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マンション売却で高く売るコツ、中古マンション売却の成功法

マンション売却は仲介手数料が無料か物件価格1%の不動産屋へ

マンション売却 成功する手法を全て公開!

マンション売却の【成功の秘訣】は、

『 知識の差 』と

『実行可能な環境の有無』に有ります。

マンション売却の『成功の秘訣』すべてがここに!

マンション売却二極化へ

【 急 報 】 最後のチャンスです。
至急、売却方法を変えてください!

な、なんと、9月に入りマンション成約数が急減しています。
東京23区において前年同月との比較ではマイナス40%も落ちた区もあります。
特にK区などを筆頭に4区が25%以上の下落数となります。
あなたのマンションが売れないのは「こんな時期だから仕方ない!」と諦めていませんか。
その発想は間違っています。
なぜ、間違っているのか?
それは減数とは反対に約20%の成約数の増えている区もS区などで少数ですがあるのですから。
では、どうすればいいのかです。
それは、マンション市場を知り、その市場に沿った対策を打つことで、まだまだマンションは史上最高額で成約することができるからです。
事実高額成約出来ている人も多くいます。
その理由として、まだ、マンション成約単価は上がっているのですから。
とうとう始まったマンション売却成功の2極化。
成功するには成功する方法を取り入れる必要があります。
この方法は大手と言われる不動産業者は知っていても、ある理由が有って出来ません。
また、地場の不動産業者は気づいてもいないでしょう。
データに基づく、ある気づきを元に施策した結果、多くの好成果が出た、まだまだ高く成約することのできるマンション売却手法。
お任せいただく期間は1カ月間で十分です。
手遅れになる前に、あなたが試してみる価値はあります。

マンション売却成功の絶対条件は「知識」と「環境」次第!

マンション売却の成否は知識の差にあり

マンション売却で成功する秘訣の一番大切なこと。それは売主様がマンション売却成功に必要な「知識」をどの位持っているかと、その知識を実行できる「環境」を持っているかにあります。

しかし、ではその知識をどこから習得したら良いのでしょう?
また、知識を習得したとしていったいその知識を実行に移せる環境はどこにあるのでしょう?
一番の問題はわかっているのに、そのことを解決できる手段が無いのです。
知識を持っている不動産業者は昔から「怪しい」と思われているのです。また実行できる環境も不動遺産業者に鍵が有りそうなのです。
そこでコーラルは考えました。
一からコーラルの知っている知識をサイトに纏めることと、その知識を実行に移せる環境を整えることを実行しようと。
そのために、敢えて知識をサイト内に纏め、分かりやすく解説してみました。
この活動はおおよそ7年前から開始していますが、おそらく、コンテンツとして纏め、しかもサイトに表現した最初の不動産業者なのではないでしょうか。

マンション売却で満足できない原因は「知らないこと」が最大の要因だと思います。
例えば、この人(不動産屋)を信じて良いか、頼っていいかどうか、そもそもそれを見抜くポイントがわからないのですから。

最近では、知識については、『マンション売却で成功する方法』など、最近ではとても懇切丁寧に解説しているサイトはたくさんあります。

ただ、気になることも。

それは、そのほとんどが、実際にマンション売却の依頼を受ける不動産会社自身でできることをまとめたものではなく、出来そうもない理想や方法をただ書き並べているだけの、一括査定サイトへ誘導し紹介料をいただくことを目的に運営されているサイト(アフィリエイトサイト)がほとんどと言うことです。
今、一括査定サイト登録の不動産業者は、アフィリエイトサイトからの誘導に、出来ないことも多く記載されているばかりに戸惑っていることが伺い知れます。
そのことを物語るように、最近大手不動産業者数社が一括査定サイトから脱退し、独自の査定サイトを運営し始めました。
さて、どの不動産業者も売主様から売却依頼を受けることに日々切磋琢磨しています。
「成功の秘訣」を知っても、「実行可能な環境を提供できない」一括査定サイト経由の不動産業者や、一括査定サイトを脱退した大手不動産業者に売却を任せても、マンション売却成功はあなたのものとはならないのです。
マンション売却において成約をお約束する環境=『実行できる環境の有無』=高く売り手取り額を多くする手法 を持っている不動産業者は一握りしかありません。

ここでは、その一握りの不動産業者コーラルができる、「マンションを高く売り、手取り額を多くする手法」=「この方法と環境を味方にすれば絶対成果の出る方法」を、余すことなくお伝えしたいと思いますが、今、一番真っ先に知らなければならないことが有りますのでそのことからお伝えしましょう。

マンション売却現場で起こっているイノベーション

今、マンション売買の現場ではイノベーションが起こっています。
そのイノベーションとは、購入者の購入時スタイルの変化です。

このマンション売買現場の変化を知らずして売却で成功することは出来ません。

しかし、まだ99%の不動産業者がこのイノベーションに対応できていません。
ご安心ください。コーラルは一番真っ先に対応した不動産業者です。

2018年(平成30年)からの定番マンション購入スタイル

マンション売却で大きな成功を得るためには、対岸にいる購入者の行動と心理を知ることが重要です。
それも最新の行動スタイルを知ることと、それを利用することが絶対成功条件になりつつあります。

今の購入検討者はどのような行動をしているでしょう?

今のマンション購入検討者は、不動産業者への問い合わせやいきなり訪問はされていません。

今の中古マンションや一戸建て住宅購入時の傾向は スマホを活用した物件情報取得スタイル=一本釣りスタイル になってきています。
スマホ登場前は不動産業者と仲良くなり、物件情報を優先的に届けてもらう=網を張るスタイル こそが購入で成功できる必要条件でしたが、今はインターネットがその役割を果たしてくれるようになり、「一本釣りスタイル」に変わってきています。
このスタイルで、どこよりも新鮮な物件情報を取得し、お得な購入スタイルが定着してきています。

1)住みたい地域、探している地域の物件をネットで検索します。

2)最初はSUUMOやアットホームなどかもしれません。
(実際、SUUMOとアットホームが一番反響が良いのです。ホームズは賃貸では反響は良いのですが、売買はいまいちです。Yahoo!不動産その他のサイトは反響が極端に落ちてしまいます。)

3)条件に合う物件が見つかりました。

4)ネットで購入時費用などお得な不動産業者を調べ、掲載されている物件が仲介できるかどうか問い合わせして確認。
Yahoo!不動産のおうちダイレクト以外、掲載されている物件はどこでも仲介できることを知り始めていて広まり始めたから。

5)仲介手数料のお得な不動産業者から内覧する。

6)購入希望と同時にネット系銀行へ住宅ローン事前審査申し込み

7)売買契約締結

今の購入者行動は以上のようになっています。この購入スタイルが一番購入者にとってお得になる可能性が高いので、これからは今以上にこの傾向が多くなるでしょう。



さて、いよいよマンション売却で成功するためのシナリオを公開します。
尚、説明はとても長い行程となりますので、もくじ で知りたい情報を確認しその項目へジャンプ(項目クリック)して頂くことも可能です。


「成約率が大きく上がったコーラルのマンション売却・購入方法とは」

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コーラルのマンション売却手法で成約した事例(一部抜粋)

コーラルのマンション売却手法で成約された方は、今では月間10組以上にもなります。
その一部を抜粋掲載しました。

クレヴィア蘆花公園        
クレヴィア蘆花公園    クレヴィア蘆花公園クレヴィア蘆花公園 2
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 

世田谷区粕谷1丁目

京王線・千歳烏山駅・徒歩13分2階・4LDK・ 83.76m²2013年11月成約済
成約迄の道程こちらのマンションは、シアタールーム・パーティールームなどの共用施設が充実しているマンションだった為、お客様のご案内時には、専有部分だけではなく共用施設もご入居後の生活をイメージしていただけるよう丁寧にご案内いたしました。526戸もある大きなマンションなので、常に数部屋競合物件が販売されているという状態でしたが、カーテンやエアコンなどを買主様にサービス提供していただくなど売主様が臨機応変にご対応いただけた結果成約に至っております。また、売主様の仲介手数料も【上限45万円キャンペーン】実施期間に売却のご依頼でしたので、3%+6万円と比較すると約120万円以上の仲介手数料を削減することができ、売主様には大変お喜び頂けました。


ニュートンプレイスノースコート       
ニュートンプレイスノースコート    ニュートンプレイスノースコートニュートンプレイスノースコート  2
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
江東区塩浜1丁目JR京葉線・越中島駅・徒歩10分2階・3LDK・83.86m²2003年2月成約済
成約迄の道程本マンションは媒介契約と同時にレインズはじめほぼ全ての不動産系ポータルサイトに公開しました。売却活動開始と同時に広く広告することにより、最初の週末にご内覧予約をいただきました。売主様ご協力のもと、お部屋がより良く見えるように家具の配置を変えさせていただく等の工夫の結果、初めてのお客様とご契約となりました。仲介手数料も他社(3%+6万円)の場合と比べると、約120万円以上もお得になり、売主様・買主様ともに大満足のご契約となりました。


エンゼル川崎グランディア        
エンゼル川崎グランディア             川崎 間取り 川崎 エントランス
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
川崎市川崎区東田町JR京浜東北線・ 川崎駅・徒歩9分3階・2LDK・76.57m²1999年3月成約済
成約迄の道程こちらの物件は、売主様がご自身で経営されている会社事務所として約8年ほど使用されていた為、浴室やキッチンが未使用で使える状態か分からないとのことでした。また、通常のお部屋としての綺麗さは事務所として長年利用されていた事もあり正直ありませんでした。従って、前もって売主様の瑕疵担保責任は免責とし、買主様へのアピールには、リフォーム希望者のお客様向けに幅広くアピールしました。また大手他社~地元の業者さんにも働きかけ内容の濃い広告を出して頂き、リフォーム費用なども、事前に目安を掲載しました。その甲斐あって、売り出し後、約1カ月ほどでスピード成約!仲介手数料もなんと約78万円もお得に売却成功しました!


東京スイート・レジデンス        
東京スイート・レジデンス  外観    東京スイート・レジデンス東京スイート・レジデンス エントランス
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
江東区北砂2丁目都営新宿線・西大島駅・徒歩12分4階・3LDK・ 80.06m²2008年2月成約済
成約迄の道程こちらのマンションは、シアタールーム・パーティールームなどの共用施設が充実しているマンションだった為、お客様のご案内時には、専有部分だけではなく共用施設もご入居後の生活をイメージしていただけるよう丁寧にご案内いたしました。526戸もある大きなマンションなので、常に数部屋競合物件が販売されているという状態でしたが、カーテンやエアコンなどを買主様にサービス提供していただくなど売主様が臨機応変にご対応いただけた結果成約に至っております。また、売主様の仲介手数料も【上限45万円キャンペーン】実施期間に売却のご依頼でしたので、3%+6万円と比較すると約120万円以上の仲介手数料を削減することができ、売主様には大変お喜び頂けました。


センチュリー鐘ヶ淵        
センチュリー鐘ヶ淵  外観      センチュリー鐘ヶ淵  間取センチュリー鐘ヶ淵  眺望
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
墨田区墨田4丁目東武伊勢崎線・鐘ヶ淵駅・徒歩7分3階・2LDK・56.35m²2007年8月成約済
成約迄の道程こちらのマンションは、2月下旬から売却活動開始。まさに不動産が一年で一番動く時期の真っただ中!ピークは3月中旬頃までなので、急いで物件資料の作成を行い、物件情報を公開しました。その甲斐があり3月にご覧いただいた方で無事成約となりました。また、こちらの物件は築10年ほど経過していて給湯器などの設備がちょっと疲れ始めた頃だったので、仲介手数料1.5%プランで「設備補償」「個人間売買瑕疵保険」にご加入いただき、他の物件と差別化を図ることによりご購入者にも安心して購入していただけるよう販売を進めた結果、ご購入者にも喜んでいただけました。


パークタワー滝野川       
パークタワー滝野川  外観      パークタワー滝野川  間取りパークタワー滝野川  眺望
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
北区滝野川6丁目都営三田線・西巣鴨駅・徒歩3分12階・2LDK・54.22m²2013年11月成約済
成約迄の道程こちらのマンションは、西巣鴨から徒歩3分のとても立地の良い場所にあるタワーマンションです。とても人気のあるマンションの為、毎週のように内覧がありました。また、売主様居住中での販売活動となりましたが、買主様にはゆっくり室内を見学して頂けるよういくつかの秘策を打ち、結果、秘策がハマり成約へと至りました。見学する方はどうしても売主様が居住中だと緊張して短時間で見学を終わらせてしまう方が多いです。その為、その中でいかに気持ちよくご見学頂けるか、少しでも長時間ご見学して頂けるかが成約へのポイントとなります。居住中の物件は、売主様が落ち着いて笑顔で対応して頂く事が一番の成約への近道なんです。         


デュオヒルズ船橋             
デュオヒルズ船橋  外観      デュオヒルズ船橋  間取りデュオヒルズ船橋  エントランス
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
船橋市海神町3丁目JR総武本線・船橋駅・徒歩17分9階・3LDK・70.76m²2009年7月成約済
成約迄の道程こちらの物件は、売り出し中に同マンション内から競合物件が3部屋ありなかなか難しい状況のなか販売活動を開始しました。その中で、ご購入者から50万円の価格交渉がありましたが、コーラルの売却の仲介手数料は他社と比較すると約60万円安くなるので、快く売主様も価格交渉を受け入れてくださり結果、他のお部屋と比較して一番高い価格で成約することができました。今回の物件の特徴は、とても収納が多いところでしたので、室内の荷物が全て収納に収まるよう、売主様の協力のもと整理整頓を行い「とても収納の多い部屋」を演出することでご購入者に気に入って頂く作戦をとりました。また、室内に少し目立つキズがありましたが、内覧の時に包み隠さず売主様が誠実にご対応いただいたのも高額成約の決め手となりました。ポータルサイトへの物件情報の掲載も明るいお部屋をアピールできるよう、一番陽当たりの良い時間に売主様に写真を撮影して頂いたり、売主様と二人三脚で売却を進められ目標としていた高額成約を達成できた物件でした。


プレミアムプレイス草加松原       
プレミアムプレイス草加松原      まどりプレミアムプレイス草加松原  プレミアムプレイス草加松原  エントランス
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
草加市中根1丁目東武伊勢崎線・松原団地駅・徒歩5分1階・3LDK・81.01m²2011年1月成約済
成約迄の道程こちらのお部屋は1階のお部屋だったため、大きな専用庭があり、そこには自転車も数台置け、ガーデニングを楽しめる空間も御座いました。従って、小さいお子さんが居るファミリー層をターゲットとし全てのポータルサイトに掲載して集客しました。また、売主様には、個人間売買瑕疵保険+設備保証+24時間緊急駆付けサービスを1年間付保をご協力いただき、より安心して買主様にご購入して頂ける方法で売却活動をしました。また地元不動産業者にも購入者のご紹介を積極的に働きかけしました。その結果約1カ月間で大手不動産業者系列店にて買主様をご紹介頂きご成約となりました。売却価格も相場(他不動産業者の査定価格)の200万円高い価格で、売主様の仲介手数料も他社と比べて約51万円も費用削減での成約に成功!次のお引越し先の費用負担に充てたそうです。


デュオヒルズ千葉椿森             
デュオヒルズ千葉椿森      デュオヒルズ千葉椿森 間取りデュオヒルズ千葉椿森  玄関
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
千葉市中央区椿森2丁目JR総武線・千葉駅・徒歩13分2階・2LDK・71.37m²2010年11月成約済
成約迄の道程こちらの物件は、閑静な住宅地のマンションでした。近くに千葉公園という大きな公園もありおのずと購入者のターゲットは子育て中のファミリーとなります。千葉市街地からちょっと離れていますが、千葉駅までも歩ける距離でしたので、買主様と一緒に千葉駅までのアクセスを確認しながら重ねて周辺環境も確認していただきました。間取りは2LDKタイプでしたが、お子様がいるご家庭がターゲットでしたので、内覧時には将来家族構成により3LDKに変更できることをアピールし、またデュオヒルズシリーズは収納の多さが特徴のマンションなため、売主様にはご協力頂きすっきりとしたお部屋を演出し、結果高価成約を成し遂げる事ができました。


千早町ガーデンハウス
千早町ガーデンハウス 外観       ただいま千早町ガーデンハウス
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
豊島区千早1丁目東京メトロ有楽町線・要町駅・徒歩5分3階・2LDK・49.45m²1986年10月成約済
成約迄の道程こちらの物件は、売主様が遠方にお住いの方だった為、『メール・電話・郵送』でのやり取りが基本となりました。また、売主様はご高齢の方だった為、東京へお越し頂く事が難しく、契約締結時の際にはご自宅までお伺いさせて頂き締結した事を覚えております。物件自体の紹介と致しましては、大手不動産仲介業者含め数多くの不動産会社から物件広告を掲載して頂きました。その甲斐あって、複数のお問い合わせを頂き、結果、販売期間約3週間とスピード売却成功となりました。また、こちらの物件は過去の成約事例より約300万円高く売ることに成功。そして、売主様より『遠方に住んでいる私たちの為に親身にお世話して下さりコーラルさんへ依頼して良かったです。ありがとう御座いました』と仰って頂き嬉しく思いました。


エコヴィレッジ板橋本町
1エコヴィレッジ板橋本町      2エコヴィレッジ板橋本町 間取りエコヴィレッジ板橋本町  玄関
所在交通所在階・間取・専有面積築年月 価格 
板橋区清水町都営三田線・板橋本町駅・徒歩7分5階・3LDK・ 70.08m²2007年5月成約済
成約迄の道程こちらの物件は、買換えをご希望されている売主様でしたので、相談の結果一番売主様のリスクの低い、売却活動から進めて行く事に決め、売却開始となりました。物件アピール方法と致しましては、エコロジーをコンセプトに建てられたマンションでしたので、その特徴を前面に打ち出し、大手不動産会社~地元の不動産会社まで、幅広く広告を掲載しお客様獲得を図りました。また、より早く・より高くご成約が出来るよう、売主様へ室内の「掃除・家具のレイアウト変更」などご協力頂き、結果、中堅会社の不動産会社さんからご紹介頂いたお客様と売買契約する事ができ、売却活動期間は約2ヶ月半と短期売却成功となりました。結果、売却・購入合わせて仲介手数料を 他社の(3%+6万円)に比べ約160万円もお得に買換えする事ができ、売主様からは大変お喜び頂けました。浮いた160万円は新しい物件のリフォーム資金に充てたそうです。


如何ですか?
上記売却成約したマンションの内、一部の抜粋した事例を見ていただきました。
どの売主様も、成約価格、手取り額にとても満足されています。
さっ、次はあなたの番です。

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テレビ取材履歴

めざましテレビでマンション売却内見の様子が紹介されました  ZIPでマンション売却内見の様子が紹介されました  サタデープラスでマンション売却手法の様子が紹介されました
めざましテレビでマンション内覧が放映されました。

さて、コーラルのマンション売却時システム(売却手法・セカンドオピニオンサービス)利用でマンション売却成功された方は、ここ7年間で約4000組を超えました。
しかし、まだまだマンション売却成功への知識の差で他不動産業者で失敗している人も多数おられます。
以下では、その『知識の差が満足成約を阻害する現実』について解説致します。

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代表 井上正子

マンション売却成約までの平均期間は何カ月?

☛ 売却開始から成約までの平均期間が中古マンション8カ月という罠にはまる前に、あなたにお伝えしたいこと、それは、不動産業者が最大の敵となるということです。

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※まずは、現在の販売状況を診断してみませんか?
どうして内覧が無いんだろう?
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マーケティングとセールスのプロフェッショナルが調査してご報告します。
 

これから先のマンション売却絶好機は、いつ?

マンション売却成功の最低条件!

ここから先では、マンション売却のスペシャリスト・コーラルが長年売買現場で行ったマーケティングとセールスの結果、とても効果があり大きな成果が出た売却手法の一部を余すことなくお伝えしていきます。
なぜ一部なのかというと、コーラル以外の不動産業者ではその一部しか出来ないからですが、この一部でも出来ればコーラル以外の不動産業者へ売却依頼されている売主にもとても役にたつ情報だからです。

マンション売却で成功するには?

不動産売却のプロがお届けするマンションを高く売るコツと査定

マンション売却で成功することは、その道のプロフェッショナルにしかできません。マーケティングとセールスを兼ね備えたプロのみが売主様の満足する成約をご提供できます。理由は、マンション価格には他の商品と違い『定価』と言うものが無く、売買成立する価格、言い換えれば売主と買主が売買合意する価格が、そのマンション価格となるからです。
従って、マンションは査定後の売出価格の決定次第で大きな損失を出すことにもなり、また販売の仕方を間違えると、数百万円もの差が出てしまう場合がとても多くあります。
ここから先では、マンション売却をこれからおこなう売主にとって最も有利な査定額アップ法と売却手法を、コーラルの多くのリアルな販売現場での経験を踏まえ解説します。

このページの担当者: 井上正子とコーラルの仲間たち
普通の人が突然、人生に一度や二度くらいしかないマンションを売ろうとしても自分だけでは出来ないし、だからと言って不動産会社を選ぶのは簡単じゃない。失敗したら、何百万もの損失にもなり失敗できないですよね。
失敗がとても多く後悔も後を絶ちません。
このページでは、あなたがそんな失敗をしないように、コーラル株式会社の井上正子と山本繁春、石井雄二が、年間200件以上、これまで1000件以上もの成功した事例をもとに、成功し続けてきた誰にも負けない実績(不動産仲介業キャリア25年以上の不動産営業で経験してきた売却で成功する方法)や、どんな人が成功してどんな人が成功しないのかの違いを、実際の成功した事例をもとに作りました。

マンション売却、全く始めての方はここから始めよう! (基礎の基礎編)

基本の4つのステップを知れば売却手順ってとても簡単。

「マンションの売り方についての基本的流れを知りたい!」という方は、
☛ とっても簡単!、マンション売却の流れを知ろう を先に読んでみてください。
マンション売却について、全く分からない人のために手順と流れ方、その時にどんな書類が必要か、かかる費用について纏めてあります。


マンション売却前に把握しておきたいこと(基礎編)

マンション売却のための準備は以下の5つで万全です。

中古マンションを売るポイントを説明

マンションは「高額な商品」です。
にもかかわらず、初めて売却するという売主様が多いというのが現実でしょう。
マンション売却では、用意するものや準備することが多くあります。
まずは、売却がどう流れていくのか「全体的な流れ」を把握して、そのときに「用意するもの(必要な書類)」と「かかる費用」について、事前に把握しておきたいポイントをご紹介します。

マンション売却時の流れについて

マンションの売却はいったいどのような流れで進むのか?
はじめてなことなので、とても知りたい事項ではないでしょうか。ということで、別ページに専門ページを作りましたので参照ください。

 ☛ 売却の手順&流れ

マンション売却に必要な書類 とは

あなたが新築マンションを購入された時には、モデルルームに行って室内のイメージを確認すると同時に、色々な書類も確認されたことと思います。
買主が中古マンション購入するときも同じで、室内確認のための内覧があり、そのうえで物件について書かれている各種書類(新築時パンフレットやその他色々な書類)を確認します。
しかし、中古マンションでは新築マンションと違って各種書類が揃ってないケースもあるでしょう。
しかし、中古マンション売却時でも物件について書かれている各種書類(新築時パンフレットやその他色々な書類)が有る場合は、ぜひ、ご活用していただきたいと思います。
新築マンション購入時に売主(マンションデベロッパー)から頂戴された各書類や、以前の売主より頂戴された書類を用意し、内覧者にお見せすることは売買時にとても有効になります。
しかも、ここで重要なことはもう一つあり、買主は書類をちゃんと保管している売主様の人となりも確認されることにより、安心して購入へと意思が固まりやすくなります。

ここでは有ったらいい書類と、その書類をご用意できる売主様の印象も併せてご説明いたします。
ということで、別ページに専門ページを作りましたので参照ください。
ただ、もしかして無くしてしまわれていても、なんとかなるものです。
その場合、売却をお任せする不動産業者へ気楽にご相談してみてください。

 ☛ 売却時に必要なもの
 ☛ 最高の販売武器となる新築時の販売パンフレット

マンション売却時の諸費用 について

マンションがいくらで売れるのか?、ついついそればかり考えがちですがマンションを売った後、いったいいくら手元に残るか、一番気になるとことではないでしょうか。
そのためには、売却時にかかる必要な費用を把握する必要があります。
ここでしっかりとその費用を確認しておきましょう。
売却時には必ずかかる4つの費用(不動産業者への仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税と住民税など)とその詳細についてご説明します。
諸費用についても、別ページに専門ページを作りましたので参照ください。

 ☛ 売却時諸費用について

マンション売却時に係る税金 について

マンション売却すると『印紙税』『譲渡所得税』『住民税』 という税金がかかります。

 ☛ 不動産売却に係る税金(印紙税、所得税、住民税、譲渡税、消費税)の詳細解説

 ☛不動産を売却した際の税金について

マンション売却時の消費税 について

マンション売却すると売主の状態により『消費税』 という税金がかかる場合があります。どんな場合に消費税がかかるのか見ておきましょう。

 ☛ 売却時の消費税は誰でもかかるわけではない!

以上、マンション売却前に把握しておきたいことこと、売却がどう流れていくのか「全体的な流れ」、そのときに「用意するもの(必要な書類)」と「かかる費用」など、事前に把握しておきたいポイントをご紹介しました。
さて、次は売却現場での重要ポイントをご紹介します。
以下では、マンション売却時に注意したいこと、高く有利に売主様の思惑通りに成約するためのコツとノウハウをご紹介していきます。

誰にも役立つマンション売却のコツとノウハウとは

40%,中古マンション売却のコツとノウハウ、一緒に学びましょう!

ちょとした工夫であなたのマンションは高く売れます。

本当にそうなのです。
このページの最初でお伝えするちょっとの「認識」と「コツ」で、あなたのマンションは成約できます。しかし、とても満足した成約を望んでおられる場合は、「コーラルのマンション売却手法」を併せて採用されることで、満足なる高額成約が可能となります。

「認識」も「コツ」も、実は誰でも簡単に実践できることです。言いかえれば何も難しいことをしなくては、高額成約しないというようなことではありません。

では、その「認識」とはなにか?、「コツ」とはなにか? です。 

ここでは、マンション売却場面における、その「認識」と「コツ」を具体的に解説していきます。
また最後に、「コーラルのマンション売却手法」も説明させていただきます。

ちょっとしたことなのに、この違い!

「現状」と「認識」について

代表 井上正子

まず最初にお伝えしたいこと、それは大手不動産仲介業者は、マンション査定時や媒介契約時(売却依頼時)、この認識もコツもなかなか教えてくれません。
ただ言うのは、大手不動産業者だから査定額も売却手法も間違いありませんと言うだけです。
最近はメディアなどで大手不動産業者がやっている『囲い込み』などの売主様買主様のためにはならない現場の行いが暴露されているため、少々仲介時の売却手法を説明するようにはなったようですが、それでも売り上げのことしか考えていない言動「大手だから間違いない」「囲い込みは過去のことです」と言う売主様を惑わす言葉ばかりなのです。今でも何ら変わっていないにも関わらず嘘が横行しています。
また、マンション売却依頼後は売主様のことなど全く考えてもいない言動や態度へと変わります。

しかし、なぜ?

なぜ教えてくれないのか?

なぜ言葉が変わり態度が変わるのか?

それは「売主に喜んでいただくマンション売却」ではなく、「業者のための両手仲介売却」にしたいという思いがあるからなのです。

このことは、【ありえない不動産業者の現状とは】 でお伝えするといたしまして、その前に、ここでは「認識」についてお伝えしたいと思います。

なぜ教えてくれないの?リンクはこちら。 

マンションを売却する場合の売主の認識、それは、
あなたの売ろうとしているマンションは売買する以上、商品であるということを認識していただきたいと言うことです。
また、マンション売却において重要なこと、それは売主とは反対の立場の買主の思いを考えてみていただきたいということです。

商品とは、「売り買いする(される)品」のことですが、マンションも売り買いする以上は商品と言えます。また商品はわたしたちの暮らしで、衣・食・住の欲求を満足させるモノのことです。このことからマンションは住の欲求を満足させるモノでなければなりません。
買主は、この住の欲求が満足すると考えられる時に購入を決断します。
言い換えれば、買主は満足しないマンションを購入することは絶対ないと言えるのです。
マンションなどの高額商品では尚更です。

もう一度おつたえします。

売主としてのあなたに「認識」していただきたいこと、

それは、

マンションを売るときマンションは「商品」となります。

それも、最も高い「商品」です。

従って、最も高額な商品を売る責任を持つ

という認識が必要なのです!!

マンションは売却するとき商品になる。また、一緒にマンション売却活動をする多くの不動産業者の現状も把握していただけたと思います。
次では売却時にぜひ知っていただいていたら成約に有利になるコツをお話しします。

明確にしたい売却理由(大きな売却理由は7つ)

マンション売却は、売る理由により7つに大別できます。
実は購入検討者はこの売る理由を、内覧時必ず売主に確認されます。売主であるあなたに直接聞かないときは仲介業者である不動産業者の担当者に確認しています。
あなたの売る理由が買主には直接関係ないこととと思われることは良くわかります。
しかし、本気で買う買主はあなたの売る理由はどうしても気になる、聞きたい事項なのです。
と言うことで、ここでは、その「マンションを売る理由」についてみてみましょう。
6つの理由の詳細を各々作成しましたので、あなたに合う理由で確認してみてください。

 ☛ 買い替えによる売却
 
 ☛ 相続不動産の売却
 
 ☛ 海外滞在中(海外赴任)の方の売却
 
 ☛ 返済がきついときの売却(任意売却など)
 
 ☛ 離婚による売却
 
 ☛ 賃貸中物件の売却

 ☛ その他の売却理由


マンション売却とマンション査定の現実

不動産はマンションもあれば一戸建住宅も、アパートも土地(更地)、ビルもあります。
実はそのすべての物件種別により査定方法は違ってきます。
ここでは、そのうちマンション売却時の査定についてご説明しますが、そのことの詳細をご説明する場合、とても多くのことを書かなければなりません。従いまして別ページでその詳細をご説明しておりますのでご参照ください。
 
ただ、その前にひとつだけここでお伝えしたいことがあります。 

それは、査定サイトに誘導するだけの無責任なサイト(アフィリエイト目的のサイト)が最近とても多く見受けられることです。
また、不動産会社ではない会社が運営している、査定だけを取り不動産会社へ紹介するだけを専門にするサイトも有ります。

これらのサイトは、あなたのマンション売却とマンション査定額に全く責任が有りません。

コーラルは実際に存在し、東京都から不動産業者として営業許可を得ている会社ですから、ここに書いていることもマンション売却もマンション査定額も全責任をもってサイト運営をしています。
しかし、査定サイトやその査定サイトに誘導するだけの無責任なサイト(アフィリエイト目的のサイト)はそうではありません。

ただ単にその目的は、査定サイトを運営しているだけの会社から紹介料を受け取るために運営されています。
重要なことなので、もう一度言いますが、査定専門サイトやアフィリエイト目的のサイトは、何も知らない皆さんのマンション売却方法やマンション査定額をお知らせするだけの運営をしているだけなのです。
コーラルのように関係省庁から営業許可を取って事業運営しているわけではないので、売主の味方ではないのです。
アフィリエイト目的のサイトは、マンション売却方法やマンション査定額を裏付けるようなサイト運営責任者の存在をきちんと書いているサイトが無いのです。
査定専門サイトも関係省庁から不動産事業者として営業許可を取って事業運営していないので免許番号が有りません。
ぜひ、確認してみてください。

従いまして、査定専門サイトやアフィリエイト目的のサイトに書いてあることは架空の物語に過ぎません。
自分で「売却時はこうしたほうが良い、こうあるべきとか、こんな不動産業者は気を付けろ」とか書いていることがそのサイト運営者にはできないことで、監視も出来ていません。
ただ単に何も知らない売主を査定専門サイトや不動産業者に誘導し、そこから紹介料をもらい運営しているということを知っていて下さい。
そんな査定専門サイトやアフィリエイト目的のサイトから、売却方法や査定額を教えられてもあなたは安心できますか?。
ただ一つだけ利用できるところは、不動産業者のここを気をつけろ的なコメント部分だけです。但しそのことについて何ら監視はしていないことは知っていてください。
コーラルも、コーラルの責任で査定サイトにリンクしていますが、その目的が全然違います。
コーラルの場合、一括査定サイトにある各不動産業者とコーラルを比較して検討してほしいのです。
もしかするとコーラルより、あなたに合う、マンション売却が上手い不動産業者もあるかもしれません。その場合、売主になるあなた様はその不動産業者でマンション売却を進めるべきなのです。
もし、その査定サイトで選択した不動産業者が無責任な会社で有った場合、コーラルはそのあなたの任せた不動産業者には直接何かを言うことは出来ませんが、しかし、あなた様にはセカンドオピニオン業者として無料でアドバイスし、あなたの目的達成のお手伝いすることはできます。
ここでその目的達成のためのお手伝いをお約束します。

 ☛ 査定⇒その前に
 
 ☛ 究極の査定価格とは?
 
 ☛ 不動産サイト&査定サイト
 
 ☛ 資産価値について

マンション査定の方法は

マンションの査定方法は、取引事例比較法と最近見受けられ始めた手法として収益還元法があります。
今はまだ、約90%以上が取引事例比較法で査定している業者が多く、この取引事例比較法で難しいのは成約事例を探すことです。

今では簡単に、一括査定サイトでマンションの価格査定をすることができます。
しかし、その査定額は数百万円も開きがある場合があります。
それは、査定する各不動産会社の担当者の思惑が違うからです。

駅からの距離、広さや築年数、成約事例の成約年月だけでマンションの価格を決めるのであれば知識と経験があり、たくさんのマンション現場を見ている担当者であれば、この取引事例比較法で妥当なマンション査定額を導き出せるでしょう。
しかし実際にはマンションの室内の状態によって価格は変わるものです。
しかも隣室がゴミ部屋かもしれないですし、マンションの前がゴミ置場でいつも汚い状況かもしれないですよね。
にもかかわらず、我々不動産業者が入手できる比較対象の取引事例には、室内の状態も近隣情報も出ていません。つまり、今までどういうリフォームがされているかわからないものと比較し近隣環境は無視しなければいけないのです。
これでは正確な数字は出せません。
築浅であれば大きな問題はありませんが、築年数が経っているマンション物件ほど、査定額と使用価値に乖離が生まれることを知っておいてください。
マンション査定においては、査定に影響する各要素について別ページで詳しくご紹介していますのでご参照ください。

☛ マンション売却時の査定と査定に影響する各要素について

コーラルのマンション査定は万全を期しております。
しかしマンションの価格は定価が無いとも言われるくらい多様なものです。
このようなことから、完璧な机上査定をご希望の場合、コーラルでは複数の不動産屋さんに机上査定を依頼して査定精査していただくことをお勧めしています!!


☛ マンション査定はここから(完全無料)


以上、マンション売却時の査定についてご説明いたしました。
査定の次は実際のマンション売却時に何をすればいいかをご説明いたします。
ここでは、売主の皆さんがよく間違われる売却時行動のズレと、その行動を修正して成約へと導く方法をご説明します。

マンション売却時の常識(認識)のズレを解決して成約を勝ち取ろう!

少しでも高くマンションを売るために家を整理し、清潔にしましょう

マンションを売却するのも購入するのも「人」です。
売却で成功する方法は、買主がマンションを買うにあたり何を求めているかを具体的に提案できるかどうかにあります。
売主に思い出していただきたいことがあります。それは、あなたが売るマンションを買った時のマンションに対する思いです。
あなたはどうしてマンションを買ったのか?
あなたもマンションの買主だったのです。その時の思いを思い出してください。
具体的には、買主の立場で「私だったらどこを見るか?」「どんなマンションを買いたいか?」「このマンションで何を実現したいと思ったのか」を今一度、是非、思い出し考えてみていただきたいのです(^^♪。

このことをしっかり考え、以下のことを実践した多くの方々がコーラルで満足の成約を迎えられ大変喜ばれました。

マンション売却時行動の認識のズレ

以下ではマンション売却するときの行動のズレを纏めてみました。

あなたは、居住中と空家のお部屋 どちらが高く売れやすいし売主に有利に売却できると思いますか?

はい、そうです! 空家  では有りません。

あなたは新築マンションのモデルルームをご覧になられたことはありますか?。モデルルームに家具など何も無かったらあなたはそこで生活しているイメージができますか?
わたしは何度も何度も新築マンションのモデルルームに行きましたが、室内に家具が無かったらそこでの生活がイメージできないと思いました。
中古マンション売却時も同じです。
ここでは、なぜ、空家より居住中が有利に売却できるのかをご説明いたします。


居住中のマンション売却で、すこしでも高く売るための基本中の基本が「生活感」と「清潔感」です。

そのことを踏まえつつ、ここでは『居住中でもマンション売却で成功するためのポイント』と、『不利なケースもある売却開始前のお引越し!』についてご説明いたします。

さて、みなさんどうして空家にした方が良いと思っているのでしょう?

それは、間違った情報に踊らされているからではないでしょうか。

では誰がその間違った情報を流しているのでしょう。

当然不動産業者ですね。

不動産業者は売主のあなたの不利になることを知りつつも、中古マンションを空家にすることをおススメしします。言い換えれば、不動産業者が好むマンション売却の手法を何も知らない消費者に流布しているんです。

もう、そういう不動産屋には騙されてはいけません。

まずは、居住中のお部屋を高額売却するコツ(方法)の1つ、生活感についてご説明し、その後もう一つのコツ、清潔感についてご説明します。
そのあと、続いてマンション売却を任せてよい良い不動産業者と悪い不動産業者を見分けるコツについてもご説明いたします。


マンション売却成功の法則①生活感と清潔感


マンション売却時の基本中の基本・「新生活をイメージできるお部屋! 」

マンション高額成約の成功のひとつに、中古マンションを内覧される購入検討者へ、生活感のあるお部屋を見ていただくことで、そこでどういう生活がまっているのかイメージしていただくことができれば、とても好感を持っていただけます。
その理由は、もっと詳しくご説明したいので別ページを設けましたので、ぜひ読んでみてください。

住まい売却時の基本中の基本(その②)・・・空家より好まれる新たな住まいをイメージできるお部屋!

さて、好感を持っていただくことの大切さは分かりました。でも、もう一つ大切なことがあります。それが清潔感。
以下ではその清潔感についてみてみましょう。

マンション売却時の基本中の基本・「お部屋は清潔に! 」

お部屋はどんな室内状態なら一番高く売れるの?
このこと、売主ならとても気になるポイントではないでしょうか。
それは、どんな状態でも高く有利に売れるなんてないことだからですね。
ここでも別ページで、お部屋がどうあれば高く売れるのかをとっても詳細にご説明しているのでご参照していただけたらと存じます。


  ☛ 住まい売却時の基本中の基本(その①)・・・お部屋は清潔に!

マンション売却時の室内清掃

室内は、まずは見た目の第一印象が重要ポイントです。

マンション売却と査定⑤



内覧されるとき購入検討者が、絶対に見られる場所がキッチン、お風呂、トイレ等の「水回り」です。


「水回り」は綺麗に整理整頓され、またあまりゴチャゴチャとした物などを置いておかないほうが、初めて観る方には好印象を与えるようです!

とても気を付けたいお部屋の匂いは換気で解決!



購入検討者をお迎えするときは、まずは内覧開始前にお部屋の空気入替えを時間をかけておこない、生活臭の無い状態にしましょう。


マンション売却時には窓開け換気をしましょう。



中古マンションのお部屋には、必ずその部屋のニオイが有ります。
良い匂いから、嫌な臭いまでさまざまです。
中古マンションをお探しのお客様にとって、内覧時のそのお部屋のニオイで、マイホームの夢が一気に現実に引き戻される臭いも有れば、そこでの生活に夢が広がる匂いもあります。
夢と希望に満ち溢れ内覧に来たのに、何とも言えない生活臭という臭いのために、そのお部屋への興味が興ざめしてしまい、購買意欲は一気に無くなる場合も有れば、お部屋の良い匂いのおかげでとても気持ち良い室内空間を感じる場合もあるのです。
生活臭に対する最も良い対策は窓を開け換気することです。

売却時にとっても気にしたいニオイについて、もっと詳しく説明しているページを設けましたのでご参照していただけたらと存じます。

マンション売却とお部屋のニオイ




☛ 売却時の臭いは最大の敵。臭いを匂いに変える方法とは

お部屋の第一印象を改善しよう


マンション売却とお部屋の第一印象

少しでも高く売れるマンションは「内覧者に最低限でも幻滅だけは与えないお部屋=清潔なお部屋」です。
でも、だからと言って売却時にリフォームしなければならないのかって疑問も出てきますよね。
売却時のリフォームが良い結果につながる場合も有れば、そうでもない場合もあります。
ここでは、そのリフォームの必要性についてコメントしています。


 ☛ 不動産(マンション・戸建住宅)売却時にリフォームは必要?

ちょっとここでコーヒータイム

マンションを実際見たいという人が現れました。
内覧日は、家族の中で誰が対応したらいいの?
さて、いったい誰でしょう?
答えは ↓↓↓ へ
☛ 内覧時の売主様ご対応について(売却現場から。)

☛ 家の運気と風水について(活用しよう花といろいろなアイテム)

内覧はマンション売却における要です!

内覧はマンション売却における要です!

マンション売却時の内覧を制することは、売買成功には最重要なことです。しかしこの内覧をとても軽視している不動産業者が多いことに驚きます。
ここではその内覧について『内覧当日はどう行動する?』『マンション室内内覧時に気を付けることとは』など、成功する内覧とはどういうものかお教えしましょう。
また、最近の傾向としての『2回目、3度目の内覧』についてもコメントしています。

 ☛ 住まい売却時の基本中の基本(その③)・・・内覧はマンション売却における要!



中古マンションだからこそお部屋の適切な情報をお伝えしよう。

買主は、購入しようとしているお部屋の情報をとても正確に欲しいと思っています。それはこれから先、そのお部屋に住むときのことを考えているからです。
そのため、中古マンション売却で手取額を多くする(高く売る)には、売主はそのお部屋の的確な情報を準備して、 誠実な対応で買主に相対し、買主の求める適切な情報を正直にお伝えすることです。
中古マンションだからこそ、お部屋の適切な情報をお伝えすることを心がけることが重要なのです。

売主の印象、近隣情報も成約の要因に。

やっと内覧者が来ました。
さて、あなたが売主でまだ売却中のマンションに居住中の場合、どの様な対応で内覧者をお迎えされますか?
内覧者はそのお部屋を買おうと真剣に思えば思うほど、内覧時必ず売主を見ています。そして色々な質問を投げかけます。
質問の内容は様々ですが、絶対聞かれる質問はほぼ決まっいて、それは上下左右のお部屋情報や、な、なんと、ご近所にお住まいの方の情報、近隣の各種生活施設情報などです。
また、その質問を投げかけたときに回答している売主の様子(印象)も見ています。

マンション売却時の各種情報

具体的には、マンション1室と言ってもお買い求めになる方は、『隣室にどんな人が住んでいるのか?』『近隣にはコンビニなどの施設はあるの?』など非常に気になります。
ここでは、内覧者からどんな質問されても困らないために対策をたてる術をご紹介いたします。


マンション売却と内覧時のご質問

住まい売却時の基本中の基本(その④)・・・売主の印象も成約の要因



高額成約のコツ2つ目 それは 住まう場合の環境についてお教えすることです。



他のマンションと比較されています。

マンションの購入検討者は、あなたの家を他の中古マンションだけでなく、ピカピカの新築マンションとも比較しています。今、マンション売買市場はアベノミクスや夏季オリンピック東京開催決定の良い情報によりよく売れています。しかし、まだまだ買い手市場なことは変わっていません。
購入者は、過去にないほどに多くの販売中マンションの中からあなたのマンションを選ぼうとしています。
これから先は、もっと多くのマンションとの比較となることを是非知っていてください。

高額成約の「コツ」とは、 

購入検討者の立場で「私だったらどこを見るか?」「どんな物件を買いたいか?」を考え、生活感と清潔感を併せ持った
具体的に買いたいと思わせる商品にするということ!!


ーー参考にーー
☛ 売買時購入者データから見えてくるもの

マンション売却で賢く早く売る重要ポイント



「マンションをより高く賢く売るためには」ということで考えると、マンション売却の活動に入ったら、早く売るほど売却価格は高くなる傾向があります。
特にマンションは他の種類の物件よりその傾向があります。

マンション売却と査定⑬

それは、もっとも重要なのは、適正な価格で売りに出し「早く売る!」ことです。

売り出してから、より早く現れる購入希望者ほど、そのマンション物件に対して興味と関心があり、そのマンション物件を評価しているのだということは理解してください。
もしかすると、そこで価格交渉をしてくるかも知れませんし、もちろん、後から来る方がもっと高く購入したいと言ってくるかもしれません。

しかし、時が経てば経つほどマンション売却は不利になるのが一般的な傾向です。

時が経てば経つほどマンションの売却価格は低下の一途をたどり、最終的な売却価格は 当初の予定より大幅に下回ってしまうのが今までの経験から言えることです。
だからといって、すぐに成約をしなければいけないと言う訳ではありません。

価格交渉されたら、すぐに断るのではなく、「いくらくらいなら、相手方は購入したいのか!」を率直に聞いてみることです。
その上で、お互い歩み寄りで売主・買主双方が納得出来れば成約になりますし、もし、断ったとしても、後から来る話の方が価格が高くなるという可能性は意外と低いです。

高額成約のコツ3つ目 それは 最終的には不動産会社の出来ることが早期高額成約を左右します。

以下では、その不動産業者の選別についてみていきます。
不動産業界ではタブーとしている情報の公開もしちゃいますね。

マンション売却を依頼する不動産業者を決定するには

マンション売却を依頼する不動産業者を決定するには

マンションを売るにあたり、高くれるためのコツとノウハウはわかりました。でもそれだけではマンションを売ることはできません。一番重要なことは、それを実践してくれる不動産業者を見つけ売却を任せることです。

良い不動産業者と悪い不動産業者を見分ける(不動産業者選別)

あなたにとって良い不動産業者とはどんな業者でしょう?、では反対にダメな業者とはどんな業者でしょう?。このことをはっきり言えて、最良の判断できる売主様はまずいないのではないでしょうか。
ここでは、あなたが売却を任せる時の不動産業者選別(良い不動産業者と悪い不動産業者を見分ける方法)についてみてみましょう

  ☛ 売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方


ただ、コーラルを運営する私から一言で言えることは、良いことも悪いことも知っていることを教えることができる不動産業者が一番いい業者と言えるのではないかと思っています。

不動産業者が隠しているマンション売却手法は?

売主の出来ること以外に不動産会社が出来ることがあります。
言い換えれば、不動産会社が出来ることをやらなければ、どんなに売主ができる上記『高額成約の認識やコツ』を頑張って行って頂いても高額成約にはならないと言うことです。
しかし、この不動産会社のできることを知らない不動産業者が多いことに驚いています。
では、冒頭にもお伝えしましたが、大手不動産仲介業者は、最初の現地査定時や媒介契約時(売却依頼時)、この認識もコツもなかなか教えてくれないのか?。

それは「売主に喜んでいただくマンション売却」では無く「業者の為の両手仲介」を基本にしたマンション売却にしたいという思いがあるからなのです。
しかも、売却委任を取得した後は両手仲介のためだけの売却活動しかしていません。そのことが分かる行為があります。皆さんももうそのことに気づいておられることと思います。
具体的には、以下で詳細ご報告しておりますので、是非、目を通していただければと存じます。

※ マンション売却時の

マンション売却は専門的領域に!

どんな不動産業者を選ぶべきか?

実は、どんな不動産業者もマンション売却が上手いわけではありません。
また、宅地建物取引士だからマンション売却が上手いとは限りません。

売却成功にはマーケティングとセールスができる事が絶対に必要です。しかし宅地建物取引士は宅地建物取引については勉強していますが、しかしマーケティングとセールスを勉強していません。
また、担当者との相性も絶対に重視すべきとも言えます。

 ☛ 担当エージェントとは

では、マンションを売るにあたって、どうやってマーケティングとセールスが上手い不動産業者、担当者を見分けることが出来るでしょう?
とても簡単な方法があります。それは、売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方を是非参考にしてみてください。

ここで簡単に言えることは、言うまでもなく、昨今ではインターネットでお部屋を探す方が多いので、ポータルサイトにすぐ確実に情報を載せてくれるかどうかが重要点の1つです。

ポータルサイトに物件情報が載ってないことはあり得ません。これやったら死活問題です。

その掲載に際して、お部屋の設備など詳細にわかりやすく記載してあることはもちろんのこと、建物外観、お部屋の内部の写真などが多数あることは重要です。
詳細はぜひ 不動産売却時のセールスの真実とは を読んでみてくださいね。

反響がどんどん上がる広告と上がらない広告

中古マンション、中古戸建てを売るために良い広告とは

一番最初に購入希望者が目にする情報は、ポータルサイトの物件情報と販売図面です。
これによって、「実際に見てみたい」と思わせることができるかどうかでその後の展開が決まってしまいます。
よく一番反響が多いスーモ(SUUMO)に物件情報が掲載されていない物件が有ります。
これは問題外です。SUUMOには必ず掲載した方がいいです。
SUUMOは掲載単価が他不動産系ポータルサイト(アットホームやホームズなど)より高額であるため、掲載しない不動産屋さんもあります。
ただ、だからと言って掲載しないのは販売活動の手を抜いているようなものです。
もしSUUMOに掲載しない不動産屋さんだった場合、その不動産屋さんには販売委託するのは止めたほうがいいでしょう。
仮に販売委託している不動産屋さんがスーモへの掲載が直接では不可能な場合でも、他の不動産屋さんに掲載してもらうという方法もあります。
もし、他の不動産屋さんでも掲載していないようでしたら、一番有ってはならない「囲い込み」をされていることが考えられます。
ですので、販売依頼前には、依頼しようとしている不動産屋さんがSUUMO掲載するかどうかを確認してみましょう。

もう一度言いますが、もしSUUMO掲載しないような不動産屋さんは販売委託することは止めたほうがいいです。

たまに、SUUMOには掲載しないけど、アットホームやヤフー不動産には販売中物件がいろいろな不動産屋さんから掲載されていることがあります。

これも止めるべきです。

同じ物件を同じポータルサイトで何社も掲載していると、購入権検討者から下記のように見られています。

①何社も出しているということはなかなか売れないから。
②もしかしたら売り急いでいたりする?
③売れ残り物件じゃないの!
④販売価格に問題あるんじゃない。
こんなにマイナスなイメージで捉えられています。

もし、何社も掲載している物件が有ったら一般媒介契約かもしれませんが、しかし購入検討者が持つイメージは最悪ですので止めましょう。

販売広告の掲載内容はどうすべき?

初めに目に行くのが、写真ですね。
写真は最低8枚以上に掲載が好ましいです。
しかしもし居住中でなかなか室内を見せづらい場合は、ポイントを絞って文章などのコメントでカバーするべきです。

掲載している物件の写真はイマイチ、コメントもイマイチでは購入検討者にはアピールが全く伝わりません。そのため当然内覧には至らないでしょう。

コーラルはお客様の大切な財産を預かって販売しておりますので、高く成約するように写真も物件コメントなども毎回数十枚、文字数制限上限までひねり出しております。
写真1枚でアピールできることはたくさんあります。
実際、写真1枚とそのコメントで成約に至ったケースが多いんです。
具体的には ☛ マンション売却時の内覧は事前の準備を万全に! で確認してみてください。

多くの不動産屋さんは販売図面や各ポータルサイトへの掲載状況を見る限り、手抜き感が否めません。
成約になった場合、売買価格×3%+6万円程の仲介手数料をお支払いになると思いますので、しっかりその分は働かせないといけません。
コーラルでは、仲介手数料無料プランや1%プランでも必ずSUUMO、アットホーム、ヤフー不動産に掲載し、また写真も多く掲載し、コメントも文字数制限上限まで書いています。
ホームズとオウチーノなどは他の協力いただいている不動産屋さんに掲載して頂くようにしています。その為掲載に漏れがあるなどということは有りません。
もし、今販売を委託している不動産屋さんにご不満や物足りなさを感じていらっしゃる場合は、遠慮せずにどんどんリクエストしてみてはいかがでしょうか。
売却は売主と依頼した不動産屋さんお二人三脚で成果が出ます。従いまして、売主様も積極的にリクエストしたほうがいいですね。

以上となりますが如何でしたでしょう?
基本的なマンション売却時のことは理解できました。しかし、どこにそれを実践してもらうことができるかですね。
先にも記載しましたが、ほとんどの不動産会社が売買時に売主様の為の売却はしていません。仲介手数料売り上げのことしか考えていないのですから。そんな業者と一世一代のマンション売却ができないと考えることが普通です。

では、ここからは、コーラルのマンション売却手法についてアピールさせていただきたいと存じます。

マンション売却時は物件より価値を売ること

マンション売却・一戸建て売却は、物より価値を売る

売却額最大化の為にコーラルの出来ることとは

現状の全てをお伝えし、解決するマンション売却手法を売主様と一緒に展開することです。

コーラルにはブランド力は有りません。しかし、販売力・早期高額成約力はめちゃくちゃ有ります。

マンション査定と売却

なぜ早期高額成約が可能なのか?、それはマンションの販売手法が他社とは違うからです。

この手法は・・・ここへGO⇒ コーラルの現場主義販売手法


PDCAを高速で回して成約率アップへ

PDCAってご存知ですか?。これPlan(計画)→ Do(実行)→ Check(評価)→ Act(改善)の 4 段階を繰り返す(回す)ことによって、業務を継続的に改善することです。 
これを販売手法に取り入れた、しかも高速に回すことで成約率を上げることが出来ます。
詳細は、不動産売買で成果の出ない営業マンの最大の問題点は?  を、ぜひ読んでみてください。

コーラルは知っています。古いマンションの売却方法

マンションは築後25年経過するとその価値が変わると言われています。また旧耐震基準で建てられたマンションと新耐震基準で建てられたマンションでもその価値が違ってくるとも言われています。
でもちょっと待った。ほんとにそれは常識なのって思われたことは有りませんか?
以下ではその常識はホントなのかということと、現実のギャップを見ていきましょう。

築25年以上のマンション、築20年以上の中古戸建の有利売却方法

昭和56年以前(築30年以上の)建築物件売却


近年の大問題、認知症などの売主のための売却はどうする?

日本は超高齢化社会へと移行しています。それに伴い、不動産の売主がお年寄りというケースも徐々に増えています。これから先はもっと多くなることが予測されてもいます。
そして最近の大問題は、不動産売却の売主が認知症であるというケースも増え、この売却契約をどうすればいいのかということではないでしょうか。
このページでは、売主さんなどの契約者が認知症の場合に気を付けなければならない点について、お話しします。

売主に変わって裁判所の許可が必要な売却について(認知症などの場合)


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    ④仲介手数料は成約したときのみ。
       
     なのに、
    ⑤売却チラシが凝っている
    ⑥広告量がとても多い。
    ⑦現地案内手法が凄い。

   
     なのになのに、    
    ⑧売主の徹底的な味方になる。
    ⑨買主にも喜ばれる。 
     
     しかも

    ⑩売却をお任せ頂く期間は1ヶ月間からで可能。
    

というマンション売却手法が有ります。

 ※ コーラルではマンション売却でお任せいただく期間を、一般的に売却をお任せ頂く期間3ケ月(他社の場合の通常ケース)ではなく、最短1ケ月から可能です。言いかえれば、売却依頼から1ケ月間過ぎた段階でいつでも売却依頼解除ができるということです。この場合のマンション売却にかかった費用は全くいただきません。
 ※ お任せ頂く売却期間を最短1ケ月から可能とした理由は、ちゃんと明確な根拠のある理由があります。ただ単に期間を短くすれば売却をお任せいただけるからという安易な考えからではありません。高額成約には売却開始1ケ月目と言う期間はとてもとても大切な期間です。この期間をおろそかにしている不動産会社がほとんどです。このことは不動産業者の怠慢でしかありません。コーラルでは怠慢は厳禁です。売却開始から売主様の為の売却に全力を注ぐこと。このことを怠ったらコーラルのマンション売却ではないということの表れです。


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それは、コーラルの仲介で一般の購入者へ売却したほうが必ず高く売却できるから、買取はおすすめしていないからです。
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どんな不動産業者でも、どんな売却担当者でも初めから絶対成功する方法を知っているわけではありません。
コーラルの初めはいっぱいマンション売却で失敗しました。売主様から叱られもしました。しかしあきらめませんでした。
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マンション売却に関するブログから

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マンション売却成功への『まとめ』

とても長い道のりをお付き合いいただき、誠にありがとうございます。
ここまで長々と説明しましたが、如何でしたでしょうか?

マンション売却における基礎から、基本、応用編、スペシャル編まで不動産業者で働く営業マンでも知らないこともお伝えしました。
ここまでしっかり読破された方であれば、マンション売却満足成約は、もう、あなたのものです。

最後となりますが、不動産業者ではないあなたがマンション売却時にできることはとても限られています。
従って、そも成功するマンション売却手法を知っても、その実それを使いこなすことも限られてきます。

マンション売却での成功は、ただ査定して高い価格を出したからその価格で成約するというものでないことはないことから、売却を任せ、成約の喜びを共にする営業マンとの出会いでそのすべてが決定されてしまいます。

どうか、上記で得た知識を十分に発揮できる環境の場で、あなたのマンション売却を進められることを願いつつ、本項は閉じさせていただきます。

ご検討お祈りいたします。

2017-10-14 (土) 17:36:57

コーラル株式会社
代表 井上正子



マンション売却・まとめ総リンク

マンション市況

マンションは、需要と供給のバランスで売却価格は大きく変わります。
ここではっきりお伝えしたいこと、それは、「中古マンションは、原価、企画、利幅、時期の調整によって価格コントロールができる新築マンションと異なり、需要と供給、住宅ローンのバランスのみで価格が構成される。」ということです。
データは過去のマンション市況を如実に表しています。また、ある数点を見ればこれからのマンション市況の予測は簡単です。
ここでは、データによるマンション売買市況を確認しましょう。


マンション売却のタイミング・いつ動く

2009年、2010年購入の投資用マンションお得売却について
これから先のマンション売却とタイミング
マンションが高く売却出来る次期は既に終わり、成約出来るかどうかの時代突入か。
マンションの資産価値はどう変化する
マンションは今後10年後までに売却が絶対条件かも
マンション売却・戸建て等不動産売却のタイミングや最適な時期
不動産市況(平成29年4月度)とこれからの市場動向
不動産市況(過去・現在・未来)と不動産売買のタイミング
売買時購入者データから見えてくるもの

マンション売却と仲介手数料

仲介手数料について
大手?地場?
「四方良し!」のコーラルの不動産売買
マンション購入・戸建て購入でも仲介手数料が安いコーラルです。
不動産売却・不動産購入&査定は仲介手数料無料の東京の不動産屋コーラルへ
売却・購入(売買)時のコーラルがお届けする魅力的な仲介手数料とは
売却時 仲介手数料 売買価格×1%売却プラン
売却時仲介手数料 売買価格×1.5%売却プラン
マンション売却・一戸建住宅売却 仲介手数料売買価格×2%プラン
マンション売却・戸建住宅売却 仲介手数料無料(0円)プラン
売却・購入(売買)時のコーラルがお届けする魅力的な仲介手数料とは
仲介手数料最大無料で不動産売買できるのは当たり前のサービス
仲介手数料無料の不動産会社の選び方と注意点
売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。
売却時諸費用について

査定

不動産サイト&査定サイト
売買・賃貸どっちも査定
査定⇒その前に
査定専門サイト経由で依頼した不動産屋に任せても成約しない理由
売れない理由・・その1
無料査定ご依頼前にご提案
査定専門サイト経由で依頼した不動産屋に任せても成約しない理由
無料査定ご依頼前にご提案
物件売却無料査定
マンション売却査定の基本中の基本は一括査定サイトの利用から

マンションの資産価値

5年後もそのマンションは大丈夫? 売るかどうかを検討するべきマンションの3つの特徴!
需要性次第で変わる不動産価値
中古マンションの魅力と市場性
マンション・戸建の資産価値
「完売マンションの建築確認を取り消し」問題について

マンション売却と売却益・逸失利益

成功とは時間の有効活用なのかもしれない。
マンション売却価格と売却益の大きな関係
売却で成功しお金を残すことはとても簡単、その方法は?

マンション売却と売主の環境・状況

はじめての不動産売却
売却で成功する人の意外な共通点とは?
内覧時の売主様ご対応について(売却現場から。)
売主に変わって裁判所の許可が必要な売却について
海外在住者の方の売却手続きはとても簡単
海外滞在中の方の売却
物件種別によって違う売却法と注意すべきポイント
相続不動産の売却
買い替えの方専用
買取について
賃貸中(マンション・一戸建て)売却について
離婚による売却
不謹慎にも・・・(-_-;)
任意売却や住宅ローン返済遅滞などでお困りの方の売却とは

マンション売却と不動産業者の現状

不動産業界の印象について(ブログ)
不動産売却が得意な不動産会社、分かりますか?
不動産売買の現場(会社)からかも♪/2016-07-02
仲介業者から買取を勧められたら疑ってかかるべし!
おいしい話
売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方
良い不動産屋、悪い不動産屋の見分け方。ありえない不動産業者の現状

コーラルのマンション売却手法

マンション売却のブランド・コーラルのオールインワン不動産売却
コーラルが選ばれる理由
コーラルの現場主義販売手法
マンション売却・一戸建て売却は、物より価値を売る
不動産売買時の結果の出るマーケティングとセールスとは?
売却成功のためのセカンドオピニオン

マンション売却の方法・手法と不動産業者選択

不動産売却時の注意点!ここさえ押さえれば完璧な10個の注意点
売却の手順&流れ
売却における媒介契約の選び方について
媒介契約(専任か一般)について
売却方法
売却時に必要なもの
マンション売却の徹底的解説
中古マンションのポイント
中古マンション売買のポイント
住宅ローン控除適応も売却時のメリット

今の時期を乗り越え売却成約を勝ち取る方法
不動産売却で成功するには?
マンション売却時の内覧は事前の準備を万全に!
住まい売却時の基本中の基本(①)・お部屋は清潔に!
住まい売却時の基本中の基本(②)・空家より高く売れる居住中の部屋
住まい売却時の基本中の基本(③)・内覧はマンション売却の要!
住まい売却時の基本中の基本(④)・売主の印象も成約の要因

マンションがなかなか売れない、そんなときの解決法

今年2017年に入り、厳しさを増しつつあるマンション売却市況。
いざマンションを売り出してはみたものの、「思った価格で売れそうになく困っている」や「内覧が思うように無い」という方がとても多くなっています。この数は多くなれど住む無くなることは無いようです。
最近では、「既に売り出しから3カ月、ただ問い合わせが一件も来ない、どうしたらいいでしょう?」といった状況の方が多くなっています。
こうなると何をどう解決すれば良いのかわからず、焦って買取などで不動産屋に騙される方も出てきています。

この状況は、これからもっと悪くなります。
まだ売り出していないからって、他人のこととよそ目になる事ではありません。
売却開始から3カ月待っても成約に至っていないのであれば、今すぐ改善し成約できる行動へ変えるしかないのです!

「えっ、いつですか?」という声が聞こえますが、はっきりしています。「今すぐに!」です。

ただし、だからと言ってやみくもに行動を起こすのではなく、まずは冷静に「売れない理由」を考える必要があります。

通常、マンションが売れない理由は、主に次の2つです。

●売却価格
●物件アピール不足

ここでは、あなたのマンションが、「なぜ売れない?」、「どうしたら売れるようになる?」を解決していきます。
実際ここに登場する手法は、売れない状況を打開し、成約した手法の一部をオープンにしています。
これら手法はほぼ全ての不動産屋さんは手の内を出すことを嫌う傾向があるので全く教えてくれません。
また仲介手数料の無料や安い不動産屋は営業マンがダメなどのデマを流し「信頼できる不動産営業マンに任せて」と言うばかりで
その反面、どうすれな成約できるかを教えてくれない、制安する方法を知らない不動産業者もいます。
コーラルの成約するマンション売却手法はちゃんと結果の出ている手法(者)ばかりですので安心してください。
ぜひ参考にして、最後は「実際のアクション」を起こして、絶対に売却を成功させましょう!

マンション売却と各種税金

不動産を売却した際の税金について
不動産売却時の税金(印紙税、譲渡税、消費税など)について
中古マンション売却時、中古戸建売却時の消費税

マンション売却時のホームステージング

お部屋のお片づけと売却成約の関係について
ホームステージング。それは売買で家を魅力的に輝かせる術。売却は演出が絶対条件です。
ホームステージングは売却で家を魅力的に演出し輝かせる術。
ホームステージング実態調査・データ( 2017年7月最新)



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