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任意売却を考えている人やローンの返済が厳しい方へ

更新日2020-03-24 (火) 23:51:48 公開日2011-11-29

任意売却(ニンバイ)は他に解決策が無いときの、
最後の本当に最後の手段。
その前にまだ解決手段はあるはずです!

50%,任意売却や住宅ローン返済相談

2020年に入り、住宅ローン返済がきつい方、厳しい方、困っておられる方などでマイホーム売却を相談される方が多くなっています。

まず、先にコメントしますが、任意売却をしなければと思っている人が勘違いしている事を任意売却の専門家がお教えしましょう。
それは、任意売却前に出来る解決策はすべてやり切ったか? という事。

コーラルにご相談に来られる方は、多くの場合、まだ任意売却でマイホームを売らなくても良い、他の方法で解決できる場合がある人が多いからです。
任意売却でご自宅を売る方法は、最後の最後、他の方法をすべて試みてみたけど、どうしても解決できなかったときに考える手段であって、任意売却有りきではないという事実を知ってほしいのです。

例えば弁護士に相談したら、当初から破産を勧められた方は多いのです。破産しなくても解決できる方法がある場合も有るのにです。
破産したら、マイホームは絶対売らなければならなくなります。

ここでは、住宅ローン返済やその他のローンが遅滞し始めマイホームの売却を考えざる負えないときや、ローン残額より売れる金額が低いときなど切っても切れない解決手段の任意売却を考えている方のために、その前にまだ出来る事、任意売却の判断基準、任意売却のメリットとデメリット、どうしても任意売却するしかないときの売買手順、抑えるべきポイント、親族間でできる解決法などを解説しています。

任意売却(ニンバイ)を考える前に、また任意売却しか方法がないと思われている方のために、総数2000件以上の任意売却時状況を解決してきた専門家が解説していますから、ぜひ参考にしていただければと思います。

★目 次【任意売却や住宅ローン返済遅滞などでお困りの方の売却とは】★


このコンテンツの担当者とは⁈

この任意売却(ニンバイ)のコンテンツを担当しているのは、すでに1000件以上の任意売却のお手伝いを経験しているコーラルの専任宅地建物取引士 大久保一馬です。
私(大久保)は、まだ任意売却が世の認知を受けていない20年以上前に、まだニンバイという造語が不動産業者も知らなく使っていない段階で、またまだ任意売却を専門とする一般社団法人などの設立も一社もされていない時に、任意売却をその時の住宅金融公庫(今の住宅金融支援機構)やサービサー(債権回収専門会社)の依頼で動いていました。
20年前には、今のように住宅金融支援機構でさえもまだ任意売却の確立はできていない時に、すでに任意売却を住宅ローン返済がきつい方々のために行ってニンバイという基準づくりをしていたのです。
銀行と組んで「滌除」という手段で任意売却を成立させていたりもしていました。今はもうその手段はありませんが。
ただし、その後、私は任意売却の現場を一時一切行わず任意売却から退きます。一切任意売却で解決する手段を是とした行動を行っていなかったのです。
その理由は、任意売却という手段での解決を「是」としたくなかったからでもあります。
政府の政策失敗をなぜ国民が背負い、金融機関だけが我々の税金を使い救済されるのかが納得したくなかったからです。

なぜ、任意売却のプロなのに、任意売却が嫌いなのか?

私を変えたのは、一組の親子でした。
今でもその時のことを思い出すと、悔し涙が出てきます。

その親子と会ったのは、とある弁護士の紹介で、その親子が暮らす足立区扇にあるマンションに出向いて行ったときでした。
仕事内容は、そうマンションの任意売却です。

実は調べていくうちに、このマンションは任意売却しなくても良い状態だったのです。詳細は控えますが、とある合法的な手段を採れば、マンションを売らなくても良いことに気づいたのです。
しかし、弁護士も金融機関も冷たいものでした。そんな解決策などそっちのけで「任意売却しろ!」の一点張り。しかも「他の解決策を教えるな!」と言うのです。
私はご紹介者の手前、その親子のマンションを任意売却してしまったのです。

そして、とても後悔しました。なんで売ったのかと?

マンション売買の決済日。親子が現れ、その子が父親に言うのです。
「これでママとの思い出が無くなるね。子供はまだ小学生低学年の女の子なのですが、しくしく泣かれてしまったのです。」
とても後悔しました。

母親が病気で亡くなり、その結果、父親は仕事が全開で出来なかったから、住宅ローン支払いが遅れ、他の負債も負ったので、仕方なく任意売却したのでした。
私は、その女の子からママとの思い出のマンションを取り上げたのです。
なんて残酷なことをしたのだろう。
その後、とても後悔し、私は任意売却の最前線から消え、もう任意売却が出来なくなったのです。
こんな思いはしたくない。なんど思ったことでしょう。

しかし、そんな思いを持っても一切無駄なように現実は何も変わっていません。
任意売却を儲けの手段とした不動産会社や一般社団法人がなんと多く設立され、現在運営されているでしょう。
2019年初頭くらいから、任意売却(ニンバイ)という言葉を利用した弱者いじめが横行している現場を多く見るようになってきたのです。
これではいけないと思い、任意売却の本当の意味、「救済」と「再生」を目的にもう一度本当の任意解決を広めていきたいと思い、コーラルでコンテンツ発信し、また、いち不動産会社では不可能なチャレンジを他の多くの仲間と別な組織で開発しサービス提供していきたいと思って活動しています。
その組織こそが、一般社団法人 結い円滑支援機構(Yuika)なのです。

『債権者側に立つ、また十分なケアもしない弁護士側に立つ任意売却はしない!』と決め、初めから任意売却有りきの解決をしない事を目的にした活動をしているのです。

その機関こそ、一般社団法人 結い円滑支援機構(Yuika)なのです。

☛【最重要】もし住宅ローンの支払いが厳しくなったら... 【Yuikaのコンテンツへリンク】

任意売却取扱主任者とは⁈

よく任意売却と紐づいている資格として任意売却取扱主任者というものがあります。

この任意売却取扱主任者を有している者が任意売却の専門家のように説明されていますが、あくまでこの資格は株式会社と同じような一般社団法人が発行する民間資格であり宅地建物取引士や行政書士、弁護士、司法書士のような国家資格ではありません。

一般社団法人は、「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成18年法律第48号)」に基づいて設立された社団法人のことをいい、2人以上の者【社員(法人でもいい)】が集まって設立された誰もが設立できる民間法人なのです。

一般社団法人は設立の登記を行うのみで成立する法人で、設立許可を必要とした従来の社団法人とは違い公益の有無は問われず、主務官庁の許可を得るのではなく準則主義によって誰でも設立することができる株式会社とほぼ同じ法人なのです。
株式会社と違い、資本金が無い分、設立運営は簡単かもしれません。

任意売却取扱主任者の発行は一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会であり、この法人もまたあくまで民間法人となります。

コーラルの任意売却担当者はこの法人が設立する前から任意売却を手掛け、多くの不動産会社へ任意売却の手法を教授していましたので、この任意売却取扱主任者の資格を取得してはおりません。

任意売却取扱主任者ではない者が任意売却に携わっても全く法律に抵触し違法ではありません。しかし、宅地建物取引士でない者が不動産売買の仲介をした場合には、任意売却取扱主任者であっても違法となります。

任意売却は最後の手段! ・・返済を見直そう!

アベノミクス下の史上最低の住宅ローン金利を背景に、2013年1月以降、空前の不動産ブームが起きました。
住宅を買う人向けに、銀行など金融機関も積極的に低利の住宅ローン商品を開発し融資を実行していますので、この時が買いどきとばかりにマンションや一戸建てを買った人はとても多くおられます。

しかし、反面無理してマイホームを買ったばかりに生活設計に狂いが生じ、ローン返済に窮するなど生活に困窮してしまう人も後を絶ちません。

そんなローンの返済になんらかの理由で窮され、仕方なくマイホームを売る方も多くなりつつありますが、しかし、住宅ローンは原則全額返済しないと売却が難しいという事情もあり、ローン返済も売却も難しいと言う状況になられた方が2019年以降徐々に多くなりつつああります。

では、そんな時にはどういう解決方法が有るのでしょうか⁉
こんなときこそ任意解決と言う手段が有ります。任意売却は任意解決の中の一つの解決手法でしかありません。

任意売却は多くの任意解決手法のひとつでしかありません!

なぜ任意売却を検討するのか⁈ それは住宅ローン返済が滞ったときに金融機関から裁判所への申し立てと競売への移行のお知らせ、または通知書が来るからです。

その通知書が来なければ競売はテレビドラマの世界のことで、私たちの身近には無いはずです。

任意売却を選択する理由は、おそらく何か正体のはっきりしない事で怖いからではないでしょうか⁈
では、その正体の無い、はっきりしていないものをはっきり解るようにしたら、何も怖いものはないはずですね。

任意売却とは、この住宅ローンを原則全額一括返済しないとマイホームの売却ができない状態を、住宅ローンを原則全額返済しなくても売却できる手段を言います。

任意売却(ニンバイ)は競売(ケイバイ)との対比で用いられた造語(用語)でしかありません。
約20年前には任意売却という用語もなかったのです。

その任意売却にはメリットも有りますが、デメリットもあります。
そのため任意売却では、実際、それを選択する前にあなたの置かれた現状を把握すべきなのですが、その把握が大事であると教えてくれる不動産業者はなかなかいません。

なぜ教えてくれないかは、99.9%の不動産業者が任意売却以外で解決できる手段かあっても、任意売却でしか解決する手段を講じたくないからなのです。
実は、住宅ローン融資をしている金融機関も不動産業者にも任意売却が競売より都合がいいのです。
任意売却以外の手段をもって解決したら不動産業者の利益にならないからなのです。
また金融機関がなぜ任意売却が都合がいいのか、競売したくないのかも、その実情を理解すればよくこの構造がわかるはずです。
という事で、まずは競売の実情を解説します。

競売とは

競売は実は2つあり、担保権実行としての不動産競売と、強制競売があります。

債権者(お金を貸した人)が抵当権(担保権)を実行して債務者(お金を借りた人)の不動産を裁判所を通して強制的に売却・換価する手続きを【担保権の実行としての競売】と言い、債権者が判決や公正証書などの債務名義に基づいて債務者の不動産を裁判所を通して強制的に売却する手続を【強制競売】と言っています。

私たちの心配しているもの、それはこの担保権実行としての競売でマイホームを売られる事なのです。
住宅購入者は、その多くが住宅ローンを組み、マイホーム(自宅)はその返済が滞った時のための抵当に入れられます。これにより住宅ローンを組んでマイホームを購入した所有者(債務者)が様々な理由により住宅ローンを滞納したときにこの担保権が実行され裁判所により売却(これを競売という)されるのです。

日本では債権者が債務者から力づくでお金を奪い取ることを禁止しています。
脅したり、加害を加えたりしたらいくら債権回収が理由で債権者であっても逮捕される場合があるのです。それ故に債権者は裁判所に申し出をしてわざわざ競売費用を数十万円から数百万円も支払い、競売という手段で債権回収を図っているのです。

しかし、実は債権者はこの競売費用を裁判所に支払ってまでの競売を望んではいません。
その理由は、任意で解決した方が債権回収額が多くなるからなのです。競売での債権回収だと債権回収額が低くなるうえに、更に競売後の債務者との残債務も回収できない恐れがあるからです。
また任意解決であれば、競売時に必要な費用も使う必要も無いからなのです。

ゆえに、債権者は任意での解決を図りたいと思っているのです。

この実情さえ理解すれば、なぜ、任意解決が有効な手段かが理解できるのです。

しかし、不動産会社も、一般社団法人も競売より任意売却が良いと言うばかりで、任意整理の方が良い場合もある理由を教えてはくれないのです。

そんな不動産会社や、一般社団法人をあなたは信じますか⁈
住宅ローン返済が苦しいとき、厳しいとき、藁をもつかみたいときに、あなたを騙し、ほかの方法がないと説得し、任意売却を勧める者が私たちの周りにはとても多いという現状があるのです。

ここでは、あなたが任意売却すべきか、そうしないほうが良いのかを確認し、どうしても任意売却すべきな時にはどうしたらいいのかを見ていきたいと思います。

 ☛ 住宅ローン返済で困ったり悩んでいたら誰に相談したら良い?

まずは、任意売却の選択をしなくてもいい状況を確認し、その次に任意解決手段として最も簡単な方法、「任意売却」について簡単に解説しましょう。
ただし、任意売却が良いと言っているわけではありません!
あなたの都合は無視されていて、任意売却が最も不動産業者には都合がいいと言っているだけです。

任意売却の選択はしなくでもいい状態とは⁈

住宅ローンの返済支払いがきつく、苦しいと感じるようになっても、任意売却に頼る必要がないケースもあります。
例えば、売却金額がローン残高を上回る方や、リスケジュール(返済プランを見直す)すれば返済が続けられる方などは任意売却をする必要はありません。
また、マイホームを守る目的(任意売却しないで解決する方法)のため任意解決する方法もあります。
その方法とは、個人再生の住宅資金特別条項(住宅ローン特則)というものです。

住宅資金特別条項(住宅ローン特則)とは?

住宅資金特別条項(住宅ローン特則)とは、住宅ローン等の住宅資金貸付債権については従来どおり(又はリスケジュールして)弁済を継続することによって、自宅・マイホームを処分されないようにしつつ,住宅ローン以外の借金だけを個人再生によって減額・分割払いとすることができる特別制度をいいます。
この住宅資金特別条項(住宅ローン特則)は、自宅・マイホームを維持したいと願う方にとって非常にメリットの大きい強力な効果を持った制度なのです。
しかし,それだけに,住宅資金特別条項はその利用の要件が厳しく,利用できる場合がかなり限られています。
この制度の利用は、住宅ローン返済の滞納が始まる前や始まってもすぐ、または他の借り入れがカードローンなどの場合などで利用しやすいという現状があります。
ゆえに相談は早いほうが制度利用がしやすいので、もし返済に悩んだら早急にご相談すべしなのです。



住宅ローンの返済支払いがきつく、苦しいという状況の方全員が救済できるとは限りませんが、しかし、まずはあなたの置かれた状況を把握しなければ何にも解決しないのも事実なのです。

住宅ローンが残っていても、住まいは売れる!

マイホームを購入するときの資金において、ほとんどの人は銀行など金融機関の住宅ローン利用を真っ先に検討することになると思います。時を経て諸事情により住まいを売りたいとき、「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのか」と誰もが疑問に思うかもしれません。

分かりやすく言うなら、答えは「YES」となります。
ただ、「YES」にも2通りの方法がありますので、以下でその2通りの場合についてご説明いたします。

住宅ローン返済中の売却方法は2つある!

①マイホーム譲渡額-譲渡時に掛かった諸費用 ≧ 住宅ローンの残高 の場合

マイホーム譲渡時に、売買金額からそれにかかった諸費用(仲介手数料など)を差し引いた残金で、現在返済中の住宅ローンを完済ができるので、売却は可能です。
ただしこのときの注意点は、譲渡額は不動産業者の査定額より低くなるケースが大半だという事です。
自分の希望価格や不動産業者の査定額でマイホームのが買い手が居ればいいのですが、実際には売り出してみないとわかりません。
売りたい金額や、査定価格よりも低い金額で売買契約せざるを得ないケースもあるので、そのようなケースも想定して、実際売れる金額が低くなった場合の対策も考えて講じる事が必要となります。



この場合は、
コーラルの不動産売却 へ


②譲渡金額-譲渡時に掛かった諸費用 < 住宅ローンの残高 の場合

基本的に現在返済中の住宅ローンを完済しなければ売り渡す事(譲渡)は出来ず、言い換えればローンの残りを完済しなければ基本的には売却は困難になります。
この際には、売買金額と残債との差額を預貯金などから補填する必要があります。
しかし、差額を現金で補填する以外に全く手立てがないわけではなく、フリーローンに変更して月々決まった額を返済する、それも無理な時は任意売却にするという手段もあるにはあります。
また、今では「売買後の残債も含めて融資してくれる『買い替え(住み替え)ローン』といったものもあり、この住宅ローンを利用できれば差額をうめることが可能となり、預貯金がなくても買い替えはできます。でも、当然借りられるかどうかは銀行等金融機関の審査が有りますので、すべての方が利用できるわけではありません。
また、金融機関によっては売買後のローンの残金完済を条件に売却が出来る(=任意売却)など、譲渡後の月々の返済の組み換えをして無理のない完済を認めてくれるところもありますので、まずは相談する事が必要となります。

任意売却では、売買後の住宅ローン残(債務)が有れば返済自体は消滅せず残ることが99.9%です。物件を譲渡したら自動的にローンの返済も終わるのではなく、債務者本人が破産し免責を受けられなければ、債務は無くなりません。くれぐれも注意しましょう。

ローン返済でお困りの方へ・任意売却は最後の最後の手段です!


任意売却

住宅ローン返済に困っても

諦めないで!!

何とかなるから(*^_^*)


任意売却を決断するには十分な理由が必要に!

任意売却は、時にローン返済でお困りの方にはとても有効な方法となります。

しかし、だからと言って任意売却は簡単に選択すべきものではありません。

不動産業者は、何故か任意売却を簡単に進めてしまっています。
しかも、「簡単にできます!」とちゃんとした説明もせず、とても困っている状況の債務者兼所有者を騙すなどもあります。

もう一度言いますが、任意売却はその性質をちゃんと理解しなければそう簡単に選択すべき性質なものではないのです。
なぜ、簡単に選択してはいけないかですが、それはこれからの生活に支障をきたす決断と、痛みを伴う行動をしなければならないからです。
実際、任意売却を行うには「期限の利益の喪失」という段階と事実を受けなければなりません。
この「期限の利益の喪失」とは、生活上の痛みを伴う段階の決断なのです。
しかし、この「期限の利益の喪失」を経なければ、金融機関は任意売却をおこなう事を認めてくれません。

「期限の利益」って聞きなれない言葉ですね。
ただ、この言葉、私たちの生活に欠かせない決め事なのをご存知でしょうか?
結構知らないまま、この「期限の利益」について、私たちは生活シーンで契約条項の中で締結していたりします。

えっ、いつ?って思った方もおられることでしょう。
ご存知ないことも仕方ありません。ほぼ知らないままこの条項がある契約を締結しているのですから。

任意売却を選択するにあたっての「期限の利益の喪失」をぜひ理解し、いつ、いかなる場合に任意売却を選択しなければいけないのかを別ページで説明していますので理解しましょう。

 ☛期限の利益の喪失と任意売却との関係

任意売却(任売)とは

まず、「任意売却とは何か?」について理解しておきましょう。

住宅ローン・銀行系カードローンや消費者金融などからの借入金、国民健康保険税・固定資産税などの税金の支払が困難になった時、また不動産の差し押さえをされたときに、所有者(債務者)と銀行等金融機関である債権者の間に仲介者(通常は不動産業者となります。)が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得いく価格で売却を成立させ、債務額(金融機関から見たら債権額)全額ではなく一部を返済することです。

任意売却は簡単な意思表示から

言い換えれば、仲介者(不動産会社など)が所有者と債権者(銀行などの金融機関や税務署等)の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格で、マンションや一戸建てなど不動産を売却して、債務者の生活を立て直す事を目的に円満に解決を図る手段を任意売却と言うわけです。

何らかの事情で住宅ローンの返済や税金の支払いが困難になった際には、銀行等金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を競売にかけ、現金にして回収しようとします。
税務署の場合、公売します。

強制的な競売による担保物件の処分

競売や公売だと、ご自分の所有する不動産がいくらで落札されるかは開札日までわからなかったり、市場価格より低い価格になる可能性も高くなります。また、ただただ金融機関は怖いものだと思い込み、金融機関からの解決提案の通知を無視したり、聞かない判断を選択してしまいそのまま競売や公売になってしまうことも多くあります。
借金や税金の支払いが滞ると、どうしても相手(金融機関や税務署、役所)が怖くなり、放置してしまい方がほとんどなのです。その結果、競売や公売と言う手段を講じるしかないようになるのです。

しかし、実は金融機関や税務署、役所は全く怖くありません。ただ解決したいだけなのですから。

競売と任売(任意売却)の違い

任意売却を選択した人は、はじめは怖がっておられる方ばかりです。しかし任意売却の時の債権者の優しい対応にみなさんびっくりされます。
でも、それでもどうしても金融機関と直接話が出来ないときには、まずはコーラルへご連絡ください。
コーラルや、時にはコーラルの顧問弁護士が債権者との間に入り、任意売却の調整をしますので安心して進めることができるのです。


なお、不動産業者は時に任意売却を「任売(ニンバイ)」と簡略化して言う場合もあります。

任意売却の流れ・手続き

任意売却時の流れはどのようになっているのでしょう。
下記の流れ図をご覧ください。
この図は、任意売却を任せた不動産会社の行う流れ図となります。
任意売却時は不動産会社のやるべき作業が増えるだけで、売主(債務者)様の行う事は通常の売却時流れ(手順)と何ら変わりません。

売主様の任意売却手順

任意売却時の基本的アウトライン・スケジュールと流れ図

任意売却を任せた(依頼した)不動産会社の手順

▶①金融機関に任意売却及び返済の意思表示
「住宅ローンの滞納が続いていて払えない状態、またはこれから払えなくなる状態にあるので、マイホームを任意売却して売れたお金を債務の弁済に充てたいので了解ください。」
ということを、あなた(債務者)から金融機関に申し出をします。
まずは、あなた(債務者さん)からそのような意思表示をしていく必要があります。
この時の連絡先は住宅ローンの場合、ご住所近くの支店窓口でも電話相談でも大丈夫です。
ご安心ください。あなただけで金融機関の窓口に行っていただくことは有りません。必ずコーラルの場合、任意売却経験豊富な担当者が同行します。

金融機関は、住宅ローンの滞納の場合に執る手段は、あなた(債務者)が任意売却で解決したいと言わない限り競売にかけるという権利しかなく、金融機関側から「売りなさい!処分しなさい!」とはなかなか言えないのです。
そのため、任意売却というのは、一応、あなた(債務者さん)から金融機関に対して「このようにさせてください」というお願いをすることになるのですね。

▶②金融機関との連絡・調整(販売価格や他の売却条件)
あなた(債務者さん)が、金融機関に、たとえば「住宅ローン残債額(債務金額)が3.000万円ありますが、売れる金額は2.500万円くらいなので、2.500万円で販売させていただいてよろしいでしょうか。当然、債務は全額弁済できませんが、少しでも借金が減るように返します」ということを伝えます。
このとき、あなたが不動産の売れる金額の妥当性をご説明するより、専門家的立場から不動産会社の担当者が同席していたほうが説明がスムーズになります。

▶③販売開始
あなた(債務者さん)からの申し出を受けて、金融機関が「わかりました。2.500万円で販売してください」と言ってくれたら、はじめて販売開始になります。
但し、このとき金融機関の支店窓口では対応が出来ない場合が多いので、ほぼ本店や専門部署へ相談窓口が変わります。
売出しには「期限の利益の喪失期限・(住宅ローン借り入れ条件書に書いてあります。通常滞納開始後4カ月後~6カ月があ多い)」を待つこともあります。
また、「売買が決まったあと、抵当権者である保証会社の許可がでないとだめです」などの、条件付きで販売することも多くあります。
なお機構借入の場合は、4カ月から6カ月の滞納をしていなくても機構専用の「任意売却申出書」を提出すれば任意売却が可能です。

▶⑤販売状況を金融機関に連絡・調整
不動産会社の担当者が、販売状況を抵当権者(金融機関)へ適時に連絡報告します。売買完了までこの連絡報告をしながら販売環境を整理しています。
マイホームに居住されている売主様は、販売における内覧などを対応して頂きながら、不動産会社の担当者からの報告連絡を受けながら売れるまで待つことになります。

▶⑤購入希望者の条件を金融機関と連絡・調整
販売して買い手が見つかった時「こうゆう条件で売れそうです(売れました)」そのため「こうゆう条件で抵当権を外してください」と、ここでは売買諸条件を金融機関に連絡・調整します。
ご安心ください。この連絡調整はあなた(債務者)了解の元、不動産会社の担当者が行います。但し金融機関が弁護士等の申し出しか受けない場合、不動産会社が弁護士等に依頼して行います。


ご安心ください!
任意売却は特別な手法では有りません。
普段の 不動産売却の流れ となんら変わらないで出来ることなのです。

任意売却を親族間売買で解決しようとしたときの注意点

任意売却を親族間で売買するときには、当然に債権者(金融機関)の許可が必要ですが、金融機関によっては任意売却を親族間売買にすることを認めていない場合がとても多くあります。
例えば、残債務を全額返済できるような親族間売買の場合には、債権者はこれと言って何も言わず認めます。

但し、残債務を全額返済できない時の親族間売買の場合には、任意売却における親族間売買自体を認めていない金融機関が多いのです。
また、債権者が、残債務を全額返済できない時の任意売却手法を親族間売買で認めたとしても、今度は買い手の借入先金融機関が住宅ローンの利用を許可しないケースはとても多いのです。
この場合の否決の理由としては、「親の借金の付け替えのために売買が行われる可能性への社会正義的コンプライアンスの是非」というのが理由です。
いずれにしても、債権者の同意と住宅ローン借入先金融機関双方の許可を得なければ、任意売却で親族間売買をすることは出来ない事となります。

任意売却を親族間売買で叶えたいときのコーラルの解決法

かなり難しいマイホームの任意売却を親族間売買で解決する方法ですが、コーラルでは他の解決手段でこの難題を解決する方法を採用しております。
もし、どうしても親族間で任意売却されたいと言う方がおられましたら、コーラルまでご連絡いただければと存じます。

★【任意売却を親族間売買で行うプラン】は、仲介手数料の手出無!

コーラルの【任意売却を親族間売買で行うプラン】は、売却後も売主が売却物件にそのまま住まい続けていただくことを念頭にしています。

コーラルでは、任意売却において債務額(ローン借入額)が物件の売れるであろう金額を超過するときに親族間売買で進める場合、売主様の仲介手数料は手持ちの現金でご用意いただかなくても進めることが出来ます! また、この場合の買主様の仲介手数料は無料とさせていただいております。
この場合の任意売却では、売買時の売主様仲介手数料を金融機関が必要経費として認めてくれますので、別途現金で用意する必要は無いのです。
ただ、金融機関によっては、任意売却時の親族間売買自体を認めていない場合もあります。

このプランでは、任意売却に必須となる債権者への連絡調整と、重要事項説明書や売買契約書作成、買主の金融機関融資取付、売買契約立会い、及び売買決済までの全売買工程を親族間売買のプロ宅地建物取引士が全サポートします。


任意売却・親族間売買のセカンドオピニオン・サービス

不動産売買時のセカンドオピニオン(専門家の第二の意見)を、任意売却や親族間売買で悩んである方へも無料サービス開始しました。
コーラルは、不動産売買時のセカンドオピニオンを約8年前よりサービス開始しております。
コーラルは業界の中でもセカンドオピニオンサービスをいち早く取り入れたリーディングカンパニーとして、多くの売買で悩んである方々に第二の見解を提案し、解決に導いてきました。
このサービスは多くの不動産系雑誌にも取り上げられ、先駆者(オピニオンリーダー)として積極的に他業者で売買取組中の案件の解決をしてきたという業者として賞賛頂いております。
そこで今回、今現在、他業者で任意売却、親子間・親族間売買をされている方、進めれれている方のために完全無料で相談(セカンドオピニオンサービス)を受け付けする運びとなりました。
ご希望のある方、悩んである方は、悩まず、まずは何でも構いませんからお問合せ下さい。
ご相談は完全無料です。


☛ 親族間の不動産売買は司法書士、行政書士、宅地建物取引士などのうち、誰に相談し、書類作成してもらうのがベストでしょうか⁉


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任意売却のメリット・デメリット

債務者が、不動産業者に任意売却を依頼した場合、その者が債務者と債権者との間に入って連絡調整し、任意売却が成功したら債権者は競売を取下げます。
また、下記のような具体的メリットを受けることとが可能となります。

所有者のメリット

任意売却①

任意売却が成立した場合、債権者(金融機関等)は、売却代金から売買に係る諸費用(仲介手数料・引越代・賃貸契約金・管理費等滞納金、司法書士費用等々)を負担することを認めていただけますので、ご所有者(売主様)が別途費用をわざわざ用意する必要がありません。

任意売却時の費用負担について

任意売却時の実際の返済例(各配当例)

任意売却時の配当について

▶①仲介手数料 87万円
仲介手数料の計算は、売却価格×3%+6万円(消費税別)となりますので
2.500万円×3%+6万円=81万円
消費税(8%)とあわせて約87万円が仲介手数料として必要になります。
通常任意売却時にはこの仲介手数料は認めてもらえます。

▶②抵当権抹消費用 5万円
司法書士に抵当権抹消をお願いするための費用です。抵当権や差押え登記を抹消(消すこと)しなければ買主は安心して買う事ができません。また買主側も住宅ローンを利用して購入するケースが多く、この住宅ローン利用先の金融機関の融資が出来ません。

▶③滞納管理費等 30万円
マンションの場合、毎月管理費や修繕積立金を支払っています。住宅ローンが滞納している方はこれらも滞っているケースが非常に多いです。
その滞っているお金も売却金額から配分され支払うということです。
この支払いが完納していなければ買主側へ負担が生じてしまうので必ず完納します。

▶④後順位抵当権者応諾費用 10万円
たとえば、二番抵当や三番抵当が有る場合

二番抵当 〇〇銀行
まずは住宅金融支援機構や他の金融機関で住宅ローンを借りていて、その次に(2番目に)諸費用など、それでも足りない分を銀行から融資を受けている場合が有ります。

三番抵当 〇〇会社
リフォームローンなどで信販系の会社から融資を受けている場合にこれらの存在が確認されます。

二番抵当、三番抵当の方にも「抵当権を抹消します」という事について応諾をいただくために、費用充当(配当)があります。
そのために必要となる費用です。これをハンコ代と言っています。

▶⑤差押解除応諾費用 50万円
任意売却で多いケースで、たとえば、都道府県から固定資産税や市民税の滞納などで物件を差し押さえられているケースがあります。

抵当権がいちばん強いので、次の差押権者となりますが、「税金を全額払わなければ差押解除はしません」という自治体がほとんどです。
税金を滞納したままであれば、最終的には差し押さえられた物件が入札方式で売却されます。
これを「公売」といいます。
その差押を解除するための費用になります。

▶⑥引越し費用 30万円
これは、競売ではほぼ出ないお金です。これは競売後の立ち退き交渉には各種のリスクが伴うので、裁判所の許可(強制執行)を使うほうが良いという判断が買受人(競売上の購入者)が優先するために起こります。
任意売却であれば、金融機関によっては、この引越代の捻出を許可してくれるケースもあります。

売れたお金の中から、売主さんが引っ越しをするため(保証金・前家賃・引越業者への支払など)の費用です。ですので具体的な書面が必要になります。
また、既に引越しをして空き家になっている物件は引越代を認めてもらうのは無理です。
住みながら売却して、決まったので引っ越ししたいけどお金がありませんという場合に限ります。

▶⑦ローン返済充当金 2288万円
売却価格から①〜⑥までを引いて残ったお金(2.288万円)がローン返済充当金となります。

「この内容で良いですか?」というのを、一番抵当権者(金融機関)に同意をいただくために提出します。
同意が得られた場合、抹消の同意特約付きの契約ということで売買契約をかわします。

この例の場合、2.500万円で売れても、212万円の費用がかかりますので、金融機関の取り分は2.288万円しかありません。「2.288万円しか返せませんが、何とか抵当権を抹消してください」という連絡を行い調整します。

任意売却で譲渡完了後、残った債務はどうなる?

連絡調整で売買条件が成立したときには、その条件で任意売却します。

もともと3.000万円ローンが残っていて、2.288万円返したので、約700万円残っていることになります。

この債務はなくなりません。もちろん、債権者と債務者の関係で債務は残り続けます。

返済方法は債権者と債務者の間で相談して支払い調整が行われますが、ここまでは不動産業者は代行できません。
不動産を売買した後の借金の話になりますので、当事者同士のお話になります。
しかし、どうしても当事者同士での話し合いが難しいと言う方には、コーラルで弁護士の手配を調整します。

任意売却後に残った債務の返済方法

▶毎月少しずつ返済していく
払える範囲で毎月少しずつ返済していくという方法で落ち着く場合もあります。

▶自己破産
自己破産するケースもあります。
これは住宅ローンだけではなく、たとえば、商売をしていて、住宅ローンの他にも借入金など、たくさんの借金がある場合は、自己破産を選ばれる方もいるという事です。
こういうときには、任意売却開始時から司法書士や弁護士の先生がついてイニシアチブを執ることが多いです。

任意売却で可能な事

また、任意売却では下記のことなどが可能です。

  • 少しでも債務を減らすことが出来る。
  • 普通の売却手法なので周りの人に嫌な部分を気付かれない。
  • 弁護士費用の捻出が可能な場合も。
  • 生活の再生が出来る。

購入者のメリット

  • 不動産の内部状態の確認ができる。
  • 不動産に関する詳細な情報が事前に得られる。
  • 不法占拠を確認することが出来る。
  • 不動産所有者が合意の上で売却するので、通常の不動産売買と変わらず、物件に関する情報収集が出来る。

★耳より情報★

もう一度確認しよう!

税金滞納はどうなるの?

市民税や固定資産税など滞納すると、マンション等財産に(仮)差押えする場合があります。
仮差押えの場合は勝手に財産の売却できないようにされている場合が考えられますが、差押えの場合は即公売される可能性があります。
この場合に、この滞納分を何とか完納しないと売主が売ろうと思っても売れないこととなってしまい大きな負担となります。
しかし御安心ください。
任意売却では、決済時に諸費用として計上すれば、ほとんどの債権者で売却代金からの配分を認めてもらえ、滞納税金を売却代金から賄うことができます。

マンション等で滞納している管理費はどうなるの?

競売や任売の対象となる物件がマンション等の集合住宅の場合、所有者にはほとんどのケースで住宅ローンの滞納に加え、管理費や修繕積立金の支払いまで滞ってしまっているケースが見受けられます。
この場合のマンション管理費等の滞納分も債権となり、売買時に買主へと移ります。従ってこの滞納分を何とか完納しないと売主が売ろうと思っても売れないこととなってしまい大きな負担となります。
しかし御安心ください。
先にもコメントしましたが任売では、決済時に諸費用として計上すれば、ほとんどの債権者で売買代金からの配分を認めてもらえます。

引越代がもらえると聞いたが実際のところは?

実は、多くのケースで引越代は受け取っていただいていますが、しかし任意売却だからと必ず引越代を受け取れるとは限りません。
引越代は売却代金の中から、引越代という名目配分として債権者に認めていただくことになります。従いまして必ず出るわけではありません。
しかし、そこはコーラルでの任意売却の場合、コーラルの努力によりほぼ100%なんとかして捻出させていただいています。

ニンバイ時の引越代

引越先もお探しします。

「任意売却した場合、賃貸住宅を借りることが出来なくなるのでは?」とご心配される方もおられます。
しかしご安心ください。借りるのに全く問題ありません。
ご自身でも探していただいてもか全く構いませんが、もし不安だわという方には、コーラルは、引越先の賃貸マンションなどを紹介します。
「子供のために今の学区内で」、「ちょっと遠くで新しい生活を」などのご希望にもできる限りお応えさせていただきます。

お問い合せは・・・フリ-ダイヤル 0120-987-907
または、✉info@colal.net まで

住宅金融支援機構の任意売却について

住宅金融支援機構も任意売却をお勧めしています。
   
   コーラルはたくさんの金融機関との任意売却交渉実績があります。
   その中でも、一番多いのが住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)です。
   その住宅金融支援機構が任意売却についてホームページで説明しています。
   まずは確認してみて下さい。

   住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のからの住宅ローン返済でお困りの方へ、
   機構からのご案内はこちらです ⇒ 住宅金融支援機構



まず、どこに相談すればいいのか?

▶住宅ローン以外にも借金がたくさんある場合

債務の額が、不動産だけではなく、山ほどあるという場合は、債権処理や債務整理の司法書士や弁護士の先生が主なところになります。
今では、各都道府県の弁護士会が法律相談センターなどを開設し、まずは無料相談を受け付けていたり、その窓口で対処できない時は、債権処理や債務整理の専門家である弁護士を紹介しています。
この制度はとても使い勝手の良いものですので、ぜひ、利用しましょう。

☛ 東京弁護士会 法律相談センターHPへ
☛ 第一東京弁護士会 法律相談HPへ
☛ 第二東京弁護士会 法律相談センターHPへ
☛ 神奈川県弁護士会 法律相談センターHPへ
☛ 千葉県弁護士会HPへ
☛ 埼玉弁護士会法律相談センターHP

破産や債務整理は専門家へ依頼すべし

▶住宅ローンの滞納がある場合

任意売却の数も実績も豊富な「不動産売買専門の仲介業者」がいちばん強いです。コーラルなどですね。

ただ、同じ不動産業者でも、中には「任意売却をやったことがない」「任意売却は得意ではない」というような業者もたくさんあります。
依頼しようと考えている不動産業者が、実際のところ、任意売却の業務をやっているかどうかということを事前に確認してください。

また、任意売却専門と銘打ってやっている業者さんもあります。
だからと言って、専門業者でなければ、任意売却は出来ないのかと言うと、そうではありません。
任意売却自体は単純な業務ですので、任意売却の経験があれば、おそらくほとんどの業者さんは出来ると思います。

任意売却は信頼できる専門的領域を兼ね備えた不動産会社へ

少しでも悩んでいらっしゃるのであれば、まずは任意売却実績豊富な不動産会社(コーラルなどです)などにご相談されてください。

任意売却を安全に確実に成功するには

任意売却の成功は、経験と実績それに金融機関との信頼関係の構築が最も重要です。

任意売却は特別な手法では全くありません。

ただちょっと違うのは、知らないで損することと知っていたら得をする事との差が有るということです。
このことは、任意売却を成功するうえでは何よりも重要です。
知っていることは経験と実績からおのずと集積されます。
金融機関は教えてくれません。少しでも多くお金を回収したい金融機関は言わない部分もたくさん有るのです。

そこで重要なのが金融機関と連絡調整して任意売却を成功させた実績と経験の数なのです。

成功させた数が金融機関との信頼関係を築きます。

コーラルのスタッフは20年近く任意売却を専門に扱ってきております。

※当社が、弁護士業務を請け負うことはございません。
債権者との交渉業務など弁護士資格を持った者しか行えない行為がございます。
当社は弁護士などの業務を行うようなことはせず、弁護士業務の範疇と考えられるときは、弁護士にその業務は依頼しておりますのでご安心ください。

あなたは、この任意売却の依頼をしないことで ”損”をしてしまうということに薄々お気付きになられているのではないでしょうか?

もうだめだ…と諦めてしまうことで損をしてしまう金額は、賃貸契約金30万円・引越代10万円・管理費等滞納金12万円・司法書士費用30万円・仲介手数料100万円(例)合計で182万円...

生涯におけるその損失を計り知れませんよね。
そうです、任意売却の相談をすることによってあなたは新しい人生をやり直せるのです。

☛ あるマイホーム売主の告白

任意売却・まとめ

任意売却は、安易に考え行うものではなく、どうしても他の手段で解決できない時の最後の手段と考えましょう。

任意売却について、その判断基準、メリットとデメリット、任意売却時の手順を解説してきました。
任意売却を簡単に勧めている業者も居たり、また任意売却が全能なる手段と勘違いさせるようなサイトが有ったりしますが、任意売却はそんなメリットしかないものでは決してありません。
勘違いしていては、後々痛い目に遭うことになります。
任意売却とは、その他の手段ではどうしても解決しそうにない場合にのみ採用すべき解決手段なのです。
くれぐれも、安易に任意売却をせず、まずは専門家の意見とアドバイスをしっかり聞きましょう。

但し、既に住宅ローン等の滞納が有り、競売が進行しているケースの場合は、早急にコーラルなどの専門家にご相談してください。
競売よりも任意売却の方が、あなたにとって良い場合は多くあります。

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