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親子間売買、親族間売買の相談は宅地建物取引業者(宅建業者)にすべき理由

更新日2020-09-04 (金) 18:07:19 公開日2019年9月23日

不動産売買の専門家

ここでは、不動産を親族間売買するときに絶対欠かせない売買契約書作成依頼先として最も適している専門家について解説してみましょう。

不動産に係る仕事には、多くの士業がありますが、さて不動産を親族間で売買するときに、その売買契約書作成が最も適している専門家は誰なのでしょう。

では、早速解説していきます。

★目 次★【親子間、親族間売買時の契約書等依頼先のベストな選択先は⁉】


基本中の基本・不動産の売買契約書は誰でも作成できる!

まず基本的なことですが、親子間や兄弟姉妹間、夫婦間、お隣り同士間など、個人間や、個人と法人間などで直接売買契約書を作成することは出来ます。

インターネットで「不動産売買契約書」と検索しただけで、簡単に契約書ひな型をダウンロードでき、このひな型に売買対象となる物件記入し個々人の署名押印するだけで契約書が出来てしまうのです。

売買契約書作成するだけであれば、専門家を必ず入れなければいけない事は有りません。

ただし、不動産売買は専門的な領域の大きな商取引です。動く金額もバカになりません。
そのため、通常、不動産を売買するときは不動産業者(不動産屋)などに依頼する人が大半になります。

ここでは、この不動産業者を売買業務上、法令上、明確にするために宅地建物取引業者という事にして説明しますが、実は、不動産を売買するときに仲介業務ができる専門家は、この宅地建物取引業者しか認められていないのです。

よく弁護士や司法書士、税理士、行政書士など不動産に関連する仕事として登場する士業の方々がいますが、これら士業の方々には不動産を売買するときに仲介業務を業としての行為は認められていません。
この点は結構知られていないみたいで、また勘違いされている方がたくさんおられるので注意しましょう。


それでは、不動産を親族間で売買する場合には、どこに依頼すべきでしょうか⁉

上記の解説から、当然、宅地建物取引業者(不動産業者)に依頼すべきこととなります。

不動産売買のプロは、宅地建物取引業者(不動産業者)しかいないのです。

※ポイント・ここに注意
不動産売買契約書は士業だけが作成できるものではありません。誰でも作成できます。
ただ、不動産の売買を業(仕事)として仲介できる者はただひとつの士業者しかありません。
それが宅地建物取引業法で定められた資格を持つ宅地建物取引士(宅地建物取引業者)です。

司法書士や行政書士、不動産鑑定士、税理士などの士業者には仲介業務は出来ないのです。
宅地建物取引士(宅地建物取引業者)以外の者が仲介者として売買契約者を作成したら、法律違反になります。

以下では、この事実の理由を解説しましょう。
司法書士や行政書士、弁護士がどういう立場だったら、不動産売買契約書作成ができるのかもわかると思います。

弁護士も司法書士も行政書士も売買契約書は作成できる!

よく、司法書士や行政書士も「不動産の売買契約書作成をお手伝いします。」として、アピールされている方がおられます。
確かに弁護士や司法書士、行政書士などは、売買契約書など書面作成のプロとして私たちのに日常に介在していいます。
もしかすると、売買契約書作成と言えば宅地建物取引士(宅地建物取引業者)よりも、これら弁護士や司法書士、行政書士が思い浮かぶ人も多いのではないでしょうか。

ただ、売買契約書にも色々あり、不動産の売買契約書は、私たちが商取引するうえでの契約書の中でも最も高額な売買金額と各種取り決め条項がある書面で、この書面に業務として記名押印して売買契約書を作成できる者は宅地建物取引士(宅地建物取引業者)しかいないのです。

従いまして、宅地建物取引士(宅地建物取引業者)以外の者が、不動産の売買契約書に仲介業務者として記名押印することは出来ず、自ずとこのときの売買契約書は売主様、買主様のみの署名押印のみの売買契約書となり、それら士業者は記名押印されていないこととなります。

なんと中途半端な不動産売買契約書でしょう。これで満足して不動産を売買することはできるのでしょうか?とても不安が残ります。

各士業者の役目は

各専門家には専門家としての役目が有り、その領域をカバーし合って消費者を守っています。

例えば、宅地建物取引業者(宅建業者)は、主として土地・建物等の売買・交換・賃貸の仲介や、分譲住宅の販売代理等を行う事業を行う者のことを言い、この事業を行う者は宅地建物取引業法で定める免許が必要とされています。

また宅地建物取引士は、宅地建物取引士資格試験に合格した人のうち、都道府県知事の登録を受けた上で、宅地建物取引士証の交付を受けた人のことで、不動産取引にかかわる広範な知識を有している流通の専門家です。宅地建物取引業法では、不動産の取引のなかでも特に重要な業務である、物件や契約内容等の説明(重要事項説明)と契約内容を記載した書面(これを一般に売買契約書と言っています)への記名押印については、取引士しか取り扱えないと定められています。

また、不動産会社が宅地建物取引業者として免許を受けるためには、宅地建物取引士を一定数以上確保しなければいけないとされているのです。

☛ 国土交通省・重要事項説明・書面交付制度の概要』をご参照ください。 


金融機関の融資に必要となる書類が作成できる者

どうしても不動産売買において宅建業者が必須となる場合があります。
それは、「買主が融資を利用する場合」です。

買主が銀行融資を利用したい場合には、宅建業者が作成した重要事項説明書と売買契約書が必要となり、他の士業者では対応できません。

さて、この事実が何を意味しているのか、もうご理解いただけるのではないでしょうか。

金融機関は、法令に則った書面作成をするのは宅地建物取引業者しか有り得ないと知っているという事です。
不動産の売買契約書も重要事項説明書も、その作成に介在できる者としては、弁護士でもなく、司法書士でもなく、税理士でもなく、行政書士、不動産鑑定士や土地家屋調査士でも無い、宅地建物取引業者のみであると認定しているという事なのです。

当然と言えば当然で、法令ではこの不動産の売買契約書も重要事項説明書に記名押印できる者は、士業の中でも宅地建物取引士のみと決められているのですから。

下記の表にて各々の専門家の業務を比較してみて下さい。

項目弁護士司法書士行政書士税理士宅地建物取引士
不動産仲介業務××××〇(宅地建物取引業者)
物件調査××××
売買契約書作成〇 ※0△※1△ ※1△※1
重要事項説明書作成××××
権利関係調査△※2△※2
法務局への登記申請××××
税務的なアドバイス××××
適正価格アドバイス×××

※0法律事務の専門的な観点からの売買契約書は作成可能です。但し、売買契約書には仲介業者としての記名押印は出来ません。
※1簡易な売買契約書は作成可能です。但し、売買契約書には仲介業者としての記名押印は出来ません。
※2市役所、区役所など行政から戸籍謄本関係書類の取得は出来ません。但し法務局から謄本取得は可能です。

売買に最も関係が有る司法書士の存在とは⁉

ただ、最近、親族間売買時の仲介手数料が高いので、権利関係調査と売買契約書作成と法務局への登記申請のみで有れば司法書士も対応できるから、司法書士へ依頼しましょう的なサイトを見かけますが、しかし、このアピールには少々疑問を持ちます。

その理由は、不動産の売買契約書作成についてのプロとしての介在の立場は、その作成の本意にあり、約束の取り決めと順守、トラブル防止のためにあり、売買を滞りなく進め決済する事が必要で、そのために書面への宅地建物取引業者と宅地建物取引士の記名押印で契約を保全しているようになっているのですが、しかし、司法書士や行政書士にはこの書面への記名押印は出来ないのですから。

不動産売買契約書に記名押印して、その報酬を得ることができるのは士業の中では宅地建物取引士だけなのです。
そのため、売買契約書の文面作成のためのみにその費用を請求するしかなく、売買契約書の保全のために記名押印することはしません。
これでは中途半端な業務しかできていない事となってしまいます。

不動産業者へ依頼をすると高額な仲介手数料が発生し、また、売主と買主が既に決まっている状況下において、売主と買主が仲介手数料を支払うのも勿体無いから、仲介手数料の掛からない司法書士に売買契約書作成は任せようとの言質は、専門家としてどうしても中途半端な業務をアピールしているようにしか思えないのです。

しかも、通常、司法書士は取引する物件やその現場を見る事はありません。

そのため、ネットにも出ているような一般的な法律上問題のない売買契約書は作成できますが、下記のようなことは司法書士は把握していないと共に、取引物件についての問題点を全て把握していないと言えるのです。
司法書士や行政書士は現場は把握できないので、売買契約書にもその問題点を考慮した文面が入った書面は作成できません。

これでいいのでしょうか?

1.レインズは見ることができない・・・適正価格の判断が出来ない!
売買価格の適格性(近隣売買事例に基づく価格査定)は出来ません。

2.土地・建物の利用についての各種法令・制限などの確認は出来ない!
建築基準法等に基づく各種制限(敷地と道路の関係、既存不適格、違法建築、最低敷地面積制限、各種斜線制限、京都市景観条例に基づく屋外広告物規制や景観計画、私道負担、石綿・耐震)の確認は出来ません。

3.ライフラインの設備状況の確認がド素人同然!
インフラ・設備(給排水・ガス埋設管、水道・下水・雑排水・電波障害)の確認はしません。

4.瑕疵の確認が出来ない!
物件の瑕疵(自殺等心理的瑕疵、雨漏り・白アリ・建物主要部分の腐食)

5.近隣関係の把握ができない!
近隣関係(境界・越境物・騒音・近隣トラブル)は行いません。

6.税務の専門家は税理士です。不動産会社は売買についての税務をその税理士に確認しながら行っています。
税金(譲渡税・住宅取得に係る贈与税の非課税措置・ローン控除・不動産取得税)はほぼ知らない

私は数年間司法書士、行政書士事務所で働いていていたので、上記の事が出来ない事を知っているのです。友人の司法書士や行政書士に現在どうしているかを聞いても、まったく対応していないというのです。

売買の専門家は宅地建物取引士(宅地建物取引業者)、登記の専門家は司法書士、税務の専門家は税理士というように各専門領域が有るからこそ、相互に認め合い、業務分担し合い、補い合い、監視し合うことで一般消費者が間違いやトラブルが極力無いように、事を進めれるようにされているのです。

弁護士も司法書士も税理士も、思ったより親族間売買に対応してくれる事務所は少ないのが現状なのは、そもそも不動産売買仲介業務は宅地建物取引業務と言えるからなのです。
先にも解説しましたが、司法書士や税理士では宅地建物取引業務は出来ず、トラブルの元になってしまう可能性があるのです。

売買契約書の文章さえ作れば良いというものではない!

実は、コーラルでは親族間売買について、セカンドオピニオンサービスを展開しています。
このサービスの利用者の相談事例として、他の士業者が作成し、個人のみ間で署名押印する不動産売買契約締結について、そのまま売買契約を進めて良いかどうかのアドバイスを宅地建物取引士としての立場から求められる相談がとても多くあります。

また、例えば、司法書士が作成した売買契約書に則り、取引完了しようとしたが、どうしても途中で断念するようになってしまったというものも有ります。
具体的には、売買について当初銀行からの融資を考えず現金のみで売買代金を賄おうとしたものの、現金の工面が付かず、仕方なく銀行への融資申し込みを行なおうとしたが、宅地建物取引業者の作成した売買契約書でないために銀行では受け付けてもらえないというものなのです。

この場合、弊社顧問弁護士も交え検証しアドバイスしますが、どうしても銀行融資が必要な場合、この売買契約書を破棄して新しく宅地建物取引業者が作成し、宅地建物取引士の記名押印した売買契約書を作り直さないといけない事となるのです。

なぜ、新しく売買契約書を作成し直さなければならないかは、宅地建物取引業者が売買仲介するときには、宅地建物取引業法で売買契約書より先に重要事項説明書を作成し買主に説明すべしという約束事が有るからなのです。
売買契約書も、更に、この場合、重要事項説明書も作成しなければ銀行は審査受け付けさえもしてくれません。

重要事項説明書(35条書面)と売買契約書(37条書面)
宅地建物取引業者が媒介(仲介)業務するときの書面作成について、宅地建物取引業法で明確に規定されています
重要事項説明書を正確に言えば、35条書面といいます。
宅地建物取引業法35条の規定に基づいて作成される書面であることからこのように呼ばれます。
この35条書面は売買契約締結前に作成し、買主に対して、契約の対象となる不動産の状況を知らせるために作成します。これにより買主は、売買契約締結するかどうかを判断するための材料の一つとして35条書面に書かれている内容を確認します。
売買契約書は、宅地建物取引業法37条の規定に基づいて作成される書面であることから、37条書面とも呼ばれます。この37条書面は売買契約を締結したときに、契約の諸条件を書面化したものです。後から紛争が起こるのをできる限り防ぐために作成します。
故に売買契約書作成前に重要事項説明書は作成されていなければなりません。
なお、重要事項説明に当たって35条書面を交付するのは宅地建物取引士であり、37条書面は宅地建物取引業者が交付することとされています。


銀行対応を見れば不動産売買の専門家がわかる!

親族間売買する事ほど、取引が不透明なものは有りません。
それ故、銀行は親族間売買時に融資することを極端に嫌います。コンプライアンスを重要視する銀行としてはどうしても不透明な不動産取引に嫌悪感が出てしまうものなのです。
従って、不動産売買時にはこの不透明な部分を無くすために、宅地建物取引業者が作成した売買契約書と重要事項説明書を必ず必要な書類としているのです。

司法書士の役目は

銀行の融資(住宅ローンなど)が絡む不動産売買の決済には、必ず司法書士が立ち会います。
それは、売買当事者(売主・買主)の意思と対象物件の確認を行い、不動産取引の安全を担保することで関係者すべての利害関係を調整し、円滑に手続きをすすめるために欠かせないからです。
不動産売買の専門家ではなく、権利移動の専門家である、あくまで利害関係のない不動産登記の専門家である司法書士が立ち会いをすることで、安心して売買を決済する事ができるのです。

銀行も、司法書士のこれらの確認行為がることで安心して融資実行ができるのです。

大金が動く不動産取引を、不動産売買の専門家である宅地建物取引業者と、売主買主に利害関係のない不動産登記の専門家である司法書士が介在し確認することで、安心して円滑に進めることができるのです。
銀行はそれぞれの役目を重んじ、リスク分担して業務を保全しているといえます。

宅地建物取引業者の役目は

宅地建物取引業者の役割は、親族間売買を業務受託するにあたって、どういった経緯で売買に至ったのか、なぜ親族間での売買が必要なのか、売買代金はどのように割り出したのか、なぜ今の時期なのかなど、対外的にはわかりにくい事案を当事者に聞きだし纏めつつ、売買する環境に在るかどうかを判断し、更に当売買に銀行融資の可能性があるかどうかまでを行っているのです。

さて、これら作業を宅地建物取引業者以外の各士業にできるのでしょうか⁉
士業のうち、弁護士も司法書士、行政書士も融資以外の相談事は対応できるできるのではないでしょうか。
弁護士は親族間で揉めそうな事案の解決を自然に把握し、揉め事が起こらないよう対応する術はお手の物かもしれません。
揉め事が起こるような、また起こる事を想定した場合の取引、とうとう揉めた場合の対処は弁護士しかできません。
しかし、それら以外の士業者には上記の対応はとても難しいのが現状なのです。

親子間、親族間売買の依頼先のベストな選択法は⁉・まとめ

親子間など親族間の不動産売買はとても特殊な売買ケースです。
この売買に対応していない不動産業者はとても多いと言うのが現状です。そのため現在、不動産売買の専門家ではない司法書士や行政書士が、この親族間の不動産売買時の売買契約書を作成していることが有ります。

ハッキリ言いますが、司法書士や行政書士は書類作成のプロかもしれませんが、不動産売買のプロではありません。

従って、安価な報酬で書類作成してはいますが、しかし売買の仲介業務は出来ないばかりか、その作成の本意の約束の取り決めと順守、トラブル防止のために宅地建物取引業者と宅地建物取引士の記名押印で売買契約の保全をすることは出来ず、中途半端な書類作成のみという業務しかできていない事となっているのです。

確かに、親子間や兄弟姉妹間で不動産を売買するときの不動産売買時の仲介手数料は安くはないでしょう。その仲介手数料を払いたくない気持ちも分かります。
でも、実は不動産業者に仲介手数料を払ってでも仲介業務を依頼した方が良い場合が多いのも事実です。
司法書士や行政書士には経験のない、不動産売買時の各種トラブル防止のための条項作成、売買現場の経験、特約事項などの折込など専門家には専門家としてのプロフェッショナルな領域が有るのです。
そのことを表しているように、銀行は不動産業者の作成した売買契約書と重要事項説明書などの書類が無いと審査を受け付けてもくれないのです。

親族間で不動産売買するときは、ぜひ不動産売買のプロの宅地建物取引士に依頼しましょう。この宅地建物取引士が所属し不動産売買を業務として行っているのが宅地建物取引業者(不動産業者)コーラルなのです。

地方在住者の方の売買手続き・事例

先月、熊本県在住のお客様(買い手)H様より、当社へ親子間売買相談のご連絡をいただきました。
早々、メールにてご相談内容へ売買方法、売買の進め方、問題点とその解決方法などをまとめ、ご報告させていただきましたところ、3日後メールで回答がございました。
さて、H様にご相談いただいた内容は下記の通りです。

●ご相談に店頭にお伺いすることができないのですけれど、大丈夫ですか?
●熊本県に在る一戸建てですが、対応は出来ますか?
●現在は兄夫婦が住宅ローンを組んで実父と住んでいますが、兄夫婦が転勤のため大阪に引越しました。その後次男の私が一緒に住むようになったのですが、この家を私の名義(所有権)に変え、しかもその費用に住宅ローンの借入を考えていますが対応できますか?
●例えば各々の連絡が必要な場合はどのようにしたらいいのでしょう?
など。


地方にお住まいの場合には、なかなか親族間の不動産売買に対応する不動産業者が無いため事が進まないことや、対応できる不動産会社が有ったとしても手数料が高いなどとても不便なことが多いのが実情です。
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パイロツト会計事務所 代表(公認会計士、税理士) 山田寛英
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