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個人間の不動産売買(売主買主合意済みの不動産個人売買)の手続きや注意点、住宅ローン利用法を仲介手数料が約78%割引のコーラルが解説

更新日2021-10-23 (土) 10:57:42 公開日2019年7月12日

意外と知らない、不動産を個人間のみで売買する
大きなリスク

個人間のみで売買しても住宅ローンは利用できない事や、
知らないと大損する個人間売買に隠れた危険と、未然に防ぐ方法とは⁉

不動産売買時、通常は不動産会社と媒介(仲介)契約を締結し、売主と買主との間に宅建業者(不動産会社)が入るものと考えがちですが、しかし、買い手が、例えば隣人や知人、友人、または親子や兄弟などの親族の場合には、宅建業者の仲介が入らなくても(媒介契約を締結しなくても)売買を行う事は可能です。

これを個人間の不動産売買と言います。

個人間の不動産売買では、諸経費のうち大きなウェートを占める仲介手数料が掛からないなど、大幅なコストカットも可能ですが、但し、一旦何かトラブルが生じたときなどは少々ややこしい事となる場合が多いようです。

ゆえに、やはり宅建業者の不動産仲介は不要なようでも、入れたほうが良いようです。

ここでは、個人間の不動産売買を、仲介手数料が売買金額×0.7%のコーラルが、個人間の不動産売買の進め方と注意点、メリットやデメリット、住宅ローン利用法を考えたとき宅建業者を仲介者と入れることの重要性について解説していきます。

★目 次★【個人間の不動産売買(売主買主合意済み不動産売買)と、宅建業者の仲介業務について】


ここに注意! 宅建業者を入れない不動産売買は99.9%住宅ローンが利用できません!

『住宅ローン利用には、宅地建物取引業者※1の作成した不動産売買契約書と重要事項説明書が必要です!』

〇 司法書士や行政書士、不動産鑑定士などであっても宅地建物取引士(宅地建物取引業者)でない者(宅地建物取引士の資格は取得していても所定の登録を終えていない者)は、不動産売買契約書の仲介業務としての作成は法律違反になりますのでお気を付けください。

〇 個人間の不動産売買時の仲介業務において、多くの不動産業者が仲介手数料上限額の売買金額×3%+6万円を売主様買主様双方に請求していますが、コーラルでは、約78%OFFの0.7%でご対応しております。

※1宅地建物取引業者(宅建業者)を、通常、不動産業者と言っています。
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個人間の不動産売買(売主買主合意済み売買)はどんなケースがある⁉

さて、どんなケースが個人間の不動産売買に該当するか、その問題点も見てみましょう。

色んなケースが考えられますが、一言でまとめて言えば、売主と買主が既にいる場合と言えます。

不動産の売買価格や売買契約の中身は決まっていなくても、売主と買主がお互いにひとつの不動産、例えばマンションの一室や隣接する土地、一戸建てなどを売りましょう買いましょうと意思疎通ができている場合、個人間の不動産売買に該当していると言えるでしょう。

友人・知人間の合意済不動産売買

マンションを売ろうとしたら、実は勤務する会社の同僚が買いたがっているとか、縁戚が買いたがっているケースもあるでしょう。

この場合、買い手が居るわけですから売却活動(販売活動)を大幅に削減できます。

ただ、友人、知人や縁戚と言っても、少なくとも売却価格を決めなければ、売買しようにも売ります買いますという意思の確認だけではその先には進めることは出来ません。

また仮に売買金額について合意ができていたとしても、マンション売買は売買金額だけ決めたのでは終えることは出来ないものです。

通常、マンション売買のときには、売買金額の他に取り決めなければならない事項は多岐に渡るのです。

手付金をどう決めてどう支払うのか? 住宅ローンを利用する場合、その取り決めはどうするのか? 固定資産税や管理費などはどう清算するのか? 売買代金の支払い方法は? 契約不適合責任はどうするのか? など売買契約の条項に無い取り決めごとはどうするのか?などなど取り決めることはとても多いのです。

また、マンションでは管理組合というマンション所有者が加入する機関が有りますが、この手続きをどのように行うのかなどなどもあります。

下記の諸事項を少なくとも決めないと売買は先には進めることは出来ません。

①売買金額の設定

この金額設定が一番ややっこしいかもしれません。
どうしても友人や知人だと気が引けてしまうみたいです。売主の売却希望価格と買主の購入希望価格はどうしても開きが有るのが通常なのです。
売主は少しでも高く売りたい気持ちが有り、買主は少しでお安く買いたいと思うものなの(利益相反の関係)があります。

この場合、なかなか思うように事が進まないという場面ばかりになり、とうとう友人、知人関係も上手くいかなくなってしまうという事はよくあります。
また、縁戚関係では、どうしても遠慮が先に立ち価格もそうですが、契約内容にでも不慣れなため不十分な契約条項で後々トラブルを発生させてしまう可能性もあります。

②契約内容の不備

インターネットから取得した契約書を利用したために契約条項(内容)に不備があり、トラブルになってしまうことが多々あります。
もしこの契約書を売主が用意した上でトラブルとなった場合、買主はわざと売主に有利な契約内容にしたと言って解決の目途が付かないことがあります。
例えば、2020年4月民法改正にて新しく施行された契約不適合責任があります。

隣接土地を個人間で売買するときの問題点

よく隣接する土地の一部、あるいは全部を隣地の所有者が買い取りたいという事があります。

この場合でも、売主買主双方相手が分かっているからとはいえ、すぐに売買ができるわけではありません。マンションよりも少々売買において取り決めなければならない事項は多いかもしれないのです。

どんな問題点が考えられるでしょう。

①土地面積とその売却価格

まず、公簿上(登記簿上)の面積なのか、実測(実際の広さ)なのか、対象となる土地面積とその位置を確定しなければ売却価格が決めれないでしょう。

土地面積と位置確定には専門家(土地家屋調査士や測量士)の手配が必要になります。この手配をどうしたらいいかご存じで有ればいいのですが、生涯一度や二度ほどしかない不動産売買の経験ではなかなか難しいものでしょう。

よく既に土地測量図が有るからそれで売買しようとか、法務局に備え付けられている登記簿に記載されている面積だから問題ないでしょうと言う方がおられますが、登記上の面積と、実測(実際の広さ)の面積はよく誤差が有るものなのです。

②土地の諸問題

境界の確定がはっきりしていない土地の場合や、土地面積が大きく違った場合など後々紛争にもなりやすり事があります。
また、他の隣地との間で工作物が越境している場合には解決しないといけません。

個人間の不動産売買は、不動産会社はいらない?個人のみでできる?
個人間のみで売買する方法について

不動産売買は個人のみでできる?

不動産(マンション、一戸建て)の売買は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的でしょう。

ただ、個々人の間のみで不動産売買するケースもあります。いわゆる個人間のみでの不動産売買とは、つまり宅建業者の仲介はいらないのです。

ただ、本当にそれで良いのでしょうか⁉

なぜ、個人間のみで不動産を売買するのか?

その理由は、不動産業者が請求する高すぎる売買時の仲介手数料にあるようです。

既に物件売買の合意ができているのにね!

この売買時の仲介手数料、不動産業者の仲介の場合(「売買価格×3%+6万円」×消費税)を上限とした仲介手数料が発生します。

この場合、例えば売買価格が5,000万円の場合、売主と買主が各々156万円+消費税という非常に大きな仲介手数料の負担を強いられることとなるのです。
私の今までに経験した個人間売買で知っているケースは、約10年前に売買金額30億円、売買仲介手数料は通常の計算では90,064,800円となり、

この額を売主買主双方が支払う事となっていました。

その合計額実に1億8千万円にもなるのです。

このケースの時には、銀行からの依頼で私が売買仲介人として入ることになり、売主買主それぞれから売買金額×0.5%づつの仲介手数料として解決した経験があります。

売買金額30億円ともなると、仲介手数料が0.5%でも売主買主からそれぞれ1500万円づつ頂いたので合計3000万円が一つの不動産の売買の仲介で利益を得たという事になるのです。

この時、私にこの話を持ってきたある地方銀行(第二地銀)の支店長は、私のところに来る前に数十社に声を掛けたそうです。

しかし、その不動産会社の全部が私より仲介手数料が高かったらしいのです。

この時の売主買主は遠い親戚同士だったので、売買時やその後も揉めることもなくスムーズに事は進みました。
銀行の支店長は、なぜ個人間のみで行う希望だったこの不動産売買に不動産業者を介在させたのか?

それは、一にも二にも安心のためです。

銀行の行員が相談を受け融資するときに最も避けたいことが書類不備とトラブルです。
このとき私が所属していた不動産会社は司法書士、土地家屋調査士が設立した不動産会社でしたので、その点でも安心だったのかもしれません。
30億円の不動産でも、1,000万円のマンションでも、売買で一番恐ろしいのがトラブルの発生です。
トラブルはちょっとした手抜きや、ま、このくらいの事はいいだろっていう気持ちや隙間から発生してしまいます。

この、ま、これくらいという気持ちは個人間のみの売買には一番多いんです。

しかし、その気持ちが後々大きな後悔になってしまうのです。
地方銀行(第二地銀)の支店長はこの時融資は発生していませんでした。
銀行融資が発生してしまうケースでは、ほぼ間違いなく不動産会社の作成した各種書類が必要になります。
しかし、この時は、その融資は無かったのです。
では、なぜ、支店長は不動産会社を仲介者として介在させたのか?
それは、やはり後のトラブルが一番問題になることを肌でわかっていたからです。

個人間のみの不動産売買は、買主と売主が合意すればそんなに難しくはないのかもしれません。
今、ネットで売買契約書も作成出来てしまう時代です。しかも各種の必要書類もその取得方法までも解説付きで掲載されています。
しかし、一番重要な事、問題にことは、理解されていないのかもしれません。

個人間の不動産売買を執り行うときの手続き・基本

それではここで、個人間で不動産売買するときの手続きの基礎知識や基本ポイントを解説しておきましょう。
売主が不動産売却や土地売却、戸建て売却、マンション売却するには、まず売却価格を決めなければいけません。これは個人間の不動産売買時も同じです。
買主は反対に不動産購入しようとするときは多くの方が取引相手と価格交渉されます。
ゆえに不動産価格を決めるにあたっては、不動産一括査定サイトを利用して査定依頼した後、物件の査定額を決めてもいいでしょう。
売買価格(取引額)が決まったら次は契約書の作成です。 

売買契約書

昨今ではインターネットでも不動産売買契約書は入手可能です。グーグルやYahoo!で『不動産売買契約書 ひな型』と入力検索すれば簡単に不動産売買契約書のテンプレートが入手できます。

売買契約書以外の必要書類

売主と買主で用意する書類やものは違います。

売主が必要なもの

通常の不動産売買では、売主に必要な書類やものが大きく分けて7つあります。

1.不動産の権利証か、登記識別情報通知書
(紛失している場合は、権利証(登記識別情報)の再発行は法律上行うことができません。従って、権利証(登記識別情報)を失くしてしまった場合、別な手続きをとる必要があります。)
2.印鑑証明書(発効後3か月以内のもの)
3.住民票か、戸籍の附票1通(住所変更し、登記簿の住所が変わっている場合)
4.運転免許証などの写真付き身分証明書1点。ただし有効期限内のもの(司法書士が代理でする場合の本人確認用として必要です。)
5.実印
6.売買する物件の最新の評価証明書
(不動産の評価価格が記載された書類で登記するにあたっての登録免許税の計算に必要となります。公課証明書も、評価価格が記載されているので代用できます。)
7.抹消すべき権利の抹消登記書類(事前に金融機関の手続きが必要です。)

買主が必要なもの

通常の不動産売買では、買主に必要な書類やものが大きく分けて4つあります。

1.住民票1通
2.免許証などの写真付き身分証明書1点。ただし有効期限内のもの(司法書士が代理でする場合の本人確認用として必要です。)
3.印鑑証明書1通(住宅ローンがある場合に必要です。発効後3か月以内のもの)
4.印鑑(住宅ローンがある場合は実印が必要です。なければ、認印でも構いません。)

消費税

不動産売却時、取引に消費税がかかるのだろうかと疑問を感じることもあるでしょうが、事業者ではない個人同士で売買取引を行う場合には非課税となっています。 つまり、売主が事業として不動産を売却しているのでなければ消費税は課税されないのです。

印紙(税)

個人間の不動産売買においても、売買契約書を作成する場合は決められた印紙を貼付しなければなりません。
また、一般の個人が売主となり不動産売買する場合には、買主へ発行する領収書には印紙税は不要です。
これは印紙税法に定められています。印紙税額については、【☛ 不動産を売却した際の税金について】 を参照ください。

そもそも個人間の不動産売買は誰が好む? 現実はどうなってる⁉

個人間で不動産売買する事を、なぜ、考えるのか?
それは、売買時の不動産業者の請求する高額になる仲介手数料が一番のデメリットだから、その支払が嫌だからと先に書きました。

なぜ、仲介手数料が嫌になるのでしょう?、結論、高額すぎるのです!

個人間売買でなくても、仲介手数料額はとても高額になります。その高額な故に誰でも嫌になるものです。

しかも、個人間の売買なら尚更でしょう。

個人間の売買を行っている人とは、実は親子間や親戚間、お知り合い同士、お隣さん同士、ご近所で仲良しさん等々なのです。

ここで少々考えてみたいことがあります。

私たちは、なぜ、マンションや一戸建てなど不動産を売却するとき不動産業者へ売却依頼するのでしょう?
理由は、そうです、買い手を見つけてほしいからです。

私たちが売主となり不動産を売る時に考えることと言えば、まず真っ先にいくらで売れるのだろうか?です。しかも本当に売りたいときには一番高く買ってくれるのは誰だろう?ではないでしょうか。
まず、売ることを考えているときは売買完了後のトラブルまでは考えていないものでしょう。
トラブルを考えれるようになるのは、買い手が現れた時か、売買契約時、その後かもしれません。否、今のマンションはほぼトラブル的なことは無いので考えることも無いでしょう。
売買時に不動産業者を仲介者として介在させる理由は、一番高く買ってくれる人を見つけてくれるからではないでしょうか。

では、どんな人が一番高く買ってくれる候補になるのでしょう。
このことを言い表す言葉が昔からあります。

「隣の土地は借金してでも買え」という諺です。

これは「隣の土地」の購入によって所有地の価値が上昇することが十分にあることが理由となっているのです。

従って、個人間の不動産売買の主な検討者は、この「隣の土地」の購入によって所有地の価値が上昇することが分かっている人という事です。
いわば、その不動産の魅力を十分に理解している隣人や、兄弟親戚、親子間やお知り合い同士、ご近所で仲良しさん等々なのです。
この人たちが、実は最も一番高く買ってくれる人になるケースでもあります。

今書いた人たちは、普段の生活線上に登場している人です。

とすれば、何かのきっかけに売買の話をして、売る買うとなることが多いこともあります。
これらの人が個人間の不動産売買を好む人なのです。

不動産会社に売却を依頼する一番の理由が無いケースの人となるのです。

だから仲介手数料を払わないで済む個人間の不動産売買を選択したくなる気持ちもわかります。

しかも、この不動産会社を介さない個人間売買、土地やマンション、家などの不動産売買を個人間や親子間で取引することは法律上何の問題も無いのですから、買い手さえ現れれば自分達だけで行いたくなる気持ちもわかります。

このように買い手さえいれば、高額な仲介手数料を払わないで済む個人間の不動産売買。

しかし、まだまだ普及していないという現実があります。

最近の動きと普及の現実

これまで個人間の不動産売買と言えば、ほとんどは親子・親族間あるいは友人・知人間の売買でしたが、最近ではヤフー不動産のおうちダイレクトなどでインターネット上で個人が物件情報を公開して買主を探す手法が普及しつつあります。
(ヤフー不動産のおうちダイレクトは、不動産売買契約時不動産会社が仲介業者として介在し買主側の仲介手数料は上限額の3%が掛かるみたいなので個人間のみ売買と言えるかどうかは疑問ですが。)

不動産取引は、次第にネット時代に多様化してきているとは言え、まだまだそのハードルは高いことも普及していない理由と現実なのです。


また、その広まっていない理由が、メリット以上にデメリットが多くダメージも大きくなるからなのです。

不動産業者は、「宅地建物取引業法に基づいて宅地や建物の売買・交換・賃貸の代理や媒介を業として行う場合には、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けなければならない」と規定されています。
また、不動産業者が取引をする場合には、必ず宅地建物取引士をもって下記事項を記載した不動産売買契約書・重要事項説明書を作成し説明し交付することが宅地建物取引業法上義務付けられています。

宅地建物取引士の役割
①重要事項の説明
②重要事項説明書(35条書面)への記名、押印
③契約書(37条書面)への記名、押印

一方、個人間にみの売買においては原則自由で法律での義務付けはされていません。
この規定は、不動産取引を行う不動産業者に対して消費者の利益を守るために課されるものであって、個人が自己の不動産を売却したり、売主から直接購入したりすることを制限するものではありません。
したがって、不動産の個人間売買に免許などは必要なく、また違法ではありませんが、契約自由の原則により自己責任で行うことになります。


なぜ普及していないのか?

不動産業者を通さずに、売主と買主が個人のみで直接取引をすれば仲介手数料は必要ないのですが、現実にはそれがなかなか行われていない状況です。

個人間のみの不動産売買が普及しない理由は、個人間のみの売買にはメリットやデメリットがあり、メリット以上にデメリットが多くダメージも大きくなるからなのです。
ここでは、その個人間のみの不動産売買時のメリットやデメリットについて解説してみたいと思います。

不動産業者を入れないで行う・デメリット

個人間売買のデメリットは大きく次の5つになります。このデメリットが個人間のみの不動産売買には高い高いハードルにもなってきます。
さて、あなたはこのハードルを越えられますか?


1.買主を自分で探さなくてはならない。
2.不動産売買契約書や重要事項説明書など書類を自分で作成する。
3.銀行融資利用の場合、各種指示された書類を作成し提出しなければならない。
4.もし契約不適合責任などのトラブルがあったら自身で全て対応するしかない。
5.適正な金額で売買しないと贈与税支払の対象や所得税支払い対象の売買となり後々税金を支払うことになる。

また親子間や親戚間の売買については、税金面での特例の適用においてデメリットになる部分が有ります から、売買締結前に十分確認しておきましょう。

以下、それぞれに解説しましょう。

1.買主を自分で探さなくてはならない

どのハードルも高いのですが、上記隣人や、兄弟親戚、親子間やお知り合い同士、ご近所で仲良しさん等々で買う人がいない場合、もしかするとこれが最も高いハードルかもしれません。

買い手をどうやって探せばいいのか?

不動産会社ならその手段は持ち合わせているのが通常でしょう。

しかし、一般の人が、ほぼ人生で一、二度しかない不動産を売却する時に買い手を探すことほど難しいことはないはずです。

2.不動産売買契約書や重要事項説明書など書類を自分で作成する

不動産売買契約書には、売買物件がどこにあるのかを明示すると共に、以下の条項の記載が必要です。

①当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所
②売買の対象物(土地あるいは建物)を特定するための表示
 ●土地の場合:所在・地番・地目・地積
 ●建物の場合:所在・家屋番号・種類・構造・床面積
③売買代金又は交換差金の額およびにその支払方法及び時期
④不動産の引渡しの時期
⑤所有権移転登記の申請の時期
⑥売買代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的。
⑦契約の解除に関する定めがあるときはその内容
⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときはその内容
⑨売買代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
⑩天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
⑪当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときはその内容
⑫当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

このほか、必要に応じて特約などを追加することになっています。

売買契約書&重要事項説明書

さらに、重要事項説明書には物件についての説明の他に、以下の項目が必要になります。

【取引物件の必要事項】
(1)登記記録に記録された事項
(2)法令に基づく制限の概要
(3)私道に関する負担事項
(4)飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況の事項
(5)宅地造成または建物建築の工事完了時における形状・構造等の事項
(6)区分所有建物の場合の敷地権利、共用部分に定められた規約などの事項

【取引条件の必要事項】
(1)代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭の事項
(2)契約の解除に関する事項
(3)損害賠償額の予定または違約金に関する事項
(4)手付金等の保全措置の概要(不動産会社が自ら売主になる場合)
(5)支払金または預り金の保全措置の概要
(6)金銭の貸借のあっせんに関した事項
(7)契約不適合責任の履行に関する措置の概要

【その他の事項】
(1)国土交通省令・内閣府令で定める事項
(2)割賦販売に係る事項

3.住宅ローン利用の場合、各種指示された書類を作成し提出する必要が絶対条件に

買主が現金で売買代金の準備ができず、融資(住宅ローン)を利用して代金の準備を進める場合には、銀行が定める書類の提出が求められます。
その書類のメインとなるのがいくつかあります。

①申込者(融資利用者)本人が用意すべき書類
 〇住民票
 〇源泉徴収票・公的所得証明書
 〇運転免許証、健康保険証
 〇土地測量図(実測図・地積測量図)
 〇建物が有る場合、建築確認済証など建築関連の書面
 〇建物配置図・建物図面
 〇建物間取図
 〇地図
 〇不動産登記全部事項証明書(土地・建物)
 〇マンションの場合、重要事項調査報告書
 〇その他、銀行が個別に指示した書類
 
②不動産会社が作成したもの
 〇不動産売買契約書
 〇重要事項説明書
 〇その他銀行が要求した書類

以上が、ほぼ銀行から要求される提出書類になりますが、このうち不動産会社が作成した「不動産売買契約書」と「重要事項説明書」は宅地建物取引業者と宅地建物取引士の署名押印が必要になります。
そのため、不動産会社を通すことが必須になってきます。なぜなら、融資をする金融機関は個人だけのリスクのある取引を嫌い、不動産会社をきちんと入れたうえで、不動産会社が作成した「不動産売買契約書」と「重要事項説明書」を提出することを融資の条件としているからです。

なぜ、金融機関は個人間のみの、特に親子間や親族間の不動産売買時の融資に慎重になるのか⁉
それは以下の理由からです。
①一般的に親族間での所有権移転をする理由は、税金優遇も多々ある相続(または贈与)が有るにも関わらず、なぜわざわざ親族間でその恩恵も無い売買を行うのか疑問が生じる。
②親族間売買ということで、融資金が売買とは関係ない資金に流用されることを恐れている。
③市場価格から乖離した金額で売買をする恐れがあり、売買金額の妥当性・根拠が不明慮なため融資の審査基準を定めるのが難しい。
などがあります。

4.もし契約不適合責任などのトラブルがあったら自身で全て対応するしかない

トラブル&苦情

個人間の不動産売買において最も大きなリスクは、物件の引き渡し後に突如として起こる契約不適合責任問題です。
2020年3月までは隠れた瑕疵(欠陥)が発覚して深刻なトラブルを引き起こす「瑕疵(かし)担保責任」の問題でしたが、2020年4月1日に改正民法が施行され、それまでの瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されたのです。この変更により売主の責任は広く変更されたのです。

不動産を売買した場合、通常 売主には「契約不適合責任」が発生します。

引き渡し時に発覚しなかった建物の基礎のひび割れ・腐食や屋根の雨漏りといった不具合や欠陥、土地建物の数量間違い等が見つかった場合、売主が対処し、改善しなければならないのです。

不具合(不適合)の程度によっては、買主は従来までの瑕疵担保責任と同様、損害賠償の請求や契約の解除の他、契約不適合責任では履行の追完請求、代金減額請求も可能となるのです。

たとえ売主が不具合(不適合)を知らなかったの場合でも、買主が善意無過失であれば「契約不適合責任」は発生します。
不動産売買契約の場合、この「契約不適合責任」を免責とすることもできるのですが、もし期間や免責などを取り決めていなかった場合や、どのような場合に免責となるのかなどについて具体的に取り決めていなかった場合は大きなトラブルの元になりかねないのです。

因みに、2020年3月までの従来の瑕疵担保責任では、買主が売主に責任追及できるのは、「引き渡された目的物の種類、品質または数量に関して買主が契約の内容に適合していないを知った時から1年間」と民法で定められていました(売買契約の締結から1年間ではありません)。

ただし、2020年4月以降からの契約不適合責任では、買主側からの請求権行使については「不具合を知ったときから1年以内」という期限が定められていて、買主はこの期限内に、売主に対して不具合の内容を通知しなければなりません。しかし、売主が引渡し時に不適合(不具合)を知っていた場合や重大な過失によって見過ごしていた場合は、この期限は適用されないのです。
また、買主が請求権などを行使できることを知ったときから5年間行使しなかった場合、または権利を行使できるときから10年間行使をしなかった場合は、時効によりその権利は消滅するのです。

個人間で売買される物件は新築ではなくその多くが中古物件でしょう。さて、あなたはこの契約不適合責任やその免責の運用、個人間のみで適切に対処できるのでしょうか⁉

5.適正価格で売買しないと贈与税や所得税課税の対象になり後々税金で困ることに。

適正な価格で売買契約しないで、相場よりあまりにも安すぎる価格の場合は贈与(この時の贈与をみなし贈与と言う)と見なされ、購入者が贈与税を納めなくてはならない場合があります。
また、売って利益が出たらその所得に対して譲渡所得税(所得税と住民税)が課せられ、この場合もまた税金を納めなければならないのです。
税金については、とても面倒で、課税される場合、その税金額もバカにならないので、くれぐれも先に計画的に考える必要があります。
従って、適正価格を求めるための不動産査定の必要が出てきます。

6.司法書士、行政書士では対応できないものがある

最近、司法書士や行政書士が、個人間の不動産売買時における売買契約書やその他関係書類を作成しますというサイトを見ますが、銀行融資が必要な場合は司法書士や行政書士では対応できません。
まず、銀行融資に必要な重要事項説明書は不動産業者(宅地建物取引士)の専門分野で司法書士や行政書士では作成できないのです。
もし、売買契約書締結後に銀行融資が必要になった時、後からでは重要事項説明書の作成ができませんから、もう一度初めから重要事項説明書⇒不動産売買契約書と言う順番で作成し直さなければならなくなることを押さえておくべきでしょう。
余談ですが、個人間の不動産売買契約書で建物部分も売買対象となっている場合、通常、建物に消費税は課税されないのですが、司法書士や行政書士が作成した売買契約書には建物部分に消費税が課税されている書面を見たことが有ります。さて、このケース笑ってごまかして済ませて良いものでしょうか。

コーラルの個人間不動産売買時仲介業務は手数料0.7%【最低仲介手数料設定有※1】

不動産仲介がいらないようで、でも本当にそれでいいか迷っているときに、コーラルのこの「売主買主間売買合意済みの個人間不動産売買仲介サービス」が便利となります。

コーラルは、

 売主買主間売買合意済みの個人間不動産売買仲介サービス


すでに売買合意済みの個人間における不動産売買は、

仲介手数料0.7%

でお手伝い致しております。

●コーラルでは、売主と買主との間で売買が決まっているマンションや一戸建てなどの不動産売却・購入(売買)は、不動産会社を入れたくないケースなどの個人間売買においても、相談を行っております。
当然にこの場合は完全無料です。
ただ、もしその結果、不動産会社が仲介として売買に加わった方が良い場合、仲介手数料を魅力的にして仲介業務と住宅ローンなどの事務手続きのお手伝いをしております。
●全国対応しておりますので、詳細は、ぜひお問合せ下さい。


コーラルの「売主買主間売買合意済みの個人間不動産売買仲介サービス」は、通常、住宅ローンに必要な書類(売買契約書、重要事項説明書など)は全て売買の流れの中で適時に作成用意し、内容も宅地建物取引士がご説明します。
また住宅ローンに関しても、知識と経験を持った住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーがお手伝いします。

しかも、その費用は 売買価格×0.7%のみ です。

例えば、4,000万円の不動産売買契約だと、他の不動産会社では252万円+消費税になります。しかし、コーラルだと56万円+消費税なのです。その差約196万円になるのです。消費税を入れると200万円を超える差額にもなります。

売主様買主様それぞれの仲介手数料が20万円以下の場合、2019年9月以降の売買受任についてはそれぞれ20万円を下限とさせて頂きます。従いまして売買時仲介手数料総額が20万円以下の場合は、売主様買主様の仲介手数料は総合計して40万円+消費税を請求させて頂きます。

また売買の相手側に不動産会社が入っていない場合には、その相手側の仲介不動産会社に入ることも条件とさせて頂き、当然にこの分の手数料(売買価格×0.7%・下限手数料額20万円)もかかるものとさせて頂きます。

コーラルの各売却プランでは、仲介手数料は宅地建物取引業法で規定されている仲介手数料上限額(媒介報酬限度額)を超える請求はいたしません。

個人間の不動産売買の画像説明

個人間の不動産売買時の仲介手数料の画像説明

コーラルのサポート業務(広告と販売活動を抜いた作業となります。)

・不動産売買契約書の作成(売主・買主に説明)
・重要事項説明書の作成と宅建士による説明(買主)
・住宅ローン申し込みのお手伝い(買主)
・住宅ローンが完済していない場合の返済&完済済証明書発行などの金融機関との調整(売主)
・金融機関での売買決済立ち合い((売主・買主)
・登記手続きを行う司法書士の紹介(売主・買主)
・弁護士や税理士など各専門家の紹介(売主・買主)
・その他の売買に必要な手続きや調整(売主・買主)
※銀行や信用金庫など金融機関の求める「売買契約書」や「重要事項説明書」は、不動産業者と宅地建物取引士の署名押印が必要になります。

コーラルでは、不動産売買の流れに沿って、売買契約締結及びご決済をスムーズに進めるため、その都度必要な各種書類の作成・用意、各専門家の手配、金融機関への手続き手配をプロ専門士が行わせて頂きます。
尚、サポート内容についてもっと詳細をお知りになられたい方は、どうぞコーラルまでお問合せ下さいませ。

費用

コーラルは、売買合意済み個人間の不動産売買時の仲介業務を宅地建物取引業法における業務の一環としてお受けしますので、売買価格の0.7%の仲介手数料とその消費税を売主様・買主様双方より頂戴します。

注意事項

上記仲介手数料以外に係る費用、例えば住宅ローンを申し込む金融機関に対して支払う費用(保証料や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代、銀行事務手数料など)や、不動産の移転登記費用、完済する住宅ローンの抵当権等抹消登記にかかる費用などの各費用は別途かかります。
但し、弊社には住宅ローン借入時の住宅ローン事務手数料はかかりません。(多くの不動産会社が住宅ローン借入時の住宅ローン事務手数料を請求しているようですが、コーラルでは請求しておりません。)

売主様買主様それぞれの仲介手数料が20万円以下の場合、2019年9月以降の売買受任についてはそれぞれ20万円を下限とさせて頂きます。従いまして売買時仲介手数料総額が20万円以下の場合は、売主様買主様総合計して40万円+消費税を請求させて頂きます。
また売買の相手側に不動産会社が介在無しの場合には、その相手側の不動産会社に入ることも条件とさせて頂き、当然にこの分の手数料(売買価格×0.7%・下限手数料額20万円)もかかるものとさせて頂きます。

コーラルの各売却プランでは、仲介手数料は宅地建物取引業法で規定されている上限額(媒介報酬限度額)を超える請求はいたしません。

コーラルでは、基本ご本人が取得できる書類はご本人に取得して頂きます。例えば市役所や区役所、法務局などで取得できる一般的な書類です。
もし弊社が登記簿謄本(全部事項証明書)など、ご本人に代わり取得した場合には、その実費をご請求させて頂きます。

弊社から遠方(江東区亀戸の本店、横浜市中区関内の横浜店から電車で60分以上)の売買の場合、別途交通費、日当を頂く場合もありますので事前にご相談ください。

不動産会社社員や従業員は0.7%は適用対象外となりますが、ただ仲介手数料はお安くなりますのでご相談ください。

個人間の不動産売買・まとめ

ここでは、マンションや一戸建てなど不動産の個人間売買(不動産会社介在無の売買)の方法と、そのメリットやデメリット、住宅ローンの利用法について解説してきました。

個人間の不動産売買は、住宅ローンの借り入れが無ければ不動産会社を入れない売買も可能でしょう。

但し、もし、住宅ローンを利用し不動産を買おうとすれば、どうしても不動産会社作成の売買契約書と重要事項説明書を必要なのですから、今日のように住宅ローン減税が大きなメリットとなる不動産売買では、やはり不動産会社の仲介は重要な介入になります。

但し、この場合でも、コーラルのような売買時仲介手数料の魅力的な不動産会社(コーラルの個人間で売買合意済みの不動産売買時仲介手数料は売買金額×0.7%)を利用したらもっとメリットになるでしょう。

全国対応しています。

コーラルでは、すでに売主と買主との間で売買合意がなされている個人間の不動産売買について、全国対応させて頂いており完了事例も多々ございます。

対応地域は下記の通りです。

ご相談時は無料通話のスカイプ、ライン電話、フェイスタイムでお互いに顔を見ながら対面式でお話しできますので、安心してご相談いただけます。
尚、個人間売買のご相談は完全無料ですので、何なりとご相談いただければと存じます。

ご対応地域

北海道地方   

〇北海道

本州・東北地方 

〇青森県 〇岩手県 〇宮城県 〇秋田県 〇山形県 〇福島県

関東地方    

〇茨城県 〇栃木県 〇群馬県 〇埼玉県 〇千葉県 〇東京都 〇神奈川県

中部地方    

〇新潟県 〇富山県 〇石川県 〇福井県 〇山梨県 〇長野県 〇岐阜県 〇静岡県 〇愛知県

近畿地方    

〇三重県 〇滋賀県 〇京都府 〇大阪府 〇兵庫県 〇奈良県 〇和歌山県

中国地方    

〇鳥取県 〇島根県 〇岡山県 〇広島県 〇山口県

四国・四国地方 

〇徳島県 〇香川県 〇愛媛県 〇高知県

九州・沖縄地方

〇福岡県 〇佐賀県 〇長崎県 〇熊本県 〇大分県 〇宮崎県 〇鹿児島県 〇沖縄県

日本の都道府県地図

全国放送のメディア、雑誌にも取り上げられるコーラルの不動産売買

コーラルの不動産売買が、民放キー局や有名不動産系雑誌、お金系雑誌に取り上げられています。

テレビ取材履歴

テレビ

雑誌取材履歴

雑誌取材履歴

※各メディアには、ただ単に仲介手数料が安いだけではなく、売主・買主双方にメリットのある付加価値を取り入れたサービスを展開して、成果を出している不動産業者として取り上げられています。

また『不動産屋に騙されるな!』の著者である公認会計士、税理士の山田寛英先生からもご推薦のお言葉をいただいております。


私は推薦します。

yamada_パイロット会計事務所・山田寛英代表

お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社をおすすめ推薦いたします。
コーラルへ何でもご相談してみてください。

山田寛英公認会計士


パイロツト会計事務所 代表(公認会計士、税理士) 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 (中公新書ラクレ)

個人間のみで行いたい不動産売買こそ専門家へ・ご提案

宅地建物取引士・石井雄二からのご提案

個人間での不動産売買はリスクも多いことがご理解いただけたと思います。
でも、それでも個人間での売買のような、売り手、買い手が合意している場合に多額の仲介手数料を払うのもちょっと・・・と思う気持ちはよくわかります。
元々、宅建業者の仲介はいらないのですから。

ただ、実は、それが一番リスクで有り、売買後にトラブルになる事実もわかっていただけたと思います。

ゆえに、不動産売買は不動産売買の専門家を入れたほうが良いのです。
そんなときは仲介手数料を安く抑えられる不動産業者への依頼なんて如何でしょう。
コーラルなら、購入者が決まっている個人間売買の場合の仲介手数料は、売主買主それぞれ「(売買金額×0.7%)×消費税」になります。
コーラルが、売買に必要なすべての段取りを組みますので、安心して取引を行って頂くことができます。

最後になりますが「知識は力なり」と言います。
有益な情報を知っているということは、私たちに自信を与えるだけでなく大きな行動力を持つ源となり、それはまた次の利益となります。
逆に知らないということは欠点になり行動を止め、損失となります。
ここにこられたあなたは、親族間での不動産売買の有益な情報を知りました。
次はその情報を賢く利用すべき時です。
ただ、何もせず、ぼーっと考えているだけでは何も解決しません。
コーラルは、いつでもあなたからのご相談をお待ちしております。


すでに売買合意済みの個人間における不動産売買は、

仲介手数料0.7%

でお手伝い致します。

更に、銀行融資利用が無い方には

30,000円~ご相談プランもご用意しております。

詳細&お問い合わせは↓↓↓

個人間の不動産売買など売買合意済み不動産の購入&売却への問い合わせ

★専用ページからのお問合せ

個人間の不動産売買について、どんなことでも聞きたい方はこちらの専用ページからお問合せ下さい。

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お電話でのお問い合わせ

03-5875-5038

メールでのお問い合わせ 

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おそらくこの仲介手数料率で、個人間の不動産売買取引に入る不動産会社は無いと思います。
コーラルは、不動産売買専門の不動産会社です。
不動産売買のことなら、どんな些細な事でもお問合せ頂ければと存じます。
売買が成立しなければ費用(仲介手数料)が掛かることは有りませんので、ご安心ください。