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マンション売買の現状

マンション売買の現状認識

マンション売買、その環境変化は私たちの生活基盤そのものに大きな影響を与え、 一喜一憂することとなります。
そのため、マンション市場における現状把握はとても重要です。
ここでは、そのマンション売買状況を公に発表されているデータを用い、今と未来のあり方について考察していきます。


既に大きな変化をしたマンション購入時スタイル

平成25年、不動産売買、特にその中でもマンション売買現場を大きく変えることが起こりました。
それは、スマートホン(スマホ)がフューチャーホン(旧来の携帯電話・ガラケー)普及率を逆転したことです。

実は日本のキャリア(携帯電話会社)で、はじめてiPhoneを取り扱いだしたのは「au」で2011年に発売してます。そして、翌年にSoftbank、2013年9月にドコモが参戦したことで、大手3キャリアでiPhoneが使えるようになりました。

ここからスマホ普及率はぐんぐん加速していきます。

そして、スマートフォン(スマホ)社会の到来となり、それともに大きな変化をしているマンション売買の現場が今日となってきます。

平成29年版、情報通信白書(総務省)通信利用動向調査の結果を基に、インターネットに接続する端末の利用率の推移をみると、パソコンが横ばい傾向、スマートフォンが増加傾向にあり、2016年には、パソコンが59%、スマートフォンが58%(インターネット利用者に限ったスマートフォン利用割合を算出すると71%)となっています。

実は、この変化により不、特にマンション売買現場が大きな変化をしています。
その一つが、今のマンションを購入しようと考えている検討者は、不動産業者への問い合わせやいきなり訪問はしなくなっているということです。

こうした購入時スタイル変化の理由は、今の新築一戸建てや中古マンション購入時の傾向が スマホを活用した個別物件情報取得スタイル=物件個々の一本釣りスタイル になってきているからです。

スマホ登場前は不動産業者と仲良くなり、物件情報を優先的に届けてもらう=網を張るスタイル こそが購入で成功できる必要条件でしたが、今はインターネットがその役割を果たしてくれるようになり、「一本釣りスタイル」に変わってきています。

このスタイルで、どこよりも新鮮な物件情報を取得し、どこよりもお得な購入スタイルへと変化し定着してきているのです。

この購入時スタイルの具体的な流れな下記のようになります。
このスタイルの変化により、コーラルでは不動産購入時の仲介手数料を魅力的にすることができるようになりました。
スマホの登場で、マンション売買するときの仲介手数料を魅力的にすることへ変えることもできたということです。

1)個人個人で、住みたい地域、探している地域の物件をネットで検索します。

2)最初はSUUMOやアットホーム、ホームズ、オウチーノなどかもしれません。

3)条件に合う物件が見つかりました。

4)ネットで仲介手数料や購入時諸費用などお得な不動産業者を調べ、掲載されている物件がそのお得なプランの有る不動産業者で仲介できるかどうか問い合わせして確認します。
掲載されている物件はどの不動産業者でも、ほぼ全物件仲介できることをネット等で知り、賢く買うことができることを認知されるようになっています。

5)仲介手数料のお得な不動産業者から内覧します。

6)内覧後お気に入りになられたら、購入申込(価格交渉も含む)と同時にネット系銀行など金利のお得な住宅ローンへ事前審査申し込みを行います。

7)売買契約締結(価格など購入条件合意、住宅ローン事前審査パスになることが前提です。)

以上の不動産売買時の、特に新築一戸建て売買と中古マンション売買の流れがスマホ普及とともに主流となってきています。

スマホの1人1台普及がマンション購入時の行動を大きく変えてました。
その効果は仲介手数料を魅力的にすることができたり、諸費用を軽減することができたりすることが可能となり、ご購入者様にその軽減分を還元できるようになったのです。

2018年(平成30年)のマンション売買市況予測

マンションにおいても空き部屋の増加、特に団塊世代が住まいを求めた郊外における中古マンション空室状況は、日に日に多くなるばかりです。
このことは、都心と言われる東京23区でも例外ではなく、これからの未来に起こることでもあります。
中古マンションの空き部屋が多くなりつつも、そんな中で建築供給され続ける新築マンションもまた、その高騰した価格によりなかなか成約しない状況で、新築、中古併せたマンション市場は壊滅状態を迎える入り口が2018年(平成30年)になると言えるでしょう。
近年のマンション市場は、様々な要因によって売買競争が激化しています。
そんな中で、どのようにして自分のマンションを売却成約できるか?どうやって他の競合マンションと差別化していくか?何よりも重要なのは、その対極にある購入者の適切なニーズの把握と、そのニーズに対する解決策を見つけるということになるでしょう。
2018年(平成30年)のマンション市況は、前年までの好況な面影はなく、悪くなることはあってもよくなることは無いと言えます。
もし、マンションの売却を今年考えておられる方がいたら、なるべく早く売却活動されることをお勧めいたします。

2017年(平成29年)のマンション売買市況報告

ここでは、2017年のマンション市況動向をデータを用いコメントしています。
2017年、マンション売買市況はどう動いていたのかをしっかり確認して、これからどう動いたらいいのかの判断材料にしていただけたらと思います。

2017年・マンション市況のご報告

☛ 新築マンションの供給過剰で、中古マンション売却も増加傾向

☛ 不動産売買・東京都・最新市況報告(各月1回更新)

☛ 神奈川県川崎市の売買状況(各月中旬1回更新)

☛ 神奈川県横浜市の売買状況(各月中旬1回更新)

☛ マンション売買をGoogle検索上位記事から見た最新事情

☛ 最新のデータから読み取れる最新の不動産市況を考える

☛ マンション市況はどうなっている?、今は売り買い?2017年4月30日時点

☛ 2017年(平成29年)の不動産売買市況について

さて、如何ででしょう?
2017年は、マンション売買市場も価格変動も穏やかで、売買数も穏やかな「凪」的な傾向となっていました。
しかし、そんな中でも確実に2018年(平成30年)に向け、変化の予兆も現れ始めていたんです。

以下では、2018年(平成30年)のマンション売買市場について、2017年の変化も踏まえ解説してみましょう。

不動産ポータルサイトのマンション売買市況報告から

不動産情報サービスのアットホーム(株)が2017年5月の首都圏中古マンションの成約価格のデータを公表しました。

中古マンションの登録価格は首都圏平均で前月比0.2%下落し再びマイナス、前年同月比は3.0%下落し3か月ぶりにマイナスとなりました。
成約価格は前月比7.1%上昇と3ヵ月ぶりにプラスに、前年同月比3.8%上昇し2009年1月の調査開始以来最高になっています。

これは、成約の5割弱を占める東京23区で価格の高い都心・城南エリアの成約が増加したことによるもので、首都圏平均、23区平均ともに09年1月の調査以来の最高値となりました。

首都圏平均の価格帯別割合の前月比は、4,000万円以上の物件の上昇幅が大きく、平均価格の上昇につながりました。
特に東京23区では大きく上昇し、7か月ぶりに30%を超えています。
一方、神奈川県は県内の成約の過半数を占める横浜市で高価格帯の成約が減少、4,000万円以上の物件割合が大きく低下しました

注目すべきは1㎡あたり平均価格で、中古マンションの登録価格および前年同月比において東京23区5.6%、埼玉県10.1%、千葉県3.0%のマイナス(下落)となっていることです。このマイナスによって成約価格は東京23区前年比5.4%、埼玉県3.5%、千葉県1.1%のプラスとなったことです。
登録価格の調整(売れないから下げる)により成約価格は買える価格へとなったと言えるのではないでしょうか。

そのことを物語っているかのようなデータが、東京23区外の成約は前年比14.5%のプラスとなっていることですが、これは23区があまりに高くなったことにより、23区外に需要が移転したことに起因していると言えるでしょう。

あまりに高くなり過ぎた販売登録価格が下がることにより、購入者は買うと言う行動になってきました。

売れないなら価格を下げるのは普通です。

売却希望価格と購入希望価格の開きは大きすぎました。その結果、中古マンションはなかなか成約しないと言う市況となりました。しかし売れないのなら価格を下げるしかありません。
ちょっと背伸びしたら買える価格まで価格が落ちたので買う人が出てきたんですね。
このように、今は、まだ、購買行動は調整されながら市場は動いているということのようです。
但し、これから先はどうなるでしょう。
東京23区外の成約の大幅アップにみられるように、まだまだ東京23区は価格調整が必要なのかもしれません。



アットホームの2017年5月の首都圏中古マンションの成約価格のデータへ


お客様のご決断に、ぜひお役立てください。



コーラルの利用するレインズのデータ

首都圏不動産流通市場の動向(2002年度)

首都圏不動産流通市場の動向(2007年度)

首都圏不動産流通市場の動向(2010年度)

首都圏不動産流通市場の動向(2015年度)

中古マンション、売買戦略をデータで考える

現実1.中古マンションの8割は売れ残る

2013(平成25)年に約601万戸だった全国のマンションストック数は、2016年現在、約800万戸まで増えています。【国土交通省発表】
コーラルのある東京都では2013(平成25)年におけるマンションストック数は約165万戸となっています。【東京都都市整備局発表】
首都圏では、2013(平成25)年に販売されたマンションは新築が44,499戸、中古マンションが163,637戸でした。
その中古マンションのうち成約したのは36,432件で、全体のわずか20%ほどにすぎません。
また、2015(平成27)年に販売された中古マンションは177,296戸で成約したのは34,776件で、全体のわずか20%ほどにすぎません。
マンションは売れ残りが多いのです。在庫が入れ替わりながらも、増え続けています。

しかも、これからの日本の人口減少は、疑いの余地がありません。さらに、不動産を買える収入がある人も減る一方です。



中古マンションの売れ行きと新規在庫



現実2.下がり続ける中古マンションの価格

政策からみる中古マンション市場

これだけは、確実に言えます。

もうこれから先、中古マンション、中古一戸建ての売買価格の上昇はありません。

2017年9月時点では、場所によってはかろうじて前年比+1%程で上昇する希少なマンションは有ります。しかしその他はもう既に最上昇点の価格と言え、とうとう下落し始めた地域があります。この先はほぼすべての地域でマンション売買価格は下落するでしょう。


価格別売れ行き推移

2011年11月から始まったアベノミクスや日銀による金融政策で、過去に類を見ないほど、マンション購入に追い風が吹きました。2017年10月、衆議院選挙で自民党が大勝し、マンション購入を後押しする政策も継続しました。
例えば、2016年8月、国土交通省が、住まい用の中古不動産物件を買う際の、補助金政策を発表したり、2018年までで終了する予定だった印紙税減税や所得税減税などの購入時減税策も延長されたのです。

このように、政府がインフレ政策を打ち出しているため、不動産売買価格はかろうじて今の価格を維持しているのです。厳しいことを言えば、特別な売り出しの魅力や人気が出る条件がない物件は、現状維持すら難しいです。2015年に売れた価格で売り出しても買い手がつかなくなっています。販売開始から半年たち、販売価格を大幅に下げてもそれでも売れ残っているマンションをたくさん見てきました。

国際情勢もあわただしい平成30年1月現在、マンション売買はじりじりと下落しています。それを物語るようなデータがレインズからも発表されています。

それでも2018年9月までは、何とか現状維持の状態が続くでしょう。2018年9月にはアベノミクスをけん引する安倍首相や、2018年4月には日銀の黒田総裁の任期が切れる予定のため、それ以降、中古マンション価格の下落が危ぶまれています。

政府の中古住宅購入支援政策

2018年度の税制については、自民・公明両党が2018年度の税制改正大綱を決定しました。
その中で所得税改革では、基礎控除の引き上げと給与所得控除の減額により、年収850万円を超えるサラリーマンは増税(2020年から)になってしまいそうです。
なぜ年収850万円が基準なんでしょうという論議はここでは控えさせていただいて、その他相続税や社会保険料なども上がることになっていて、これら増税により消費を減退するようなことにならならければよいのですが…。

ただし、住宅の購入・売却を計画の方には追い風となる環境が続きそうです。
大綱では以下の住宅売買に関する優遇税制改正(期間延長)も決定されています。

◎不動産売却の際の買換え特例 2019年12月31日まで延長
◎不動産売却の際の譲渡損失の繰越控除の特例 2019年12月31日まで延長
◎新築住宅の固定資産税の減額措置 2020年3月31日まで延長
◎一定のリフォームを行った場合の特例 2020年3月31日まで延長
◎長期優良住宅に対する特例措置 2020年3月31日まで延長
◎売買契約書や工事請負契約書に貼る印紙税の特例 2020年3月31日まで延長
◎土地を購入する場合の不動産取得税の特例 2021年3月31日まで延長

優遇税制の内容としては変わりはありませんが、再度の延長ということで、まだあと2年間くらいは、その恩恵をうけられそうで安堵しました。

※税制改正大綱はあくまで与党による税制改正案ですが、ほぼ大綱の内容どおりに改正されるのが通例です。
関連法案は1月末からの通常国会に提出され、3月末までに確定する見通しです。


若年層の中古住宅購入支援=40歳未満に最大65万円

販売価格が上がる中古マンションはこれだ

マンション市場全体は、見通しが厳しいです。ただ生活環境などの立地や設備など条件、生活環境によっては価格が上がる見込みがある物件もあります。

価格が上がっても、欲しい人がいる中古マンションとは、その条件を見ていきましょう。


①人気のエリア
首都圏の物件はエリアによって、人気に差が出ます。以下のエリアは今も人気ですが、人気に伴ってこれからも、価格が上昇していくでしょう。

―都心、中でも山手線内及びその沿線地域

―再開発計画が進んでいる地域

ー交通機関の拡充がなされているエリア


②人気の建物
好まれる建物にもトレンドがあります。

都心や一等地のビンテージマンションは、立地的にもハズレがなく、どんなに古くなっても色あせない魅力があります。一定層のファンがおり、価格も保たれています。

タワーマンションも人気があります。「タワーマンション」という名称にブランド力があり、人びとのあこがれになっています。高層階からの眺めや、併設されたパーティールーム、フィットネスクラブ、プール、展望デッキなどの施設も人気の理由です。

ただし、中華系の方々の爆買い物件対象になったマンションは価格が落ちる可能性が十分あります。

③人気の立地
立地は、なんと言っても、アクセスの良さがカギです。駅近物件は、購入希望者みなさんに喜んでもらえます。

④女性が安心して住めるマンション
女性が安心して住めるマンションは、なんと言っても、まず周囲の環境も含めた安全性や日常生活での買い物などの利便性が良く購入希望者みなさんに喜んでもらえます。

価格が下がる中古マンションはこれだ

一度買った家は、長く住みたいもの。すぐ手放す予定で買う人はいないでしょう。将来性やリスクがカギと言えます。これらの地域は、値段が下がっていくでしょう。


―人口減少や高齢化が進む地域

ー武蔵野線、横浜線などJR環状線と言われる地域で近年多くのマンションが供給された地域

―防災上の危険性が高い地域または旧耐震のマンション

ー駅徒歩10分を超える物件



現実3.「売り止め」あきらめるオーナーたち

中古マンション売買現場では約8割が売れないという話はすでにしました。
すでに売り出し中の中古マンションの数に、毎月、新たな物件が市場に上乗せされています。

しかし、中古マンションの総数は、大きな変化はないのです。不思議ですよね。

市場に出した物件が売れなくて、諦めてしまう売主がかなり多くいるため、このようなことが起こるのです。

売主が売却をあきらめ、市場から自分の物件を取り下げてしまうこと。これを、「売り止め」と呼びます。多くは、「期待した値段で売れない」と、諦めてしまいます。これでは、せっかくの資産が負債になってしまいます。

一方で、新築マンションや住宅も増え続けています。家を欲しがっている人は確実にいます。でも成約できないで「売り止め」となるマンションが一定数あります。お持ちの中古マンションの特徴や、市況をよく見て、マンション売買戦略を見定め、売れる戦術で的確に売りに出していくことが必要になってきます。

現実4.中古マンションを取り囲むリスク環境

中古マンション、中古一戸建ての売却リスクを高める主だった要因はこちらです。


①現在進行中の新築マンションの販売ラッシュ

②東日本大震災後の、マンションから戸建て住宅への買主の好みのシフト

すでにご紹介した総人口、総世帯数の減少や、購買層の収入の伸び悩みもあります。

中古マンションは、2025年までに売るべき?!

中古マンションの売却、買取において、先の見通しをつけるのは大切なことです。多角的な視点から考察したこちらのリンクをお読みください。

8年後2025年の中古マンション売買市場は



結論 ~中古マンション売買で成功するために

今、売るべきです

ここまでお読みいただければ、答えは出ているはずです。これからの市況は、ますます厳しくなるばかり。
上記、「価格が下がる中古マンションはこれだ」に該当するマンションは早急に売るべきと言えます。
今ならまだかろうじて間に合うかもしれません。早ければ早いほど、まだ高値で売れる状況です。

あなたの中古マンションを少しでも高額で売るには

コーラルのサイトに来られたお客様は、コーラルの仲介手数料の安さに魅力を感じてくださっています。しかし、この厳しい不動産市場のなかで、「安い」だけでは売ることはできないのです。

好条件の物件も、売り出し方を誤れば売れません。価格設定、タイミングなど、多方面からみたい戦略と戦術のマーケティングが必要です。

誰もが、少しでも良い条件で売りたいものです。

コーラルは、少しでも良い条件で売れるお手伝いをしてまいりました。そして成功して売主に喜んでいただいてきました。コーラルは、行き当たりばったりの営業ではなく、ご覧いただいたように市況を分析し、さらに、

―売却マーケティング
―購入者応援キャンペーン

などを使って具体的かつ戦略的戦術的なマーケティングで、お客様のマンションを成約につなげていくのです。

詳しくは、こちらのリンクをご覧ください。


☛ マンション売却成功方法

☛ 一戸建て売却のコツとポイント

あなたのマンション・戸建ては資産価値大丈夫?

ここまでお付き合いいただき誠にお疲れ様でした。
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最新更新日2018-03-24 (土) 14:04:06


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