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マンション売却のタイミング、最高の売却時期について(2018年以降)

マンション売却のタイミング・売るなら今!仲介手数料無料or1%

マンション売却のベストなタイミング

記事更新日:2018年8月10日

マンション売却・購入の市況

今すぐ売却しよう! 暴落はもうそこまで来ているのだから!
暑いから涼しくなってからとか、来年消費税増税前の春になってからなど悠長なことを言っている場合ではないのです。
はっきり言って売却のタイミングに迷っている暇などありません。
今、時間はダイヤモンドより貴重です。
マンション売却の最前現場をよく知るプロの意見を信じてください!


タイムイズマネー

マンションを売却するタイミングを見極めることは、より高く売るためにも重要なポイントです。
人は百人百様とも言われる中で、あなたにとってのマンションの「売り時」=「ベストなタイミング」というのは、何を目安にして
どのように判断すれば良いのか、ぜひ知りたいことでしょう。

まず、素人の発信するサイトに注意しよう!

そんな中、マンション売却のタイミングを題にして見解を書いているサイトが花盛りとなっていますが、これらはほぼ全て一括査定サイトへ誘導したいがためのアフィリエイト(金儲け)のためにあり、これらのサイトを参考にして、あなたのマンションのベストタイミングを計ることはやめておいたほうが身の為です。
止めたほうがいい理由は簡単です。
マンション売却の最前線で売買担当している専門家(プロ)の意見ではなく、ド素人の意見だからです。
各種データも専門の場所から取得することもできないし、最前の現場で起こっていることも全く知りません。
マンション売主の最新の動きや、購入検討者の考えも知り得ないのです。
では、どうやってアフィリエイト目的のサイトがマンション売却のタイミングの記事を書いているのか?
それは、私たちプロの不動産売買業者の半年前や数か月前に書いた記事を参考にして内容をつぎはぎして書いているにすぎません。
もし、そのような記事を参考にしてあなたがマンション売却を始めたら、あなたは大損することになります。
絶対にやめるべきです。

さて、コーラルは1カ月数十件、年数百件のマンション売買をしているマンション売却のプロの不動産業者です。
その見地から、ここでは各種データや買主側の目線を交え、そのポイントについて解説します。

マンション売却とタイミング


マンション売却市況データ(最新)

データ更新日 2018年8月10日

今、マンションが売却できていないのは、
‶今の市況‶ が悪いわけでも、
‶あなた‶ が悪い訳でもない!
って知ってました?
では、‶なぜ‶ 売れないの!?

ただし、どんなに売却が上手い不動産業者であっても成約できなくなる時期はもうそこ迄来てます。
マンションを高く売るタイミングは今が最後です。
今年末までには絶対に売りましょう!


マンション売却のタイミングとデータ

2018年8月10日、(公財)東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)より、首都圏(1 都3県)における2018 年7月度の中古マンション市況について発表が有りました。

一言で言って2018年7月、中古マンションはまだ高く成約出来ています。
しかし、いつでも市場価格が崩れかねない¨崖っぷ¨ちにあります。
既に新築マンション市況は2017年末から、とても悪い状況にありました。
ただ、それでも『中古マンションは好況だ!』って言われていました。
これは、データのとり方次第でどのようにでも言えたことを利用し、中古マンション市況の潮目を言葉でごまかしてきたといことです。
しかし、その後発表されたデータでもはっきりわかるように、確実に中古マンション市場は悪くなっています。
あなたが気づく時にはもう遅いかもしれません。
もう、ごまかすことができないくらいマンション市況は悪化してきています。
どうぞ下記のデータを見てみて下さい。

さて、では、手遅れにならないために今をどう動くか?
ここでは、もう好機は逸した感のある、データから考えるこれからマンション売却のタイミングを見てみましょう。

レインズから平成30年8月10日、首都圏の平成30年7月度中古マンション市況報告がありました。

首都圏中古マンション各件数・各単価

2018年7月前年同月比 成約件数 -5.0% 新規登録件数 +7.5% 在庫件数 +8.1%

2018年7月前年同月比 成約単価 +5.4% 新規登録単価 +2.3% 在庫単価 +2.3%

○成約件数
7月の首都圏における中古マンション成約件数は前年比で5.0%減少し、3ヶ月連続で前年同月を下回りました。
○新規登録件数
7月は前年比で7.5%増加し、11ヶ月連続で前年同月を上回りました。
○在庫件数
7月は前年比で8.1%増加し、15年6月から38ヶ月連続で前年同月を上回りました。

中古マンション首都圏各地域の成約件数

成約件数はほぼ全ての地域が前年比で減少しました。
○東京都
7月の東京都区部は前年比で3.5%減少し、多摩はと前年比で4.7%減少しました。両地域とも3ヶ月連続で前年同月を下回りました。
○神奈川県
7月の横浜・川崎市は前年比で4.4%減少しました。
○埼玉県・千葉県
7月の埼玉県は前年比マイナス11.3%の2 ケタ減となりました。
千葉県は前年比で8.0%減少し、3ヶ月連続で前年同月を下回りました。

中古マンション首都圏各地域の㎡単価

前年比で成約㎡単価は67ヶ月連続上昇、在庫㎡単価は6ヶ月連続上昇
○成約㎡単価
7月の首都圏における中古マンション成約㎡単価は前年比で5.4%上昇し、13年1月から67ヶ月連続で前年同月を上回った。
前月比も0.4%上昇した。
○新規登録㎡単価
7月は前年比で2.3%上昇し、3ヶ月連続で前年同月を上回った。前月比も1.0%上昇した。
○在庫㎡単価
7月は前年比で2.3%上昇し、6ヶ月連続で前年同月を上回った。前月比も0.8%上昇した。

レインズのデータはここから ⇒ レインズタワー市況報告

マンション市況の大変化

2018年8月。確実にマンション市場は悪化してきています。

もし、あなたがこの先もずーっとマンションに住み続けるのなら、いつ売るかなど悩まなくても良いのですが、もしそうではなく、いづれはマンション売却するという人なら、いつの季節(月)が最も高く有利に売れるかなど関係なく、なるべく早めに売る行動をしましょう。
データから読み取れるように、これから先、一日一日経つごとにマンション売却に良い環境ではなくなりつつあります。

コーラルへのメディア取材歴

マンション売却時利益アップの方法メディア取材歴

これからのマンション売却とタイミング

マンション売却とタイミング

マンションから一戸建てへ、また、今、最も旺盛な郊外のマンションから都心のマンションへなど、住まいを買い替える場合に、また時には、所有から賃貸への住まい替えもありますが、そのとき、必ず私たちが悩むこと、それは 「いつ売り、いつ買うか」、「いつ売り、住まい替えするか」ということでしょう。

「マンションの売却を考えているんだけど、一番良い時期はいつなの?」

これからマンションを売りたいと考えている方は、当然に考えることなのではないでしょうか。

そもそも、マンション売却も時期によって繁忙期みたいな時期があるのでしょうか?

もし、あるとしたらその時期はいったいいつなんでしょう。

もし一番良い時期が有るとすれば、マンションはその好時期に売却した方がいいかもしれませんし、買う場合でも一番お得な時期に購入したいと、知りたいと思うのは普通なことでしょう。

ここでは、そのうち1年を通したマンション売却のベストなタイミングについて&その他の事項から考えるべきマンション売却の最高のタイミングについて解説していきます。

時候におけるマンション売却ベストなタイミングとは

先に結論を言いますが、マンション市場には波があり、特にマンション売却については1年のうちで一番良い時期という時期があります。
また、これから以降のマンション市況もどうなるのか気になる事でしょう。

ここでは、
①1年間を通したマンション売却のベストなタイミングの時期と、
また、
②皆様が最も知りたいと思われている2018年以降で、いつ売却したらベストなタイミングなのか
を解説していきます。

①1年の内、マンション売却には2つの好時期がある!

通年、マンションを買いたいと考えて行動する人が、購入物件を探す場合、年始から翌年3月にかけて活発化します。

これはメディアなどでよく言われているので、よくご存じな方もおられるのではないかと思いますが、ここ25年間の不動産売買業経験からでも確かにこの時期とても活発化しています。

それには理由があって、子供の学校の新学期に合わせて新居に移動する人が、今もとても多いということがあります。

大人の都合より子供の都合を優先するという傾向は、今も健在なようです。

ただ、最近では少々その傾向も様変わりしてきているような新しい動きも垣間見れます。

特にコーラルのある東京圏や横浜圏では、子供の学校という理由が、昔みたいには強く働かなくなってきています。

その理由は、「これだ!」と言える1つの理由など無く、生活スタイルの多様化により子供の生活も含めた家族スタイルが多様化していることが考えられます。

しかし、もうひとつ活発化する時期があるんです。

それは7月から10月。夏から紅葉シーズンにかけて活発化しています。

これは企業の人事異動に関係しています。

実は、一般企業の月別の転勤時期で最も多いのは7月頃で次に多い月が10月です。

企業の人事異動は一般的には決算時期に実施する企業が多いんです。
その決算月はそれぞれ会社によって異なるので、人事異動の時期はどこも同じとは限りませんが、決算を一つの区切りとしている企業では、年度末である3月末・9月末を一区切りとして、4月1日と10月1日を転勤・人事異動による着任日としている場合が多いようです。

しかし、最近では4月は転勤の時期としてはあまり良い時期とは考えられていません。それは新卒の関係で慌ただしく動いている会社がすごく多いからです。
4月は既存の社員の転勤がどうのこうのする余裕がある時期ではなく転勤に適さない時期となるのです。
そのため、7月から10月が人事異動の時期として最適と考えられるようになっています。

従って、個人の居住用物件を探す動きが、7月から10月、夏から紅葉シーズンにかけて旺盛になります。

マンション売却を購入者目線で見た場合

マンション売却を成功するには、対極にある購入者事情や動きも考慮したほうが上手くいきます。

では、ここではそのマンション購入者の事情や動きを考えてみましょう。

マンションを購入しようとしている人は、どんな理由から購入しようと考え、どの位の時期から探し始めるのでしょうか?

ここにマンションを購入しようと思った理由のデータがあります。

「今、マンションを購入すべきタイミングと感じているか」を聞くと、45.8%が「買い時だと思う」(「買い時だと思う」9.7%+「どちらかと言えば買い時だと思う」36.1%)と回答しています。
「買い時だと思う」と回答した人に、「今、マンションを購入すべきタイミングと感じている理由」を聞くと、67.4%で「現在の住宅ローン金利は低水準だから」が最多に。次いで、「2019年10月に消費税が10%に増税予定のため」(34.5%)、「今後は住宅ローン金利が上がりそうだから」(23.3%)と続いています。

平成30年1月以降の住宅ローン金利は徐々に上がる傾向にあり、事実1月現在の実効金利は平成29年12月より若干ですが上がっています。
この金利動向が購入者心理を後押しして、第一波の購入シーズンとして1月から3月まで旺盛になり、4月から6月は一段落、その後7月から10月の第2波のシーズン到来となります。

マンションを売る所有者にとって、マンションを買いたい人が旺盛に動く時期に売却したほうが有利になることは言うまでもありません。

1月~3月の第一のマンション売却シーズンの動きとして

マンションを購入しようとしている人も、その購入完了の時期は目安があります。

例えば1月~3月の第一のマンション売却シーズンの動きとしては「4月初旬までにはそこで生活をしていたい」という事情が大多数です。

4月までに新しく購入したマンションで新生活を始めたければ、遅くても3月末までに新しいマンションに引越ししなければいけません。

今までマンションを探されているお客様を見ていると、多くのお客様が4カ月前から何かしらの行動をして3カ月前くらいから実際に行動を起こし、

2カ月前くらいから実際に物件を見に行く方がほとんどです。

新築マンションであれば、購入後すぐ引っ越しして新生活を始めることは可能かもしれませんが、中古マンションを購入した場合は購入後すぐ引っ越しとはいかないものでしょう。

中古マンション購入の場合、物件引き渡し後にリフォーム期間が生じる場合がほとんどです。

この場合、リフォームの程度にもよりますが、通常早くても引き渡し後1カ月はリフォーム工事期間となりますから2月中には売買決済&引き渡しを完了しておかなければいけなくなります。

※4月・新生活をスタートをするための中古マンション購入行動

期間(月)中古マンションを購入しようとしている人の行動
4カ月前(12月頃~購入完了まで)SUUMOやアットホームなどの不動産系ポータルサイトなどで物件を探す。
3カ月前(12月から翌年1月頃)不動産屋さんや金融機関に行って実際に内覧や住宅ローン相談などの行動を起こす
2カ月前(1月から2月初旬頃)これと思ったマンション物件の内見や買いたいマンションの売買契約締結
1カ月前(2月末までに)売買契約決済&引き渡し&引っ越し
3月末までにリフォーム工事


7月から10月のマンション売却第2シーズンの動きとして

7月から10月のマンション売却第2シーズンの動きは大人の事情(人事異動の時期)や、夏休みは子供も動きやすいということもありマンション購入が旺盛になります。
特に中古マンション売却をする売主にとって新築マンションを販売する不動産業者と市場で競合しない時期なので、今ではこの7月から10月、夏から紅葉シーズンにかけてが旺盛になりつつあります

※夏の中古マンション購入シーズンの行動

期間(月)中古マンションを購入しようとしている人の行動
7月頃~購入完了までSUUMOやアットホームなどの不動産系ポータルサイトなどで物件を探す。
7月頃から10月不動産屋さんや金融機関に行って実際に内覧や住宅ローン相談などの行動を起こす
7月頃~購入完了までこれと思ったマンション物件の内見や買いたいマンションの売買契約締結
1カ月前(購入後)売買契約決済&引き渡し&引っ越し
引っ越しまでにリフォーム工事


時候的売却のタイミングは3要素で見るべし!

時候から見たマンション売却のタイミングは、3つの要素が大きく関わってきます。
「いつ動くか?」は、なにもマンション売却にのみ重要なことではありません。
例えば、私のような会社経営していると、新商品販売開始のタイミングや支店オープンのタイミング、人事異動のタイミングなども4つの要素が大きく関わってきます。

では、この3つの要素とは何でしょう?
ズバリ、「自分」「相手」「世の中」です。

自分

自分の置かれた環境のことです。
人には必ずその人独自の事情があります。この事情のみで売却のタイミングを決めてしまうと失敗する確立が高くなります。
例えば、どうしても決まった時間までに売却しなければならないケース(相続、離婚、任意売却など)は別ですが、単純なる住み換えなどの場合で時間的な余裕がある場合は、自分の都合だけで売却のタイミングを決めてしまと安く売ったしまうなど失敗する確率が高くなります。

マンションを少しでも高く有利に売るタイミングのためには、自分の置かれた環境と向き合い、感情や自分の都合をその他2つの要素を考慮して十分に考え決定すべきなのです。

相手

また、自分の売却しようとしているマンションの特長を知り、そのマンション買う相手がどういう人なのかを調べ、その相手が買いたくなるような時期や方法で売却を仕掛けることも重要です。

例えばマンション売却価格の値引き交渉も、購入までに何事にも余裕のない第1シーズンの1月から3月とは違い、第2シーズンの7月から10月は動きやすく時間的余裕もあり、引っ越し代が安くて済むなど、購入時の資金的要素もマンション購入を後押ししています。

例えばマンション売却の好機である第1シーズン2月3月は、全国的な引越しシーズンでなので引越費用も自ずと高騰します。

このような事情も考え、相手に合わせた動きも考慮すべきなのです。

世の中

例えば、世の中のタイミングを見逃さないようにするためには、景気動向、住宅金利動向、不動産市況、不動産税制などの世の中の情報収集も欠かせません。

企業の決算期、特に新築マンションを販売している不動産会社との関係も中古マンション売却で成功するためには考えたいものです。

日本では、大部分の企業が3月決算です。

これは不動産業界でも例外ではありません。また住宅の売買に付随して動きが出る銀行など金融機関や引越業者、家具屋さん、リフォーム業者も例外ではありません。

各企業は目前の決算を前に、当期売上をアップするために、他の時期では考えられないサービスをしてでも、購入促進策や売買促進策を展開してきます。

特に新築マンションを販売する不動産企業の決算期到来前にはあの手この手を使ってでも(引越し代金サービスや家具サービスなど)買ってほしいと購入者へアプローチしてきます。
この状況は中古マンションの売主にとって売却時期としては適期と言えないかもしれません。

この4要素を考えながら、マンション売却タイミングはいつがあなたにとってのベストなのかを見極めるべきなのです。

上記3つの要素のうち、あなたの要素はあなたが決めるしかありません。それは、不動産業者はあなたの要素まではなかなか介入することが出来ないためです。
ただ、不動産業者はその他の要素「相手」と「世の中」については、あなた以上に知っているものです。
以下では、その相手と、世の中のことについて見ていきたいと思います。

相手(買い手)

買い手のこと(買う相手)をターゲッティングすることはとても重要です。
マーケティング用語で未来の買い手をペルソナと言いますが、このペルソナを知ることが出来なければ、マンション売却で成功することは難しいこととなるのです。
また、買い手(ペルソナ)が動く時期を知らなければ、いつ売ったら良いのかはわかりません。
買い手はいつ動くのか?、それはマンションのタイプによっても大きく違ってきます。
例えば、ファミリー型のマンションと賃貸投資型のマンションでは、その売却のベストタイミングは違います。
ファミリー型マンションは買い手となるライフイベント(結婚、進学、転勤、同居など)による購入時期が大きなウェートとなります。
賃貸投資型は、購入金利や税制などが大きなウェートとなる場合が多いです。
ただ一つ言えることは、それぞれのライフイベントの前に告知を開始することが最もタイミング的には良いということです。
自分のマンションの特長を正確に把握し、買い手というペルソナの心に響くマンションの特徴を、丁寧にアピールするなどの工夫や差別化が必要です。
この差別化は不動産業者を交え、検討することで解決することになります。

②世の中の動きによる、これからのマンション売却ベストタイミング

結論を言えば、一部地域を除きマンション売却のベストタイミングは過ぎてしまいました。
ただ、もしこれからマンション売却されるのであれば、絶対売却を急ぐことをお勧めいたします。

マンション売却と世の中の動き

理由は、2018年後半以降は今までのようにマンションの売価が上がることはなく、まず下がることが予測出来るからです。

平成30年7月、データの上では、まだ、マンション成約価格は高止まりしたまま推移していますが、しかし新規販売価格は下落し始めています。

これからこれから先のマンション価格が下がると予測できると言っても、2018年は何とか前年対比±0~5%程で推移すると言えるでしょう。
上がったり下がったりの繰り返しの状態が続きそうなのです。

アベノミクスが2012年12月に始まってからマンションの価格は上がり続けました。
特に首都圏全域や名古屋圏、近畿圏、福岡圏、北陸圏など開発が旺盛な地域はその動きが鮮明で、マンションの売価アップで得な売却をされた売主様が多くなっています。
しかし、2015年6月以降マンション成約価格の上昇は鈍り、2017年12月時点では下記の理由でマンション売買価格は高止まりしている状況であり、2018年時点がマンション価格の最高点とおもわれます。
また、この先はまずこれ以上、価格が上がることは無いと言えます。

その理由とは、
中華系の人々のマンション爆買いの終焉。
相続税対策の為のタワーマンション購入の有利性の終焉
家を造りすぎたための家余り現象
杭問題などを端とした新築神話の崩壊
雇用多様化による購入者数減少(または年収の減少)
日本の不動産市場の閉塞性のための海外からの投資意欲減退
などなど。
世帯数・人口の減少
総所得の減少
史上最低金利の終焉
法整備の遅れ
一歩郊外に出でれば中古マンションも新築マンションも売れてなく販売中在庫ばかりです。

このようなことが、マンション市場の衰退をことごとく現実にしてしまいます。

また2019年になれば、
金融緩和の終了、その後金利上昇の可能性が高まります。
5年に1度の空室率の発表(前回は2013年度を2014年に発表)
消費税が10%へ
消費税増税後は消費税増前の駆け込み需要の反動減

で確実にマンションは売れなくなるでしょう。

しかし2018年8月現在、マンション売買価格は高止まりしている状況にあります。
でも、いつその状況が悪くなるかわからなくなっているのですが。

これから先のマンション売買価格をアップさせる政策が無いわけではありません。
国による中古住宅流通促進のための各施策が有ります。
そのうちの一つ、不動産業者を管理監督している国土交通省では『中古住宅の流通促進・活用に関する研究会』で色々な中古住宅流通について具体的な政策実施のために日夜話し合いが行われています。

しかし、その各施策を持ってしてもマンション価格下落は避けられない状況と言えるでしょう。

根本的な解決には程遠い

マンション売却と解決しない根本問題

国による中古住宅流通促進のための各施策が実施されても、今考えられている施策は中古住宅の流通促進なる施策ばかりです。

それは、日本の不動産市場における流通は新築編重なので中古住宅の流通を促進させようという施策であり、根本的な解決にはならないからです。

根本的な解決は、人口減、給料減、少子高齢化を解決することですが、全くその有効な施策が見当たりません。

これではいくら目先のことをいじって変えてみても、根本的なところは変わることなく、悪くなる一方なのでこの先のマンション価格が上がることが有りません。

自分で出来ること?

では、どう対応したら良いのか?
結論から言えば、もし、今、売却しようかどうか悩んでいる人は直ぐにでも売却活動することです。
今年8月は酷暑で動く気になれないから今年11月や来年2月以降にしようなどと悠長なことをいっている場合では有りません。
今は高止まりしているマンション売価は、いつどんなきっかけで下がり始めるかわからない状況なのです。
ちょっとしたきっかけが有ればいつでもマンション相場は崩れます。もう上がることは無く下がる理由しかないのですから。
そんなときはじっと待つのではなく直ぐ動くに限ります。
でも、だからと言って闇雲に動くことが良いことではありませんから、ちゃんと動き方を知って動いて下さい。

正しい動き方(売り方)とは?

今年、売ると決めたからと言って、動き方を間違えたらやはりマンション売却は失敗するだけになってしまいます。
では、どうすれば良いか?
結論は、自分のマンションの正しい相場を知り、高額成約のための戦略と戦術を取り入れることが重要になります。
特に、自分のマンションの正しい相場を知ることが最重要となります。
ただ、皆さんが一番間違っている行動があります。
それは、自分のマンション価格を、SUUMOやアットホーム、ホームズなど不動産系ポータルサイトで売却中のマンション価格を参考にして自分勝手に相場を知ったつもりになることです。
正確に言うと、SUUMOやアットホーム、ホームズなどの不動産系ポータルサイトに出ている価格は『売れたらいいなな理想な価格』ということを知るべきです。
今、不動産系ポータルサイトの掲載価格で成約しているマンションは1割にも満たないでしょう。
現実は、掲載価格より低めの価格なのです。
成約価格で一番近いのは、レインズの成約価格です。
レインズは不動産業者しか見ることはできませんから、必ず不動産業者数社に査定依頼して、レインズの成約価格を参考にした価格設定と売り方をすべきです。

平成バブルで得した人はいつ動いた?

皆さんは、平成元年ごろの平成バブルでマンションを売って得した人はいつ動いたとお考えでしょう?

答えは値崩れする前の3カ月~半年前に動き成約した人です。

値崩れが始まったら一気に下がり、半年たったらあっという間に買い手が現れなくなります。
あっという間に売ろうと思っても成約出来なくなってしまいます。
値段を下げても成約出来なくなってしまうのです。

最終章・・では今はいつ動く?

お住まいの地域にもよりますが、殆どの地域で直ぐ動くに限ります。
マンション売却のベストなタイミングはもう終焉に近づいているのですから。
もし、これから先1年の間に売ることになりそうなことが考えられる場合、今、売ることをお勧めいたします。
東京都港区の3A地域(赤坂・青山・麻布)など価格が下がらない地域もありますが、まず全体的に下がります。
下がらない物件かどうかは弊社へ査定依頼して頂ければお教えしたいと思います。

その他の事項から考えるべきマンション売却の最高のタイミング

上記では時候によるマンション売却にベストなタイミングをご説明しましたが、それ以外でもマンションを売る場合、売主として気にしたい事項があります。
以下ではその事項をご説明していきます。

譲渡所得税を考慮した場合のマンション売却タイミング

不動産を売却する際の一つの判断基準に「譲渡所得税」の問題があります。
この譲渡所得税は土地や建物などの不動産物件を売却したときに、その不動産を入手したときよりも高い金額で売却した場合、不動産を譲渡したときの利益、すなわち譲渡所得が発生します。
この譲渡所得は、不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なるのです。
例えば短期譲渡所得となり5年以上だと30%の所得税と9%の住民税が課税されてしまいます。しかし長期譲渡所得には所得税は15%住民税は5% となるのです。
ただ、今もう崖っぷちなマンション市況の中でそんな5年なんて待ったられないという人もおられることでしょう。
この場合、実は、2年や3年など短期間の所有後にマンションを売却して売却益を出しても、税金を納めなくても良い場合があります。
それは居住用財産の売却における3,000万円の特別控除を使えるケースです。
これはマイホーム(あくまで居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例なのです。
この制度は所有期間の長短に関係なく使える特例であり、このを適用できるかどうかは、まず自分の売却する不動産が居住用財産に該当するかどうかを判断することが必要です。
しかし、もしセカンドハウスや投資用のマンションを売却するような場合は、所有期間5年以下で売却すると税金面で不利になるため、最低でも5年は継続して所有した方が良いでしょう。

買主の住宅ローン控除利用を考慮した場合のマンション売却タイミング

マンション、その中でもマイホームとしてのマンション売却を有利に進めるには、買主が住宅ローン控除を適用できるかどうかがポイントとなります。
築年数によっては買主は住宅ローン控除が使えなくなるため、売却する際に不利となる場合があります。

•購入する物件の床面積が50㎡以上(マンションの場合は、専有部分の床面積)(登記面積)以上必要です
•住宅ローンの借り主が自分で住むこと。
自分以外の誰かが住む、例えば子供や親が住む家を自分名義の住宅ローンで借りる場合は対象になりません。
•中古住宅の場合は耐震性能を有していること木造などの耐火建築物以外の場合は築20年以内。鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は築25年以内であること。



万が一、これらの要件を満たしていない場合は購入者の住宅ローン審査がどんどん厳しくなります。
特例などで上記期間を過ぎても住宅ローン控除を受けることができる施策が有りますから、詳細は専門家に是非確認してください。

注意)売却して得た譲渡所得に、「居住用の3,000万円控除」を利用し税金を支払わずに済ませた場合、次の住宅購入で「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン控除)を利用することは出来ません。この制度利用はどちらか一つの選択となります。

築年数20年を超えると、一気に不利となる点に注意

不動産の売却を有利に進めるためには、買主にとって「買いやすい築年数」である必要があります。購入しやすい築年数とは、すなわち「ローンが組みやすい築年数」、「税制面で有利な築年数」ということになります。

築年数が古すぎる

マンションの築年数が古すぎる場合、資産としての担保評価が付かないことがあり、住宅ローンの審査が通らないことがあります。また、審査を通過しても借入期間が制限され、35年などの長期でローンが組めないリスクがあるので、築古の物件を選択される場合は注意が必要です。

※東京都心などにあるヴィンテージマンションなどは立地の良さや占有面積の広さ、取引価格が高いこと、また建物のデザイン性や管理体制の充実などから古くても融資審査には特段不利とはならない場合があります。

税制面で有利な築年数

住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上で、自宅として住む住宅であること、取得後1年以内の登記で中古住宅の場合は以下のいずれかを満たすものの場合は軽減税率が適用されるので購入者は買いやすくなります。

(1)マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内
(2)一定の耐震基準を満たすことが建築士などにより証明されたもの

注)軽減を受けるための手続きは特に必要ない。登記の際に住宅が要件を満たしていれば、軽減された税率で税額が計算される。

中古建物の所有権の移転登記  2%⇒ 0.3%
住宅ローンの抵当権の設定登記 0.4%⇒ 0.1%


このように物件の持つポテンシャルによっては税金が大きく異なるため売却のタイミングを検討する際には十分注意しましょう。

マンション売却とタイミング

総まとめ

これからいよいよ、マンション市場が活性化する第2シーズン(8月から10月)が到来します。

実はこの時期、新築マンション販売は一旦収束するところなのですが、しかし今年へ平成30年は少々様相が異なります。

その理由は、新築マンション完成在庫が山のように溢れていることにあります。従いまして第2シーズンである8月以降も、新築マンションを販売している不動産会社は躍起になって成約を勝ち取りに来ます。

特に今年2018年は東京圏内でも新築マンションの完成在庫がたくさんあり、既に多くの新築マンションで値引き合戦的をしています。

例えばJR武蔵野線沿線の新築完成在庫を見ただけでもたくさん有り過ぎという状況なのです。

この状況は都内23区も例外ではありません。

2019年は消費税10%への増税もあり、新築マンションはその消費税アップの影響をもろに受けてしまいます。従って今年平成30年夏商戦は東京23区内でも新築マンションの値引き合戦が旺盛になりそうです。

また、中古マンション売却中在庫も最も販売環境の良かった2016年1月を100とすると、2017年1月が110、2018年1月が115、2018年7月が125という状況でこちらも在庫の山です。

実は、一般の私たちが売る中古マンションは1月から3月の第1シーズンは苦戦した売主が多くいました。
またこれから先、いつ住宅ローン金利が高くなるかわからない状況に来ています。

そのため、売主は最後のチャンスを逃すまいと皆さん必死です。

もうこれから先は一部地域を除き、ほぼ全てのマンションが今以上に高く売れることは考えにくい状況にあります。
今年がマンションを一番高く売る最後の年となることはデータからの見えていますので、マンションが8月後半から10月まで、最後のマンション売却には絶好な時期なので、この最後になるかもしれない絶好のタイミングを外さないようにしたいものです。

もし、売却が思うように上手くいかないと思った場合は、その原因を追求し、来年平成31年のシーズンに売却時期を変更するなどしてタイミングを損なわないことが、中古マンション売却で成功するには必要なこととなります。

もし成約できず11月を迎えてしまった場合は、どうしても売却せざる負えない理由があるときは、少しインパクトのある価格へプライスダウンするしかないでしょう。

今年2018年の夏は例年になくマンション売却にとって予断ならない状況とはなるでしょう。

こうした具体的な売却プロセスについては、査定などを通して、またコーラルにあるセカンドオピニオンサービスなどを利用して、しかも実際に売却依頼する不動産会社と十分に相談されることをお勧めします。

これからのマンション売却のタイミングは、実際に売却を決断された場合は、コーラルのオールインワン不動産売却手法で売り抜けることを考え行動しましょう。

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不動産売却を成功させるためには、より多くの購入希望者に売却告知し実際に内覧してもらうことが大切なのです。購入検討のチャンスを増やせば、予定通りに売却できて手取額も多くなる売却が可能なのです。
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これでは、断言しますが、あなたの不動産売却は成功しません!

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今、先に他業者で販売していたマンションが、コーラルへ売却仲介依頼変更されて早々に売れています。
特に大手不動産業者から変更していただいた物件、地元の不動産屋さんで結果が出ずに塩漬けになったままの物件などがコーラルへの業者変更だけで決まっているのです。
コーラルへ変更時に価格変更して頂いたわけでも、マンション市況が販売受注時から変わったわけでもないのです。

一つ変わったこと、それは窓口の業者がコーラルに変わっただけです。

私は他社で販売中の物件を見ていて、よく思っていることがあります。
「なぜ、こんな物件が売れないのだろう・・・?」
「なぜ、こんな物件アピールしかしていないんだろう・・・?」
「えっ、まだ残ってるの?うちなら、もうとっくに売れてるだろうな!」 って。

関係無い部外者の私が思うのだから、こうした悩みを持つ売主は多いのではないだろうか?
なぜ、部外者と言ったのか?
それにはきちんとした理由が有るから。
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売れていないという事は、どこかにちゃんとした理由があります。
ただ悩んでる暇が有ったら、不動産業者のカモになる前に、成約を諦める前に業者変更を検討すべきです!
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ここまでお付き合いいただき誠にお疲れ様でした。
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