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不動産購入・不動産売却は仲介手数料が無料か半額より安い1%の不動産売買専門不動産屋のコーラルへ

マンション8カ月、一戸建て住宅11カ月という罠にはまる前に

売り出しから成約までの期間は?

あなたはこれからご自身の持つ住まい用マンションを売ろうとされています。

さて、そのマンション、いったいいつ成約できるか知っていますか?

わかるわけないですよね。

その答えは、「マンション8カ月、一戸建て住宅11カ月」 が平均となります。

えっ、長いって思われますか?
そう、実は統計の取り方によりその期間は長くもなるし、短くもなるんです。
上記の期間は、アットホーム(株)が首都圏在住の方に平成27年6月12~15日にインターネットで調査したものですが、この期間まんざらかけ離れていないものと考えられます。

世界に同じものが存在しない、あなたの住まい用マンション、今まで売る行動もしたことないのに成約するまでの期間がいったいどれくらいになるのかなどわかるわけがないのが普通なんです。

上記の統計のように8カ月や11カ月もあるかもしれません。
しかし、売り出しから1週間や2週間、1カ月間での成約もコーラルではとても多くります。

売却するとなったらおそらく何かしらの思惑やその先にある予定があるから売却しようと考えられているのではないでしょうか。
いつ売れるかもわからないって、とても不安なことかもしれません。

ここでは、その不安を少しでも解消いていただくことを目的に、
マンションや戸建て住宅などの住まい系住宅がいったいどれくらいの期間で成約できるのかを見てみたいと思います。

さて、通常、自宅を売却開始(売出開始)してから成約するまでの期間はその物件の価格と売り出そうとしている時期、それに不動産業者の力量とで計り知れるかもしれません。

データで見たの成約までの期間

客観的なデータでは、アットホーム(株)が調査した「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」の結果があります。
これは5年以内に首都圏(埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県)の自宅を「売却した人」295人(マンション184人、一戸建て111人)と、中古住宅を「購入した人」386人(マンション261人、一戸建て125人)、計521人を対象として、平成27年6月12~15日にインターネット調査を実施したものです。

この中では、売りに出してから売れるまでの期間は平均8ヶ月、一戸建て住宅で11カ月となり、マンションより一戸建ての方が長いという結果が出ました。

アットホームの調査結果はこちらからどうぞ↓↓

この結果を考慮すると、不動産業者が採用している媒介契約の最長期間3カ月では売却開始から成約までは届かないという結果が出ています。

媒介契約を3カ月間としていることの理由

媒介契約には有効期間があり、専任・専属は最長3カ月間、一般媒介契約は有効期間の定めは特にありませんが、行政の指導は3カ月以内としています。
その結果、3カ月間という期間で不動産業者は成約に向け戦略と戦術を練りそれを実行していると考えられます。
コーラルでは、査定時に売主様のご希望を聞き、3カ月間や6カ月間などの売却戦略と戦術を練り、それに従ってPDCAサイクル売却手法を実行しています。

さて、あなたは聞かれたことが有るのではないでしょうか。
住まいを売り始めて3カ月間がおおよその成約の目安となっているだろうことを。

それは媒介契約の決められた期間からなのです。

これをあなたはどう思いましたか?
「思ったよりも短いんじゃない」「えっ、そんなもの?」「ちょっと長いかも?」と感じる方も多いでしょう。

しかし実態は、マンションで8カ月、一戸建て住宅で11カ月もかかっているのです。
これを聞いて「わっ、長っっっ・・・」って思った方が多いのではないでしょうか。

もう一つのデータでは

各売却期間における取引事例数シェアを見ると、売却期間が1ヶ月以内でのシェアは首都圏で47.8%、近畿圏で49.3%、中部圏で43.2%となっており、首都圏・近畿圏では全体の約半数が、中部圏では4割強が、売り出し開始から1ヶ月以内で成約に至っているとなっています。これは、売り出しがスタートした時期から成約するまでの期間のデータで、首都圏は単純にマンションの購入を考えている人口が多いからこそ平均期間も短くなります。

この結果を見てあなたはどう思いますか?

やっぱり売り出しからおおよそ3カ月も有れば成約しそうと思われたかもしれませんね。

さて、本当にそうでしょうか。

この2つのデータ、双方正しいデータなのです。

売り出し開始~成約までのデータはあてにならない!

実は、データは調査時点により大きく変わるのではないかと言われています。
例えば、アベノミクスの始まる前と始まって2年後では売れ行きそのものが違いますし、購入者の購入意欲も全く違います。
従っていつデータを取るかで住まいの売却成約期間は変わってきていると言えるのです。

また、データをとる場所によっても違います。

場所によっては内覧者や内覧希望者が出てこないケースもありますから、データはあくまでも目安の一つとして捉えておくのが良いでしょう。

ここで結論ですが、上記期間は平均期間なので、当然売り出し開始から3カ月間で売れないこともあります。
しかし1カ月間で成約することも多々あります。

では、この違いはいったい何でしょうか?

それは、売却を任せる不動産業者の質と言えるかもしえれません。

例えば、こんな経験をした売主さまはいたりするのではないでしょうか。

不動産屋に売却を任せたのだけれど、当初の査定金額が高いのではないかと不安だったり、売却プランが曖昧だったり、
根拠がないのに値下げを提案してきたり、他社への宣伝活動や内覧に対して非協力的であったりなどなどです。
もしこのような思いをされていたとしたら、それは他でもない不動産業者が売買に不慣れか、経験が乏しいか、はたまた営業マンの力量が足りないケースが考えられます。

否、あなたを騙そうとしているのかもしれません。

もし、あなたが不安に思い、その不安を解消されないまま売却を続けたらどうなるでしょう。
不満はあなたのためにはなりません。

過去に出ている売却までの期間のデータは、あくまで目安であり、あなたの売っている物件に当てはまるとは言えません。

しかし、3カ月間では何かしらの成果はあるはずです。

貴方が任せている不動産業者や担当者が、あなたに納得がいかない成約できない説明をしていると思われたのなら、媒介契約を更新せずに他の仲介業者への変更も念頭に置いておくべきです。

もうひとつのデータ

もう一つのデータとは、売却開始から成約までに価格がいくら変化するかをまとめたものです。
このデータは、売却までの期間のデータより信憑性がとてもあります。
そのデータで表されている数値は、「中古マンションでは、売り出しから成約までの期間が長くなるほど、値下げ幅が大きくなる傾向にある」というものです。
売却期間ごとに価格かい離率を見てみると、三大都市圏ともに「売却期間の長期化に伴って価格かい離率が拡大し、成約に至るまで期間が長くなればなるほど価格の値下げを余儀なくされる状況」が確認できたと発表しています。
これは当然な結果で、売却開始から3カ月、6カ月、9カ月と長期に売却活動が経過した場合、売れ残りや何かある物件などど勘ぐられ、結果価格もその期間とともに下げざる負えないこととなります。

まとめ

東京などでは媒介契約期間内の3カ月で売れるケースが最も多いのが事実です。
しかし、他方、地方ではそれ以上に期間がかかっているマンションも多数あります。
また、成約期間の長短は不動産業者や担当者の技量次第で有るかもしれません。
時には、売却を任せる相手を変える勇気を持つことも必要と言えるでしょう。

売却開始から成約までの期間は、高額売却可能性を追求するのであれば長めにとること、但し、成約までにそうそう時間を取ることができない場合、やはり高額売却にチャレンジするのではなく、同規模同類物件などのデータから過去成約額に照らし合わせ、また時事も勘案した安全な売却開始金額にすることが必要となります。
売却は、その期間が長くなれば長くなるほど成約できる金額は低くなる傾向にあるということも忘れてはいけません。



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