媒介契約締結の前に・アフィリエイトサイトに騙される前に読んでほしい!

ヤフーやグーグルで「不動産売却」や「マンション売却」、「中古マンション売却」や「中古戸建売却」「中古住宅売却」のキーワードで検索すると、1ページ~2ページ目に有るサイトのほとんどが不動産一括査定サイトや不動産売却ガイドなるサイトになりますね。
実は、不動産会社が運営するサイトを除き、これらサイトのほとんどがアフィリエイト目的のサイトと言う事実をご存知でしょうか?
これらのサイトを読んでみると、不動産の売却で間違わないようにと色々な手法が紹介されていますが、最後はどれも査定サイトに誘導される(アフィリエイトサイト)か、実際査定をしてみようと誘導される(不動産一括査定サイト)ことにお気付きでしょうか?
これらのサイトは、まず不動産売却活動時の方法や、不動産業者の選択法などを解説した後に、必ず一般媒介契約ばかり勧め、(専属)専任媒介契約がとても悪いように言われています。
はたして、本当にそうなのでしょうか?
なぜ、これらのサイトが一般媒介契約を勧めるのか?これにはちゃんとして理由が有るのをご存知でしょうか?
最後に、あなたは、そんな売却ガイドのホームページやブログ本当に信用できますか?
ここでは、今の不動産売却現場で起こっている現状についての解説と、不動産を売るときに販売を任せる不動産業者と売主との販売委託契約(仲介業務契約)のポイントについて解説していきます。
あなたにとって何が一番ベストな選択なのか、誰に相談すべきか、ぜひ、見極めるための参考にご活用ください。


 

★目 次★【媒介契約についての詳細解説・アフィリエイトサイトに騙されないように!】


インターネットが不動産市場を変えた!

あなたが不動産を売ろうとした時、まず何よりも先に行う作業があります。
売り出し価格の決定と、売却を任せる不動産業者との販売委託契約締結するという作業です。
この作業が真っ先に有り、これらが決まらないとその次には進めません。
この2つ、売出価格と不動産業者を決め、どの媒介契約で任せるのかを決めなければ売り出すことは出来ないのです。
この2つを決めるにあたり、とても良いサービスがおおそよ10年ほど前からインターネットとスマホの普及と共に登場しています。
インターネットの普及とともに登場した『一括査定サービスサイト』で、一気に「売出価格」と「不動産業者&販売委託法を決める」という流れが主流になりつつあるのです。
インターネットは、不動産売買市場を大きく変えたのです。

一括査定サービスサイトの欠点

この不動産一括査定サイトには、大きな欠点が3つ有ります。

その欠点とは、①どんな不動産業者が良いか書いてない事と、また②どの査定方法で出された不動産価格が良いか書いてないという事、また③「信頼できる会社だけを厳選して紹介」と書いてある事にあります。
まず、①と②についてですが、実はどうしても不動産一括査定サイトでは書けません。
それは、一括査定サービスサイトに在る不動産業者は、一括査定サービスサイト運営業者に提携料を支払っているからなのです。
運営者としては、お金を支払ってくれる提携先(広告主)のどこが良いか悪いかなど書けないのです。
③については、はっきり言いますが広告費を支払ってくれる不動産会社なら、余程でない限り掲載されているのですから全くのデタラメとしか言いようが有りません。

これでは、何が良くて、何を取捨選択していいのかわからなくなり、サービスとして行き届いているとは言えなくなってしまいます。

その狭間をうまく利用した形で登場したサイトが有ります。これが不動産売却方法を情報としてアピールしているサイト=『不動産売却ガイド』なのです。
この不動産売却ガイドこそ、実はアフィリエイトと言う方法で運営されているのです。

アフィリエイト提携サイトと一括査定サービスサイトの切っても切れない関係

まずアフィリエイトとは、どのようなものなのか定義しておきましょう。
アフィリエイトの本来の意味は「提携する」です。
パソコンの世界で、主にウェブサイトの作者と通販サイトとの「提携」を指します。ウェブサイトの作者が自分のページで商品を紹介し、それを読んだ人が通販サイトでその商品を購入したら、一定額の謝礼がウェブサイトの作者に支払われるというものです。

アフィリエイトを始めるにあたり、必ず必要になるのがASP(アフィリエイト・サービス・プロバイダ)への登録です。アフィリエイトプログラムの利用は必須になります。
そのうえでウェブサイトの作者(アフィリエイター)は商品を紹介する際、特別なアドレスへのリンクを画像などに張っておきます。このアドレスはASPによって誰のページから購入しに来たかが通販サイトにわかるようになっており、決められた成果が達成されたら謝礼=報酬を正確に支払えるのです。仕組み上、自分のページ経由でアクセスして購入してもらわないと、アフィリエイターは謝礼が受け取れません。

もうお分かりですね。

不動産売却ガイドのほとんどが、アフィリエイターが製作したこのアフィリエイト提携サイトなのです。
このように広告主になる不動産会社・一括査定サイトの運営会社などをアフィリエイト運営サイトを経由して提携し、何も知らない一般の方にはとても親切な不動産売却ガイドとして色んな売却法や一括査定サービスサイトを紹介しているのです、
但し報酬形態は、一括査定サービスサイトから報酬を貰うアフィリエイトサイトなのです。
一括査定サービスサイトの欠点を上手くカバーし、フォローしているサイトがこの売却ガイドなのです。

実際の流れとしては、アフィリエイト提携サイトとして運営されている不動産売却ガイドやブログを読んだあなたが、アフィリエイトシステムに登録した一括査定サービスサイトに誘導され、そこで査定申し込みされた情報が、その査定サイトと提携している不動産会社に運ばれ、査定サービスと販売方法アピールを受け取るようになります。
その結果、査定依頼を受けた不動産会社は、アフィリエイトサイト運営元業者に謝礼=報酬が支払われる仕組みになっているのです。

つまり、不動産売却ガイドはアフィリエイトシステム運営元業者(A8.netやバリューコマースなど)を経由して、実績に応じてアフィリエイト報酬として受け取るようになっているのです。

不動産アフィリエイトサイトの問題点

アフィリエイトサイトの目的は広告収入を得ることすから、広告主から報酬を得られるサービスだけをサイト内で紹介しています。
そのため、報酬の支払われるサービスのみが紹介されていて、本来とても良いサービスが有っても報酬の支払われないサービスはアフィリエイトサイトで紹介されることは有りません。
もう一度とても大切なことですから書きますが、ただ単に、アフィリエイトサイトとして運営されている不動産売却ガイドには、報酬の支払われるサイトのみが紹介されていてWebページへ誘導するサイトなのです。
しかも、報酬額の高額なサイトが良いサービスとして紹介されます。

例えば、『マンション売却 手数料 無料』でグーグルやYahoo!で検索されると出てくる『ランキングサイト』が有りますが、これらはある目的をもって、WEB制作専門者が製作しています。
それは、やはり広告主から支払われる報酬が目的です。
コーラルにもそんなWEBサイト制作専門業者から営業が来ましたが、断りましたからどんなサイトか知っています。
但し、一般の方はそんなこと知らなので、そのランキングを鵜呑みにされる方が多いのです。

では以下ではそんなアフィリエイトサイトの問題点について2点ほど具体的にみてみましょう。

素人か、素人同然な人が書いている

自分で不動産を売った経験が無い人、または一度や二度ほどの売却経験のみな人が『売却で注意すべきこと、売却時の絶対押さえるべき事』などを書かれた記事がとっても多くあります。
既に2000件以上の不動産売却仲介経験のある私でも、どの不動産業者が良いか悪いかは、よく隅々まで検証しなければわかりません。
コーラルでは、セカンドオピニオンサービスで他者の販売を検証し報告するサービスがありますが、「とても良い販売活動をする業者だったのに、今はなぜこんなことをしてる???ん?ん?ん?」って思うこともしばしばです。
そうにもかかわらず、さて、一回や二回程度の売却経験のみなほぼ初心者のアフィリエイターが、如何様にして、どの不動産業者が信頼できるかどうかを判断できるのでしょうか?

そんな知識の少ない方々が、不動産売却で注意すべき事のまず第一事項として、どんな不動産業者がいるかわからない一括査定サイトへ皆さまを誘導しているのです。

不動産鑑定士が売買現場について書いている

不動産の専門家は様々いて、鑑定を専門とする不動産鑑定士、不動産売買仲介や賃貸仲介を専門とする宅地建物取引士、土地建物の測量を専門とする土地家屋調査士や測量士、建物建築が専門の建築士(一級、二級)などがあります。
この中で不動産売買に関する専門家は、宅地建物取引士しかありません。
しかし、この宅地建物取引士ではない不動産鑑定士が、売買に関する記事を執筆している場合が有ります。
ハッキリ言いますが、不動産鑑定士では不動産の鑑定のことは専門家でも、不動産売買の現場のことはわかっている人はとても少数です。
コーラルには不動産鑑定士から多くの売却案件を紹介されますが、ただ、それは売買の専門家ではないからです。
鑑定の専門家でも不動産会社の鑑定は出来ないのです。
従って不動産売買における販売方法や、不動産会社の良し悪しが判るはずがないのです。
たまに不動産鑑定士でも売買現場の経験が豊富な方がおられますが、そんな方はアフィリエイト目的の不動産売却ガイドなどに執筆されません。とてもそんな時間など無く忙しい方々ばかりなのです。

アフィリエイトサイトの問題点は、実務経験豊富な方が書いた記事では無く、実態を知る書き手ではないという事実です。

アフィリエイトサイトの背景と限界

ただ、アフィリエイトサイトはWEB制作のプロが作っているため、Googleに高評価されるサイト構成で作られていて、よって評価も高く、検索すると1ページ目に表示されます。
そうすると、記事はいい加減でも、目は自然とそのサイトに奪われてしまう可能性があります。

ただ、ここでは、アフィリエイトシステムを利用した不動産売却ガイドが悪いとか、一括査定サービスサイトがすべてダメと言うつもりは少しも有りません。
自分の所有する不動産の査定を、複数の不動産会社に一括で出来る査定サービスサイトはとても便利ですし、また複数者からの査定額取得はとてもいいからです。コーラルも実は数年前にこの査定サイトと提携している事実も有ります。
ただ、ひとつだけ注意していただきたいところは、ほぼすべての不動産売却ガイドが一般媒介契約を推奨しているというところです。
なぜ、一般媒介のみを推奨しているかの背景を知って利用していただきたいのです。

一般媒介が良いところもあれば、専任媒介、専属専任媒介の良いところもあるのです。
どれを選ぶのか、それは売却主の環境と考え、行動力、及び勉強力に他ならず、なんでもかんでも一般媒介契約が良いとは限らないのです。
また、アフィリエイト登録サイト(ここでは不動産売却ガイドをいいます)はその内容に責任が全くありません。書かれている記事の責任所在がどこにもないんです。
あなたは、責任所在のはっきりしない報酬目的のなためのアフィリエイトサイトを信じることができますか?
私はできません。
コーラルは実際に不動産会社として営業している会社です。そのコーラルが書いている記事には文責があり、責任をもって書いています。
販売を任されて成約しなかったら、全部その責任をかぶる言葉を浴びせられるのです。
この責任の所在の明確性。
広告主に誘導して報酬を得るアフィリエイトサイトの背景とそこにある限界。
とても比較になるものではないと言えるのではないでしょうか。
では、いったい不動産業者と、どの媒介契約で締結し販売を任せたらいいかの解説をしていきます。

媒介とは

あなたが不動産の販売を任せるときに、不動産業者と結ぶ販売委託(仲介業務)を、不動産専門用語では『媒介』と言い、通常、販売開始時前に契約締結します。
この媒介契約は3種類あり、それぞれ内容が違います。

媒介は3種類(一般・専任・専属専任)

媒介には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、どれにするかはそれぞれの内容と販売プランについて不動産業者の説明を聞いた後に売主様が選ぶことになります。
それぞれ媒介の基本事項と主な違いについては、下の比較表を参照してください。

媒介の比較表

内容一般媒介 専任媒介専属専任媒介
契約の有効期間制限無3か月以内3か月以内
複数の不動産会社への依頼不可不可
指定流通機構(レインズ)への 登録義務媒介契約締結後 7日以内媒介契約締結後 5日以内
販売状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上
売主自身が発見した買主との  直接契約不可

コーラルに限らず、不動産会社に販売を任せる場合は、必ず3つのうちいづれかの媒介契約での締結が必要になります。
では、以下ではそれぞれの媒介内容につき詳細を見ていきましょう。

一般媒介

一般媒介の場合、売主は複数の仲介会社に同時に販売依頼できます。一般媒介には、他にどの仲介会社へ依頼したのかを明らかにする「明示型」と、言う必要のない「非明示型」 があります。

専任媒介

一般媒介が複数の仲介会社に媒介を依頼できるのに対して、専任媒介は1社のみとの契約です。 売主の依頼を受けた不動産仲介会社は、7日以内に指定流通機構(レインズ)へ情報を登録する義務があります。また、契約期間中は2週間に1回以上、販売活動の状況を文書またはメールなど指定の方法で売主へ報告します。

専属専任媒介

専属専任媒介は、専任媒介よりも仲介会社側の義務が重くなり、仲介会社は5日以内に指定流通機構(レインズ)に登録する義務、契約期間中は1週間に1回以上、販売活動の状況を文書またはメールなど指定の方法で売主へ報告する義務が発生します。

「各媒介」のメリット・デメリット

それでは、この3つの媒介について一般的に言われるメリット・デメリットについて比較してみます。

一般媒介のメリットデメリット

メリット

•いつでも解約は出来ますし、書面でなく電話で解約できます。
•いくつもの不動産会社に売却を同時依頼できます。


デメリット

•レインズへの登録義務が有りません。
•不動産業者には販売活動の報告もなく広告を作成する義務もありません。
•いつでも解約できてしまうので営業に力が入らなくなる可能性があります。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受けることはまずありません。
•ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。



専任媒介のメリットデメリット

メリット

•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後7営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•2週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。
•購入者を自分で見つけたときは、直接の売買契約が出来ます。
またこの場合報酬を不動産会社に支払うことはなくなります。
•ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。


デメリット

•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受ける場合が有ります。



専属専任媒介のメリットデメリット

メリット
•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後5営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•1週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。


デメリット
•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•購入者を自分で見つけても、直接の売買契約が出来ません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受ける場合が有ります。


多くの不動産業者からのおすすめは⁉

これは当然に専属専任媒介になります。(コーラルではこの専属専任媒介はおすすめしていませんが。)
理由は簡単です。
絶対に売却を任せられたとき、専属専任媒介で契約してしまったら仲介手数料の支払いが有るからです。ただもう一つ理由が有ります。
それは、簡単に囲い込むことができるからです。

不動産売却ガイドのおすすめは⁉

実際にYahoo!不動産など不動産ポータルサイトでは、一般媒介は業者の営業活動で熱意に欠ける面があると記載され、専任媒介については一般媒介に比べて熱心な販売活動が期待できるとあります。専属専任媒介は媒介の中でもっとも速やかな成約が期待できるといった内容が記載されていますね。

専門家からしてみれば「ん?」と、疑問符がつく説明ですが。

また、多くの一括査定サイトでは一般媒介がベストでしょう!って書いてあります。それは囲い込みをされないからとの理由からです。
これには一理あります。確かに一般媒介で2社以上に同時に販売を任せたときのみが囲い込みが全くできないでしょうから。
但し、不動産ポータルサイトが言うように一般媒介では熱心な販売活動が期待できないということも事実です。多くの不動産業者は一般媒介だと広告(チラシ配布や多くのネット掲載、レインズへ登録して他の不動産業者からの買い手紹介など)を制限してしまう傾向があります。
どの媒介にも一長一短が有ります。
しかし、不動産売却ガイドは一般媒介しかおススメしません。
そうしなければ、アフィリエイト運営元から多くの報酬を受け取れないからです。
従って、何が良くて何がいけないのかさっぱりわからなくなるのが、不動産売却ガイドの記事なのです。


ただはっきりしていることは、一般媒介を勧めているサイトの置かれた背景と、(専属)専任媒介をお勧めしているサイトの背景とは全く違うということです。
以下では、それぞれのおかれた背景についてマーケティングの観点からみてみましょう。

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
しかし、『一般媒介契約』でも構わないと考えています。

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
但し、売主さまがどの媒介契約を選んで頂いても構いません。
売主様に選択して頂いています。

アフィリエイトサイトの役目とB層マーケティング

アフィリエイトサイトは不動産売買について素人だけど、しかしWeb集客に限ってみると超プロと呼べるレベルの人が書いたサイトです。
書いている人を調べてみると、元不動産屋さんで働いたことのある営業マン・不動産鑑定士でも本業で食えない鑑定士・ただ一回や2回など多くて数回のマイホームを売買しただけの経験者などが圧倒的に多い事実がわかります。
ただ、Web集客に限ってみると超プロな人が記事を書いているサイトなのです。

そんな、営業数字が上げられなくて辞めていった元営業マン・何度も売買を経験した事が無い人・売買を専門職としていない畑違いの不動産鑑定士などが、つまり、記事を書いているのはド素人で、私たちコーラルが書いたコンテンツなど他所などから情報を引っ張ってきているだけなのです。

という事は、アフィリエイトサイトは上辺だけで物事を語り、何ら本質に焦点を当てていない記事でしかないということです。

その本質を言い表しているドラマのセリフが有ります。
それが2019年2月に放送されている『3年A組 -今から皆さんは、人質です-』ではないでしょうか。
このドラマは、日本テレビ系で2019年1月6日から放送されていた菅田将暉さん主演のドラマですが、同時期に日本テレビ系で放送されている北川景子さん主演のドラマ『家売るオンナの逆襲」と同じように、毎回何かが起こるような、またどんな名言が出るのかと言ったワクワク感をもって見てしまっていました。

さて、このドラマの第6話でも名言が出ました。

『いいか。上辺だけで物事を見るな。本質から目を背けるな。』

『何がよかったんだ。おい。何がよかったんだ。お前が、この動画をネットに流そうとしたことに変わりはない、違うか?(でも…)でもじゃないんだよ。この動画が世間に広まったら、坪井先生がどんな目に遭ってたのか、よく考えたのか、なあ!考えたのか!お前の、不用意な発言で、身に覚えのない汚名を着せられ、本人が!家族が!友人が!傷つけられたかもしれないんだ。お前は、取り返しのつかないことをやろうとしたんだ、なあ!わかってんのか!』
『目を覚ませ!何がしょうがないんだよ、おい。何を反省してるんだよ!お前ら、いい加減目を覚ませ!変わってくれよ!何がいけなかったのか。上辺だけで物事を見ないで、よく考えるんだよ!目の前で起こってるものを!ちゃんと目で受け止めて、頭に叩き込んで、胸に刻むんだよ!お前らそれをしないから何回も何回も同じこと繰り返すんじゃねえのか。本質から目を背けたらダメなんだよ!なぁ水越、聞いてんのか?お前に言ってんだぞ!おい!水越、おい!お前に言ってんだよ!ちゃんと頭に叩き込んだか?なぁ。ちゃんと胸に刻んだか。聞いてんのか?お前たちはもう、感情に任せて、過ちを犯せる歳じゃないんだよ。それが許される歳じゃないんだよ!考えて!考えて考えて!答えを出すんだよ!だからもっと、だからもっと!自分の言葉に!自分の行動に!責任を持てよ。いいか。お前の他愛のない言葉ひとつで、誰かを救うことができるかもしれない、でもその一方で、傷つく誰かがいるかもしれないってことを忘れるな。お前の言葉ひとつで!簡単に!命を奪えるってことを忘れるな!いいな!お前らも絶対忘れるなよ。』

いや~、なかなかしびれる名言だと思います。

今の時代にぴったりの名言中の名言ではないでしょうか。

今、とても話題となり、テレビ等メディアがどんどん取り上げているネットによるバイトテロのニュース。
ただ単に動画で話題を呼び、『いいね』が欲しいのかもしれませんが、しかし、ユーチューブでの動画配信で広告収入を得るための手段に使われているかもしれないと考えると、これもまた先に挙げたアフィリエイト収入によるサイト運営と何ら変わらないものなのです。

事実、小泉政権時代は国民に対してB層戦略(B層とはマスコミ報道に流されやすい人たち。例えば主婦層、若年層、シルバー(高齢者)層など)なんて言葉が使われた事もありました。

本当にあるB層戦略

このB層戦略は、今も実際によく使われています。
例えば2005年頃、電通が行ったB層戦略がまさにそれなのです。

小泉政権(2001~2006)の当時、電通がB層戦略を展開し、郵政民営化などの政策を後押ししたのは周知の事実です。
B層戦略とは、人間をAとBの2つのグループに階層分けし、数が多く操り易いB層に向けて集中的に働き掛けていく戦略です。

ちなみにB層と言うのは、自分で考える力がなく、テレビや新聞・雑誌しか見ない人達。
A層は、自分で考え判断する力があり、多様な情報ソースを持つ人達を言います。

さて、テレビや新聞などで何度も何度も同じ内容、当時は「小泉劇場」なんて言われ、この言葉が繰り返されると、B層はいつの間にかその内容を自分の考えであるように思い込んでいきます。
そこで、B層戦略では、キャッチーなワンフレーズを繰り返します。
ただ繰り返していれば、遅かれ早かれB層は、その言葉を信じるようになるからです。

郵政民営化を掲げた選挙戦で、「自民党をぶっ壊す」という端的なフレーズを展開した小泉純一郎首相は、それによって空前の支持率の獲得に成功しました。
民主党が政権を獲った時の「国民の生活が第一」も同じです。
オバマ大統領 Barack Hussein Obama, Jr.の「Yes, We can」も、そうなのです。
こうしたB層戦略に基づいた世論操作は、今も行われています。
例えば小泉政権と同様で、米国の見捨てられた白人層(B層)を取り込む戦略でトランプ大統領が誕生したように、文在寅韓国大統領の誕生もB層マーケティングの賜物ではないかと言われいています。
「NHKをぶっ壊す!」という標語で政界に新風を送っている『NHKから国民を守る党』もそうかもしれません。

こんなこと書いている僕もちゃっかり完璧なB層なわけで、自分の専門分野だったらすぐに矛盾に気がつくのに、専門外になると、TVの専門家のセリフや広告の謳い文句、ネット検索で上位掲載されているサイト情報を鵜呑みにしてしまいがちで、ついつい極端に視野が狭くなってしまうのです。

B層戦略&B層マーケティングとは

今の時代を象徴しているものと言えば、

・テレビの時代からWebの時代へ
・組織から個の時代へ
・感情を揺さぶるSNSの台頭

ではないでしょうか。
要は、権力者は国民に思考停止してほしいからB層戦略を利用します。
また、企業は情報弱者にモノを売りたいからB層マーケティングを利用しているのです。

アフィリエイトサイトもYouTubeも、このB層戦略&B層マーケティングに利用されているのです。

いつも警笛を鳴らされながら変わらない私たち

もう数十年も前になりますが、とても流行った漫画でドラゴン桜がありますが、この中でのセリフもこのB層戦略を見事に分かりやすく説明しています。

「どいつも こいつも、バカ面ばっかか。
 お前ら 一生 負け続けるな。

 教師が教師なら、生徒も生徒だ。
 人の話は最後まで聞け!
 ブチ殺されるぞ、テメーら!!

 いいか、負けるってのはな、騙されるって意味だ。
 お前らこのままだと、一生騙され続けるぞ。
 社会にはルールがある。
 その上で生きて行かなきゃならない。
 そのルールってやつは、全て頭の良い奴が創ってる。
 それは つまり どういうことか。
 そのルールは全て、頭の良い奴に都合のいいように創られてるってことだ。
 逆に、都合の悪い所は わからないように上手く隠してある。
 だが、ルールに従う者の中でも、賢い奴は そのルールを上手く利用する。
 例えば、税金。年金。保険。医療制度。給与システム。
 みんな、頭の良い奴がわざと分かり難くして、
 ろくに調べもしない頭の悪い奴らから多く採ろうという仕組みにしている。
 つまり、お前らみたいに、頭を使わず、面倒臭がってばかりいる奴らは、
 一生騙されて高い金払わされ続ける。
 賢い奴は、騙されずに 得して勝つ。
 バカは騙されて 損して負け続ける。
 これが、今の世の中の仕組みだ。
 だったら、お前ら、騙されたくなかったら、
 損して負けたくなかったら、
 お前ら、勉強しろ!
 手っ取り早い方法を教えてやる。
 東大に行け!」

by ドラゴン桜

如何でしょう?私たちはいつに時代もB層戦略&B層マーケティングによって頭の良い人たちにいいように利用され、搾取されているのです。
では、このことを理解したところで今一度、不動産売買現場の世界に戻って考えてみましょう。

『不動産一括査定サービス』&『不動産売却ガイド』の良し悪しについて

一括査定サービスサイトは、通常ウェブサイト制作会社が運営を行っており不動産会社が運営してはおりません。

不動産売却ガイドは既に解説した通り、アフィリエイトで紹介料を稼ぐ目的で作られ運営されています。そのため一般媒介を積極的におススメしていますが、この裏事情は上記しましたので確認していただくとして、一括査定サービスサイトでは登録された不動産業者の6社に査定依頼すべきことがアピールされています。

そして、あなたをそこに誘導して、あなたが査定依頼すればアフィリエイトサイトの報酬は通常1件1万円ほど。

一括査定サイトはと言えば、もし仮に、売却検討者が一括査定サービスサイト経由で6社の不動産会社に査定依頼した場合、一括査定サービスサイト運営会社は6社の不動産会社から1万円づつ、合計6万円の利益を得ている状態になります。
査定依頼を数社に一斉にしてもう事が、一括査定サービスサイト運営者が儲かるように出来ているからです。

1社の査定依頼より2社、4社の査定依頼、それより6社の査定依頼の方が査定会社は2倍、4倍、6倍もの儲けが不動産会社より入るシステムになっているから少しでも多くの不動産会社を指定して査定依頼させたいのです。

これが悪いと言っているわけではありません。

複数業者からの査定取得はとてもいいことなのです。
ただ、この一斉に不動産査定サービスサイト経由での査定依頼の場合、どうしても媒介契約依頼を受けたいがため、また経費を掛けて査定取得している為、査定依頼を受けた不動産会社は市場性価格よりも売主に喜ばれる成約できそうもない高い価格査定を提示してしまうのです。
しかも、その状況をアフィリエイト提携サイトである、お金儲けのためだけに一般媒介へ誘導する不動産売却ガイドに大問題があるのです。
B層戦略&B層マーケティングという手法に、まんまと騙されてしまっているのです。

コーラルではなるべくこのようなことが無いようにしていますが、過去に調査した結果から、一括査定サイト経由の場合の査定価格は、コーラルホームページからの直接査定依頼より1割から2割高くなっていたのは事実あるのです。
だから今ではもう一括査定サイトとの業務提携は止めてしまいました。真実が言えなくなってしまいますから。

この査定サイト経由の査定額で成約出来れば良いのですが、あまりに高い査定額の為、まず成約することは有りません。
あなたは、なぜ査定するのですか?
この本来的な意図がぼやけてしまうことが、一括査定サイトには有ります。


以下では、それぞれの売主様の状態で媒介のどれを選べば間違いがないかを見ていきたいと思います。

コーラルからの提案・媒介契約の選び方

媒介にはそれぞれ一長一短が有ります。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介には良いところ不便なところそれぞれ有ります。
媒介の選び方は媒介の一長一短を知り、ご自分に合った媒介を取捨選択することが最も重要な作業と考えます。
言い換えれば、売主様の目的は何なのか、十分に考え、実践できる媒介を選択し契約を選ばれることが良いのではないでしょうか。

売却で下記のことが実践できる方は「一般媒介」をお勧めいたします。

①不動産会社任せにしない方
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方

また、下記の方は「専任媒介」「専属専任媒介」をお勧めいたします。

①ご自分の仕事や家事などが忙しい方
②全く不動産売買を知らない方や、知ろうと思わない方
③売却を任せる不動産会社以外に、友達や知り合いなど不動産会社勤めの方がいる方

コーラルの考え

専任媒介or一般媒介

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介』です。
しかし、『一般媒介』でも構わないと考えています。

なぜ専任媒介をお勧めするのか、それは以前は一般媒介の最大のメリットであった、「窓口を増やしてより多くの購入希望者にアプローチができる」という利点が、現代ではあまり当てはまらないからです。
インターネットやスマホが普及していなかった時代には、不動産会社の独自のネットワークと、紙媒体の広告戦略が販売活動の中心でした。

また、このような販売活動は非常に手間と費用がかかるため、単独の不動産会社が自社の物件情報を市場のすみずみにまで届けることには限界がありました。インターネットやスマホが普及していなかった時代には一般媒介契約にして複数の不動産会社に売却を依頼することに十分なメリットが有ったのです。

しかし、インターネットやスマホが普及した現代では、一般媒介があまりメリットのないものになってきました。

インターネット時代の現代では、不動産情報ネットワーク「レインズ」に物件情報が登録されれば、どの不動産会社でも即座に売却物件の情報を知ることができます。このネットワークにより、物件を探している人がどこの不動産会社に訪問しても、あなたの物件が購入対象の一つとして紹介されます。

また、レインズ以外にも、インターネット上の不動産情報ポータルサイトや各社ホームページなどに物件情報が掲載されますので、不動産の購入をお考えの方が自宅のパソコ ンやスマホから直接あなたの物件情報を探し入手できるようになっているのです。
一昔と違い、一般媒介でなくても、専任媒介であっても、基本的にはどちらも同じように幅広く購入希望者にアプローチできるようになっているのです。

不動産会社にとってみれば、専任媒介は「あなただけにお任せします」と信頼を受けた契約になります。このため、売主であるあなたのために販売戦略をしっかり計画し、広告掲載やオープンハウスの開催など積極的に販売活動を行うのです。
反対に、複数の不動産業者と一般媒介契約している場合、不動産会社にとってそこまでの販売活動を行うのは難しいのが現状なのです。

例外もあります。
希少価値のある人気の物件であれば、それほど多くの営業経費をかけないで購入希望者は見つかります。そのため「一般媒介」であっても不動産会社は積極的に購入希望者を探してくれます。
このような物件であれば、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んで条件の良い購入希望者を見つけてくれた仲介業者にお任せするのがよいでしょう。
しかし、一般的な物件であれば、信頼できる不動産会社を探して「専任媒介」で契約して販売を任せる方法がやはりベストと言えるのです。

一般媒介の場合、売主の利益よりも優先順位がまず他社よりも早い成約になるため、買主からの値下げ価格交渉にも甘くなり、結果的に売主の利益を損なう行為がおこる要素が高くなります。また売却活動報告義務が有りませんから、売却活動で知り得た購入者の動向や市場の変化をしっかりと売主にお知らせする報告もしていないでしょう。
逆に、専任媒介であれば、売却が決まれば確実に仲介手数料を得ることができます。自然とその物件の売却に力が入ります。また、売主の利益を最大限に考え行動するため少しでも高く、しかも早期に売却できるチャンスが広がるというものです。
しかも売却活動報告義務に係らず、積極的に売主に売却活動で知り得た購入者の動向や市場の変化を報告するため高額成約になるような意見具申も真剣になります。

情報発信、受信現場も大きな様変わりをしています。

今日の不動産売却の情報発信、受信の手段は一昔前と違いとても多くなった背景もあり、以前であれば買主を探すための情報収集には大きな限界があったものですが、今は不動産流通機構【レインズ】で全国津々浦々の不動産業者に物件情報を発信できる時代になりました。
今の時代は、このレインズシステムが有るので、売却依頼した不動産業者だけで物件を売る時代ではなく、レインズに登録して不動産業界全体で売っていく時代になったのです。

また、各不動産業者は必ずというほど自社ホームページを待っています。このホームページに売買物件を登録して購入者誘導を図ることが営業の生命線となってもいます。
不動産はどの物件も世界に同じものが無く1つしかないのですから、専任媒介契約で売却依頼した不動産会社が両手仲介にこだわらない限り、大手不動産販売会社の売買専門ホームページにも、大手不動産販売ネットワークのホームページにも掲載され広く買主を探す方法が採用されやすくなります。

今の時代、大手不動産会社に売却依頼しなくても、どこの不動産会社に依頼しても両手仲介にこだわらない限り、売却物件情報は全国津々浦々にいきわたるようにネットワーク構築されているのです。それどころか両手仲介を積極的に模索している大手不動産販売会社より、積極的に情報発信している不動産業者の方が売却物件の掲載場所、発信場所は多いと言えます。
ですから、コーラルでは、専任媒介で信頼のおける不動産業者と契約し、売却を任せることをおススメしているのです。

現在の不動産市場では、インターネッ トでの販売戦略とその他の販売戦略を組み合わせて、広くたくさんの購入希望者にアプローチし、短期間での販売活動が大切になっています。
このような戦略立案のできる不動産会社を見つけ、販売を任せることで、売却の成功をより早く確実に享受できるのです。

どのような場合にも専任媒介か?

下記の方は一般媒介でも構わないのではないでしょうか。

①不動産会社任せにしない方。
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方。
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方。
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方。
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方。

また、上記以外でもプライバシーを最重視する売主様は「一般媒介」をお勧めいたします。
不動産の売却をなるべく他人には知られたくない場合は、新聞折込チラシなどの紙媒体の広告に掲載しないことはもちろん、「レインズ」への登録もしないことがあります。

レインズに登録すると、すべての不動産業者に物件の売却情報が流れてしまいます。
また売却成約時には基本的に売却情報を登録する必要があるため、いついくらで売れたという情報も知られてしまいます。
このような理由からレインズに登録しないで不動産会社の独自のルートだけで販売活動を行うのです。
レインズに登録したくない場合は、「一般媒介」にする必要があります。「専任媒介」「専属専任媒介」はレインズへの登録が義務付けられているためです。

不動産業者の報酬は成功報酬

不動産業者(宅建業者)は、売買等の契約を有効に成立させたときに、はじめて報酬としての仲介手数料が頂戴できます。
通常は、契約を成立させたときに報酬の半額、決済時にその残額を頂いております。
しかし、その契約がローン条項などで解除された場合等は、報酬は返還されます。




1.コーラルの不動産売買は仲介手数料(通常は物件価格×3%)が最大無料!

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まとめ

私たちが売ろうとする不動産はとても高額です。だからハイエナたちがあちこちから利益のおこぼれをもらおうと群がってきます。
あなたを狙うハイエナは、不動産売却ガイドサイト、一括査定サービスサイト、不動産ポータルサイト、それに不動産業者などなど多彩です。
アフィリエイトで収益を上げたい不動産売却ガイド、査定を多く取り収益を上げたい不動産一括査定サービス、あなたを騙す方法を日や研磨している不動産業者、そしてSUUMOなどの不動産ポータルサイトなど数えきれないくらいに有ります。
ただ一つ言えること。それは、皆さんは、責任所在のはっきりしないサイトを信じることができますか?。私はできません。
コーラルは実際に不動産会社として営業している会社です。そのコーラルが書いている記事には文責があり、責任をもって書いています。
この責任の所在の明確性。
とても比較になるものではないと言えるのではないでしょうか。
「もうその担当者はいません。だからわかりません。」はコーラルは出来ないのです。