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自称「地域密着の地元に強い不動産屋さん」に売却を任せていいのか？【初心者向け】
更新日2021-10-24 (日) 16:01:05 公開日2015年3月19日
一言で言えば、とても危険と言うしか有りません。
ではなぜ、自称「地元に強い不動産屋さん」に売却を依頼してはいけないか、
それは売却時依頼する不動産会社は、いわば販売総代理店的な立場です。
その販売総代理店な立場の不動産屋さんが行う行動が実に奇妙なことが多いから任せてはいけないことになるのです。
また購入希望者を多く持つ（登録されている）販売協力会社の販売しやすいようにサポートすることが出来ません。これは致命傷です。
駅前にある、賃貸でお世話になったことがある不動産屋さんに、売却を依頼したことを後悔する日が来ない事を祈るばかりですが、しかし、現実はほぼ後悔することになるでしょう
なので、ハッキリ言います。
あなたの利用する駅にある駅前にだけ１店舗だけ構えている不動産屋さんとか、バス停前にある地場の不動産屋さんは不動産の売買は専門外の業者がとても多いです。
よく店舗に【賃貸】【売買】【管理】なんでもアピールしている不動産業者がとても多くありますが、まずもってその不動産屋さんに「売却力」は有りません。
そんな不動産屋さんに売却力を期待するなんて無駄な事だと分かりましょう。
不動産業も病院と同じ
あなたは歯が痛い時、どの病院へ行きますか⁉
まさか内科とか外科に行き人はいないと思います。まず歯医者に行きますよね。
そう、歯医者しか歯の事はわかりません。
内科は風邪やインフルエンザ、内科的なものを、外科はケガとか外的要因な事を、歯医者は専門的に歯のことを勉強して来ているのですから、誰もが知っていて理解しているように当たり前なのですが、実は不動産もこの専門的領域があるのです。
賃貸＆管理を得意とする不動産屋さんに、売却や購入のことを聞いても的外れな回答や行動になりますし、また売買専門の不動産屋さんに賃貸のことを聞いてもまた同じことが言えるのです。
そう言っているにもかかわらず、あなたが間違えてそんな不動産屋さんにご相談してみようものなら、
『えっ、そんなことないよ。当社だって売買は扱っているので任せて！」とは必ず言います。
だって、もし間違えて成約でもしたらその売却仲介手数料だって何十万円、もしかして何百万円にもなるのですから、みすみすあなたを他の不動産屋へ行かせるわけが無いのです。
そういう不動産屋さんって、海千山千の顔をされた方がとても多いので、千三屋並の嘘を平気で言うことなど朝飯前なのです。
一度媒介契約を受任したら、その海千山千の顔で平然と千三屋並の嘘なる御託を並べ述べ、あなたを煙に巻くことでしょう。
そういった被害者がコーラルのセカンドオピニオンサービスへお問合せされてこられることが、年に何回もあるのです。
その相談で最も多いものが、過去に賃貸でお世話になったという理由から、駅前に古くからある不動産屋さんに売却を依頼していたのですがなかなか売れないのでどうしたらいいのでしょうというものです。
本当にこの手のご相談はとても多いんです。
売却を任せたはいいものの、いつまで経っても内覧が入らなかったので、仕方なくネットでコーラルのセカンドオピニオンサービスへお問合せされてきたのです。
早々、その不動産屋さんの評判を確かめてみたら、賃貸＆管理を専門とする業者で売買実績はほぼゼロだったのです。
調べれば調べるほど可笑しなことがわかるもので、間取図はいい加減だし、レインズの登録はしていないし、そんなんだからアットホームには掲載していてもアピール写真は２～３枚しか掲載していないし、一番反響の取れるSUUMOには掲載されてもいませんでした。
仕方ありません。SUUMOは掲載するにそんな不動産屋だったらハードルが高かったのでしょう。
もしかしてご存じないかもしれませんから書きますけど、実はSUUMOが一番反響が良いのですが、しかし、このSUUMOへ掲載できるには少々ハードルが高いのです。
ハードルとは掲載料の事です。
SUUMOはリクルートの不動産系プラットホームですが、その掲載は一見さんの不動産屋さん（不動産業者でも年に数回程しか売却物件を掲載しない会社）はSUUMOの掲載料は高過ぎて契約していないのです。
ですから、アットホームしか掲載していないのです。
アットホームはどんな不動産業者でも良心的な金額で掲載できるのです。
そんな状況なのですから、発揮ししていることがあります。
そう、マーケティングもセールス技法も持ち合わせていることは無いのです。
年に１度や２度ほどしか実績がないという事は、高値で売るテクニックもアイディアもゼロなのです。
『そんなんだったら、期待にこたえられないなら依頼を断るべき！』とあなたは思うことでしょう。
しかし、売却仲介手数料の魅力はダイヤモンドの魅力と同じなのです。否それ以上かもしれないのです。
だから、断るわけは無いのです。
でも、『それって、少々大袈裟じゃない！』とあなたは思うのでしょう。
「そんなの少数派でしょ…？」と言うのでしょう。
ハッキリ言います。
それがあまいのですよ！
だから騙されるのです。
だから売れないのです！
私はもう３０年以上も不動産業界に居ます。
街のその手の不動産屋にも居たことが有ります。
売買を専門としてはもう２０年以上になります。
その間、購入者のお世話も何百人もしてきました。
だからわかるのです。
店舗に【賃貸】【売買】【管理】なんでもアピールしている不動産屋の売却手法の数少ない手法が。
もしかしたら売却手法って呼べる代物ではないかもしれないのです。
未だに聞く事があります。
「売買の案内ってしたことが無いから、内覧したいのなら全て任せるよ」という人に。
そういう不動産屋さんに気づかず売却を任せてしまう売主さんが気の毒になり解説してみることにしました。
では、奇妙な行動とはなにか？
以下で具体的に見ていきましょう。
☛情報の囲い込みは当たりまえ（レインズ登録しない）。
実は売主との契約を一般媒介契約とすることで、登録義務がなくなることから信頼が隠れ蓑になりがちです。
☛販売図面がアピール不足
図面作成ソフトを持っていないことも有ったりします。
☛レインズ登録はするけどその内容が中途半端
アピールするべきポイントの把握が出来ていない場合がほとんどです。
☛現場での案内が昔ながらの方法
ご購入希望者からの質問に適当な答えになったり、気合一発的な言葉が出てきたりします。
☛他不動産業者との協力体制が築けない
そこまで必死に売ろうしない不動産屋さんもいますし、他不動産業者に情報を提供しないところもあります。
情報を上手く一般ユーザーに届けることが難しい不動産屋さんもいます。
☛売却が年に２、３件しかないから両手仲介へ流れがち。
年に2，3件しか売却依頼が無いのでついつい購入者からも仲介手数料を取る両手仲介になります。
この様に実に多くの危険な行動が有ります。
こんなことをしていたら成約出来るなんてとても出来ません。
などなど、実に様々な理由があります。
全ての地元密着不動産会社が上記の様な不動産会社とは限りません。しかし多くの地元密着不動産会社は賃貸に力を入れ売却は不得手なところが多いです。
不動産を早く、高く、確実に売りたいなら、「地元に強い不動産会社」に依頼するのではなく「地元に何のしがらみもない不動産会社」に依頼することが最善です。
また、同じようなご質問で「大手不動産会社に依頼したほうがいいか」というものがあります。
こちらに関しては、大手不動産会社に頼むと売れない理由という記事がありますので、こちらを見て頂ければと思います。
友人の不動産屋さんに売却を任せたら！
友達の不動産屋さんに売却を依頼したら、断言しましょう。必ず失敗します！
商店街仲間、ゴルフ仲間・草野球チーム・ママさんバレーのチームメート、子供を通じたママ友など、私たちは生活するうえで何かしらのコミュニティに属しているものです。
『えっ、私ってめんどくさがり屋だからそんな属しているコミュニティなんて無いよ。」って言う方もたまにはいることでしょう。
しかし例えば会社という存在も一緒のコミュニティというものです。
そんなコミュニティ内には必ずいるのが不動産屋さんなのです。
何故か、不動産屋さんはどんな場面にも顔を出したがるものなのであり、どんな集まりにも一人や二人はいるものなのです。
その理由は、その昔、不動産屋さんを経営している人がその地域の名士さんであり世話役が多かったことに由来しているともいわれています。
例えば、東京近郊の私鉄駅前やJR駅前などの不動産屋さんの始まりは、その地域の土地持ちが、そこにアパートやマンションを建て賃貸し、そのまま不動産業者を経営し始めたという人が本当に多いんです。
駅前ですから、ほぼ間違いなく商店会や商栄会が有ります。その会の会員になっている方が殆どですし、またほぼゴルフもしますし、社長息子は草野球チームに所属していることが多いんです。
しかも、奥様は地域コミュニティ（少年野球チームやママさんバレーのチーム）の世話役をされている方がとても多いですね。
そういう状況にあって、何かの拍子に不動産の話でもしようものなら、それが専門外であったとしても、
どうしても「オレに任せて、売ってあげるよ！」なんて軽々しく言ってしまうのです。
話した手前、断ることもできず、また、知り合いだから騙すこともないだろうって気楽な気持ちでお願いすることになります。
不動産屋なのだか、知り合いという事で保証もされていない事をさも保証されたように思ってしまうのでしょう。
はい、そのあなたの甘さに付け込まれ騙されてしまうのです。
ハッキリ言いましょう。本当に甘い！甘すぎます！
これも後にほぼ困ることになりますね…。
この友達（知り合い）不動産屋のケースの問題点は、いつまで経っても内覧すら無くても、売れる気がしないなと感じても途中で断れないことです。
今後の関係がこじれたら嫌だと思えば、言いづらいのは当然です。
このような時にあなたにできることはひとつしか有りません。
もう既に売却を任せてしまった時は、同時にコーラルを一般媒介契約で売却活動を競わせることだけです。
売却を任せて３カ月経ってっも内覧すら無くて、売れる気がしないなと感じた時に、申出してください。
友達不動産屋さんを切る必要は有りません。またあなたには出来ない事もあるでしょう。
あので、売却をお断りすることは出来なくてもいいのです。
一般媒介契約への変更くらいは何とかなるものです。
この申し出で友人関係が壊れるとすれば、その友人関係はあなたのためには既になっていません。
これは余談ですが、コーラルが一般媒介契約に入る事で、その友人不動産業者も俄然売却を張り切ることになり、結果、その不動産屋さんで成約することも多いんですよ。
次に、まだ友人に話していないと言う事であれば、他の不動産業者に売却を任せたとしても気にすることは有りません。
後にわかってしまい、「なんで言ってくれなかったの !? オレが売ってあげたのに！」と言われても、この場合も全く気にする必要はありません。
もし、どうしても気になるのであれば、この場合も一般媒介契約で友人不動産屋さんにも売却を任せてあげましょう。
因みに、売却が上手い不動産業者と、賃貸＆管理を主とする不動産屋さんとでは売却成約金額に数百万円の差が出るものです。
失敗する前に改しましょう！
専任媒介から一般媒介へ
動かない売却はコーラルへも一般媒介でお任せください。
今現在、他社で売却中の方で内覧等動きのない方は、コーラルへも売却をお任せください。
この場合のコーラルへのご依頼は一般媒介契約となります。
コーラルと一般媒介契約を締結することにより、今現在の売却の動きが激変する場合が多々あります。
なぜ激変するのか？、それはコーラルは売却の邪魔となる上記のような動き一切しないからです。
特に、今現在、専任媒介契約（専属専任媒介契約）で一社のみに売却活動を依頼していて依頼後3ケ月目の場合で動きのない場合でも、その売却を止めてしまうことは勇気のいるものです。
大手不動産業者との専任媒介契約（専属専任媒介契約）の場合は止めてしまうことは特に勇気がいることでしょう。
この場合、今任せている不動産業者に一般媒介契約への変更を申し出をすることは出来るのではないでしょうか。
動きが無い状況の場合、申出を受けた不動産業者も一般媒介契約への変更はやむを得ないと考えています。
一定の期間売却活動に動きが無い場合の対処策として一度売却活動を見直すことは必要なことです。
ただし、最後に決めるのはあなたです...
１、このページを閉じて「売買で成功する手法」のあることは忘れる道：
これまでと変らずに、現状維持を続けて、内覧のない毎日を過ごすか、あるいは、もがき苦しみながら、売却をやっていく道。それはそれで良いかもしれません。
２、もう一つは迷っているので後回しにする道：
今スグ決められないので、また後でこのサイトを読もうと後回しにすることは簡単だと思います。しかし、この程度のことで判断を迷うようなら、売却で成功することなんできないでしょう。
事実、売却とは決断ですから。
３、とりあえず成約しなければ費用は掛からないしリスクもないんだからと試してみる道：
多くの売却成功者を出し、年間100人以上もの売主を満足させたエキスパートであるコーラルからのアドバイスを受け、自分の可能性を広げ、真に喜ぶ成約を知り、より多くの利益、そして自由な時間を手にする道。
どれを選ぶかはあなたの自由ですし、最後に決めるのはあなたしかいません。ただ、買う人の時間というのは限られていることは知っておいたほうが良いでしょう。
さっ、あなたはどの道を選びますか？？？。
