マンション売却 価格を値下げするタイミングについて

公開日:2016/9/12 更新日:2019/11/10

マンション売却時の不動産業者の真実!

不動産業者の言う値下げのタイミングは、嘘ばかり!

マンションが売れないとき、ついつい考えてしまう販売価格の値下げ。
売却を任せている不動産業者も、なかなか売れないと、「そろそろ値下げのタイミングですね」などとアドバイスしてきます。
さて、ここでの売主の考えは、「今、このタイミングで、本当に値下げするべきなのか」「値下げするとしても、いくら値下げすれば良いのか」など、全てがはじめてな売却なので不安に苛まれる人も多いのではないでしょうか。

不動産業者の助言もあって、値下げしたものの反響は思わしくなく、時だけが無常に過ぎ、さらに値下げが必要になってしまったという人は珍しくありません。

さて、この値下げのタイミングも、値下げした価格も間違っている場合が多々あるのですが、そのことをマンションの売却初心者のあなた(売主)は知る由も無いのです。
ただただ不動産業者の言いなりに、不動産業者の儲けになるタイミングと値下げ額をアドバイスされ、そのまま実行していると、絶対と言うほどあなたのマンション売却は成功しません。

不動産業者は、千三つ屋と言われるくらいの嘘を平気で言います。
そのマンションの価格値下げの額も値下げ幅もタイミングも、どれもが嘘かもしれないのです。
実は販売当初のマンション価格設定時に行ったマンション査定自体が、嘘八百な査定額であなたを釣った可能性だってあるのですから。
特に不動産一括査定サイトで不動産業者を選ばれたケースでは、売れそうもない査定額に騙されている可能性が大いにあります。
大手であっても、中堅や地場の不動産業者であっても、不動産一括査定サイトで査定されたマンション価格は、初めからあなたを釣る目的で提示された売れない価格の可能性が大きいのです。
もう騙されてはいけません!

マンション価格を値下げする前に、確認すべきことが有ります。

どうしてもマンション価格の値下げを挙行しなければならないときでも、ただ価格を下げれば良いという単純なものではなく、心理的手法も使いつつ戦略を練っておこなうべきものなのです。

この記事では、「マンション売却時の値下げの前にチェックすべき事項」「値下げに適したタイミングと時期」から「値下げのコツ」について紹介していきます。

★目 次★【マンション売却成約のための適切な売値設定&値下げのタイミングと注意点】


値下げの前に、これだけは知っておこう!

マンション売却活動が上手く行っていません。
不動産業者からマンション売価値下げの提案が来ました。この時、あなたは、どうしても疑問に思うものです。
それは、「今が一番の値下げタイミングなのか?」「値下げの前に何かやり残している販売方法は無いのか?』「不動産業者はしっかり売却活動してくれたのか?」「そもそも販売価格を提案してきたのは不動産業者じゃないの、だったらそれってどうなの?」などなどです。
その気持ち、私もよくわかります。
自分の気持ちが解決していないまま、不動産業者の言うがままに売却価格の値下げをすべきではないのです。
もし、値下げするしかないとしても、今一度考えられるマンションの売却手法は遣り尽くしたのか考えてみないと、後悔してしまいます。

さて、では、『後悔先に立たず』となる前に、しっかり後悔しそうな事項を確認して解決してみましょう。

ポイント

不動産業者に言われたから、値下げも仕方ないって、でもちょっと待って! 安易な値下げは絶対ダメです!
販売活動でやることは全てやった、でも売れない、だから初めて値下げの判断ができるのですから!


値下げ前にチェックして解決しておこう! ・値下げ前の注意点

マンション価格を値下げする前にしっかり考えるべき、チェックすべき注意点は下記のような事項です。

・㈠値下げする前に、全て遣り尽くした?まだやれる事は無いの?
・㈡値下げって、そもそも絶対にしないといけない?
・㈢値下げするにしても、売却中の効果的な値下げタイミングはいつ?
・㈣値下げを考慮した売却価格の設定方法って?
・㈤効果的な値下げ幅ってあったらその価格が知りたい
・㈥値下げ交渉が起こったときの具体的なテクニックを知りたい



あなたが、上記のような疑問や不安を持ったまま解決していないにも関わらず、マンション売却価格の値下げをすべきではない無いのです。

㈠値下げする前に、全て遣り尽くした?まだやれる事は無いの?

値下げの前に、やるべきとても重要な事が6つあります。
それぞれ見ていきましょう。

満足成約に必要な6つとは、

①マンションの本当の良さを知りアピールしよう(誘導線作りしよう)。
 ☛ 不動産屋を信じ過ぎてはいけません。

②マンションの持つ物語性(ストーリー)をコンセプトメイキングしよう。 
 ☛ アピールは具体的にわかりやすく! 

③購入者(内覧者)の内情をよく聞き把握しよう。 
 ☛購入者目線に変えるため、販売を一旦ストップする必要があるかもしれません。 

④マンション市場の変化を十分に調べ対応すること。
 ☛ マンションの特性、市場性に合った価格設定&販売時期は妥当ですか?

⑤価格の訴求は妥当か。またその価格は妥当性があるか考えよう。
 ☛ そのマンションは他者の評価も万全ですか? 

⑥最後の手段・不動産業者を変えてみよう。 
 ☛ 成約しない最大の敵は不動産屋かもしれんません。



それでは、以下で各項目について具体的にご説明します。

①マンションの本当の良さを知りアピールしよう

あなたは、あなたの売却しているマンションが、あなたの販売を任せている不動産業者から、どのように図面作成されているか、またネット広告などアピールされているか見て確認されましたか?。

また、販売開始のみ確認しただけで、その後は不動産業者へ任せきりにしていたりしていませんか?

ここでお伝えしたい真実、それは、人間、時間が経てば手を抜く生き物と言う事実。そのことを心得てください。これはどんな人(業者の担当者)にも言えます。
従って、最低2週間に1度は、あなたの売っているマンションがどのように広告され、アピールされているか確認すべきです。
もし担当者が手を抜いている場合、その手抜き行為を指摘するくらいでなければならないでしょう。
自分のマンションは、一体どのように購入検討者から見られているかを確かめるためにも、必ず販売始めとその後2週間に1回は広告等の販売活動に目を通すべきです。

よく、「マンションの本当の良さを知りアピールするとは、いったいどういうことなのでしょう?」と聞かれます。
また、「販売は不動産業者に任せているのだから大丈夫!」と皆さん言われます。
果たしてそうなのでしょうか?

では、なぜこのページを見て読んでおられるのでしょう?
実のところ、不動産業者の担当者はあなたのマンションの本当の良さなど解っていない人ばかりなのです。
あなたが、あなたのマンションの良さ、すばらしさを解っておられる方であるとは知っています。
それはあなたが所有され、住まわれてきたマンションは、あなたが多くのマンションの中から選び所有され住まわれてきた事実があり、最高で素晴らしいマンションなのだと知っているからです。

コーラルでは、『売るマンション=売主様の商品』と言っています。
その商品に、言い換えれば、ご売却されているマンションに売主様が惚れれば惚れるほど、一番光る部分を見極めることが出来ずに、売れない罠にハマる状態に陥ることも知っています。

売主様にとっては、売るマンションの本当の良さをアピ―ルする事とはとても簡単なのですが、では、どうして売却の場面で出来ていないのか、ここでご説明しましょう。

*所有者のマンション(商品)への思いは?

それは、ご所有者(売主様)はマンションへの思いや惚れこみが強いため「すべてがよく見えてしまう」からです。
現場にてマンション査定させていただくときに、みなさん必ず言われる言葉、

それは「このマンションは他とは違ってとてもいいんです。」とか、「このマンションは・・・がとても他とは違って住みやすいんです。」「このマンションは他のマンションと違いよく売却され成約ていますから必ず売れるはずです」などです。
確かにそうかもしれません。
あなたが購入を決断され、所有され、住まわれたマンションなのですから。
良いマンションでなかったら、そのマンションを選んでおられなかったのですから。
その選ばれた理由を、そのまま売却時に投射して頂ければいいのですが、売却の場面になるとどうしてもそうならない方がほとんどになっています。

*そんなことがなぜ起こっているのか?

それは、
販売受託している業者の担当者が、設備や機能性、間取り、交通の便、税優遇や住宅ローン金利などを重点的に説明してしまうため、そのマンションの本当の良いところを知らないままアピールしたり、説明してしまうために起こってしまうのです。
そして、何カ月経っても成約出来ないというどツボにはまってしまうのです。

しかし、
そのマンションの お客様(購入者) は、沢山の設備や機能が欲しいわけではなく自分の願望を叶える、もしくは家族の思いを叶えたり、今住んでいる住まいでは叶えられない事を解消してくれる部分があれば、それで満足な場合が多いのです。

例えば、
あなたは、スマホやパソコンの機能をすべて使いこなしているでしょうか?
おそらく、99%以上の人が、スマホの機能を一度も使ったことのない機能があるはずです。

しかし、
スマホやパソコンのマニュアルは、辞書並みに分厚く誰が読むのかと思うほどの内容が細かい文字でぎっしり詰まっています。

ただ、
これは、あなた自身を振り返れば分かると思いますが、機能など、1つや2つしか使っていないのが実情です。

であるのであれば、沢山の機能を羅列するのではなく、お客様(購入者)に望まれている機能や性能にフォーカスし、アピールした方がメッセージが響くというものです。
望まれている部分にフォーカスし、物語性に変え誘導線を作り、アピールする手法をコンセプトメイキングと言います。

②マンションの持つ物語性(ストーリー)をコンセプトメイキングしよう

あなたの売るマンションは「誰にでも好まれるマンション」ではありません。

今、所有するあなたはとても好まれていたマンションだとは知っています。ご購入されお住まいになられていたのですから。
しかし、
あなたにとって良いマンションが、私にとっても良いマンションとはならないのです。
従って、
住宅、特にマンションの販売にはこのコンセプトメイキングは絶対条件です。

購入者目線でそのお部屋のコンセプトにフォーカスし、アピールを考える、これこそ誘導線作り(メイキング)の切り口の1つの考え方なのです。

誘導線作り(メイキング)の切り口は、USP手法で考えてみればわかるでしょう。

USPとは、【(Unique Selling Proposition)ユニーク セリング プロポジション】と言います。
簡単にいうと商品(物件)の「売り」です。

ただ、このように、購入者目線でフォーカスし、アピールするなどの切り口やコンセプトを考える手法ができる人は、残念でありますが不動産会社の営業にはほとんどいません。

コンセプトメイキングできる人は、内覧へ誘導できるだけでなく内覧時のコントロールも出来て、また成約へも導くまでを作ることができます。

ですので、もし、あなたが今から売ろうとしているマンションのコンセプトメイキングの作り方を知らないというのであれば、

これは非常に大きな危機と思って頂きたいのです。

それだけ、
マンションのコンセプトは不動産、特にマンション売却において核となり内覧への誘導、内覧時の対応、成約に大きな影響を与えますので、「知らない」や「わからない」では満足した成約を勝ち得ることなど到底できるはずも無くなります。

そのコンセプトをどう作るのか、
その作ること(メイキング)がとても重要なのです。

先にもお伝えしましたが、マンションのコンセプトメイキングができる者は、不動産業者の担当者にもとても少ないのが実情ですので、あなたはどうすればいいのかわからないまま成約しないでずるずる販売を続ける時間だけがむなしく過ぎ去るだけになってしまうのです。

ひと昔と違って、いい商品が必ずしも売れるとは限りません。
それはマンションも同一です。
今、星の数ほど販売中のマンションは有ります。新築も中古もどんどんマンションは増えても減ることは無いのです。

では、ここではっきり言いましょう。
コーラルにある成約のためのコンセプトメイキングは、他社には有りません。

コーラルは、星の数ほどある化粧品のコンセプトメイキング術を学習し、取り入れ、不動産業界に合うように変化させてきているのです。そんな不動産業者が他に有るでしょうか?私は知りません。

コーラルのコンセプトメイキング術は、オールインワン売買手法で取り入れていますが、このオールインワン売買手法は成約に導く為に現場で考え、再考し、繰り返しチャレンジして徹底的に考え抜いた手法なのです。

成約のためのコンセプトメイキングは、これらのマンションや戸建て住宅など不動産売却成約のためには絶対条件になる手法であることをここではお伝えさせていただきました。

③購入者(内覧者)の内情をよく把握する

マンション購入を考えている人にとって、いつがそのベストな時期なのか、その人の事情によって大きく変わるものです。
例えば、幼稚園や保育園などに入園する準備をしているお子さんを育てるご家庭は、募集開始の前に動くものです。
その時期以外は、のんびり構えられている時期となりなかなか購入決断するには至りません。

人気の保育園や幼稚園が有る地域に在るマンションは、一年を通して売買がされるものですが、しかし一番高く成約できるのは入園児募集前のわずか2カ月間となります。
その事実を知らず、時期を逸した時からマンションの販売活動をすればなかなか思う金額にならず、長く売り出されたまま買い手がつかないマンションとなり、なにか事情があるのではないかとつい勘ぐってしまうものです。
こんな場合は、一度販売活動をストップして、しばらくしてからまた売り出してみるのもひとつのテクニックとなります。

しかも、一回売出を止めてみると面白い傾向があります。

今まで販売状況を確認しながらその様子を見ていた購入検討者はとても焦ります。その結果、なんと募集ストップしたにもかかわらず購入希望者が現れたなんて事もあるのです。

また、インターネットで検索する際には、新着物件の方が多くの人の目にとまりやすくなります。その結果、これまで見てもらえていなかった人にアプローチできる可能性も高まります。

この時には、上記のコンセプトメイキングでもっとアピールしてみましょう。

④市場の変化を十分に調べ対応すべし

不動産の市場は生きています。当然マンション市場もです。
その時々で全く違う市場と化けるのです。
特に、マンションは高額な為、価格下落するときは一気に動きます。
マンション市場の変化は、データで測るものですが、しかし、このデータは過去のものでしかなく、未来の数字ではないのです。
また、別項にも書きましたが、ミンスキーモーメントな時期もあります。
売却時に少しでも有利に売りたい場合、マンション市場の変化を十分に調べ対応することは絶対条件です。

ミンスキーモーメントとは、
ミンスキー・モーメントとは、アメリカの経済学者であるハイマン・フィリップ・ミンスキーの名前から名付けられた経済転機のことです。
これは、投資家が投機によって生じた債務スパイラルによりキャッシュフロー問題を抱えるポイントのことを言い、経済に隠れているリスクが急に現れることによって、資産価格が急落し大規模な債務不履行が起きる瞬間のことを指します。

不動産市場においては、不動産の資産価格が短期間で上昇、または信用の上昇率が止まったことによってキャッシュフローで問題が発生してしまい、不動産を売るに売れない状況が出来てしまい、結果的に不動産市場の縮小が起き始めてしまう瞬間のことを言います。

これは、マンション市場では、マンションが売れる価格より住宅ローンなどの残債務が多くなっている状況により、売りたくても売れなくなってしまう人が多くなることで売買市場がストップしてしまうのです。

もっと具体的に説明すれば、マンション査定時の価格意見で、売りたい価格を付けられないことで売りたくても売れない状態に陥ってしまう人がとても多い状態になり、結果、不動産市場の流動性がストップしやすいことという状態になります。
すると、その状況を危機的な状況と判断した投資家は慌てて資産を売れる価格まで落とし売却しようとするということです。

この状況は今のままの強気相場がこのまま長く続いてしまうことで、その反動で大幅な下落が起きる可能性も示唆しているという事なのです。

これを私たちの足元の動きのマンション市場に当てはめてみると、マンション査定時に考えた査定額を得られない場合、マンションを売りたい人が動くことができない状態となり、売りたくても売れない状態になってしまいます。

こういう状態を察知した、まだ余裕のある投資家は、慌てて所有のマンションを投げ売りに近い状態で売却することになります。
ついには大幅な下落が起こることとなり、その瞬間がミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)になるという事です。
しかし、この状況(ちょっと後の価格悪化)を先取りして動いている人がいます。
この状況を把握して動いている人こそ、アベノミクスの前半で日本のマンションに爆買いしていた中国人投資家です。
また、タワーマンションなどの不動産投資家(俗に空中族とも言われます)も既に売却を完了しています。
これら投資家は損切りして売ってもいいから、深刻な痛手になることは避けたいのでしょう。

ミンスキー・モーメント(バブルの終焉の瞬間)の結果、マンション市場の決済資産価格は突然かつ急激に崩壊し、マンションの市場流動性は急激な落ち込みが発生することとなります。
この状況になると、バブル時にぎりぎりの信用で多くのマンションに投資した投資家は債務超過に陥り債務バランスが壊れ、ついには破産状態となり連鎖で融資していた銀行も破綻します。
結果、中央銀行が民間銀行を救済する形がとられるのです。
平成バブルはこのような状況の中で起きるべくして起きたのです。
歴史は繰り返すのです。


⑤価格の訴求は妥当か。またその価格は妥当性があるか?

そのマンションは他者の評価も万全ですか?

今では、住まいサーフィンのスマピタや、HOME4U(ホームフォーユー)などの一括査定サイトなどの利用や、ウチノカチというサイトでも相場価格を調べることはできます。
このウチノカチは、国土交通省売買価格情報を元にしたマンション、住宅、土地、賃貸物件の価格相場、家賃相場とその推移が一目でわかるサイトです。
圧倒的に見た目が美しく使い勝手がいいのがこのウチノカチの特長で、エリアを選択すると相場を調査したレポートや平均価格や築年数を調べることができ大変便利で、平均的な相場を知りたい方にオススメです。

これらサイト利用である程度正確にマンション価格を出すことが出来ますが、あくまで相場は相場です。全く同じマンションは存在しないので、これらのサービスで提示された価格も参考材料にしかならず、一般の方でマンションの本当の相場を把握するのは困難です。
そこを補うために売却コンサルタントがいます。

もし他社で販売中の方で、適切な売却価格・戦略について知りたい方は、コーラルのセカンドオピニオンサービスをご利用いただければコンサルタントが適正価格をお教えしています。

⑥値下げ前の最後の手段・不動産業者を変えてみよう

不動産業者は、過去、千三つやと言われるくらい千に三つしか本当の事を言わないと揶揄されて呼ばれていました。
査定額を出してもホントはそんな高い価格では成約しないと分かっていても、「うちに任せて下さい。買いたい人がいますから。」とホントはいない購入希望者を、さも本当にいると嘘を言って、今もまだ多くの業者が売却仲介を任せて頂くように誘導してしまっています。

心の中ではそんな高い価格では買い手はいないと分かっているんです。しかし、頭がその反対の行動をしなきゃって、心を欺き、売却仲介を受注してしまうんです。
しかし、そんな高い価格で販売活動しても反響が取れるなんて思っていないので、売却開始から1カ月や2カ月後には値下げを進めてきます。

売主としては「んっ、購入者がいたんじゃないの?、その方はどこに行ったの?」と「?????」ばかりになり、そのうち嘘だったんだって気づく時があります。

しかし、そこは後の祭り。

業者との間に専任媒介契約を交わしていて、身動きが取れなくなっています。
通常、媒介契約は、お互いの約束事が出来ていなかった場合、契約そのものの解除は出来るのですが、そこは売主さまが素人な状態を利用し、有りもしない『しばられ法』に縛られ、売主は媒介契約解除は出来ないまま時が過ぎてしまいます。
この時を狙ってましたと言わんばかりのベストな時に、業者は値下げを提案してきます。
その結果、売りたい時期を逸したくない売主は仕方なく、業者の提案する修正価格(値下げ価格)を受けるしかなくなるという悪の判断を背ざる負えなくなります。

どうしても値下げしなければ、購入者が現れないのなら仕方ない場合もあるでしょう。
しかし、ほぼ間違いなく、高値価格で売却受注した業者ほど広告活動をちゃんとやってはいないのです。

広告活動をしっかり実施してもくれず、一定の期間を設け初めから値下げさせようともくろみ、安易に値下げの要求ばかりしてくる業者のなんと多いことか。
こんな場合には、是非、価格変更の前に業者の変更を考えていることを伝えましょう。
それでも業者が、言い訳ばかりしていて埒が明かない場合は、仕方ありません。
不動産業者を変更するべきです。

価格変更したものは戻せません

なかなか売れない場合に検討するのが「価格見直し」です。
価格見直しは、通常値下げが考えられます。
ここで一番注意したい事は、マンション売却の場合、値下げは出来ても値上げは出来ないという事です。
一度、下げてしまった価格はもう二度と上げることは難しいので、値下げは慎重に検討し行いましょう。
売却時の価格変更は、『値下げ』の一方通行のみなのですから。

値下げする前に、全て遣り尽くした?まだやれる事項は無いの? まとめ

ここまで、値下げの前にやるべきとても重要な事項6つを解説してきました。
売却時の注意事項、しっかりチェックしてみましたか?
如何でしょう、あなたにはまだ行うべき事項が残っていたのではないでしょうか?
その事項が残っていたら、絶対に行ってください。さすればマンションは成約するかもしれないのですから!
ただ、もう遣り尽くした、十分に動いてきたと思った方は、ここで初めてマンション売却価格の変更(値下げ)を考慮しても良いかもしれません。

それでも売れないときに、値下げのタイミング

マンション売却が進まない時に、値下げをするのは売主にとっては苦渋の決断です。
しかし、避けて通れない判断をするのであれば、値下げが最も効果的な時期やタイミング、どのくらいが効果的値下げ幅かを十分に考慮して、せめて効果的な値下げとするように心がけましょう。

㈡値下げって、そもそも絶対にしないといけない?

値下げは絶対しないといけない事ではありません。売主様の自由です。
ただ、売り出し価格が市場相場に合っていなければ、ほぼ成約しないと思ってもいいでしょう。特にマンションは市場相場に大きく影響を受け、売り出し価格に間違いが有ると、買い手に見向きもされずそっぽを向かれることは覚悟しておくべきです。
また、売り出し開始からとても強気の売り出し価格で販売したがために、何カ月も売れ残ってしまい、また値下げのタイミングを逸してしまったために、当初予定していた価格で成約できず、最終的には大幅な価格値下げをしても成約しないことは多いという事も理解しておきたいものです。

㈢値下げるにしても、売却中の効果的な値下げタイミングはいつ?

マンションの売り出し価格を値下げする目安は、販売開始からおおよそ2カ月~3カ月経過後ですが、内覧件数、ポータルサイトの閲覧数などを考慮して決めましょう。
あまりの強気の売り出し価格で販売を始めたために、全く内覧が無かったり、ポータルサイトの閲覧数もとても少なかったりした場合、3カ月を待たずして値下げに踏み切ることは必要かもしれません。
但し、売り出し価格が妥当な場合、売り出しから2カ月経っていないにもかかわらず、業者が値下げ検討を打診してくる場合、値下げの前にやるべきとても重要なこと6つをもう一度しっかり行い直すことをおすすめします。
通常、マンションで2カ月間、一戸建てで3カ月間は購入見込み者に売却情報がいきわたるまではかかるのが一般的なため、値下げを検討するには早すぎるからです。

  ☛ マンション8カ月、一戸建て住宅11カ月という罠にはまる前に

㈣値下げを考慮した販売価格の設定方法って?

値下げを考慮した販売価格の設定方法は、「ここまでには売らなければならない」という期限を基に、まずはマンション価格を大まかに3つ設定します。
その3つとは、自分が売りたい希望価格「チャレンジ価格」、次に過去に成約した価格を基に推察した売れるであろう価格「売れるであろう(相場)価格」、これ以下は妥協できないという「最低でも売りたい価格」になります。
この3つの価格をそれぞれの期間を決め、値下げしていけば売れる可能性が高まるのです。
具体的な方法については別頁で解説していますので、そちらを参考にしていただければと存じます。

☛ マンション売却時の売却価格決定の方法・高額成約の為の手法


☛ マンション売却価格と売却益の大きな関係

マンション販売価格の値下げのコツ

以下では、どうしても販売価格の変更を余儀なくされたときに、どういう方法だったら値下げが効果的なのかについて説明していきます。

㈤効果的な値下げ幅ってあったら知りたい

販売価格の効果的な値下げについては、以下の3点に注意すべしです。
値下げする意味は、買い手へのアピールに効果的かどうかであり、この3点は訴求力からも有効なテクニックです。

①引き下げ幅は5%~10%が目安

当初販売価格の50万円や100万円幅で値下げされる物件がありますが、ハッキリ言いますが全く無意味です。全く訴求力が有りませんし、悪影響になる場合が多いです。
マンションの販売価格は、通常、何千万円にもなり、マンション購入を考えられている買い手は値引き幅は端数の値切り交渉は当たり前、販売価格の5%をも値切れればいいと初めから考慮され検討されているからです。
例えば、4280万円で販売されているマンションの場合、買い手の購入希望者は端数の30万円や80万円の値引き幅は当たり前に思われていています。また、交渉次第で4000万円くらいまでは何とかなるかもしれないと考えられています。
従いまして、4280万円を4180万円に価格変更しても全く意味が有りません。
買い手は、数十万円の違いなどでは購入を判断していません。購入価格帯で考えられているのです。

この場合、新しい買い手層の検討価格帯に「手が届く価格」まで下げる必要が有ります。
その価格帯とは、ズバリ3980万円です。
300万円の値下げにはなりますが、この価格は以下で説明する安く見える工夫をも兼ね備えているのです。

②安く見える工夫をする

値付けで良く見かける細かなテクニックになりますが、買い手から安く感じられるように端数を調整します。端数と言ってもマンション価格の場合、数十万単位にはなりますが、具体的には、十万円の位を「8」または「9」にします。
上記でも3980万円と変更しましたが、この変更は買い手から安く感じられる訴求力のある価格となり、場合によっては満額で成約できる可能性のある価格ともなるのです。
しかも、もう一つの訴求力、ネットの検索を意識した価格とすることもできます。

③ネットの検索を意識した価格とする

今や不動産市場は、インターネットの中で形成されていると言えます。
例えば、SUUMOやアットホーム、ホームズ、Yahoo!不動産などの不動産系ポータルサイトで買い手は買いたいマンションを探しているのです。
これら不動産系ポータルサイトを無視するような販売戦術を採るのは、命取りとなります。
これらのサイトは、価格帯で検索できるように設定されており、通常500万円単位になっています。
この影響も有り、先に買い手は価格帯で買いたいマンションを探していると説明しましたが、4000万円~4500万円といったように500万円単位で探すようになっているのです。
例えば、4280万円なら4000万円~4500万円の価格帯の物件に入り、3980万円なら3500万円~4000万円の価格帯の物件に入ります。
※この価格帯設定は、若干不動産系ポータルサイトによる違いはありますが、500万円単位であることに違いはありません。
故に、不動産系ポータルサイト検索を前提に、500万円の単位で価格帯を調整することが大事なのです。

㈥値引き交渉が起こったときの具体的なテクニックを知りたい

マンション販売中に値引き交渉が有るという状態は、買い手が買う意思を示してきたということなので、成約まであと一歩まで来たという状態でもあります。
但し、ここで気を付けるべきなのは、値引き交渉の中身ですね。
ここでは、その対応テクニックについて解説しなければいけないのですが、ハッキリ言えば書くことができません。
もしここで書けば、買い手にその裏をかかれてしまうことになるからです。
中身を概略だけ説明すれば、値引き交渉時のテクニックは、「交渉時の心理とその対処法」で解説することは出来ますが、もしどうしも知りたい方のみコーラルまでお問い合わせください。


まとめ

マンション売却では、当初の販売価格で成約できることは稀で、ある程度の値下げや価格交渉は余儀なくされるものです。
ただ、少しでも高く早く売るためには、効果的な値付けの方法や、販売手法、値下げのタイミングやテクニックがありますから、ぜひ知っておきたいものです。
また、ハッキリ言いますが、不動産一括査定サイトで査定されたマンション価格ほどいい加減なものは有りません。
査定時に売却を任せる不動産業者を競われる売主様の心理はわかりますが、しかし、不動産一括査定サイト中の不動産業者にも、是が非でもあなたに販売を任されたいと言う心理が有るのです。それは査定を受ける事だけで大きな費用負担を負っているからなのですが、そのために、売れもしない価格で査定額を提示し、販売受任後に態度豹変する不動産業者の何と多い現状があるかも知っておくほうが良いでしょう。

どうしてもマンション売却時に値下げするしかない時には、タイミングは4つの側面から考えましょう。
また、販売活動に裏付けされた信頼できる不動産業者の販売手法も、しっかり確認しながら売却活動を行いたいものです。
マンション売却時に最も大事なのは、不動産業者選びです。