上に課税する一方、課税の重複を回避するため、前段階で負担した税額を控除する、多段階課税の仕組み」と説明しています。
なお、日本など先進国が加盟するOECDの加盟国34か国中アメリカを除いた全ての国で付加価値税があります。
USAでは付加価値税の代わりに「小売り売上税」として国ではなく自治体が徴収しています。

世界の消費税事情・日本は世界と比べて高い?安い?

流石に支払う費用のうち、10%も消費税で取られてしまうというのはダメージが大きいです。これらの消費税は高くないのでしょうか?
世界各国の消費税は下記のようになっています。

*消費税(付加価値税)の標準税率(2018年1月現在)・国税庁HPから抜粋

世界の消費税
消費税(付加価値税)の税率を示したグラフです。

ちなみにアメリカ(USA)では、消費税にあたる税金は小売店で商品価格に「上乗せ」して払う小売売上税になります。
売上税は消費税のように製造者から消費者まで商品を購入するたびに課税されるのではなく、最終消費者が購入したときだけに課税される単段階形式となっています。
なお州によって税金額が異なり、6〜10%弱が平均ですが、州によっては0%のエリアもあります。

尚、不動産売却時の消費税について、もっと詳細を知りたいという方は、不動産ジャパンで消費税特集しております。
ぜひ、ご参照してみてください。

不動産ジャパン・不動産売却時の消費税特集

不動産売却時の税金は税理士に相談を!

税金については、毎年何かしら内容が変わります。
従いまして最終的な税金額とその確定申告&納付をされる前に、ぜひ税理士に確認相談してください。
特にマイホームなど居住用の不動産については政府の政策により色々な特例がある場合も多く、適用されることによりメリットも多くありますが、反対にデメリットにも遭遇しかねないこともあります。
適用条件は必ずあり、ちょっとした期間の差や条件を満たしていないだけで特例は受けれないこともあり、この場合大きな損失となり何十万〜何百万と損失が出ることもありえます。
税務問題は多岐にわたりますから、税理士にも専門性があり、不動産専門の税理士に相談したいものです。
もし、不動産専門の税理士をご存知ない場合、コーラルではご紹介しております。

不動産売買には専門の税理士を利用しましょう。

不動産売買時は何か多くの税金が関係してきますが、その税金は毎年変更になるケースが有りそのすべてを把握することはとても難しいことです。その為必ず事前に確認すべきと心得ましょう。

(1)不動産売買時の税金概要が知りたい・相談したい
(2)相続時の税金対策が知りたい・相談したい
(3)その他、税金のなんでも相談したい
など、不動産専門の税理士に相談すべきことはたくさんあります。

コーラルには、不動産専門の顧問会計士との取引があります。
不動産を守る・売る・買う・相続するときの税金、資金繰りに強みをもつ会計事務所です。お気軽にお問い合わせください。


パイロット会計事務所、山田寛英






パイロット会計事務所

代表 山田寛英 (公認会計士、税理士)


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