マンション売却など不動産売却時必要書類

事前準備をしっかりしておきましょう。

不動産を売却するときの必要書類はマンションや一戸建てなど物件種別によって、また売却までの流れの中で共通のものもあれば異なるものもあります。
必要書類は多いのですが、そろえるのに難しいものではありません。
ただ、いざ売買契約の段階になって、「あの書類がない、わっ、困った!」と慌てないでいいように事前準備をしっかりしておきましょう。

書類用意は購入者目線で考える

宅地建物取引業法が改正され、2018年4月からホームインスペクション(住宅診断)の実施の有無について説明が義務化されました。
これは、情報開示による購入者保護を前面に押し出すことで、今まであまり多くなかった中古住宅の流通促進を図ろうという国の思惑とも合致したものでもあります。
この改正では実施が義務化されたわけではありません。
しかし、売買契約における必須チェック項目となったため、これからはその認知度も向上していくと予想され、またそのことにより売買時の各種書類の有無が即売買成否へ直結することも考えられます。
書類準備は購入者の目線で考えることがとても重要というわけです。

必要書類を準備万端にするには売主にもとても重要な意味がある!

必要書類の中には、売却を進めるうえで購入希望者(買主)との売買条件交渉に有利になるものがあります。

内覧者が購入するかどうか検討する場合、どれくらい諸経費が掛かるのかを適時に知りたいと思っています。
その諸経費計算には売主の用意する書類が必要なのです。

購入検討者へ出す概算諸経費は大まかなものではなく、事細かな詳細諸経費を提示することができれば、購入検討者は具体的な購入をイメージしやすくなるので、買う意欲が各段に増すことが多いんです。

しかも、この諸経費提示の時間は短ければ短いほど交渉は有利となり、長くなれば長くなるほど不利となります。

日本人は新築住宅が大好きといわれる中、中古住宅を買う人の思惑を考えれば簡単に想像できるはずなのです。
中古住宅を買う人の思惑とは、新築住宅と違い即入居可能か物件を確認することができることに尽きるのです。

また、購入検討者は金融機関から住宅ローン借り入れをする場合が多く、その手続き(事前審査)に売主が用意する書類が必要な場合もあります。

売主の用意する書類がもたもたして提出が遅かったりしたばかりに時間が経過し、買主は他の物件を買うこととなり、せっかくの売買チャンスを逃す場合もあります。(これ実際多いです。)

売主は書類準備をとても軽く考えられているケースが多く、購入検討者から提示希望された書類を3日から1週間でも良いなどど考えられている方もおられますが、これは致命傷と思ってください!

もう一度お伝えしますが、書類提示は速ければ速いほうが絶対に有利なのです。

売主の希望条件で成約に導くためには、購入検討者へ物件の特徴を正しくお伝えし理解してもらい、手続きは簡潔に短期間で示すことを意識することがとても重要なことなのです。
売買手続きをスムーズに行えることは、売主にとってメリットが大きいのですから、せっかくの買主を逃さないためにも、事前準備を怠ることのないようにしましょう。

いつ、どの段階で用意すればいいの?

いつどんな書類を用意すればいいかわからないものです。

ただ、現実的にはいつどんな書類を用意すればいいかわからないものです。
そのため、実際は売却をお任せする不動産会社から指示されるので、言われてからそろえても大丈夫です。また、自分でそろえなくても、不動産会社が代わりに用意してくれる書類もあります。

必要書類は物件状況や不動産会社の考えによるものもあるため下記に示すものすべてが必ず必要とも限りませんが、これ以外の書類を求められることもないとは言えません。

ただ一つ言えることは、そろえる書類の中には公的機関から取得するものもあり、日中しか取得できなかったり、土日では取得できないものも有ったりしますのでその点はご注意してください。

では、下記で具体的な売却手順、「①査定時に必要な書類、②売却開始時(売却中)に必要な書類、③売買契約時、決済時の必要書類」 に沿って解説しますので確認してみましょう。
○は必須、△場合により有ればあいいもの、ー無くてもいいものとなります。
用意する書類のポイントも解説しますのでご参照ください。


①査定時に必要な書類

種類内 容戸建マンション土地
登記済権利証または登記識別情報所有権登記有無の確認
購入時の重要事項説明書や売買契約書引き継ぐべき約定等
固定資産税の納税通知書固定資産税、都市計画税の税額確認
ローン残高証明書またはローン返済予定表住宅ローン確認に
マンション管理規約または使用細則など決まり事確認
建築確認済証および検査済証建築物確認
パンフレット購入時の販売資料
地積測量図、境界確認書土地形状確認
建物図面建物形状確認
住宅性能評価書(建設・設計)平成12年以降建築確認取得物件のみ


マンション、戸建て、土地共有で無いと困る書類

①登記済権利証または登記識別情報
相続、贈与、売買などにより不動産の所有権を取得した際には、2004年(平成16年)年に不動産登記法が改正されるまで登記済権利証「登記済証」が法務局から交付されていました。

2005年(平成17年)3月7日より以降では、登記済権利証(登記済証)に代わり登記識別情報通知の制度が導入されていて登記識別情報通知書が交付されています。
私たちの認識上では、登記済権利証=登記識別情報通知書となります。

登記識別情報とは,登記が完了した際に法務局(登記所)から買主等の登記名義人に通知される12けたの英数字の組合せからなる情報です。この登記識別情報は,例えば登記記録上の登記名義人が登記義務者(売主)として所有権の移転の登記を申請する場合に,登記名義人本人からの申請であることを確認する資料として法務局に提出することとされています。
なお、この法改正により新たに権利証が作成されることはありませんが、既存の登記済権利証(登記済証)を登記識別情報に交換するわけではなく、交付済みの権利証は今も有効となります。

さて、この登記済権利証または登記識別情報を紛失してしまった場合にはどうしましょう。ご安心ください。他の方法でこの登記名義人本人からの申請であることを確認する資料を司法書士が作成します。但し別途費用が掛かることとなりますが。


②購入時の重要事項説明書や売買契約書
売主であるあなたの購入時の重要事項説明書や売買契約書には、購入時に前の売主と取り交わした約定などが明記されている場合もあります。従ってあなたから買う人へその約定が引き継ぐべき義務となるものや引き継げることで売買が有利になる場合もあります。ぜひ不動産業者に確認してもらいましょう。
但し売却物件が相続などで取得したものであるときこのような書類は無いかもしれません。この場合には不動産業者に相談しましょう。

一戸建て特有の査定時に無いと困る3書類

①建築確認済証および検査済証
建築確認済証は、建築物の工事に着手する前にその建築内容が建築基準法に適合するかどうかを審査し(建築確認申請)、内容が確認された場合に発行される書面です。従って実際の工事がされた内容について判断したものではありません。
検査済証は、工事途中の中間検査や工事完了時の完了検査においてその工事が建築基準法に適合しているかどうかを検査し、合格した場合に発行される書面です。

建築確認済証と検査済証はいずれも再発行はされません。ただどうしても見当たらない場合もあるでしょう。この場合には不動産業者に相談しましょう。


②土地の測量図面
※戸建住宅や土地の場合には土地の測量図面(地積測量図など)を用意できるかどうかで住宅ローン審査に影響します。しかも用意できないときなどは売買価格にも影響することが考えられますので、ぜひ用意しましょう。
土地の測量図面(地積測量図など)を用意できない場合はご相談ください。作成することが可能です。
因みに測量図には3種類ありますが、現況測量図以外は概ね信用性があります。

・すべての隣地所有者の立会を経て境界承諾印が押印された書類「確定測量図」
・法務局(登記所)で保管されている1筆ごとに作成された土地の測量図「地積測量図」
・土地境界について調査や確認を行わない勝手に測量した図「現況測量図」

もし、あなたの手元にある測量図が「現況測量図」である場合、この測量図は土地境界(敷地範囲)について正式に隣地の方の同意を得たわけではない調査や確認を伴わない勝手に測量した可能性があります。この書類の場合、実際の境界点と境界線はどこにあるのか売買契約前にはっきりさせ確定測量図を作成しておくことが重要になります。
「地積測量図」は法務局に登録されたものです。ただ、作成された時期によって証拠力に違いがあるので注意しましょう。
平成5年以降、できれば平成18年以降に備え付けられた現行の地籍測量図であれば安心できます。
尚地積測量図は誰でも法務局で取得できます。
一番安心できる書類が隣地所有者の境界承諾印のある境界承諾書付きの「確定測量図」ですが平成18年以降に備え付けられた現行の地籍測量図であれば難はないでしょう。


③建物図面
建物を新築・増築等した場合に、その登記申請の際に必ず添付しなければならない法定添付書類であり、通常の場合、各階平面図とセットで作成され登記所に保存されています。
従って、誰でも閲覧及び写しの交付を請求することができる。
もしこの書面が無い場合、土地家屋調査士などに新規で作成してもらわなければならないので面倒です。

※尚、一戸建ての場合もマンションの場合も新築時のパンフレットが有ればとても有利です。

②売却開始時(売却中)に必要な書類

種類内 容戸建マンション土地
身分証明書(免許証等)本人確認のため  ○ ○
実  印共有者全員分が必要  ○ ○
印鑑証明書3カ月以内のもの1通  ○ ○
住民票現住所と登記上の住所が異なる場合  △ △
登記済権利証または登記識別情報所有権の移転登記  ○ ○
固定資産評価証明書登録免許税額算出と登記に必要  ○ ○
固定資産税納付書固定資産税、都市計画税の税額確認  ○ ○
ローン残高証明書またはローン返済予定表住宅ローン確認に   △ △
マンション管理規約または使用細則など決まり事確認  ○ ー
建築確認済証および検査済証建築物確認  ー ー
パンフレット購入時の販売資料   △ △
地積測量図土地形状確認  △ ○
建物図面建物形状確認  ○ ー
住宅性能評価書(建設・設計)平成12年以降建築確認取得物件のみ  △ ー


売却開始時(売却中)に必要な書類

①身分証明書等
まず、売主(所有者)ご本人であることを証明するために以下の書類が必要になります。
どうしても売却開始時(売却中)に必要な書類ではないのですが、この書類が無いと売買契約がスムーズに進みませんので、慌てず事前に用意しましょう。

・身分証明書(免許証、健康保険証など)
・実 印
・印鑑証明書:発行から3カ月以内のものが好ましいですが、売買契約時までに取得してください。
・住民票:発行から3カ月以内(現住所と登記上の住所が異なる場合のみ)が好ましいですが売買契約時までに取得してください。

もし、相続物件など共有名義の物件を売却する場合は、共有者全員分の書類を売買契約時、どんなに遅くても売買決済時までに集めなければなりません。



②固定資産税納付書・固定資産税評価証明書
固定資産課税(補充)台帳・償却資産課税台帳に登録された評価に係る証明書を固定資産税評価証明書と言います。
土地については、所在地番、登記地目、課税地目、登記地積、課税地積、評価額等が記載されています。
家屋については、所在地番、家屋番号、種類、構造、階層、登記床面積、現況床面積、評価額等が記載されています。
登記費用の「登録免許税」額の計算の基となる課税標準額を確認するために必要となります。
市町村から納税者に納付する額の書面が送付されますが、この書面を固定資産税納付書と言います。

※マンションでは、内覧者が内覧時にマンションのパンフレットが有ればぜひ見せてあげましょう。とても有利に内覧が進めれます。

③売買契約時、決済時の必要書類

不動産の売却契約、決済時には以下のような書類が必要です。
売買契約時と売買決済時(物件お引渡し時)には、それぞれ様々な書類が必要になりますので、その時になってあわてなくていいように事前に用意することをお勧めいたします。
特に権利証(登記識別情報)がない場合、再発行が出来ない書類ですので、注意が必要です。紛失されていてもなんとかなりますので、もし紛失されている場合には事前にお伝えしていただけることをお願いしております。

種類内 容戸建マンション土地
身分証明書(免許証等)本人確認のため  ○ ○
実  印共有者全員分が必要  ○ ○
印鑑証明書3カ月以内のもの1通  ○ ○
登記済権利証または登記識別情報所有権の移転登記  ○ ○
住民票現住所と登記上の住所が異なる場合  △ △
評価額証明書登記に必要  ○ ○
固定資産税の納税通知書固定資産税、都市計画税の税額確認  ○ ○
ローン残高証明書またはローン返済予定表住宅ローン確認に   △ △
マンション管理規約または使用細則など決まり事確認  ○ ー
建築確認済証および検査済証建築物確認  ー ー
パンフレット購入時の販売資料   △ △
地積測量図土地形状確認  △ ○
建物図面建物形状確認  ○ ー
住宅性能評価書(建設・設計)平成12年以降建築確認取得物件のみ  △ ー

※○:必須書類 △:任意または該当者のみ ー:非該当

その他、場合によっては他の書類も必要になることがございます。



∽詳細確認∽

•敷地の境界を明確にしておく
境界杭などが無い場合は、新たに測量して敷地の境界を確定する必要があります。
土地を切り売りする場合も、測量して分筆登記の必要があります。

•住宅ローン等の残高の確認
 住宅ローンや売却する物件を担保にいれて借入金がある時は、借入の残債の額を金融機関に確認しておきましょう。

•付帯設備の確認
家を売却するとき、暖房・エアコンなどを付けて売却するのか、又、物置や庭石・庭木は、どうするのか、書面で取り決めておくと、後でトラブルになりません。


もしマンション・戸建て住宅の瑕疵(かし)があったら
瑕疵とは、雨漏りや建物の傾き、設備の故障などの物件の欠陥などのことをいいます。マンションや戸建て住宅にこのような瑕疵がある場合、瑕疵の内容をハッキリさせて売却する必要があります。
例えば、軽微な水漏れなどの修復可能な瑕疵であれば、直してから売却することが考えられます。その場合は、売却の諸費用として修理費用が追加でかかることになります。
あるいは、修理費用の額を売却価格から差し引いた価格で売ることも考えられます。このようにマンション・戸建て住宅に瑕疵がある場合は、売却の諸費用や売却価格に影響する場合があります。

最高の販売武器となる新築時の販売パンフレット

さて、売主様は売るという決断をしました。
最高の売却活動シーンを送り、とても有利に高く物件を成約するために、どうしたらいいのかとても知りたいと思われていることでしょう。
そのためには、コーラルでは売主様にもしご用意できるものならご用意していただきたいとお伝えしているものがあります。

ここでは、売主様が売却活動においてどんな資料、書類があると、買いたい人の安心感は増し、売主様に有利なる購入に至るのかについてお伝えします。

最初にお伝えしたいのは、マンションや戸建て住宅についてはもし分譲戸建てであれば「新築分譲時のパンフレット」です。

購入者の価値観に訴える新築時パンフレットの存在

コーラルでは、もし新築時のパンフレットが有れば、内覧者がお部屋を内覧されるときにコピーしてお渡ししています。
カラー印刷されたパンフレットであれば、当然カラーコピーしてお渡しのします。
なぜ、新築分譲時のパンフレットが有ればとても良いのかですが、それは内覧後のイメージをそのパンフレットで継続できるからです。
あなたは新築購入時に販売パンフレットを貰ったと思いますが、もしこのパンフレットを貰っていなかったら、内覧された物件イメージをいつまで継続できますか。その継続はとても短いはずです。
パンフレットでイメージ継続できるから、買うか買わないか検討できるのです。
しかしもしなかったら、多くの場合買わないことへシフトされる可能性が大きくなります。

ちょっと」難しいことを言いますね。
ここに1つのあなたの知らないマンションブランドがあります。
反対にとても有名なマンションブランドもあります。
例えば、三井不動産であれば「パークマンション」「パークコート」「パークホームズ」「パークタワー」がブランドとなります。
これが野村不動産であれば「プラウド」や最近では「オハナ」というものがご存知ではないでしょうか。
あなたは知らないマンションブランドと、知ってるマンションブランドが同じ価格で有った場合、さてどちらが成約しやすいかわかりますか。
条件は同じ価格帯と同じ間取りなど同条件ということで考えてみてください。
言わずもがな、知っているマンションブランドを購入されるのではないでしょうか。
では、同じマンションブランド内でお隣同士の場合ではどうでしょう。
この場合、新築時の販売パンフレットの存在で変わってくる場合があります。
新築時のパンフレットを内覧者に渡すことのできる売主様の方が成約率は高くなりやすいんです。
それはなぜか?

ブランドとそのブランドを伝え継続するものとしてのパンフレットの存在が購入に大きな判断を促すからです。

パンフレットはイメージを継続できるツール

ブランドとは、ウィキペディアでは、ある財・サービスを、他の同カテゴリーの財やサービスと区別するためのあらゆる概念。
当該財サービス(それらに関してのあらゆる情報発信点を含む)と消費者の接触点(タッチポイントまたはコンタクトポイント)で接する当該財サービスのあらゆる角度からの情報と、それらを伝達するメディア特性、消費者の経験、意思思想なども加味され、結果として消費者の中で当該財サービスに対して出来上がるイメージ総体。
と言っています。
言うまでもなくこのブランドの「統一感」は一朝一夕には出来上がりません。そこには「継続」と言う愚直な積み上げが必要になります。
多くの購入者はこのことをわかっているつもりなのですが、差し迫った環境や利益のために「統一感」を捨て、どうして買うのかという軸をぶらすことが少なくありません。
一度ぶらしたものを元に戻すためには相当のエネルギーが必要になります。
「継続」するための源が「軸= コンセプト」であることは言うまでもなく、その都度の思い付きやその場の好き嫌いで組み立てていくと必ずぶれていきます。
「継続」するための源が「軸= コンセプト」であり、マンションや分譲戸建て住宅はその集大成としてパンフレットは「軸= コンセプト」に沿って構成され出来上がって売るわけであり、言い換えれば販売している物件のコンセプトがそこにはあるわけです。
コンセプトの載っているパンフレットが有れば、物件の魅力として軸がブレません。従ってこのパンフレットがあれば購入者の価値観を継続できるわけです。
しかし、もしパンフレットが無かった場合、一度ではイメージの継続ができないので内覧者の購入は無くなる可能性が高まります。

新築時のパンフレットの持つ威力を馬鹿にできないのです。パンフレットが有ればその物件の基本コンセプトのイメージを継続できます。
その結果、購入者のなぜその物件を見に来たのかという「買う理由」という軸は固まり、購入に至るのです。

中古物件販売時の販売図面の威力もこのパンフレットに通じるものがありますが、どうしても販売図面1枚ではその威力は継続出来ないのです。
ただ、その販売図面さえ購入者の買うか買わないかを決める武器として押さえていない、簡単なのもとして考え作成している不動産業者の多いことも事実ですが。

あなたの価値を上げるパンフレットの存在

もし、新築時のパンフレットが有る場合、少しでも思い通リに売却を展開したいと思われるなら、購入後破棄してしまっている売主様もいらっしゃるかもしれませんが、売却するうえでの最高の武器となりますから、なるべく売却時に活用されることをオススメします。
なぜなら、新築時のパンフレットを大事に持っているということは、売主がその物件を大切に思っているということを連想させるに十分な存在だからです。

購入検討者は、購入しようとしている物件の存在もとても気にしています。言い換えれば、売主にとても大切にされていた物件を買いたいと思っています。

先にもお伝えしましたが、ブランドの「統一感」は一朝一夕には出来上がりません。そこには「継続」と言う愚直な積み上げが必要になります。
多くの購入者はこのことをわかっているつもりなのですが、差し迫った環境や利益のために「統一感」を捨て、どうして買うのかという軸をぶらすことが少なくありません。
一度ぶらしたものを元に戻すためには相当のエネルギーが必要になります。
ということは、パンフレットの存在は、購入者のこの「継続」と言う愚直な連続性をとても好むものなのです。

パンフレットで、あなたの売主としてとても大切にしてきた物件をアピールし、購入者に物件を大切に買って頂きましょう。