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失敗しない不動産売買契約のポイント

誰でもマル分かり、不動産売買契約時の流れ!

不動産売買契約の流れ・重要なポイント

不動産売買契約の流れ


不動産売買契約の心構え

売主様・買主様双方の条件が纏まったら、いよいよ不動産売買契約の締結となります。
不動産は高価で非常に重要な財産ですから、不動産売買を行う際には、単に口頭の合意だけではなく、不動産売買契約書を作成し、売主様・買主様双方のご署名・ご捺印をいただきそれぞれ契約書を保管する事となります。
口頭での合意だけですと、取引に対してトラブルが起きた際、書面がなければ解決が難しいので、不動産売買取引時は、しっかりと両者の条件が記載された契約書を作成する事となります。
従って、この不動産売買契約書については、非常に大切な内容が記載されておりますので、しっかりと内容の確認を行って下さい。


不動産売買契約時の流れ。

売買契約時の流れ。

1.不動産売買契約の締結前に...

宅建業法上、不動産売買契約を締結する際には、宅地建物取引士が当事者に対し契約の成立前までに、『取引物件の要件や、契約上重要な事項など』をご説明しなくてはいけない義務が御座います。
また、その重要事項の説明をまとめた書面を重要事項説明書と言い、この書面に宅地建物取引士が署名・捺印を行い、当事者へ交付する義務が課されております。
不動産取引が終了してから「こんなこと聞いてない」・「こんなこと知らなかった」などというトラブルを無くす為に行う説明となるため、不動産売買契約と同様にとても重要な説明ですので、しっかりと説明を受け、十分理解し納得のうえ売買契約を結ぶようにしましょう。

重要事項説明書の具体的な記載内容とは。

1.物件の概要

取引物件の所在地や面積・権利関係などが記載されます。
登記記録(登記簿)等により購入物件をしっかりと特定します。
権利関係などをより細かくまとめている箇所となります。

2.法令上の制限

無秩序な開発等の防止、防災等の安全性を確保するために、不動産を建設する際や不動産の利用には、法令により様々な制限が設けられています。
多くの法令の制限がありますが、全ての法律を理解することは難しいです。
そこでまずは、
(1)建物の建築や建て替えの際にどの用途の建物がどの程度の規模で建築することができるのか。

(2)何らかの費用負担が発生することはないかなどをしっかり確認することにしましょう。

3.道路やインフラ関係

道路などの各種インフラは、購入後の物件の利用に大きく影響します。
(1)各種インフラの利用に何らかの制限はないか。
(2)利用に当たって特別な費用負担はないのかなどを確認しましょう。

4.その他物件に関する事項

(1)未完成の場合、完成時の形状・構造など。
(2)石綿(アスベスト)使用調査の有無とその内容
(3)耐震診断の内容
(4)住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
(5)その他物件に関する事項など

5.マンションなど区分所有建物の場合

マンションの住戸のように区分所有者の所有権の対象となる「専有部分」、共同の玄関・廊下・エレベーターなど区分所有者全員または一部の共有となる「共用部分」に分かれるなど、一戸建てと違って権利関係が複雑となります。
また、その取引するマンションの管理規約や使用細則など、重要な決め事が区分所有の建物にはある為しっかりと内容を確認しておきましょう。
例)・ペット飼育の規則 ・リフォーム内容の制限 ・楽器などの演奏時間など

6.契約条件に関する事項

契約条件の中で特に重要な事項について説明を受けます。
契約後のトラブルを避けるためにも、契約内容を十分に理解することが大切です。
(1)代金及び交換差金以外に授受される金額
(2)契約の解除に関する事項
(3)損害賠償額の予定または違約金に関する事項
(4)手付金等の保全措置の概要
(5)瑕疵担保責任の履行に関する事項


 重要事項説明のまとめ

以上が不動産売買契約締結前に必ず行う重要事項説明の内容で御座います。
如何でしたでしょうか?
なかなか聞きなれない内容なども含まれている為、小難しいように思えた方もいらっしゃるのではないでしょうか?ですが、ご安心下さい。
私たちコーラルでは、この様な難しい内容が入る『重要事項の説明』を誰でも分かりやすくご説明させて頂いております。
また、もしその場でわからない事、理解できない事があれば、お気軽にご質問等して頂いて構いません。
お客様がご納得いくまでとことんご説明させて頂きます。

コーラルからのワンポイントアドバイス...
重要事項説明は、不動産適正取引推進機構の「これでわかる!『重要事項説明書』などを参照しながら写しを読み込めば、かなり理解が進むはずです。
「事前に聞いていた説明や情報と違いがないか」を重点的にチェックしてみましょう。

不動産適正取引推進機構の「これでわかる!『重要事項説明書』

不動産売買契約締結

契約締結前の重要事項の説明が終了したら、いよいよ不動産売買契約の締結となります。
不動産売買売買契約が締結となりますと、売主様には所有権移転、引渡しなどの義務が生じ、買主様には売買代金の支払い義務が発生いたします。
もしこの義務を怠って契約が解除になってしまうと、手付金の放棄や違約金の支払い等が必要になるケースも御座いますので、契約条件や取り決め事を十分理解の上、契約をすることが大切です。


売主様のお持物

•本人確認書類 ※1
•登記済証または登記識別情報
•実印
•印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)
•管理規約等(マンションの場合)
•建築確認通知書(検査済証)
•建築協定書等(協定がある場合)
•固定資産税納付書
•印紙代(売買代金によって異なります)
•仲介手数料の半金


買主様のお持物

•本人確認書類 ※1
•印鑑(ローンご利用の場合は実印)
•手付金
•印紙代
•仲介手数料の半金


代理人が契約締結を行う場合。

•委任状(本人の自署と実印を押印)
•本人の印鑑証明書(3カ月以内のもの1通)
•代理人の印鑑証明書(3カ月以内のもの1通)と実印
•買主様または売主様の本人確認書類+代理人の本人確認書類

※1.本人確認書類とは
写真付きの住所、氏名、生年月日等が記載されている下記書類です。
個人のお客様(運転免許証・旅券・住民基本台帳カード・各種健康保険証 等)
法人のお客様(登記事項証明書・印鑑証明書 等)


不動産売買契約の具体的な記載内容とは。

1.物件の概要

取引物件の所在地や土地の面積、建物の面積などを記載致します。

2.購入金額・引渡し時期の期日

取引される不動産の購入金額、手付金の金額や引渡しの時期などを記載致します。
また、ローンをお借入れでのご購入となる場合、融資承認取得期日などを記載致します。

3.不動産売買契約約定

契約条項に対しての約定が細かく記載致します。

4.その他

特約などがある際には特約条項として記載します。


不動産売買契約締結のまとめ

以上が不動産売買契約時のお持物と契約書への記載内容で御座います。
如何でしょうか?
重要事項の説明と比べ記載内容はシンプルに思えるかと思います。
ですが売買契約書は、とても重要な内容がぎっしり記載されております。
不動産売買契約を締結する際には、自分に不利にならないようきちんと確認する事が大切と言えます。
そこでここでは、売買契約を締結するに当たって確認したい主なチェックポイントをまとめました。

不動産ジャパン編集「売買契約のチェックポイン」


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