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2018年以降のマンション売却のベストな時期とタイミングについて

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これからのマンション売却とタイミング

マンション売却とタイミング

マンションから一戸建てへ、また、今、最も旺盛な郊外のマンションから都心のマンションへなど、住まいを買い替える場合に、また時には、所有から賃貸への住まい替えもありますが、そのとき、必ず私たちが悩むこと、それは 「いつ売り、いつ買うか」、「いつ売り、住まい替えするか」ということでしょう。

「マンションの売却を考えているんだけど、一番良い時期はいつなの?」

これからマンションを売りたいと考えている方は、当然に考えることなのではないでしょうか。

そもそも、マンション売却も時期によって繁忙期みたいな時期があるのでしょうか?

もし、あるとしたらその時期はいったいいつなんでしょう。

もし一番良い時期が有るとすれば、マンションはその好時期に売却した方がいいかもしれませんし、買う場合でも一番お得な時期に購入したいと、知りたいと思うのは普通なことでしょう。

ここでは、そのうちマンション売却のベストなタイミングについて解説していきます。

先に結論を言いますが、事実、不動産市場には波があり、特にマンション売却については1年のうちで一番良い時期という時期があります。

さて、早速ですが、そのマンション売却に一番良い理想的な時期について、皆様が最も知りたいと思われている2018年以降で、いつ売却したらいいのかを解説します。

マンション売却には2つの好時期がある!

通年、マンションを買いたいと考えて行動する人が、購入物件を探す場合、年始から翌年3月にかけて活発化します。

これはメディアなどでよく言われているので、よくご存じな方もおられるのではないかと思いますが、ここ25年間の不動産売買業経験からでも確かにこの時期とても活発化しています。

それには理由があって、子供の学校の新学期に合わせて新居に移動する人が、今もとても多いということがあります。

大人の都合より子供の都合を優先するという傾向は、今も健在なようです。

ただ、最近では少々その傾向も様変わりしてきているような新しい動きも垣間見れます。

特にコーラルのある東京圏や横浜圏では、子供の学校という理由が、昔みたいには強く働かなくなってきています。

その理由は、「これだ!」と言える1つの理由など無く、生活スタイルの多様化により子供の生活も含めた家族スタイルが多様化していることが考えられます。

しかし、もうひとつ活発化する時期があるんです。

それは7月から10月。夏から紅葉シーズンにかけて活発化しています。

これは企業の人事異動に関係しています。

実は、一般企業の月別の転勤時期で最も多いのは7月頃で次に多い月が10月です。

企業の人事異動は一般的には決算時期に実施する企業が多いんです。
その決算月はそれぞれ会社によって異なるので、人事異動の時期はどこも同じとは限りませんが、決算を一つの区切りとしている企業では、年度末である3月末・9月末を一区切りとして、4月1日と10月1日を転勤・人事異動による着任日としている場合が多いようです。

しかし、最近では4月は転勤の時期としてはあまり良い時期とは考えられていません。それは新卒の関係で慌ただしく動いている会社がすごく多いからです。
4月は既存の社員の転勤がどうのこうのする余裕がある時期ではなく転勤に適さない時期となるのです。
そのため、7月から10月が人事異動の時期として最適と考えられるようになっています。

従って、個人の居住用物件を探す動きが、7月から10月、夏から紅葉シーズンにかけて旺盛になります。

マンション売却を購入者目線で見た場合

マンション売却を成功するには、対極にある購入者事情や動きも考慮したほうが上手くいきます。

では、ここではそのマンション購入者の事情や動きを考えてみましょう。

マンションを購入しようとしている人は、どんな理由から購入しようと考え、どの位の時期から探し始めるのでしょうか?

ここにマンションを購入しようと思った理由のデータがあります。

「今、マンションを購入すべきタイミングと感じているか」を聞くと、45.8%が「買い時だと思う」(「買い時だと思う」9.7%+「どちらかと言えば買い時だと思う」36.1%)と回答しています。
「買い時だと思う」と回答した人に、「今、マンションを購入すべきタイミングと感じている理由」を聞くと、67.4%で「現在の住宅ローン金利は低水準だから」が最多に。次いで、「2019年10月に消費税が10%に増税予定のため」(34.5%)、「今後は住宅ローン金利が上がりそうだから」(23.3%)と続いています。

平成30年1月以降の住宅ローン金利は徐々に上がる傾向にあり、事実1月現在の実効金利は平成29年12月より若干ですが上がっています。
この金利動向が購入者心理を後押しして、第一波の購入シーズンとして1月から3月まで旺盛になり、4月から6月は一段落、その後7月から10月の第2波のシーズン到来となります。

マンションを売る所有者にとって、マンションを買いたい人が旺盛に動く時期に売却したほうが有利になることは言うまでもありません。

1月~3月の第一のマンション売却シーズンの動きとして

マンションを購入しようとしている人も、その購入完了の時期は目安があります。

例えば1月~3月の第一のマンション売却シーズンの動きとしては「4月初旬までにはそこで生活をしていたい」という事情が大多数です。

4月までに新しく購入したマンションで新生活を始めたければ、遅くても3月末までに新しいマンションに引越ししなければいけません。

今までマンションを探されているお客様を見ていると、多くのお客様が4カ月前から何かしらの行動をして3カ月前くらいから実際に行動を起こし、

2カ月前くらいから実際に物件を見に行く方がほとんどです。

新築マンションであれば、購入後すぐ引っ越しして新生活を始めることは可能かもしれませんが、中古マンションを購入した場合は購入後すぐ引っ越しとはいかないものでしょう。

中古マンション購入の場合、物件引き渡し後にリフォーム期間が生じる場合がほとんどです。

この場合、リフォームの程度にもよりますが、通常早くても引き渡し後1カ月はリフォーム工事期間となりますから2月中には売買決済&引き渡しを完了しておかなければいけなくなります。

※4月・新生活をスタートをするための中古マンション購入行動

期間(月)中古マンションを購入しようとしている人の行動
4カ月前(12月頃~購入完了まで)SUUMOやアットホームなどの不動産系ポータルサイトなどで物件を探す。
3カ月前(12月から翌年1月頃)不動産屋さんや金融機関に行って実際に内覧や住宅ローン相談などの行動を起こす
2カ月前(1月から2月初旬頃)これと思ったマンション物件の内見や買いたいマンションの売買契約締結
1カ月前(2月末までに)売買契約決済&引き渡し&引っ越し
3月末までにリフォーム工事


7月から10月のマンション売却第2シーズンの動きとして

7月から10月のマンション売却第2シーズンの動きは大人の事情(人事異動の時期)や、夏休みは子供も動きやすいということもありマンション購入が旺盛になります。
特に中古マンション売却をする売主にとって新築マンションを販売する不動産業者と市場で競合しない時期なので、今ではこの7月から10月、夏から紅葉シーズンにかけてが旺盛になりつつあります

※夏の中古マンション購入シーズンの行動

期間(月)中古マンションを購入しようとしている人の行動
7月頃~購入完了までSUUMOやアットホームなどの不動産系ポータルサイトなどで物件を探す。
7月頃から10月不動産屋さんや金融機関に行って実際に内覧や住宅ローン相談などの行動を起こす
7月頃~購入完了までこれと思ったマンション物件の内見や買いたいマンションの売買契約締結
1カ月前(購入後)売買契約決済&引き渡し&引っ越し
引っ越しまでにリフォーム工事


売却のタイミングは3要素で見るべし!

マンション売却のタイミングは、3つの要素が大きく関わってきます。
「いつ動くか?」は、なにもマンション売却にのみ重要なことではありませんね。
例えば、私のような会社経営していると、新商品販売開始のタイミングや支店オープンのタイミング、人事異動のタイミングなども3つの要素が大きく関わってきます。

では、この3つの要素とは何でしょう?
ズバリ、「自分」「相手」「世の中」です。

自分

自分の置かれた環境のことです。
人には必ずその人独自の事情があります。この事情のみで売却のタイミングを決めてしまうと失敗する確立が高くなります。
例えば、どうしても決まった時間までに売却しなければならないケース(相続、離婚、任意売却など)は別ですが、単純なる住み換えなどの場合で時間的な余裕がある場合は、自分の都合だけで売却のタイミングを決めてしまと安く売ったしまうなど失敗する確率が高くなります。

マンションを少しでも高く有利に売るタイミングのためには、自分の置かれた環境と向き合い、感情や自分の都合をその他2つの要素を考慮して十分に考え決定すべきなのです。

相手

また、自分の売却しようとしているマンションの特長を知り、そのマンション買う相手がどういう人なのかを調べ、その相手が買いたくなるような時期や方法で売却を仕掛けることも重要です。

例えばマンション売却価格の値引き交渉も、購入までに何事にも余裕のない第1シーズンの1月から3月とは違い、第2シーズンの7月から10月は動きやすく時間的余裕もあり、引っ越し代が安くて済むなど、購入時の資金的要素もマンション購入を後押ししています。

例えばマンション売却の好機である第1シーズン2月3月は、全国的な引越しシーズンでなので引越費用も自ずと高騰します。

このような事情も考え、相手に合わせた動きも考慮すべきなのです。

世の中

例えば、世の中のタイミングを見逃さないようにするためには、景気動向、住宅金利動向、不動産市況、不動産税制などの世の中の情報収集も欠かせません。

企業の決算期、特に新築マンションを販売している不動産会社との関係も中古マンション売却で成功するためには考えたいものです。

日本では、大部分の企業が3月決算です。

これは不動産業界でも例外ではありません。また住宅の売買に付随して動きが出る銀行など金融機関や引越業者、家具屋さん、リフォーム業者も例外ではありません。

各企業は目前の決算を前に、当期売上をアップするために、他の時期では考えられないサービスをしてでも、購入促進策や売買促進策を展開してきます。

特に新築マンションを販売する不動産企業の決算期到来前にはあの手この手を使ってでも(引越し代金サービスや家具サービスなど)買ってほしいと購入者へアプローチしてきます。
この状況は中古マンションの売主にとって売却時期としては適期と言えないかもしれません。

この3要素を考えながら、マンション売却タイミングはいつがあなたにとってのベストなのかを考えるべきなのです。
上記3つの要素のうち、あなたの要素はあなたが決めるしかありません。それは、不動産業者はあなたの要素まではなかなか介入することが出来ないためです。
ただ、その他の要素「相手」と「世の中」については、あなた以上に知っているものです。
以下では、その相手と、世の中のことについてコメントしてみたいと思います。

相手(買い手)

買い手のこと(買う相手)をターゲッティングすることはとても重要です。
マーケティング用語で未来の買い手をペルソナと言いますが、このペルソナを知ることが出来なければ、マンション売却で成功することは難しいこととなるのです。
また、買い手(ペルソナ)が動く時期を知らなければ、いつ売ったら良いのかはわかりません。
買い手はいつ動くのか?、それはマンションのタイプによっても大きく違ってきます。
例えば、ファミリー型のマンションと賃貸投資型のマンションでは、その売却のベストタイミングは違います。
ファミリー型マンションは買い手となるライフイベント(結婚、進学、転勤、同居など)による購入時期が大きなウェートとなります。
賃貸投資型は、購入金利や税制などが大きなウェートとなる場合が多いです。
ただ一つ言えることは、それぞれのライフイベントの前に告知を開始することが最もタイミング的には良いということです。
自分のマンションの特長を正確に把握し、買い手というペルソナの心に響くマンションの特徴を、丁寧にアピールするなどの工夫や差別化が必要です。
この差別化は不動産業者を交え、検討することで解決することになります。

世の中の動きによるこれからのマンション売却ベストタイミング

結論を言えば、一部地域を除きマンション売却のベストタイミングは過ぎてしまいました。
ただ、もしこれからマンション売却されるのであれば、絶対売却を急ぐことをお勧めいたします。

マンション売却と世の中の動き

理由は、2018年後半以降は今までのようにマンションの売価が上がることはなく、まず下がることが予測出来るからです。

アベノミクスが2012年12月に始まってからマンションの価格は上がり続けました。
特に首都圏全域や名古屋圏、近畿圏、福岡圏、北陸圏など開発が旺盛な地域はその動きが鮮明で、マンションの売価アップで得な売却をされた売主様が多くなっています。
しかし、2015年6月以降マンション成約価格の上昇は鈍り、2017年12月時点では下記の理由でマンション売買価格は高止まりしている状況であり、2018年時点がマンション価格の最高点とおもわれます。
また、この先はまずこれ以上、価格が上がることは無いと言えます。

その理由とは、
中華系の人々のマンション爆買いの終焉。
相続税対策の為のタワーマンション購入の有利性の終焉
家を造りすぎたための家余り現象
杭問題などを端とした新築神話の崩壊
雇用多様化による購入者数減少(または年収の減少)
日本の不動産市場の閉塞性のための海外からの投資意欲減退
などなど。
世帯数・人口の減少
総所得の減少
史上最低金利の終焉
法整備の遅れ
はマンション市場の衰退をことごとく現実にしてしまいます。

しかし2018年1月現在、マンション売買価格は高止まりしている状況にあります。
でも、いつその状況が悪くなるかわからなくなっています。

これから先のマンション売買価格をアップさせる政策が無いわけではありません。
国による中古住宅流通促進のための各施策が有ります。
そのうちの一つ、不動産業者を管理監督している国土交通省では『中古住宅の流通促進・活用に関する研究会』で色々な中古住宅流通について具体的な政策実施のために日夜話し合いが行われています。

しかし、その各施策を持ってしてもマンション価格下落は避けられない状況と言えるでしょう。

根本的な解決には程遠い

マンション売却と解決しない根本問題

国による中古住宅流通促進のための各施策が実施されても、今考えられている施策は中古住宅の流通促進なる施策ばかりです。
それは、日本の不動産市場における流通は新築編重なので中古住宅の流通を促進させようという施策であり、根本的な解決にはならないからです。
根本的な解決は、人口減、給料減、少子高齢化を解決することですが、全くその有効な施策が見当たりません。
これではいくら目先のことをいじって変えてみても、根本的なところは変わることなく、悪くなる一方なのでこの先のマンション価格が上がることが有りません。

自分で出来ること?

では、どう対応したら良いのか?
結論から言えば、もし、今、売却しようかどうか悩んでいる人は直ぐにでも売却活動することです。
年始年末は忙しいから来年2月以降にしようなどと悠長なことをいっている場合では有りません。
今は高止まりしているマンション売価はいつどんなきっかけで下がり始めるかわからない状況なのです。
ちょっとしたきっかけが有ればいつでもマンション相場は崩れます。もう上がることは無く下がる理由しかないのです。
そんなときはじっと待つのではなく直ぐ動くに限ります。

平成バブルで得した人はいつ動いた?

皆さんは、平成元年ごろの平成バブルでマンションを売って得した人はいつ動いたとお考えでしょう?

答えは値崩れする前の3カ月~半年前に動き成約した人です。

値崩れが始まったら一気に下がり、半年たったらあっという間に買い手が現れなくなります。
あっという間に売ろうと思っても成約出来なくなってしまいます。
値段を下げても成約出来なくなってしまうのです。

最終章(売却)・・では今はいつ動く?

お住まいの地域にもよりますが、殆どの地域で直ぐ動くに限ります。
マンション売却のベストなタイミングはもう終焉に近づいているのですから。
もし、これから先1年の間に売ることになりそうなことが考えられる場合、今、売ることをお勧めいたします。
東京都港区の3A地域(赤坂・青山・麻布)など価格が下がらない地域もありますが、まず全体的に下がります。
下がらない物件かどうかは弊社へ査定依頼して頂ければお教えしたいと思います。

最終章(購入)・・買うとしたら?

これから先マンションを買うことを考えた場合、駅徒歩10分以内、出来れば7分以内のマンションを買いましょう。
ただ、それもどうしても買うことが急務の場合に限ります。

まだ買うことに急を要さない人は、直ぐ購入することは止めることをお勧めします。
少なくとも東京オリンピック終了までは私は買いません。

以上、今から先、いつ売り買い替えるかということについて公的に発表されているデータを基にして、あくまで私信をお伝え致しました。
さっ、皆さんはいつ買い替えしますか?。

マンション売却とタイミング

まとめ

これからいよいよ、マンション市場が活性化する第1シーズン(1月から3月)が到来します。

ご説明したようにこのシーズンは新築マンションを販売している不動産会社も躍起になって成約を勝ち取りに来ます。

特に今年2018年は東京圏内でも新築マンションの完成在庫がたくさんあるようです。

例えばJR武蔵野線沿線の新築完成在庫を見ただけでもたくさん有り過ぎという状況なのです。

この状況は都内23区も例外ではありません。

従って、2019年の消費税10%への増税もあり、値引き合戦が今年は旺盛になりそうです。

また、中古マンション売却中在庫も最も販売環境の良かった2016年1月を100とすると、2017年1月が110、2018年1月が115という状況でこちらも在庫の山です。

一般の私たちが売る中古マンションは1月から3月の第1シーズンは苦戦しそうな気配濃厚なのです。

しかし、1年を通して特に買主が資金的に有利なこの時期は、売却には絶好な時期なのでタイミングを外さないようにしたいものです。

もし、売却が思うように上手くいかないと思った場合は、その原因を追求し、第2のシーズンに売却時期を変更するなどしてタイミングを損なわないことが、中古マンション売却で成功するには必要なこととなります。

もし成約できず4月となってしまった場合は、どうしても売却せざる負えない理由があるときは、少しインパクトのある価格へプライスダウンするしかないでしょう。

ただ、もしどうしてもの理由がない場合は売却時期を変え、いったん売却活動を休止して冷却期間を置き第2シーズンの7月から10月に売却活動変更することも必要です。

第2シーズンは新築マンションを販売している不動産会社も成約に躍起になる時期ではないので、そのほうが良いかもしれないのです。

但し、2019年の消費税10%への増税もあり、今年2018年の夏は例年になくマンション売却にとって予断ならない状況とはなるでしょう。

こうした具体的な売却プロセスについては、査定などを通して、またコーラルにあるセカンドオピニオンサービスなどを利用して、しかも実際に売却依頼する不動産会社と十分に相談されることをお勧めします。

これからのマンション売却のタイミングは、実際販売開始したら後にあっては、高速PDCA販売手法で売り抜けることを考え行動しましょう。

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