世界経済減速が鮮明に!物価も下落!不動産売買市況はどうなる?!

①世界経済s

【IMF世界経済見通し発表】

IMFは2019年1月21日に、世界経済見通しを発表しました。
この見通しによると、これから先世界経済は「成長率が鈍化します」ということを数字をもって具体的に発表しています。

これによると、2018年まで世界全体では年率3.7%の経済成長をしてきましたが、2019年は3.5%成長へ減速、0.2%ほど成長が鈍化するという予測をしています。

リーマンショック前(2005年~2007年)の成長率は約5%強の水準で、リーマンショック後になると約3%半ばまで減速しました。
今回の予想値である3.5%は、リーマンショック後の平均値に近いことになります。

✿IMFとは
International Monetary Fund(国際通貨基金)のことで、世界の通貨の状況や経済状況などを分析している国際機関を言います。

1944年(昭和19年)7月
ブレトン・ウッズ会議(米国ニュー・ハンプシャー州ブレトン・ウッズで開催された連合国国際通貨金融会議)で創立されました。

1947年(昭和22年)3月
同会議で調印された「国際通貨基金協定(IMF協定)」により業務開始となりました。

2018年(平成30年)9月末現在
加盟国は189か国です。


IMFによる世界経済減速予測の内訳

②IMF世界経済減速予測

▶アメリカ

③日本

最も大きいのがアメリカの鈍化です。
2018年→2.9%成長
2019年→2.5%成長(0.4%という数字は、かなり大幅な減速)
2020年→1.8%成長(更に大幅な鈍化)

▶中国

⑤中国 (1)

2018年→6.6%成長
2019年→6.2%成長
2020年→6.2%成長

米中は、ともに前年から0.4%ポイントの成長率低下となっており、両国の鈍化(経済見通しがとても悲観的だという点)が、世界に影響を与えています。
尚、中国の発表する統計値はおおよそ不正確な面があるとの指摘がされていて、本来の数値は不透明で、実情はもっと悪化しているのではないかとも言われています。

▶日本

④中国 (2)

2018年→0.9%成長
2019年→1.1%成長(日本のIMFは少し良くなる)
2020年→0.5%成長(大幅に鈍化)

日本経済は2019年に1.1%の成長を遂げる見込みです。
この上方修正は、主に2019年に追加で実施される財政刺激策が反映しています。

例えば、10月に予定されている消費税増税の影響を緩和する施策です。
その後、2020年には0.5%へと鈍化するという予測です。

また、日経平均も米中の鈍化の影響を受けています。
2018年12月21日時点では、20,166円と2万円に接近をしており、下落相場に入ったという見方が強くなってきました。

米中貿易摩擦

⑥米中貿易摩擦

また、今回のIMF発表を受けて、当然、影響しているのが米中貿易摩擦です。

米商務省の2018年2月の発表によると、前年度の貿易統計は、物の赤字が7962億ドルで、その中でも、対中赤字が過去最大となりました。

そのため米国は中国に対し、
「最大で600億ドル相当の輸入に関税をかける!」と発表。
更に、日本も含まれたのが
「鉄鋼は25%、アルミは10%の関税をかける!」といった発表です。

これを受けて中国はアメリカに対し
「そんなことを言うならこっちも輸入に関税をかける!」と発表。

それに対しアメリカは
「そうくるなら、こっちは、もっと多く関税かける!」

となり、お互いの足の引っ張り合いで、世界経済に影響を及ぼす状況になってきているのです。

日韓の摩擦

近頃何かと騒がしい日韓の摩擦。
韓国が、文在寅(ムンジェイン)大統領に変わった後に次々に起こっている日本パッシングにより日韓は過去に例を見ないほどの関係悪化となっています。
また韓国では、政策の後手後手からこれから先経済の混乱が激しさを増すと言われており、韓国国内の不動産市場も悪化しておてきています。

気になる動き!不動産の指数

⑦チャート

不動産は株式に連動して動いてくる性質があります。
株価が下がると不動産価格お下がるという風に連動しているのです。
たとえばチャートで描いていても、その兆しはたくさんでてきています。

経済の減速、株価の下落は、不動産市場にとって大きなマイナス要因になります。

▶現在の不動産の状況

不動産経済研究所発表した『2019年の首都圏マンション市場予測』によると、おおよそ3万6,700戸になる2018年と比べ2019年は0.8%増の3万7,000戸になる見通しと言っています。
また、ある統計によると、2018年より首都圏のタワーマンションの発売はどんどん増えています。
現在もなお、港区、六本木、麻布・・・など、タワーマンションがたくさん着工されており、“分譲中、販売中”という物件がたくさんあります。
また、消費増税前の駆け込み需要、その後の反動減とっもに限定的と予測しており、今年年初から売り出し始めた大型開発案件の売買契約率次第では、更に発売戸数が増える可能性もあるとされているのです。

しかし、今、急激に売買契約率は悪化し、もう既にタワーマンションは 売れなくなってきている のです。

マンションの売買契約率ですが、
2018年の年末(11月、12月)頃から、急激に悪化してきています。
平常であれば7割完売というところですが、最近の速報では50%切っている状況になっています。
売りにだしたのはいいけど、半分以上うまらないという状況です。

中古マンション売買市場も2018年末から悪化しています。
下記はレインズ発表により中古マンション市場動向になります。
このデータによると、中古マンション売買動向は既に悪化し始めていることが読み取れるのです。

2019年1月前年同月比 成約件数 +1.0% 新規登録件数 +8.3% 在庫件数 +5.7%
前年比で新規登録件数は17ヶ月連続、在庫件数は44ヶ月連続で増加

○成約件数
1月の首都圏における中古マンション成約件数は、前年比で1.0%増加した。
○新規登録件数
1月は前年比で8.3%増加し、17年9月から17ヶ月連続で前年同月を上回った。前月比も15.0%増加し、過去最高を更新した。
○在庫件数
1月は前年比で5.7%増加し、15年6月から44ヶ月連続で前年同月を上回った。前月比も3.5%増加し、過去最高を更新した。

2019 年1 月前年同月比 成約単価 -0.3% 新規登録単価 +2.3% 在庫単価 +2.5%
成約㎡単価は73 ヶ月ぶりに前年比で下落

○成約㎡単価
1月の首都圏における中古マンション成約㎡単価は前年比マイナス0.3%と、ほぼ横ばいながら12年12月以来73ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
前月比も1.8%下落した。㎡単価の高い東京都区部における成約件数の減少や横浜・川崎市の㎡単価の下落が、首都圏全体の平均成約㎡単価の下落につながった。
○新規登録㎡単価
1月は前年比で2.3%上昇し、9ヶ月連続で前年同月を上回ったが、前月比は0.1%下落した。
○在庫㎡単価
1月は前年比で2.5%上昇し、12ヶ月連続で前年同月を上回った。前月比も0.4%上昇した。


コーラルでもたびたび2018年から不動産の暴落ははじまっているというお話をしていますが、如実にそれが数字になって表れてきています。

▶契約率が落ちて物件が売れなくなってくるとどうなる

⑨値引き

契約率は、最初はじりじりと下がっていくのですが、次の段階で何が起きるかと言うと、売れない物件をさばくために、物件の価格が下がってきます
売れないわけですから、値下げするしかありません。

しかも、値下がりは、新築マンションから始まります。
新築が売れなくなってきて、価格が下がり、「この価格なら買おうかな」といった購入者がでてくるかもしれません。
次に中古住宅市場が下がってきます。

不動産投資家の動き

⑩投げ売り

次に何が起きるかというと、不動産の投げ売りが起こります
転売用として買っていた投資家たちは、値崩れがはじまってくると、「まずい!崩れ始めたから売らなくては!」となります。

この動きは2018年から既に始まっているのですが、今後、この不動産の投げ売りは、もっと激しくなってくると思います。

皆さんよくご存じのように、「かぼちゃの馬車事件」&「スルガ銀行事件」、その後「東証1部上場の不動産会社TATERUの資料改ざん事件」の発覚がありました。
これらの事件により、今現在、金融庁の監査や融資の審査が非常に厳しくなっています。
おそらくこれから先、融資審査は厳しさを増すことが考えられているのです。

融資の審査は、タワーマンション購入者に対する住宅ローンにおいて、2017年頃までは年収400万円台でも通過していましたが、2018年後半以降は年収600万円~1.000万円以上でなければ融資されないという、とても厳しくなっています。

そんな状況にも関わらずタワーマンションだけは増え続けています。

不動産というのは「計画⇒着工→発売」まで2年から3年くらいかかります。
景気が良かった2016年~2017年くらいの時に計画された物件が、今、販売開始されているのです。

不動産の価格が下がるということは、通常であれば、不動産投資家にとって“買い時”というところですが、この1年間で環境が激変し、不動産投資家は、投資用不動産を買えなくなってきているのです。

そして、反対に、その状況が、不動産投資家(投資用不動産を買っていた人達)の“逃げ売り場”になりつつあるのです。

逃げ売りになるとどうなるかと言うと、とにかく早く現金化していこうとしますので、どんどん値下がり競争が激しくなっていきます。
これがスパイラル的に続きます。

オーナーチェンジも増加傾向

不動産市場というのは株とおなじです
オーナチェンジもジワジワと増えてきています。

✿オーナーチェンジとは
居住している賃借人はそのままで、不動産物件を売買することをいいます。
賃貸借契約を継続した状態で、所有者(オーナー)だけが代わるためにこのように呼ばれています。

金利の上昇、あるいは限界まで過剰融資を受けて投資用物件に投資していた所有者が、支払いが難しくなってきて、借入の残債を返すことを目的として、オーナーチェンジを行うという状況が見受けられます。

オーナーチェンジは、まだ初動の動きですが、2019年以降も融資環境は、さらに引き締めの傾向が続くと想定されています。
そのため賃貸物件(アパート経営など)の価格は引き続き下落に向かっていくと考えられます。

不動産の売買を検討されている方へ

不動産投資をしている人、もしくはこれから家を買おうと思っている人は、ちょっと待った方が良いと思います。

2019年10月1日に消費税が10%に増税される予定になっています。
「消費税増税の駆け込みだから!」と言って駆け込むより、物件の値下がりの方が激しくなってくると考えられるからです。

⑪増税と値下げ

今は、急いで飛び込む場面ではないと思います。

▶ 中古マンション売買・成約・新規販売開始・販売中在庫各件数

成約件数

201409-201709マンション成約(東京都)

●例年1月は成約件数は大幅に落ちます。その反動が2月から3月にあります。
この表【レインズ発表】のように前年対比で診るとマンション成約件数はあまり変化がないように見えてしまいます。しかし、線形で診ると確実に下降線を示しているのです。
しかも最新のマンション売買現場では大きな変化が見えています。それは問い合わせ数と内覧者数の大きな減少です。
しかもこの数これから先はもっと少なくなるでしょう。

新規販売開始件数

201409-201709マンション新規(東京都)

●例年12月は新規で売却開始される方は大幅に落ちます。特に今年は消費税増税の影響もあり大幅に落ち込みました。しかしその反動が新年1月から2月にあります。
現場では新規販売開始数はどんどん増え続けていて、その現状が下記の販売中在庫件数の増加につながっています。

販売中在庫件数

データから見るマンション市況・販売中在庫件数

●レインズ発表のように前年対比で診ると販売中在庫数は少なくなっているように見えてしまいます。しかし新規販売開始数は増え、反対に購入者は減っていますから販売中在庫数は増え続けます。

もし、あなたがこの先もずーっとマンションに住み続けるのなら、いつ売るかなど悩まなくても良いでしょう。
しかし、もしそうではなく、いづれはマンション売却するという人なら、いつの季節(月)が最も高く有利に売れるかなど関係なく、なるべく早めに売る行動をしましょう。
データから読み取れるように、これから先、一日一日経つごとにマンション売却に良い環境ではなくなりつつあります。

マンション市況の悪化の基準(ミンスキーモーメント)

ミンスキー・モーメントとは、アメリカの経済学者であるハイマン・フィリップ・ミンスキーの名前から名付けられた経済転機のことです。
これは、投資家が投機によって生じた債務スパイラルによりキャッシュフロー問題を抱えるポイントのことを言い、経済に隠れているリスクが急に現れることによって、資産価格が急落し大規模な債務不履行が起きる瞬間のことを指します。

不動産市場においては、不動産の資産価格が短期間で上昇、または信用の上昇率が止まったことによってキャッシュフローで問題が発生してしまい、不動産を売るに売れない状況が出来てしまい、結果的に不動産市場の縮小が起き始めてしまう瞬間のことを言います。

これは、マンション市場では、マンションが売れる価格より住宅ローンなどの残債務が多くなっている状況により、売りたくても売れなくなってしまう人が多くなることで売買市場がストップしてしまうのです。

もっと具体的に説明すれば、査定時の価格意見で、売りたい価格を付けられないことで売りたくても売れない状態に陥ってしまう人がとても多い状態になり、結果、不動産市場の流動性がストップしやすいことという状態になります。
すると、その状況を危機的な状況と判断した投資家は慌てて資産を売れる価格まで落とし売却しようとするということです。

この状況は今のままの強気相場がこのまま長く続いてしまうことで、その反動で大幅な下落が起きる可能性も示唆しているという事なのです。

これを私たちの足元の動きのマンション市場に当てはめてみると、マンション査定時に考えた査定額を得られない場合、マンションを売りたい人が動くことができない状態となり、売りたくても売れない状態になってしまいます。

こういう状態を察知した、まだ余裕のある投資家は、慌てて所有のマンションを投げ売りに近い状態で売却することになります。
ついには大幅な下落が起こることとなり、その瞬間がミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)になるという事です。
しかし、この状況(ちょっと後の価格悪化)を先取りして動いている人がいます。
この状況を把握して動いている人こそ、アベノミクスの前半で日本のマンションに爆買いしていた中国人投資家です。
また、タワーマンションなどの不動産投資家(俗に空中族とも言われます)も既に売却を完了しています。
これら投資家は損切りして売ってもいいから、深刻な痛手になることは避けたいのでしょう。

ミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)の結果、マンション市場の決済資産価格は突然かつ急激に崩壊し、マンションの市場流動性は急激な落ち込みが発生することとなります。
この状況になると、バブル時にぎりぎりの信用で多くのマンションに投資した投資家は債務超過に陥り債務バランスが壊れ、ついには破産状態となり連鎖で融資していた銀行も破綻します。
結果、中央銀行が民間銀行を救済する形がとられるのです。
平成バブルはこのような状況の中で起きるべくして起きたのです。
歴史は繰り返すのです。

2018年の5月、藤井厳喜(国際問題アナリスト)氏の発言では次のように言っています。

中国経済は既に崩壊している。ただ崩壊しているが未だバブル崩壊にまで至ってない。その理由は経済崩壊があってもすぐにバブル崩壊にはならないから。経済崩壊とバブル崩壊との間には、ある程度のアローアンス期間があるから。この期間が終えバブル崩壊開始をミンスキーモーメントという。中国経済は既に崩壊しているが、ミンスキーモーメントまでは来ていない。それが中国経済の現況である。
と言っています。

その後の米国による中国制裁により、中国経済の現況は更に悪くなっています。

日本では、2018年11月現在、ミンスキーモーメントはまだ起きていません。
しかし、マンション市場は今、止まりかかっています。
また、マンション査定の現場では査定依頼が有っても、所有者の売却希望価格で売れる査定額の提示はもうできなくなっています。

ただ、売れない価格でも売却依頼を受ける不動産業者がそこら中にいるので、この状況すら見えていない所有者がおられるのも事実です。

コーラルではセカンドオピニオンサービスを展開していて、このサービスにとても多くのこのような状態の売主様からのお問い合わせが既に殺到しているのですが、しかし表にはまだ表れていません。

これが最前線の現場で起こっている事実なのです。

SUUMOやアットホーム、ホームズでは販売中在庫は多くなっていて、更に徐々に販売期間は長期化し始めています。
また、数億円の価額を超えるマンションや、湾岸地区のマンションは水面下で投げ売りに近い価格を付け始めています。

私たちが目に見えて売れない状況と判断できる状態はもうそこまで来ています。
もうすぐミンスキーモーメントは起きるのです。
マンションを売るに売れない状態が、今、徐々に準備されている状況なのです。

時間差がとても重要

不動産の売買においても、時間差はとても重要です。
ミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)の前と後とでは全く違う不動産市況になっているのです。
たった半年の差でも何千万という差になってしまうのです。

チャートの波(上昇トレンド、下降トレンド)を見抜くことは、不動産を所有する者の使命なのです。
とくに、トレンドの転換局面を見抜く力はとても重要です。

ちょっと前まで、ドンドン上がっていたのが、ある日をもって突然崩れてくることもあります。
世界は、いつも、それを繰り返しているのです。

この状況に誰が責任を取る⁉

先ごろ、ある金融機関の講演会に参加した時の資料に、「世界は来年にかけて成長するだろう」という内容が記載されているとおっしゃる方がいらっしゃいましたが、その資料は、今回のIMFの発表がある前のものだと思います。

また、時として金融機関も国家機関も急激な経済悪化を防ごうとソフトランディング的な状況へと誘導を図ろうとします。
データが色々出て、その数値がバラバラな時、すでにミンスキーモーメントは起きつつあります。

このように減速が始まってくると、前提が変わっているということになります。
IMFが下方修正(従来の予測や計画よりも低い数値に設定し直す)しているわけです。
更にレインズデータ、他の研究機関のデータでもその数値が確実に悪化を示しています。

数字自体が下方修正されるというのが景気後退局面なのです。

そんな時、あなたは、金融機関系や財閥系などいわゆる大手不動産会社と言われる金融機関の息のかかった不動産会社の査定を信じるのですか⁉

ハッキリ言います。
それら大手不動産会社の社員もアベノミクス時、多くの者が不動産投資の名目でマンションを購入しました。
しかし、もう既にそれらの社員は取得したマンションを売り払っているのです。
ミンスキーモーメント前に売却完了しているのです。

今、どの不動産会社でも、あなたには、あなたの希望や意見を聞き入れ、査定時に売れない金額で、売れそうもない金額で査定額を提示し売却依頼受任だけするでしょう。
しかし、その価格で成約することは稀なのです。
10人に1~2人、おおよそ2割以下なのです。これが3割切ったらもう怒っても良いレベルなのですが、しかし個人個人の連携は出来ていないので、その情報は全く知ることも無いでしょう。

それは、どの不動産会社の社員も、あなたに責任が無いから、あなたのことなどどうでもいいのです。
最終、売れないときには、任売(ニンバイ)にすればいいと思っているのです。

今、コーラルのセカンドオピニオンサービスには毎日多くの、日によっては2から3人、多い時には5人以上のお問合せが殺到しているのです。
そのお問合せいただく方のほとんどが、不動産会社の査定額(売却活動金額)が高くて売れていないという状況になります。
その方たちへは、既に不動産会社から価格の下げ提案が連日のように来ているという状況の報告を受けているのです。
『価格を下げて頂けなければ成約しないでしょう!」という無責任な提案が、あちこちで起こっているのです。

売却受任さえすれば、その後は海千山千の兵どもが、千三屋的な言葉をもってあなたを料理できると、査定額を提示し、無責任な売却活動をしているのです。
時間を掛け、売れなければ、価格下げの提案をする事しか考えていないのです。

あなたは、時間の制限が有りながら売却活動をされていることでしょう。しかし不動産会社の担当者には時間制限は無いのです。

任意売却(任売)とは

「任意売却とは何か?」について理解しておきましょう。

例えば、購入時6,000万円で購入した新築マンションでも、不動産価格が下がり4,000万円程度の価値しかないと査定されるケースの場合、既に住宅ローンが完済していれば特に問題無いでしょう。
しかし、まだ4,500万円も残っていた場合、問題なのです。
こうした物件を売却してもローンが残ってしまうような状態のことをオーバーローンの状態と言いいます。
実は、このような方はとても多いんです。

オーバーローン状態だけなら住宅ローンを月々支払っていれば特に問題はありません。

しかし、景気による収入減などにより生活が苦しくなったとき、住宅ローンの支払いが滞るとどうしても考えざるを得ないのが「家の売却」となります。
しかし、こうしたオーバーローンの家の場合、例え売れても住宅ローンが残ってしまうことが問題なのです。
銀行等金融機関は、家を売却するとき、この住宅ローンの全額返済を求めます。
しかし、オーバーローン状態の家では全額返済が不可能なことから売るに売れないこととなってしまうのです。

このような住宅ローン・借入金、税金などの支払が困難になった時、所有者(債務者)と銀行等金融機関である債権者の間に仲介者(多くが不動産会社)が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得いく価格で売却を成立させることがあります。

この、仲介者が所有者と債権者(銀行などの金融機関や税務署等)の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格で、マンションや一戸建てなど不動産を売却して円満に解決を図ることを任意売却といいます。

何らかの事情で住宅ローンの返済や税金の支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を裁判所へお願いして差し押さえ後、競売にかけ、現金にして回収しようとします。
税務署の場合、公売します。
競売や公売だと、ご自分の所有する不動産がいくらで落札されるかは開札日までわからなかったり、市場価格より低い価格になることもあります。また、ただただ金融機関は怖いものだと思い込み、金融機関からの解決提案を聞かないことが有るのでそのまま競売や公売になってしまうことがほとんどです。
もしも、裁判所経由で競売に出されてしまった場合、ご近所にも広く知られてしまう可能性も否めません。
これら精神的なデメリットも大きくあまり選択したくないのは言うまでもないでしょう。
しかし、不動産会社はそのことを教えてくれることは無いのです。


公益財団法人東日本不動産流通機構(レインズ)のデータによると、中古マンションの成約物件㎡単価は6年連続で上昇し、6年で35.1%上昇したと発表されています。

これによると、仮に6年前、価格4,000万円だった中古マンションが有ったとして、2018年12月時点では単純計算で約5,400万円になったという事です。

事実、郊外のマンションは別として、コーラル本店の在る江東区ではそうなっています。

さて、問題はこの上昇の後の起こる事です。
好況な経済でここまで上昇した価格は、不況となった時、ほぼ間違いなくこの上昇分、否、それ以上の%で価格下落が起こるということです。
今より30%、40%も価格下落する恐れがあるのです。
平成バブルの後も、この価格下落は起こりました。
歴史は繰り返します。

まとめ

「事実は小説より奇なり」の意味は、現実の世界で実際に起こる出来事は、空想によって書かれた小説よりもかえって奇妙且つ面白いもので時として不思議であり怖いものであるという意味のことわざですが、この言葉をそのまま表していることが、実は今、起こっています。

その、今、起こっていることとは、テレビやラジオ、新聞、雑誌などなどメディアでもう既にマンション市況の悪化が著しいなどと何回も発信されているにもかかわらず、不動産を買う人が結構な人数でいるという事です。

事実、コーラルへのご購入お問い合わせは一昨年の4倍、昨年の3倍にもなるのです。
これって、コーラルだけの現象でしょうか⁉
社員総出で内覧対応させて頂いているのですが、それにしても多いなって感じです。
購入時の総費用が他の不動産業者のそれより約半分とか3分の1とかで済むからでしょうか、友人が友人を呼ぶという現象が、今、コーラルで起こっています。

今だったら、ある方法を駆使すればまだ高い金額で成約できていることも事実なのです。

そのような状況を前にして、さて、あなたは誰を味方にして、売却を完了したいですか⁉
もう、無責任な言動に騙されてはいけません!!!