セカンドオピニオンサービスへの問い合わせから①
セカンドオピニオンサービスへの問い合わせ内容の多い順に５つ挙げてみました。
①売却開始して既に５カ月経過しました。居住しながらの売却ですが空家にしないと売れないと言われています。
やはり空家にしないといけないのでしょうか？
②内覧が月に1件や2件しかないんですが、これで成約しますか？
③今他社で既に半年売却依頼していますが、売れません。ネット掲載内容やアピール、チラシ内容に問題が有りますか？
④今売却依頼している不動産屋から価格変更を打診されました。本当に価格変更しなければならないでしょうか？
⑤大手の不動産会社に売却を依頼して１ヶ月経ちましたが、あまり反響がないのは価格のせいだと言われました。適正価格がいくらなのか知りたいです。
セカンドオピニオンサービスへのお問い合わせですから、今他社へ売却依頼しているけどどうして売れないのかの問い合わせがほぼ90％です。
たまに今が売り時なのか？と言う売却のタイミングに関することや、内覧時の対応、空室にしなけれないけないのか？なども有りますが、いずれも今売却中の悩み解決となっています。
今回は、その中でも一番多いご質問についてコメントしてみたいと思います。
実は成約しない原因は様々ですから、すべて一様と言う訳ではありません。
しかし、成約していない原因のほぼほぼ間違いない理由が１０個あるのであれば、必ずある事例があります。
そのことをコメントしましょう。
今回は①についてです。
よく不動産屋さんは、空家にしないと売れないと言います。
確かに空家にした方が売りやすい物件と言いますか、場合と言うものはあります。
どんな物件かと言うと、売主が多忙で内覧時間がなかなか取れない物件です。
買いたい人は必ず内覧されます。
今賃貸中の投資物件で室内が見れないならともかく、そうでないならば内覧しないで買いたい人などほぼいません。
内覧者には時間の都合が有ります。いつでもいい人などいません。
例えば、金曜日夜SUUMOを見ていて気になる物件が有ります。
この物件を見てみたいと思ったら翌日の土曜日に掲載している不動産屋さんへ問い合わせして、その後内覧予定を決めますが、このとき売主が土日対応できません。
となったら、不動産屋さんは、仕方なく他の物件をおススメして内覧して頂く場合が有ります。
買い手は、人気のあるマンションの人気のある間取りのお部屋やなかなか売り物件が出ない特異な地域の一戸建てならともかく、今日たくさんの売却中売り物件（競合物件）がある中で、待ってくれるなんてありません。
また、売出価格も売主の希望が優先される今日において、買い手がどんどん少なくなっているにもかかわらず、しかし、売主が内覧対応をできないならまず売れないでしょう。
あっ、勘違いして頂きたくないのですが、私がここでお伝えしたいのは、何も、いつまでも内覧対応日時を内覧希望者の希望日に合わせてないといけないという事ではありません。
売出から2カ月間のみでも構わないので、その期間では対応すべきという事です。
もし売却期間がそれ以上になる場合には、売れない原因は居住中にある（空家にしないから）のではなく他に原因があるでしょうから。
不動産屋が空き家が売りやすいと言うのには、その背景にある事情も考慮すべきなのです。
売却開始からすぐ空家にしないと売れないと言うのは、売主が多忙で内覧対応がままならない場合には、わたしも空き家にしたほうが良いと言いますが、それ以外には逆に居住中の場合の方が良いと言っています。
初めからどうしても空家にしないと売れないと言うのは不動産屋さんの思う身勝手で、その方がいちいち売主買主の確認を取る必要が無いから楽という事と、空家なら売主に不動産屋さん側の事情を知れることができないという事があるんです。
不動産屋さん側の事情とは、大問題の『囲い込み』『干す行為』『値こなし』です。
不動産仲介会社の3つの売主を騙すテクニック
「囲い込み」 ・・・・他の不動産仲介会社（買い手側の不動産屋さん）から売却中の有無問い合わせがあっても、売り主の物件を紹介しない。
「干す」・・・・ 専任（専属）媒介契約を取った後、販売活動をろくに行わず、売り主の物件を放っておく。 空家の場合これとても多いです。
「値こなし」 ・・・・物件を放置（干す）した後、買い手がなかなかつかないことを理由に、売主に大幅な値下げを持ちかけることです。
これらの不動産屋さん側の理由が考えられるため、空家には初めからするのは避けたほうが良いんです。
もし空家にしたり、既に空家にしていた場合は、専任（専属）媒介契約で1社のみの不動産業者に仲介をお任せすることは絶対やめるべきです。
空家の場合、２、3社の不動産業者と一般媒介契約で売却依頼したほうが、上記３つの大問題をクリアにできるので、ぜひ一般媒介契約でお願いすべきなのです。
余談ですが、居住中の場合の内見者対応では、不動産屋さんは売主は家から出てた方が良いと言われる場合が有ります。
しかし、この場合には、家族全員で対応することは避けたほうが良いです（圧迫感を避けたいため）が、しかし、もし奥様がいる場合には、奥様には内覧に立ち会って頂いたほうが良いです。
本人居ると聞きたいこと聞けないからと言いますが、本気で買いたい人は聞きたいことが有ればその場でなくても後でいくらでも質問され確認されます。
コーラルでは、本人が内覧に立ち会っているからその場でなんでも質問して聞きたいことを聞きます。
この作業は売主側の不動産業者の役目で、もし売主にとって嫌な質問が出てもプロのテクニックでちゃんと対応しています。
内覧者が、内覧している物件のどんな質問しても答えられるほどの知識と経験を持っている不動産屋さんなら、ともかく、ほぼほぼそんな不動産屋さんなどいません。
その反対の不動産屋さんならたくさんいますが。
余談は終わりますが、ただ、売り出しから2カ月間、どうしても内覧対応に時間的融通が利かない場合には空家にした方が良いでしょう。
売り出し開始から1カ月間が情報としては一番ホットな時期ですから、その期間だけでも内覧対応すべきです。
居住中の売却開始で既に５カ月経過している場合、空家にしないと売れないことも考えられます。
しかし、その間にどんな販売活動していたかにより、本当に空家にしなければいけないのか、そうではないのかは変わってきます。
不動産屋さん1社に専任（専属）媒介契約で任せていた場合には「干す」、「値こなし」、「囲い込み」という行為があるかもしれません。
この行為は法律違反も含む不誠実な行動なのですが、しかし、売主が居住中での売却でも、なかなか詳細判明しづらい行為でもあります。
これら3つの行為は独立して起こっているわけではなく、組み合わせで起こされている場合があるのですが、一生に1回や2回程しかない一般の売主にそのことが解ることは稀です。
では、なぜ、不動産屋はそんな法律違反も含む不誠実な行動に出るかなのですが、それは不動産仲介会社は最終的に「両手取引」に持ち込むことで、手数料収入を約2倍にしたいからなのです。
不誠実な不動産仲介会社や営業担当者のカモにされれば、持ち家を安く買い叩かれる可能性もあるだけなのです。
しかし、これら行為は、新聞やメディアでも度々クローズアップされ、その都度叩かれているんですが、形を変えテクニックを変え残り続けても無くなることは有りません。
従って、売主側の対策としては、売出開始から3カ月経過した場合には売出を任せる不動産業者を変えることも考えるべきでしょう。
もし、売出開始後数カ月が経ち、その時売却仲介依頼している不動産屋さんから空家の提案が来たら、そのときは弊社コーラルか、その他の不動産屋さんにどうすべきか問い合わせしてみましょう。
多くの不動産屋さんは、自社に媒介替えしてほしいがために、今、任せている不動産屋さんのことをちゃんと調べて報告して頂けるはずです。
ただし、1社だけに確認するのはやめましょう。
少なくとも2社以上に現状確認して、空家にすべきかどうか、またその背景にある本当の売れない事情にも目を向ける時なのかもしれません。
コーラルのセカンドオピニオンサービスなら、その２つのことが全てわかります。
また、媒介替えを勧めたりしていませんから、ご心配なく。
今現在、他不動産業者に売却を任せている方へ。
今の不動産業者に満足している方は読まれなくても構いません!
その方々にコーラルは必要ありません。
ただ、今、他社に売却を依頼していて、時間だけ無駄に過ぎてしまっているあなた。
不動産業者の「弊社には買いたい人がいます!」とか、「この金額で売ります!」とかの甘い言葉を信じ、「弊社に任せてください!」ということだったので、信頼して任せてみたけど．．．、
「いつになっても売れない、どうしよう？」と、お悩みではないでしょうか？？
実は今、「売れない」や「買主からの内覧が無い」「どう対策すれば売れるの？」など、お悩みを持っている方がとても多くおられます。
成約しない原因は、ほぼ間違いなく不動産業者に有ります。
なぜ、原因が不動産会社にあると言えるかは、これまでの調査結果から約99％がそうだった為です。
でも、だからと言ってあなたを騙すことに戦略戦術を駆使する不動産屋をただ見守るばかりでは、千載一遇の最後のチャンスを逃してしまいます。
しかもここから先、売却の環境は刻一刻と厳しくなるばかりなのです。
月日の経過とともに、売れないマンションの在庫の山が高くなるばかりなのです。
あなたに迷っている時間はもう有りません。
‟時は金なり"と言うように、時間はお金と同様とても貴重なものです。
今すぐ『なぜ、あの物件は売れているのに私の物件は売れないか。不動産屋の不都合な真実！』を知る決断をすべき時です！！
※そのためにも、まずは、ここで書いている『売却で成功する方法』と、『売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方』を読み確認してみてください。
ここに書いている『売却で成功する方法』は、テレビや雑誌にも取り上げられた成果の出る方法です。一般的な内容から専門的な内容まで確認できます。
その次に現在の販売状況を診断してみませんか？
どうして内覧が無いんだろう？
今の広告ってこれで良いの？ など知りたくありませんか？
マーケティングとセールスのプロが調査してご報告します。
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