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*親族間売買などの個人間売買に関係する税金、および各種税金特例について

更新日2020-01-26 (日) 11:33:41 公開日2019年12月1日

親子間や兄弟姉妹間など親族間の不動産売買の場合、売主と買主が親子や夫婦、兄弟姉妹間など特別の関係【親族】にある場合には、利用できない税金特例が多数ありますのでくれぐれも注意しましょう。
ここでは、親子間や兄弟姉妹間など親族間の不動産売買において関係する税金とその特例について解説します。

★目 次【親族間の不動産売買に注意すべき税金と各種税金特例について】★


親族間の不動産売買において関係する税金

親族間で不動産を売買するとき、ぜひ気を付けるべき事項があります。と言うより省庁かもしれません。
それは、税金です。
不動産を親族間で売買するとき、実は、絶対に監視している機関があることを知らなければいけません。
その機関こそ、そう、税務署(国税庁)なのです。

税務署がなぜ親族間の不動産売買に注視しているのかですが、それは『みなし贈与』が関係しているからなのです。

みなし贈与とは

国税庁のHPでは、みなし贈与について次のように規定し解説しています。

著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の譲渡があった時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があった時における当該財産の時価(当該財産の評価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額)との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与(当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈)により取得したものとみなす。
引用:【国税庁HP・No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき】より一部抜粋

国家機関の説明は少々わかりづらいですね。

解りやすく言うと、時価よりも著しく低い価格で売買した場合では、通常、一般的な利害関係のない第三者同士で取引(売買)が有ったと仮定される価格【時価】と、この著しく低い価格との差額が、売主から買主へ贈与が有ったものとみなされて、その結果、この差額について贈与税が課税されるということです。

親子間や兄弟姉妹間など親族間売買では、代金授受のある売買なので、一見すると贈与には該当せずに、何も問題ないように思えます。

しかし、時価よりも著しく低い価格で売買してしまうと、時価で売買したときに本来は受領すべき価格との差額を税務署は買主である子供や妻、兄弟等が贈与を受けたこととみなします。
これを「みなし贈与」とされ、贈与税として課税対象になるという事なのです。

みなし贈与として注視されている親族とは

親族間で不動産を売買するとき、税務署はみなし贈与の可能性を調査し精査します。
では、この調査を受ける親族の範囲とはどういうものでしょう?

親族とは⁉

例えば、親族とは親子や兄弟、姉妹などになります。もう少し正確に言えば、6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族すべての人となります。
この親族の範囲については民法で明確に定義されていています。
「血族」とは血のつながっている血縁関係にある人たち、「姻族」とは配偶者と血縁関係者にあたる人たちのことです。
つまり、夫にとって妻の血族は姻族になり、妻にとって夫の血族は姻族となります。

親族の範囲図

税務署の考える親族≠民法の親族

税務署は、不動産を親族間で売買するとき、親族の範囲をどう位置付けしているか厳密には回答していません。
ただ、一般的な解釈では、税務署は民法の定義ではない、おおよそ親族といえる立場の人という位置づけを用いているようです。
その税務署の考える親族とは、「家族」と「親せき」と言えるでしょう。

親戚と家族

親戚と親族とは異なり、親戚は本人の家族以外で、血縁や婚姻関係によって結びつきがある人をいいます。
ちなみに、家族とは「家族は配偶者、父母、子、配偶者の父母、祖父母、兄弟しまし、孫、それ以外の同居の親族」と法律で定義されています。
また、配偶者と死別しても、その血族との姻族関係は自然には終了しません。
姻族関係を終了させるには、姻族関係終了届を役所に提出しなければなりません。

そんな関係の親族同士の間で不動産を売買することは、それ以外の人との売買と比べると特に注意すべき点があり、また多くのハードルが存在するのです。
コーラルへご相談される方で親族間売買を考えている方は、みなさん初めはとても軽く、簡単に事が進むものと思っておられます。
「親子だから難しくないでしょ!」とか「兄弟だから簡単でしょ!」「義父との売買だから問題ないでしょう!」と思われるのは、親子や兄弟の関係だから仕方ないかもしれませんが、しかし、実はなかなかに難解な、超えるにハードルの高い壁が有る事を売買を進める上で目の当たりにされているのです。

親族間の不動産売買においては金融機関も神経質になる!

もうひとつ、不動産を売買するとき、多くの人が避けて通らない機関があります。
そう、金融機関ですね。
不動産の売買は、多くの人が銀行など金融機関の融資を利用しますね。不動産の売買に銀行の融資を利用することは、こんな低利の時代に当たり前とでも言えるでしょうし、下記で解説する各々の税金特例を考えれば利用しない手はないものでもあります。
しかし、この金融機関が親族間の不動産売買時にはとても神経質になり、融資を否認することがとても多いと言う現象が起こるのです。
さて、どうして親族間の不動産売買において金融機関は融資をすることを、特に住宅ローンを利用することを嫌がるのか?
それは、親族間売買がトラブルの温床になっているからでもあるのです。
「えっ、親族間の売買だし、お互い身内同士だから、そんなトラブルなんて無いよね」と言われている方がけっこう数おられることが目に見えそうですが、実際は親族間の方が、その間において不動産を売買するとき、思わぬトラブルになるケースが多々見受けられているという現実があるのです。

さて、事実と真実は似て非なるもと言いますが、本当にそうだと言える場面がこの親族間の不動産売買には起こっているのです。

もし、親族間で何かしらの問題が起こり、その結果、売買後にトラブルになることがあることが多々ある事実の前に金融機関は融資の実行を躊躇しています。

その一例が、夫婦間の協議離婚時に住み慣れた家を手放したくないとか、また子供のために引越したくないとかの理由で奥様が夫が所有し住宅ローンも借入している家を買い取りそのまま住まうケースが有りますが、このときには奥様の離婚と言う決断の背中を押したと勘違いされることなどがあります。このケース金融機関はもう問題がない協議離婚終結後ではないと絶対に融資することは無いのです。

では、金融機関が親族間売買時に融資するうえで重要な事項を解説しましょう。

全法定相続人に親族間の不動産売買を事前了承してもらう

親族間の不動産売買時にトラブルとなる事として、まず考えられるものが親族間の思わぬ抵抗です。
例えば、両親(父・母)とその子供が3人(長女、長男、次男)いたとき、通常その父親の財産は相続発生と同時に相続権を持つ親族(法定相続人)で相続するものです。
しかし、もし、先に父と次男が何かしらの理由によって実家の所有権を移転してしまったら、しかも母親には了承をもらっていたにもかかわらず、長女、長男には全く話もしていなかったら、大きなトラブルの元になりかねないでしょう。
私も長男ですが、こういう場合、事前に話しくらいはしていて欲しいと思うものです。

①親族の思わぬ抵抗

このように、全く親族に話をしないまま、特に相続権のある親族(法定相続人)に話をしないまま、一部の親族に不動産売買を進めるのは後のトラブルの元なのです。
親族間の不動産売買は多くのハードルを越えなければ達成できませんが、このハードルだけは勇気ある会話で何とかなる場合が殆どです。
特に親族間の売買は、その行いの裏に何か特別な理由が有るものです。そうでなければ大きなハードルの在る親族間売買などしませんから。
従って、相続権のある親族(法定相続人)には売買する前にちゃんと話して了解を取っておくことが必要になります。
その了解の内容は、①生前に売買をすること、②売買金額、③売買する理由、この3つくらいを話しておくといいでしょう。

ここがポイント①
法定相続人になれるのは、配偶者と血族です。
同じ順位の人が複数いる場合は、全員が相続人となります。また、先順位の人が1人でもいる場合は、後順位の人は相続人になれません。
●配偶者…必ず相続人になる
●血族……優先順位が高い人が相続人になる
親族間売買は法定相続人の事前了承を取りつけておきましょう。


●買主が利用できる特例(適用要件クリアが条件)

住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)

 条件をクリアしていれば利用できます。

親子間売買でも、住宅ローン控除は利用できます。ただ、親子間売買の場合、控除の利用条件をすべてクリアしている必要があります。

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームを新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成33年(2021年)12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

○クリアする条件
具体的には、住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件になります。
現行の住宅ローン控除は、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されるという制度です。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
住宅ローンを組んでいても、返済期間が10年未満なら住宅ローン控除は使えません。
なお、消費税率10%が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。

住宅ローン控除の適用を受けられる人には要件を満たす必要が有ります。
1. 買った家に住んでいること
住宅ローン減税は、「自分が住むための家を買う」人が利用できる制度です。
親子間、親族間売買をした後、買主側がその家に住まない場合は住宅ローン減税を利用できません。

2. 買主が売主と同居していない又は仕送りをしていない
また、取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないことが要件の一つとなります。
「生計を一にする」とは、「同じ財布で生活している」という意味です。親子で同居していたり、生活費を仕送りで面倒見ていたりすると、生計を一にしていると判断されてしまいます。

3. 買主の年収が3,000万円以下である
年収が3,000万円を越えている人は、住宅ローン減税を利用できません。3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用でません。

また、住宅ローン控除の適用を受けられる物件にも要件が有ります。
1. 床面積が50㎡以上であること
対象となる住宅の床面積が50㎡以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積とになります。

2. 一定の耐震基準をクリアしていること
耐震基準については、木造の場合築20年以内、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は築25年以内であれば問題ありません。
また、家が古くても、耐震基準適合証明書や、既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得してたり、既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば耐震基準の条件はクリアできます。

親族完売場で注意すべき点は、もし土地や建物を取得する時に同居していたり、取得後に同居を検討してる方は住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の対象外になってしまいますので、この特例を利用したい場合、制度をよく理解いただくたえにもくれぐれも税務署に事前確認することをお薦めします。

詳細は 国税庁のタックスアンサー(よくある税の質問)の所得税【中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)】をご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

平成33年(2021年)12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等(以下「新築等」といいます。)の対価に充てるための金銭(以下「住宅取得等資金」といいます。)を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、下記の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります(以下、「非課税の特例」といいます。)。
この特例を受けるためには、自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないことが適用要件の一つとなっています。
詳細は 国税庁のタックスアンサー(よくある税の質問)の相続税(直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税)をご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

●売主が利用できる特例(適用要件クリアが条件)

∞ここに注意しよう!∞【相続した土地・建物の親族間売買での注意点】

不動産を譲渡(売却)した際の価格が、取得(購入)したときの価格と取得にかかった費用(仲介手数料など)を差し引いて利益(譲渡所得)が出ると、譲渡所得税が課税されます。

税率は不動産の所有期間によって異なり、譲渡(売却)した年の1月1日現在で所有期間が5年超えの場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、これに復興特別所得税2.1%が上乗せされた次の税率となります。

〇長期譲渡所得(所有期間5年超え)20.315% (所得税15%×2.1%+住民税5%)
〇短期譲渡所得(所有期間5年以下)39.63% (所得税30%×2.1%+住民税9%)

譲渡(売却)価格と取得(購入)価格の証明には、原則として不動産売買契約書が必要になりますが、ここで注意が必要です。

親から相続で取得した不動産で契約書が見つからないときや、取得(購入)したときの契約書の保管場所を忘れてしまったとき等で、取得(購入)時の不動産売買契約書がない場合、譲渡(売却)価格の5%が取得価格となり、そのまま売買してしまうと多額な譲渡所得税を納めることになりますので注意しましょう。


売主に譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば
①3,000万円特別控除の特例
②10年超所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買換え特例


売主に譲渡損が出た場合、一定の条件を満たせば
①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

が利用できます。
但し、身内間売買の場合、利用できない特例が多々であることに注意が必要になります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

この特例を受けるためには、売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないことが適用要件の一つとなっています。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

詳細は 国税庁のタックスアンサー(よくある税の質問)の譲渡所得(マイホームを売ったときの特例)をご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

この特例を受けるための適用要件のひとつとして親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないことがあります。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

詳細は 国税庁のタックスアンサー(よくある税の質問)の譲渡所得・マイホームを売ったときの軽減税率の特例をご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定の居住用財産の買換えの特例とは、特定のマイホーム(居住用財産)を、平成31年(2019年)12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができること(譲渡益が非課税となるわけではありません。)をいいます。
この特例を受けるためには、親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないことが適用要件の一つとなります。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

詳細は 国税庁のタックスアンサー(よくある税の質問)の譲渡所得(特定のマイホームを買い換えたときの特例)をご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

平成31年(2019年)12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム(買換資産)を取得しない場合であっても適用することができます。

この損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合のひとつとして、親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合が有ります。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

詳細は 国税庁のタックスアンサー(よくある税の質問)譲渡所得・住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)をご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

マイホーム(旧居宅)を平成31年(2019年)12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
尚、旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合にはこの特例は利用できません。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

詳細は 国税庁のタックスアンサー(よくある税の質問)譲渡所得・マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)をご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

税務調査

売買決済が完了し、所有権移転登記が終わっても全てが完結するわけではありません。
法務局への登記完了後、数カ月して税務署から尋ね書(調査書面)が来ます。

不動産の所有権移転登記が行われると、その旨が法務局から税務署に通知され、その事実に基づいて税務署から購入者へ「お尋ね」と言う書面が送られてくるのです。

税務署からの「お尋ね」書の質問事項は①住宅の購入(取得)価格、②その支払い方法、③購入資金の調達方法(手段)などです。
とくに親族間の不動産売買の場合、みなし贈与になっていないかの調査のため、また「みなし譲渡所得税」の把握のために必ずこの書面が来ます。
通常、住宅や土地を購入してから質問書が送られてくるのは、その半年後ほどです。

みなし贈与や所得税などには税務署は必ず調べます。
そのため「お尋ね」に対しては必ず回答しましょう。
このお尋ねは、法律で定められている強制的なものではありません。しかし、提出しないと再度提出お願いがあったりします。
またみなし贈与が行われているかどうかの確認のための「お尋ね」なのですから、今回行われた事実を用紙に記載して、税務署に提出すればいいでしょう。

確定申告

必ず売買した翌年(通常2月15日~3月15日の1ヶ月間)に譲渡所得税の申告を忘れずにしましょう。
ただ、ここでも注意したい点があります。
それは、通常、マイホームとして不動産を売買すると、売主も買主もそれぞれ税金控除を受けて節税することが可能なケースが多いのですが、親族間の売買の場合、この税金控除が受けられないことが多いです。