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不動産(マンション・戸建住宅)売却時にリフォームは必要?

不動産(マンション・戸建住宅)売却時にリフォームは必要?

リフォーム

マンションや戸建て住宅を売却査定するとき、よく質問される事項があります。

それは、長らく住んでいたために傷んでしまったお部屋のリフォームをすべきかどうかです。

結論から言いますと、マンションの場合はハウスクリー二ング程度で済ませ、戸建て住宅の場合は外観と内装の傷み具合でリフォームするかどうか判断することをご提案しています。

マンションの場合

マンションの室内内装が古いとか、クロスが汚いとか、フローリングに傷があるとか、実は購入検討者はあまり気にされていません。

中古マンションの購入検討者が気にしているのは大きな傷と隠れた故障(瑕疵)です。

ですので、販売前に簡単なリフォームしていても、意味がなく「費用対効果」が期待できないので、あまりおすすめしていません。

またリフォームは好みが分かれる可能性があり、購入者は購入者自身でリフォームしたいものなのです。

ただ、大きな穴や傷はそのお部屋が大切にされていなかったと思われてしまうため、その部分だけはリフォームすることが必要と言えます。

内覧者は敏感です。お部屋が大切にされていたかどうかはとても良く分かられます。

特に日本人は清潔で綺麗好きの方が多いので、第一印象が悪くなってしまわぬ様、気を付けて頂きたいと思います。

そのため、リフォームにこだわるより、室内の「清潔感」にこだわっていただきたいところです。

ます間違いなく清潔に保たれていないお部屋は購入されません。

清潔感を演出するためのハウスクリーニングは費用対効果が高いと思います。

リフォームは300~500万円かけたとしても、実際300~500万円上乗せした価格設定で売買される可能性は低いと思います。

したがって、売主様が売却のためにリフォームをしなくても良いと思います。

戸建住宅の場合

戸建住宅の場合は、程度によります。あいまいな表現ですいません。

まず、中古戸建住宅を購入しようと検討している人は新築建建売住宅も検討していると思ってください。

日本人は戸建住宅には、マンションよりもとっても大きな新築信仰があります。

新築基準で保証やアフターサービスの有無を気にしている人が殆どと思ってもいいほどです。

築20年を超える戸建住宅はもうその建物の価値が無いと言われるくらいなのです。

政府やハウスメーカーは躍起になってこの状況を改善する試みをしていますが、平成28年現在まだその効果は出てきておりません。

築20年を超える戸建住宅は購入時税制面でも優遇処置が切れてしまいます。また償却期間も築22年で金融機関の評価はほぼ無くなる計算です。
(瑕疵保険の加入などで優遇処置延長も出来ますが、まだまだ広まっていないの現実なのです。)

従いまして、ここでは大まかな基準だけお伝えします。

築20年以内で、まだまだ室内が傷んでいないようであれば、マンションのような考え方で良いと言えます。

大きな穴や傷はリフォームすることが必要と言えるでしょう。

雨漏りやシロアリの害、木部の腐食が有ったりしたら絶対に机上査定金額では成約しないので補修することをお勧めしています。

築20年以上の戸建住宅ははっきり言ってその状況を見なければなんとも言えませんが、また建築確認日が昭和56年6月1日以前の建物は建物は解体しての売却が良いと言えます。
しかし例外もあります。それは耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書が有る場合です。
詳細はお問い合わせください。

ハウスメーカーなどで建てられた場合などは、補修状況も良くまだまだ十分に資産価値が有る場合も有ったりしますが、建売住宅の場合は売主の住まい方で大きく変わる場合が多く、大規模リフォームするより解体して売却したほうが良いことがあります。

リフォームしてもその効果は見込めないこともあるため、売却に入る前に不動産業者の担当と十分に検討すべきと言えるでしょう。

以上、不動産(マンション・戸建住宅)売却時にリフォームは必要かどうかについてご説明いたします。





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