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親子間売買、親族間売買時の売買代金分割払い(割賦支払)について

更新日2021-04-17 (土) 04:24:31 公開日2019年12月5日

ここでは、親族間売買時に売買代金を分割払い(割賦支払い)で行う方法を解説します。
割賦支払で売買すると、代金を数回または数十回、多い時には数百回で支払うことになります。

割賦払い

★もくじ★親子間売買、親族間売買時の売買代金分割払い(割賦支払)について


金融機関の融資が否決されたとき、親族間売買を断念する前に考えよう!

さて、どう動いても、あがいても、どんな方法を使っても、それでも金融機関の融資(住宅ローン)の利用が不可能な場合も有ります。特に親族間の売買、その中でも親子間の売買を任意売却に絡めた場合は、その専門家である他の不動産業者のスキルの比でないコーラルがどんなに手を変え品を変え頑張っても、金融機関の融資否認可能性は格段に上がるのです。
しかも、時間の経過は、時として親族間売買にとても酷な状況変化をもたらすこともあります。今まで融資可能であった金融機関が、突如として否認することもしばしばなのです。
従って、親族間売買は他の一般的な売買と違い、多くの時間と努力、書類、環境づくりが大事なのです。たまに甘く考えられている方がおられ、環境の認知、書類の提出、提案へのご回答が遅く、後手後手となり、どんどん時間の猶予が無くなる方がおられますが、ハッキリ言ってその方の親子間売買の成功率はとても低いと思っていいでしょう。
もし、金融機関の融資が下りない場合として、それでもどうしても自宅に住み続けたいと言う場合も有るでしょう。
そんな時の、ウルトラC、ウルトラDの手法をここでは解説しておきましょう。

親戚でも、その関係性が遠ければ遠いほど金融機関の与信がいいと言う事実

実は、親族間売買の中でも血統が近い間柄、例えば親子間や祖父孫間、売主買主同居している親族間が最も金融機関の融資の否決確率は高いという事実が有ります。

理由は、親子であれば借金の付け替えと考えられやすく、同居については生計を一にすると考えられており、住宅ローンの概念に則さないからなのです。

住宅ローンの概念とは、その言葉通り住宅を取得するための利用の融資です。

借金の付け替えは事業性融資かもしれませんし、また同居については既に住宅として住まっている物件であるので、親から子への売買より、この場合は相続や、生きている場合は贈与が優先として考えられているのです。

従って、どうしても親族間売買にこだわる場合においては、少しでも金融機関の稟議を通せる確率を上げるために、可能な限り遠い親族に買ってもらうことも選択肢として持ちましょう。
例えば、直系である親子(血族)間売買よりも、叔父や娘の夫(婿)と言った直系ではない親族(姻族)に買ってもらう方が金融機関の融資了解は取りやすいものです。

売買代金の分割払い(割賦売買)が可能か⁉

不動産の売買代金を支払う方法は、住宅ローンを利用した一括払いや現金一括払いがほぼ99%ですが、実はこれ以外の方法もとても利用者は少ないですがあります。

それは分割払い(割賦契約)と言う方法です。

分割払い(割賦契約)の方法は、本来、親族間売買にとても向いているのです。

その理由としては、親族間での売買取引であれば、他人間と違い、とても身近な関係ということもあり長期に及ぶ分割払いに同意をしてくれる場合が多いからです。
他人間同士の売買では、長期間に及ぶ可能性がある分割払い(割賦契約)の方法を売主が承諾することは非常に困難ですが、しかし親族間では承諾しやすい環境があります。
但し、親族間でこの分割払い(割賦契約)を認めたとしても、下記の事項をクリアしなければ、やはりその利用はハードルが高いものとなるでしょう。

①売主に住宅ローンが残っている場合には、その融資先金融機関の承諾が必要

まずこの場合、99%の確率で金融機関の承諾は取れないと考えて良いでしょう。

②分割払いを無利息にすると利息分を贈与扱いにされる

分割払い時の支払額を無利息にしてしまうと、その利息分を贈与したのではないかと税務署に見られてしまう可能性があります。この解決策は簡単で利息を付加することです。

③親族の仲が悪く相続時に遺産分割で揉める可能性がある場合

売主と買主の推定相続人全員に、売買の話を事前説明し了解を取っておくことが一番の紛争防止となります。しかも、相続時のことも考え客観的な証明ができるような書面を残しておくことが重要です。
毎月の支払い方法は、現金払いではなく、あえて金融機関を利用し振り込みの方法をとって通帳に履歴を残しましょう。

以上のハードルがクリアできれば売買代金の分割払い(割賦売買)は可能になるでしょう。

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