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マンション売却と査定、コツ、注意点、居住中の売却法を解説

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マンション売却&査定、その常識では成功しない!

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めざましテレビでマンション売却内見の様子が紹介されました  ZIPでマンション売却内見の様子が紹介されました  サタデープラスでマンション売却手法の様子が紹介されました
めざましテレビでマンション内覧が放映されました。

ここから先では、マンション売却のスペシャリスト・コーラルが長年売買現場で行ったマーケティングとセールスの結果、とても効果があり大きな成果が出た売却手法の一部を余すことなくお伝えしていきます。
なぜ一部なのかというと、コーラル以外の不動産業者ではその一部しか出来ないからですが、この一部でも出来ればコーラル以外の不動産業者へ売却依頼されている売主にもとても役にたつ情報だからです。

マンション売却で成功するには?

不動産売却のプロがお届けするマンションを高く売るコツと査定

マンション売却で成功することは、その道のプロフェッショナルにしかできません。マーケティングとセールスを兼ね備えたプロのみが売主様の満足する成約をご提供できます。理由は、マンション価格には他の商品と違い『定価』と言うものが無く、売買成立する価格、言い換えれば売主と買主が売買合意する価格が、そのマンション価格となるからです。
従って、マンションは査定後の売出価格の決定次第で大きな損失を出すことにもなり、また販売の仕方を間違えると、数百万円もの差が出てしまう場合がとても多くあります。
ここから先では、マンション売却をこれからおこなう売主にとって最も有利な査定額アップ法と売却手法を、コーラルの多くのリアルな販売現場での経験を踏まえ解説します。


このページの担当者: 井上正子とコーラルの仲間たち
普通の人が突然、人生に一度や二度くらいしかないマンションを売ろうとしても自分だけでは出来ないし、だからと言って不動産会社を選ぶのは簡単じゃない。失敗したら、何百万もの損失にもなり失敗できないですよね。
失敗がとても多く後悔も後を絶ちません。
このページでは、あなたがそんな失敗をしないように、コーラル株式会社の井上正子と山本繁春、石井雄二、井上由徳が、年間200件以上、これまで1000件以上もの成功した事例をもとに、成功し続けてきた誰にも負けない実績(不動産仲介業キャリア25年以上の不動産営業で経験してきた売却で成功する方法)や、どんな人が成功してどんな人が成功しないのかの違いを、実際の成功した事例をもとに作りました。

マンション売却、全く始めての方はここから始めよう! (基礎の基礎編)

基本の4つのステップを知れば売却手順ってとても簡単。

「マンションの売り方についての基本的流れを知りたい!」という方は、
☛ とっても簡単!、マンション売却の流れを知ろう を先に読んでみてください。
マンション売却について、全く分からない人のために手順と流れ方、その時にどんな書類が必要か、かかる費用について纏めてあります。


マンション売却前に把握しておきたいこと(基礎編)

マンション売却のための準備は以下の5つで万全です。

中古マンションを売るポイントを説明

マンションは「高額な商品」です。
にもかかわらず、初めて売却するという売主様が多いというのが現実でしょう。
マンション売却では、用意するものや準備することが多くあります。
まずは、売却がどう流れていくのか「全体的な流れ」を把握して、そのときに「用意するもの(必要な書類)」と「かかる費用」について、事前に把握しておきたいポイントをご紹介します。

マンション売却時の流れについて

マンションの売却はいったいどのような流れで進むのか?
はじめてなことなので、とても知りたい事項ではないでしょうか。ということで、別ページに専門ページを作りましたので参照ください。

 ☛ 売却の手順&流れ

マンション売却に必要な書類 とは

あなたが新築マンションを購入された時には、モデルルームに行って室内のイメージを確認すると同時に、色々な書類も確認されたことと思います。
買主が中古マンション購入するときも同じで、室内確認のための内覧があり、そのうえで物件について書かれている各種書類(新築時パンフレットやその他色々な書類)を確認します。
しかし、中古マンションでは新築マンションと違って各種書類が揃ってないケースもあるでしょう。
しかし、中古マンション売却時でも物件について書かれている各種書類(新築時パンフレットやその他色々な書類)が有る場合は、ぜひ、ご活用していただきたいと思います。
新築マンション購入時に売主(マンションデベロッパー)から頂戴された各書類や、以前の売主より頂戴された書類を用意し、内覧者にお見せすることは売買時にとても有効になります。
しかも、ここで重要なことはもう一つあり、買主は書類をちゃんと保管している売主様の人となりも確認されることにより、安心して購入へと意思が固まりやすくなります。

ここでは有ったらいい書類と、その書類をご用意できる売主様の印象も併せてご説明いたします。
ということで、別ページに専門ページを作りましたので参照ください。
ただ、もしかして無くしてしまわれていても、なんとかなるものです。
その場合、売却をお任せする不動産業者へ気楽にご相談してみてください。

 ☛ 売却時に必要なもの
 ☛ 最高の販売武器となる新築時の販売パンフレット

マンション売却時の諸費用 について

マンションがいくらで売れるのか?、ついついそればかり考えがちですがマンションを売った後、いったいいくら手元に残るか、一番気になるとことではないでしょうか。
そのためには、売却時にかかる必要な費用を把握する必要があります。
ここでしっかりとその費用を確認しておきましょう。
売却時には必ずかかる4つの費用(不動産業者への仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税と住民税など)とその詳細についてご説明します。
諸費用についても、別ページに専門ページを作りましたので参照ください。

 ☛ 売却時諸費用について

マンション売却時に係る税金 について

マンション売却すると『印紙税』『譲渡所得税』『住民税』 という税金がかかります。

 ☛ 不動産売却に係る税金(印紙税、所得税、住民税、譲渡税、消費税)の詳細解説

マンション売却時の消費税 について

マンション売却すると売主の状態により『消費税』 という税金がかかる場合があります。どんな場合に消費税がかかるのか見ておきましょう。

 ☛ 売却時の消費税は誰でもかかるわけではない!

以上、マンション売却前に把握しておきたいことこと、売却がどう流れていくのか「全体的な流れ」、そのときに「用意するもの(必要な書類)」と「かかる費用」など、事前に把握しておきたいポイントをご紹介しました。
さて、次は売却現場での重要ポイントをご紹介します。
以下では、マンション売却時に注意したいこと、高く有利に売主様の思惑通りに成約するためのコツとノウハウをご紹介していきます。

誰にも役立つマンション売却のコツとノウハウとは

40%,中古マンション売却のコツとノウハウ、一緒に学びましょう!

ちょとした工夫であなたのマンションは高く売れます。

本当にそうなのです。
このページの最初でお伝えするちょっとの「認識」と「コツ」で、あなたのマンションは成約できます。しかし、とても満足した成約を望んでおられる場合は、「コーラルのマンション売却手法」を併せて採用されることで、満足なる高額成約が可能となります。

「認識」も「コツ」も、実は誰でも簡単に実践できることです。言いかえれば何も難しいことをしなくては、高額成約しないというようなことではありません。

では、その「認識」とはなにか?、「コツ」とはなにか? です。 

ここでは、マンション売却場面における、その「認識」と「コツ」を具体的に解説していきます。
また最後に、「コーラルのマンション売却手法」も説明させていただきます。

ちょっとしたことなのに、この違い!

「現状」と「認識」について

代表 井上正子

まず最初にお伝えしたいこと、それは大手不動産仲介業者は、マンション査定時や媒介契約時(売却依頼時)、この認識もコツもなかなか教えてくれません。
ただ言うのは、大手不動産業者だから査定額も売却手法も間違いありませんと言うだけです。
最近はメディアなどで大手不動産業者がやっている『囲い込み』などの売主様買主様のためにはならない現場の行いが暴露されているため、少々仲介時の売却手法を説明するようにはなったようですが、それでも売り上げのことしか考えていない言動「大手だから間違いない」「囲い込みは過去のことです」と言う売主様を惑わす言葉ばかりなのです。今でも何ら変わっていないにも関わらず嘘が横行しています。
また、マンション売却依頼後は売主様のことなど全く考えてもいない言動や態度へと変わります。

しかし、なぜ?

なぜ教えてくれないのか?

なぜ言葉が変わり態度が変わるのか?

それは「売主に喜んでいただくマンション売却」ではなく、「業者のための両手仲介売却」にしたいという思いがあるからなのです。

このことは、【ありえない不動産業者の現状とは】 でお伝えするといたしまして、その前に、ここでは「認識」についてお伝えしたいと思います。

なぜ教えてくれないの?リンクはこちら。 

マンションを売却する場合の売主の認識、それは、
あなたの売ろうとしているマンションは売買する以上、商品であるということを認識していただきたいと言うことです。
また、マンション売却において重要なこと、それは売主とは反対の立場の買主の思いを考えてみていただきたいということです。

商品とは、「売り買いする(される)品」のことですが、マンションも売り買いする以上は商品と言えます。また商品はわたしたちの暮らしで、衣・食・住の欲求を満足させるモノのことです。このことからマンションは住の欲求を満足させるモノでなければなりません。
買主は、この住の欲求が満足すると考えられる時に購入を決断します。
言い換えれば、買主は満足しないマンションを購入することは絶対ないと言えるのです。
マンションなどの高額商品では尚更です。

もう一度おつたえします。

売主としてのあなたに「認識」していただきたいこと、

それは、

マンションを売るときマンションは「商品」となります。

それも、最も高い「商品」です。

従って、最も高額な商品を売る責任を持つ

という認識が必要なのです!!

マンションは売却するとき商品になる。また、一緒にマンション売却活動をする多くの不動産業者の現状も把握していただけたと思います。
次では売却時にぜひ知っていただいていたら成約に有利になるコツをお話しします。

明確にしたい売却理由(大きな売却理由は7つ)

マンション売却は、売る理由により7つに大別できます。
実は購入検討者はこの売る理由を、内覧時必ず売主に確認されます。売主であるあなたに直接聞かないときは仲介業者である不動産業者の担当者に確認しています。
あなたの売る理由が買主には直接関係ないこととと思われることは良くわかります。
しかし、本気で買う買主はあなたの売る理由はどうしても気になる、聞きたい事項なのです。
と言うことで、ここでは、その「マンションを売る理由」についてみてみましょう。
6つの理由の詳細を各々作成しましたので、あなたに合う理由で確認してみてください。

 ☛ 買い替えによる売却
 
 ☛ 相続不動産の売却
 
 ☛ 海外滞在中(海外赴任)の方の売却
 
 ☛ 返済がきついときの売却(任意売却など)
 
 ☛ 離婚による売却
 
 ☛ 賃貸中物件の売却

 ☛ その他の売却理由


マンション売却とマンション査定の現実

不動産はマンションもあれば一戸建住宅も、アパートも土地(更地)、ビルもあります。
実はそのすべての物件種別により査定方法は違ってきます。
ここでは、そのうちマンション売却時の査定についてご説明しますが、そのことの詳細をご説明する場合、とても多くのことを書かなければなりません。従いまして別ページでその詳細をご説明しておりますのでご参照ください。
 
ただ、その前にひとつだけここでお伝えしたいことがあります。 

それは、査定サイトに誘導するだけの無責任なサイト(アフィリエイト目的のサイト)が最近とても多く見受けられることです。
また、不動産会社ではない会社が運営している、査定だけを取り不動産会社へ紹介するだけを専門にするサイトも有ります。

これらのサイトは、あなたのマンション売却とマンション査定額に全く責任が有りません。

コーラルは実際に存在し、東京都から不動産業者として営業許可を得ている会社ですから、ここに書いていることもマンション売却もマンション査定額も全責任をもってサイト運営をしています。
しかし、査定サイトやその査定サイトに誘導するだけの無責任なサイト(アフィリエイト目的のサイト)はそうではありません。

ただ単にその目的は、査定サイトを運営しているだけの会社から紹介料を受け取るために運営されています。
重要なことなので、もう一度言いますが、査定専門サイトやアフィリエイト目的のサイトは、何も知らない皆さんのマンション売却方法やマンション査定額をお知らせするだけの運営をしているだけなのです。
コーラルのように関係省庁から営業許可を取って事業運営しているわけではないので、売主の味方ではないのです。
アフィリエイト目的のサイトは、マンション売却方法やマンション査定額を裏付けるようなサイト運営責任者の存在をきちんと書いているサイトが無いのです。
査定専門サイトも関係省庁から不動産事業者として営業許可を取って事業運営していないので免許番号が有りません。
ぜひ、確認してみてください。

従いまして、査定専門サイトやアフィリエイト目的のサイトに書いてあることは架空の物語に過ぎません。
自分で「売却時はこうしたほうが良い、こうあるべきとか、こんな不動産業者は気を付けろ」とか書いていることがそのサイト運営者にはできないことで、監視も出来ていません。
ただ単に何も知らない売主を査定専門サイトや不動産業者に誘導し、そこから紹介料をもらい運営しているということを知っていて下さい。
そんな査定専門サイトやアフィリエイト目的のサイトから、売却方法や査定額を教えられてもあなたは安心できますか?。
ただ一つだけ利用できるところは、不動産業者のここを気をつけろ的なコメント部分だけです。但しそのことについて何ら監視はしていないことは知っていてください。
コーラルも、コーラルの責任で査定サイトにリンクしていますが、その目的が全然違います。
コーラルの場合、一括査定サイトにある各不動産業者とコーラルを比較して検討してほしいのです。
もしかするとコーラルより、あなたに合う、マンション売却が上手い不動産業者もあるかもしれません。その場合、売主になるあなた様はその不動産業者でマンション売却を進めるべきなのです。
もし、その査定サイトで選択した不動産業者が無責任な会社で有った場合、コーラルはそのあなたの任せた不動産業者には直接何かを言うことは出来ませんが、しかし、あなた様にはセカンドオピニオン業者として無料でアドバイスし、あなたの目的達成のお手伝いすることはできます。
ここでその目的達成のためのお手伝いをお約束します。

 ☛ 査定⇒その前に
 
 ☛ 究極の査定価格とは?
 
 ☛ 不動産サイト&査定サイト
 
 ☛ 資産価値について

マンション査定の方法は

マンションの査定方法は、取引事例比較法と最近見受けられ始めた手法として収益還元法があります。
今はまだ、約90%以上が取引事例比較法で査定している業者が多く、この取引事例比較法で難しいのは成約事例を探すことです。

今では簡単に、一括査定サイトでマンションの価格査定をすることができます。
しかし、その査定額は数百万円も開きがある場合があります。
それは、査定する各不動産会社の担当者の思惑が違うからです。

駅からの距離、広さや築年数、成約事例の成約年月だけでマンションの価格を決めるのであれば知識と経験があり、たくさんのマンション現場を見ている担当者であれば、この取引事例比較法で妥当なマンション査定額を導き出せるでしょう。
しかし実際にはマンションの室内の状態によって価格は変わるものです。
しかも隣室がゴミ部屋かもしれないですし、マンションの前がゴミ置場でいつも汚い状況かもしれないですよね。
にもかかわらず、我々不動産業者が入手できる比較対象の取引事例には、室内の状態も近隣情報も出ていません。つまり、今までどういうリフォームがされているかわからないものと比較し近隣環境は無視しなければいけないのです。
これでは正確な数字は出せません。
築浅であれば大きな問題はありませんが、築年数が経っているマンション物件ほど、査定額と使用価値に乖離が生まれることを知っておいてください。
マンション査定においては、査定に影響する各要素について別ページで詳しくご紹介していますのでご参照ください。

☛ マンション売却時の査定と査定に影響する各要素について

コーラルのマンション査定は万全を期しております。
しかしマンションの価格は定価が無いとも言われるくらい多様なものです。
このようなことから、完璧な机上査定をご希望の場合、コーラルでは複数の不動産屋さんに机上査定を依頼して査定精査していただくことをお勧めしています!!


☛ マンション査定はここから(完全無料)


以上、マンション売却時の査定についてご説明いたしました。
査定の次は実際のマンション売却時に何をすればいいかをご説明いたします。
ここでは、売主の皆さんがよく間違われる売却時行動のズレと、その行動を修正して成約へと導く方法をご説明します。

マンション売却時の常識(認識)のズレを解決して成約を勝ち取ろう!

少しでも高くマンションを売るために家を整理し、清潔にしましょう

マンションを売却するのも購入するのも「人」です。
売却で成功する方法は、買主がマンションを買うにあたり何を求めているかを具体的に提案できるかどうかにあります。
売主に思い出していただきたいことがあります。それは、あなたが売るマンションを買った時のマンションに対する思いです。
あなたはどうしてマンションを買ったのか?
あなたもマンションの買主だったのです。その時の思いを思い出してください。
具体的には、買主の立場で「私だったらどこを見るか?」「どんなマンションを買いたいか?」「このマンションで何を実現したいと思ったのか」を今一度、是非、思い出し考えてみていただきたいのです(^^♪。

このことをしっかり考え、以下のことを実践した多くの方々がコーラルで満足の成約を迎えられ大変喜ばれました。

マンション売却時行動の認識のズレ

以下ではマンション売却するときの行動のズレを纏めてみました。

あなたは、居住中と空家のお部屋 どちらが高く売れやすいし売主に有利に売却できると思いますか?

はい、そうです! 空家  では有りません。

あなたは新築マンションのモデルルームをご覧になられたことはありますか?。モデルルームに家具など何も無かったらあなたはそこで生活しているイメージができますか?
わたしは何度も何度も新築マンションのモデルルームに行きましたが、室内に家具が無かったらそこでの生活がイメージできないと思いました。
中古マンション売却時も同じです。
ここでは、なぜ、空家より居住中が有利に売却できるのかをご説明いたします。


居住中のマンション売却で、すこしでも高く売るための基本中の基本が「生活感」と「清潔感」です。

そのことを踏まえつつ、ここでは『居住中でもマンション売却で成功するためのポイント』と、『不利なケースもある売却開始前のお引越し!』についてご説明いたします。

さて、みなさんどうして空家にした方が良いと思っているのでしょう?

それは、間違った情報に踊らされているからではないでしょうか。

では誰がその間違った情報を流しているのでしょう。

当然不動産業者ですね。

不動産業者は売主のあなたの不利になることを知りつつも、中古マンションを空家にすることをおススメしします。言い換えれば、不動産業者が好むマンション売却の手法を何も知らない消費者に流布しているんです。

もう、そういう不動産屋には騙されてはいけません。

まずは、居住中のお部屋を高額売却するコツ(方法)の1つ、生活感についてご説明し、その後もう一つのコツ、清潔感についてご説明します。
そのあと、続いてマンション売却を任せてよい良い不動産業者と悪い不動産業者を見分けるコツについてもご説明いたします。


マンション売却成功の法則①生活感と清潔感


マンション売却時の基本中の基本・「生活感のあるお部屋! 」

マンション高額成約の成功のひとつに、中古マンションを内覧される購入検討者へ、生活感のあるお部屋を見ていただくことで、そこでどういう生活がまっているのかイメージしていただくことができれば、とても好感を持っていただけます。
その理由は、もっと詳しくご説明したいので別ページを設けましたので、ぜひ読んでみてください。

住まい売却時の基本中の基本(その②)・・・空家より好まれる生活感のあるお部屋!

さて、好感を持っていただくことの大切さは分かりました。でも、もう一つ大切なことがあります。それが清潔感。
以下ではその清潔感についてみてみましょう。

マンション売却時の基本中の基本・「お部屋は清潔に! 」

お部屋はどんな室内状態なら一番高く売れるの?
このこと、売主ならとても気になるポイントではないでしょうか。
それは、どんな状態でも高く有利に売れるなんてないことだからですね。
ここでも別ページで、お部屋がどうあれば高く売れるのかをとっても詳細にご説明しているのでご参照していただけたらと存じます。


  ☛ 住まい売却時の基本中の基本(その①)・・・お部屋は清潔に!

マンション売却時の室内清掃

室内は、まずは見た目の第一印象が重要ポイントです。

マンション売却と査定⑤



内覧されるとき購入検討者が、絶対に見られる場所がキッチン、お風呂、トイレ等の「水回り」です。


「水回り」は綺麗に整理整頓され、またあまりゴチャゴチャとした物などを置いておかないほうが、初めて観る方には好印象を与えるようです!

とても気を付けたいお部屋の匂いは換気で解決!



購入検討者をお迎えするときは、まずは内覧開始前にお部屋の空気入替えを時間をかけておこない、生活臭の無い状態にしましょう。


マンション売却時には窓開け換気をしましょう。



中古マンションのお部屋には、必ずその部屋のニオイが有ります。
良い匂いから、嫌な臭いまでさまざまです。
中古マンションをお探しのお客様にとって、内覧時のそのお部屋のニオイで、マイホームの夢が一気に現実に引き戻される臭いも有れば、そこでの生活に夢が広がる匂いもあります。
夢と希望に満ち溢れ内覧に来たのに、何とも言えない生活臭という臭いのために、そのお部屋への興味が興ざめしてしまい、購買意欲は一気に無くなる場合も有れば、お部屋の良い匂いのおかげでとても気持ち良い室内空間を感じる場合もあるのです。
生活臭に対する最も良い対策は窓を開け換気することです。

売却時にとっても気にしたいニオイについて、もっと詳しく説明しているページを設けましたのでご参照していただけたらと存じます。

マンション売却とお部屋のニオイ




☛ 売却時の臭いは最大の敵。臭いを匂いに変える方法とは

お部屋の第一印象を改善しよう


マンション売却とお部屋の第一印象

少しでも高く売れるマンションは「内覧者に最低限でも幻滅だけは与えないお部屋=清潔なお部屋」です。
でも、だからと言って売却時にリフォームしなければならないのかって疑問も出てきますよね。
売却時のリフォームが良い結果につながる場合も有れば、そうでもない場合もあります。
ここでは、そのリフォームの必要性についてコメントしています。


 ☛ 不動産(マンション・戸建住宅)売却時にリフォームは必要?

ちょっとここでコーヒータイム

マンションを実際見たいという人が現れました。
内覧日は、家族の中で誰が対応したらいいの?
さて、いったい誰でしょう?
答えは ↓↓↓ へ
☛ 内覧時の売主様ご対応について(売却現場から。)

☛ 家の運気と風水について(活用しよう花といろいろなアイテム)

内覧はマンション売却における要です!

内覧はマンション売却における要です!

マンション売却時の内覧を制することは、売買成功には最重要なことです。しかしこの内覧をとても軽視している不動産業者が多いことに驚きます。
ここではその内覧について『内覧当日はどう行動する?』『マンション室内内覧時に気を付けることとは』など、成功する内覧とはどういうものかお教えしましょう。
また、最近の傾向としての『2回目、3度目の内覧』についてもコメントしています。

 ☛ 住まい売却時の基本中の基本(その③)・・・内覧はマンション売却における要!



中古マンションだからこそお部屋の適切な情報をお伝えしよう。

買主は、購入しようとしているお部屋の情報をとても正確に欲しいと思っています。それはこれから先、そのお部屋に住むときのことを考えているからです。
そのため、中古マンション売却で手取額を多くする(高く売る)には、売主はそのお部屋の的確な情報を準備して、 誠実な対応で買主に相対し、買主の求める適切な情報を正直にお伝えすることです。
中古マンションだからこそ、お部屋の適切な情報をお伝えすることを心がけることが重要なのです。

売主の印象、近隣情報も成約の要因に。

やっと内覧者が来ました。
さて、あなたが売主でまだ売却中のマンションに居住中の場合、どの様な対応で内覧者をお迎えされますか?
内覧者はそのお部屋を買おうと真剣に思えば思うほど、内覧時必ず売主を見ています。そして色々な質問を投げかけます。
質問の内容は様々ですが、絶対聞かれる質問はほぼ決まっいて、それは上下左右のお部屋情報や、な、なんと、ご近所にお住まいの方の情報、近隣の各種生活施設情報などです。
また、その質問を投げかけたときに回答している売主の様子(印象)も見ています。

マンション売却時の各種情報

具体的には、マンション1室と言ってもお買い求めになる方は、『隣室にどんな人が住んでいるのか?』『近隣にはコンビニなどの施設はあるの?』など非常に気になります。
ここでは、内覧者からどんな質問されても困らないために対策をたてる術をご紹介いたします。


マンション売却と内覧時のご質問

住まい売却時の基本中の基本(その④)・・・売主の印象も成約の要因



高額成約のコツ2つ目 それは 住まう場合の環境についてお教えすることです。



他のマンションと比較されています。

マンションの購入検討者は、あなたの家を他の中古マンションだけでなく、ピカピカの新築マンションとも比較しています。今、マンション売買市場はアベノミクスや夏季オリンピック東京開催決定の良い情報によりよく売れています。しかし、まだまだ買い手市場なことは変わっていません。
購入者は、過去にないほどに多くの販売中マンションの中からあなたのマンションを選ぼうとしています。
これから先は、もっと多くのマンションとの比較となることを是非知っていてください。

高額成約の「コツ」とは、 

購入検討者の立場で「私だったらどこを見るか?」「どんな物件を買いたいか?」を考え、生活感と清潔感を併せ持った
具体的に買いたいと思わせる商品にするということ!!


ーー参考にーー
☛ 売買時購入者データから見えてくるもの

マンション売却で賢く早く売る重要ポイント



「マンションをより高く賢く売るためには」ということで考えると、マンション売却の活動に入ったら、早く売るほど売却価格は高くなる傾向があります。
特にマンションは他の種類の物件よりその傾向があります。

マンション売却と査定⑬

それは、もっとも重要なのは、適正な価格で売りに出し「早く売る!」ことです。

売り出してから、より早く現れる購入希望者ほど、そのマンション物件に対して興味と関心があり、そのマンション物件を評価しているのだということは理解してください。
もしかすると、そこで価格交渉をしてくるかも知れませんし、もちろん、後から来る方がもっと高く購入したいと言ってくるかもしれません。

しかし、時が経てば経つほどマンション売却は不利になるのが一般的な傾向です。

時が経てば経つほどマンションの売却価格は低下の一途をたどり、最終的な売却価格は 当初の予定より大幅に下回ってしまうのが今までの経験から言えることです。
だからといって、すぐに成約をしなければいけないと言う訳ではありません。

価格交渉されたら、すぐに断るのではなく、「いくらくらいなら、相手方は購入したいのか!」を率直に聞いてみることです。
その上で、お互い歩み寄りで売主・買主双方が納得出来れば成約になりますし、もし、断ったとしても、後から来る話の方が価格が高くなるという可能性は意外と低いです。

高額成約のコツ3つ目 それは 最終的には不動産会社の出来ることが早期高額成約を左右します。

以下では、その不動産業者の選別についてみていきます。
不動産業界ではタブーとしている情報の公開もしちゃいますね。

マンション売却を依頼する不動産業者を決定するには

マンション売却を依頼する不動産業者を決定するには

マンションを売るにあたり、高くれるためのコツとノウハウはわかりました。でもそれだけではマンションを売ることはできません。一番重要なことは、それを実践してくれる不動産業者を見つけ売却を任せることです。

良い不動産業者と悪い不動産業者を見分ける(不動産業者選別)

あなたにとって良い不動産業者とはどんな業者でしょう?、では反対にダメな業者とはどんな業者でしょう?。このことをはっきり言えて、最良の判断できる売主様はまずいないのではないでしょうか。
ここでは、あなたが売却を任せる時の不動産業者選別(良い不動産業者と悪い不動産業者を見分ける方法)についてみてみましょう

  ☛ 売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方


ただ、コーラルを運営する私から一言で言えることは、良いことも悪いことも知っていることを教えることができる不動産業者が一番いい業者と言えるのではないかと思っています。

不動産業者が隠しているマンション売却手法は?

売主の出来ること以外に不動産会社が出来ることがあります。
言い換えれば、不動産会社が出来ることをやらなければ、どんなに売主ができる上記『高額成約の認識やコツ』を頑張って行って頂いても高額成約にはならないと言うことです。
しかし、この不動産会社のできることを知らない不動産業者が多いことに驚いています。
では、冒頭にもお伝えしましたが、大手不動産仲介業者は、最初の現地査定時や媒介契約時(売却依頼時)、この認識もコツもなかなか教えてくれないのか?。

それは「売主に喜んでいただくマンション売却」では無く「業者の為の両手仲介」を基本にしたマンション売却にしたいという思いがあるからなのです。
しかも、売却委任を取得した後は両手仲介のためだけの売却活動しかしていません。そのことが分かる行為があります。皆さんももうそのことに気づいておられることと思います。
具体的には、以下で詳細ご報告しておりますので、是非、目を通していただければと存じます。

※ マンション売却時の

マンション売却は専門的領域に!

どんな不動産業者を選ぶべきか?

実は、どんな不動産業者もマンション売却が上手いわけではありません。
また、宅地建物取引士だからマンション売却が上手いとは限りません。

売却成功にはマーケティングとセールスができる事が絶対に必要です。しかし宅地建物取引士は宅地建物取引については勉強していますが、しかしマーケティングとセールスを勉強していません。
また、担当者との相性も絶対に重視すべきとも言えます。

 ☛ 担当エージェントとは

では、マンションを売るにあたって、どうやってマーケティングとセールスが上手い不動産業者、担当者を見分けることが出来るでしょう?
とても簡単な方法があります。それは、売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方を是非参考にしてみてください。

ここで簡単に言えることは、言うまでもなく、昨今ではインターネットでお部屋を探す方が多いので、ポータルサイトにすぐ確実に情報を載せてくれるかどうかが重要点の1つです。

ポータルサイトに物件情報が載ってないことはあり得ません。これやったら死活問題です。

その掲載に際して、お部屋の設備など詳細にわかりやすく記載してあることはもちろんのこと、建物外観、お部屋の内部の写真などが多数あることは重要です。
詳細はぜひ 不動産売却時のセールスの真実とは を読んでみてくださいね。

反響がどんどん上がる広告と上がらない広告

中古マンション、中古戸建てを売るために良い広告とは

一番最初に購入希望者が目にする情報は、ポータルサイトの物件情報と販売図面です。
これによって、「実際に見てみたい」と思わせることができるかどうかでその後の展開が決まってしまいます。
よく一番反響が多いスーモ(SUUMO)に物件情報が掲載されていない物件が有ります。
これは問題外です。SUUMOには必ず掲載した方がいいです。
SUUMOは掲載単価が他不動産系ポータルサイト(アットホームやホームズなど)より高額であるため、掲載しない不動産屋さんもあります。
ただ、だからと言って掲載しないのは販売活動の手を抜いているようなものです。
もしSUUMOに掲載しない不動産屋さんだった場合、その不動産屋さんには販売委託するのは止めたほうがいいでしょう。
仮に販売委託している不動産屋さんがスーモへの掲載が直接では不可能な場合でも、他の不動産屋さんに掲載してもらうという方法もあります。
もし、他の不動産屋さんでも掲載していないようでしたら、一番有ってはならない「囲い込み」をされていることが考えられます。
ですので、販売依頼前には、依頼しようとしている不動産屋さんがSUUMO掲載するかどうかを確認してみましょう。

もう一度言いますが、もしSUUMO掲載しないような不動産屋さんは販売委託することは止めたほうがいいです。

たまに、SUUMOには掲載しないけど、アットホームやヤフー不動産には販売中物件がいろいろな不動産屋さんから掲載されていることがあります。

これも止めるべきです。

同じ物件を同じポータルサイトで何社も掲載していると、購入権検討者から下記のように見られています。

①何社も出しているということはなかなか売れないから。
②もしかしたら売り急いでいたりする?
③売れ残り物件じゃないの!
④販売価格に問題あるんじゃない。
こんなにマイナスなイメージで捉えられています。

もし、何社も掲載している物件が有ったら一般媒介契約かもしれませんが、しかし購入検討者が持つイメージは最悪ですので止めましょう。

販売広告の掲載内容はどうすべき?

初めに目に行くのが、写真ですね。
写真は最低8枚以上に掲載が好ましいです。
しかしもし居住中でなかなか室内を見せづらい場合は、ポイントを絞って文章などのコメントでカバーするべきです。

掲載している物件の写真はイマイチ、コメントもイマイチでは購入検討者にはアピールが全く伝わりません。そのため当然内覧には至らないでしょう。

コーラルはお客様の大切な財産を預かって販売しておりますので、高く成約するように写真も物件コメントなども毎回数十枚、文字数制限上限までひねり出しております。
写真1枚でアピールできることはたくさんあります。
実際、写真1枚とそのコメントで成約に至ったケースが多いんです。
具体的には ☛ マンション売却時の内覧は事前の準備を万全に! で確認してみてください。

多くの不動産屋さんは販売図面や各ポータルサイトへの掲載状況を見る限り、手抜き感が否めません。
成約になった場合、売買価格×3%+6万円程の仲介手数料をお支払いになると思いますので、しっかりその分は働かせないといけません。
コーラルでは、仲介手数料無料プランや1%プランでも必ずSUUMO、アットホーム、ヤフー不動産に掲載し、また写真も多く掲載し、コメントも文字数制限上限まで書いています。
ホームズとオウチーノなどは他の協力いただいている不動産屋さんに掲載して頂くようにしています。その為掲載に漏れがあるなどということは有りません。
もし、今販売を委託している不動産屋さんにご不満や物足りなさを感じていらっしゃる場合は、遠慮せずにどんどんリクエストしてみてはいかがでしょうか。
売却は売主と依頼した不動産屋さんお二人三脚で成果が出ます。従いまして、売主様も積極的にリクエストしたほうがいいですね。

以上となりますが如何でしたでしょう?
基本的なマンション売却時のことは理解できました。しかし、どこにそれを実践してもらうことができるかですね。
先にも記載しましたが、ほとんどの不動産会社が売買時に売主様の為の売却はしていません。仲介手数料売り上げのことしか考えていないのですから。そんな業者と一世一代のマンション売却ができないと考えることが普通です。

では、ここからは、コーラルのマンション売却手法についてアピールさせていただきたいと存じます。

売却額最大化の為にコーラルの出来ることとは

現状の全てをお伝えし、解決するマンション売却手法を売主様と一緒に展開することです。

コーラルにはブランド力は有りません。しかし、販売力・早期高額成約力はめちゃくちゃ有ります。

マンション査定と売却

なぜ早期高額成約が可能なのか?、それはマンションの販売手法が他社とは違うからです。

この手法は・・・ここへGO⇒ コーラルの現場主義販売手法


PDCAを高速で回して成約率アップへ

PDCAってご存知ですか?。これPlan(計画)→ Do(実行)→ Check(評価)→ Act(改善)の 4 段階を繰り返す(回す)ことによって、業務を継続的に改善することです。 
これを販売手法に取り入れた、しかも高速に回すことで成約率を上げることが出来ます。
詳細は、不動産売買で成果の出ない営業マンの最大の問題点は?  を、ぜひ読んでみてください。

コーラルは知っています。古いマンションの売却方法

マンションは築後25年経過するとその価値が変わると言われています。また旧耐震基準で建てられたマンションと新耐震基準で建てられたマンションでもその価値が違ってくるとも言われています。
でもちょっと待った。ほんとにそれは常識なのって思われたことは有りませんか?
以下ではその常識はホントなのかということと、現実のギャップを見ていきましょう。

築25年以上のマンション、築20年以上の中古戸建を有利に売却する方法

昭和56年以前(築30年以上の)建築物件売却


近年の大問題、認知症などの売主のための売却はどうする?

日本は超高齢化社会へと移行しています。それに伴い、不動産の売主がお年寄りというケースも徐々に増えています。これから先はもっと多くなることが予測されてもいます。
そして最近の大問題は、不動産売却の売主が認知症であるというケースも増え、この売却契約をどうすればいいのかということではないでしょうか。
このページでは、売主さんなどの契約者が認知症の場合に気を付けなければならない点について、お話しします。

売主に変わって裁判所の許可が必要な売却について(認知症などの場合)


コーラルのマンション売却仲介とは


保証&節税&安心&お得感万歳な売買仲介制度。

1.コーラルの不動産売買は仲介手数料(通常は物件価格×3%)が最大無料。 

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マンション売却プラン、7つの魅力
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 ※ コーラルではマンション売却でお任せいただく期間を、一般的に売却をお任せ頂く期間3ケ月(他社の場合の通常ケース)ではなく、最短1ケ月から可能です。言いかえれば、売却依頼から1ケ月間過ぎた段階でいつでも売却依頼解除ができるということです。この場合のマンション売却にかかった費用は全くいただきません。
 ※ お任せ頂く売却期間を最短1ケ月から可能とした理由は、ちゃんと明確な根拠のある理由があります。ただ単に期間を短くすれば売却をお任せいただけるからという安易な考えからではありません。高額成約には売却開始1ケ月目と言う期間はとてもとても大切な期間です。この期間をおろそかにしている不動産会社がほとんどです。このことは不動産業者の怠慢でしかありません。コーラルでは怠慢は厳禁です。売却開始から売主様の為の売却に全力を注ぐこと。このことを怠ったらコーラルのマンション売却ではないということの表れです。


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コーラルでは買取しておりません。
それは、コーラルの仲介で一般の購入者へ売却したほうが必ず高く売却できるから、買取はおすすめしていないからです。
ただ、一番高く買取する買取専門業者は知っています。
そこで、買取はお勧めできませんが、事情があってどうしても買取をご希望の方にはまだまだ無名ですが、高く買い取る業者をご紹介いたします。買取業者も数社から比較検討して少しでも高く有利に売却しましょう。
なお、買取の場合の仲介手数料は完全無料(0円)です。

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結論としてもコーラルのマンション高額成約への考え方



どんな不動産業者でも、どんな売却担当者でも初めから絶対成功する方法を知っているわけではありません。
コーラルの初めはいっぱいマンション売却で失敗しました。売主様から叱られもしました。しかしあきらめませんでした。
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成功の裏には失敗があります。
ぜひ、売却での成功例・失敗例をお教えしますので、参考にしてみてください。
コーラルは成功も失敗も事例が他の不動産業者よりたくさん知っています。経験しています。
だから、もしコーラルに売却依頼されななくても、その成功事例と失敗事例は参考になると思います。

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マンション売却への第一歩・査定で相場価格を知ろう!

ここまでお付き合いいただき誠にお疲れ様でした。
あなたの満足マンション売却成功はもう一歩であなたのものです。

でも、ここで何かが足りないことにお気づきでしょうか、
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マンション売却に関するブログから

 ☛ マンション売却時に役立つ情報をまとめてみました。

マンション売却成功への『まとめ』

とても長い道のりをお付き合いいただき、誠にありがとうございます。
ここまで長々と説明しましたが、如何でしたでしょうか?

マンション売却における基礎から、基本、応用編、スペシャル編まで不動産業者で働く営業マンでも知らないこともお伝えしました。
ここまでしっかり読破された方であれば、マンション売却満足成約は、もう、あなたのものです。

最後となりますが、不動産業者では無いあなたがマンション売却時にできることはとても限られています。
従って、これからマンション売却しようとするあなたの成功への近道は、その近道を知ってる人に道案内してもらい、頂上まで連れて行ってもらうことが、途中で遭難しないで最短で目的達成できる方法となるでしょう。
時に、市場はあなたに牙をむき、道先案内人もプロを選ばなかったばかりに途中遭難しそうになるかもしれません。
その時あなたの武器になるものが、今まで読破されたものとなるでしょう。
これから売却活動されるにあたり、ぜひ、その都度、確認チェックして頂き、不運にも、不慣れな手抜きの不動産会社の営業マンにあたった場合、ここで勉強されたことを思い出し、アドバイスして頂き、ぜひ満足成約を実現して頂ければと存じます。

コ ー ラ ル 株 式 会 社
代表取締役 井上 正子


更新日2017-08-17 (木) 18:07:53








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