マンション売却のベストなタイミング

記事更新日:2018年10月16日

豊富なデータからのマンション売却のベストなタイミング

マンション売却のタイミング

マンションを売却でのタイミングや、一番の売れ時がいつなのかを見極めることは、より高く売るために最も重要です。

人は百人百様とも言われる中で、あなたにとってのマンションの「売り時」=「ベストなタイミング」というのは、何を目安にどのように判断すれば良いのか、ぜひ知りたいことでしょう。

実は、マンション売却のタイミングは、1年間の通期で見た場合のタイミング(時候によるタイミング)と、経済状況や政治情勢などにより生じる刻々と変化するタイミング(バブル的な価格変動もあり得るタイミング)があることが分かっています。

ここでは、この2つのタイミングについて、あなたにとってのマンション売却のベストタイミングを見極めて頂く為に豊富なデータを交え解説します。

尚、この2つのタイミングを考査した結果、中古マンションは2018年9月~2018年11月までの第一期、2019年1月から2019年3月までの第2期が一番高く売れるタイミングということもわかります。

マンションを数年以内に売る可能性のある人へ

マンション売るなら今すぐ売却しよう! 
2018年9月~2019年4月までが一番高く売れるタイミングで売れ時です。
それ以降は、今以上にもういい価格で売れることは無くなります。
あなたの思う価格で成約できないときは、もうそこまで来ています!
今は踊り場な状態であり、もうマンション相場が変わります。
あっという間にもう9月は終わってしまいました。
10月に入って株の値動きも気になり始めました。
通常、不動産価格は株の値動きと連動していると言われています。
株価が落ちれば不動産価格も連動するように落ち始めます。
これから先、マンション価格が下がり始めたらほんの一部の地域を除いて価格は下がりはしても上がることは永遠にありません。
マンション価格は落ち始めたら数百万円単位で落ちます。
阿部首相はとうとう増税を決めたとのこと。
という事は、来年消費税増税前の春になってからなど、悠長なことを言っている場合ではないのです。
はっきり言って売却のタイミングに迷っている暇などありません。
今、豊富なデータから検証した時、時間はダイヤモンドより貴重です。
マンション売却の最前最新の現場と市場をよく知るプロの意見を信じてください!


▶ まず、素人の発信するサイトに注意しよう!

マンション売却のタイミング、あなたは何を信じますか!?

今、マンション売却のタイミングを題にして、マンションはいつ売れば一番良いのかを書いているサイトが花盛りとなっています。
一般的なタイミングの場合の参考としてはとてもいい見解でしょう。
しかし、売主様個々の場合にはあまり役に立たないかもしれません。
その理由はとても簡単です。
マンション売却の最前線で売買担当している専門家(プロ)の意見ではなく、最新のマンション市況を何もわからない方の意見だからです。
各種データも専門の場所から取得することも出来ないでしょう。しかも最前の現場で起こっている刻々の変化も、日々のちょっとした市況の変化も、買い手の微妙な変化も全く分かることは無いでしょう。
これら変化は、マンション売買市場で日々成約へ向け戦っている現場営業マンしかわからないのです。
マンション売主様の最新の考えや動き、購入検討者の考えやその動き、住宅ローンを借る為の銀行の変化も知り得ないのです。
これらサイトのほぼ全てのマンション売却のタイミングの見解は、一括査定サイトへ誘導したいがためのアフィリエイト(金儲け)のためにあり、これらのサイトを参考にして、あなたのマンションのベストタイミングを計ることは茨の道へ一直線かもしれません。
アフィリエイト目的のサイトは、私たちプロの不動産売買専門業者の半年前や数か月前に書いた記事を参考にして内容をつぎはぎして書いているにすぎないのです。
もし、そのような記事を参考にしてあなたがマンション売却のタイミングを決めたら、あなたは大損することになります。
絶対にやめるべきです。
さて、コーラルは1カ月数十件、年数百件以上、売却コンサル(セカンドオピニオンサービス)でのマンション売却成約数月間数十件のマンション売却や購入をお手伝いしているマンション売却のプロの不動産業者です。
売却のベストなタイミングは、各種データや市況の最新の動き、買主側の目線・考え、動向や心理を交えなければ計測できず、素人の付け焼き刃の知識で通用するものではないのです。

|売却タイミングを間違わないためのメディア取材歴


マンション売却時利益アップの方法メディア取材歴

★2018年9月13日、テレビ千葉の取材を受けました(2018年9月24日放送)


★目 次★


|今のマンション市況を確認しよう!

データ更新日 2018年10月13日

マンション売却市況データ(最新)

今、マンションが売却できていないのは、
‶今の市況‶ が悪くなった訳でも、
‶あなた‶ が悪い訳でもない!
って知ってました?
では、‶なぜ‶ 売れないの!?

マンションはなぜ売れない・売却のタイミングが問題

ただし、どんなに売却が上手い不動産業者であっても成約できなくなる時期はもうそこ迄来てます。
マンションを高く売るタイミングは今が最後です。
遅くなっても今年末までには絶対に売りましょう!

マンション売却のタイミング

2018年10月10日、(公財)東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)より、首都圏(1 都3県)における2018 年9月度の中古マンション市況について発表が有りました。

一言で言って2018年9月でも、中古マンションはまだ高く成約出来ています。
なぜ、まだ成約できているかは後述しますが、しかし、いつでも市場価格が崩れかねない¨崖っぷ¨ちにあります。
既に新築マンション市況は2017年末から、とても悪い状況にありました。
ただ、それでも『中古マンションは好況だ!』って言われていました。
これは、データのとり方次第でどのようにでも言えたことを利用し、中古マンション市況の潮目を言葉でごまかしてきたといことです。
しかし、その後発表されたデータでもはっきりわかるように、確実に中古マンション市場は悪くなっています。
あなたが気づく時にはもう遅いかもしれません。
もう、ごまかすことができないくらいマンション市況は悪化してきています。
どうぞ下記のデータを見てみて下さい。

さて、では、手遅れにならないために今をどう動くか?
ここでは、もう好機は逸した感のある、データから考えるこれからマンション売却のタイミングを見てみましょう。

レインズから平成30年10月10日、首都圏の平成30年9月度中古マンション市況報告がありました。

首都圏中古マンション各件数

前年比で新規登録件数は13カ月連続、在庫件数は40カ月連続で増加
○成約件数
9月の首都圏における中古マンション成約件数は前年比で0.7%増加し、8月に続いて前年同月を上回った。
○新規登録件数
9月は前年比で2.5%増加し、13カ月連続で前年同月を上回り、前月比も9.9%増加した。
○在庫件数
9月は前年比で6.5%増加し、15年6月から40カ月連続で前年同月を上回り、前月比も0.7%増加した。


首都圏中古マンション各単価

㎡単価は前年比で成約が69カ月連続、新規が5カ月連続、在庫が8カ月連続で上昇
○成約㎡単価
9月の首都圏における中古マンション成約㎡単価は前年比で1.4%上昇し、13年1月から69カ月連続で前年同月を上回った。
前月比は1.4%下落した。
○新規登録㎡単価
9月は前年比で2.3%上昇し、5カ月連続で前年同月を上回った。前月比は1.5%下落した。
○在庫㎡単価
9月は前年比で2.2%上昇し、8カ月連続で前年同月を上回った。前月比は0.4%下落した。


レインズの最新データ(10月10発表)はここから 
⇒ レインズタワー市況報告

|マンション市場の大変化



2018年10月。確実にマンション市場は悪化してきています(しかしなぜ、まだ成約㎡単価は上昇しているのか!?

☛ マンション売却現場で起こっている大変化と対策
【※成約㎡単価が上昇している理由も解説しています!】


▶ 中古マンション売買・成約・新規販売開始・販売中在庫各件数

成約件数

データから見るマンション市況・成約件数

※例年8月は成約件数は大幅に落ちます。その反動が9月以降にあります。この表【レインズ発表】のように前年対比で診るとマンション成約件数はあまり変化がないように見えてしまいます。しかし、マンション売買現場では大きな変化が見えています。それは問い合わせ数と内覧者数の大きな減少です。しかもこの数これから先はもっと少なくなるでしょう。
その理由が以下に書いております。

新規販売開始件数

データから見るマンション市況・新規販売登録数


※例年8月は新規で売却開始される方は大幅に落ちます。特に今年は猛暑の影響もあり大幅に落ち込みました。しかしその反動が9月以降にあります。
現場では新規販売開始数はどんどん増え続けていて、その現状が下記の販売中在庫件数の増加につながっています。

販売中在庫件数

データから見るマンション市況・販売中在庫件数


※レインズ発表のように前年対比で診ると販売中在庫数は少なくなっているように見えてしまいます。しかし新規販売開始数は増え、反対に購入者は減っていますから販売中在庫数は増え続けます。

もし、あなたがこの先もずーっとマンションに住み続けるのなら、いつ売るかなど悩まなくても良いでしょう。
しかしもしそうではなく、いづれはマンション売却するという人なら、いつの季節(月)が最も高く有利に売れるかなど関係なく、なるべく早めに売る行動をしましょう。
データから読み取れるように、これから先、一日一日経つごとにマンション売却に良い環境ではなくなりつつあります。

|①【基本】通常のマンション売却のタイミング


マンション売却のタイミング

マンションから一戸建てへ、また、今、最も旺盛な郊外のマンションから都心のマンションへなど、住まいを買い替える場合に、また時には、所有から賃貸への住まい替えもありますが、そのとき、必ず私たちが悩むこと、それは 「いつ売り、いつ買うか」、「いつ売り、住まい替えするか」ということでしょう。

「マンションの売却を考えているんだけど、一番良い時期はいつなの?」

これからマンションを売りたいと考えている方は、当然に考えることなのではないでしょうか。

そもそも、マンション売却も時期によって繁忙期みたいな時期があるのでしょうか?

もし、あるとしたらその時期はいったいいつなんでしょう。

もし一番良い時期が有るとすれば、マンションはその好時期に売却した方がいいかもしれませんし、買う場合でも一番お得な時期に購入したいと、知りたいと思うのは普通なことでしょう。

ここでは、そのうち1年を通したマンション売却のベストなタイミングについて&その他の事項(データ等)から考えるべきマンション売却の最高のタイミングについて解説していきます。

時候におけるマンション売却ベストなタイミングとは


先に結論を言いますが、マンション市場には波があり、特にマンション売却については1年のうちで一番良い時期という時期があります。
また、これから以降のマンション市況もどうなるのか気になる事でしょう。

ここでは、
①1年間を通したマンション売却のベストなタイミングの時期と、
また、
②皆様が最も知りたいと思われている2018年以降で、いつ売却したらベストなタイミングなのか
を解説していきます。

▶ 1年の内、マンション売却には2つの好時期がある!

通年、マンションを買いたいと考えて行動する人が、購入物件を探す場合、年始から翌年3月にかけて活発化します。

これはメディアなどでよく言われているので、よくご存じな方もおられるのではないかと思いますが、ここ25年間の不動産売買業経験からでも確かにこの時期とても活発化しています。

それには理由があって、子供の学校の新学期に合わせて新居に移動する人が、今もとても多いということがあります。

大人の都合より子供の都合を優先するという傾向は、今も健在なようです。

ただ、最近では少々その傾向も様変わりしてきているような新しい動きも垣間見れます。

特にコーラルのある東京圏や横浜圏では、子供の学校という理由が、昔みたいには強く働かなくなってきています。

その理由は、「これだ!」と言える1つの理由など無く、生活スタイルの多様化により子供の生活も含めた家族スタイルが多様化していることが考えられます。

しかし、もうひとつ活発化する時期があるんです。

それは7月から10月。夏から紅葉シーズンにかけて活発化しています。

これは企業の人事異動に関係しています。

実は、一般企業の月別の転勤時期で最も多いのは7月頃で次に多い月が10月です。

企業の人事異動は一般的には決算時期に実施する企業が多いんです。
その決算月はそれぞれ会社によって異なるので、人事異動の時期はどこも同じとは限りませんが、決算を一つの区切りとしている企業では、年度末である3月末・9月末を一区切りとして、4月1日と10月1日を転勤・人事異動による着任日としている場合が多いようです。

しかし、最近では4月は転勤の時期としてはあまり良い時期とは考えられていません。それは新卒の関係で慌ただしく動いている会社がすごく多いからです。
4月は既存の社員の転勤がどうのこうのする余裕がある時期ではなく転勤に適さない時期となるのです。
そのため、7月から10月が人事異動の時期として最適と考えられるようになっています。

従って、個人の居住用物件を探す動きが、7月から10月、夏から紅葉シーズンにかけて旺盛になります。

▶ マンション売却を購入者目線で見た場合

マンション売却を成功するには、対極にある購入者事情や動きも考慮したほうが上手くいきます。

では、ここではそのマンション購入者の事情や動きを考えてみましょう。

マンションを購入しようとしている人は、どんな理由から購入しようと考え、どの位の時期から探し始めるのでしょうか?

ここにマンションを購入しようと思った理由のデータがあります。

「今、マンションを購入すべきタイミングと感じているか」を聞くと、45.8%が「買い時だと思う」(「買い時だと思う」9.7%+「どちらかと言えば買い時だと思う」36.1%)と回答しています。
「買い時だと思う」と回答した人に、「今、マンションを購入すべきタイミングと感じている理由」を聞くと、67.4%で「現在の住宅ローン金利は低水準だから」が最多に。次いで、「2019年10月に消費税が10%に増税予定のため」(34.5%)、「今後は住宅ローン金利が上がりそうだから」(23.3%)と続いています。

平成30年1月以降の住宅ローン金利は徐々に上がる傾向にあり、事実1月現在の実効金利は平成29年12月より若干ですが上がっています。
この金利動向が購入者心理を後押しして、第一波の購入シーズンとして1月から3月まで旺盛になり、4月から6月は一段落、その後7月から10月の第2波のシーズン到来となります。

マンションを売る所有者にとって、マンションを買いたい人が旺盛に動く時期に売却したほうが有利になることは言うまでもありません。

1月~3月の第一のマンション売却シーズンの動きとして

マンションを購入しようとしている人も、その購入完了の時期は目安があります。

例えば1月~3月の第一のマンション売却シーズンの動きとしては「4月初旬までにはそこで生活をしていたい」という事情が大多数です。

4月までに新しく購入したマンションで新生活を始めたければ、遅くても3月末までに新しいマンションに引越ししなければいけません。

今までマンションを探されているお客様を見ていると、多くのお客様が4カ月前から何かしらの行動をして3カ月前くらいから実際に行動を起こし、

2カ月前くらいから実際に物件を見に行く方がほとんどです。

新築マンションであれば、購入後すぐ引っ越しして新生活を始めることは可能かもしれませんが、中古マンションを購入した場合は購入後すぐ引っ越しとはいかないものでしょう。

中古マンション購入の場合、物件引き渡し後にリフォーム期間が生じる場合がほとんどです。

この場合、リフォームの程度にもよりますが、通常早くても引き渡し後1カ月はリフォーム工事期間となりますから2月中には売買決済&引き渡しを完了しておかなければいけなくなります。

※4月・新生活をスタートをするための中古マンション購入行動
4月からのマンション売却のタイミング①

7月から10月のマンション売却第2シーズンの動きとして

7月から10月のマンション売却第2シーズンの動きは大人の事情(人事異動の時期)や、夏休みは子供も動きやすいということもありマンション購入が旺盛になります。
特に中古マンション売却をする売主にとって新築マンションを販売する不動産業者と市場で競合しない時期なので、今ではこの7月から10月、夏から紅葉シーズンにかけてが旺盛になりつつあります

※夏の中古マンション購入シーズンの行動
秋からのマンション売却のタイミング

▶ 時候的売却のタイミングは3要素で見るべし!

時候から見たマンション売却のタイミングは、3つの要素が大きく関わってきます。
「いつ動くか?」は、なにもマンション売却にのみ重要なことではありません。
例えば、私のような会社経営していると、新商品販売開始のタイミングや支店オープンのタイミング、人事異動のタイミングなども3つの要素が大きく関わってきます。

では、この3つの要素とは何でしょう?
ズバリ、「自分」「相手」「世の中」です。

自分

自分の置かれた環境のことです。
人には必ずその人独自の事情があります。この事情のみで売却のタイミングを決めてしまうと失敗する確立が高くなります。
例えば、どうしても決まった時間までに売却しなければならないケース(相続、離婚、任意売却など)は別ですが、単純なる住み換えなどの場合で時間的な余裕がある場合は、自分の都合だけで売却のタイミングを決めてしまと安く売ったしまうなど失敗する確率が高くなります。

マンションを少しでも高く有利に売るタイミングのためには、自分の置かれた環境と向き合い、感情や自分の都合をその他2つの要素を考慮して十分に考え決定すべきなのです。

相手

また、自分の売却しようとしているマンションの特長を知り、そのマンション買う相手がどういう人なのかを調べ、その相手が買いたくなるような時期や方法で売却を仕掛けることも重要です。

例えばマンション売却価格の値引き交渉も、購入までに何事にも余裕のない第1シーズンの1月から3月とは違い、第2シーズンの7月から10月は動きやすく時間的余裕もあり、引っ越し代が安くて済むなど、購入時の資金的要素もマンション購入を後押ししています。

例えばマンション売却の好機である第1シーズン2月3月は、全国的な引越しシーズンでなので引越費用も自ずと高騰します。

このような事情も考え、相手に合わせた動きも考慮すべきなのです。

世の中

例えば、世の中のタイミングを見逃さないようにするためには、景気動向、住宅金利動向、不動産市況、不動産税制などの世の中の情報収集も欠かせません。

企業の決算期、特に新築マンションを販売している不動産会社との関係も中古マンション売却で成功するためには考えたいものです。

日本では、大部分の企業が3月決算です。

これは不動産業界でも例外ではありません。また住宅の売買に付随して動きが出る銀行など金融機関や引越業者、家具屋さん、リフォーム業者も例外ではありません。

各企業は目前の決算を前に、当期売上をアップするために、他の時期では考えられないサービスをしてでも、購入促進策や売買促進策を展開してきます。

特に新築マンションを販売する不動産企業の決算期到来前にはあの手この手を使ってでも(引越し代金サービスや家具サービスなど)買ってほしいと購入者へアプローチしてきます。
この状況は中古マンションの売主にとって売却時期としては適期と言えないかもしれません。

この3要素を考えながら、マンション売却タイミングはいつがあなたにとってのベストなのかを見極めるべきなのです。

上記3つの要素のうち、あなたの要素はあなたが決めるしかありません。それは、不動産業者はあなたの要素まではなかなか介入することが出来ないためです。
ただ、不動産業者はその他の要素「相手」と「世の中」については、あなた以上に知っているものです。
以下では、その相手と、世の中のことについて見ていきたいと思います。

▶ 相手(買い手)

買い手のこと(買う相手)をターゲッティングすることはとても重要です。
マーケティング用語で未来の買い手をペルソナと言いますが、このペルソナを知ることが出来なければ、マンション売却で成功することは難しいこととなるのです。
また、買い手(ペルソナ)が動く時期を知らなければ、いつ売ったら良いのかはわかりません。
買い手はいつ動くのか?、それはマンションのタイプによっても大きく違ってきます。
例えば、ファミリー型のマンションと賃貸投資型のマンションでは、その売却のベストタイミングは違います。
ファミリー型マンションは買い手となるライフイベント(結婚、進学、転勤、同居など)による購入時期が大きなウェートとなります。
賃貸投資型は、購入金利や税制などが大きなウェートとなる場合が多いです。
ただ一つ言えることは、それぞれのライフイベントの前に告知を開始することが最もタイミング的には良いということです。
自分のマンションの特長を正確に把握し、買い手というペルソナの心に響くマンションの特徴を、丁寧にアピールするなどの工夫や差別化が必要です。
この差別化は不動産業者を交え、検討することで解決することになります。

②今の市況状況でのマンション売却のベストタイミング



結論を言えば、一部地域を除きマンション売却のベストタイミングは過ぎてしまいました。
ただ、もしこれからマンション売却されるのであれば、絶対売却を急ぐことをお勧めいたします。

市況によるマンション売却のタイミング

理由は、2018年後半以降は今までのようにマンションの売価が上がることはなく、まず下がることが予測出来るからです。

平成30年9月、データの上では、まだ、マンション成約価格は高止まりしたまま推移していますが、しかし新規販売価格は下落し始めています。

これから先のマンション価格が下がると予測できると言っても、2018年は何とか前年対比±0~5%程で推移すると言えるでしょう。
上がったり下がったりの繰り返しの状態が続きそうなのです。

アベノミクスが2012年12月に始まってからマンションの価格は上がり続けました。
特に首都圏全域や名古屋圏、近畿圏、福岡圏、北陸圏など開発が旺盛な地域はその動きが鮮明で、マンションの売価アップで得な売却をされた売主様が多くなっています。
しかし、2015年6月以降マンション成約価格の上昇は鈍り、2017年12月時点では下記の理由でマンション売買価格は高止まりしている状況であり、2018年時点がマンション価格の最高点とおもわれます。
また、この先はまずこれ以上、価格が上がることは無いと言えます。

その理由とは、
中華系の人々のマンション爆買いの終焉。
相続税対策の為のタワーマンション購入の有利性の終焉
家を造りすぎたための家余り現象
杭問題などを端とした新築神話の崩壊
雇用多様化による購入者数減少(または年収の減少)
日本の不動産市場の閉塞性のための海外からの投資意欲減退
などなど。
世帯数・人口の減少
総所得の減少
史上最低金利の終焉
法整備の遅れ
一歩郊外に出でれば中古マンションも新築マンションも売れてなく販売中在庫ばかりです。

このようなことが、マンション市場の衰退をことごとく現実にしてしまいます。

また2019年になれば、
金融緩和の終了、その後金利上昇の可能性が高まります。
5年に1度の空室率の発表(前回は2013年度を2014年に発表)
消費税が10%へ
消費税増税後は消費税増前の駆け込み需要の反動減

で確実にマンションは売れなくなるでしょう。

しかし2018年9月現在、マンション売買価格は高止まりしている状況にあります。
でも、いつその状況が悪くなるかわからなくなっているのですが。

これから先のマンション売買価格をアップさせる政策が無いわけではありません。
国による中古住宅流通促進のための各施策が有ります。
そのうちの一つ、不動産業者を管理監督している国土交通省では『中古住宅の流通促進・活用に関する研究会』で色々な中古住宅流通について具体的な政策実施のために日夜話し合いが行われています。

しかし、その各施策を持ってしてもマンション価格下落は避けられない状況と言えるでしょう。

▶ マンション市況の環境改善・根本的な解決には程遠い

マンション売るタイミングの理由としての未来

国による多くの中古住宅流通促進のための各施策が実施されています。

しかし、日本の不動産市場における流通は今もまだ旧来から続く新築編重なので、中古住宅の流通を促進させようという施策を多数実施しても根本的な解決にはなりません。

無いよりはましという程度なのです。

根本的な解決は、人口減、給料減、少子高齢化を解決することですが、全くその有効な施策が見当たりません。

2022年問題(生産緑地)
都市部をはじめとした全国各地に「生産緑地」として指定されている農地が存在します。
その土地の広さは全国合わせると、東京ディズニーランドとディズニーシーを合わせた面積の約135個分です。
今まで「農地」だった土地が、「宅地」となって大量に市場にでてくることで土地価格は間違いなく値下がりします。
最も直近では2022年に、生産緑地を巡って様々な問題や変化が起こるだろうと予想されています。

マンション売却のタイミングが今という理由のデータ①

2025年問題(少子高齢化)
団塊の世代(1947年から1949年に生まれた人たち)が、2025年に75歳以上になり、日本の人口の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という超高齢化社会になります。
不動産を相続しても、そこに住むことはほとんどなく、そのような中古物件がどんどん増えることで、不動産価格は間違いなく値下がりします。
マンション売却のタイミングをデータから判断しよう


マンション売却のタイミングをデータから判断しよう②
出典:内閣府「平成29年版高齢社会白書」

2018年9月17日の敬老の日を前に総務省から発表された『統計からみた我が国の高齢者が -「敬老の日」にちなんで-』では、やはり数字の面でも購入者層は少なくなることが確実でありマンション市況の未来は暗そうです。
総人口に占める高齢者の割合は昭和25年(1950年)以降、上昇が続き、昭和60年(1985年)に10%、平成17年(2005年)に20%を超えました。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、第2次ベビーブーム世代(昭和46~同49年)が65歳以上になる今2018年から22年後の2040年には総人口の35.3%が高齢者になる見通しです。(下記人口ピラミッド図参照)

国立社会保障・人口問題研究所の推計人口ピラミッド予想図

下記に各年代を抜き出してみましたので参照してみて下さい。
1985年

2005年

2020年

2040年
出典:国立社会保障・人口問題研究所ホームページ (http://www.ipss.go.jp/
出典:「日本の将来推計人口(平成29年推計)」(国立社会保障・人口問題研究所)(http://www.ipss.go.jp/pp-zenkoku/j/zenkoku2017/pp_zenkoku2017.asp

2035年以降(人口減)
上掲各統計からも日本の人口は減少を続け、2053年には総人口1億人を割り、約50年後の2065年には8,808万人になると推計されています。
マンション売却のタイミングの背景と今がベストという理由
出典:内閣府

不動産市場には、売り物件があふれ、それに対し人口減少(世帯数減少)するため、2035年頃には総体的に不動産価格もこのままでは間違いなく下がることが予想できます。

(土地がふえる)
マンション売却のタイミングの背景と今がベストという理由①

(マンションもふえる)
マンション在庫の増加

(居住者がいないマンションがふえる)
居住者がいないマンションが増加のデータ

これではいくら目先のことをいじって変えてみても、根本的なところは変わることなく、悪くなる一方なのでこの先のマンション価格が上がることが有りません。

▶ 自分で出来ること?

では、どう対応したら良いのか?
結論から言えば、もし、今、売却しようかどうか悩んでいる人は直ぐにでも売却活動することです。
今年8月は酷暑で動く気になれないから今年11月や来年2月以降にしようなどと悠長なことをいっている場合では有りません。
今は高止まりしているマンション売価は、いつどんなきっかけで下がり始めるかわからない状況なのです。
ちょっとしたきっかけが有ればいつでもマンション相場は崩れます。もう上がることは無く下がる理由しかないのですから。
そんなときはじっと待つのではなく直ぐ動くに限ります。
でも、だからと言って闇雲に動くことが良いことではありませんから、ちゃんと動き方を知って動いて下さい。

正しい動き方(売り方)とは?

今年、売ると決めたからと言って、動き方を間違えたらやはりマンション売却は失敗するだけになってしまいます。
では、どうすれば良いか?
結論は、自分のマンションの正しい相場を知り、高額成約のための戦略と戦術を取り入れることが重要になります。
特に、自分のマンションの正しい相場を知ることが最重要となります。
ただ、皆さんが一番間違っている行動があります。
それは、自分のマンション価格を、SUUMOやアットホーム、ホームズなど不動産系ポータルサイトで売却中のマンション価格を参考にして自分勝手に相場を知ったつもりになることです。
正確に言うと、SUUMOやアットホーム、ホームズなどの不動産系ポータルサイトに出ている価格は売れたらいいなな理想な価格ということを知るべきです。
今、不動産系ポータルサイトの掲載価格で成約しているマンションは1割にも満たないでしょう。
現実は、掲載価格より低めの価格なのです。
成約価格で一番近いのは、レインズの成約価格です。
レインズは不動産業者しか見ることはできませんから、必ず不動産業者数社に査定依頼して、レインズの成約価格を参考にした価格設定と売り方をすべきです。

▶ 平成バブルで得した人はいつ動いた?

皆さんは、平成元年ごろの平成バブルでマンションを売って得した人はいつ動いたとお考えでしょう?

答えは値崩れする前の3カ月~半年前に動き成約した人です。

値崩れが始まったら一気に下がり、半年たったらあっという間に買い手が現れなくなります。
あっという間に売ろうと思っても成約出来なくなってしまいます。
値段を下げても成約出来なくなってしまうのです。

▶ 最終章・・では今はいつ動く?

お住まいの地域にもよりますが、殆どの地域で直ぐ動くに限ります。
マンション売却のベストなタイミングはもう終焉に近づいているのですから。
もし、これから先1年の間に売ることになりそうなことが考えられる場合、今、売ることをお勧めいたします。
東京都港区の3A地域(赤坂・青山・麻布)など価格が下がらない地域もありますが、まず全体的に下がります。
下がらない物件かどうかは弊社へ査定依頼して頂ければお教えしたいと思います。

その他の事項から考えるべきマンション売却の最高のタイミング



上記では時候によるマンション売却にベストなタイミングをご説明しましたが、それ以外でもマンションを売る場合、売主として気にしたい事項があります。
以下ではその事項をご説明していきます。

▶ 譲渡所得税を考慮した場合のマンション売却タイミング

不動産を売却する際の一つの判断基準に「譲渡所得税」の問題があります。

この譲渡所得税は土地や建物などの不動産物件を売却したときに、その不動産を入手したときよりも高い金額で売却した場合、不動産を譲渡したときの利益、すなわち譲渡所得が発生します。

この譲渡所得は、不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なるのです。

例えば短期譲渡所得となり5年以上だと30%の所得税と9%の住民税が課税されてしまいます。しかし長期譲渡所得には所得税は15%住民税は5% となるのです。

ただ、今もう崖っぷちなマンション市況の中でそんな5年なんて待ったられないという人もおられることでしょう。

この場合、実は、2年や3年など短期間の所有後にマンションを売却して売却益を出しても、税金を納めなくても良い場合があります。

それは居住用財産の売却における3,000万円の特別控除を使えるケースです。

これはマイホーム(あくまで居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例なのです。

この制度は所有期間の長短に関係なく使える特例であり、このを適用できるかどうかは、まず自分の売却する不動産が居住用財産に該当するかどうかを判断することが必要です。

しかし、もしセカンドハウスや投資用のマンションを売却するような場合は、所有期間5年以下で売却すると税金面で不利になるため、最低でも5年は継続して所有した方が良いでしょう。

▶ 買主の住宅ローン控除利用を考慮した場合のマンション売却タイミング

マンション、その中でもマイホームとしてのマンション売却を有利に進めるには、買主が住宅ローン控除を適用できるかどうかがポイントとなります。

築年数によっては買主は住宅ローン控除が使えなくなるため、売却する際に不利となる場合があります。

•購入する物件の床面積が50㎡以上(マンションの場合は、専有部分の床面積)(登記面積)以上必要です
•住宅ローンの借り主が自分で住むこと。
自分以外の誰かが住む、例えば子供や親が住む家を自分名義の住宅ローンで借りる場合は対象になりません。
•中古住宅の場合は耐震性能を有していること木造などの耐火建築物以外の場合は築20年以内。鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は築25年以内であること。

万が一、これらの要件を満たしていない場合は購入者の住宅ローン審査がどんどん厳しくなります。
特例などで上記期間を過ぎても住宅ローン控除を受けることができる施策が有りますから、詳細は専門家に是非確認してください。

注意)売却して得た譲渡所得に、「居住用の3,000万円控除」を利用し税金を支払わずに済ませた場合、次の住宅購入で「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン控除)を利用することは出来ません。この制度利用はどちらか一つの選択となります。

▶マンションは築年数20年を超えると、一気に不利となる点に注意

不動産の売却を有利に進めるためには、買主にとって「買いやすい築年数」である必要があります。購入しやすい築年数とは、すなわち「ローンが組みやすい築年数」、「税制面で有利な築年数」ということになります。

築年数が古すぎる

マンションの築年数が古すぎる場合、資産としての担保評価が付かないことがあり、住宅ローンの審査が通らないことがあります。また、審査を通過しても借入期間が制限され、35年などの長期でローンが組めないリスクがあるので、築古の物件を選択される場合は注意が必要です。

※東京都心などにあるヴィンテージマンションなどは立地の良さや占有面積の広さ、取引価格が高いこと、また建物のデザイン性や管理体制の充実などから古くても融資審査には特段不利とはならない場合があります。

税制面で有利な築年数

住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上で、自宅として住む住宅であること、取得後1年以内の登記で中古住宅の場合は以下のいずれかを満たすものの場合は軽減税率が適用されるので購入者は買いやすくなります。

(1)マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内
(2)一定の耐震基準を満たすことが建築士などにより証明されたもの

注)軽減を受けるための手続きは特に必要ない。登記の際に住宅が要件を満たしていれば、軽減された税率で税額が計算される。

中古建物の所有権の移転登記  2%⇒ 0.3%
住宅ローンの抵当権の設定登記 0.4%⇒ 0.1%


このように物件の持つポテンシャルによっては税金が大きく異なるため売却のタイミングを検討する際には十分注意しましょう。


マンション売却のタイミングは来年までがベスト

▶ 売却時諸費用を考えた場合の売却時タイミング

売主である方が不動産業者でない場合、マンション売却を考え行動する場合には一般的に不動産業者の仲介(媒介)で売るか、直接不動産業者に買い取ってもらうことの二者択一になるでしょう。

買い取る場合も、仲介の場合も必ず売主に係る諸経費があります。

この諸経費も売るタイミングで変わってくることがある事をご存知でしょうか。

買取の場合

不動産業者買取の場合のマンション売却のタイミング

不動産業者の買取の場合は露骨にはその諸費用高低はありません。
ただ言えることは、東京オリンピック開催前は、経済成長率がピークになり、業者買取後のリフォームやリノベーション費用がとても高い状態になります。その費用分が買取額に影響するという事です。
リフォーム工事などの人件費や部材費が高騰しているので、その分買取額も影響するものと言えます。

また、オリンピック開催の翌年には、経済成長率が下がる傾向にあります。
これにより不動産の販売価格にも大きな影響があり、売れない、売れても高く売れないということになります。

仲介の場合

仲介にて売却することで売主様に影響することは、ひとつしかありません。
それは、仲介手数料額です。
大手不動産業者などテレビCMで有名な不動産業者は売却時仲介手数料を値引くことはほぼ無いでしょう。
交渉次第ではあるかもしれませんが、なかなか難しいと聞こえてきています。
しかし、この仲介手数料額はとても高額になります。
例えば、売却金額4000万円のケースで比べてみると仲介手数料無料(0円)と満額(3%+6万円)×消費税では、136万800円も違います。
ご夫婦で奥様がパートでお仕事されている場合の収入より高額な差になるのです。
もし、無料にならない場合でも、1%の場合でも約80万円もの差額になりますね。
しかし、これから先のマンション売却現場では不動産業者の仲介手数料を安くすることは出来なくなる可能性があります。
その理由は、マンションを売る総数に比べ、仲介する不動産業者の担当者が激減する可能性があるからです。

仲介で売却する場合、売却金額は一緒のケースが多いのですが、しかしこの仲介手数料の差額、あなたはどう思いますか!?

総まとめ



今、いよいよ、マンション市場が活性化する第2シーズン(9月から11月)が到来しています。

実はこの時期、新築マンション販売は一旦収束するところなのですが、しかし今年平成30年は少々様相が異なります。

例えば、8月の首都圏新築マンション市場動向によると供給戸数は前年同月比で28.5%減というように大幅な減少となっています。初月契約率も64.5%となりこちらも落ち込みが続いたままです。
しかし、新築マンション市況でも東京都区部と神奈川県はまだ前年同月比で上がっていてその他の地域は下落しました。

この傾向の理由は、新築マンション完成在庫が山のように溢れていることにあり、新規で供給すべき市場が無い事を物語っています。従いまして第2シーズンである9月以降も、新築マンションを販売している不動産会社は躍起になって成約を勝ち取りに来ています。

特に今年2018年秋の今、東京圏内でも新築マンションの完成在庫がたくさんあり、既に多くの新築マンションで値引き合戦的をしています。

例えば、コーラル渋谷青山店の管轄とする目黒駅前のタワーマンションの売却中在庫マンションは日に日に増すばかりで、新規の査定依頼も多くなってきています。

また、横浜店の管轄とする戸塚駅近隣のマンション売却中在庫も増えるばかりで、マンションがなぜ売れないかを調査するセカンドオピニオンサービスへのご依頼も徐々に多くなりつつあります。

本店管轄の江東区豊洲と東雲、中央区晴海などのマンションも査定依頼がとても多くなってきていて、販売中在庫は今例年に無く少ないのですが、しかしこちらもセカンドオピニオンサービスへの問い合わせが急増しています。

豊洲、東雲地区のマンション在庫が例年に無く少ないからと言って油断できる状況ではありません。
理由は今残っている売却中マンションは成約価格よりとても高く、誰も買う気になれない価格のマンション在庫と化している状態なのですから。
なぜ、成約価格よりとても高いのか?、それは売主が全くマンション市況を把握できていないか、または不動産屋に鴨葱扱い【干されている状態】にされているか、はたまた住宅ローン返済額ぎりぎりで売却しているかなのでしょう。

実は豊洲、東雲地区でマンションを買いたい人はまだいます。欲をかかなければ史上最高額で売却でき、しかも売却益も得ることができるのです。
ですので、その購入希望者の希望する価格=まだ最も1㎡単価の高い価格で売却活動したら即売れるのです。

しかし、今売れ残っている在庫化したマンションは、これから先起こるであろうことを考えたら、そんな価格で売るなんて無謀ですよという価格でじ~っと頑張られているのです。

地域変わって、JR武蔵野線沿線の新築完成在庫を見ただけでもたくさん有り過ぎという状況なのです。

この状況は上記でコメントした以外の都下、それ以外の地域も例外ではありません。

2019年は消費税10%への増税もあり、新築マンションはその消費税アップの影響をもろに受けてしまいます。従って今年平成30年夏商戦は東京23区内でも新築マンションの値引き合戦が旺盛になりそうです。

また、中古マンション売却中在庫も最も販売環境の良かった2016年1月を100とすると、2017年1月が110、2018年1月が115、2018年7月が125という状況でこちらも在庫の山です。

実は、一般の私たちが売る中古マンションは1月から3月の第1シーズンは苦戦した売主が多くいました。
またこれから先、いつ住宅ローン金利が高くなるかわからない状況に来ています。

そのため、売主は最後のチャンスにタイミングを外すまいと皆さん必死なのです。

もうこれから先は一部地域を除き、ほぼ全てのマンションが今以上に高く売れることは考えにくい状況にあります。

今年がマンションを一番高く売る最後の年となることはデータからの見えていますので、マンションが9月から11月まで、最後のマンション売却には絶好な時期なので、この最後になるかもしれない絶好のタイミングを外さないようにしたいものです。

もし、売却が思うように上手くいかないと思った場合は、その原因を追求し、来年2019年のシーズンに売却時期を変更するなどしてタイミングを損なわないことが、中古マンション売却で成功するには必要なこととなります。

もし成約できず12月を迎えてしまった場合は、どうしても売却せざる負えない理由があるときは、少しインパクトのある価格へプライスダウンするしかないでしょう。

今年2018年の秋商戦は例年になくマンション売却にとって予断ならない状況とはなるでしょう。

こうした具体的な売却プロセスについては、査定などを通して、またコーラルにあるセカンドオピニオンサービスなどを利用して、しかも実際に売却依頼する不動産会社と十分に相談されることをお勧めします。

これからのマンション売却のタイミングは、実際に売却を決断された場合は、コーラルのオールインワン不動産売却手法で売り抜けることを考え行動しましょう。

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この記事の責任者
市場調査室長兼青山店店長
宅地建物取引士 井上朝陽