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マンション売却は仲介手数料が無料か半額より安い1%の不動産業者コーラルへ

未だに変わらぬ不動産業者の姿勢

未だに変わらぬ不動産業者の姿勢

最近、有る2つのデータが発表されました。
今回は、このデータで見る不動産仲介業界の『大問題』をクローズアップしたいと思います。

不動産業者の『背信行為』

不動産会社が自社利益のみを考える行為=『物件を囲い込み』は、お客様に対しての背信行為を平気で行う事なのです。しかしこれが未だに多々見受けられます。
これは地元の小さな会社よりも、誰でも知っている大きな会社ほどその傾向は強い様に感じます。

2つのデータが示すもの

東日本不動産流通機構【東日本REINS(レインズ)】は、首都圏における2016年度(2016年4月~2017年3月)の首都圏中古マンションの成約件数が37,446件(前年度比6.7%増)で、2年連続で前年度を上回り過去最高となったと発表しました。
中古マンションの成約件数はすべての都県・地域で前年度を上回っており、東京都区部は前年度と比べ11.5%も増加しています。

さて、このような状況の中、不動産売買仲介の「不動産売買仲介実績ランキング」(株式会社住宅新報社調べ)が今年も発表されました。

上位5社の仲介手数料率は4.64%、上位10社の仲介手数料率は4.44%となり、中でも唯一3%を下回った不動産業者は第8位の三菱地所リアルエステートサービスだけなのです。

特に上位2社の仲介手数料率5%を超えています。

この3%を超える仲介手数料と言うのは、自社のみで売主も買主も契約する「両手取引」ということになります。

ここでちゃんとお伝えしますが、両手取引が悪いと言っているわけではありません。

レインズに掲載し、SUUMOやアットホームなど不動産系ポータルサイトに掲載したり、あらゆる売却活動を精一杯行ったうえで、たまたま買主も直接決まったことで有れば、何ら問題は無いと思っています。

ただ、現実は不動産売買仲介の「不動産売買仲介実績ランキング」にある実績は、ほぼそのすべてが売却活動を精一杯頑張った成果の「両手取引」ではないと言うことなのです。

現実の世界で起こっていること

最近、コーラルの購入時仲介手数料無料か売買金額×1%など、不動産仲介業界においても仲介手数料の最安値に挑戦するなどの結果、テレビや雑誌への取材協力依頼があるなど、大きな注目をいただいております。

仲介手数料を魅力的にしている不動産業者は最近、特に多くなってもいます。

そんな中、購入したい物件へのお問い合わせをコーラルへいただいた購入希望者ご要望の物件確認を、売主側の仲介不動産業者へ確認をしていますと、未だに『物件の囲い込み』が多くなかなか正当な売買環境が整っていないのに辟易してしまいます。

特に、売れ行きの良いマンションや人気の高いエリアの物件は、囲い込まれている確率が高くなっています。
レインズ登録は徹底され、ステイタス管理もなされているのですが、その施策の根本解決にあった『物件の囲い込み』は徹底されるどころか、法の網の目を搔い潜り、法改正以前よりまして巧妙になっているようです。

例えば、最近は、あえて『専任媒介』を取得せず、レインズへの登録義務がない『一般媒介』を取得している大手仲介も見受けられるようになりました。

もう一度お伝えしますが、両手仲介が全て悪と言うことは言いません。
一番の悪は、『物件を囲い込んで、売れるべき価格で売れない機会を作ってしまう不動産業者の姿勢』なのです。

売主様、買主様の利益にならない、不動産会社の利益を優先するために情報を囲い込むことはあってはならないと考えています。

さらに許せないのは、自社だけしか取り扱いNG!にしているにもかかわらず、不動産系ポータルサイト(SUUMOやアットホーム、楽街など)への掲載がとても雑すぎるということです。

物件の特徴を至る角度からアピールしなければ成約はおぼつかない時代に、そんなことはお構いなしな写真も雑、アピール文も雑、分譲時パンフレットを見て反映させることなど全くしていないし、そのすべてが売買のプロの行う仕事ではないことに憤慨してしまいます。

そんな広告を見るたびに、本当はもっと価値が高くて、 早く・高く売れるのではないか!?
何も知らない売主さんを裏切っているのでは??
そんなことを考えてしまいます。

いったい誰のための仲介なの?

売主さんが損をすれば、買主さんも得をします。

不動産業者はどちらが得をして損をするかに興味は全くなく、 自社の利益=自社にどれだけの仲介手数料を取れるかしか考えていないと言われても反論できないのではないでしょうか?

この現状が、何故、大きな問題なのか?

それは、あなたの従来取ることができたはずの利益が損なわれ、不動産会社の利益にすり替わることとなるからです。
では、具体的に見ていきましょう。

なぜ、囲い込みが問題か?

「不動産売買仲介実績ランキング」にあるその上位5社の平成29年3月末の社員総合計数は約13,600人となります。(各社サイト発表の合計数)

時を同じにして全国の不動産会社の数も発表されました。
平成29年3月末現在のその総数は123,307の業者となっています。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000205.html

従事者数は551 ,521人で、上位5社の社員総合計数は約13,600人ですから、上位5社の不動産業者従業者総数は不動産業に従事している全従業者の約2.5%しかありません。

最も仲介実績の多かった不動産業者の社員総数は約5000名ですから、全不動産業従業者数の約0.9%にしかないことになります。

物件の囲い込みが問題なのは、もしこの最も仲介実績の多かった不動産業者にあなたのマンションや一戸建ての売却仲介を任せたら、不動産業従事者の1%未満のなかでしか取引されないということなのです。
第2位、第3位、第4位、それ以外にもとても多くの不動産営業マンがいます。
その総数は莫大です。
約1%の中でしか売買されないと言うことは、全従業者の99%にも上る営業マンを利用できないと言うことなのです。

それでは、到底満足なる売買成約は出来るはずが無いことは皆さんもわかるのではないでしょうか。

今もまだ、物件の「囲い込み」がさまざまな媒体で話題にされるようになっています。
これは売主から売却を任された不動産会社が、物件情報を適切に開示しなかったり、他社からの物件紹介依頼に応じなかったりすることですが、あなたの利益が失われる可能性がとても高くなる事であり大問題なことなのです。

どんなに大きな不動産会社でも、関東全域の不動産会社の営業マン総数とその集客力・営業力の総数には及びません。

しかし、『物件の囲い込み』はたった1%未満のとても狭い世界の中だけで売買されているに過ぎないのです。

1%未満の不動産営業マンがあなたのマンションや一戸建てを売却するお手伝いするのか、はたまた営業マン100%を利用するのかで、大きな成果は違ってきます。

もう、騙されないでください!

今もまだ、囲い込みと思われる物件には売れてないものがたくさんあります。



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