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不動産売却はどこがいい⁉
おすすめできない不動産屋(又はその営業マン)の実態と、おすすめな不動産会社の選び方を解説!
更新日2024-11-11 (月) 01:09:13 公開日2015年4月1日
不動産売却を考えた時、まずはじめに、「仲介を任せる不動産会社はどこがいいの?」と悩む人が殆どのようです。
それは自身で販売活動できないという理由からだと思います。
確かに不動産屋(又はその営業マン)の選び方が、不動産売却時の最も重要な事なのですが、これを簡単に考えられている人が多い事に驚きしかありません。
現在では、インターネットが普及し、不動産一括査定サイト等を利用すれば、おすすめの不動産会社が紹介され、査定依頼もできて、またネット検索すれば色んな不動産屋(不動産会社)から売却についてコンテンツが提供されているので、そのコンテンツを読まれ不動産会社選びをする人も多くなっています。
ただ、一昔前まではほぼ間違いなく不動産屋へ足を運ばれ相談されたと思います。
では、あなたはどういった基準で、インターネットを通じて売却を相談したり、店頭に足を運んで話を聞いたりし売却を任せる不動産屋を選んでいらっしゃいますか?また、どこがいいいかの基準をきちんと持っておられますか?
実は、多くの人が漠然として基準しか持っておられないようです。
しかし、この不動産屋の選択は、不動産売却の成功or失敗に大きく関係してきます。
そんな中、多くの『不動産売却はどこがいい⁉』のコンテンツが、大手、中小、地域密着などの不動産会社それぞれのメリット・デメリットを説明し不動産会社選別法を紹介していますが、そんな解説など全く役に立ちません。
そこでここでは、不動産売却を任せる不動産会社はどこがいいのか、また、おすすめできない不動産業者とその理由、更に、真に役立つ宅建業者(又はその営業マン)の選び方、不動産屋の取捨選択法について解説します。
なお、解説上、不動産会社と不動産業者、宅建業者、不動産屋は同義語をして使用しています。
また、読むのが面倒な方のために簡単な動画を作りましたので、もしよかったらご覧いただければと存じます。
★目 次★
【不動産売却を任せる不動産会社(宅建業者)はどこがいい?】
おススメできない不動産屋(又はその営業マン)に実態と、取捨選択法を解説
不動産売却が失敗する理由の99%は不動産会社が原因だ!
不動産売却でなぜ失敗するのか、それは成約ノウハウがない不動産会社、言い換えれば売れるマーケティングとセールスを知らない会社がとても多い事にあります。
不動産会社は、国家資格の中でも取得するのにそんなに難しくない宅地建物取引士が5人に1人居れば開業できるため、誰でも資格取得と共に即開業する環境が有ります。
しかし、満足成約の方法は全く知らないのです。また知りたいと努力も勉強もしません。
そんな不動産会社に売却を任せても満足するわけがありません。
また、あなたの不動産が売れないのは、どこがいいのかと悩みながらも、その実、売主さんが不動産会社を大手だから大丈夫だろうとか、知人不動産屋だから騙されないだろうとかと適当に選んで売却を任せたからかもしれません。
コーラルでは、12年程セカンドオピニオンサービスを展開し、おおよそ4000件以上の成約できなくて悩める売主様のコンサルを行ってきましたが、不動産会社の選択ミスが如実に表れているデータが有るのです。
このデータは、週刊ダイヤモンドの記事にも提供したものですが、ここでぜひ知って頂く為にお教えします。
〇ネット掲載(SUUMOやアットホーム、ホームズ)でのアピールが下手だと思った。
〇売却活動の報告が少なかった、または報告は販売開始当初だけでその後の報告が全く無くなった。
〇営業担当者へ質問しても、いい加減な回答をされた。または後回しにされた。
〇他の不動産会社からの内見は全く無い。
〇販売図面が「えっ、これでアピールされてるの⁉」程度の出来だった。
〇内見に立ち合ってくれない。または内見に立ち合っても何も案内してくれなかった。
〇販売活動から1カ月経過しても反響が無いので、早々値下げを打診された。
〇囲い込みをされていると分かる動きが有った。
〇レインズへの登録証明書を渡してもらっていない。
〇売買契約時や引渡し時にしっかりした説明が無く不満だった。
以上を見てわかることは、不動産業者がわざわざ売れなくしているのではないかという行動をしていると考えられ、しかもこれが売れない原因として最も影響が大きいのです。
問題は、ここに登場する売却を任せた不動産会社が、大手、中小、地元、知人などに関係ないという事なのです。
だから、どの不動産会社が良いのかわからないと言う事実にぶち当たる事なのです。
不動産会社の不都合な真実
あ、ここで不都合な真実を1ついいます。
それは、不動産会社も、不動産営業マンも集客方法も接客方法も勉強してなんかいませんし、したいとも思っていません。
そんな不動産会社に期待などしてはいけません!
マーケティングもセールスも勉強しない大多数の不動産屋が、あなたの不動産を売れなくしている元凶なのだという事を認識すべきなのです。
ただ、だからこそ、どの不動産会社がいいのか、しっかり事前に学習し、知識武装して騙されないようにすべきなのです。
☛ 不動産売却で失敗しないために!!【不動産会社や営業マン騙されないで!】欲しいのです。
ただ、不動産売却で不動産会社はどこがいいのか解説するには、不動産会社の現実を暴露する事から始めるしかありません。
それは『不動産業者の不都合な真実!』なのです。
あなたを騙し、お金儲けしか考えていないのが、あなたの目的達成のための最大の障壁になる不動産会社とその営業マンと思っていいのです。
失敗しない不動産会社(営業マン)選びのポイント7選!!
まずは、不動産売却時に販売を任せる不動産会社はどこがいいのか、その選び方において、『基本中のキ』というべき事が2つ有りますのでそのことから解説します。そのうえでその他の6こを解説します。
【基本中のキを2こ】
この2つは不動産会社がどこがいいかの基本です。
①免許番号に惑わされるな!
不動産売買の仲介には宅地建物取引業の免許が必要です。
この免許がないと売主から直に買う買取は出来ても仲介業務を行うことができません。
この免許には、現在のコーラルのように「国土交通大臣免許(★)○○号」、数年前のコーラルのような「東京都知事免許(★)××号」という2種類の免許番号があります。
★の部分には更新回数の数字が入ります。
実は、複数の都道府県に営業店がある場合は国土交通大臣免許、一都道府県にのみ営業店しかない場合は都道府県知事免許となります。
宅地建物取引業の免許は5年に1回の更新なので、数字が大きいほど業歴が長いことを表しています。ただ、コーラルのように都道府県知事免許から国土交通大臣免許へ移行すると、業歴が20年以上と長くてもこの★は一番若い番号(1)になるのです。
なお、個人事業で業歴が30年あっても法人化することで(1)になります。
ゆえに一概に(1)だからといって、すべての不動産業者の営業年数が短いということではありません。
このことから、必ずしも更新回数が多ければよいというわけではなく、しっかりと必要な情報を開示しているかどうかが重要です。
②行政処分された不動産会社は選ぶべまらず!
宅地建物取引業者に法令違反があった場合は、免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)による行政処分の対象となります。
要は、不動産業者が悪い行為をすると行政処分を受けることがあるという事です。
直近の処分歴がある場合や、複数回の処分歴がある不動産業者の場合は、注意が必要です。
仮に、過去の処分歴があったとしても、それを踏まえて、現在、どのような姿勢で業務に取り組んでいるかということが最も大切ですが、ただこの行政処分情報は不動産業者を選ぶための参考情報とはなります。
なお不動産業者が、過去行政処分を受けたことがないかを確認することができます。
国土交通大臣免許、都道府県知事免許、それぞれご案内します。
▶国土交通大臣免許の行政処分情報
国土交通省「ネガティブ情報等検索システム」<宅地建物取引業者>
▶都道府県知事免許の行政処分情報
都道府県(知事)が行った監督処分情報(一部)<宅地建物取引業者>
【ポイント0】SUUMOやアットホームを見よ!
不動産売却時において最も注意すべきポイントは、広告の仕方が丁寧かどうかです。
理由は、どんな素晴らしい不動産会社であっても、どんな売りに自信あると自負する営業マンであっても、宅地建物取引士を持っているからと言っても、また知識が豊富だからとしても、こと販売するにあたってはSUUMOやアットホームなどの不動産系ポータルサイトに掲載無しで高く速く成約する事など有り得ないからです。
不動産を少しでもいい条件で売るには、今や不動産系ポータルサイトの広告無くしては不可能で有り得ません!
丁寧でアピールの仕方が上手くて、広く色んな不動産系ポータルサイト(SUUMOやアットホームなど)に掲載して初めて買い手へ情報が届くのです。
ゆえに、物件情報を掲載しても写真やアピール文の質・量に問題がある場合、買い手にはその情報が良いものか悪いものか、または内覧したい物件なのかどうかも怪しくなってくるのです。
実は、大手の不動産屋だからとこの物件情報の発信(広告掲載)が上手いとも言えないのです。
大手不動産会社と言うネームバリューを良い事に、物件掲載の質を怠っている担当者の実に多い事実、わざと写真などを載せず下手に掲載する話は有名なのです。
購入検討者がまず目に行くもの、それが『写真』やアピールの文章です。
写真はアピールの基本で、写真を制す者、売却を制すとも言ってもいいくらいです。
不動産系ポータルサイトへの写真掲載は、内覧への誘導なのです。
しかし、多くの業者は販売図面や各ポータルサイトへの掲載状況を見る限り、手抜き感が否めません。
物件掲載が上手い者なら、また内覧誘導への導線と考えたら、手抜きできないはずなのです。
【ポイント1】フットワークの軽い不動産会社を選ぶ!
売却時にほぼ必ずある行動が内覧です。
内覧を制する者、売却を制すとも言えます。
という事で、現地に行くことが早い不動産会社を選んでください。
フットワークが軽いというのは、とても重要です。
急に「今日物件を見ることができますか?」と内覧希望が入る場合もありますので、そういった時に、迅速に対応できる不動産会社を選ぶ必要があります。
緊急の場合もありますので、30分から1時間以内、できれば30分以内に行ける不動産会社をおすすめします。
たまに現地にキーボックスを置き、その中に鍵を入れ内覧対応している不動産会社がありますが、これは絶対やめるべきです。
【ポイント2】不動産売却が得意な不動産会社を選びましょう!
不動産売却で失敗しない為には、売却が得意な不動産会社に売却を任せることです。
ただ “不動産屋(またはその営業マン)” と一言でいっても、実は、いろいろと得意分野がわかれています。
例えば、①賃貸管理が得意な会社、⓶賃貸営業が得意な会社、③投資物件専門会社、④戸建て建売を得意とする業者や新築マンション販売専門の会社、⑤建築やリフォームを得意とする会社、⑥購入者だけを得意とする会社、⑦コーラルのように売買仲介のみを専門とし得意とする不動産会社など実に様々なのです。
以下では、それぞれ具体的に不動産会社の7つの特徴や得意分野についてその違いを説明していますので、それぞれの違いについて理解したうえで、不動産売却で失敗しない為には売買仲介に特化した売買専門の不動産会社(または担当者)を選ぶべきでしょう。
①賃貸&管理が得意
昔ながらの駅前にある小さい不動産屋さんや、パパママだけでとか、お爺さんがおこなっている不動産屋さんはこの賃貸&管理に特化した不動産会社が多いです。
⓶賃貸営業が得意
賃貸営業が得意な不動産会社は、駅前で営業している年齢20代、30代の若手が多い業者で、道などに賃貸物件の募集チラシを掲載しているのでわかりやすいと思います。
良く聞く業者名としては、エイブルやアパマンショップ、mini mini(ミニミニ)などがあります。
③投資物件専門
投資(不動産)とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。
具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益(売却益)を得ることを言います。
投資物件専門業者は投資案件を扱う専門不動産会社で、会社名に・・・アセットとか、・・・キャピタルなどの名称がよく付いています。投資物件の売買を専門に扱っていることから、売買が得意な部分は有りますが、しかしながら一般の住居系物件の売買はほぼ経験が無いので、通常のマイホーム系の売却には不向きです。
④戸建て建売を得意とする業者、新築マンション販売専門
戸建ての建売を得意とする不動産会社、新築マンション販売専門の不動産会社はそのままズバリで、一消費者(売主)の仲介売却はほぼ請け負っていません。
土地の買取した後、建物を建てて建売を得意とする不動産会社なのです。例えば飯田グループ(一建設、飯田産業、東栄住宅、タクトホーム、アーネストワン、アイディホーム)やアイダ設計などが有名です。
⑤建築やリフォーム会社の不動産部
建築やリフォームを基本の事業としておこなっており、その中で不動産部門もおこなっているような不動産会社です。
(〇〇建設・・・不動産部)などの看板を掲げる不動産会社がこれに該当します。
建築やリフォームを得意とする業者は、元々は建築会社でその延長線上にリノベーションとかリフォーム受注しながら不動産売買も行っているとかいう業種ですから、建設系には強いのですが一般の売買仲介はあまり得意ではない会社が多いのです。
⑥購入が得意
(〇〇住販)など、不動産住販系の不動産会社は売却はあまり得意ではありません。
これら購入者専門業者は、SUUMOとかホームズ、アットホームなどの売却物件広告を出していないので、「広告をどこに出していますか⁉」と質問して、どこにも出していないという回答があれば購入者専門業者と思っていいでしょう。
要は、売却仲介するに広告を出すことは絶対条件なのですが、その広告を自社で出すことが無いという事は広告費用をケチっているので売却活動しているとは言えず、こんな業者は買取再販業者へ卸す売却が専門です。
買取再販業者へ卸すための売却は、どうしても高く売れることは無いので、この手の業者は避けた方が賢明でしょう。
⑦売却&購入どちらのお客様も得意
売買仲介が専門の不動産会社です。
コーラルはこの売却&購入どちらにも強い売買専門の不動産会社になります。
不動産会社の7つの得意分野をご紹介しましたが、どの分野の会社を選ぶべきかというのは、当然のことながら、「⑦売却&購入どちらのお客様も得意な不動産会社」になります。この会社を選ばないと売却で必ず失敗することになるでしょう。
それぞれの不動産会社の得意分野を知る方法としては、その会社のホームページでも確認できると思います。
売買専門の不動産会社はホームページとか見て確認すればわかるでしょう。
ぜひ、コーラルのホームページを見てください。他の不動産会社とは一線を化し違うという事がわかって頂けるはずです。
他の見極め方法としては、少し勇気がいることかもしれませんが、直接、営業マンに“不動産売却の実績”を確認してみるのもいいかもしれません。
また、インターネットで該当業者の口コミを確認するのも参考になります。
ただし、インターネット上の情報はすべて正しいとは言えませんので、あくまでも参考としてご確認ください。
【ポイント3】レスポンスの早い営業マンを選びましょう!
基本ですが、レスポンスの早い営業マンを選んでください。
例えば電話やメールで連絡しても、折り返しの電話がない、メールが3日くらいたってから返ってくるなど、そのように、レスポンスが遅い営業マンは「やる気がない」あるいは「忙しすぎてそれどころではない」と言っているようなものです。
売主からの連絡があった時、少しでも早く応対し、売主の不安や疑問に耳を傾け、売主が安心できるよう迅速に問題解消に導くことが、前述した質の高い営業マンと言えます。
いかがでしょうか。
今回“正しい不動産会社(営業マン)の選び方”4つのポイントをご紹介しました。
良い営業マンとは、売主との相性も大きくかかわってきます。
不動産会社や特に営業マンの第一印象はとても大事です。
初回面談時の印象や電話の受け答えで、ある程度の判断は可能ではないでしょうか。
良い営業マンは、ヒアリングをしっかりしてくれます。
従って複数の営業マンに会ってみることもおすすめします。
同じ査定額でも売り主の疑問や不安にしっかり向き合ってくれる営業マンと出会ってください。
売却するためには、売却に必要となるその他情報にも詳しく、しっかりサポートしてくれる営業マンがベストです。
また、気を遣うことなく、何でも、気軽に話せる雰囲気の営業マンであることも大切です。
不動産会社(営業マン)は売主様のパートナーです。
売却で成功したいなら、あなたに合う良い不動産業者、良い営業マンと出会っていただきたいと思います。
【ポイント4】仲介で売れなかったら買取する不動産会社は絶対選ぶな!
「仲介で数カ月販売活動しても売れなかったら、買取保証します」とで安心を醸し出している不動産屋が有りますが、こういう業者は間違いなく ☛囲い込み して売れなくしています。
新型コロナウイルスが猛威を振るい始めて以降も、マンションを売る人にとって完全な売り手市場であるので、余程おかしな値段設定でなければ不動産買取業者に買い取りなどされなくても、仲介により一般消費者に売れるはずなのです。
しかし、その状況にもかかわらず、おおよそレインズ登録されている販売中不動産の5分の1ほども不動産買取業者へ買取されている状況が有ります。
で、わたしなりに考査してみたんですけど、その結果行きついた先は、ズバリ、特殊な事例を除いて「囲い込みされ仲介では売れないようにされる→買取業者にマンションを買い取られる」=「騙されている」ということではないかという考察になったわけです。
不動産屋さんって、あの手この手で売主さんを騙します。
だって不動産屋を、『千三屋』と揶揄されているくらいなのですから!
千三屋とは、1000に3つしか本当の事を言わない 息を吐くくらいに嘘をつく 人を言うんです。
ゆえに、不動産買取も同時に行っている不動産会社の仲介は利用しないようにすべきなのです。
詳細は、☛ 仲介業者から買取を勧められたら疑ってかかるべし! で解説していますので確認してみて下さい。
【ポイント5】営業マンの質が高い不動産会社を選びましょう!
質の高い不動産屋を見極めるのは、なかなか難しいと思います。
不動産屋の質の良い悪いの見極めは、大手や中小不動産会社にかかわらず難しいでしょう。
ここでは反対に、おすすめできない質の低い業者(営業マン)について解説したいと思います。
どんなに会社がしっかりしていても、担当者である営業マンによって、不動産売却の失敗と成功が大きく分かれます。
「大手に任せておけば大丈夫だろう」と安心しないでください。
大手であっても、営業マンの質はピンキリです。
仮に、ひとつの営業所に10人営業マンがいたとして、そのうちの下から何番目かは、新人や入社1年、2年目になります。
そんな営業マンであれば、やはり、頼りないという結果になる場合が多いです。
反対に上すぎると、けっこうベテランになってきますので、動きが悪かったりすることもあります。
営業マンが10人いたとしても、“当たり”なのはその中の何人かです。
それでは、おすすめできない質が低い不動産会社や営業マンについて、いくつか例をあげてお話したいと思います。
①第一印象がとても良くない営業マン
売主だけではなく、買主が営業マンに会った時の印象も同じです。
「この人は・・」と思う営業マンは、勇気をもって断った方がいいと思います。
②時代の変化に敏感ではない不動産会社
今や時代はインターネット時代です。
インターネットで私たちの不動産売却現場も多きな変化が起こっています。
その変化とは、経費面の大きな削減をもたらしました。
その結果、「仲介手数料0円または半額です!」とアピールすることも可能となっているのです。
しかしよく、仲介手数料がゼロとか半額などでやっている業者っていうのは絶対やめた方がいいと思いますと言われますが、この言質は全く論外です。
その言っている人に、なぜ、ダメなのかの論拠を聞いてみましょう。
例えば、「営業マンの質が低いですよ」という様に言っている人がいたら、それは不勉強も甚だしい限りです。
また、集客力が無いから仲介手数料をゼロや半額にしてお客さんを呼び込んでるという人もいますが、そもそも集客力がないことをどうやって見極めているのかも怪しいです。
営業マンの質が低いも、集客力がないもデータが無いにも関わらず、そう言っている人が仲介手数料の聖域を守りたいが為の論拠の無い空言をいっている営業マンこそ疑ってかかるべきなのです。
データも無いのに嘘を言う人は絶対やめるべきです!
時代は大変革期にあります。不動産業界も同じなのです。
データを整理し、AIやシステムが整備されます。
そうすると売買時の流れが合理化され、コストがとても安価になってくるのです。
シンプルだけど安心な取引を最も重要視してきています。
そういうことで、近未来には単純な不動産の売買営業は無くなると思っています。
単純の代表格物件は、マンションの一室の売買です。
これから先、AIやシステムに取って代わられるような単純売買が、過去売買データや取引時整備が完備されるとこれら単純なる売買取引には人の思惑と言う感情が入る寄りが無くなるので、一戸建て売買などのスタイルと違って売買仲介業は無くなることになるでしょう。
ちょっと話は変わりますが、国家資格は社会構成が変わると、その時の現状に合わなくなった職種は無くなるものです。
こういう話をすると、必ず不動産業者からすごく攻撃されますが、そういう攻撃する人ってそうなると困ってしまう社会の変化に対応できていない人なんです。
この変化に敏感ではない不動産業者は絶対にやめてください。
データも重要視しない、またサービス精神も重点を置かないで、仲介手数料ばかりを守ろうとする業者は、仲介手数料を0円や半額にして経営努力している不動産業者をダメな業者と宣伝しているばかりか、仲介手数料上限額請求に拘り続けていて時代の変化に則さない、お客様目線でのサービスにそっぽを向いている業者なのです。
これら時代の変化を敏感に取り入れない不動産業者は最も避けるべき業者なのです。
それは、「お客様の利益より業者の利益重視」「私って時代錯誤の業者ですよ」と言っているようなものです。
③あやしい営業マン
ポイントとして、断る勇気をいかに持てるかというのが成功のカギかと思います。
・会ってみて、あやしければ断る
・活動中でも、あやしければ断る
あやしいなと思いながらもズルズルいくと、結局最後も、その気持ちのまま終わるため取り引きの内容としては失敗だと思います。
この人だったら、安心して任せられるという人でなければ断ってください。
④「限定のお客様がいます」というチラシを入れてる不動産会社
そんなチラシが良く入っていると思いますが、これはほぼ嘘です。
そのチラシを見て電話するというのは待ってください。
たまに本当にお客様がいらっしゃる時に、チラシを入れることもありますが、その見極め方として、「一年を通して限定のお客様がいます!」というチラシを入れている業者は「嘘ですよ」と言ってるようなものなので注意してください。
⑤土日が定休日という不動産会社
土日祝日お休みですという不動産会社は、絶対やめた方がいいと思います。
やはり案内が入るのは、お休みの日が多いので、そんな時に営業してなければせっかくのお客様を逃してしまう可能性があります。
⑥身だしなみに気を遣っていない営業マン
・爪が短く切られていない。清潔ではない。
・スーツのサイズがあってない。基本的な着こなしができていない。
・靴が綺麗に磨かれてない
・タバコのにおいがする
⑦言葉遣いや振る舞いに気遣いがない営業マン
・目線を外し目を見て話さない
・初対面から慣れ慣れしすぎる
・他社の悪口を言う
・他のお客様の個人情報を話す
⑧査定額が相場よりも高すぎたり安すぎたりする営業マン
多くの人は不動産査定で出される査定価格や査定額を信じたいと思うものです。
早く買い手を見つけて自分の利益を優先したいがために、不動産査定で出される査定額を利用し相場より安く売ろうとする営業マンがいます。
これを見極めるためにも相場は事前にご確認いただくことをおすすめします。
⑨結論を急がせる営業マン
自分の成績を優先し、売却を早く終わらせるために、売主に結論を急がせる。
良い営業マンであれば、常に、顧客(売主)目線でいてくれるはずです。
⑩「分かりません」言わない営業マン
質問したことに的外れな回答を返したり、その場をごまかすこともあります。
わからないことは、正直にわからないと答え、すぐに調べて返答するのが信頼できる営業マンです。
如何でしたでしょうか?
不動産会社は全国に12万社、不動産営業マンも100万人以上も居るとされ、このほとんどが不動産売却で自社をアピールしていますが、その実態はとてもおすすめできる会社や営業マンではないのです。
不動産売却を任せる不動産会社はどこがいいのか⁉・それは不都合な真実を知り利用すること!
不動産売却で売却を任せる不動産会社はどこがいいのか、それは「戦略・戦術を考え、売却航路図を作成し、それに則って高速PDCAサイクルを丁寧に回すマーケティングとセールスが得意な不動産会社を探せるか」なのです。
しかし、ここではっきりお伝えしなければならないことがあります。
とても残念ですが、最近流行りの不動産一括査定サイトにはその業者は存在しません。
存在しない理由はとても簡単で、業者にとって売主様を集める作業は最重要課題で、それを他社サイトに依存している現状が、マーケティングとセールスが下手と証明しているからです。
そんなマーケティングとセールスの下手な業者に、不動産売却時に最重要な購入者探しは到底出来ないのです。
具体的にどこがいいのかの選別法
では、最後に最後、不動産売却を任せる不動産会社はどこがいいのか?の質問の答えです。絶対にこういう不動産業会社は初めから利用するのは止めましょう!
絶対満足成約する事は有りません!
さて、その理由は?それぞれコンテンツを作りましたのでクリックして確認してみて下さい!
●査定額に責任を持たない
●囲い込みする
●販売活動を手抜きする
また、サービスでダメ業者に遭遇したり、売却を任せるときの排除する方法も解説しましょう。
売却依頼時からダメな不動産屋を見抜き、排除する方法
※ これが不動産売却で後悔しない最大の分岐点・ダメ業者排除法
不動産の売却時、不動産会社と媒介契約を交わします。
この契約では専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、どの媒介契約を選んでも構いません。
ただ、ここで注意してほしいことがあります。
それは、専属専任媒介契約、専任媒介契約では、契約するときに売却価格(媒介価格)と仲介手数料だけでなく、契約内容に特に注意してほしいということです。
契約期間は通常3カ月間となっていて、もしあなたの選んだ不動産会社がダメ不動産屋だったとしても、その3カ月間は解除できず無駄にしてしまいかねません。
でも、この専属専任媒介契約、専任媒介契約は他社に併せて売却依頼することは不可能な契約で、あなたはこの契約に縛られ解約も出来ず何もできない状態に置かれるのです。
この状態、あなたにとって大きな弱点になり、また一番有利に高く売れる時期を逸することにもなります。
この状態を未然に防ぎ克服するために、是非、特約に次の内容を入れて頂くよう依頼すべしなのです。
その特約とは、
媒介契約締結日から1カ月経過したら、売主の都合で解約していいものとする。尚、その解約理由の如何は問わない。またそれまでに掛かった販売費用は売主が特別に依頼して行った広告費用実費以外は請求がないものとする。
この条項を特約に入れることで、ダメ不動産屋は売却依頼時も、販売が始まっても排除できるようになります。
注意すべきことは、この条項を特約に入れることが出来るのは、媒介契約締結時だけということです。締結後に入れることは100%出来ないでしょう。そのため媒介契約時に依頼しましょう。
おそらく、この特約を追加することを不動産会社は拒否したり、入れることを抵抗したりするかもしれません。
しかし、自身を守るためには譲ってはいけない条項なのです。
くれぐれも、不動産会社は初めだけ優しい顔して、契約締結後豹変するのだという事を理解しましょう。
『囲い込み』や『干し、値こなし』の行為は、不動産会社はその効果を最大限大きくするため時間を多く使うことから、不動産会社から時間を奪うことが出来れば、この行為は出来なくなるのです。
したがって、もし、どうしても入れてもらえない不動産屋の場合、その者と媒介契約締結しない方が良いでしょう。
不動産会社が、販売当初からしっかり販売活動をしていたら、「囲い込みや干し、値こなし」行為をしていなかったら売主様は絶対に解除されないはずです。
にもかかわらず、簡単な内容の特約も入れることが不可な不動産屋はどうでしょう?信用に値しないのではないでしょうか。
尚、コーラルの媒介契約はこの条項が初めから当たり前に入っています。
不動産売却はどこがいい⁉ おすすめできない不動産会社(又はその営業マン)の実態と選び方・まとめ
さて、不動産売却時の不動産屋はどこがいいのか?おすすめできない不動産会社(又はその営業マン)の実態と選び方についてつらつらと解説してきましたが、上記で書いたことを注意して頂いて不動産会社を選んで頂ければと思います
尚、もっと詳細について知りたいと言う方のために、もっと詳細な、売却で失敗しないで済む方法、どんな不動産屋がいいのか?を、大手、中小、零細、地元などの業者別、あなたの置かれた状況別にも解説していますので、そちらも併せて読んでいただければ、あなたの不動産売却は必ず成功し、失敗することは無いはずです。
必ず役立つはずですので、ぜひ確認してみて下さい。
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