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不動産屋に騙されるな! 不動産売買成功へのトリセツ
更新日2021-02-21 (日) 13:07:32 公開日2021-2-19
ここ『不動産屋に騙されるな! 不動産売買成功へのトリセツ』では、まず、あなたの不動産屋のイメージをもう一度確認しましょう。
あなたの不動産屋さんに対するイメージはおおよそ当たっています。
しかし、間違えていたこともあるでしょう。
そこで、不動産屋ってどんなものかわからない人に不動産屋の本質についてご理解していただきます。
はっきり言います！
不動産屋は『千三つや』と言われ揶揄されるくらい嘘ばかり言う人が覆う業界です。
また、千三つ屋は不動産屋ばかりではありません。
不動産コンサルタントや住宅ジャーナリストなど、不動産業界の周りにいてコメントする方々も、多くの方々が嘘ばかりついて皆さんを騙そうとしています。
これら不動産コンサルタントや住宅ジャーナリストという人たちが、誰からお金を得て生計を立てているかを考えれば、その人たちの発する言葉がどのような趣旨で発しているかがわかるはずです。
そう、これら不動産コンサルタントや住宅ジャーナリストは、大手不動産会社やスポンサーの不動産業者からフィー（提携料）を得ているのです。
ゆえに、スポンサーに有利になる事しか言わないのです。
実は、私は大学生の時に不動産屋にまんまと騙されたことがあります。
『私のもう亡き父は、船員時代に横浜にマンションを買いました。当時大学生で司法書士事務所にバイト中だった私にマンション売買契約の現場に立ち会ってほしいと言われたことが有りますが、その理由は、学がない父が契約内容が理解できるか不安だった事、不動産屋の多くは悪徳であると思っていた事、また騙されたくないからだったのです。』
そういう私も既に不動産業界歴30年以上になりますが、その私がはっきり言いましょう。
不動産屋の多くは悪徳というより、お金のために悪質な手口を使う者とそれを後押しする業者代表者がとても多くいます。
という事でここでは『不動産仲介業者の非常識さ=悪徳さ、悪質さ』を数々の事例でお伝えし、そのうえで悪徳不動産屋に騙されないように、不動産売買成功への取扱説明書をYouTube動画で解説します。
★目次★【不動産屋に騙されるな! 不動産売買成功へのトリセツ】
YouTube動画で確認しよう！
さて、早速YouTube動画で確認してみましょう。
不動産売却を成功へ導くたった一つのメソッドとは⁉
マンションや一戸建て売却で、高く売る、売却益を多くする、満足に成約する方法（メソッド）を考えたとき、売った経験が無いあなたには、とてもやる事が多く難しそうと感じられるかもしれません。
しかし、実は、やる事は思ったほど多くは無く、しかも難しい事ではありません。
そもそもマンションや一戸建ての売却時には、不動産業者によって採用している売却方法に違いはほぼありません。
違いが有るとすれば、それは不動産業者の儲けのポジショニングと、売主様に誠実かどうかの考え方、売却に対する行動の質だけなのです。
そうです。
売却を委ねる業者や担当者がダメだったら、満足成約は永遠にないのです。
ということは、最も大切なメソッドは、売却を委ねる業者＆担当者の選別を間違わないの１つしかない! と言えます。
不動産業者の不都合な真実、それは業者は、ほぼ99.9％がマーケティングとセールスが下手で買主を集められないことです。
悪徳な不動産屋には騙されるな！ 一般媒介なのに心の専任ってなに⁉
通常、売主様が不動産業者に売却を任せるとき、媒介契約を締結します。
この媒介契約には一般、専任、専属専任の3種類があり、一般以外は不動産業者間情報システムのレインズに登録する義務があります。
このレインズは、囲い込みを防ぐために「ステータス管理」が導入されています。
囲い込みとは、売り主の承諾なく業者間紹介不可にする方法で、これをされると売主様の利益が損なわれる場合もあるのです。ゆえにお客様を守るために導入されているものなのです。
「専任」や「専属専任」の場合には業者紹介可となり、購入者からの仲介手数料を取りたい業者にはとても嫌な状態になるのです。
ただ、ときに悪質な業者や無責任な業者との取引成立も避けられなくなりますが。こんなのは稀です。
売主の理解も得ず、「一般媒介」を結び、実態は専任といういわゆる「心の専任」というものを言葉だけで結びます。
ちなみに・・私の知る限り、「心の専任」は業界の隠語として通じるくらい、大手系では意味が通じます。（笑）
ここでは、不動産を売るにあたって不動産屋が売り主を騙す行為の各手法について解説しています。
不動産一括査定サイトの裏側を暴露。その査定方法では9割の方が売れません！
一括査定サイトで提示された査定額ではほぼ100％売れません！
不動産会社は、売主様から価格査定でお問い合わせがあった際、先ずはとにかく売却行為の依頼を正式に受ける事へ執着します。
理由は、不動産業者は売り主様から販売依頼を受けて、その後、買主様を見つけて売買契約を締結させ、成功報酬として仲介手数料を受け取らなければ一円にも利益にならないからなのです。
不動産会社自身で買い取りするわけではない査定額提示の場合、まずは売却依頼を受けることだけに全力で取り組むというわけで、販売開始後にその査定額で売れようが売れまいが知ったことではないという姿勢で臨んでいるのです。
ゆえに、1円でも高く売りたいという売主様の心理を利用し売出価格の高額査定を餌にして売り主様を騙すわけです。
そもそも不動産会社が行う『価格査定』とは国家資格を有する不動産鑑定士が行う『不動産鑑定評価』とは大きく異なり、基本的に査定形式や査定内容は自由であり、査定した価格に対しても法的な責任は一切ありません。
この為、調査方法や査定方法も各不動産会社によりまちまちで内容や精度も様々なのです。
更にその査定価格が外れても価格査定を行った不動産会社に法的な責任も罰則もありません。
角度を変えていえば、売主様から売却依頼を受けただけの不動産が、自社で提示した価格査定の金額で売れなくて、その不動産会社は一向に困らない。という現実があるのですね。
この動画では、不動産売却や不動産購入で失敗しない方法を紹介解説しています。
これが査定額アップの秘訣です！
マンションや戸建てを売却する時、売りに出す前にどれくらいの金額で売れるのかを調べるため、まずは不動産会社に査定をしてもらいます。
査定とは、売る物件の価格を決めるために行い事ですが、なにをどうしたらいいかを知っている人はそう多くなないでしょう。
そこで、ここではマンションと一戸建てに共通する事項にクローズアップして、不動産会社の査定価格を上げるためのポイント、マンション売却時や一戸建て売却時に必ず行う物件査定で最も高い査定額を導き出す方法についての解説します。
コロナ禍の2021年。マンションが売れないのは不動産業者に力がないからです！
えっ、マンションが売れないと嘆いてる⁉それはおかしい！今のマンション市況で売れないのは不動産業者の売り方が悪いのです！すぐ不動産屋を変えましょう！
2021年2月、今、コーラルは非常に、忙しいです。
当社社員は皆、このコロナ禍で緊急事態宣言下の中、しっかり感染症対策をとりながら走りまわり、駆けずり回っています。
理由は、マイホームを買いたいという購入希望者からとても多くお問い合わせを頂いているからですが、しかし、他社から販売中でもなかなか内覧させてくれない（囲い込み中）から非常に腹立たしい思いもしております。
では、こういう状況下のマンション市場はどんな状況か⁉
東日本不動産流通機構（レインズ）が2月10日に発表した今年1月のデータで、首都圏の既存（中古）マンション、中古戸建の成約件数が、1990年5月の機構発足以来、過去最高を更新したそうなのです。
マンションについては前年比29.9％増、中古戸建については37％の大幅増となっています。
ただ、一方で新規登録件数、在庫件数は大幅に減少しています。
首都圏の中古マンションの新規登録数は前年から22.3％マイナス、在庫数は22.2％マイナスなのです。一戸建てについては、新規登録数で中古がマイナス27.8％、新築がマイナス37.2％で、購入できる物件がどんどん少なくなっていることがわかります。
これはやはり、コロナ禍で売却活動を控える動きがあり、しかしながら購入需要は旺盛にあるという状況を表していると思われ、価格については今後も上昇基調が続きそうです。
こういう状況なのですから、今、売り出せば成約する事間違いなしなのです。余程の価格設定に間違えなければ。
2021年2月現在、マンションは囲い込みされない場合、まず売れます。それも高くです。
今、売れないのは、不動産会社の力不足です。
余程高すぎる販売価格設定でない限り、不動産会社にマーケティングとセールスの技術があれば売れるのに、それがないから売れないか、または両手仲介（会社利益優先）にこだわるあまりに、売れない行為（囲い込み）をされているからしか考えられません。
よくSUUMOやアットホーム、ホームズでマンション販売価格を見ますが、高すぎる価格設定のマンションは１００戸中１戸ほどしかないのですが。
売れない状況を不動産業者から作られているから売れないのか、または売主様が正確な情報を共有されないまま値段を下げ続けさせられているから売れないのでしょう。これは悲しい現実ですが、いまだに売主様・買主様の信頼を裏切る行為をする不動産業者は少なからず存在しており、これは中小企業に限った話ではないのです。
もうびっくりするほどありえない嘘を吹聴する不動産会社がいるのです。
不動産会社の嘘で最も多い理由が「このマンションには欠陥があって一般の方には売れないから不動産業者に売りましょう。不動産業者なら現金で購入するので売れます」ということ。
売主様が一般の方を良いことに嘯いて騙そうとしたのでしょう。
こんな嘘をつくのも、不動産買取会社に売ったら仲介手数料が二重取り、否、四重取りできるからなのです。
長くこの仕事をしていると、こんな話はとても多いのです。
このように不動産会社が自社の利益獲得のために顧客を無視し暴走した結果、売主様も買主様も不利益をこうむり不本意な結末になるのです。
2021年2月。マンションを売り出しする方、売り出し中の方はとても少ないです。よってこれから以降、とても多くの囲い込みされたマンションや一戸建てが多くなることが簡単に予測できます。
囲い込まれたら、絶対損失になりますから、そうならないためにも売却を任せる不動産業者は厳選に厳選すべしです。
悪徳不動産屋に騙されない、誠実な不動産仲介業者の選び方・まとめ
以上、あなたがマンションや戸建てなどの不動産を売るとき、悪質・悪徳不動産屋に騙されず、売却が上手い良心的な不動産仲介業者を見つけ売却を依頼する方法を長々と解説してきましたがいかがでしたでしょうか⁉
不動産仲介という仕事は、多くのタスクをこなしお客様に多くの利益お届けすることです。
そのタスクの中で、わざと手抜きをしてお客様の利益を損なわせる行為が横行している現状を知って頂きました。
不動産を売ったり買ったりする行為は、不動産会社の買取以外仲介で売るしかありません。
それ故、まずは不動産仲介の現実を知り、悪徳不動産屋を排除する方法、出会っても回避する方法を学んでいただきました。
特に、2020年以降は不動産市況が大きく変わります。不動産投資物件はなかなか成約しない時期となり、もう一段の成約価格の下落がささやかれていもいます。
こんな時期だからこそ悪徳不動産屋はあなたを騙し、あなたの得るべき利益を削ぎ、営業マン自身の利益へと誘導するチャンスと捉え動いています。
ただ、それでもここまで読んでいただいたあなたは、ここまでの内容を把握することで、悪徳不動産屋は排除でき、売却が上手い不動産仲介業者を見つけ売却仲介依頼ができるはすです。
しかし、それでもそれをかいくぐり悪事を働く者はいます。
その数が圧倒的に多いのが不動産仲介業者と言う事実が有もあります。
そこで最後の最後、これだけで悪徳・悪質な不動産仲介業者を排除できるすぐれ技をお教えしましょう。
悪徳不動産屋に遭遇したりしないよう、思いっ切り有効な手段なので良かったら使ってみて下さい
売却依頼時から悪徳不動産屋を見抜き、排除する方法
※ これがマンション売却で後悔しない最大の分岐点・ダメ業者排除法
不動産売却時、不動産仲介業者と媒介契約を交わします。
この契約では専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、どの媒介契約を選んでも構いません。
ただ、ここで注意してほしい事があります。
それは、専属専任媒介契約、専任媒介契約では、契約するときに売却価格（媒介価格）と仲介手数料だけでなく、契約内容に特に注意してほしいという事です。
契約期間は通常3カ月間となっていて、もしあなたの選んだ不動産業者が悪徳業者だったとしても、その3カ月間は解除できず無駄にしてしまいかねません。
でも、この専属専任媒介契約、専任媒介契約は他社に併せて売却依頼ができない契約で、あなたはこの契約に縛られ解約も出来ず何もできない状態に置かれるのです。
この状態、あなたにとって大きな弱点になり、また一番有利に高く売れる時期を逸する理由にもなります。
この状態を未然に防ぎ、悪質な不動産仲介業者を排除するためには、是非、特約に次の内容を入れて頂くよう依頼すべしなのです。
その特約とは、
媒介契約締結日から1カ月経過したら、売主の都合で解約していいものとする。尚、その解約理由の如何は問わない。またそれまでに掛かった販売費用は売主が特別に依頼して行った広告費用実費以外は請求がないものとする。
この条項を特約に入れる事で、ダメ業者は売却依頼時も、販売が始まっても排除できるようになります。
注意すべきは、この条項を特約に入れるタイミングは、媒介契約締結時だけにできるということです。締結後の特約付加は100％出来ないでしょう。そのため媒介契約時に依頼しましょう。
おそらく、この特約の追加を不動産業者は拒否したり、入れることを抵抗したりするかもしれません。
しかし、自身を守るためには譲ってはいけない特約なのです。
くれぐれも、不動産業者は初めだけ優しい顔して、契約締結後豹変するのだという事を理解しましょう。
『囲い込み』や『干し、値こなし』の行為は、悪徳不動産屋がその効果を最大限大きくするため時間を多く使うことから、不動産業者から時間を奪うことが出来れば、この行為は出来なくなるのです。
したがって、もし、どうしても入れてもらえない仲介業者の場合、そことは媒介契約締結しない方が良いでしょう。
不動産仲介業者が、販売当初からしっかり販売活動をしていたら、「囲い込みや干し、値こなし」行為をしていなかったら売主様は絶対に解除されないはずです。
にもかかわらず、簡単な内容の特約も入れられない業者はどうでしょう？信用に値しないのではないでしょうか。
尚、コーラルの媒介契約はこの条項が初めから当たり前に入っています。
私も推薦します。
お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。
不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。
インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。
尚、売却完了後は売却益が有っても売却損が出ても必ず確定申告をしましょう。
パイロツト会計事務所 代表（公認会計士、税理士） 山田寛英
山田寛英代表の著書『不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略』 （中公新書ラクレ）
コーラルへのマンション査定ご依頼は
無料査定はこちらを
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今、先に他の不動産屋さんで販売していたマンションが、コーラルへ売却仲介依頼変更されて早々に売れています。
特に大手不動産会社から変更していただいた物件、地元の不動産屋さんで結果が出ずに塩漬けになったままの物件などがコーラルへの業者変更だけで決まっているのです。
コーラルへ変更時に価格変更して頂いたわけでも、マンション市況が販売受注時から変わったわけでもないのです。
一つ変わったこと、それは窓口（仲介者）がコーラルに変わっただけです。
私は他社で販売中の物件を見ていて、よく思っていることがあります。
「なぜ、こんな物件が売れないのだろう・・・？」
「なぜ、こんな物件アピールしかしていないんだろう・・・？」
「えっ、まだ残ってるの？うちなら、もうとっくに売れてるだろうな！」 って。
関係無い部外者の私が思うのだから、こうした悩みを持つ売主は多いのではないだろうか？
なぜ、部外者と言ったのか？
それにはきちんとした理由が有るから。
99％の確率で成約しない原因は不動産仲介業者にあるのだから！
売れていないという事は、どこかにちゃんとした理由があります。
ただ悩んでる暇が有ったら、不動産仲介業者のカモになる前に、成約を諦める前に業者変更を検討すべきです！
今なら、まだ、間に合います。
ここでコーラルの売却のプロ達が待っています。
と言ってもまだ信じたくないあなたへ。
現在の販売状況を診断してみませんか？
「どうして内覧が無いんだろう？」
「今の広告ってこれで良いの？」
「なぜ売れないの？」
など知りたくありませんか？
あなたにはリスクゼロのセカンドオピニオンサービス（完全無料）を使って、問題が解決できることを確かめる権利があります。
マンション売却のマーケティングとセールスのプロ宅建士が調査してご報告しましょう。
※コーラルは、たかだか10人程の少数精鋭（売買のプロフェッショナル）の宅地建物取引士で業務遂行していますので、追客するほど暇ではありませんからご安心ください。
この記事の責任者
大久保一馬 年齢50歳台中盤の宅地建物取引士・不動産売買のプロフェッショナル
不動産売買歴30年以上。弁護士事務所、司法書士事務所、中小診断士事務所の勤務を経験。この間多くの不動産関連で困った人の相談を受け解決。30歳中盤で当時日本有数の不動産売買専門会社へスカウトされ、任意売却の責任者へ就任する。そのとき2000人以上の任意売却を解決に導いた。
45歳のとき約3年不動産業界を離れ物販業へ籍を置く。他の業界を見てきたことで不動産業者の悪質さ、常識のなさに気づき嫌気がさしたきっかけになる。
現在50歳代中盤であるが約5000人以上の不動産売買者への相談経験を元に、不動産業界の閉塞さを打開するために本質的な情報発信を開始している。
幸せな生活における不動産の関係についてのオフィサーのような存在を目指し、情報系TVや有名経済紙にも不動産市場や業界についてのコメント多数。多くの弁護士、司法書士、行政書士の友人知人に不動産売買や賃貸の現状をアドバイスしている。また多数の不動産系書籍の監修も行っている。