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【常識】大手不動産会社に頼むと売れない!【騙されないようご注意を】

更新日2020-02-24 (月) 16:15:25 公開日2015年3月19日

マンションや一戸建てなど不動産を売るとき、まずTVや雑誌などで広告している大手不動産会社に売却依頼しようと考えられている方は多いと思います。
またすでに売却を任せている方もおられるでしょう。

大久保一馬

さて、2020年に入りなかなか成約しない状況にある今、私たちがどう動けばいいか全くわからなくなってきています。ゆえにまずは実績ある大手不動産会社に売却依頼するのが常識と考え販売依頼する方は多いでしょう。

実は、この行動が最も満足成約に遠のく行動です。

なぜ、では大手不動産会社に売却を任せる行動が満足成約を阻害することになるのか?
それにはしっかりした理由があるから言っているのです。
『言うは易し、行うは難し』とも言いますから、中途半端な言葉だけではここに来られた方々に失礼だと思い、不動産売却時にどんな不動産業者に販売を任せればいいか、どんな不動産屋はだめなのかについて解説することにしました。
ここでは、大手不動産会社についての解説をしています。
超新鮮な現場の出来事も踏まえ具体的に解説していますから、ぜひ参考にしていただければと存じます。

~お知らせ~・【週刊ダイヤモンド・2020年2月22日号】にコーラルのデータ、コメントが取り上げられました。

週刊ダイヤモンド2020年2月22日号

週刊ダイヤモンドは、1913(大正2)年の創刊以来、約100年にわたり企業やビジネスパーソンの情報ニーズに応え、数多くのスクープ記事を世に送り出し、深い洞察・分析に基づく解説記事、 特集なども提供し、読者の皆様にも広い支持をいただいている日本を代表する経済誌です。
その経済紙の2020年2月22日号(最新号)「不動産・開発危うい狂乱」の中のテーマ、「実需アラート」にコーラルの独自のデータとともに代表井上正子がコメントしています。

コーラルでは、不動産売却・購入について皆様の不動産売買時にお役に立てるよう独自のデータ収集をしております。
この度、このデータを週刊ダイヤモンド様へご提供させて頂き、悪化する不動産市況をどう生き抜くかの判断に役立てて頂ければと思っております。


本記事のテーマ

【超最新】2020年の不動産売買現場・今、私たちはどう動くべきか?【最新現場行動から導きます!】
『不動産をどう売ったらいいかを理解するための完全ガイド』
~最新&弊社独自のデータからの不動産売買とこれからの動きを完全解説!!!~


この記事を書いた人
大久保一馬 宅地建物取引士・不動産売買のプロフェッショナル
不動産売買歴30年以上。その間5000人以上の不動産売買者への相談経験を元に、不動産市場への本質的な情報発信を開始。幸せな生活における不動産の関係についてのオフィサーのような存在を目指し、某有名週刊誌にも不動産市況についてのコメント多数。多数の不動産系書籍の監修も行っている。


★目次★【常識】大手不動産会社に頼むと売れない!【騙されないようご注意を】 

大手不動産業者に任せると売れない!

まず、ここでは大手不動産業者に売却を任せると、満足なる成約は絶対に無理という現実を理解していただくことにしましょう。

満足できない原因、それは情報の囲い込み

さて、あなたは不動産流通機構[通称:レインズ]を知っておられますか?

もし、これからあなたがご自身の不動産を売却しようと考えられている場合、是非知っていてほしい便利ツールがレインズです。
レインズとは、全国約100%の不動産業者が入っている優一の物件情報発信ツールで、これは国土交通大臣の監督の下運営されています。
そして、通常、売却依頼を受けた不動産会社は、物件情報を宅地建物取引業法で定められた一定期間内に不動産流通機構「レインズ」に登録することが義務付けられています。

では、問題とは何か?
それは、売主様の利益を損なう「物件情報の囲い込み」です。

レインズに登録された物件情報は、原則として、全ての不動産会社に公開されることになります。
全国の不動産会社が営業活動やプロモーション活動を行ってお客様を探してくれるので、早期売却のチャンスが広がることになるのです。


しかし、一部の不動産会社はレインズを意図的に活用せず、物件情報を自社だけで囲い込み、売主様から早期売却のチャンスを奪っているという実態が存在します。


では何故、そんなことをするのでしょうか。

レインズに物件情報を登録すると、全国の様々な不動産会社が買主を探してくることになります。
そうすると必然的に、売主・買主双方から仲介手数料をもらえる「両手取引」のチャンスが少なくなってしまうのです。


一般的な感覚からするとお客様の利益を最優先に考えるのが“正しい姿”だと思いますが、不動産売却の現場では過剰な営業ノルマを課される営業担当者が多く、お客様の利益よりも自分の営業成績を優先する傾向が確実に存在しているのです。


では、以下では各現場で行われている行為を見てみます。

レインズ登録して、すぐに削除する

不動産業者がレインズに登録すると、物件情報が全国の不動産業者へ公開されることになります。売主様は「登録完了通知書」を受け取りレインズに登録したことが分かります。
しかし、この後すぐに不動産業者はレインズから物件情報を削します。
売主様は 登録直後に任せた業者が削除していても確認することが出来ません。
これは不動産業者以外の方々がレインズを直接閲覧することができない仕組みになっているからです。

レインズ登録しても広告不可

レインズに登録されている物件には、広告不可のものが多数存在します。
「ご近所の方に知られたくないという売主からの希望により広告不可」という理屈なのですが、これほど広告不可物件が多いと売る気が有るのだろうかと疑問を感じざるを得ません。
しかも、物件を直接預かっている不動産会社は広告活動を行っているケースがあり、両手取引を狙うための手口としか考えられないのです。
広告不可にすることで購入者見込み者へのアピールは確実に少なくなります。
結果として、売主様は早期売却のチャンスを逃してしまうことになります。
確かに、あまりに多くな広告は逆効果な面も有ります。ですのでどこでも良いから広告を出させることは良くありません。ただ、広告の質を吟味しチェックするのも売主様から任された不動産会社の役目なのです。

レインズ登録後は商談中

レインズに登録されている物件について、登録した不動産業者に確認すると商談中だと言われることが頻繁にあります。
実際に商談が入っているのであれば問題はないのですが、両手取引を優先するあまり、他の不動産業者には商談中と回答している可能性を否めません。
酷い事例では、商談中を理由に購入申し込みを断られた物件が、しばらくすると大幅に値下げされて、再度売り出されているようなことさえあるのです。
この意図とは?、やはり両手取引狙いとしか考えられません。

このように、両手取引を優先した「物件情報の囲い込み」は、売主様の早期売却・高値売却の可能性を大きく低下させることになります。
結果として値下げを余儀なくさせられるケースが後を立たないことから、不動産会社選びはくれぐれも慎重にされることをオススメいたします。


ただ、一般の売主様は不動産会社選びを慎重にしたつもりでしょう。なのに任せた不動産会社がちゃんと売却活動しているか分かりません。
既に他社で売却依頼をされている方でも、ご不安を感じられている場合ではコーラルにお気軽にご相談ください。
現在のレインズの登録状況・広告掲載の可否・商談状況 上記3点について、すぐに確認させていただきご報告致します。


もう一度お伝えしますが、「大手だから安心」 「CMを見たことがあるから信頼できる」 「家の近くにあって便利だから」 といった理由で不動産会社を選んではいけません。

画像の説明

売主様の利益を最優先に考え、情報をオープンにする会社を選択することが、不動産売却を成功に導くカギなのです。売主様は不動産業者に任せきりにしないで、私たち売却専門力の有るコーラルと一緒に大切な不動産と言う資産の売却をリアルに体験してみませんか。

社会現状の変化から大手不動産会社は売らない

売主さんは、大手不動産業に、数ある売却経験と実績による売る方法や戦略・戦術が有り、社員同士で売る方法もデータも共有保有しているかもしれない、否、しているに違いない、だからその経験やデータを自分の物件の売却に生かしてくれるに違いないと思うから、売却仲介を任せるのでしょう。

しかし、大手不動産業者は、そんなあなたの思いなど微塵も感じていないのです。

大手不動産業者の用いる一手は、成約できる金額まで価格を下げる方法のみをまず真っ先に考え、提案するしか考えていません。
否、それ以上に ¨売主にとってひどい売却法を考えていたりばかり¨ なのです。

上気しましたように「囲い込み」し、「値こなし」をして買い取り業者へ当て込む(買取してもらう)のみを考えている担当者がとても多いのです。

売主の期待する次の一手と、不動産業者の持つ次の一手とは大きな違いが有るという事なのです。

また、不動産市場の悪化が決定的となったとき、大手不動産業者が考えている事は、売り上げが落ち込んできたから従業員のリストラをしなければと考え始めます。

事実、業界は違えど大手銀行が次々とリストラを発表しています。

そうです。売り上げより利益の確保を最大優先事項とするという事です。

そのために、大手不動産業になればなるほど、営業マン同士の意思疎通は図られず、自分がリストラになった場合を考え、新規に自分が設立する会社や、転籍する先の会社へ土産としてしっかりノウハウを保全しているのです。

大手不動産業者に、売却経験と実績による売る方法が有り、社員同士売る方法もデータも共有保有しているという事実はまったく無く、それはすべてが全くの幻想でしかないという事を理解しなければいけません。

また、多くの大手不動産業者はマンションデベロッパーである親会社の傘下にあります。
大手不動産仲介会社の役員以上は、その親会社出身者で占められているため、親会社に抗えません。
そのため、先に売るべきは塩付け回避のため新築マンション優先となる確率が高いのです。

従って、売主の期待する次の一手は全く無く、売却価格の変更を打診されるだけとなり、成約はせず期待外れとなり、売れ残ったままとなります。

売主さんにとっての痛みと、不動産業者の痛みは全く違うという事なのです。

詳細はコーラルの別コンテンツに超具体的に書いていますからご参照ください。

最新の出来事

【超最新】中古マンション売却現場で起こっている大きな変化とは!【4つの目を持とう】


大事なのは「いま起こりつつある変化」のマグニチュード(大きさ・規模)と、そのインパクトを読み間違えないようにすることです。
あと5年も経てばはっきりしてくる(=誰にでもわかるようになってくる)、いま起こりつつある変化は、多くの人が想像してるより遙かに大きな、平成バブル崩壊やリーマンショック級の規模をはるかに凌駕する、否それらの何倍もの大きさ・規模的変化です。


現在、売れないことを問題とし、そのことを解決するべき方法を導入している業者は、コーラルと一部の不動産業者以外は皆無と言っていいという事です。

専任媒介から一般媒介へ

動かない売却はコーラルへも一般媒介でお任せください。
今現在、他社で売却中の方で内覧等動きのない方は、コーラルへも売却をお任せください。
この場合のコーラルへのご依頼は一般媒介契約となります。
コーラルと一般媒介契約を締結することにより、今現在の売却の動きが激変する場合が多々あります。
なぜ激変するのか?、それはコーラルは売却の邪魔となる上記のような動き一切しないからです。
特に、今現在、専任媒介契約(専属専任媒介契約)で一社のみに売却活動を依頼していて依頼後3ケ月目の場合で動きのない場合でも、その売却を止めてしまうことは勇気のいるものです。
大手不動産業者との専任媒介契約(専属専任媒介契約)の場合は止めてしまうことは特に勇気がいることでしょう。
この場合、今任せている不動産業者に一般媒介契約への変更を申し出をすることは出来るのではないでしょうか。
動きが無い状況の場合、申出を受けた不動産業者も一般媒介契約への変更はやむを得ないと考えています。
一定の期間売却活動に動きが無い場合の対処策として一度売却活動を見直すことは必要なことです。


ただし、最後に決めるのはあなたです...


1、このページを閉じて「売買で成功する手法」のあることは忘れる道:

これまでと変らずに、現状維持を続けて、内覧のない毎日を過ごすか、あるいは、もがき苦しみながら、売却をやっていく道。それはそれで良いかもしれません。


2、もう一つは迷っているので後回しにする道:

今スグ決められないので、また後でこのサイトを読もうと後回しにすることは簡単だと思います。しかし、この程度のことで判断を迷うようなら、売却で成功することなんできないでしょう。
事実、売却とは決断ですから。


3、とりあえず成約しなければ費用は掛からないしリスクもないんだからと試してみる道:

多くの売却成功者を出し、年間100人以上もの売主を満足させたエキスパートであるコーラルからのアドバイスを受け、自分の可能性を広げ、真に喜ぶ成約を知り、より多くの利益、そして自由な時間を手にする道。

どれを選ぶかはあなたの自由ですし、最後に決めるのはあなたしかいません。ただ、買う人の時間というのは限られていることは知っておいたほうが良いでしょう。

さっ、あなたはどの道を選びますか???。


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