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リースバックとは⁉(売るマイホームに住み続けたいときに利用する手法)

更新日2020-06-20 (土) 16:17:18 公開日2019年8月31日

ここでは、リースバックについて解説したいと思います。
リースバックとは、マイホームを売却してもそのまま売ったマイホームを賃借して自宅として住まい続けるという売買方法のことをいいます。

★目 次★【リースバックとは⁉(マイホーム売却後もそのまま住み続けたいときに利用する手法)】


リースバックの基本形

リースバックは、正確にはセール&リースバックと言った方がしっくりくるかもしれません。
その言葉の通り、マイホームを売却はしても、そのままその売却した物件を賃借して住み続けるということなのです。

セール&リースバック

リースバックには、2通りが有ると言えます。
ひとつは、売却後はそのまま賃借してずっ~と住まい続ける場合と、もうひとつは、売却後の一定期間後には親族や身内などが買戻しする場合があります。

一定期間後に買戻しするリースバック

親族間、特に親子間でマイホームを売買するとき、買い手の住宅ローンが組みづらいと言う現状が有ります。親族間の不動産売買の事例で、親子間でマイホームを売買することほど住宅ローンの利用が難しいものは無いのです。

親がマイホームとして所有し、住居している不動産を子供に売るという事は、余程のことが有る場合が99.9%と考えられます。
通常、親から子供へのマイホームの移転理由は、相続が最も税金的に優遇されている制度にもかかわらず、その優遇制度を利用すること無く、結構な税金がかかる売買をするという事は、それを選択せざる負えない負の理由が有ると思われているのです。
例えば、親の負った借金の返済がきつく、返済も滞りがちで生活が苦しい場合に、借金の肩代わりのために子供が住宅ローンを組みマイホームだけでも守ろうとする場合が考えられます。
この親子間でのマイホームの売買は、実は、金融機関はコンプライアンス上、どうしても嫌うのです。だから融資が通りづらいのです。
ただ、どうしても子供もマイホームに住み続けたいという理由が有ったとします。
そんな時は、マイホームを一旦は不動産業者や不動産投資家などに売って、そのままその住まい続け、子供が一定期間後に買戻しすることは金融機関はコンプライアンス上の責任も無くなると言えるのです。

リースバックのひとつは、数年後に元の売主(元マイホーム所有者)か、その関係者(家族など)に売却返しすることで完成します。
つまり単なる一般的な売却とは違い、特別な条件を付けた売却(買戻し特約などを付けた売却)と言った方が分かりやすいと思います。

そのまま賃借し続けるリースバック(一定期間後の買戻し無)

上記の一定期間後に買戻しするリースバックと違い、一定期間後に買戻しする予定は無いものの、但し売却したマイホームに賃借してそのまま住まい続けるリースバックも有ります。

リースバックの前提としての任意売却

リースバックには前提条件として任意売却(ニンバイ)が有ります。
任意売却とはどんなことをいうのでしょう?

住宅ローンや借入金等の返済が困難になったとき、債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になりますが、この具体的な方法として競売による抵当物件を売却して回収しようとします。
これを競売と言いますが、この方法では現金化までに時間がかかるうえ、売却価格が一般的な市場価格より安くなるケースも多々なので、できれば不動産会社の仲介により、一般の売買市場で担保不動産を売却したいと思うものなのです。
この競売ではなく所有者の任意で売却することにより、より多くの債権を回収する事を狙いたいわけです。この売却法を任意売却と言っているのです。

リースバックは、任意売却時に売主が売買する物件にそのまま住み続けるようにできるようにしようと言う試み
が前提にあるのです。

任意売却を親族間売買で組み立てることの難しさ

既にご説明しましたように、親子間売買には購入者の資金用立て(住宅ローンの利用)が重要になりますが、任意売却を親子間の売買で進めること程難しい事はありません。
まず、任意売却時の親族間売買の対象者ですが、売主が親、買主がその子供という形や、また売主が買主の親という場合が多くあります。

親子は生計を一にするという日本的な考えからくる理由

最も難しくしている事情としては、売主買主が生計を一にしている現状というものが有ります。
生計を一にしているとは、生活を共に営んであると言えばわかりやすいと言えるのではないでしょうか。
この場合、生計を営む上での収支が同一とみられている場合が多いのです。

親族であれば、しかも親子であれば尚更困った状態に陥った者(家族)を助けようと、家計の切迫した状態にあると考えられます。
この状態が、金融機関には買い手の住宅ローンを組みづらくしている理由ともなるのです。
例えば親が所有するマンションが、住宅ローンや借入金等の返済が困難になり任意売却するとなったとき、この買い手がその子供だったとしたら、金融機関は親の借金を子供が肩代わりすることなのだなと思うものなのです。
この売買に金融機関は、特に買い手の住宅ローンを申し込まれた近郊などは嫌悪感を示すのです。

このようなことから、生活を共に営んでいるのであれば返済も一に考えてしまうことから、親族間での売買を認めない金融機関もあるくらいなんです。

何も親子間で不動産を売買することが違法というわけではないのです。また住宅ローンや借入金等の返済が困難となっていない売買(任意売却ではない売却)であっても関係ないのです。
親子間の不動産売買については、それも親子間のマイホーム売買においては金融機関は親から子への債務の置き換えと判断してしまう習性があり、その結果ローンが否決されてしまいことになっているのです。

親族間売買の中でも親のマイホームをその子が買うという親子間売買時では、比較的、住宅ローンの審査が通りやすいといわれる公務員や上場企業に勤めている方が住宅ローンを申し込んだときでも、ほとんどの銀行が住宅ローンの資金を出さないという現状になっているのです。
このように任意売却時に限らず、親子間売買における住宅ローン利用は、たとえ子供に安定した収入があったとしても困難なケースが多いです。

価格の正当性を判断できないという理由

もうひとつ、任意売却を親族間売買で組み立てることの難しさという事では、親族間売買をする際の売買価格は、親しい間柄で売買を行うからと言って価格を自由に設定できるわけではないという事もあるでしょう。
任意売却時に貸したお金を回収しようと思っている債権者は、少しでも多くのお金を回収したいと思うものですし、最低でも市場価格での売買を希望します。
では、この市場価格=時価=売買価格の正当性は誰が担保しているのでしょう?
正確には売主と関係ない第三者が買いたいという価格であれば、この価格の正当性は担保されていると債権者は見ているようです。
親子間では、買主が売主と関係ない間柄ではないため、この価格の正当性が担保されないと思われることとなり、これも任意売却時の親子間売買を難しくしている要因ともなっているのです。
そんなこんなで、住宅ローンを現在借入れしている銀行(=債権者)は、債権額満額を回収できないのなら子供が買うことに任意売却を認めないということもあるのです。


任意売却を親族間売買で組み立てることの難しさを解決する方法

親族間で不動産を売買することの中でも、特に親子間でマイホームを売買することの難しさを確認していただいたと存じます。

しかし、そんな親子間の不動産売買時でも、どうしても住み慣れたマイホームから引っ越したくないという方はおられるでしょう
この時の解決策として考えていただきたい方法が、一旦、第三者(投資家)に売却して競売を避け、ご家族はそのまま家賃を払って住み続ける「リースバック」というわけなのです

自宅に住み続けるという選択の為のリースバック

コーラルにご相談されてくる任意売却のケースの中には、今は子供が住宅ローンを組めないが、数年後には住宅ローンを組める可能性が高いケースがあります。例えば子供が就職・転職したばかりという場合がこのケースに該当しますね。
また、競売が開始されているようなケースでは時間がなく、親族間売買の調整が間に合わない場合もあります。
その場合、一旦投資家に不動産を売却し、数年後に買戻しをする方法があります。
その間で、買戻しをしてくれる親族を探すこともできます。

このリースバックによる任意売却は、直ぐの親子間売買は難しいが、数年後なら何とかなりそうという方には有効な売買手段と言えるでしょう。

またリースバックが成功するかどうかは、ご相談者さまとご自宅を購入した方が、お互い信頼し合える関係かどうかにかかっています。

コーラルでは、ご相談者さまの事情や状況に合わせ、任意売却時のリースバックの経験がある、信頼できる投資家のご紹介もしております。

リースバックのメリット・デメリット

このリースバックにはメリット、デメリットがあります。

メリット

最も大きなメリットは住宅ローンの返済から解放されることではないでしょうか。売主の住宅ローンが売却するマイホームから解除されなければ売買成立しません。そのため売却後は住宅ローンの解除と共に返済もなくなる場合が多いのです。
また賃貸借契約を結ぶので買戻しまでの一定期間であれば売却した物件にそのまま住み続蹴ることができることと、一定期間後に買い戻しができる権利を得るという事でしょう。
ただ、リースバックのメリットはデメリットともなる場合が有り表裏一体なものでもあります。

デメリット1 マイホームの所有者(名義人)が変わる

リースバックは、自宅を売却した所有者がそのまま住み続ける売買方法ですが、大きく変わる部分が有ります。それはご自宅の所有権が買い手に移るということです。
ただ、単純なる売却と違い買い手との売買契約と同時にリースバック契約も行い、あらかじめ買い戻すことを約定しておくことで、例えば、「3年後にお子さん名義で買い戻す」という条件をつけることで「買戻し」することが可能となるわけです。
また、買い手に所有権が移ることで、固定資産税やマンションであれば管理費修繕積立金の支払い義務から解放されることになります。
ここで十分に注意しておかなければならない事は、売却契約⇒リースバック契約をした際の売却時物件金額よりも安い金額で買戻しの売買契約ができる訳ではない点が有ります。

デメリット2 家賃が発生する

リースバックは自宅を売却した後に、賃貸借契約を結び住み続けることが可能ですが、当然、毎月家賃は発生します。
数年間の高い家賃設定と買戻し時の割高な売買価格設定になるという事です。
もし家賃を滞納すると賃貸借契約に則って退去を余儀なくされることが有ります。

このように売買条件で一定期間であれば賃貸借契約を結び賃借できるという事と、その後買戻しができるとすることでマイホームに住み続けることができ、しかも数年後には親族などに買い戻すことで安心して住まい続けることができることはメリットと思われる方にはとても良い売買方法でしょう。

不動産というのはそれなりに高額です。東京都内や横浜市内などでは安くても数千万となる物件ばかりです。
リーズバックを条件に買った者(不動産業者やその関係者など)は、買う物件に数千万円も資金を投じ買い取ります
そのため、数千万投じた不動産を元の所有者に賃貸する場合、自ずとその投じた資金の利回りを計算して家賃設定することになります。
この家賃が、その不動産の近隣家賃相場と同額か安いと言う場合は魅力的なのかもしれませんが、なかなかそうとも言えないのです。
リースバックの場合は近隣相場の家賃より少々高め設定になっている場合が多いのです。
だから売却したばかりの頃や、リースバック契約したばかりの頃は安心なのかそしれませんが、しかし数カ月も経てば住み続けられない状況になる元所有者の方が多くなるのです。
住まい続けることと買い戻すことを条件にリースバックと言う条件の売買をしたはずなのに、この根本の思惑の賃借を続ける環境が続かなくなってしまうのです。
更に、それじゃっと買戻しを希望してもなかなか買戻しもすることができないということが現状ではないでしょうか。
2年や3年では生活を立て直すことは出来ても、マイホームを買い戻すまでに回復している方はなかなかいないものなのです。

リースバックの現場で起こる具体的な思惑としての事例

リースバックは一つの事業として押さえるべきです。

慈善事業のように思われている場合も有るかもしれませんが、それは数年後の買戻し金額を決め買戻し特約を付帯するという面が有り慈善的な側面も多少あるかもしれません。しかし、その場合でもこのリースバックには慈善ではない利益(儲け)が乗っかっているのです。
リースバックには売り手の利益と買い手の利益とが有って、その利益が合致して初めて行われる行為なのです。

セール&リースバックの流れ・注意点

リースバックは、どうしても売却するしかない住まい(=マイホーム)に、なんとかして住まい続けたい思惑の有る方の解決策のひとつとして考えていただいたほうが良いでしょう。

セール&リースバックの流れ

まず、セール&リースバックの流れを簡単にわかりやすく分解すると、3段階になると言えるでしょう

①任意売却でマイホームを第三者へ売却
②第三者名義(所有権)になった元マイホームに賃貸契約して住み続ける
③数年後、親族が買い戻せる状態になったとき買い戻す

このように、マイホームを一旦第三者へ売却して、そのまま買主との間で賃貸契約を締結し、元住居者が住まい続ける方法となります。
この方法で、どうしてもマイホームを売却せざる負えなくなった時でも、また住宅ローンの借り入れが困難な場合でも、そのまま第三者の名義になったマイホームに住み続けることが可能になるというわけなのです。

セール&リースバックは、自宅以外にも、お店や事務所、工場などにも利用可能な方法なので、どうしてもそのまま事業を続けたいという事業主の方にもメリットの大きな方法になります。

セール&リースバック時の注意点

セール&リースバックには良いことばかりではありません。
よく後先考えて判断・行動しなかったばかりに後悔することもあるのです。
ここでは、後悔しないための注意点を見てみましょう。

注意点① 家賃が払い続けれるか?

一番の注意点は、上記でもデメリットとして挙げた家賃が発生することから起こる心配、「家賃が支払える金額か?」ということです。
売却前の住宅ローン等の返済及び支払額が毎月12万円(マンションの場合、管理費修繕積立金などの支払合計額)だとして、その12万円の返済及び支払が苦しいのでリースバックしたにもかかわらず、売却後賃借中の毎月の家賃が12万円だとしたら、生活はとても苦しいままになってしまいます。
これでは早晩、生活が破綻してくることは想像できますね。

注意点② リースバック契約時の家賃以外の条件はクリアできるか?

セール&リースバックでは、当初売却した価格よりも、後日買戻しできる価格が高くなるケースになる場合が多いです。この買い戻し価格をセール&リースバック開始時に決めておかないで後日価格を決める方法では、トラブルのもとになる場合が多いのです。

また、口約束で契約を済ませてもいけません。口約束で賃貸契約をしたばかりに、マイホームを買って頂いた投資家から、「もっと家賃を払え、払えないなら出て行ってくれ」という要求がくる場合もあるのです。

セール&リースバック契約は別々に進めることが有りますが、しかし、この行為の各条件はすべてセール&リースバック契約時に書面にて交わしておくべきなのです。

注意点③ 時勢に合った判断をしているか?

アベノミクス政策や、日銀の金融政策、また世界情勢の激変により、未来は予測できないほどの変化が考えられています。
例えば、これから先、不動産市場はどうなっているのでしょう?
セール&リースバック契約時のマイホーム価格は、大きな不動産市場の変化の中で、後日、時価という流通している価格の正当性を失う場合もあるのです。
この時、あなたが買い戻す価格は魅力的な価格となっているのでしょうか?
これから先、もし、大きな変化が予測できるような不動産なら、よく見極めなければならないこともあるのです。

リースバック・まとめ

親族間売買の中でも、親子間売買は難易度の高い売買方法と言うことはご理解いただけたことでしょう。
親子間売買をストレートに利用することが叶わなかったときに、考えたい売買方法がセール&リーズバックです。
ただ、任意売却時にリースバックを利用する方法は難易度が高く、一般的な不動産会社では対応していないものです。
どうしてもマイホームに住まい続けたい方や、事業をそのまま続けたいという方が有られましたら、まずは専門家に相談しましょう。
あなたの思い通りにならない場合もあるかもしれません。
それでも、専門家の知恵と経験、まずはリースバックが可能かどうかを含めご相談するべきなのです。

コーラルでは、任意売却とリースバック専門のスタッフが、ご相談&ご対応させていただいております。
東京圏だけではなく、地方の方の相談もお受けしてしておりますので、遠慮なくお問合せ下さい。

地方在住者の方のリースバック・事例

先月、名古屋市在住の売主S様より、当社へ親子間売買相談のご連絡をいただきました。
早々、メールにてご相談内容へ売買方法、売買の進め方、問題点とその解決方法などをまとめ、ご報告させていただきましたところ、3日後メールで回答がございました。
さて、H様にご相談いただいた内容は下記の通りです。

●ご相談に店頭にお伺いすることができないのですけれど、大丈夫ですか?
●名古屋市に在るマンションですが、対応は出来ますか?
●現在は私ども夫婦が住宅ローンを組んで住んでいますが、この家の名義(所有権)を息子に変え、しかもその費用に住宅ローンの借入を考えていますが対応できますか?
●例えば、各々の連絡が必要な場合はどのようにしたらいいのでしょう?
など。

おおいなる飛躍

地方にお住まいの場合には、なかなか親子間の不動産売買に対応する不動産業者が無いため事が進まないことや、対応できる不動産会社が有ったとしても、手数料が高いなどとても不便なことが多いのが実情です。

この不便をコーラルは解決します。お任せください! 

親子間の不動産売買は、住宅ローンが借りられないことや、みなし贈与になってとても多くの贈与税を支払うことになるなど、慣れていないととんでもない事態になることがあります。
連絡もスムーズにいかないなどでイライラも多くなる場合もあります。
しかし、コーラルではとてもスムーズにイライラもなく、連絡も簡単に進んでいきます。
地方に住まわれているご事情の方にこそ、当社のリースバックも含めたオールインワン売買システムはとても有効です。
コーラルは日本国内以上に手間がかかり、またやり取りの面倒な海外在住の方の日本国内に在る不動産売買のスペシャリストとしての経験を、この分野(親族間の売買)に生かしています。

上記の件は、まず直接、親子間でマイホームを売買することは出来ませんでしたので、リースバックの手法を活用し解決しました。
まず、ご両親から当社の紹介した不動産投資家に買い取って頂き、それと共に25歳のお子様と賃貸借契約を交わし、また同時に買戻し予定の契約書を交わしました。
この取組開始の1年後、無事に息子さんに買戻しして頂きリースバックは完了しました。当然この時には銀行の金融機関から住宅ローンを利用もしていただきました。

このセール&リースバック全ての手順を、まずはコーラルの担当者が現地(名古屋市)に行かずして、無料のスカイプやライン電話でのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、コーラルの作業は東京でできるものを全て済ませ、投資家の現地確認時とご売買契約&ご決済、賃貸借契約、買戻し予定の契約締結時の2回のみ名古屋市にお伺いしました。
このとき、当然にマイホームに設定されていた売主様の担保(抵当権など)は、コーラルからの債権者への連絡、調整で解除抹消して頂いております。

その後、約定で取り決めしたお子様へ買戻し時期に、今度は買主ご子息K様に、コーラルから指定した名古屋市の地元金融機関へ赴いて頂き、事前審査を済ませ、その後売買契約を締結して本審査の申込を完了し、それから2カ月後にもう一度現地に赴きご決済することで全て完了することが出来ました。

どうしてもお客様ご自身での手続きも必要ございますが、どのように行うかを詳細説明させていただき、これもまた簡単スムーズに手続きしていただくことができます。

何かと煩わしい親子間の不動産売買。しかもセール&リースバックという売買手法。

その進め方は、通常は無料のスカイプやライン電話、フェイスタイムでのやり取り、当社サイト内のチャットにてやり取り、メールでのやり取りを行い、弊社が東京で代理出来る作業は全て現地に赴かず手続きさせていただきます。(コーラルの担当者が、実際に現地に行き作業をすることは数回ほどです。)
コーラルはこのセール&リースバック分野のエキスパートとして、全国で毎月約2件ほどのご相談(親族間売買に至っては月間約30件)を受け、懇切丁寧にその手続き方法をご説明しており、地方にお住いの皆様の親子間の売買に必ずお役に立つことが出来ます。
ちなみに、S様とK様、びっくりするくらいスムーズに事が進んだことに大喜びしておられました。

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Screenshot_2018-12-02山田寛英公認会計士


パイロツト会計事務所 代表(公認会計士、税理士) 山田寛英
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