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【最新版3/19更新】マンション市況・2020年からの動向【売買編】

更新日2020-03-20 (金) 17:42:06 公開日2017年11月1日 

※緊急提言

マンション市況見通し、マンション市場動向と私たちの動きはどうしたらいいのか?

2020年3月、新型コロナウイルスの世界的大流行(パンデミック)で世界の動きが混乱しています。
各国で非常事態宣言が出されています。しかし、日本では今日14日阿部首相は非常事態宣言はしませんでした。
「必要あらば措置実行」とのことです。
これは、わたしたち国民がパニックにならないよう慎重になっているのだと思います。
ただ、株価は異様な動きを示し、経済は混乱の中になります。

18日の東京株式市場は乱高下し、終値がとうとう1万7000円を下回りました。
ただ、だからと言ってわたしたち国民がパニックにならないよう慎重にならなければいけないのだと思います。

時に、マンション市場も賃貸など一部、今の時期にどうしても動かざる負えない方のみ動いている状態で、その他はほぼ停止している状況で、マンションはほぼ動いていません。
この動きが止まるという状態は当然と言えば当然で、この新型コロナウイルスは肺炎の一種なのであって、またインフルエンザと同じ感染する性質、ほぼ風邪と同じものだからなのです。
ゆえに動きたくても動けない状態でしかないのです。
この状態だから動けないのであって、しかし、マンション価格は下落していないのです。

コーラルにも、また友人や知り合いの不動産会社にも、多くの買いたいというお問い合わせ、状況が良くなり次第、内覧して買いたいというお問い合わせは多数来ているのです。

しかし、得体の知れないウイルスと、各メディアのここぞとばかりの報道に、動けないでいるだけなのです。
この状況で、もし何かあったらと思うと誰も責任が取れないので動けないのです。

こういう時に、コーラルのセカンドオピニオンサービスへのお問い合わせで、今、価格を下げるべきかどうかのご質問を多数いただきますが、しかし、一部高すぎる販売価格の方を除いては、今は絶対価格を下げるべきではありません。


ではどうするか⁉
この市況下で動く手段としては、はっきりしています。


今、売却しようとしている売主さまは、今の販売を即中止し、市場動向の様子見をすべきです。
パニック的様相の市況下では価格をいじるべからずなのです。
もし、今、どうしても成約しなければいけない方、買いを先行して売却を期限までに終えないといけないという方は、今はご決済を伸ばしてもらうとか不動産業者と相談すべき状況なのです。
今、動いても良いことは全くありません。
価格をいじっても購入者は動けないのです。価格を一旦下げたらもう元には戻せないのです。
ゆえに価格をいじるのは絶対やめたほうが良いのです。

また、この状況に便乗し、一部の不動産業者が買取提案をしていますが、その話に乗るのは細心の注意を払うべきです。
売れないなら、買取という判断もわかりますが、しかし、今、急んじて動かないといけないくらい急な決断が必要なのでしょうか?
もう一度、しっかり考えてみるべきです。
もしわからない、判断に迷うという方がいたら、コーラルのセカンドオピニオンサービスへお問い合わせください。
あなたの状況をお聞きし、しっかりアドバイスいたしましょう。

この新型コロナウイルスは近いうちに収束するでしょう。(希望的観測ですが)
世界の名だたる専門家が対応しているのですから。
さすれば、この異常な低金利と数々の手厚い援助政策で購入者が戻ってくるのですから。
そのときにこそ、思いっきり動くべしなのです。


多くのメディアで不動産専門家が、2020年以降、高騰を続けているマンション価格の下落が始まると予想しており、これからマンションを売ろうとしている人、買おうとしている人は特に気になるところなのではないでしょうか。
さて、ここでは、このマンションに焦点を当て、これからのマンション市況見通し、マンション市場動向を解説していきます。

~お知らせ~・【週刊ダイヤモンド・2020年2月22日号にコーラルのデータ、コメントが取り上げられました。

週刊ダイヤモンド2020年2月22日号

週刊ダイヤモンドは、1913(大正2)年の創刊以来、約100年にわたり企業やビジネスパーソンの情報ニーズに応え、数多くのスクープ記事を世に送り出し、深い洞察・分析に基づく解説記事、 特集なども提供し、読者の皆様にも広い支持をいただいている日本を代表する経済誌です。
その経済紙の2020年2月22日号(最新号)「不動産・開発危うい狂乱」の中のテーマ、「実需アラート」にコーラルの独自のデータとともに代表井上正子がコメントしています。

コーラルでは、マンション市況について皆様のマンション売買時にお役に立てるよう独自のデータ収集をしております。
この度、このデータを週刊ダイヤモンド様へご提供させて頂き、マンション市況をどう生かすかを皆様に役立てて頂ければと思っております。


時事的マンション市況報告

2019年1月、マンション市場は、史上最低な金利を背景にした異様な動きに気付いてますか⁉平成バブル期の終わりに起こっていた現象が、今、起こってます!

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2019年4月、平成から令和へ。平成バブルの崩壊は新元号と共に始まりました。今、とても似た状況です。

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2019年7月、消費税増税を前にとうとうマンション市場に秋風か⁉。マンション市場の冬は音もなく足元に到来。

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2019年10月、消費税増税と自然災害多発によりマンションは売れなくなった⁉。マンション市場の冬は音をたて到来。

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2019年12月、ミンスキーモーメントの終了。これからは長い冬の時代に

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2020年2月、不動産売買旺盛な時期を襲った新型コロナウイルス。市場混乱の引き金に。

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2020年3月、マンション市場活況も今や風前の灯に。株価下落とマンション価格下落はいつも同じ道をたどる


地域別マンション市場動向

日本にはインバウンド政策もあり、今や多くの外国人が来日し、生活しています。
また5Gがもたらす影響は、私たちの生活そのものを大きく変える可能性があります。
この変化により、人の移動も大きく変わる可能性があります。

日本の会社では多くの外国人が採用され、都心マンションを始め、麻布、青山、赤坂など人気ある地域の賃貸の需要が衰えることがありません。今後も人気に陰りは見られないでしょう。

ゆえに、日本の多くの地域のマンション価格が下落する中、2020年以降も利便性・安全性が高く外国人のニーズがある物件であれば、その価値は大きく下がらずに安定した推移となると予想します。

特に2021年以降も、ビジネスの中心に位置する都心5区(港区、中央区、千代田区、渋谷区、新宿区)など人気エリアの物件は安定した人気を保ちつつ、価格の下落は少ないと考えられます。
ただしこのエリアにあるマンションでも、極小ワンルームマンション(専有面積約16平米)は人気に陰りがみられ価格下落はやむを得ないでしょう。


この記事を書いた人
大久保一馬 宅地建物取引士・不動産売買のプロフェッショナル・不動産コンサルタント
不動産売買歴30年以上。その間5000人以上の不動産売買者への相談経験を元に、不動産市場への本質的な情報発信を開始。幸せな生活における不動産の関係についてのオフィサーのような存在を目指し、某有名週刊誌にも不動産市況についてのコメント多数。多数の不動産系書籍の監修も行っている。


★マンション市況★【マンションの売買2020年度市況を解説】



さて、ここでは2020年以降のマンション市況について、なかでも売買市況について解説しましょう。
これからのマンション市況がどうなるのか?、マンションを売る人、買う人の指針になればと思います。

※ 大・人気記事

マンション価格について2020年以降はどうなる⁉

2020年以降のマンション価格について、益々の上昇?下落?下がるとしたらいつなの?暴落するの?などなどについてデータを交え、新型コロナウイルス蔓延する現状の価格動向までも解説しています。


ここ2年のマンション市況はどうだった?

2019年から2020年にかけてのマンション売買の市況に関するニュースです

2018年(平成30年)のマンション市況を、2017年年末に不動産関係者は、全体的(全国的)な傾向では、ズバリ、混乱の中での価格下落基調と予測していました。
しかし、それを政府と日銀は躍起になって阻止しました。その結果起こったのが高度成長期の「いざなぎ景気」を超える戦後2番目の長さの好景気ということです。
2018年12月もまだ、辛うじてマンション成約価格は東京都心部と主要駅徒歩7分以内では高止まりしたまま推移していました。
しかし、2019年の始まりと共にその状況に終止符が打たれた事件が起こります。
そう、マンション成約㎡単価が2012年12月以来73カ月ぶりに前年同月を下回ったのです。

2018年に入りまだ不動産評論家と言われる人は、2極分化していました。
しかし2019月に入り、専門家全員がマンション市況の悪化を声にしています。

マンション市場は生きています。
その市場の状況(マンション市況)を知るには、鳥が空の上から全体像を見ることが出来るように、あなたも鳥の目で全体を俯瞰しながら目先の動きだけにとらわれず、また虫が広い世界でも物事を小さく小さく細分化し掘り下げて細かく見るように、あなたも虫の目で詳細に現状を分析できるように、魚が川の流れを把握しつつすいすい泳ぐように、魚の目で世の中のトレンドや時間軸を見ながら、コウモリが逆さまにモノを見るように、コウモリの目で常識を疑いながら世界を見ることが必要なのです。

ここで書くマンション市況は、レインズ等の公から出ているデータを過去、現在について徹底的に眺め、セカンドオピニオンサービスにお問い合わせされる多くの方々現状を事細かく分析し、また売り手とは反対側にいる買い手の動向に注目し、そのうえで世の動きと逆行している動きはないかを日々分析している売買現場の最前で戦っているコーラルの担当が書いています。
その生きた市場に売買担当者として直接タッチし、刻々変化する生きた情報を得ていない人には市況や取引状況がわからないものです。

ですので、ここでは先に結論を書きます。
2019年12月。既に手遅れになるほどマンション市況は悪くなってきています。
2020年2月。誰もが判るように不動産市況は悪化してマンションはなかなか売れなくなってきました。

2018年から2019年、マンション市況はどうだった?

史上最低の住宅ローン金利もあり、マンション価格はソフトな高低を繰り返しながら、ただし徐々にではあるものの前年同期価格でプラスとなって推移しました。
特に東京の人気ある場所は手堅い価格推移となり、2018年もその価格上昇推移に陰りはありませんでした。
しかし、その他の地域では、23区内といえども価格下落した地域も出てきていました。

2018年12月までのレインズ集計データでは、全国的には既に下がり続けているマンション売買市況ですが、首都圏の成約件数、成約1㎡単価はまだかろうじて上がっています。

2018年を表現する言葉は『災』でしたね。
2018年時の言葉にもなりましたが、この災いが転じて福となせばいいなと思ったものですが、しかし去年2019年はその思いも届かず静かに悪化へ進んでいたのです。

2019年後半のマンション市況はどう?

2018年12月10日レインズから発表されたデータでも、11月までの成約1㎡単価はかろうじて上がっていたのです。
しかし、悪くなったデータもあります。過去最高を更新した販売中在庫の件数です。
大幅に在庫が多くなっているのです。
月日を重ねるごとに右肩上がりにとても多くなっています。

2019年4月時点の首都圏の特徴は、新規販売開始㎡単価、在庫㎡単価は高止まりしたまま推移していますが、成約㎡単価はまだ辛うじて上がっている少数地域もある反面、既に多数の地域で下落し始めました。
地点詳細で見た場合、駅や立地による変化などもある混乱の状況になっています。

物件や所在地によって価格が上がったり下がったりしていて、一様な動きは見られません。

下のグラフをご覧ください。
このグラフは、レインズ発表の首都圏中古マンション成約㎡単価の推移グラフと、中古マンション成約㎡単価と新規販売登録㎡単価の乖離グラフになります。

首都圏中古マンション成約㎡単価の推移グラフ・市況の変化

中古マンション成約㎡単価と新規販売登録㎡単価の乖離グラフ・市況の変化

市況について、このグラフから言える事情は、既に首都圏中古マンション成約㎡単価の上昇は止まり、成約㎡単価と新規販売登録㎡単価の乖離が小さくなってきている事を表しています。
中古マンション価格は今が最高価地点であり、これからはいつでも下落に転じる可能性があるとも言えるのです。

それはいつなのか?どんな事が原因で終止符が打たれるのか?
今は、明確な原因も時期もコメントできません。
もしかすると、米中貿易戦争が引き金になるかもしれませんし、北朝鮮が原因となるかもしれません、大きな地震かもしれませんし、2019年10月の消費税率アップなどの経済上の問題かもしれません。

そんな中、2019年2月の米朝会談破談、4月の米中貿易交渉の継続交渉入りの影響は大きいように思えます。
韓国との摩擦も暗い影を落としています。
しかし、それでもマンション価格の変動には、大きな原因では無く、価格の天井を推移しているような状態が続いていました。

しかし、その状況こそ問題が大きくなる前兆なのです。
ミンスキーモーメントな状態に今、もうすでにあるのです。

2019年も世界は米中主導で動いています。
米のトランプ大統領が中国に輸入品関税を大幅にかけたことで中国もその対抗処置として米製品に報復関税を実施しました。
これにより完全に米中貿易戦争が勃発しています。
また、米朝の和解もいつ、物別れになるかわからない様相を呈してきました。
今、世界は緊張の真っただ中にあります。

米中の「貿易戦争」により、さて日本の不動産市場にどう影響するのか?

既に多くのマンションが売り出され、その多くが在庫化し始めています。
しかし、まだ辛うじて成約価格は高止まりしたまま推移しています。
でも、この状況、いつ瓦解するかわからない状況でもあります。

瓦解するとしたら、今の日本は株価が下がるとき不動産価格も下がるという事です。
そうなれば、マンション市場は一気に下落の様相となるかもしれません。

上がったものは必ず下がるように、徐々に市況が悪化する様子が考えられます。

これから先のマンション売買市場の動きには、月ごとではなく、日々注視する必要が有りそうです。

2020年前半のマンション売買の現場はどう動く?

消費税増税はマンション市場に大きな影響を与えるのは確かでしょう。2019年12月既に影響が出ています。
2020年前半は隠れていた不動産市場の悪化が誰の目にもわかるようになるでしょう。

マンション市場は『JFケネディの父の相場観』真っただ中⇒終わりへ!(2018年11月~)

今年に入っての、特に9月上旬からは日銀総裁の発言でもマンション市況はヤマを越した感が否めません。

辛うじて今年2018年3月末までは上昇傾向でした。4月からから7月までは踊り場感がありました。

今、11月末の時点では アメリカ合衆国第35代大統領 JFケネディの父の相場観 が否めません。

JFケネディの父の相場観とは、どこを見て先を予感するかにあります。

JFケネディの父こと JPケネディの相場観とは、かの有名な 『靴磨きの少年の言葉』が有ります。

もうご存知な方は多いし、その行動を、今、マンション売買現場で既にやっているよっている人は多いみたいです。

具体的な物語としては、1928年冬、JPケネディがウォール街のオフィスに向かう途中で、偶然見かけた靴磨きの少年に靴を磨いてもらうことになった。
リップ・サービスもあったのかもしれないが、少年は靴磨きを終えた後、JPケネディに向かって「おじさん、◯◯って会社が絶好調らしいよ。◯◯の株を買いなよ」と進言して来た。
靴磨きの少年から話を聴いたジョセフが起こした行動、それは全ての株を売り払うことだった。
それから数カ月後、1929年10月29日(月)にニューヨーク証券取引場は、時価総額の12%を1日で失うこととなった。いわゆる“ブラック・マンデー”のことである。 

この時ジョセフは、世の中の情報に乏しい少年ですら株式投資に熱中する様子を見て、バブルがまもなく弾けることを予感していたと言われます。

さて、今はまだマンション市況は値上がり感があります。

しかし、マンション市場の変化は否めません。

今、無理してマンションを買おうとしている人が多いんです。

住宅ローンの審査がなかなか通らない人の購入欲が半端ないんです。

コーラルでは、売主側の仲介に立つケースが多いのですが、買い主側不動産業者では購入希望者が住宅ローンが通らなく、購入したいと考えられても売買が成立しないケースが散見され始めているんです。

反対に現場としての感覚では、今年に入ってから不動産好きの富裕層たちが「早めに売ろう」という意識を強めていた事も否めません。

特にアベノミクス始まり当時に購入された人の値上がり狙いで購入した物件については、今年5月以降からは売主側が弱気に転じたと思われる成約事例をポツポツ見かけるようになったと思ったら、9月中旬の今は凪の状態と同じくマンション市場は止まっているのです。

しかし東日本レインズのデータでは、まだ辛うじて値上がりしているという数値が発表されています。

ただ、マンション市場は確実に静かにJPケネディが株を全部売り払った時のような状況にあり、見えない水面下な状況で動いているのです。

こういった変化が不動産業者にはわかるのですが、しかし一般消費者の目にはまだはっきりわからないかもしれません。

しかし凪な状態から、動き始めたことが肌で感じるようになると、本格的に流れが変わるのではないかと思える状況にあります。

だから、もし来年に掛けてとか、長期取得5年過ぎてからとか売りたい物件があるのなら、少しでも早く不動産業者と相談しながら市場に出すべき時に有るかもしれません。

下落幅は、あなたの予想をはるかに超える事態になることも予想できるのですから。

絶え間なく動いている不動産市況

☛ 最新のデータから読み取れる最新の不動産市況を考える

マンション売買動向・市況の変化

マンションでは、2019年でも東京都港区3A地域(青山・赤坂・麻布)や文京区、目黒区など、地域的にはまだ上がる場所がごくわずかながらあります。
その他の多くの地域は、2019年の1年間を前期、中期、後期でみた場合、前期(1月から4月)は現状の価格維持か判断しずらいくらいの価格上昇が続くでしょう。
しかし、中期(5月から8月)になり、凪の状態に入ってきます。
後期(9月から12月)になると価格下落が徐々にはっきりしてくるのではないかと考えられています。
特に価格下落がはっきりしてくるのは消費税増税後の10月以降です。

ただ、実は、東京23区や東京23区域外の人気の各市、首都圏人気の各駅以外のすでに多くの地域の中古マンションは一昨年末から価格下落基調にありました。
特に駅から徒歩10分以上のマンションは価格下落傾向がはっきりしています。

もうすでに、東京外環より以遠の最寄り駅徒歩圏外のマンションは売り出しても全く売れていないのです。
この売れない地域は2018年前半までは、国道16号線以遠という状況でしたから、マンション市況の悪化はとても早くなってきています。
中古マンション売却中在庫は2017年1月年頭から増え続け、その数は増々増えるばかりで、しかも新築マンションも完成在庫も多くなっていますまら、もう何時一気にマンション市場が崩れるかは時間の問題でしょう。

2018年までは23区都心や新都心では新築マンションとの価格差が有ったこともあり、中古マンションは値崩れを起こすことは有りませんでした。おそらく、都心マンションの価格はこれからも大幅な値崩れを起こすことは無いでしょう。
では、2019年はどうだったのか?
東京23区や新都心でも、史上最低金利を背景に住宅ローンも新商品が続々投入さて、マンション市況はまだ値崩れが始まらなかったのです。
但し、2019年には台風被害によりマンション市場に大きな影響をもたらし、市況動向に影を落と原因を作ってしまいました。
それでもまだマンション市況は持ちこたえています。
では、2020年はどうでしょう?
レインズから2020年1月14日に発表された2019年12月度のマンション市況は、各数値が思わしくないものとして始まったのです。
もう一度言いますが、上がり過ぎた価格は徐々にですが下落し始めています。

これら状況については、今ではコーラルで言うまでも無く、もう既に多くの不動産の専門家が言っていますね。
今年2020年は不動産売買市況は混乱することになりそうです。
では、1つづつ診ていきたいと思います。

今、住まいは買い時か?(公的データから)

住宅金融支援機構の「平成30年度(平成30年4月から平成31年3月の期間)は買い時か?」というアンケートで、一般消費者の50.6%、ファイナンシャルプランナーのなんと64.5%が「平成29年度と比べて買い時」と回答しているのです。
実に面白いデータでしたが、その予測もあり不動産市場は値崩れすることもなく推移してくれました。(このデータ数値、わたし個人は驚きながらも不動産業者としては安心していました。)
データを参照されたい場合は、下記にてアドレスを張り付けていますのでクリックしてご確認ください。

☛ 平成30年度における住宅市場動向について【住宅金融支援機構】

次に平成31年度(2019年)はどうだったでしょう?。
平成最後の年であり、新元号「令和」始まりの年でもあります。
平成31年度における住宅市場動向については5月までには住宅金融支援機構から発表されると思いますから、その動向が気になるところです。

不動産投資と東証REIT指数

日本の不動産市場が安定していないという現実を東証REIT指数は如実に表しています。

2019年12月19日から2020年3月19日までのチャート

REITは不動産投資のプロが投資している場合が多く、そのREITが2月下旬からまさしく暴落となってしまいました。
このREIT指数の下落の背景にあるのは、新型コロナウイルス禍に原因があります。
但し、そればかりではなく不動産市況の過熱に対する警戒感もあるでしょう。
東証REIT指数の下落は、3年以上上昇を続けてきた不動産市場の潮目が下落へ変わろうとしていたところに今回のパンデミックが重なっ形と言えるのです。
言いかえれば、この兆候は不動産バブル崩壊がもう始まりかけていると言うことなのです。。

2013年1月から2020年3月までのチャート

chart21 (1)

REIT価格はなぜ下落しているのか。

理由の1つ目は、都心マンションの利回りが大きく低下している事です。
一昨年、去年と、都心マンションでは投資価格(購入価格)が上昇したことにより、物件を購入して賃貸とした場合の想定運用利回りは6%に満たない状況となっていました。この状況から一変し今では4%が基準になりつつあります。
なぜこのような状況へと変化したかです。
投資物件を買うとしても銀行融資がなかなか通らなくなってきています。また投資物件の販売数も多くなり、売れなければ価格を下げるという循環に入ったからと言えます。

えっ、こんなに有るの東京23区の空き家

理由の2つ目は、都心マンションの空室率は2割に達しているので、これから先の投資利回りがさらに下がると言う事です。
東京23区の賃貸マンション空室率は既に千代田区36%、中央区28%、目黒区28%となっています。(※1)
事実、今、賃貸物件の賃料は下落し始めています。
不動産調査会社の東京カンテイによれば、年間としての首都圏分譲マンションの賃料は3年連続の前年比2%以上の上昇となっていますが、しかし既に去年10月の首都圏分譲マンションの賃料は前月比2.1%マイナス、東京都では0.8%マイナスなのです。
そんな状況では、都心マンション物件に多くの投資・運用しているREITは投資家に分配金を出せません。
その為、新たに資金が集まらない為不動産を買いたくても買えなくなるという悪循環に陥っているのです。
この状況は2016年から続いていて、2017年に入りさらなる悪循環となっています。
しかも、2015年から始まった相続税増税がこの状況に拍車をかけ、さらなる空き家増加へと進んでいるのです。


★参考★
※1HOME'S不動産投資より  東京都の賃貸用住宅の空室率一覧

度重なる地震でマンションの買い意欲喪失

忘れたころに起こってしまった熊本地震。
私の出身地熊本市が大地震で壊滅状況です。私の母はもう80歳になりますが、この間まったくこんな地震は経験したことがないそうです。
実は熊本、地震学者にまったくマークされている地域ではなかったんです。その熊本で起こった地震は、日本全国いつどこで地震が起こってもおかしくないことと思い知らされました。

被害状況は深刻で、熊本県内の自治体が地震で壊れた建物の危険性を調べる「応急危険度判定」を行った結果、先月29日までに1万2000棟を超える建物で、倒壊のおそれがある「危険」と判定されたことが、熊本県のまとめで分かりました。
熊本県のまとめによりますと、先月29日までに県内18の市町村の合わせて4万3106棟で判定が行われ、今後の地震などで倒壊するおそれがある「危険」と判定されたのは、28%にあたる1万2013棟に上ったほか、建物に入る際に注意するよう促す「要注意」は32%にあたる1万3671棟、被災の程度が小さく建物の使用は可能だとする「調査済み」は40%にあたる1万7422棟とのこと。
不動産業者から見た場合、この地震で無くしたものは尊い人命だけではなく、不動産購入意欲もなのです。

度重なる台風到来でマンションの買い意欲喪失

度重なる超大型台風到来で首都圏マンションも大きな損害が発生してしまいました。
上え上えと居住圏を構えるマンションの弱点がクローズアップされた形となり、マンション市況に少なからず悪影響を与える原因になるでしょう。

過去のマンション売買市況

2018年1月の中古マンション市況を一言で言い表すと、2018年から始まった都心と郊外で2極化が一段と顕著になる年になり、郊外でははっきりと価格下落になったということでしょう。

2019年3月のマンション市況を一言で言い表すと、2018年後半から今も新築マンションが売れなくなっています。だからと言って中古マンションが売れているかというと、こちらも価格高騰で成約しづらくなってきています。
売主はまだ強気で売却している人が大多数で、購入者も住宅ローンの低金利を受け、買っている人も多数です。しかし、この状況の中には異変も潜んでいます。購入者の買う理由が変わって来ていて、また住宅ローンも審査パスしづらくなっているのです。銀行もこの異変にいち早く気づいているみたいです。

郊外に立地する中古マンションは、例えば都心へと通勤の便の良い街で、駅徒歩5分程度までは都心マンション市場からの価格波及効果を見込める可能性があるため、価格が現状維持される一部の物件と、日本の直面している問題の少子化・高齢化、人口減少といった大きな流れのなかで下落し続ける大半の物件とのコントラストがますますはっきりすると思われます。

特に家族構成の変化によるマンション間取りの人気の変化が顕著になっています。
郊外型の3LDK(70㎡以上)より都心型2LDK(約60㎡)が好まれるという都心回帰現象が顕著になっています。
では、ここ3年に見るマンション市況を見てみましょう。

皆さんもうご存じとは思いますが、2013年11月に第2次安倍政権が誕生してから首都圏マンション価格が上昇していました。
下図は、(公財)東日本不動産流通機構のデータが発表した2016年2月から2019年2月までの東京23区の中古マンションの成約件数、新規販売開始数、販売中在庫数と前年比推移です。

中古マンション売買・成約・新規販売開始・販売中在庫各件数

成約関係統計数値

201409-201709マンション成約(東京都)

価格上昇を表すように、東京23区の中古マンション成約㎡単価は、成約件数の増加とともに上昇している状況がわかります。

ピンクの折れ線グラフは成約㎡単価(万円)です。

水色の折れ線グラフは成約件数で、移転時期にあたる3月は件数が多く、真夏の8月は件数が少ないという特徴はありますが、概ね一定した件数増加となっているのがわかります。

新規販売関係統計数値

201409-201709マンション新規(東京都)

出典:(公財)東日本不動産流通機構 月例マーケットウオッチ 平成29年8月度より

上記は、2019年9月発表のデーターを基に同じ期間における東京23区の中古マンション新規登録件数をグラフにしてみたものです。
折れ線グラフは毎月の新規登録件数(左軸:件数)、棒グラフは前年同月比(右軸:%)です。

販売中在庫関係統計数値

201409-201709マンション在庫(東京都)

出典:(公財)東日本不動産流通機構レインズデ-タ-よりコーラルで作成

上表は、在庫グラフです。折れ線グラフは在庫件数(左軸:件数)、棒グラフは前年同月比(右軸:%)です。
在庫件数が急増しているのがよくわかります。
このような在庫急増が価格に影響を与える可能性はとても高いのではないかと考えられます。
今、価格は高止まりしていますが、このままの価格が続くとも言えません。
いつ、どんなきっかけで価格下落が始まるのか予断を許さない状況にあるのです。

実は東京都23区の中古マンションの在庫急上昇傾向は、都心3区が最も顕著で、城西地区、城南地区、城北地区、城東地区の順に穏やかな傾向になっています。
一方、都区外、神奈川県、千葉県、埼玉県についてはそのような傾向はみられません。価格も概ね横ばいという状況です。
とはいえ、今後の東京23区の価格動向によっては、今は平穏に推移している周辺地域にも影響が出てくる可能性もありそうです。

新年早々からの北朝鮮の軍事練習や米国(ドナルド・ トランプ大統領)の国際社会での存在感と度重なる過激発言とそれに伴う混乱、EU内でのドイツ(メルケル首相)の影響力低下と英国(メイ首相)のEU離脱、インドやブラジルなど新興国と東南アジア諸国の経済不振、中国経済の浮沈、韓国との政治摩擦、米朝の貿易戦争などなど、今年は2018年までとはまた違った波乱の2019年の始まりになっています。

郊外型マンション売却は早めがgood!おすすめします


2020年・マンション市況予測

では、ここからがコーラルからの2020年の中古マンション市況予測です。
実は2016年から都心型中古マンション売買市況は、新築マンション価格高騰の余波を受け絶好調でした。

アベノミクスが始まった2012年以降、価格上昇を続けてきた首都圏中古マンション市場は、中古マンション購入促進政策もあり、価格上昇しすぎた新築マンションに比して、相対的な割安感から購入者が流れて購入した格好となっていました。
この中古マンション市況傾向は2019年も続いて7年間もの間、好況期にありました。

ただ、実は2018年9月、新築マンション市況はこれまでにない様相を迎えていました。
いつ潮目が変わるかわからない状況=踊り場になっているとメディアも言い始めたのです。
しかし、この状況にまたも日本銀行が動き、市中銀行も住宅ローンの金利を再度大きく下げ危機を回避したのです。
この結果、2018年中は、東京23区や新都心、東京圏を形成する県庁所在地などはまだ新築マンションの価格が高水準で取引される地域となっていました。
これは中古マンション市況をも好況感で包んでしまっていたのです。

しかし、実は、これらは一部人気のある地域に限定されていました。
2019年は立地による選別がさらに進んだのです。
事実、人気のある小学校、中学校や、人気のある商店街、また新駅誕生する地域はまだまだマンションの価格が高水準で取引さていますが、それ以外の地域はもう下落が鮮明になってきているのです。

東京23区でも安泰ではなくなります。区による選別が進むでしょう。

また、新築マンションの供給にも大きな影響を受けます。
徐々に売れるマンション、売れないマンションという市場の変化が起こり始めたのです。
今では、売れるマンションでも売れ残ってしまう状況であり、新築かマンションの市況なのです。

それ故、中古マンションも地域や物件の種別(間取りや広さなど)等によって売れ行きに差があり、また価格推移も動向が一様ではないと言えます。

この一様でない動向は実は5つのパターンに分かれ始めています。

①成約数、販売開始数、販売在庫数とも増えている地区。
 
②成約数、販売開始数は増え続けていながら在庫数は減っている地区。

③成約数は増え続けていながら販売開始数と在庫数は減っている地区。

④成約数は減っている中で、販売開始数、販売在庫数は増えている地区。

⑤成約数、販売開始数、販売在庫数とも減っている地区。

上記5つのパターンにあなたの所有する物件動向は必ず当てはまります。

2020年2月になりはっきり言えることは、今までにないくらいこれからのマンション売買市況や世界情勢、金融環境などをしっかりチェックしましょうということです。
いつ市況が悪化してもおかしくない状況にあります。
マンション売却で成功するためには、旬な価格動向を見極め、2019年中に売ることが叶わなかった方は、もう後がない2020年と考え、とても迅速に動き、価格変動に気を付ける必要があります。
しかも迅速に対処するためにも、地域性も加味し決める決断が必要となります。

東京23区のマンション売却市況報告

 ☛ 東京都23区のうち、城東地区のマンション売却市況報告
  ④成約数は減っている中で、販売開始数、販売在庫数は増えている地区。


 ☛ 東京都23区のうち、城南地区のマンション売却市況報告
  ①成約数、販売開始数、販売在庫数とも増えている地区。


まとめ・マンションの市場の混乱時は動くべからず!

2019年1月1日、大きく日本経済は動いています。
2019年2月、世界情勢はとても不安定な中にあります。また日本経済は大きな荒波の中にいます。
北朝鮮の軍事練習再開、トランプ大統領の政策や韓国の情勢不安もあって、その動きは荒波と言える状況です。
2019年9月、消費税増税を前に駆け込み需要が起こり、また史上最低の住宅ローン金利を背景にレインズが統計を取り始めて以来のマンション市況活況のデータ(数値)が出てきました。
10月以降、ここ3カ月でこれからのマンション市場ははっきり下降線の道を辿るでしょう。

上記は、2019年10月、それ以降のマンション市場を予測したコメントでした。
本当は当たってくれなければという気持ちで書いたのですが、その希望は今回は叶わなかったみたいです。

2020年1月。マンション市場は消費税増税による日本経済低迷により厳しい中で始まりました。
そして3月。新型コロナウイルス肺炎により、市場は取引自体が止まりかけています。

さて、マンション市場はどうなっていくのか?
もう、すでに動きは始まっています。そう市場は生きているのです。

さて、マンションを売却したくても、しかし市場は混乱の中にあり、商取引は止まりかけています。
ゆえにいったん売却は止めるべきです。
値崩れはもうすでに始まっていますが、今は微減段階です。
今動いてもいい結果は出ません。

これから先は大幅な下落段階になると予測できる動きばかりですが、しかし、今より新型コロナウイルスのパンデミック状態が収束した後の方が、今よりはマンション市場は良いです。

今、動きを制約されてしまっている分、反動は必ずあります。

コーラルのマンション売却手法