Top / 世界経済減速が鮮明に!物価も下落!不動産売買市況はどうなる?!

【不動産市況報告・超最新(3/28更新)】2020年以降の不動産市場はどうなる⁉世界経済減速が鮮明に!

更新日2020-03-28 (土) 02:30:09 公開日2019年11月29日

※焦らないで・必ず近いうちに1時期だけ売却のチャンスが来ますから!

不動産市場動向・不動産市況現状と私たちの動きはどうしたらいいのか?

2020年3月、新型コロナウイルスの世界的大流行(パンデミック)で世界が混乱の中にあります。
各国で非常事態宣言が出されています。しかし、日本の安倍首相は非常事態宣言はしていません。
「必要あらば措置実行」とのことです。
しかし、そんな中、18日の東京株式市場は乱高下し、終値がとうとう1万7000円を下回りました。
ただ、米国の過去に例を見ない大規模経済対策や、各国もそれに追随する形で経済対策を打ち出しています。
それを背景に株価は反転上昇し始め、日経平均株価は19,000円台へ戻しています。

こういうときに私たちはどう動いたらいいのか?
わたしたちはパニックにならないよう慎重にならなければいけないのだと思います。
ただ、毎日色んな情報が発信され世間は異様な動きを示し、経済は混乱の中になります。
時に、不動産市場も賃貸など一部、今の時期にどうしても動かざる負えない方のみ動いている状態で、その他はほぼ停止している状況。

まだ3月27日時点で不動産はほぼ流通していません。
この動きが止まるという状態は当然と言えば当然で、この新型コロナウイルスは肺炎の一種なのであって、またインフルエンザと同じ感染する性質、ほぼ風邪と同じものだからなのです。
ゆえに動きたくても動けない状態でしかないのです。
この状態だから動けないのであって、しかし、不動産価格は下落していません。

コーラルにも、また友人や知り合いの不動産会社にも、多くの買いたいというお問い合わせ、状況が良くなり次第、内覧して買いたいというお問い合わせは多数来ているのです。

例えば都心3A1R地域のマンションを買いたがっている欧米人はとても多くいます。ただ、今、日本に入国できないでいるのです。だから買えません。
また、中国人も日本のマンションを再度買いたがっています。しかし、入国できません。
得体の知れないウイルスと、各メディアのここぞとばかりの報道、また入国制限があって、動けないでいるだけなのです。
この状況で、もし何かあったらと思うと不動産業者も責任が取れないので動けないのです。

こういう時に、コーラルのセカンドオピニオンサービスへのお問い合わせで、今、価格を下げるべきかどうかのご質問を多数いただきますが、しかし、一部高すぎる販売価格の方を除いては、今は絶対価格を下げるべきではありません。


ではどうするか⁉
その手段は、はっきりしていることが有ります。


今、売却しようとしている売主さまは、今の販売を即中止し、市場動向の様子見をすべきです。
パニック的様相の市場では動くべからずなのです。
もし、今、どうしても成約しなければいけない方、買いを先行して売却を期限までに終えないといけないという方は、今はご決済を伸ばしてもらうとか不動産業者と相談すべき状況なのです。
今、動いても良いことは全くありません。
価格をいじっても購入者は動けないのです。価格を一旦下げたらもう元には戻せないのです。
ゆえに価格をいじるのは絶対やめたほうが良いのです。

また、この状況に便乗し、一部の不動産業者が買取提案をしていますが、その話に乗るのは細心の注意を払うべきです。
売れないなら、買取という判断もわかりますが、しかし、今、急んじて動かないといけないくらい急な決断が必要なのでしょうか?
もう一度、しっかり考えてみるべきです。

もしわからない、判断に迷うという方がいたら、コーラルのセカンドオピニオンサービスへお問い合わせください。
あなたの状況をお聞きし、しっかりアドバイスいたしましょう。

この新型コロナウイルスは近いうちに収束するでしょう。(希望的観測ですが)
世界の名だたる専門家が対応しているのですから。
もし、日本で新型コロナウイルスがパンデミックに至らなかったら、日本はとても安全な地域となり、諸外国から羨望の的ともなることが確実なのです。
世界の中での日本の安全性が認識され、この異常な低金利と数々の手厚い援助政策で購入者が戻ってくるのですから。
事実、大規模な経済対策がどんどん出てきています。
必ず近いうちに売却の絶好のチャンスが来ます。
そのチャンスが来たらここですぐお教えします!
おそらくその時期は、とても近いと考えています。
そのときにこそ、思いっきり動くべしなのです。


不動産市場や不動産価格が今後、どのように推移するのか、とても気になるという方は多いと思います。

2020年は東京オリンピック、パラリンピックが開催されるということもあって、より一層不動産市場や価格の動きについて期待や不安があるのではないでしょうか。

大久保一馬

「マイホームを売りたいと思っているけど、今は良いの悪いの?」とか、反対に「これから家を買おうと考えているけど、今買っていいの?」など、不動産市況動向を知りたいという方からのお問い合わせをたくさんいただきます。
テレビやラジオでは、「不動産市況はそろそろ踊り場を迎え、価格下落に転じる。それは今年です。」というコメンテーターもいれば、「まだまだ大丈夫!」という専門家までいたり。
さて、こんな状況にある今、私たちはどう動けばいいか全くわかりません。ではここに来られた方々に失礼だと思い、不動産市況について解説することにしました。
超最新なデータも踏まえ具体的にコメントしていますから、ぜひ参考にしていただければと存じます。

~お知らせ~・【週刊ダイヤモンド・2020年2月22日号】にコーラルのデータ、コメントが取り上げられました。

週刊ダイヤモンド2020年2月22日号

週刊ダイヤモンドは、1913(大正2)年の創刊以来、約100年にわたり企業やビジネスパーソンの情報ニーズに応え、数多くのスクープ記事を世に送り出し、深い洞察・分析に基づく解説記事、 特集なども提供し、読者の皆様にも広い支持をいただいている日本を代表する経済誌です。
その経済紙の2020年2月22日号「不動産・開発危うい狂乱」の中のテーマ、「実需アラート」にコーラルの独自のデータとともに代表井上正子がコメントしています。

コーラルでは、不動産市況について皆様の不動産売買時にお役に立てるよう独自のデータ収集をしております。
この度、このデータを週刊ダイヤモンド様へご提供させて頂き、悪化する不動産市況をどう生き抜くかの判断に役立てて頂ければと思っております。


本記事のテーマ

【超最新】2020年の不動産市況動向・今、私たちはどう動くべきか?【最新データから導きます!】
『不動産を売るか、買うか、判断するための完全ガイド』
~最新&弊社独自のデータからの不動産市況とこれからの動きを完全解説!!!~


この記事を書いた人
大久保一馬 宅地建物取引士・不動産売買のプロフェッショナル
不動産売買歴30年以上。その間5000人以上の不動産売買者への相談経験を元に、不動産市場への本質的な情報発信を開始。幸せな生活における不動産の関係についてのオフィサーのような存在を目指し、某有名週刊誌にも不動産市況についてのコメント多数。多数の不動産系書籍の監修も行っている。


ズバリ、2020年、不動産市場は相当な混乱の中に突入し、不動産市況は悪化します。

ここでは、2020年以降の不動産市況、不動産市場の見通し&動向を、IMF世界経済減速予測、米中貿易摩擦、現在の不動産状況、物価指数値、不動産の需要と供給、不動産投資家の動き、銀行等金融機関の動き、また週刊経済紙週刊ダイアモンドの取材にもコメントしたコーラルのセカンドオピニオンサービスにおける超最新データから詳細解説していきます。

①世界経済s

★目 次★【2020年超最新】これからの不動産市場の見通し、不動産市況の予測を徹底解説


不動産市況(不動産市場動向)・不動産市場はすでにピークアウトの状態に!

2019年における不動産市場(不動産市場動向)は、史上最低金利の恩恵もあり1990年バブル期をはるかに超える価格水準を示し売買取引数も最高値を示してきましたが、2019年10月の消費税増税を発端とした経済の停滞もあり、2020年に入りすでにピークアウトしています。
しかも2月以降、全世界に広がっている新型コロナウイルスの影響は、不動産市場に大きなインパクトを与え、3月に入るとフリーズしている様相なのです。
この様相がこのまま続けば、不動産市場は取引総数が大幅に減り、価格下落は一気に進み崩壊するかもしれません。
以下では、この背景にある各事情を見ていきたいと思います。

※大・反響記事

マンション価格について2020年以降はどうなる⁉

2020年以降のマンション価格について、益々の上昇?下落?下がるとしたらいつなの?暴落するの?などなどについてデータを交え、新型コロナウイルス蔓延する現状の価格動向までも解説しています。


世界経済成長率 【 IMF世界経済見通し発表】

国際通貨基金(IMF)は2020年1月20日に最新の世界経済見通し(WEO)を発表しました。

これによると、2020年の世界成長率を3.3%と19年の2.9%から改善すると予測しました。ただ、米中通商交渉や中東での緊張が続く中で、昨年10月の予想(3.4%)から世界成長率を小幅下方修正しました。

リーマンショック前(2005年~2007年)の成長率は約5%強の水準で、リーマンショック後になると約3%半ばまで減速しました。

2019年の見通しよりは少しは改善したとはいえ、これから先世界経済は「成長率が鈍化し続けます」ということを数字をもって具体的に発表しているわけです。

IMFとは

International Monetary Fund(国際通貨基金)のことで、世界の通貨の状況や経済状況などを分析している国際機関を言います。

1944年(昭和19年)7月
ブレトン・ウッズ会議(米国ニュー・ハンプシャー州ブレトン・ウッズで開催された連合国国際通貨金融会議)で創立されました。

1947年(昭和22年)3月
同会議で調印された「国際通貨基金協定(IMF協定)」により業務開始となりました。

2018年(平成30年)9月末現在
加盟国は189か国です。


IMFによる世界経済減速予測の内訳

②IMF世界経済減速予測

▶アメリカ

③日本

最も大きいのがアメリカの鈍化です。
2018年→2.9%成長
2019年→2.5%成長(0.4%という数字は、かなり大幅な減速)
2020年→1.8%成長(更に大幅な鈍化)

▶中国

⑤中国 (1)

2018年→6.6%成長
2019年→6.2%成長
2020年→6.2%成長

米中は、ともに前年から0.4%ポイントの成長率低下となっており、両国の鈍化(経済見通しがとても悲観的だという点)が、世界に影響を与えています。

尚、中国の発表する統計値はおおよそ不正確な面があるとの指摘がされていて、本来の数値は不透明で、実情はもっと悪化しているのではないかとも言われています。

▶日本

④中国 (2)

2020年2月17日に、2019年10-12月期の経済成長率が発表になりました。
実は、とうとう本格的に経済後退が始まったことが確定した模様なのでお知らせ致します。

経済成長率(実質GDP成長率)年率換算▲6.3%(対前期比▲1.6%)
3月9日発表の修正値ではGDPが年7.1%減へ下方修正されました。
政府はいつもこの手法を使い消費者を煙に巻きます。
※今回は名目GDP(上記は実質GDP)までもが マイナスになってしまったという点です。

・民間最終消費支出 ▲11%(▲2.9%)
・民間住宅 ▲10.4%(▲2.7%)
・民間企業設備 ▲14.1%(▲3.7%)

ちなみに、年率換算の経済成長率▲6.3%とは、 前回の増税時(14年4-6月期)の▲7.4%以来の落ち込みとなります。
個人消費(民間最終消費支出)、住宅投資(民間住宅)、設備投資(民間企業設備)と民需が軒並み二桁減というのは「凄まじい」としか表現のしようがありません。

過去の消費税増税時は、実は名目GDPはマイナスにはなりませんでした。

理由は、生産量(実質GDP)が減ったとしても、消費税増税は強制的な物価の引き上げであるため、名目値(要は金額)が物価上昇でかさ上げされるためです。

ところが、今回は名目までもが減ったのです。


その上、2020年1月以降は新型コロナウイルスの影響で、消費や生産が打撃を受けているのは間違いないのです。
この状況でありながら、
安倍総理大臣は 「経済対策の効果もあり基調として緩やかな回復が続く」 (2月17日 国会答弁)。
麻生財務大臣は 「前回(の消費税率) 引き上げ時と比較すると小さい。内需のファンダメンタルズは そこそこだ」(2月18日 閣議後会見)。
と、今を全く反映していないコメントを平気で言っているのです。

政府が、景気いいように偽装するのに必死な時は、実はあまり良くないときと言えるのです。

新型肺炎(新型コロナウイルスによる肺炎)の影響

新型肺炎の感染拡大で世界経済の先行きに警戒感が広がり、米国市場も東京市場も下落しています。
しかしなぜか思ったほど下落していないので驚きですが。

最初に風邪を引いたのは中国経済です。ただこのままだとこじらせるのは日本経済とも言われ、不動産市場も大きな影響を受けるのは必至なのかもしれません。

当然にこのままでは不動産市場は混乱し、不動産市況は悪化する可能性が大です。

株価【2020年3月9日更新】

日経平均は米中の鈍化の影響を受け株価下落していましたが、それでも2020年2月14日時点では、2万3704円の相場をみせていました。
まだまだ高い株価だった言えるでしょう。
ただ、『株価がピークアウトすると、それから半年から1年遅れて、地価が下がり始める』 と言われています。
いつ株価はピークアウトするでしょう。

さて、3月9日午前の東京株式市場は、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大への警戒感から欧米株が下落した流れを引き継ぎ、日経平均株価の下げ幅が一時20000円を割りました。取引時間中としては約1年2カ月ぶりに2万円を割り込んでしまったわけです。
2月末から下落し始めたと思ったら、あっという間に20000円を割ったのです。
今回は各国の市場で株価が急落し、世界同時株安ともいえる展開となっているのです。

この株価下落が不動産価格を下げるきっかけとなるでしょうか?

1980年代の平成バブルのときも、06年から08年のファンドバブルのときも日経平均がピークアウトすると、それから半年から1年遅れて地価が下がり始めたのです。

しかし、実は前回2018年1月につけたアベノミクス下での「2万4129円」だったときは、その1年後には地価は下落すると言われていたのですが、2019年1月は不動産価格は下落せず持ちこたえたのです。
その理由は、好調な企業業績や相変わらず景気のいい話が多い時勢を反映して今後、株価は上昇する可能性が残っていると言われ、その気配を受けた形となったのです。

では、今はどうでしょう?
企業は軒並み収益悪化、赤字決算を発表、多くの企業がリストラ断行しているように、景気の良い話は全く聞こえてきません。

融資基準が厳しくなる住宅ローン

2020年4月の住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」の制度改定で、「総返済負担率」の算定方法が見直されます。
改訂される内容としては、

①ワンルームマンション投資家のフラット35借入の見直し※
②価値が下がった物件からの住み替えの見直し

マイホームを買う世代は今や30歳代へ移行している現状を考えれば、その30歳代でワンルームマンション投資をしている方々には4月以降借入できない可能性が高くなります。
既に民間の銀行・金融機関は、以前からワンルームマンション投資している方への審査基準を厳しくしていたため、なかなか借入できない方がフラットへ流れていたのですが、これが制限される事で、これから先はマイホーム購入に制限がかかる可能性が大きくなります。

①についてですが、昨今の超低融資金利の恩恵でワンルームマンション投資した人は、これから先マイホームを買おうとしたとき、住宅ローンが利用できない可能性があるのです。
更に、今からワンルーム投資をしたい考えていた方も、ワンルームマンションの買い控えが起こるかもしれません。

ワンルームマンションの買い手がいなくなる制度改定で、ワンルームマンションから不動産市場は悪化し始める可能性もあり、ひいては不動産市況を悪化へ引導するかもしれません。

②については、2020年4月以降、現在所有する物件の売却予定額によって住宅ローン残高を一括返済できる場合に限り、返済予定額に加えなくてもいいと変更されます。
現在は、住宅の買い換え予定がある場合、原則的に売却予定物件に関する返済額は総返済負担に算入されませんから、これが厳しくなるわけです。

アベノミクス時下では、マイホームの買い替え時、売却金額で住宅ローン残高を一括返済できる可能性は高かったでしょう。しかし、経済が悪化し始めると売れる金額は徐々に下がり始めます。
今すぐどうなるわけではないと思いますが、この改定は徐々に大きな影響を与えると思います。

※2020年4月の改定では、不動産投資用物件が1棟の共同住宅、たとえばアパートなどであれば従来通り、返済負担に算入しなくていいことになっています。

参考:【フラット35】2020年4月の主な制度変更事項のお知らせ

購入者の環境(属性)変化

現在、多くの企業が早期退職制度を推し進めています。
企業業績の良いときに、これから予測できる会社経営の難しい局面でのかじ取りにあたって身軽になっていたいのでしょう。
ただ、この早期退職制度が不動産市況を悪化させる原因ともなるのです。

最もマイホームを買う層、ロスジェネ世代やその下の世代の早期過ぎる早期退職、リストラ、肩叩きが、マイホームを買わないという判断へ誘導しているのです。

40‐70、50‐80とも言われているように、子供の教育費や親の介護等、多額の生活費や出費が予想でき、また実際がかかる時と重なり、マイホームの購入どころではなくなります。

昨今のタワーマンションの災害リスクの高まりは、資産価値目減り、必要経費の圧迫となり、確実に買い手に暗いイメージを与え、買い控えが起こっています。

米中貿易摩擦

⑥米中貿易摩擦

2020年2月14日、アメリカと中国は貿易交渉の第1段階の合意を踏まえ、日本時間の14日午後、互いの輸入品に上乗せしている関税の一部を引き下げます。
2年にわたって激しい貿易摩擦が続く中、関税の引き下げは初めてのことになります。

IMF発表に、当然、影響しているのが米中貿易摩擦です。

米商務省の2018年2月の発表によると、前年度の貿易統計は、物の赤字が7962億ドルで、その中でも、対中赤字が過去最大となりました。

そのため米国は中国に対し、
「最大で600億ドル相当の輸入に関税をかける!」と発表。
更に、日本も含まれたのが
「鉄鋼は25%、アルミは10%の関税をかける!」といった発表です。

これを受けて中国はアメリカに対し
「そんなことを言うならこっちも輸入に関税をかける!」と発表。

それに対しアメリカは
「そうくるなら、こっちは、もっと多く関税かける!」

となり、お互いの足の引っ張り合いで、世界経済に影響を及ぼす状況になってきているのです。

しかし、2020年2月、ようやくこの泥沼の交戦に終止符が打ち始められたわけです。

日韓の摩擦

近頃何かと騒がしい日韓の摩擦。
韓国が、文在寅(ムンジェイン)大統領に変わった後に次々に起こっている日本パッシングにより、日韓は過去に例を見ないほどの関係悪化となっています。
また韓国では、政策の後手後手からこれから先経済の混乱が激しさを増すと言われており、韓国国内の不動産市場も悪化してきています。

需給ギャップ

不動産市場動向や不動産市況は「需給ギャップ」により動くと考えられています。
需給ギャップとは、需要と供給の差、つまり「需給バランスの崩れ方」とも言い換えられるでしょう。

資本主義経済では、基本的には、「モノやサービス」の値段は、「需要と供給のバランス」で決定するというのが大原則で、買いたいという需要が多ければ価格は上がりますし、売りたいという供給が多ければ価格は下がります。

今、不動産は、特にマンションや一戸建ては需要に対して供給過剰になっています。
供給過剰の理由としてはたくさんあります。

例えば、晴海フラッグだけでも5000棟は市場に供給されます。
JR山手線には「高輪ゲートウェイ」駅、地下鉄日比谷線には「虎ノ門ヒルズ」駅が誕生します。
虎ノ門ヒルズと六本木ヒルズの間には、大阪の「あべのハルカス」を超える日本一の超高層ビルが建設中です。
渋谷や中野などの再開発も旺盛です。
現在は開発旺盛な時期で、オリンピック終了後に大型案件が過熱的に増加して市場に出てきます。

気になる動き!不動産の指数

不動産価格は生き物です。生きているから動くということを知ってください。
不動産を取り巻く環境が良いと粋が良い動きをしますが、悪いと死に体にもなるのです。

⑦チャート

不動産価格は株式価格(株価)に連動して動いてくる性質があります。
株価が下がると不動産価格も下がるという風に連動しているのです。
たとえばチャートで描いていても、その兆しはたくさんでてきています。

経済の減速、株価の下落は、不動産市場にとって大きなマイナス要因になります。

▶現在の不動産市況

現在の不動産市況を、マンションと一戸建てで確認してみましょう。

マンションの状況

新築マンションの供給は2000年初頭に全国で年間約20万戸、首都圏だけでも約10万戸前後ありました。しかしその後の景気後退を受け、近年では全国で10万戸を切り、首都圏での供給は約3万戸前半にまで減少しています。
にもかかわらず、首都圏の新築マンションの月間契約率は70%を切る厳しい状況にあり、全国的にも売れ行きが鈍化していいます。

また23区内でもなお、港区、六本木、麻布、川崎市、横浜市・・・など、タワーマンションがたくさん着工されており、“分譲中、販売中”という物件がたくさんあります。


しかし、今、急激に売買契約率は悪化し、もう既にタワーマンションは 売れなくなってきている のです。

マンションの売買契約率ですが、2018年の年末(11月、12月)頃から、急激に悪化してきて50%を切っているとまで言われています。
平常であれば7割完売というところですが、最近の速報では2戸のうち1戸しか売れていない状況になっています。
売りにだしたのはいいけど、半分以上うまらないという状況なのです。

中古マンション市況ですが、首都圏では2016年において年間新築マンション発売戸数を中古マンション成約件数が上回り、この年初めて両者の関係が逆転し、2017年と2018年は両者の関係がほぼ拮抗した状態にありました。
しかし、2019年に入って38,000件台となり過去最高を更新し新中古優位が鮮明となり、成約数が新築を大きく上回る状況となっています。

ただ、この中古マンション市況も、実は2018年末から悪化の気配が単月としてデータにも表れ始め、2019年10月消費税増税の影響もあり更に悪化してしまっているのです。
下記はレインズ発表により中古マンション市場動向になります。
このデータによると、中古マンション売買動向は既に悪化し始めていることが読み取れるのです。

なお、新築マンションや中古マンションの数値だけが悪化しているわけではありません。戸建て市況も悪化しているのです。

中古マンション各件数

中古マンション【首都圏における2019年(2019年1月~12月)の不動産流通市場の動向】
成約件数は2年ぶりに前年を上回って 38,000件台となり、過去最高を更新
成約物件㎡単価は7年連続で上昇、7年で40.0%上昇
成約物件価格も7年連続で上昇し、 3,400万円台
新規登録件数は前年を下回ったが、2年連続で20万件を超え高水準
新規登録物件㎡単価・価格ともに6年連続で上昇
首都圏不動産流通市場の動向(2019年)公益財団法人東日本不動産流通機構から引用



しかし、2019年12月になると中古マンション市況は下記のような状態なのです。


2019年12月前年同月比 成約件数-5.9% 新規登録件数-7.4% 在庫件数-0.2%
前年比で成約件数は3か月連続で減少、在庫件数は55か月ぶりに減少
○成約件数
12月の首都圏における中古マンション成約件数は前年比で5.9%減少し、3か月連続で前同月を下回った。
○新規登録件数
12月は前年比で7.4%減少し、4か月連続で前年同月を下回った。前月比もマイナス 10.6%の2ケタ減となった。
○在庫件数
12月は前年比マイナス0.2%と、ほぼ横ばいながら15年5月以来55か月ぶりに前年同月を下回った。前月比も 1.4%減少した。


中古一戸建ての状況

中古一戸建て各件数

中古戸建て【首都圏における2019年(2019年1月~12月)の不動産流通市場の動向】
成約件数は 13,000 件を超え、3年ぶりに前年を上回る
成約物件価格は5年ぶりに下落
新規登録件数は3年連続で前年を上回る、価格は2年連続で下落
因みに土地は、
■土地(100㎡~200㎡)
成約件数は前年を下回る
成約物件の㎡単価・価格はともに4年ぶりに下落
首都圏不動産流通市場の動向(2019年)公益財団法人東日本不動産流通機構から引用



また、2019年12月も中古一戸建ての市況は思わしくなく下記のような状態なのです。


戸建て住宅各件数
2019年12月前年同月比 成約件数-9.1% 新規登録件数+6.1% 在庫件数+8.4%
前年比で成約件数は3か月連続で減少、新規登録件数は29か月連続増
○成約件数
12月の首都圏における中古戸建住宅の成約件数は前年比で9.1%減少し、3か月連続で前年同月を下回った。
○新規登録件数
12月は前年比で6.1%増加し、17年8月から29か月連続で前年同月を上回った。前月比はマイナス13.3%の2ケタ減であった。
○在庫件数
12月は前年比で8.4%増加し、17年6月から31か月連続で前年同月を上回った。前月比はマイナス0.6%であった。


コーラルでもたびたび2018年から不動産価格の暴落は、はじまっているというお話をしていますが、2020年1月のレインズのデータでも如実にそれが数字になって表れてきています。

2019年10月に消費税増税が不動産市場を冷え込ませたとみる向きもありますが、消費税増税だけで不動産市場は冷え込まないのです。

それまでの数々の政策も重なり10月消費税増税でダメ押しをした構造なのです。

空き家問題もあります。少子高齢化問題もあります。2020年4月以降になると更に民法改正もあります。
更に2022年には生産緑地問題も出てきます。

不動産価格は、需要と供給ににより決まるのです。ゆえに2020年不動産市況は悪化するでしょう。
特に中古マンション市況は、新築マンション供給数の大幅な増加を背景に大きな悪化があるかもしれません。

▶契約率が落ちて物件が売れなくなってくるとどうなる

⑨不動産価格の値引き

契約率は、最初はじりじりと下がっていくのですが、次の段階で何が起きるかと言うと、売れない物件をさばくために、物件の価格が下がってきます
売れないわけですから、価格を値下げするしかありません。

しかも、値下がりは、新築マンションから始まり既に始まっています。
新築が売れなくなってきて、価格が下がり、「この価格なら買おうかな」といった購入者がでてくるかもしれません。
次に中古住宅価格が下がってきます。

銀行の融資引き締め

スルガ銀行の不正融資をきっかけに、今もまだ不動産投資向けの融資の引き締めが行われています。
ただ、信用金庫や信用組合は、既存客に対しては融資を出し続けているところもありますが、しかし、総合的にやはり今までのようには簡単に融資審査が通り事はなく、総数として銀行はこれからも融資を引き締めると思われます。

人口減より世帯数減が大問題

すでに日本は人口が毎年30万人から50万人減り続けています。この人口減は現状、東京圏にはほぼ影響はありません。しかし、地方は大打撃となっていて毎毎空き家が増え続けています。

人口減少よりも問題は 2019年から減り始めた‘世帯数減少‘が一番の問題です。
人口が減っても世帯数が増えれば物件は売れます。しかし世帯数が減り始めれば買い手は少なるなるので、ますますの需給バランスは崩れるのです。
金利とか他の問題は一時の問題ですが この世帯数減少はどうにもならない大問題なのです。

不動産投資家の動き

⑩投げ売りによる価格下落

次に何が起きるかというと、不動産の投げ売りが起こります
転売用として買っていた投資家たちは、価格の値崩れがはじまってくると、「まずい!崩れ始めたから売らなくては!」となります。

この動きは2018年から既に始まっているのですが、今後、この不動産の投げ売りは、もっと激しくなってくると思います。

皆さんよくご存じのように、「かぼちゃの馬車事件」&「スルガ銀行事件」、その後「東証1部上場の不動産会社TATERUの資料改ざん事件」「レオパレス問題」の発覚がありました。
これらの事件により、今現在、金融庁の監査や融資の審査が非常に厳しくなっています。
おそらくこれから先、融資審査は厳しさを増すことが考えられているのです。

融資の審査は、タワーマンション購入者に対する住宅ローンにおいて、2017年頃までは年収400万円台でも通過していましたが、2018年後半以降は年収600万円~1.000万円以上でなければ融資されないという、とても厳しくなっています。

そんな状況にも関わらずタワーマンションだけは増え続けています。

不動産というのは「計画⇒着工→発売」まで2年から3年くらいかかります。
景気が良かった2016年~2017年くらいの時に計画された物件が、2020以降も販売開始されるのです。
事実、不動産経済研究所の発表では2020年は前年比2.2%増の3万2,000戸になる見通しとしています。

不動産の価格が下がるということは、通常であれば、不動産投資家にとって“買い時”というところですが、この1年間で環境が激変し、不動産投資家は、投資用不動産を買えなくなってきているのです。

そして、反対に、その状況が、不動産投資家(投資用不動産を買っていた人達)の“逃げ売り場”になりつつあるのです。

逃げ売りになるとどうなるかと言うと、とにかく早く現金化していこうとしますので、どんどん値下がり競争が激しくなっていきます。
これがスパイラル的に続きます。

オーナーチェンジも増加傾向

不動産市場というのは株とおなじです
オーナチェンジもジワジワと増えてきています。

✿オーナーチェンジとは
居住している賃借人はそのままで、不動産物件を売買することをいいます。
賃貸借契約を継続した状態で、所有者(オーナー)だけが代わるためにこのように呼ばれています。

金利の上昇、あるいは限界まで過剰融資を受けて投資用物件に投資していた所有者が、支払いが難しくなってきて、借入の残債を返すことを目的として、オーナーチェンジを行うという状況が見受けられます。

オーナーチェンジは、まだ初動の動きですが、2019年以降も融資環境は、さらに引き締めの傾向が続くと想定されています。
そのため賃貸物件(アパート経営など)の価格は引き続き下落に向かっていくと考えられます。

不動産の売買を検討されている方へ

不動産投資をしている人、もしくはこれから家を買おうと思っている人は、ちょっと待った方が良いと思います。
ただ、売却しようと考えの方は急いだほうが良いでしょう。

2019年10月1日に消費税が10%に増税されました。
買い手の考えとしては「消費税増税の駆け込みだから!」と言って駆け込むより、物件の値下がりの方が激しくなってくると考えられるからです。
事実、10月は駆け込み需要なる動きはデータでもはっきり表れています。

⑪増税と価格値下げ

今は、急いで飛び込む場面ではないと思います。
しかし、売り手は反対に急いで売るべきです。

▶ 中古マンション売買・成約・新規販売開始・販売中在庫各件数

成約件数

201409-201709マンション成約(東京都)

●例年1月は成約件数は大幅に落ちます。その反動が2月から3月にあります。
この表【レインズ発表】のように前年対比で診るとマンション成約件数はあまり変化がないように見えてしまいます。しかし、線形で診ると確実に下降線を示しているのです。
しかも最新のマンション売買現場では大きな変化が見えています。それは問い合わせ数と内覧者数の大きな減少です。
しかもこの数これから先はもっと少なくなるでしょう。

新規販売開始件数

201409-201709マンション新規(東京都)

●例年12月は新規で売却開始される方は大幅に落ちます。特に今年は消費税増税の影響もあり大幅に落ち込みました。しかしその反動が新年1月から2月にあります。
現場では新規販売開始数はどんどん増え続けていて、その現状が下記の販売中在庫件数の増加につながっています。

販売中在庫件数

データから見るマンション市況・販売中在庫件数

●レインズ発表のように前年対比で診ると販売中在庫数は少なくなっているように見えてしまいます。しかし新規販売開始数は増え、反対に購入者は減っていますから販売中在庫数は増え続けます。

もし、あなたがこの先もずーっとマンションに住み続けるのなら、いつ売るかなど悩まなくても良いでしょう。
しかし、もしそうではなく、いづれはマンション売却するという人なら、いつの季節(月)が最も高く有利に売れるかなど関係なく、なるべく早めに売る行動をしましょう。
データから読み取れるように、これから先、一日一日経つごとにマンション価格の見通しは悪く、今より良い環境ではなくなりつつあります。

週刊経済紙の取材にもコメントしたコーラルの状況

コーラルでは、現在、他不動産業者で販売中の方々向けにセカンドオピニオンサービスを行っています。
これは2010年からサービス開始し既に10年が経過していますが、総数3000件以上、2019年通年で400件ほど、現在月間30件から40件のお問合せが有ります。
そのご相談内容の100%が、なぜ売れないのか診断してほしいというものです。
コーラルで調査した結果、判明した『売れない理由』を大きく6つに分け下記にピックアップしてあります。

①不動産会社に囲い込みされている
②販売価格が高すぎる・又は適正では無い
③管理費・修繕積立金が高く感じられている
④同じマンション内で売却競合が有る
⑤広告活動が悪い。写真などのアピールが弱い
⑥部屋の状態が悪すぎる

売れない理由・図1

上記の中で、今、最もマンションが売れなくなっている理由は、②です。
2018年末までは①、⑤の理由が多かったのですが、すでにこれら理由は影を潜めています。
今現在は『②販売価格が高すぎる・又は適正では無い』が最も売れない理由なのです。

2019年に入ると販売価格と成約価格の差の開きが大きくなっているのです。特に2019年後半はその傾向が激しい状況になっています。

この傾向は2020年以降もますます大きくなるでしょう。

理由は売り手と買い手の考え方のずれが大きくなっているからと思われます。
売り手は各種データ、特にレインズから発表されているデータや不動産会社への査定依頼でまだ高く売れると勘違いされている方がとても多いんです。しかし、買い手はメディアなどでしっかり勉強していて、今、既にそんなに急いで買わなくても良いと思ってきています。
それを物語るように販売現場では価格交渉額が大きくなっています。
この交渉場面は表には見ません。

2018年前半までは、この価格交渉は有ってもほぼ30万円とか80万円。交渉自体が無い時も多かったのです。しかし今現在は価格交渉が無い物件は皆無と言う状況なのです。
例えば、2018年までは販売価格4580万円のマンションだった場合、端数の30万円や80万円の価格交渉が大多数でした。価格交渉幅が大きくても180万円ほどだったのです。
しかし、昨今は、平気で4300万円にしてほしいとか、4000万円にして欲しいとかの交渉が入るようになっています。

2019年に入っての売り止め、または売り出せない方々の理由と傾向

売れなくても販売価格の見直しが出来ないので、売り止めている売主が多いという状況が有ります。
理由は住宅ローン残債額を下回る価格の設定が出来ないからです。
販売前の査定時にも異変が起こっていて、マンションも一戸建ても、投資用物件も、物件査定額が住宅ローン残債務額より低いから売りたくても売り出せないという状況が多くなってきています。

住宅ローン破たん予備軍の増加

下図をご覧ください。

貸出照会の推移
出典:この統計資料は㈱日本信用情報機構ホームページ( https://www.jicc.co.jp/ )内の統計情報のページ( https://www.jicc.co.jp/about/statistics/ )に公表されております。


このデータは個人信用情報機関の株式会社日本信用情報機構(略称: JICC:)が2020年1月23日に発表した「信用情報提供等業務に関連する統計」の公表に関するお知らせの中のデータで、新規貸し出し等時の事故歴などの照会数になります。
この図を見ると一目瞭然ですが、2018年より2019年の方が照会歴が多くなっていることが分かります。
この意味は、借入したい人が消費者金融等へ申し込みをしているということなのです。
無担保融資の中でも最も高い金利の消費者金融業者へ借り入れ申し込みをされているという状況が、どういう意味を持っているのかご理解いただけると思います。

2020年に入っての傾向

2019年から販売中の、なかなか成約しないで新年を迎えられた方々がとても多いという状況があります。
コーラルへのセカンドオピニオンサービスは、2020年に入り少々少ない傾向にありますが、しかし、このサービスご利用当初から他の不動産業者で販売中の方で、すぐにでも販売替えしたいという方がとても多くなってきています。
この傾向から言えることは、もう後がない不動産市場の中で、市況悪化は目前であり、その前に駆け込みで何とかしたいという状況の現れでしょう。

2020年(令和2年)は、1990年(平成2年)のバブル崩壊前夜の状況にとても似た状況です。

買い手属性の変化

もう一つ、今の買い手にも変化が見られます。
今の買い手はこの時期にどうしても買わなければならないと言う方を除いて不勉強な方々が多い。特に表向きのデータしか見ていない購入層しかマイホームは買っていません。
各銀行が設定している住宅ローン借り入れ条件である年収300万円前後の方々がとても活発に買いに動いているのです。
今、住宅ローンの金利が低いから買い時と言う方々ですね。その背景を読めない方々です。

大手不動産仲介会社の変化

2019年に入ると、大手不動産仲介会社は仲介手数料を10,000円でも多く得ようと必死になっていました。
理由は2018年までのように囲い込み、値こなしが出来なくなっているからでしょう。
2018年までは少々高く査定額を出し、販売受任しても、またその後囲い込み、値こなししても成約していたんです。両手仲介が横行していたとも言えます。
値が上がっていた時期はこのスキームが成り立っていたのです。

しかし、2019年に入り、すでにそのスキームが崩れています。
2020年の今は、そんなスキームに沿って販売受任し、囲い込み、値こなししたくても売れません。出来ないんです。それは先にもご説明しましたが販売価格を落とせないからなのです。
また、一括査定サイトの存在も有り、売れなかったら他社に乗り換える方が多くなっているからでもあります。

コーラルの査定から事例と傾向

コーラルは一括査定サイトを利用していません。但しコーラルのHPからは月間20件から30件の査定ご依頼があります。この査定現場にも大きな変化が見て取れます。
当社の査定項目には机上査定と訪問査定の大枠2つが有ります。2018年まではまず机上査定依頼して、メールで査定額を取得し、その後に訪問査定と言う過程を経ることが圧倒的に多かったのです。

『机上査定 ⇒ 吟味 ⇒ 訪問査定 ⇒ 吟味 ⇒ 媒介契約』と言う流れですね。

しかし、これが変化したのが2019年に入ってです。『訪問査定 ⇒ 媒介契約』となっています。
その理由は、他者で既に販売活動されていた方で、売れないから一旦販売活動を止め、様子見をして再度販売活動をする方と言う現状が有ります。

2018年までは、こんなことはあまり有りませんでした。10件の販売受任で1件か2件ほどだったんです。しかし今は10件中半数以上が再販売の売主様になっています。
売れないから仕切り直しされる方なのです。

しかし一括査定サイトでは、また同じ轍を踏むことになると思われているのです。
一括査定サイトではどうしても販売受注第一の不動産業者が、売れない査定額で売主を釣ろうとします。ただそんな査定額ではすでに成約しない事を肌で感じておられるのです。

マンション市況の悪化の基準(ミンスキーモーメント)

ミンスキー・モーメントとは、アメリカの経済学者であるハイマン・フィリップ・ミンスキーの名前から名付けられた経済転機のことです。
これは、投資家が投機によって生じた債務スパイラルによりキャッシュフロー問題を抱えるポイントのことを言い、経済に隠れているリスクが急に現れることによって、資産価格が急落し大規模な債務不履行が起きる瞬間のことを指します。

不動産市場においては、不動産の資産価格が短期間で上昇、または信用の上昇率が止まったことによってキャッシュフローで問題が発生してしまい、不動産を売るに売れない状況が出来てしまい、結果的に不動産市場の縮小が起き始めてしまう瞬間のことを言います。

これは、マンション市場では、マンションが売れる価格より住宅ローンなどの残債務が多くなっている状況により、売りたくても売れなくなってしまう人が多くなることで売買市場がストップしてしまうのです。

もっと具体的に説明すれば、査定時の価格意見で、売りたい価格を付けられないことで売りたくても売れない状態に陥ってしまう人がとても多い状態になり、結果、不動産市場の流動性がストップしやすいことという状態になります。
すると、その状況を危機的な状況と判断した投資家は慌てて資産を売れる価格まで落とし売却しようとするということです。

この状況は今のままの強気相場がこのまま長く続いてしまうことで、その反動で大幅な下落が起きる可能性も示唆しているという事なのです。

これを私たちの足元の動きのマンション市場に当てはめてみると、マンション査定時に考えた査定額を得られない場合、マンションを売りたい人が動くことができない状態となり、売りたくても売れない状態になってしまいます。

こういう状態を察知した、まだ余裕のある投資家は、慌てて所有のマンションを投げ売りに近い状態で売却することになります。
ついには大幅な下落が起こることとなり、その瞬間がミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)になるという事です。
しかし、この状況(ちょっと後の価格悪化)を先取りして動いている人がいます。
この状況を把握して動いている人こそ、アベノミクスの前半で日本のマンションに爆買いしていた中国人投資家です。
また、タワーマンションなどの不動産投資家(俗に空中族とも言われます)も既に売却を完了しています。
これら投資家は損切りして売ってもいいから、深刻な痛手になることは避けたいのでしょう。

ミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)の結果、マンション市場の決済資産価格は突然かつ急激に崩壊し、マンションの市場流動性は急激な落ち込みが発生することとなります。
この状況になると、バブル時にぎりぎりの信用で多くのマンションに投資した投資家は債務超過に陥り債務バランスが壊れ、ついには破産状態となり連鎖で融資していた銀行も破綻します。
結果、中央銀行が民間銀行を救済する形がとられるのです。
平成バブルはこのような状況の中で起きるべくして起きたのです。
歴史は繰り返すのです。

2018年の5月、藤井厳喜(国際問題アナリスト)氏の発言では次のように言っています。

中国経済は既に崩壊している。ただ崩壊しているが未だバブル崩壊にまで至ってない。その理由は経済崩壊があってもすぐにバブル崩壊にはならないから。経済崩壊とバブル崩壊との間には、ある程度のアローアンス期間があるから。この期間が終えバブル崩壊開始をミンスキーモーメントという。中国経済は既に崩壊しているが、ミンスキーモーメントまでは来ていない。それが中国経済の現況である。
と言っています。

その後の米国による中国制裁により、中国経済の現況は更に悪くなっています。

日本では、2019年12月現在、ミンスキーモーメントはまだ起きていません。2020年2月もまだ起きていません。
おそらくこの瞬間は東京オリンピック、パラリンピック閉会後となるのではないでしょうか。

ただ、2020年2月の今、新型コロナウイルスを原因とする肺炎の蔓延により、不動産市場は混乱しています。
今、買うべき時ではないとの判断が市場を席巻し始めているのです。

ゆえに、マンション市場は今、止まりかかっています。
また、マンション査定の現場では査定依頼が有っても、所有者の売却希望価格で売れる査定額の提示はもうできなくなっています。
中古マンション価格は、売主の思惑と買主の思惑により決まります。
売主の思惑はいつの世も「自分だけは違う。自分が気に入った物件なのだから気に入ってくれる人がいるはずだ!だから少しでも高い価格で売りたい」と思うものです。
しかし、買い手は違う思惑で購入を考えています。
「金利が低い今だから買いたいけど、融資が通ったら買おう。ただこれからの価格はどうなるだろう⁉」と冷静なのです。
不動産市場では、ミンスキーモーメントな状況は売り手と買い手の思惑のずれが最大に大きくなった時、起きるのです。
もう一度書きますが、ミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)の結果、マンション市場の決済資産価格は突然かつ急激に崩壊し、マンションの市場流動性は急激な落ち込みが発生するのです。

タワーマンションによる一つの事例

2019年10月。40階のお部屋と20階の類似のお部屋が平米単価が同じという成約事例が有ります。
2019年12月では更に進んでいて41階の平米単価より19階の平米単価が高くなっている販売中事例も有ります。
この事例が何を物語っているのか?
さて、あなたには読み解けますか?

ただ、売れない価格でも売却依頼を受ける不動産業者がそこら中にいるので、この状況すら見えていない所有者がおられるのも事実です。

コーラルではセカンドオピニオンサービスを展開していて、このサービスにとても多くのこのような状態の売主様からのお問い合わせが既に殺到しているのですが、しかし表にはまだ表れていません。

これが最前線の現場で起こっている事実なのです。

SUUMOやアットホーム、ホームズでは販売中在庫は多くなっていて、更に徐々に販売期間は長期化し始めています。
また、数億円の価額を超えるマンションや、湾岸地区のマンションは水面下で投げ売りに近い価格を付け始めています。

私たちが目に見えて売れない状況と判断できる状態はもうそこまで来ています。
もうすぐミンスキーモーメントは起きるのです。
マンションを売るに売れない状態が、今、徐々に準備されている状況なのです。

時間差がとても重要

不動産の売買においても、時間差はとても重要です。
ミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)の前と後とでは全く違う不動産市況になっているのです。
たった半年の差でも何千万という差になってしまうのです。

チャートの波(上昇トレンド、下降トレンド)を見抜くことは、不動産を所有する者の使命なのです。
とくに、トレンドの転換局面を見抜く力はとても重要です。

ちょっと前まで、ドンドン上がっていたのが、ある日をもって突然崩れてくることもあります。
世界は、いつも、それを繰り返しているのです。

この状況に誰が責任を取る⁉

先ごろ、ある金融機関の講演会に参加した時に、「世界は来年にかけて成長するだろう」という内容が記載されている資料をいただきましたが、その資料は、今回のIMFの発表を受けてのものだと思います。

また、時として金融機関も国家機関も急激な経済悪化を防ごうとソフトランディング的な状況へと誘導を図ろうとします。
データが色々出て、その数値がバラバラな時、すでにミンスキーモーメントは起きつつあります。

このように減速が始まってくると、前提が変わっているということになります。
IMFが下方修正(従来の予測や計画よりも低い数値に設定し直す)したり、上方修正したりして混乱しているわけです。
更にレインズデータ、他の研究機関のデータでもその数値に混乱が見え、確実に悪化を示しています。

数字自体が混乱しているというのが景気後退局面なのです。

そんな時、あなたは、金融機関系や財閥系などいわゆる大手不動産会社と言われる金融機関の息のかかった不動産会社の査定を信じるのですか⁉

ハッキリ言います。
それら大手不動産会社の社員もアベノミクス時、多くの者が不動産投資の名目でマンションを購入しました。
しかし、もう既にそれらの社員は取得したマンションを売り払っているのです。
ミンスキーモーメント前に売却完了しているのです。

今、どの不動産会社でも、あなたには、あなたの希望や意見を聞き入れ、査定時に売れない金額で、売れそうもない金額で査定額を提示し売却依頼受任だけするでしょう。
しかし、その価格で成約することは稀なのです。
10人に1~2人、おおよそ2割以下なのです。これが3割切ったらもう怒っても良いレベルなのですが、しかし個人個人の連携は出来ていないので、その情報は全く知ることも無いでしょう。

それは、どの不動産会社の社員も、あなたに責任が無いから、あなたのことなどどうでもいいのです。
最終、売れないときには、任売(ニンバイ)にすればいいと思っているのです。

今、コーラルのセカンドオピニオンサービスには毎日多くの、日によっては2から3人、多い時には5人以上のお問合せが殺到しているのです。
そのお問合せいただく方のほとんどが、不動産会社の査定額(売却活動金額)が高くて売れていないという状況になります。
その方たちへは、既に不動産会社から価格の下げ提案が連日のように来ているという状況の報告を受けているのです。
『価格を下げて頂けなければ成約しないでしょう!」という無責任な提案が、あちこちで起こっているのです。

売却受任さえすれば、その後は海千山千の兵どもが、千三屋的な言葉をもってあなたを料理できると、査定額を提示し、無責任な売却活動をしているのです。
時間を掛け、売れなければ、価格下げの提案をする事しか考えていないのです。

あなたは、時間の制限が有りながら売却活動をされていることでしょう。しかし不動産会社の担当者には時間制限は無いのです。

任意売却(任売)とは

「任意売却とは何か?」について理解しておきましょう。

例えば、購入時6,000万円で購入した新築マンションでも、不動産価格が下がり4,000万円程度の価値しかないと査定されるケースの場合、既に住宅ローンが完済していれば特に問題無いでしょう。
しかし、まだ4,500万円も残っていた場合、問題なのです。
こうした物件を売却してもローンが残ってしまうような状態のことをオーバーローンの状態と言いいます。
実は、このような方はとても多いんです。

オーバーローン状態だけなら住宅ローンを月々支払っていれば特に問題はありません。

しかし、景気による収入減などにより生活が苦しくなったとき、住宅ローンの支払いが滞るとどうしても考えざるを得ないのが「家の売却」となります。
しかし、こうしたオーバーローンの家の場合、例え売れても住宅ローンが残ってしまうことが問題なのです。
銀行等金融機関は、家を売却するとき、この住宅ローンの全額返済を求めます。
しかし、オーバーローン状態の家では全額返済が不可能なことから売るに売れないこととなってしまうのです。

このような住宅ローン・借入金、税金などの支払が困難になった時、所有者(債務者)と銀行等金融機関である債権者の間に仲介者(多くが不動産会社)が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得いく価格で売却を成立させることがあります。

この、仲介者が所有者と債権者(銀行などの金融機関や税務署等)の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格で、マンションや一戸建てなど不動産を売却して円満に解決を図ることを任意売却といいます。

何らかの事情で住宅ローンの返済や税金の支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を裁判所へお願いして差し押さえ後、競売にかけ、現金にして回収しようとします。
税務署の場合、公売します。
競売や公売だと、ご自分の所有する不動産がいくらで落札されるかは開札日までわからなかったり、市場価格より低い価格になることもあります。また、ただただ金融機関は怖いものだと思い込み、金融機関からの解決提案を聞かないことが有るのでそのまま競売や公売になってしまうことがほとんどです。
もしも、裁判所経由で競売に出されてしまった場合、ご近所にも広く知られてしまう可能性も否めません。
これら精神的なデメリットも大きくあまり選択したくないのは言うまでもないでしょう。
しかし、不動産会社はそのことを教えてくれることは無いのです。


公益財団法人東日本不動産流通機構(レインズ)のデータによると、中古マンションの成約物件㎡単価は6年連続で上昇し、6年で35.1%上昇したと発表されています。

これによると、仮に6年前、価格4,000万円だった中古マンションが有ったとして、2018年12月時点では単純計算で約5,400万円になったという事です。

事実、郊外のマンションは別として、コーラル本店の在る江東区ではそうなっています。

さて、問題はこの上昇の後の起こる事です。
好況な経済でここまで上昇した価格は、不況となった時、ほぼ間違いなくこの上昇分、否、それ以上の%で価格下落が起こるということです。
今より30%、40%も価格下落する恐れがあるのです。
平成バブルの崩壊は平成2年に起こりました。昭和から平成に元号かかわり1年後に不動産価格下落は起こったのです。
2019年元号が平成から令和に代わりました。
歴史は繰り返します。

2020年4月以降の不動産市場の見通し・不動産市況・まとめ

「事実は小説より奇なり」の意味は、現実の世界で実際に起こる出来事は、空想によって書かれた小説よりもかえって奇妙且つ面白いもので時として不思議であり怖いものであるという意味のことわざですが、この言葉をそのまま表していることが、実は2020年3月の今、起こっています。

その、今、起こっていることとは、テレビやラジオ、新聞、雑誌などなどメディアでもう既にマンション市場が混乱し、不動産市況の悪化が著しく、不動産価格の下落も近いなどと何回も発信されているにもかかわらず、不動産を買う人が結構な人数でいるという事です。

事実、コーラルへのご購入お問い合わせは一昨年の4倍、昨年の3倍にもなるのです。
3月に入ると、新型コロナの影響は多少あるものの、それでもお問い合わせは多いのです。

これって、コーラルだけの現象でしょうか⁉
社員総出で内覧対応させて頂いているのですが、それにしても多いなって感じです。

購入時の総費用が他の不動産業者のそれより約半分とか3分の1とかで済むからでしょうか、友人が友人を呼ぶという現象が、今、コーラルで起こっています。

そんな状況ですから、今だったら、ある方法を駆使すればまだ高い金額で成約できていることも事実なのです。

そのような状況を前にして、さて、あなたは誰を味方にして、売却を完了したいですか⁉
また、誰を味方にして資産価値のある不動産を買いたいですか⁇

2020年4月以降、民法の改正もあり、また新型コロナウイルスの影響もあり、不動産市場は混乱します。ゆえに不動産価格の下落は明らかです。
不動産市況の見通しはまったく甘くありません。
もう、無責任な言動に騙されてはいけません!!!


関連記事(よく一緒に読まれています。)