2018/3/17 (土)
マンションの所在が人気がない地域かどうか
①人気のある地域（エリア）ではないので、なかなか思うようには内見したい人はいない。
と不動産屋さんに言われ、価格見直しを提案されたことがある方は多くおられます。
でも、ホントに人気のある地域（エリア）ではないので、なかなか思うようには内見したい人はいないのでしょうか?
ここでは、この人気不人気についてみていきたいと思います。
在る場所による差
実は、マンションはその部屋の在る場所によっても内覧数に大きな差があります。
一戸建てと違い、駅からの距離や築年数（新築か中古か、中古の場合、築何年か？）、広さ、マンションブランド、管理具合などの要因に左右され、内覧数が大きく違ってきます。
それは、マンションは再建築がなかなか出来ないという現実問題があるため仕方ないことなのかもしれません。
しかし、ここにマンションならではの、もっと一戸建てとは違う大きな人気不人気要件が２つ出てきます。
それは、どのエリアにあるか、また所在階は?ということです。
まず第一に、中古マンションの内覧数は、エリアの人気度に大きく左右されるのですが、人気の有無は交通利便性、生活環境などによって左右されるともいえるのです。
そして、第二に所在階によっても内覧数に大きな違いが出てきます。
内覧数の多い少ないは、この２つの要因を加味しなければ、一概に内覧数が多いから良いとか、内覧数が少ないから悪いとかでは、成約できるかどうかの判断は出来ないのです。
問題は、ちゃんとマンションのターゲットにアピールしているか?
2018/3/15 (木)
セカンドオピニオンサービスで多い質問から②
②内覧が月に1件や2件しかないんですが、これで成約しますか？
よく、不動産屋さんは、内覧が月に1件や2件しかないんで価格の見直しをしましょうと提案してきますね。
売主としては、「やっぱり」と思うのか、「はっ？」 って思うかはそれぞれですが、やはり売却開始から2カ月、3カ月も経過して、それでも内覧が月に1件や2件しかないのであれば、やはり価格の見直しを提案することになります。
でも、ほんとに価格の見直しだけを行えば、内覧者は多くなり、結果購入される方は現れるのでしょうか？
例えば、売却開始後初めの1組で成約する場合も有れば、月5組の内覧をしても成約しない場合も有ります。
だから「不動産売買は水もの」と呼ばれたりもします。
契約が水に流れないようにと、水曜日を定休日にする不動産屋が多かったりするのにはちゃんとした理由が有るんです。
いくら買いたいと申込みが入っても、売買契約が完了するまでは何が起きるかわかりません。
契約締結後でも解除や解約になったりもするわけですから。
このように、不動産売却とは、水物と言われるほど、一定なものではありません。
時に残酷なものでものでもあります。
では、1件や2件の内見しかない場合に、成約するのか？と言う回答ですが、
成約する場合も有れば、全く成約なんて無理って場合も有ります。
「えっ、そんなん解決になってないじゃん」ってお叱りが来そうですが、これが事実ですから仕方ありません。
ま、これで終わったら、セカンドオピニオンサービスで、このことに約2時間や3時間も話している私としては物足りないので、少々詳しく解説してみましょう。
問題は、
2018/3/10 (土)
あなたは周りの変化に気付いていますか?
今、どこもここも、郊外も都心もマンションが売れていません。
それでも、「今年はまだ大丈夫だ!」と言う方がいますが、その根拠はどこにあるのでしょう。
実は今、マンションを査定する中で、査定ご希望者の査定予想額と弊社コーラルの査定提示額の開きがどんどん大きくなってきています。
その額の大きさに、
「えっ、そんなことは無いでしょう! なぜ、そんな査定額になるんですか。その額なら他不動産屋さんに売却を任せます。」
それで、私は査定額の根拠になる数値的データを提示して、これから売却活動する環境もコメントして、『こうこうしかじかでこうなります。』とコメントしていますが、
しかし、
「そんなわけがない。そんな価格なはず有りません。」
と言われる方も多くおられます。
「他の不動産屋に任せるからいい!」と言われるのですが、その言葉を聞いて、
私は『はい承知しました。どうぞ、ぜひ頑張ってみて下さい。』と言ってしまいます。
周りからは、「もっと大人になれば😓」って言われてしまいますが、
確かに、査定する物件の中には「このマンションのこのお部屋ならまだもうちょっと高くなるかな!」とか、「このマンションならお客様のご希望価格で一回チャレンジしてみたいな!」という物件は有ります。
しかし、そのような物件はとても少数です。
ホントのことを言うと、嫌われると分かっています。
2018/3/5 (月)
セカンドオピニオンサービスへの問い合わせから①
セカンドオピニオンサービスへの問い合わせ内容の多い順に５つ挙げてみました。
①売却開始して既に５カ月経過しました。居住しながらの売却ですが空家にしないと売れないと言われています。
やはり空家にしないといけないのでしょうか？
②内覧が月に1件や2件しかないんですが、これで成約しますか？
③今他社で既に半年売却依頼していますが、売れません。ネット掲載内容やアピール、チラシ内容に問題が有りますか？
④今売却依頼している不動産屋から価格変更を打診されました。本当に価格変更しなければならないでしょうか？
⑤大手の不動産会社に売却を依頼して１ヶ月経ちましたが、あまり反響がないのは価格のせいだと言われました。適正価格がいくらなのか知りたいです。
セカンドオピニオンサービスへのお問い合わせですから、今他社へ売却依頼しているけどどうして売れないのかの問い合わせがほぼ90％です。
たまに今が売り時なのか？と言う売却のタイミングに関することや、内覧時の対応、空室にしなけれないけないのか？なども有りますが、いずれも今売却中の悩み解決となっています。
今回は、その中でも一番多いご質問についてコメントしてみたいと思います。
実は成約しない原因は様々ですから、すべて一様と言う訳ではありません。
しかし、成約していない原因のほぼほぼ間違いない理由が１０個あるのであれば、必ずある事例があります。
そのことをコメントしましょう。
今回は①についてです。