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『離婚が原因の不動産売却』
住んでいるマイホームを売却するときの注意点とタイミングとは⁉

更新日2021-10-14 (木) 17:31:13 公開日2014年12月1日

離婚でマイホーム(不動産)売却すべきか迷っている人が、
知らないと痛い目に合い、大損する、
事実が解説されています!

今日、日本では3組に1組が離婚をしているそうです。

離婚を理由とした不動産売却

また、2013年の離婚件数は23万1383組らしいので、これを時間に換算すると約2分に1組が離婚している計算になります。
しかも、2020年に入りコロナショックがきっかけで離婚を考える人が増えていると言われています。
確かに、テレワークによる家族全員の在宅により、とうとうくすぶっていたパートナーに対する不満が爆発しやすい状況があり、ついには堪えきれずに「コロナ離婚」ということになるかもしれません。

ゆえに離婚が理由で、マイホームを売却するというケースは決して少なくありません。

実は、コーラルにも離婚による不動産売却の相談が徐々に増えつつあります。
反対にコロナによる離婚では、離婚したいから購入したいという人も増えているんですが。

さてこんなに多い離婚ですが、この離婚時に大きな問題になることがマイホーム、すなわち不動産の問題で、問題解決のためにマイホームを売却する夫婦がとても多いのです。
離婚が原因で不動産売却、特にマイホームの売却を検討している場合、まず確認しなければならない大きなポイントがあります。
ここでは、この離婚によるマイホームなどマンションや一戸建ての不動産売却をどうしたらいいのか確認すべき点と、その解決法も解説します。

なお、コーラルでは離婚する時、マイホームなど不動産を売却する?賃貸する、そのまま解決せず放置する?などマイホームをどうすべきか⁉についてYouTube動画でも解説していますので、読むのが苦手な方は動画でご確認してくださいネ。


★目 次★【離婚が原因のマンション売却や一戸建て売却などの不動産売却について】


離婚で不動産売却(マンション売却、一戸建て売却)するかどうかは、
夫婦間の財産分与の取り決め方と、
住宅ローン全額返済できるかどうかで決まります!

離婚という現実

「コロナ 離婚」って、2020年初頭には無かったキーワードが、最近多く検索されています。
何故もこうに多く検索されるようになったのか?、それは、もし離婚するとしたら、

離婚って、どんな手続きが必要なの?
財産はどうしたらいい⁉
共有の不動産(マイホーム)は売却しなきゃならないの⁉
マイホームに住み続けたいけど、どうしたらいいの?
収入はどうなる?
子供の事は?

などなど、不安な事を事前に知っておきたい事情の表れなのでしょう。
ここでは、離婚時のマイホーム対処法のうち売却を選ぶならどうしたらいいのか⁉、後回しにしてはいけない問題、知らなければ後悔する可能性が非常に高い事項をも解説していますから、ぜひ最後まで読み進めてみてください。

離婚時のマイホーム売却法[具体的な不動産売却法]

離婚時に夫婦で住んだマイホーム(不動産)をどうしたらいいのか⁉最も悩む事のようです。
それは不動産が簡単に分割出来ないからです。
財産分与で簡潔に解決すれば良いのですが、夫婦間でどうしても解決策が調整できず、夫婦のどちらかがそのまま住んだり、または売却せずに賃貸したりする人もいます。ただ、これらは後々大きなトラブルとなるのでやめた方が良いのですが。
ここでは、マンションや一戸建てなどマイホームを処分したり、売却するときに考えられる5事項を順にみてみましょう。

➀財産分与・・夫婦どちらかがマイホームを財産分与で譲り受け、そのまま譲り受けたものが住み続ける。

②夫または妻が財産分与の解決なしにそのまま住む・・夫か妻のどちらかが離婚後も共有状態のまま住み続ける。

③賃貸する・・賃貸して賃料収入を分配する。

④第三者へ単純売却する・・売却して売却益を分ける(住宅ローンが有る場合はその全額を清算します。)

⑤任意売却する・・住宅ローンの全額返済が難しい時に採用する不動産売却方法です。

さて、上記5つの解決策が有る事がご理解いただけたと存じます。
②夫または妻が住む、また③賃貸は、離婚が理由でマイホームをどうするかの解決策のうち、後々トラブルとなる確率99%なので絶対やめておいた方がいいです。
②の場合、どうしても離婚ではマイホームからの引越しが難しい方もいて、どうしようもなくこの選択をされる方がとても多いのですが、後日必ず困ることになります。
この困る事は後記で十分に解説しています。
③は、住宅ローンを借りた金融機関に相談し了解を得ないまま賃貸し、その後、金融機関にバレたらおおごとになります。
この賃貸の場合に了解を得るには、しっかりした理由が必要になりますが、離婚したから賃貸にしたいという理由はしっかりした理由とはなりません。
②も③もそれを行ってしまった結果、後日、裁判所で競売にかけられてしまう可能性が大なのです。
ゆえに、もし➀財産分与の選択解決が難しいとき、自ずと④単純売却と、⑤任意売却を選択したほうが良い事となるでしょう。

そこでここでは、コーラルにご相談のあった、離婚時や離婚後に起こっている困った事、過去に起こってしまった出来事を踏まえ、どうすれば解決できるのか、不動産の売却を念頭に置きつつご説明致します。

[基本]売却する前に財産分与…離婚後もマイホームに住み続けたいとき

さて、まず離婚する夫婦が、不動産をどうしたいのかの前に知っておきたい基本中の基本があることを知りましょう。
多くの方がとても間違えやすいポイントですのでしっかり理解しましょう。

離婚前に知っておきたい夫婦共有財産の基本中の基本とは、夫婦で築いた財産は全て「財産分与」するという事です。
財産分与の基本は、夫婦が結婚する前から持っていた財産や、直の親などの血族から相続財産(これらを特有財産という)は、その相続人本人に帰属しますが、結婚した後に取得した土地、一戸建て、マンションなどの不動産を売却して手元に残ったお金は、売却した不動産の持分割合(誰がどのくらいの割合を所有しているか)や、夫婦お互いの収入などに関係なく夫婦で2分の1ずつに案分します。
ただ、夫婦で合意が得られた場合は、これに限りません。
合意されれば、全額どちらか一方がもらうことも可能になります。

➀財産分与で夫婦どちらかが譲り受け、譲り受けた方がそのまま住む

この「財産分与」とは、「夫婦で築いた財産は互いに公平に分ける」というのが基本的な考え方になります。

言い換えれば「財産分与」すべきは財産とは夫婦で築いた財産ですから、例えば婚姻前から夫婦のそれぞれが所有していた財産、あるいは婚姻期間中に増えた財産であっても相続や贈与を受けた財産については一方側の特有財産として、「財産分与」の対象とはなりません。

仮に夫が結婚前にマンション(便宜上Aマンションとします)を所有し住宅ローンも結婚前に返済が終わり、そのAマンションを結婚と同時に賃貸し、夫婦としては別にBマンションを購入し同居し始め、Aマンションを投資用として運用していた場合にはそのAマンションは「財産分与」の対象にはならないという事です。

見方を変えれば、結婚後に夫名義で購入したマンションは夫婦共有の財産とみなされ「財産分与」の対象となります。
夫が働き妻が専業主婦の場合で夫の働いた給与から住宅ローンを支払っていたとしても「財産分与」の対象になります。
財産分与の割合は、夫婦それぞれの収入にかかわらず原則として二分の一とされ、専業主婦でも離婚の際には財産の二分の一を請求できる権利があるとされています。

ただし、裁判所を介した財産分与の手続きでは各々個別的具体的な事情が考慮されるため、必ずしも二分の一の割合とならない場合もあります。


まず、どうしても夫婦どちらかがマイホームに住み続けたい時は、この財産分与で夫婦のどちらかがマイホーム譲り受け、住宅ローンは全額返済し、譲り受けた方がそのまま住むということもあるでしょう。
但し、住宅ローンを借りた本人がそのままマイホームに住み続ける場合は、住宅ローンはそのまま毎月返済を続ければいいので、全額返済しなくてもいいですが。

②夫か妻のどちらかが離婚後も共有状態のまま住み続ける。

離婚後も、子供のため自分が我慢すればと売却せずにいると、とても不安定な状況となり、いついかなるトラブルに見舞われるか分かったものではないので、いつも何かに怯えることとなります。

実は、コーラルにも離婚を経験したスタッフがいます。

離婚する事になった理由や経緯は、各個人によりそれぞれ違うものでしょう。

しかし、離婚は結婚する時よりも大きな問題を伴うことも事実です。
その大きな問題に共有財産をどうするかもあります。

実はこの共有財産の問題は一番厄介なものになるかもしれません。
その中でも、マイホームを所有され現在どちらかが住んでいる場合が一番厄介かもしれません。離婚した人の実に99%がこの不動産をどうするかで揉めてしまうのですから。
そうならないためにも、できればきっぱりと離婚と同時に不動産は売却される事をお勧めいたします。

時は刻一刻と刻まれていて、「あ、あの時、売却という決断しておけばよかった」と過去を振り返って見ても後悔ばかりになってしまいかねません。
時間は取り戻せないばかりか、時間が経ってからではできる事も出来なくなります。
従って、できれば離婚時には売却も同時に行うことで万事解決する事が殆どです。

ただ、実際のご売却の際には売却価格によって、一般の人への売却か、任意売却か、または不動産会社への買取などから売却活動を選択する事となります。

この場合、売却できるであろう価格を調べる必要が出てきます。
この価格を知るためには、コーラルや不動産一括査定サイトの不動産査定を利用して調べましょう。
不動産会社はどこも無料で査定してくれるはずです。

金融機関では住宅ローン滞納前でも離婚時における売却の相談はできます。
たまに金融機関支店窓口では「対応しておりません」という対応をしているところもありますが、ご心配には及びません。この場合には、まず弊社コーラルへお問い合わせくださいませ。
時間は待ってはくれませんから解決は早めに動くにかきります。

では、解決策をみてみましょう。

離婚時のマイホーム売却

ここ数年の傾向か、住宅ローンを夫婦で「ペアローン・連帯債務・連帯保証」で組んでいる方が多くおられます。
この場合の売却では、基本的に住宅ローンを完済するまでは、その義務を外してもらうことはできません。
ゆえに離婚時に、住宅ローンのペアローンや連帯債務(連帯保証)状態は解消したい方は、十分に気を付けなければいけないのです。
ちょっと難しい事項ですから、別頁で解説していますので、参照してみて下さい。

☛ 離婚するから住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者から外れるには⁉

住宅ローン返済滞納のリスクが大きすぎる!

最近多くなっている購入したマイホーム(住宅)の夫婦共同名義です。
特に昨今では共働き世帯も多いのでこの共同名義が多くなっています。
夫婦で資金を出し合って住宅購入する場合、多くの方が共同名義にすると思います。

しかし、この共同名義は、離婚する時に多くトラブルの元になってきます。
それは住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人などの名義をなかなか変更できない事に理由があります。
ほぼ間違いなく、銀行等金融機関は、離婚しても住宅ローンの連帯保証人、連帯債務者から外してもらうことはしてくれません。

離婚のケースに手慣れた弁護士など専門家が介在しても結果は同じ事がほぼ100%でしょう。

実はこの共有名義がとても厄介なのです。
共有名義にしている場合、単独で所有しているよりも制限がとても多いからなのです。

その一つとして共有状態では、共有するマンションを売却したり賃貸したりするときは共有者の同意が必要となります。
これが実に厄介な事へと変貌してしまうのです。

実際の厄介ごとはよくある2つの場合でご説明できます。
これホントによく2つとなっていますので見てみましょう。

単独名義のときでも起こる可能性のあること

それは、マンションや戸建て住宅等物件の所有権が元夫のみで主債務者となり、元妻が連帯保証人である場合、もし元夫の返済が滞ったら、元妻に請求が来てしまいます。

離婚したからと言ってこの地位は変更が無く、返済の義務はなくなるものではありません。

もちろん元夫単独で住宅ローンを組んでいれば全く心配無いとも言えませんが、しかし、元妻と共有名義や連帯保証人にあるときより重い気持ちからは解放される方がほとんどです。

しかし元妻が連帯保証人や連帯債務者になっていれば、完済までその地位は続きますし、離婚という場合、連帯保証人や連帯債務者という状態が不安で不安で仕方ないものとなります。

離婚時の財産分与の取り決めと住宅ローンとの関係

離婚時の自宅どうする?

財産分与の際に離婚後のトラブルを回避するために、夫婦間であらかじめ離婚協議書もしくは公正証書を作成します。
この財産分与の結果、住まいであるマンションや戸建て住宅は元妻の名義(所有権)となり、元夫が住宅ローンを支払う場合でも問題は起こる可能性はあります。
なぜなら、財産分与で不動産(マンションや戸建て住宅など家)の所有権を得たとしても、住宅ローンの名義は変わらないからです。

財産分与により、元妻の単独所有権となり、元夫が住宅ローンを支払い続けながら元妻と子供がマンションに住み続けるというケースがよくありますが、このケース、子供が小学校や中学校などに通っている場合など、ホントによくあることなのですが、ただ、元夫が払い続けてくれればいいのですが、そうならないケースがとても多いんです。

離婚後の元夫の生活は、養育費、慰謝料、家賃等自分の生活費などで経済的負担は非常に厳しくなりほぼ大きく変化します。
また、新しい家庭が出来るかもしれません。
新しい家庭が出来ると、過去のことは二の次になる方が実に多いんです。
また、病気もあります。
コーラルで、過去、携わった離婚を原因とするマンション売却では元夫の病気による住宅ローンの返済不能が原因もありました。
現在では、8大疾病付き住宅ローンなどで、元夫が病気の場合でも保険会社が代わって返済してくれる住宅ローンもありますが、この住宅ローンでなかった場合や、もし8大疾病に関係ない病気の場合で入院するなどになった場合もあります。

経済的負担増や病気などの結果、住宅ローン支払い迄行き届かなくなり滞納してしまうケースがとても多いんです。

もし、元夫の住宅ローンの返済が滞り、その滞納が数か月(通常6カ月で期限の利益の喪失となる)となれば、いくら元妻や子供も所有権となったとしても、マンションは抵当権の実行として競売にかけられてしまいます。

「えっ、なぜ?」と思われるかもしれませんが、これが事実です。

銀行が競売にかけ、その結果第三者が競落した場合、この競落人(競売で物件を買った人)は当然に元妻と子供に対し退去を講じるでしょう。

また、離婚後、元夫が住む場合でも、元夫が住宅ローン支払いを怠れば元妻が連帯債務者か連帯保証人の場合に請求が来る可能性が残り、実際滞納が始まればやはり請求が来てしまいます。

これでは、いつでも時限爆弾を抱えて生活しているようなもので、いつまでたっても安心とは言えません。

共有名義(共同所有権)の場合で起こる可能性とは

この場合の一番の問題は、上記のように住宅ローンの滞納も考えられますが、そのほかには売却や相続が問題となると言えます。

相続や売却では、登記上の名義が共有名義(共同所有権)のままだと将来問題が起こる可能性がとても高くなります。

◎不動産を売れるのは誰⁉
不動産売却は、基本的にその不動産の所有者(名義人ともいう)でなければできません。
例えば、売ろうと思う不動産が夫だけの単独所有(単独名義)だった場合、たとえ夫婦であっても妻が勝手に売却できないのです。
また、夫と妻の共同所有(共有または共同名義ともいう)であった場合は、夫婦共同で手続きしなければ売却することができないこととなります。
所有者(名義人)が誰なのかわからない場合は、その不動産を購入したときの売買契約書や、法務局(登記所ともいう)発行の登記事項証明書、または登記識別情報通知で確認しましょう。


共有名義の不動産の取引は、名義人全員の同意・署名が必要となります。これはレアケースの場合を除き絶対に変わりません。

このレアケースの場合は、その人の環境に大いに関係しますので専門家(弁護士や司法書士)に相談して頂くとして、将来売却しようと思ったときに、通常、離婚して既に他人となった相手に連絡を取り法律上の手続きを取らなければなりません。

離婚した相手といつまでも連絡が取れるとは限りません。

私が過去携わった離婚後のマンション売却のケースでは、元夫がどこにいるかも分からないケースが10人中3人ほどいました。

元夫が住宅ローンの返済が滞り、その当時の金融機関(住宅金融支援機構)へ連帯債務者としての元奥様が任意売却を申し出したのですが、元ご主人が全く消息がつかめず、とうとう売却を断念したケースもあります。
任意売却で住宅ローン返済額全額より高く売却できる場合であり、しかも、引越し代や新居への入居費用も十分に確保できるようなケースだったのですが、元夫に連絡が取れないばかりにとうとう競売での売却となってしまったのです。

競売だと、任意売却で売却できる価格のおおよそ9割以下となる場合が多く、引越し代や新居への入居費用も確保できないなどとなります。

このように、いざというときに音信不通となっていては、いざ解決を図る事が可能であるにもかかわらず、とうとう時間切れとなり後悔する事になるかもしれません。

また、離婚後に相手が亡くなれば、相続の問題も発生してきます。
この相続を甘く見ている、とんでもない状況(なんと隠し子がいたり、元夫、元妻が再婚していたりなど)となる場合もあります。
こんな場合の相続は、とても複雑となりとても厄介なケースとなります。

このような将来のリスクをなくすためにも離婚のタイミングで売却してしまう方が賢明です。

但し、それぞれ、売却の方法が大きく異なりますので、以下で解説します。

マイホームの売却方法は『単純売却④』と『任意売却⑤』の2通り有る!

離婚が理由のマイホームの売却方法は単純売却する方法と、任意売却する方法の2通りが有ります。

売却はローン(ローン残債)次第

離婚のため、今、住んでいるマンションや戸建て住宅の売却を選択する場合、住宅ローンが残っているかどうかで売却の方法、単純売却できるのか、任意売却するしかないのかが違ってきます。

言い換えれば、離婚の場合の売却は、住宅の現在の価値と現在のローン残額との関係によって、大きく2つに分けて考えなければなりません。

1つ目は、住宅の価値(今、売却したらいくらの値がつくか)が、ローン残額を上回っている場合(アンダーローン)です。

2つ目は、反対に、ローン残額が住宅の価値を超えており、いわゆるオーバーローン(住宅を売却してもローンが残ってしまう状態)の場合です。

離婚時の売却で検討すべきこと

離婚時に不動産売却するとき、通常は不動産会と仲介契約し売却活動します。
このときに注意すべき点が、売却できる物件価格と、不動産会社への仲介手数料です。

◎ここでの注意点
離婚時の不動産売却で、最も負担になるのが不動産会社へ支払う仲介手数料!
この仲介手数料が何百万円にもなってしまい、住宅ローンの返済に負担になる可能性大なのです。
離婚時には弁護士にその解決を依頼し、また同時にマイホームの売却までをもその弁護士の紹介不動産会社で行うことが多いですが、そんな不動産会社(一般社団法人などでも同じ)は仲介手数料を宅地建物取引業法の上限額[(売買価格×3%+6万円)×消費税]を請求しています。
なので、出来れば、離婚時の不動産売却はコーラルのような仲介手数料無料(0円)や、大幅に値引きしている不動産会社に売却を任せるようにしましょう!


離婚による売却を検討する場合、売却できる金額が一番の問題ですが、そのほかでは売却にかかる諸費用も考慮した売却を十分に検討しなければいけません。

また売却する場合、住宅ローンを全額返済しなければいけません。

金融機関は1円も返済額を減額してはくれません。全額を返済しなければ売却は出来ないのです。
そのため、売却できる金額と住宅ローンの返済金額がほぼほぼ同じである場合、とても困ることになります。
通常、売却する場合、売主は不動産業者に売却を依頼します。この場合、仲介手数料がかかりますね。この売却時に不動産業者へ支払う仲介手数料など諸費用が売却を邪魔することもあるんです。

売却金額 - 仲介手数料など諸費用 < 住宅ローン残額(オーバーローン)となってしまったら、通常、売却できません。

売却金額 - 仲介手数料など諸費用 = 住宅ローン残額 か、
売却金額 - 仲介手数料など諸費用 > 住宅ローン残額(アンダーローン)
とならなければ売却出来ないのです。

もうおわかりだと思いますが、売却時諸費用の中で仲介手数料が占める割合はとても大きいものになります。

仲介手数料を売却代金から負担することが出来れば良いのですが、もしそうならなかったら、他から補充しなければならないこととなってしまいます。
離婚してギリギリの生活をしている場合、他から補充できるでしょうか?、まず無理なことが多いのではないでしょうか。

売却は専門領域であり、どの不動産業者が行っても同じ結果となることは無いのですが、それでも、もし売却物件はどこがやっても最初から同じ金額で成約することが決まっているのだとすれば、ぜひ、コーラルのような仲介手数料を無料(0円)としたりできる、諸経費を大幅に抑えた売却を検討されることをお勧めいたします。

離婚に伴う売却は、身を切る思いをする場合がほとんどです。
そんな売却にて解決を図ることを考えたのですから、ぜひ、もう一段の思慮をしてみましょう。
思慮しましょうと言っても何を思慮すればいいかわからないんが普通です。
以下では、思慮すべき事項を具体的に見ていきたいと思います。

◎売却査定価格-売却時の諸費用 ≧ 住宅ローン残高【アンダーローン】の場合

売却完了時に、諸費用を差し引いた売却金額で現在返済中の住宅ローンを完済することができるので、住宅ローンを借りている金融機関の調整をしなくても売却は可能です。

ただし、このとき注意することは、査定価格が実際の売却価格にならず低くなるケースの場合もあるということです。

売却する不動産が、自分の希望価格で購入者がつくかどうかは、実際に売却情報を出してみないとわかりません。査定価格よりも低い金額で売買せざるを得ないケースもあるので、そのようなケースも想定して、査定価格よりも実際の売却価格が低くなった場合の対策も考えておくことが必要となります。


◎売却査定価格-売却時の諸費用 < 住宅ローン残高【オーバーローン】の場合

売却するには現在返済中の住宅ローンを完済する必要があります。

通常、ローンの残りを完済しなければ基本的には売却は困難になります。この場合、売却金額と残債との差額を預貯金などから補填する必要があります。
しかし、差額を現金で補填する以外に全く手立てがないわけではなく、フリーローンに変更して月々決まった額を返済する、それも無理な時は任意売却にするという手もあります。

また、今では金融機関によっては売却後のローンの残りを完済することを条件に、無担保の月々の返済にすることなどで売却が出来るなど、売却後の月々の返済の組み換えをして無理のない完済を認めてくれるところもありますので、まずは一人で悩まず相談する事が必要となります。

夫婦間でマイホーム売買することも検討すべき⁉

離婚時に夫婦間でマイホームを売買される方々はとても多くおられます。
ただ、第三者への売却より夫婦間で売買する方がちょっとハードルが高いかもしれません。
ゆえに、コーラルでは 【☛離婚時の夫婦間の不動産売買について】 で詳細解説しておりますので、そちらでご確認いただければと存じます。

最後の解決手段・任意売却

但し、もしどうしても金融機関が売却時の住宅ローン一括返済を求めてきたり、または住宅ローン以外の債務もある場合には(住宅ローンが滞納している場合、税金や消費者金融などからの借入の滞納もある人が多い)任意売却を選択することも必要かもしれません。

ほぼどんな物件でも任意売却なら売却は可能です。
しかし任意売却することは簡単ではありません。任意売却はその経験ある不動産業者では無ければ、失敗してしまうこともあるんです。
コーラルでは、任意売却を数千件も成功経験している担当者がいるのでまず間違いなく成功しますが、もし経験の無い不動産業者や初めての不動産業者などの場合はまず成功しません。
この任意売却については専門のページでご説明しますのでご参照ください。

 ☛ 返済がきついときの売却(任意売却)

任意売却は、多額の住宅ローンが残っていて困っている人や税金等の滞納が有り既に差押えされている場合、また複数の金融機関からの借り入れが有り、その滞納がすでに始まっている人は、ぜひ検討してみましょう。滞納を続けて物件が競売にかけられる前に動くことを強くお勧めします。

離婚を理由とする売却と「契約不適合責任(瑕疵)」の問題

 
離婚時の住宅売却では「できることなら、誰にも知られず売却したい」という要望が多いものです。そのため、買主に「離婚が原因による売却」であることを告知せずに売りたいという要望が多くあります。
では、もし告知せずに売買したらどうなるのか?
法律的な観点から判断すると、離婚はプライバシーに関わることであり、売却理由として聞かれても答える必要はないと言えるでしょう。
この判断を多くの専門家が採用していて、離婚を理由とする売却時に告知する必要が無い言って現場採用しています。
ただし、購入者が「離婚を理由にして売却する不動産ならば購入しない」と明確に意思表明している時は注意が必要になります。
購入希望者が先にしっかり購入物件の要点要望を出しているときには、離婚を理由とした物件は瑕疵(告知義務違反)にあたる可能性が有る為です。
もし離婚を理由とする物件売却の場合、売却を依頼する不動産業者にはそのことをしっかり告知し、不動産業者の運用判断を仰いだほうが良いでしょう。

売却するなら離婚前

よく、「離婚で実際に売却するのは、離婚前と離婚後のどちらがいいの⁉」というご質問を受けます。

実は、離婚するときって夫婦が揉めている状態の方が結構な数おられます。そんな状態では連絡がお互いに取れる離婚前の売却が絶対おすすめです。
理由は、揉めたうえに連絡がままならなくなるケースが多いという現状や、とうとう連絡が途絶えてしまい売却自体が出来なくなる方もいるからです。

もし、上記のようなケースではないと言う人は、売れたお金を財産分与する場合や、マイホームなど不動産を財産分与する場合は、必ず先に離婚届を提出し、戸籍を分けてからにしましょう。

理由は、離婚前に夫婦間で財産移転すると「贈与」となり、贈与税も不動産取得税も課税される可能性がるからです。

ただ、婚姻期間が20年以上の夫婦の場合は、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例(夫婦間贈与を非課税にする特例)を利用し、その後に売却する方法も有ります。

また、オーバーローン状態で任意売却するときは、そもそも財産分与の対象に含まれませんので、離婚前でも離婚後でも構わないこととなります。

離婚する夫婦の不動産売却は、夫婦の置かれた状況次第で有利不利が有りますので、十分に専門家に聞いて確認してから行いましょう。

離婚による不動産売却・まとめ

離婚に伴い、どちらかがマイホームに住み続けることになるとき「いま、いくらで売れるか?」によりその先の行動が大きく変わります。
離婚時に夫婦が共有したり、またマイホームとして住んでいたりして不動産売却を軽く考え解決を伸ばしてしまう人がいますが、離婚時に解決しておかないと大きなトラブルに発展してしまう事が多々なのです。
ゆえに、いくらで売れるのか、また今の住宅ローンの残債額がどれくらい残っているかを必ず確認しましょう。
これらを知る理由はもう一つあって、離婚時の財産分与などでどうするのか聞けるときの話し合いで重要になるからです。

私は推薦します。

司法書士法人プレッジ

離婚の場合、最も問題のなること。それは財産の分割方法では無いでしょうか。その中での一番の問題は不動産のことが多いですね。不動産のことで困っている場合には売却も視野に入れた検討が必要になります。これには場数に培われた専門作業が必ず必要となります。また少しの経験や他から聞きかじりした知識だけでは行動力・売却力・数値化力・サポート力は養われません。そんな中、コーラルの不動産売却専門部は数々の実績において他社の追随を許さない会社です。また不動産売買時で一番大きな負担が仲介手数料です。コーラルは、この仲介手数料も極限まで抑えながら、売買の場合においては最大の効果を出すことを使命として地道に営業している会社だと思います。
私共も司法書士として財産分割関係各書面作成や登記手続きの多くを担って来ましたが、コーラルの売買事務手続きの正確さ、売買手法は私からもお勧めです。尚、各種財産分割書面作成や登記手続きは司法書士法人プレッジへお任せ下さいませ。

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