売却の最適な時期、仲介売却3カ月という考え方


不動産売却のベストな時期とは?

1年を通して考えてみた場合、売買は賃貸と違い、時期による影響は少ないといわれています。

ただ、マンションと一戸建て、土地では年間を通し少々時期は異なります。

マンション、一戸建ての一般的に適した売却時期は、住宅需要、引越需要が最も高まる転勤、入学、新学期を迎えるタイミングの多い春先1月~3月、 また、新年は新居でと考える人もおられたり、幼稚園や保育所の入園手続きに新住所地でと考えられている方が多い秋口9月~11月なども売却の可能性が高まる時期だといえます。

ただし、不動産を探している人は常に市場に注目しているわけですから、 売却価格、引渡し時期などの売却条件が買い手の条件に合っている場合や立地条件、間取り、希少性などの売却物件の評価が高い場合などは、時期に影響を受けず1年中取引が成立する可能性は高くなります。(売買の場合、買主様の購入理由が例えば家族が増えた・減った、頭金が貯まった等、その購入理由や時期も千差万別だからです。)

また、有利な不動産売却には季節以上に金利や税制の改正などが大きく影響してきますので、 常に市場の動きに注目し売却のチャンスを逃がさないことが大切です(2012年11月以降のアベノノミクスによる不動産ブームが良い例でしょう)。

インターネットが普及している現在では、ご購入を検討されているお客様がいつでもどこでも豊富な情報が集取可能になり、時間をかけて1つの物件へ何度も足を運び、吟味し、納得してから不動産購入をされていらっしゃるケースがとても増えています。

また、どの不動産でもその物件が持つ「特性」や「ポテンシャル」が必ず有ります。
その「特性」や「ポテンシャル」が一番良く映える時期を見逃さないこと + 不動産の需要期を逃さないことがポイントとなります。

例えば、市ヶ谷駅より徒歩10分の千代田区三番町に「東郷元帥記念公園」という公園がありますが、この公園は桜の名所の多い千代田区において隠れた桜の名所となっていて、この桜の季節に売却すると存分に物件の持つ「特性・ポテンシャル」が発揮できて有利に売却することが出来ます。
この様な物件の持つ 「特性・ポテンシャル」を見極めた売却手法を駆使すればとても有利に売却できる不動産は多くあります。

一戸建て売却や土地売却のベストな時期とは?

一戸建て売却時のベストな時期とは、マンションとは少々違ってきます。
極端な話、横浜市などの海側・山側とでは同じ土地面積であっても単価が全く異なったりします。
また、売出しの時期がちょっと違うだけでも影響を受けます。

例えば、景色の映える時期という点は横浜市では大事なのかもしれません。

土地の場合の売買においては、北道路と南道路では同じ地域に有る土地でも単価は違います。

でも、さすがにどの種類の不動産売却においても8月はちょっとお客様が少なくなりますけど。

不動産(マンション・戸建て住宅・土地)売却の最適な時期と期間

マンションや戸建て住宅・土地の売却に適した時期はあるのでしょうか?
また、売却する時期によって期間は違うのでしょうか?
査定時にはこの質問をよく頂くことがあります。

売却期間

売却の期間については、今現在において時期による影響はありません。
では、何が一番影響する要素なのか、それは一番期間に影響するものは売却価格と考えます。
ここに東京カンテイが実施した調査が有ります。
中古マンション、売り出しから成約までの期間が長いほど価格かい離率が拡大(不動産ジャパンへリンク)
東京カンテイの調査では、売却期間ごとに価格かい離率を見てみると、三大都市圏ともに「売却期間の長期化に伴って価格かい離率が拡大し、成約に至るまで期間が長くなればなるほど価格の値下げを余儀なくされる状況」が確認できたということです。

※売り出しから成約までの期間が長くなるほど、値下げ幅が大きくなる傾向に!

その他、売却するに影響すると考えられる知っていて損はない最適な時期と期間の関係

マイホーム特例

マイホーム(居住用財産)を売った場合に売却益(譲渡所得)が出た場合、3,000万円の特別控除が認められる制度があります。
これをマイホーム特例と呼びますが、この特例は、住んでいる家を売る場合はもちろん、空き家にしてから売る場合でも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売れば適用されます。

譲渡所得に対する税率は高く、マイホーム特例はできれば使いたい制度でしょう。
ただし、譲渡所得が出る売却の場合のみ意識すればよく、もし売却して利益が出ない場合は意識する必要はありません。
この特例を利用する場合は、買い替えの場合には少々注意する必要が出てきます。
それは、マイホームを売却する際に譲渡所得が発生する場合、長期(10年以上所有)譲渡所得の課税の特例(6000万円まで14%)や譲渡所得の特別控除(3000万円)を適用されることを検討されると思いますが、売却後に住宅ローンを使って新居を購入される際には、売却時に特例を使うかどうかは慎重に判断する必要があります。
それは、住宅ローン控除の適用要件には、居住した年の前後2年間、譲渡所得の特別控除等の適用を受けたことがないことがあるため、現在の住宅を売却して譲渡所得の特別控除等の適用受けた場合は、売却した年を含む3年間は住宅ローン控除を併用できないことになります。そのため、譲渡所得の金額によっては譲渡所得の特別控除(3000万円)等を使わず、新居に対して住宅ローン控除を適用した方が、税金が有利になる場合があるからです。

相続税の申告期限と取得費の特例

相続税には相続開始から10カ月以内に申告しなければならず、原則現金納付となります。
そのため、相続税を支払う現金が用意できないときは、何かの方法をもって、例えば相続した家を売ったりしてでも現金を作り納付するしかなく、そのため10カ月間という期間ははそれほど長い時間ではなくなります。

また、相続開始から3年10カ月まで(申告期限から3年まで)に相続した土地を売ると、相続税の一部(売却した土地に対応する相続税だけ)を家の取得費に加算できる特例があり、それだけ譲渡所得が減ります。
もし譲渡所得が出そうなら、この3年10カ月の期限は覚えておいて損はないかもしれません。


尚、詳細は下記をご参照頂ければと存じます。

☛ 住居用不動産(マイホーム)を売却した場合の税金優遇措置について

売出価格と成約価格、最終的に売主が受け取れるお金の関係

「売れた金額」=「売主が受け取れるお金」ではありません。

売れた金額から税金や仲介手数料などいろいろな経費を差し引かなけれ、最終的に売主が受け取れる金額は確定しません。

通常、売り出し価格はどうしても「売れる価格」ではなく、売主の「売りたい価格」となってしまうことが多いものです。
しかし、価格は売買成約を左右する最重要要素なことから、相場より高い価格で売り出された場合、売却の期間が長くなるリスクや、いつまでたっても成約しないと言うリスクが発生してしまいます。

売主の高く売りたいと言う気持ちと、早く売りたいという気持ちはよく解ります。
売主の誰もがその双方を望んでおられます。
しかし、その双方の要望を叶えるのはなかなか難解なことでもあります。
では、どうすれば その高くいりたい と 早く売りたい のバランスを上手く取ることができるかなのです。

結論を言えば、売却開始後3カ月内に成約することです。
しかも、売却開始から1カ月目が一番高く成約します。

売却の時期(季節)については、今現在において影響はほとんど有りません。

先にご紹介しましたが、東京カンテイが実施した調査では売却期間が長くなればなるほど成約金額は低くなるというデータが有ります。

東京カンテイのデータでも、コーラルの売却施策でも、売却開始からの期間が長ければ長いほど、成約価格は低くなるという結果しか有りません。
しかも、一番成約価格が高いのは売出開始から1か月間というデータもあります。

売出開始から1カ月間に高額成約する為の施策を徹底的に行うことに全精力を注ぐことがとても重要なのです。

2018年の不動産売却の最適な時期はいつ?

ただ、2018年の1月以降は例外で、アベノノミクスの経済効果と増税効果は、2019年10月の消費税増税などを見据え、例年とは少々違った動きとなると予想できます。

しかも、有利な不動産売却には季節以上に金利や税制の改正などが大きく影響することの特例でしょうか。

この不動産を購入するときに利用できる特例も、マンションや一戸建てなど住まい用の不動産を売却する売主は見逃さないようにしたいものです。

マンション売却、一戸建て売却の手続きにかかる期間(仲介の場合)

住まい(マンションや一戸建て住宅)の売却にあたって、その段階は大きく分けて3段階に分けることができます。
その3段階とは、①売り出すための準備期間、②実際の売却活動期間、③売買契約と売却物件引渡し期間になります。
また、その3つの段階に費やす期間は人それぞれ。とは言っても、最も有利に成約できる期間は、実は存在します。

売主と売却開始金額と期間の関係

①の売り出すための準備期間は人それぞれ違い、1年間十分取る売主もいれば1週間で済ませる売主もいますが、③の売買契約と売却物件引渡し期間はおおよその期間の目安があり把握できます。
問題は②実際の売却活動期間です。
売り出し開始から3日で済む場合もあれば、1年2年と歳月が過ぎる場合もあります。どうしても年月がかかる場合もありますが、この期間は長ければ長いほどいいと言うことではありません。
この期の長短は売主と売却開始金額との関係で変わってきます。

ここでは住まい系の物件を3段階に分けて、それぞれの各期間を説明するとともに、売主にとって一番有利な売却とは何かを傾向と対策からご説明します。

①売り出すための準備期間

売り出すための準備期間としての目安は1カ月~2カ月程度

住まい系不動産を売り出すために必要な手続きと言えば査定と媒介契約です。
売却しようと思っても、おおよその売却できる金額と売却開始する金額を知らなければ話になりません。
また、売却するには不動産会社へ通常2つの方法(不動産業者の買取か、購入者への仲介)しかなく、いずれにしても不動産業者へ売却を依頼しなければなりません。
しかしこの2つ方法のための情報取得は最近まではとても難しいことでした。
しかしここ数年でこのひとつ、成約できるであろう金額と売却開始金額を知ることはとても簡単になっています。
それは、一括査定サイトの登場と、不動産テック系会社の登場でとても簡単になりました。
この一括査定サイトの登場と、不動産テック系会社の登場で、インターネットの普及を背景に情報の透明度の高まりにより、売主という一消費者が金額情報を取りやすくなったことが背景にあります。
この一括査定サイトの登場と、不動産テック系会社については別ページで詳しく説明していますので、そちらをご参照ください。

一括査定サイト
不動産テック系会社について 

査定と媒介(仲介)契約

査定金額は不動産会社によって異なり、少しでも高い値段で売却するためにも複数の見積もり依頼をするのが基本です。
マンションの場合、過去成約事例と現在販売中事例の比較対象で査定金額は出されるので、複数の査定結果を比較すれば、一様に同じような結果として査定金額は報告されるのでおおよその相場がチェックできます。

このことからマンションを売るという方にはコーラルの査定か、もしくは不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

コーラルへ査定依頼&不動産一括査定サイトについて詳しくはこちら。

査定の結果、売却を依頼する不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。
査定と媒介契約を合わせた、売り出すための準備期間の目安は1カ月から2カ月程度です。
この期間が短くなることは何の問題もありませんが、4カ月以上を置く場合注意したいことがあります。

それは査定金額です。
査定金額は生ものであり消費期間が有るからです。

査定額取得から4カ月も時間が経過したら、今の不動産市況は変わっていると思ってください。変化していない場合もありますが、今の不動産市場はものすごいスピードで変化しています。
その結果、既に取得された査定額は意味のないものとなっている場合が大いにあります。

では、次に実際の売却活動期間についてご説明します。
ここで一番注意して頂きたいことは、不動産会社の力量によってあなたの売ろうとしている物件が売れるかどうか決まると言っても過言ではないということです。
不動産業者はあなたの味方にも敵にもなると思ってください。あなたの味方になる不動産業者は選ぶこと、そのため何をどのようにしたらいいのかと実際の売却活動期間目安が以下に纏めてあります。

②実際の売却活動期間(3カ月間という目安)

実際の売却活動期間としての目安は1カ月~3カ月程度

この期間で売主の思惑通りな売却が進むかどうか、長くなるか短くて済むかは、①の売り出すための準備期間でどう判断し決めたかがとても重要なこととなります。

不動産業者と媒介契約を交わし売却がスタートしますが、もしこのときあまり「欲を出し過ぎる」と後で取り返しのつかない事態にもなってしまいます。
ここで言う「欲」とは、売却開始金額を高く設定し過ぎることを言います。

特に、マンションの売却開始金額を高く設定し過ぎるということは良くありません。

「売却スタート」から「購入者が決まるまで」のこの期間は、売却開始金額と不動産業者の行う宣伝活動と内覧によって長くも短くもなります。
ただ、ここの長短を決めるもととして一番問題なのは売却開始金額です。
あなたは、査定時に複数社から査定額を取得したと思いますが、マンションはおおよそ一様な査定額となっていることが普通であるにもかかわらず、このときもし数社の中からかけ離れた査定額を提示した不動産業者と媒介契約した場合、この売却活動は既に失敗する運命にある可能性がとても高確率となります。

不動産業者にあなたの「欲」は利用され、不動産業者に良いようにカモとされていると思っていいでしょう。

不動産業者は、あなたを騙すなんて簡単なんです。
☛マンション8カ月、一戸建て住宅11カ月という罠にはまる前に


実際の売却活動期間では、売主であるあなた自身が行わなければならない手続きは内覧立ち合いなどしかなく(空家の場合には内覧立ち合いも必要ありません)、不動産会社がアットホームなど不動産系ポータルサイトへ掲載したりチラシ配布したりと販売活動を行います

1.売り出しが始まる(アットホームなどを確認する)。
2.購入希望者が内覧に来る(このときの対応が最も重要)。
3.購入希望者からのオファーとして買付申込書(購入申込書)を受け取る(各購入条件の提示がある)。

通常は上記のような流れとなります。
スムーズに進めば1カ月間~3カ月間で購入者が決まって、次のステップの売買契約締結も可能となりますが、ただ、このとき内覧者が来なければどうしようもありません。
また当然のように購入者が決まるまでの期間は長くなり、3カ月が経過しても購入希望者からのオファーは無いケースもあります。

いつまで経っても内覧者が来なかったり、購入希望者からの購入オファーが無い場合はその原因を確かめるべきです。
その原因はおおよそ2つしか有りません。
それは、売却活動金額が高すぎる場合か不動産業者の販売活動に問題がある場合のみです。

物件情報にも食料品と同じく鮮度があり、時間が経つほど鮮度は落ちていきます。
言い換えれば、時間が経つということは、それだけ多数の目に留まっても売れなかった結果を意味するので、自然と敬遠されがちになるということなのです。

不動産業者を変更することによるリスクや注意点

売りに出してる物件が数か月間も売れないのは何故なのか? 価格が高すぎるのか? はっきりとした原因がわからずに悩んでしまう方は多いはずです。
特に、景気も良く物件の売れ行きも良い場合はなかなか成約しない場合でもいつかは売れるだろうと悠長に考えられたとしても、景気も陰りが見え先行き不透明な時期には、焦って悩みも大きくなることでしょう。

そのため、他の不動産業者へ仲介依頼替えを検討したい気持ちも出てくるでしょう。

売却が思うように進まず、途中で仲介を依頼していた仲介業者を変更したい場合もついつい出てくるかもしれません。

そんな時、たまたま藁もを掴む気持ちで問い合わせした不動産業者から「当社なら購入希望者がいますよ。」とか「当社に任せていただければすぐ売れますよ。」などど売主の期待している言葉を言われれば、ついついふらふらと不動産業者を変更したいことになるのは誰でも同じことなのです。

しかし、ここで一歩踏みとどまり、よくよく考えてみるべきです。

藁もを掴む気持ちで問い合わせている業者に「本当に変更してしていいのかどうか」を。

もし、購入希望者がいるなら、今任せている不動産業者経由でも売買契約は可能なはずです。
また、売却を任せてすぐ売れるなら媒介契約期間はまず1か月間として契約し、その後契約更新してもいいはずです。

しかし、藁もを掴む気持ちで問い合わせている業者は、そんな契約は締結してくれないでしょう。
それは、購入者も存在しないし、すぐ成約することも無いからです。

ただ単に仲介を任せてくれる依頼替えをさせたい場合が99%なのです。

もし、本当に購入者がいれば、その購入者を今売り出している不動産業経由で購入契約されてしまいリスクも有ります。
そのリスクを不動産業者は放置できるほど悠長なことを言っている場合ではないのですから。
また、売却を任せればすぐ成約するなら媒介契約期間は1カ月間でもいいはずです。もしそれ以上かかるならその都度更新すれば事足りるはずです。
しかし、そのようにしないばかりか、媒介契約期間は業法や会社規定で3カ月間のみと説明する不動産業者は、あてにしてはいけません。

それでも今、売却を任せている不動産業者を変更したほうが良い場合もあります。

それは、下記のような場合には考慮してみてもいいかもしれません。

•専任媒介契約、専属専任媒介契約なのにレインズに登録しない、登録してすぐ削除したなど。
•宅建業法にある不動産業者の義務である定期的な報告をしてこない。
•他の不動産業者の問い合わせに誠実に対応しないなど、囲い込みが懸念される。
•仲介契約時に約束していた広告などの約束事ができていない。

これら上記のことが懸念された場合、まずは担当者に確認してみましょう。
また、コーラルのようなセカンドオピニオンサービスが有る不動産業者に調査依頼してもいいかもしれません。

調査の結果、上記懸念されるようなことが判明した場合には、媒介契約期間終了時に更新しないことが良いかもしれません。

ただし、ここでも注意して頂きたいことがあります。

懸念されることが有った場合には、一度不動産業者に注意喚起を図ると言うことです。
売主がやるべき対応は、現在の不誠実な対応に不満があることを伝え、ある一定の猶予期限を付けて改善を求めてみることです。
この注意喚起することで誠実なる対応となることも考えられます。
しかしそれでも、応じてもらえない場合に初めて中途解約をするべきでしょう。

またもうひとつ注意しておかなければならないこともあります。
それは、売却依頼替え(仲介業者変え)の会社には専任媒介契約を締結しないということです。

まず、仲介業者変えの場合で一番注意しないといけないことは、仲介業者を変更したからといって成約するかどうかは未知数ということです。
次の仲介業者が「当たり」だとは限らず、変更して悪くなるケースもあるからです。
しかも不動産業者を変更すると言うことは、販売活動を最初からやり直すことで、時間だけが経過するかもしれないリスクを覚悟しなくてはなりません。

成約しない原因が、不動産業者の対応ばかりではなく、売主の内見対応や価格的な要因な場合も有るかもしれません。

売れない原因は何も不動産業者ばかりに有るとは限りません。
不動産業者だけのせいにせず、何故成約しないのかをも一度見つめなおし、あらゆる角度から売却について考慮するべきです。

コーラルのセカンドオピニオンサービス

今現在、他不動産業者に売却を任せている方は、まずは、現在の販売状況を診断してみませんか?''
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売却活動の成果として購入希望者と売買契約を結ぶこととなりました。
以下では売買契約と売却物件引渡し期間についてご説明します。
ここで一番注意して頂きたいことと期間目安が以下に纏めてあります。

③売買契約と売却物件引渡し期間

売買契約と売却物件引渡し期間しての目安は1カ月~2カ月程度

売買契約締結が決まってからの物件引渡し迄の期間の目安は、おおよそ1カ月~2カ月程度です。
通常、下記のような手順で行われます。
1.売買契約締結。
2.住宅ローンなど借入れしている場合、その抹消手続き準備をする。
3.売買物件が居住中の場合、引渡日までに引越し完了する。
4.決済日に物件を引渡し(物件の引渡日が別に定められている場合もある)、鍵や引き継ぐべき書類を渡して所有権を移転する。

購入者が見つかってからのほうが、購入者ほどではないかもしれませんが、引越することもあるなど、売主であるあなたのやるべきことや必要な手続きは多くあります。
また想像以上に時間も費やしますので、あなたの任せた不動産業者と十分なる打ち合わせをして売買契約締結と決済に臨んでください。

売却の手続きにかかる期間・まとめ

売り出すための準備期間に約1カ月から2カ月、実際の売却活動期間として1カ月から3カ月、売買契約と売却物件引渡し期間に1カ月から2カ月かかると場合が多いと想定しておきましょう。

但し、不動産業者はあなたの「欲」に簡単に入り込み、そしてそれを巧みに利用し、あなたが売却に無知なことを利用して簡単に騙してあなたにとって最高の売却ではなく、不動産業者のための売却に置き換えてしまうということを十分知っておくべきです。

あなたに、査定額と売却期間の関係を十分説明し、また同時に売却を得意とする不動産会社を見つけ売却を依頼することが、あなたにとって満足成約と満足なる売却期間で成約するうえでとても重要なことなのです。

売却終了後の手取り金額を少しでも多くするためには、やはり高く売ることも重要ですが、売却に掛る諸費用の安い不動産業者を利用することも重要なのです。

しかし、高く売ることと諸費用の安い不動産会社の両方を兼ね備える不動産業者はなかなか有りません。

この双方を兼ねる不動産業者はコーラルなど片手で数える程しかないのです。

少しでも高く、売主の思惑通りの時期に、手取り金額を少しでも多くするためには『信頼できる不動産会社を有効に使い切る』ということしかありません。

売主の決断、それは『売却のパートナーとなる使える不動産業者を選ぶ』ということです。

買い替え、いつ動く?

 ☛ これから先のマンション売却とタイミング
 
 ☛ 2009年、2010年購入の投資用マンションお得売却について



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